天津中信保山西道项目别墅部分物业发展建议107页

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1、中信保山西道项目物业发展建议中信保山西道项目物业发展建议 别墅部分别墅部分报告结构报告结构项目价值定位项目价值定位项目要点回顾项目定位项目价值梳理中信气质分析中信气质分析展示打造建议展示打造建议物业发展建议方向物业发展建议方向社区入口 园林风格 小环境打造建议小环境打造建议道路系统精装庭院立面风格细节处理小品产品打造建议产品打造建议建议依据户型设计建议户型创新及卖点建议附加值细部处理设备设施建议设备设施建议 门窗 车库 采暖 安防智能化热水及空调系统项目价值定位项目价值定位 项目要点回顾 项目定位 项目价值梳理项目要点回顾项目要点回顾城市边缘、陌生区域、中等体量低密度城市边缘、陌生区域、中等体

2、量低密度 优势优势 劣势劣势项目属性：项目属性： 地段优势凸出 交通距离近 侯台风景区 交通较为拥堵； 周边城市面貌较差； 不具备强势的自然景观资源； 虽然有众多老别墅，但品质低劣，缺乏别墅区感觉。看看 自身自身侯台片区侯台片区西青区南开区距市中心8公里距南开区政府3公里中信品牌在市场上拥有良好口碑，中信地产拥有开发经验。中信品牌在市场上拥有良好口碑，中信地产拥有开发经验。品牌优势：品牌优势：项目要点回顾项目要点回顾看看 市场市场城市顶级别墅城市高端别墅城市中端别墅城市低端别墅、经济型别墅稀缺稀缺好销好销低迷低迷畅销畅销畅销产品主要为城市高端别墅和郊区畅销产品主要为城市高端别墅和郊区经济型别墅

3、，城市中端别墅市场有待经济型别墅，城市中端别墅市场有待发掘，市场萎靡。发掘，市场萎靡。项目的价值梯度位于城市中高端别墅项目的价值梯度位于城市中高端别墅梯队，抢夺中端市场。截流城市高端梯队，抢夺中端市场。截流城市高端别墅客户中的下游客户。别墅客户中的下游客户。项目要点回顾项目要点回顾2 2、从置业目的看、从置业目的看核心客户：居住居住重要客户：养老游离客户：投资1 1、从来源看、从来源看核心客户：交通辐射的市区第一居所别墅交通辐射的市区第一居所别墅客（南开、河西）重要客户：城市其它客户游离客户：本地客户3 3、从精神属性看、从精神属性看核心客户：滋味客户和品味客户重要客户：长相客户游离客户：名字

4、客户4 4、从家庭结构看、从家庭结构看核心客户：孩子三代，老孩子三代，老人三代、小太阳家庭人三代、小太阳家庭重要客户：大家庭游离客户：丁克、青年持家、老年空巢项目定位项目定位让人耳目一新的高品质纯粹别墅社区让人耳目一新的高品质纯粹别墅社区承担第一居所的功能承担第一居所的功能城市中高端主流别墅城市中高端主流别墅尊贵来源于资源的占有方圆之内，身份决定身价项目定位项目定位类独栋项目价值梳理项目价值梳理出身出身地段地段 在城市居住用地日益稀缺的今天，在城市居住用地日益稀缺的今天，城市别墅用地城市别墅用地已经已经寸土寸金寸土寸金。 别墅的价值别墅的价值在在开始开始就已经就已经被定义被定义，这就是不可改变

5、的地段。，这就是不可改变的地段。 城市中，外环内，很难再出现第二处。城市中，外环内，很难再出现第二处。血统血统品牌品牌 项目地块外环线中信品牌在天津拥有良好的口碑中信品牌在天津拥有良好的口碑，中信旗下的中信银行等，中信旗下的中信银行等已经已经 广为人知。广为人知。中信地产在其它城市有丰富的操作经验，中信红树湾、北京中中信地产在其它城市有丰富的操作经验，中信红树湾、北京中信城等项目树立了良好的口碑。信城等项目树立了良好的口碑。相貌相貌园林展示园林展示 作为客户了解项目的第一门户，充分展示。园林是作为客户了解项目的第一门户，充分展示。园林是“可为之处可为之处”。项目价值梳理项目价值梳理体态体态面积

6、尺度面积尺度 从第一居所的需求入手，解决客户所需面积尺度。从第一居所的需求入手，解决客户所需面积尺度。在总面积确定的情况下，设置舒适的面宽和进深的尺度，打击在总面积确定的情况下，设置舒适的面宽和进深的尺度，打击市场上众多面积尺度不舒适的产品。市场上众多面积尺度不舒适的产品。肤质肤质工艺工法工艺工法 打造精工细作的别墅。打造精工细作的别墅。把别墅当成一件艺术品进行打造，让内在的滋味和品位体现在把别墅当成一件艺术品进行打造，让内在的滋味和品位体现在别墅外部内部的细节。别墅外部内部的细节。内涵内涵故事体系故事体系 依据项目风格给与不同的故事体系的演绎，不断刺激客户购买依据项目风格给与不同的故事体系的

7、演绎，不断刺激客户购买神经。神经。中信气质分析中信气质分析长春中信城长春中信城大连海天瀛洲大连海天瀛洲佛山中信山语湖佛山中信山语湖苏州中信太湖城苏州中信太湖城中信森林湖中信森林湖社区风格：大气恢宏社区风格：大气恢宏建筑风格：欧式、简约建筑风格：欧式、简约园林风格：简单敞亮园林风格：简单敞亮多与周围自然景观呼应：多与周围自然景观呼应：如湖景、森林、高尔夫等。如湖景、森林、高尔夫等。整体线条厚重整体线条厚重度假风情较浓度假风情较浓物业发展建议方向：物业发展建议方向：方向一：维多利亚风格托斯卡纳风格是优雅的。与大自然的有机组成爬满藤蔓的墙同样表达了托斯卡纳风格，在温暖的金色调中寻找一种班驳不均的颜色

8、。 方向二：托斯卡纳风格对原有风格进行完善，是对多种风格所作的融合尊贵的奢享原则：原则：与项目整体属性契合，同时符合中信企业气质。与项目整体属性契合，同时符合中信企业气质。展示打造建议 社区入口 入口大门精神堡垒私家路社区区隔园林风格仪式景观体验景观功能景观展示打造展示打造原则：原则：第一步：私密别墅感受，通过园林植被和围栏的设置，对别墅的私密性进行统一第一步：私密别墅感受，通过园林植被和围栏的设置，对别墅的私密性进行统一的诠释。的诠释。第二步：震撼的社区入口，吸引客户眼球。如对别墅大门的精打细凿，制作具有第二步：震撼的社区入口，吸引客户眼球。如对别墅大门的精打细凿，制作具有社区精神符号的社区

