浙江众安房产业务流程诊断报告

《浙江众安房产业务流程诊断报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浙江众安房产业务流程诊断报告（106页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、第 1页北大纵横-浙江众安管理诊断浙江众安房地产公司浙江众安房地产公司业务运作及职能管理诊断报告业务运作及职能管理诊断报告北大纵横管理咨询公司北大纵横管理咨询公司2002年11月报告二报告二机密机密第 2页北大纵横-浙江众安管理诊断导导 读读总论总论业务运作诊断业务运作诊断职能管理诊断职能管理诊断第 3页北大纵横-浙江众安管理诊断经过经过6 6年的创业发展，浙江众安初具发展实力，开始年的创业发展，浙江众安初具发展实力，开始进入高速成长期进入高速成长期19971998年开发国贸大厦、星怡花园1997年年底浙江众安正式成立2000年，国泰项目征地;2002年基本售罄2002年开发山水苑，基本预定完

2、众安“巩固浙江、发展安徽、拓展其他”发展战略浙江众安发展历程初创期初创期高速成长期高速成长期未来发展期未来发展期生存期生存期19982000年，开发众安花园1998199720002004第 4页北大纵横-浙江众安管理诊断众安的成功离不开主要领导人过人的胆识和才干，积极众安的成功离不开主要领导人过人的胆识和才干，积极开拓创新，并抓住了房产市场良好的发展机遇开拓创新，并抓住了房产市场良好的发展机遇您您 认认 为为 公公 司司 现现 任任 高高 层层 的的 优优 势势 是是 什什 么么5.66%5.66%9.43%26.42%30.19%35.85%50.94%24.53%有 凝 聚 力尊 重 人

3、 才善 于 管 理决 策 果 断远 见 卓 识善 于 公 关开 拓 创 新经 验 丰 富对于现任高层管理者最大的优势，51%的员工认为是“经验丰富”，36%认为是“具有开拓创新精神”，30%认为是“善于公关”。资料来源：调查问卷统计结果第 5页北大纵横-浙江众安管理诊断目前众安房产面临良好的经济环境：杭州市人均国内目前众安房产面临良好的经济环境：杭州市人均国内生产总值和居民年人均可支配收入近年来快速增长生产总值和居民年人均可支配收入近年来快速增长0 00.50.51 11.51.52 22.52.53 3197819781980198019851985199019901991199119921

4、99219951995199919992000200020012001（年）（年）（万元）（万元）资料来源：杭州统计年鉴20020 02 24 46 68 81010121219781978198019801985198519901990199119911992199219951995199919992000200020012001市区居民年人市区居民年人均可支配收入均可支配收入农村居民年人农村居民年人均纯收入均纯收入（千元）（千元）（年）（年）杭州杭州人均人均国内国内生产生产总值总值杭州杭州居民居民年人年人均可均可支配支配收入收入第 6页北大纵横-浙江众安管理诊断杭州市房地产市场活跃，杭州市

5、房地产市场活跃，20022002年房地产开发投资年房地产开发投资增长在全国主要城市中居于前列增长在全国主要城市中居于前列2002年18月全国主要城市房地产开发投资较上年增长率资料来源：中国经济景气月报.2002.8.31 -10-100 010102020303040405050北京北京上海上海天津天津重庆重庆沈阳沈阳大连大连长春长春哈尔滨哈尔滨南京南京杭州杭州宁波宁波厦门厦门济南济南青岛青岛武汉武汉广州广州深圳深圳成都成都西安西安(%)第 7页北大纵横-浙江众安管理诊断面临良好的发展机遇，众安公司迫切需要强化管理基面临良好的发展机遇，众安公司迫切需要强化管理基础，为规模化发展走得更快更稳奠定

6、基础础，为规模化发展走得更快更稳奠定基础问题：1、业务运作缺少成熟模式，配套制度体系不完整；2、职能管理基础薄弱，尤其是人力资源管理基本空白3、通过制度化建设，明晰各级岗位的责、通过制度化建设，明晰各级岗位的责、权、利，夯实规范化运作基础权、利，夯实规范化运作基础建立有效的激励机制，形成具备竞争优建立有效的激励机制，形成具备竞争优势的人力资源管理体系势的人力资源管理体系明确公司业务重点环节，培育公司核心明确公司业务重点环节，培育公司核心能力能力逐步以授权和控制并重，转变领导方式，逐步以授权和控制并重，转变领导方式，以适应公司组织和业务增长的需要以适应公司组织和业务增长的需要第 8页北大纵横-浙

7、江众安管理诊断导导 读读总论总论业务运作诊断业务运作诊断职能管理诊断职能管理诊断项目决策规划设计营销与销售工程项目管理物业管理小结第 9页北大纵横-浙江众安管理诊断总体定位：在房地产开发的价值链中，公司缺乏明晰的总体定位：在房地产开发的价值链中，公司缺乏明晰的核心能力定位核心能力定位项目决策规划设计建设施工市场销售物业管理谁做得更好值不值得做企业边界的确定企业边界的确定企业做什么别人做什么社会分工专业化程度控制成本企业实力和战略企企业业价价值值链链集成整合集成整合房地产开发企业房地产开发企业房地产开发价值链的专业化分工越来越明确、越来越细房地产开发企业价值更多体现在项目决策定位，对各阶段所需资