9、精神符号的logologo。第三步：精神堡垒震撼亮相，标志项目的高端品质，提升项目风格的认知度，统第三步：精神堡垒震撼亮相，标志项目的高端品质，提升项目风格的认知度，统领项目的精神属性。对客户的价值倾向进行引导。领项目的精神属性。对客户的价值倾向进行引导。第四步：入口处雅致的私家路，对客户进行有效的引导，同时，让进入的过程称第四步：入口处雅致的私家路，对客户进行有效的引导，同时，让进入的过程称为观景通道。为观景通道。第五步：社区内利用软景和有情趣的硬区隔对不同功能区和不同景观进行有效的第五步：社区内利用软景和有情趣的硬区隔对不同功能区和不同景观进行有效的区分。区分。第六部：用强势的园林在保证项

10、目震撼景观的同时，保证每户的私密性，利用植第六部：用强势的园林在保证项目震撼景观的同时，保证每户的私密性，利用植被和景观对视觉进行遮挡，形成被和景观对视觉进行遮挡，形成“宛在林中央宛在林中央”的视觉感受。的视觉感受。参考案例：龙湖滟澜山、霞光道5号社区入口社区入口社区区隔社区区隔私家路私家路精神堡垒精神堡垒入口大门入口大门社区围墙社区围墙u 在社区的外围种植在社区的外围种植篱笆和蜀侩等高大细篱笆和蜀侩等高大细密的植物，对外界的密的植物，对外界的视线进行遮挡，产生视线进行遮挡，产生一种私密一种私密“深宅大院深宅大院”的感觉。的感觉。蜀侩蜀侩u 将社区围墙用铁艺将社区围墙用铁艺和石艺相结合的方式和

11、石艺相结合的方式进行打造，围墙上设进行打造，围墙上设置项目置项目logologo，精神归，精神归属。属。社区区隔社区区隔社区入口社区入口私家路私家路精神堡垒精神堡垒Option 1 Option 1 : : 视觉打动视觉打动u用自然的用自然的大面积绿地大面积绿地感染客户，与外界喧闹的感染客户，与外界喧闹的环境形成环境形成强烈反差强烈反差，使其具有强烈的，使其具有强烈的亲切感和归亲切感和归属感属感。Option 2 Option 2 : : 细节打动细节打动u进入社区后，不断制造新的变化，进入社区后，不断制造新的变化，营造营造尊贵感尊贵感和仪式感和仪式感，如：弯曲的小路、起伏的坡地、小桥，如：弯

12、曲的小路、起伏的坡地、小桥流水、鲜花绿植点缀等，给客户营造一个强烈流水、鲜花绿植点缀等，给客户营造一个强烈私私密和专属的世界密和专属的世界。u入口设计大气宏伟，形成视觉震撼，如采用入口设计大气宏伟，形成视觉震撼，如采用城堡或宫廷大门等城堡或宫廷大门等；u进入社区后，进入社区后，视觉有所缓冲视觉有所缓冲，通过将建筑、，通过将建筑、绿化、小品、雕塑有机结合，形成自然过渡。绿化、小品、雕塑有机结合，形成自然过渡。护城河的意向护城河的意向形成社区内外的有效区隔，形成社区内外的有效区隔，带来欧式生活联想带来欧式生活联想仪式感强烈的入口，生活方式的迅速切换。仪式感强烈的入口，生活方式的迅速切换。社区围墙社

13、区围墙入口大门入口大门社区围墙社区围墙社区区隔社区区隔私家路私家路入口大门入口大门社区入口社区入口精神堡垒精神堡垒u以具有代表性意义的钟楼作为项目的精神堡垒，充以具有代表性意义的钟楼作为项目的精神堡垒，充分体现英式社区的纯粹性。分体现英式社区的纯粹性。u 体现项目庄园的主题，在社区入口和水岸边矗立社区制高点，如灯塔、钟楼等体现项目庄园的主题，在社区入口和水岸边矗立社区制高点，如灯塔、钟楼等带有异域风情的塔楼带有异域风情的塔楼托斯卡纳风格托斯卡纳风格维多利亚风格维多利亚风格社区围墙社区围墙社区区隔社区区隔入口大门入口大门社区入口社区入口精神堡垒精神堡垒私家路私家路u私家路既成为一种实用的道路，私

14、家路既成为一种实用的道路，同时也作为一种观景通道，为业主同时也作为一种观景通道，为业主提供景观看点。提供景观看点。u注重社区私密性、尊贵感和仪式注重社区私密性、尊贵感和仪式感。感。社区围墙社区围墙入口大门入口大门社区入口社区入口精神堡垒精神堡垒私家路私家路社区区隔社区区隔u利用社区区隔对不同物业和不同风格建筑进行区隔；利用社区区隔对不同物业和不同风格建筑进行区隔；u如：点状水景、带状绿化、弯曲小径、坡地、长廊、如：点状水景、带状绿化、弯曲小径、坡地、长廊、凉亭、建筑小品及建筑间种植高达凉亭、建筑小品及建筑间种植高达7 7米左右的成树，米左右的成树，与与社区内地形变化相互呼应，同时，出于安全性考

15、虑，也社区内地形变化相互呼应，同时，出于安全性考虑，也可以利用可以利用铁艺和木栅栏铁艺和木栅栏进行区隔。进行区隔。u 通过对建筑进行有效区隔，强化外通过对建筑进行有效区隔，强化外部环境，提升居住氛围，增强社区私密部环境，提升居住氛围，增强社区私密性，体现业主的尊贵感。性，体现业主的尊贵感。用点状水景对社区进行进行区隔用点状水景对社区进行进行区隔带状绿化带状绿化凉亭和绿植作为园林区隔凉亭和绿植作为园林区隔花墙给了项目带来的生活有效的花墙给了项目带来的生活有效的载体。载体。园林风格园林风格设计原则设计原则社区中心景观，创造自由开阔的交流空间，作为社区的主要交流场所。社区分散景观带，营造相对轻松幽雅

16、的交流空间，作为社区的小型交流场所。与分散景观带相融合，作为社区的功能活动区融于景观之中，成为充满活力的交流空间。仪式景观仪式景观体验景观体验景观功能景观功能景观景观景观设计设计原则原则调性：亲切自然，营造和谐交融的邻里生活氛围调性：亲切自然，营造和谐交融的邻里生活氛围表现手法：整体和谐不乏细节表现，小巧精致、层次丰富表现手法：整体和谐不乏细节表现，小巧精致、层次丰富实用性：强调附加，有效整合实用性：强调附加，有效整合开阔，以水系景观作为开阔，以水系景观作为中心节点中心节点儿童活动区、慢跑道、烧儿童活动区、慢跑道、烧烤区、室外运动场烤区、室外运动场开阔的草地自然种植的开阔的草地自然种植的树丛蜿

17、蜒的小径为特色树丛蜿蜒的小径为特色功能景观功能景观体验景观体验景观园林风格园林风格仪式景观仪式景观u中央景观也可设置大型绿地，中央景观也可设置大型绿地，供业主进行交流和沟通。供业主进行交流和沟通。中心广场成为整个社区的客厅，凝聚社区向心力，形成居中心广场成为整个社区的客厅，凝聚社区向心力，形成居住氛围。住氛围。u社区广场可与喷泉雕社区广场可与喷泉雕塑结合，增添观赏性，塑结合，增添观赏性，提升展示价值。提升展示价值。维多利亚风格的社区大客厅维多利亚风格的社区大客厅维多利亚风格的水景喷泉维多利亚风格的水景喷泉维多利亚风格维多利亚风格园林风格园林风格中心广场成为整个社区的客厅，凝聚社区向心力，形成居

18、中心广场成为整个社区的客厅，凝聚社区向心力，形成居住氛围。住氛围。功能景观功能景观体验景观体验景观仪式景观仪式景观托斯卡纳风格的托斯卡纳风格的u中央景观以大型的水景主题为中央景观以大型的水景主题为主，建议综合喷泉和花卉，对项主，建议综合喷泉和花卉，对项目气质加以诠释。目气质加以诠释。u利用建筑形成小广场形式的空间，作利用建筑形成小广场形式的空间，作为整个社区的仪式景观。为整个社区的仪式景观。园林风格园林风格功能景观功能景观仪式景观仪式景观体验景观体验景观u露天泳池或小型凉亭和草坪作为景观结点，提供给露天泳池或小型凉亭和草坪作为景观结点，提供给业主休憩的空间。业主休憩的空间。u将水系、绿植有机结

19、合，形成一个人与自然交流的将水系、绿植有机结合，形成一个人与自然交流的平台，全面感受社区的景观和气氛。平台，全面感受社区的景观和气氛。以小的景观结点作为业主与社区交流的平台，体现居住氛以小的景观结点作为业主与社区交流的平台，体现居住氛围和生活乐趣。围和生活乐趣。园林风格园林风格五重园林，打造宜居型别墅社区五重园林，打造宜居型别墅社区功能景观功能景观仪式景观仪式景观体验景观体验景观铺于地面的草坪等低矮的花卉灌木补充空间空白高大的乔木花瓶的小景散落其中园林风格园林风格在满足客户生活功能的基础上，也使生活场景成为一种景在满足客户生活功能的基础上，也使生活场景成为一种景观。观。仪式景观仪式景观体验景观

20、体验景观功能景观功能景观绿植掩映下的儿童娱乐区绿植掩映下的儿童娱乐区设置凉椅作为业主沟通会餐的场所设置凉椅作为业主沟通会餐的场所设置慢跑跑道设置慢跑跑道BBQu 根据不同的功根据不同的功能，划分儿童娱能，划分儿童娱乐区、休闲区、乐区、休闲区、慢跑区、野餐区慢跑区、野餐区等，为客户生活等，为客户生活提供便利。提供便利。小环境打造建议 道路系统精装庭院立面风格细节处理小品小环境打造小环境打造通过对小环境的细节打造，营造社区的整体风格一致，提通过对小环境的细节打造，营造社区的整体风格一致，提升客户的感知体验升客户的感知体验小环境打造的小环境打造的五个方面：五个方面：道路系统道路系统人车分流人车分流/

21、地上道路结合社区景观强调私密感的营造地上道路结合社区景观强调私密感的营造精装庭院精装庭院对产品庭院进行生活化的精装处理，强化产品的差异价值对产品庭院进行生活化的精装处理，强化产品的差异价值立面风格立面风格细节处理细节处理建筑立面和社区环境的细部处理，有效融合社区风格建筑立面和社区环境的细部处理，有效融合社区风格小品小品选择契合项目气质的小品点缀角落空间选择契合项目气质的小品点缀角落空间12345停车方式停车方式采用地下停车的方式，在组团起始处设置车库入口，实现采用地下停车的方式，在组团起始处设置车库入口，实现车行与人行路分离的目的。车行与人行路分离的目的。地下地下一层一层入口入口地下一层车库地

22、下一层车库车库车库入口入口首层俯视首层俯视人行道路人行道路人行道路人行道路别墅别墅别墅别墅车型主干路地下车库入口人行路人行路人行路人行路社区地上道路结合多重园林景观打造，有效规避外界干扰，社区地上道路结合多重园林景观打造，有效规避外界干扰，营造内部的私密感营造内部的私密感u通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。( (在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖面砖各类各类大小灌木大小灌木乔木乔木围墙围墙”的层次变化使道路景观丰富的层次变化使道路景观丰富) ) 道路系统道路系统重软装，轻硬装，主动营造高低

23、差，打造动态生动的内部重软装，轻硬装，主动营造高低差，打造动态生动的内部交通系统交通系统u街角处理创造丰富景观层次街角处理创造丰富景观层次道路系统道路系统精装庭院精装庭院对产品庭院进行生活化的精装处理，强化产品的差异价值对产品庭院进行生活化的精装处理，强化产品的差异价值u地面铺装质地较软地面铺装质地较软的灰色板岩和鹅卵石。的灰色板岩和鹅卵石。水池边种植着稀疏的水池边种植着稀疏的纸莎草和青苔，个别纸莎草和青苔，个别端户可设置小型水池，端户可设置小型水池，营造了宁静惬意的氛营造了宁静惬意的氛围围, ,提高产品的附加值提高产品的附加值. .u面积为面积为220-240220-240平米的中户型，小院

24、平米的中户型，小院面积面积50-8050-80平米平米u端户型小院面积端户型小院面积100-150100-150平米平米u标杆户型类独栋产品小院面积为标杆户型类独栋产品小院面积为100-200100-200平米平米u叠拼别墅的下叠赠送小院面积叠拼别墅的下叠赠送小院面积50-6050-60平米。平米。下沉庭院下沉庭院下沉庭院，增强室内外空间的渗透，增加地下室和地下车下沉庭院，增强室内外空间的渗透，增加地下室和地下车库的采光。库的采光。u庭院空间的高低错落，形成丰富的庭院空间，室内外空庭院空间的高低错落，形成丰富的庭院空间，室内外空间互相渗透，而又不失私密性。下沉式花园结合地下车库。间互相渗透，而

25、又不失私密性。下沉式花园结合地下车库。u下沉式庭院在增强庭院的情趣性的同时，能够增加地下下沉式庭院在增强庭院的情趣性的同时，能够增加地下室和地下车库的采光面。室和地下车库的采光面。下沉式庭院下沉式庭院风格、颜色、材质选取风格、颜色、材质选取原则原则项目作为城市中高端主流居住型别墅，承担第一居所的功能。客户属于别墅滋味型客户和别墅品味型客户。作为居住型的别墅，需要为客户提供家的归属感。从客户感知来说，希望通过对于别墅风格、颜色、材质的选择体现项目的亲切感，同时也不失高贵的身份标签。整体感受为优雅的生活的感受。在别墅风格和颜色选择上，突出主流和居住型的特点。体现宜居性。表现本项目为环内居住型别墅的

26、第一选择。风格：突出亲切感，弱化因高贵而产生的距离感。 颜色：偏向暖色，尽量少采用冷色调。强化“家”的属性。 材质：尽量少采用生硬光滑的石材，减少商务气息。 （举例：西康路36号的商务属性过浓，室内大理石铺装，生活感降低）立面风格立面风格托斯卡纳托斯卡纳维多利亚维多利亚现在人们所称的维多利亚式建筑是由几种主要风格组成，包括：意大利风格、法国第二帝国风格、Stick-Eastlake和安女王风格。 鲜艳华丽的房子,三角形山墙,房顶高耸,屋檐突出,轴轮状或扇形斗拱,有时尚有角楼,带门廓柱的阳台.多种不同颜色的使用也很普通.优点：优点：由于该风格首先被贵族和富人应用，其承袭了高贵、典雅的特点，符合项

27、目气质。 被运用较少，存在市场机会缺点：缺点：该风格未被市场认可，存在市场风险。 技术上可实施度难以估量。 维多利亚维多利亚立面风格立面风格托斯卡纳托斯卡纳托斯卡纳建筑是意大利建筑的代表。托斯卡纳风格的别墅在入口有一个戏剧性的塔或是圆形大厅，高于其他屋脊线，给人一种强烈的等级、永恒与威严感。在外部的墙面上多通过采用天然材质如木头、石头和灰泥表现其自然，田园的风格。代表项目：代表项目：龙湖滟澜山龙湖滟澜山优点：优点：田园、浪漫、悠闲的氛围 从技术上，较好实施 市场可参照项目较多，客户认可度较高。缺点：缺点：风格被运用较多。 在园林展示上难以突破。 立面颜色立面颜色维多利亚维多利亚托斯卡纳托斯卡纳

28、维多利亚风格色彩多样，艳丽，形式丰维多利亚风格色彩多样，艳丽，形式丰富。但是多数维多拉亚风格别墅以红色富。但是多数维多拉亚风格别墅以红色为主色调，配以白色廊柱。为主色调，配以白色廊柱。建议整体色调以偏暖色调搭配，体现项建议整体色调以偏暖色调搭配，体现项目的居住感受。目的居住感受。色彩鲜艳的墙壁，深绿色的百叶窗，深色彩鲜艳的墙壁，深绿色的百叶窗，深红色的屋顶是托斯卡纳的标志性色彩，红色的屋顶是托斯卡纳的标志性色彩，现市场上多见的现市场上多见的托斯卡纳风格多以土黄托斯卡纳风格多以土黄色为基准色调，墙壁用涂料和石材为主。色为基准色调，墙壁用涂料和石材为主。立面材质立面材质以霞光道以霞光道5号为例：号

29、为例：蘑菇石古文化砖加强入口的处理，入口处蘑菇石高度与入户门基本持平。西班牙砂岩颜色为深红、浅红、中红。项目整体没有涂料，项目整体没有涂料，以蘑菇石和古文化砖以蘑菇石和古文化砖为主。为主。建议本项目的材质选择：建议本项目的材质选择：入户地台：采用厚重石材入户地台：采用厚重石材外立面首层，建议与窗平齐处采用石材铺装，着重入口处的石材铺装，建议入口石材外立面首层，建议与窗平齐处采用石材铺装，着重入口处的石材铺装，建议入口石材要铺装至与门的至高点持平。石材适量铺装，减少商务感受。要铺装至与门的至高点持平。石材适量铺装，减少商务感受。其余部分，尽量用文化砖铺设，减少涂料的使用。其余部分，尽量用文化砖铺

30、设，减少涂料的使用。以石材和文化砖为主，尽量减少涂料的使用。以石材和文化砖为主，尽量减少涂料的使用。细节处理细节处理单体产品细节如门牌、信报箱、铺砖等细节处理，用统一单体产品细节如门牌、信报箱、铺砖等细节处理，用统一的维多利亚风格进行统领，增强专属感和稀缺感。的维多利亚风格进行统领，增强专属感和稀缺感。托斯卡纳托斯卡纳维多利亚维多利亚私家信报箱私家信报箱个性化门牌个性化门牌u选择维多利亚风格的选择维多利亚风格的LOGOLOGO作为作为其统领，对社区内的细节进行统其统领，对社区内的细节进行统一打造。一打造。私家信报箱私家信报箱庭院铺装庭院铺装u一切与维多利亚风格相关一切与维多利亚风格相关个性拦栅

31、个性拦栅细节处理细节处理社区细节融合整体风格，提升客户生活体验社区细节融合整体风格，提升客户生活体验维多利亚维多利亚托斯卡纳托斯卡纳铺满鲜花的垃圾箱铺满鲜花的垃圾箱烟烟灰灰缸缸和和垃垃圾圾桶桶精致的树根处理精致的树根处理随随处处可可见见的的鸟鸟笼笼小小狗狗方方便便袋袋领领取取处处u在细节处体现托在细节处体现托斯卡纳人与自然的斯卡纳人与自然的融合的感受。融合的感受。u也可将托斯卡纳也可将托斯卡纳风格特有的陶罐，风格特有的陶罐，作为花坛和园景使作为花坛和园景使用。用。细节处理细节处理社区细节融合整体风格，提升客户生活体验社区细节融合整体风格，提升客户生活体验u应用异形井盖完善细部处理。应用异形井盖

32、完善细部处理。u采用铁艺围墙实现采用铁艺围墙实现“透绿透绿”。u人字型的地面铺装，体现项目特征人字型的地面铺装，体现项目特征u室内标准的室外木栏杆铜包件室内标准的室外木栏杆铜包件u与项目风格一致的指示系统与项目风格一致的指示系统u隐藏在绿植中的空调外机隐藏在绿植中的空调外机小品小品结合小区的整体风格点缀情趣化的景观小品，体现社区的结合小区的整体风格点缀情趣化的景观小品，体现社区的人文元素人文元素带有艺术气质的人文小品，强化社区代表性的文化符号带有艺术气质的人文小品，强化社区代表性的文化符号具有托斯卡纳风格的陶罐具有托斯卡纳风格的陶罐产品打造建议 建议依据户型设计建议户型创新及卖点建议附加值细部

33、处理 客户多将项目作为自己的第一居所，居住客户家庭结构复杂，在居室数量上，根据客户需求，将户型设置为四室，才能够满足客户的使用需求。 利用转角窗、地面标高变化区别空间，起居室部分吹拔等品质提升点制造产品竞争性，同时客户需要有别墅代表性的符号去吸引，如空间沟通的吹拔。 建筑层高考虑中央空调设备管道的铺设，层高为3.3米 停车系统与户型创新结合起来，尽量减少占用面积 结合规划考虑户型创新 提升产品附加值，提高赠送面积，如露台、庭院、夹层的赠送 建议依据建议依据前提前提：第一居所家庭结构：复杂青年持家、小太阳之家孩子三代、老人三代大家庭、老人空巢城市主流高端居住型别墅项目名称层数地上面积面宽客厅挑空

34、客厅开间主卧开间霞光道5号地上三层 地下一层2556.98.23.8m4.54.8m4.54.8m檀府地上3层，地下1层190-4009.5-10.5H1、H2户型有6.6招商钻石山地上2、3层，地下1层200-37078.86米挑高4.85.2m4.85.2m江胜天鹅湖地上3层，地下1层210-2607-8.4m6米挑高6.87.54.55.2中天首府联排3层，独栋2层联排：199-2157.58.5G/H户型4.5，5.1，8.55.15.7荷兰墅地上2、3层，地下1层150-2507.59.56m4.8-6m4.8-5.4m新悦庭地上2、3层，地下1层230-45022m6.9m7m4m

35、红磡领事郡独栋：地上2层独栋260-70010-15m3.8m5.785.76.2玛歌庄园地上2层，地下1层35050011-15m有挑高6.17.55.26.5华韵欧风（博文苑）地上3层，地下1层208-2505-6m4-5m4-4.5m建议依据建议依据市场维度市场维度市场主流高端别墅面宽均在市场主流高端别墅面宽均在6.96.9米以上，随着别墅档次降米以上，随着别墅档次降低，其面宽缩小。低，其面宽缩小。建议依据建议依据市场维度市场维度玄关和客厅挑空，客厅面积放大。位置名称开间尺度首层客厅7米（含过道）餐厅3.7米（含过道）厨房3.3米卫生间（包含独立洗手盆）面积约6.3米二层次卧室（2）分别

36、3.3米、3.7米卫生间（1带浴缸）约2.4米三层主卧4.6米书房3.3米衣帽间面积约7.2平米主卧卫生间（双洗手盆带浴缸）2.4米首层二层三层总开间总开间7 7米，进深米，进深15.215.2米米案例一：案例一：江胜天鹅湖：江胜天鹅湖：地上面积220平米，地下97平米建议依据建议依据市场维度市场维度案例二：案例二：招商钻石山：招商钻石山：地上面积248平米，地下面积：53平米位置名称开间尺度首层客厅5.2米餐厅约2.3米厨房2.3米次卧3.5米卫生间面积约为5.8平米二层卧室（2）分别3.4米、3.6米卫生间（1）2.3米次主卧卫生间约1.6米三层主卧4.7米书房3.6米开敞式衣帽间面积约3

37、.6平米主卧卫生间（带浴缸）2.3米首层二层三层总开间总开间7 7米，进深米，进深16.416.4米米建议依据建议依据市场维度市场维度总开间总开间7 7米，进深米，进深16.816.8米米位置名称开间尺度首层客厅5.4米餐厅约2.3米厨房2.3米次卧3.5米卫生间面积约为6.2平米二层卧室（2）分别3.4米、3.6米卫生间（1）2.3米次主卧衣帽间1.8米次主卧卫生间约1.8米三层主卧4.7米书房3.6米主卧卫生间（带浴缸）2.3米案例三：案例三：招商钻石山：招商钻石山：地上面积241平米，地下面积：57平米首层二层三层建议依据建议依据客户维度客户维度尽量放大开间尺度，以保证舒适性。尽量放大开

38、间尺度，以保证舒适性。别墅的产品肯定是开间越大越舒适，而且越接近于方形越舒适，而且进深做到15米的话，开间上增加1米实际上对产品舒适度提升作用并不是很明显，如果同时减少进深的话，对于舒适度的提升会更好一些。建筑设计院某设计师：由于钻石山的进深太大，导致别墅整体上过于狭长，北侧房间的采光不足，很多客户对于这一点非常排斥，但是对于我们的露台设计还是比较满意的。我觉得还是大开间的产品比较受欢迎。钻石山某销售：关键词关键词开间大开间大空间尺度空间尺度放大放大建议依据建议依据客户维度客户维度保证客厅和主卧室的舒适度，放大南向采光面。保证客厅和主卧室的舒适度，放大南向采光面。我现在住的面积比较大，如果让我

39、再买一个别墅的话，总面积虽然不需要特别大，但是空间上要感觉很宽敞，客厅一定要大，主卧要带洗手间和衣帽间，而且我希望男女的衣帽间能分别设置。卧室要有四间，一个自己住，一个给老母亲，另一个给儿子，剩下的就是亲朋好友过来聚聚的时候过来住。徐先生私企老板，华苑新城别墅业主，52岁，现居住面积400多平米：林女士某银行行长，现下海经商，49岁：买别墅就是要买一个宽敞舒适嘛，要不然别墅也就没有价值了。方方正正的最好，但是我发现很多联排别墅根本做不到那个样子，南向采光面要大一些，客厅要宽敞。关键词关键词客厅大客厅大主卧舒适主卧舒适衣帽间分开衣帽间分开宽敞舒适宽敞舒适户型方正户型方正建议依据建议依据客户需求客

40、户需求220-240平米联排户型客户细分平米联排户型客户细分家庭结构家庭结构特征分析特征分析规定动作规定动作常规动作常规动作自选动作自选动作孩子三代孩子三代以孩子为核心的家庭结构；孩子年龄较小；对于孩子的照顾排在家庭首位。4居室：奢华的主卧套间；设置儿童房和儿童娱乐厅。赠送精装庭院，设置儿童娱乐小景；阳光地下室，地下双车库停车。中西厨宽大南向露台老人三代老人三代老中青三代，以老人为核心的家庭结构；老人的年龄较大，中年年纪一般为50岁以上。青年处于日趋独立的阶段。4居室：奢华的主卧套间；书房 / 藏品室适应主人需求；中西厨房设置满足老人需求；赠送庭院，在庭院内设置上下水；地下双车库停车；宽大南向

41、露台，释放老人种植乐趣。阳光地下室小太阳家小太阳家庭庭两代人共同居住；部分家庭会有两个孩子，并且这种趋势逐渐清晰；孩子多为未成年人，部分家庭孩子年龄稍大。34居室：奢华的主卧套间；设置子女房或者儿童房，供儿女居住；阳光地下室；赠送精装庭院。增添庭院的趣味性。地下1-2个车库。中西厨房宽大南向露台老年空巢老年空巢老人长期性独自居住；设计主要考虑老人居住趣味。子女已经独立，但会考虑回家临时性居住。34居室：可在二层设置豪华主卧套间；大面积精装庭院；大面积中西厨房；阳光地下室；南向大露台；地下1-2个车库。预留为儿女的孩子的儿童房。 设计前提是保证大开间，短进深，尽量保证室内不通过采光井即有充足的采

42、光。设计前提是保证大开间，短进深，尽量保证室内不通过采光井即有充足的采光。 建筑面积区间220-240平方米，作为项目的主流产品，以中户型形式出现。在这个尺度上，是保证基本舒适的最低限，可以在附加值上加以考虑。 进深约为10-14米； 地上三层； 地下室带上下水； 地下车库，12车位； 4间卧室，包括1个主卧区，3间次卧室； 尽量放大开间尺度，客厅开间在5.2米以上； 一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房；二层和三层主要功能空间为家庭室和主次卧室。220-240220-240平米户型设计要点平米户型设计要点户型设计建议户型设计建议联排联排280-300250-270220-240220-24

43、0220-240平米空间尺度要求平米空间尺度要求总开间总开间不小于6.9米首层首层客厅不小于5.2米餐厅不小于3.3米卫生间面积区间为4-6米厨房（区分中厨、西厨）3-3.6米二层二层客卧（3个）至少一个房间的开间不小于3.6米，做成次主卧形式，房间内配置独立卫生间（带浴缸），其他两个客卧开间不小于3.3米。卫生间（2个）次卧室卫生间面积6-7平米；公共卫生间为4-6平米三层三层主卧区主卧室不小于4.8米主人卫生间面积不小于7平米步入式衣橱（书房）总面积不小于4平米基于客户对产品舒适度的要求，提供户型开间尺度的要求：基于客户对产品舒适度的要求，提供户型开间尺度的要求：户型设计建议户型设计建议联

44、排联排280-300250-270220-240220-240220-240平米空间尺度要求平米空间尺度要求户型设计建议户型设计建议联排联排280-300250-270220-240地下室地下室必选动作多功能娱乐室20-30卫生间4杂物间2-3储藏室8-10可选动作工人房（带独立卫生间）8-10洗衣房（可结合卫生间设置）增加2庭院面积：不小于50平米，庭院精装，主要为老人增添生活田园乐趣。 设置下沉庭院，增添地下室采光。阁楼面积：不小于40平米。露台：尽量设置南向露台，放大其实用性。车库：根据家庭结构，地下车库，设置12个车位。建议依据建议依据市场维度市场维度案例一：案例一：江胜天鹅湖：江胜天

45、鹅湖：地上面积260平米，地下125平米位置名称开间尺度首层客厅6.8米餐厅4.5米厨房约3米老人房3.9米卫生间面积约5.4米二层次卧室（2）分别4.5米、3.9米卫生间（1带浴缸）约2.4、2.6米三层主卧4.5米书房3.9米主卧衣帽间卫生间套（双洗手盆带浴缸）4.5米首层二层三层总开间总开间8.48.4米，进深米，进深14.114.1米米南向露台，增添舒适度。南向露台，增添舒适度。建议依据建议依据市场维度市场维度案例二：霞光道案例二：霞光道5号号：A1户型地上面积255平米，地下面积：80平米位置名称开间尺度首层客厅4.5米餐厅3.3米厨房3.3米家庭活动室3.6米卫生间2.4米二层次卧

46、室（2）3.3、3.6米次主卧室（1）4.5米次主卧卫生间2.4米卫生间约2.2米三层主卧4.5米书房3.3米衣帽间3.3米主卧卫生间2.4米首层二层三层总开间总开间6.96.9米，进深米，进深13.513.5米米建议依据建议依据市场维度市场维度位置名称开间尺度首层客厅4.8米餐厅4.8米厨房3.6米家庭活动室3.6米卫生间2.4米二层次卧室（2）3.6米主卧室（1）4.8米主卧更衣间面积8.6平米主卧卫生间2.4米卫生间约3米三层主卧4.4米书房3.6米衣帽间1.6米主卧卫生间2.4米总开间总开间8.48.4米，进深米，进深13.513.5米米案例三：霞光道案例三：霞光道5号号：B2户型首层

47、二层三层客户对于霞光道5号的遗憾是，很多客户表示：房间的尺度太小了，感觉太紧凑，希望别墅能够有更宽敞舒适的空间。有些客户会为了追求大的空间尺度，会将三个联排别墅打通。霞光道5号策划：空间尺度空间尺度放大放大建议依据建议依据客户维度客户维度尽量放大开间尺度，以保证舒适性。尽量放大开间尺度，以保证舒适性。霞光道5号整体感觉还是不错的，包括园林啊，形式啊。很有感觉。不足的地方在于它的面积太小，我还是希望他的面积尺度更大一些，或者单个空间的面积更大一些，比如客厅就要更宽敞一些。霞光道5号某客户：关键词关键词家庭结构家庭结构特征分析特征分析规定动作规定动作常规动作常规动作自选动作自选动作小太阳家小太阳家

48、庭庭两代人共同居住；部分家庭会有两个孩子，并且这种趋势逐渐清晰；孩子多为未成年人，部分家庭孩子年龄稍大。34居室：奢华的主卧套间；设置子女房或者儿童房，供儿女居住；阳光地下室；赠送精装庭院。增添庭院的趣味性；地下1-2个车库。中西厨房宽大南向露台孩子三代孩子三代以孩子为核心的家庭结构；孩子年龄较小；对于孩子的照顾排在家庭首位。4居室：奢华的主卧套间；设置儿童房和儿童娱乐厅。赠送精装庭院，设置儿童娱乐小景；阳光地下室，地下双车库停车。中西厨宽大南向露台老人三代老人三代老中青三代，以老人为核心的家庭结构；老人的年龄较大，中年年纪一般为50岁以上。青年处于日趋独立的阶段。4居室：首层设置豪华老人卧室

49、套间；奢华的主卧套间，放大主卫；书房 / 藏品室适应主人需求；赠送庭院，在庭院内设置上下水；中西厨房设置满足老人需求。地下双车库停车；宽大南向露台，释放老人种植乐趣。阳光地下室建议依据建议依据客户维度客户维度250-270平米联排户型客户细分平米联排户型客户细分 建筑面积区间250-270平方米，以联排产品的端户型形式出现，实现较高的舒适度，提升项目档次； 地上三层； 进深约为12-14米； 地下室附带上下水； 地下车库，双车位； 不少于4间卧室，包括1个主卧区，3间次卧室； 放大开间尺度，客厅开间在5.8米以上； 一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房，根据客户家庭结构，在首层需要设置老人房

50、；二层和三层主要功能空间为家庭室和主次卧室；凸现三层主人房的豪华。250-270250-270平米户型设计要点平米户型设计要点户型设计建议户型设计建议联排联排280-300220-240250-270250-270250-270平米空间尺度要求平米空间尺度要求基于客户对产品舒适度的要求，提供户型开间尺度的要求：基于客户对产品舒适度的要求，提供户型开间尺度的要求： 地下停车，车库开间地下停车，车库开间6米米总开间总开间不小于7.5米首层首层客厅不小于5.8米餐厅不小于3.6米老人房不小于3.6米卫生间面积为5-6米厨房（区分中厨、西厨）不小于3.6米二层二层客卧南向两个卧室不小于3.9和3.6米

51、，开间为3.6米的卧室带独立卫生间。卫生间（2个）次主卧的卫生间面积为7-8平米，公共卫生间为5-6平米。三层三层豪华主卧套主卧室不小于5.2米主人卫生间不小于2.6米，主卧的卫生间带浴缸和双洗手盆。男女衣帽间（2个）总面积不小于8平米书房不小于3.3米户型设计建议户型设计建议联排联排280-300220-240250-270250-270250-270平米空间尺度要求平米空间尺度要求户型设计建议户型设计建议联排联排280-300220-240250-270地下室地下室必选动作多功能娱乐室25-35卫生间4-6杂物间4-6储藏室10-14可选动作工人房（带独立卫生间）8-10洗衣房（可结合卫生

52、间设置）增加2庭院面积：不小于100平米，庭院精装，主要考虑到家庭结构中，老人三代、孩子三代以及小太阳家庭中，对于庭院这种互动空间的要求较高，建议设置下沉庭院，增添庭院的趣味性。同时在下沉庭院设置上下水，使其实用性和功能性放大。阁楼面积：不小于50平米。露台：南向露台，放大实用性。车库：根据家庭结构，设置2个车位的地下车库。建议依据建议依据客户维度客户维度类独栋产品的客户细分：类独栋产品的客户细分：家庭结构家庭结构特征分析特征分析规定动作规定动作常规动作常规动作自选动作自选动作大家庭大家庭家族人口众多，购买别墅实现家族人口的整合；对于舒适感和尺度有较高要求，由于家人停留时间较多的为客厅和餐厅，

53、所以对二者的尺度要求较高；对于主卧室和次主卧室功能要求较高。45居室：放大客厅面积以及餐厅面积；豪华主卧套间和次主卧套间；设置家庭厅，儿童房是必要的；书房 / 藏品室适应主人需求；庭院作为活动空间的延展非常必要。设置中西厨房，满足家庭聚餐等需求；地下设置双车库，在地上预留1-2个车位；设置宽大南向露台。赠送精装庭院、阳光地下室。老人三代老人三代老中青三代，以老人为核心的家庭结构；老人的年龄较大，中年年纪一般为50岁以上。青年处于日趋独立的阶段。4居室：首层设置豪华老人卧室套间；奢华的主卧套间，放大主卫面积；书房 / 藏品室适应主人需求；中西厨房设置满足老人需求。赠送庭院，在庭院内设置上下水；地

54、下双车库停车；宽大南向露台，释放老人种植乐趣。阳光地下室。孩子三代孩子三代以孩子为核心的家庭结构；孩子年龄较小；对于孩子的照顾排在家庭首位。4居室：奢华的主卧套间，首层设置老人房；放大主卫舒适度和面积；设置儿童房和儿童娱乐厅。赠送精装庭院，设置儿童娱乐小景；阳光地下室，地下双车库停车。中西厨；宽大南向露台。以产品面积的放大为主，主要放大餐厅、客厅以及以产品面积的放大为主，主要放大餐厅、客厅以及主卧套的面积。主卧套的面积。 建筑面积区间280-300平方米，以类独栋产品形式出现，作为整个项目的价值标杆，提升项目整体档次； 地上三层；地下室带上下水； 室内车库，双车位； 不少于4间卧室，包括1个主

55、卧区，3间次卧室； 放大开间尺度，保证户型的尊贵感； 一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房，首层必须设置老人房，可根据规划情况考虑老人房带独立卫生间；二层和三层主要功能空间为家庭室和主次卧室；三层的豪华主卧套带独立卫生间、衣帽间和书房，体现主人尊贵感。280-300280-300平米户型设计要点平米户型设计要点户型设计建议户型设计建议类独栋类独栋220-240250-270280-300280-300280-300平米空间尺度要求平米空间尺度要求基于客户对产品舒适度的要求，提供户型开间尺度的要求：基于客户对产品舒适度的要求，提供户型开间尺度的要求： 地下停车，车库开间地下停车，车库开间6米米

56、首层首层客厅不小于6.8米餐厅不小于4米老人房不小于3.6米卫生间面积为5-6品毫米米厨房（区分中厨、西厨）不小于4米二层二层次主卧不小于3.9米，带独立卫生间客卧不小于3.6米卫生间（2个）次主卧卫生间面积为7-8平米。公共卫生间为5-6平米三层三层豪华主卧套主卧室不小于5.8米主人卫生间面积不小于8.5平米，主卧的卫生间带浴缸和双洗手盆。男女衣帽间（2个）总面积不小于8.5平米书房不小于3.6米户型设计建议户型设计建议类独栋类独栋220-240250-270280-300地下室地下室必选动作多功能娱乐室30-40卫生间4-6杂物间4-6储藏室14-18可选动作工人房（带独立卫生间）8-10

57、洗衣房（可结合卫生间设置）增加4280-300280-300平米空间尺度要求平米空间尺度要求户型设计建议户型设计建议类独栋类独栋220-240250-270280-300庭院面积：不小于100平米，庭院精装； 建议设置下沉庭院，增添庭院的趣味性。同时在下沉庭院设置上下 水，使其实用性和功能性放大。阁楼面积：不小于55平米。露台：南向露台，放大实用性。车库：根据家庭结构，设置2个车位的地下车库。建议依据建议依据市场维度市场维度案例一：案例一：招商钻石山：招商钻石山：叠下面积202平米总开间总开间6.96.9米，进深米，进深18.718.7米米位置名称开间尺度首层客厅4.8米餐厅3.3米厨房约3.

58、3米老人房3.6米卫生间面积约4.6平米二层主卧4.8米次卧3.6、3.3米书房3.9米主卧衣帽间卫生间套（带浴缸）2.1米叠下首层叠下二层建议依据建议依据客户维度客户维度160-180160-180平米上叠产品平米上叠产品家庭结构家庭结构特征分析特征分析规定动作规定动作常规动作常规动作自选动作自选动作小太阳家小太阳家庭庭两代人共同居住；部分家庭会有两个孩子，并且这种趋势逐渐清晰；孩子多为未成年人，部分家庭孩子年龄稍大。34居室：奢华的主卧套间；设置子女房或者儿童房，供儿女居住；地下车库12个；赠送阳光阁楼。中西厨房宽大南向露台孩子三代孩子三代以孩子为核心的家庭结构；孩子年龄较小；对于孩子的照

59、顾排在家庭首位。4居室：奢华的主卧套间，首层设置老人房；放大主卫舒适度和面积；设置儿童房和儿童娱乐厅。地下车库12个；赠送阳光阁楼。中西厨房；宽大南向露台。青年持家青年持家家庭结构以老年人和青年人为主，两代人居住；青年成为家庭支柱。34居室： 豪华主卧套间，首层设置老人套房；中西厨房设置；设置书房或藏书室。地下车库12个；赠送阳光阁楼；中西厨房。宽大南向露台。建议依据建议依据客户维度客户维度家庭结构家庭结构特征分析特征分析规定动作规定动作常规动作常规动作自选动作自选动作老人三代老人三代老中青三代，以老人为核心的家庭结构；老人的年龄较大，中年年纪一般为50岁以上。青年处于日趋独立的阶段。4居室：

60、首层设置豪华老人卧室套间；奢华的主卧套间，放大主卫面积；书房 / 藏品室适应主人需求；中西厨房设置满足老人需求。赠送庭院，在庭院内设置上下水；地下双车库停车；宽大南向露台，释放老人种植乐趣。阳光地下室。孩子三代孩子三代以孩子为核心的家庭结构；孩子年龄较小；对于孩子的照顾排在家庭首位。4居室：奢华的主卧套间，首层设置老人房；放大主卫舒适度和面积；设置儿童房和儿童娱乐厅。赠送精装庭院，设置儿童娱乐小景；阳光地下室，地下双车库停车。中西厨；宽大南向露台。青年持家青年持家家庭结构以老年人和青年人为主，两代人居住；青年成为家庭支柱。34居室： 豪华主卧套间，首层设置老人套房；中西厨房设置；设置书房或藏书

61、室。地下车库12个；中西厨房；宽大南向露台。180-200180-200平米下叠产品平米下叠产品以老人需求为主以老人需求为主160-180160-180平米户型设计要点平米户型设计要点户型设计建议户型设计建议叠拼叠拼180-200160-180面积尺度在160-180平米的叠拼产品，为上叠户型，3层独立入户。不少于三居室。赠送阁楼和露台。首层设置卫生间和洗衣间。面积尺度上体现别墅感，放大客厅和主卧的尺度，客厅挑空。180-200180-200平米户型设计要点平米户型设计要点面积尺度在180-200平米的叠拼产品，为下叠户型，首层独立入户。设置四居室。赠送小院和入户花园。面积尺度上体现别墅感，放

62、大客厅和主卧的尺度，客厅挑空。首层入户花园、客厅、餐厅、厨房、老人房等，二层设置卧室和家庭厅。叠上产品比叠叠上产品比叠下产品少一间下产品少一间卧室。卧室。户型设计建议户型设计建议叠拼叠拼首层首层客厅不小于5.2米餐厅不小于3.3米老人房不小于3.6米卫生间+洗衣间需要考虑洗衣机摆位，面积为4.5-5.5平米厨房（区分中厨、西厨）不小于3.6米二层二层卧室（2-3个）主卧开间不小于4.8米，带独立卫生间和衣帽间。衣帽间面积不小于4平米。至少有一个词卧室开间大于3.6米。卫生间（2个）主卧的卫生间开间不小于6平米。主卧的卫生间为双洗手盆公共卫生间的面积为4.5-5.5平米。上叠与下叠的基本功能尺度

63、一致上叠与下叠的基本功能尺度一致下叠产品下叠产品地下室地下室必选动作多功能娱乐室20-30卫生间4杂物间2-3储藏室8-10可选动作工人房（带独立卫生间）8-10洗衣房（可结合卫生间设置）增加2户型设计建议户型设计建议叠拼叠拼下叠户型的庭院面积： 不小于50平米，庭院精装； 建议设置下沉庭院，增添庭院的趣味性。同时在下沉庭院设置上下 水，使其实用性和功能性放大。上叠阁楼面积：不小于40平米，主要实现储藏和卧室的功能。露台：南向露台，放大实用性。车库：根据家庭结构，设置12个车位的地下车库。其他其他户型创新及卖点建议户型创新及卖点建议错层错层夹层夹层停车方式停车方式地下车库下沉庭院地下行车地上采

64、光井地上采光井地下车库采用下挖的方式，将地下车库、地下室和下沉庭院相结合。地下行车道用采光井进行采光。A户型户型B户型户型步行步行入户入户步行步行入户入户车行车行入户入户车行车行入户入户人车分流，将地下车库、下沉庭院和地下室进行有机结合。人车分流，将地下车库、下沉庭院和地下室进行有机结合。夹层设计方案一客厅上空赠送夹层充分利用2.2米层高的规范盲点，附赠面积首层赠送夹层客厅挑空上空增加一层夹层，作为次卧、餐厅、厨房和卫生间的空间使用。户型创新及卖点建议户型创新及卖点建议其他其他错层错层停车方式停车方式夹层夹层夹层设计方案二客厅下部赠送夹层充分利用2.2米层高的规范盲点，附赠面积客厅下部赠送夹层

65、做半地下车库，将厨房、次卫置于下半层，此空间可以不计入面积，每层错落，上部为错层空间，落差0.6米。户型创新及卖点建议户型创新及卖点建议其他其他错层错层停车方式停车方式夹层夹层 客厅及二层北向家庭厅均采用双层挑空设计夹层设计方案三夹层与层层挑空其他其他错层错层停车方式停车方式夹层夹层户型创新及卖点建议户型创新及卖点建议客厅客厅错层家庭厅家庭厅卧室卧室u采用错层可以增加二层卧室的高度，提高空间感和舒适度；u错层产生的二层卧室区独立的家庭厅，增加了内部功能性空间变化，弱化小空间的局促感，提升了主人生活空间的私密性。其他其他停车方式停车方式夹层夹层错层错层户型创新及卖点建议户型创新及卖点建议二楼次主

66、卧独立入户图片来源：玛歌庄园u二层次主卧的独立入户u 置于项目的端头户型东侧或西侧设置外挂楼梯，直接通到二楼次主卧区，避免影响主卧的私密性，家庭成员老年人与青年不同生活方式的隔离。户型创新及卖点建议户型创新及卖点建议停车方式停车方式夹层夹层错层错层其他其他 豪阔的露台豪阔的露台 超大的阳台设计，不但完成了全面采光与通风，更能在阳台上休息和享受窗外胜景，在陶醉中细细品味优雅人生。 休憩空间的营造从庭院扩展至露台，处处体现舒适感。附加值赠送附加值赠送露台露台托斯卡纳风格的露台托斯卡纳风格的露台托斯卡纳风格的露台托斯卡纳风格的露台维多利亚风格的露台维多利亚风格的露台托斯卡纳风格的露台托斯卡纳风格的露台根据北方的城市的特点，根据北方的城市的特点，北向露台受到遮挡严重，北向露台受到遮挡严重，利用率较低，建议设置利用率较低，建议设置南向南向露台，保证采光。露台，保证采光。便于客户利用。便于客户利用。u考虑到相当数量客户对此空间不关注，故建议控制阁楼面积，只作为别墅附加的符号存在，主要功能定位为储藏、观景和儿童活动空间。附加值赠送附加值赠送阁楼阁楼u阁楼作为赠送的面积，可以成为产品的附加值，同时可以