8、源的整合能力和控制上浙江众安做什么？浙江众安做什么？摸索中前进，前进摸索中前进，前进中摸索中摸索营销策划、广告要不要自己做？物业管理要不要自己做？销售要不要自己做？工程管理要不要派这么多人？价值链竞争第 10页北大纵横-浙江众安管理诊断项目决策：缺少必要的决策支持和科学决策流程，项目决策：缺少必要的决策支持和科学决策流程，直接导致项目决策风险增加直接导致项目决策风险增加装饰设计土地价值挖掘市政设施市场调查顾客是谁？成本测算销售收入盈亏平衡分析敏感性分析风险分析市场确认定位景观设计单体设计小区规划物业服务功能配套项目开发项目开发的可行性的可行性初步提供参数、方案假定市场确认定位项目定位最终产品概

9、念设计全部由决策者全部由决策者来完成？来完成？需求表达观念沟通概念设计方案概念设计方案竞争楼盘分析需求分析预测确定实施房地产企业价值活动房地产企业价值活动项目建议书项目定位建筑档次建筑功能景观设计第 11页北大纵横-浙江众安管理诊断规划设计：缺少必要的制度和流程保证销售、工程、规划设计：缺少必要的制度和流程保证销售、工程、预算、总师等相关人员参与规划设计方案审核预算、总师等相关人员参与规划设计方案审核概念设计方案概念设计方案各类设计单位挖掘想法梳理构思不断深化详细、可实施的设计图纸沟 通规划单位规划设计市场招投 标房地产开发企业房地产质量、功能、成本控制的关键在规划设计阶段。房地产质量、功能、

10、成本控制的关键在规划设计阶段。设计是销售策划之本，是有效供给之源。设计是销售策划之本，是有效供给之源。科学、实用的规划设计能降低工程成本的科学、实用的规划设计能降低工程成本的6070。1、产品概念的表达过程基本上都由决策者个人来完成2、销售、工程、预算、总师在规划设计阶段的参与不足第 12页北大纵横-浙江众安管理诊断项目前期：公司对社会资源的积累、培养不足，直接项目前期：公司对社会资源的积累、培养不足，直接影响前期工作开展影响前期工作开展序号序号办理事项办理事项审批部门审批部门01立项批文计委02选址意见书建设局规划处03方案审批意见建设局规划处04项目批文计委05建设用地许可证建设局规划处0

11、6征用土地批准通知书国土局07土地使用权证国土局08安装水表合同自来水公司09破人行道临时施工许可证市政园林公司10安装电表合同电力公司11安装电话合同电信公司12有线电视安装合同有线电视13审图批准书审图中心审核14建筑消防设计防火审核意见消防大队15建设工程规划许可证建设局规划处16中标通知书建设局招标办17质量监测报告质量监督站18建设工程防雷设计安全证书气象站19建设工程施工许可证建设局规划处建管科20商品房预售许可证房管处电力部门：电力部门：协调不力，山水苑高压线迟迟不能迁移，严重延误工程进度；土管局：土管局：不同意公司A地块的60米公建方案，导致迟迟领不到规划许可证；建设局：建设局

12、：施工许可证办理困难，出现“先施工，后办证”的现象；以前项目遗留的问题多，补办的难度大前期工作忙闲不均，忙的时候靠一个人办理，工作量超负荷，必然无法按计划完成；许多事务办理需要领导亲自出面第 13页北大纵横-浙江众安管理诊断导导 读读总论总论业务运作诊断业务运作诊断职能管理诊断职能管理诊断项目决策规划设计营销与销售工程项目管理质量管理成本管理进度管理项目组管理项目管理方式物业管理小结第 14页北大纵横-浙江众安管理诊断项目管理关键目标是有效控制质量、成本、进度项目管理关键目标是有效控制质量、成本、进度施工承包商材料供应商设备供应商监理公司房地产公司质 量招标选择、资金结算、过程管理过程管理具体

13、项目部指导形成自上而下的质量保证体系：公司的质量控制目标下达监理公司的过程专业把关监督各级合作单位自身质量管理体系用过程精品保证工程总体精品形成层层落实的进度计划控制体系：公司下达总的进度计划，协调各单位的合作关系监理公司控制监督工程进展各级合作单位制定工作进度计划，保证落实用阶段进度的实现保证总进度的达成形成全面的成本控制体系：公司对成本实行总量和阶段性目标控制，对报量、预决算审批认可监理公司监督各单位的成本耗费，进行报量确认各级合作单位对成本和工作量统计报量，编制预决算用分项工程成本保证总成本控制目标实现进 度成 本项目成功汇报关键目标控制体系关键目标控制体系第 15页北大纵横-浙江众安管

14、理诊断质量：众安公司还没有建立起完备的质量管理体系质量：众安公司还没有建立起完备的质量管理体系项目组与公司之间还没有建立明确的沟通机制，报告要求得不到有效执行；很多还停留在个人关系上。在山水苑打桩问题的处理上，项目部就不愿向总师办汇报。监理公司的选择监理公司的选择：有的监理素质低，质量控制意识不强，原始数据、过程数据记录不全，如打桩的数据记录差（例如沉降速度、贯入速度、拔管速度的记录不完整）；现场调查发现存在原始数据事后补办的现象；施工单位的选择施工单位的选择上就为质量保证留下隐患，工程质量是做出来的，不是监督出来的。虽然公司在不同场合已强调总师办、项目部的职责权限，但总师办的定位在实际中还是

15、不明确：质量监督质量监督+ +重大技术支持重大技术支持？缺乏完整的工程质量管理的制度保证，工程管理实施细则还未批准实施各项目工程部必须服从总师办（抓质量、抓进度），由总师办统一负责各项目技术的把关和监督，重大工作必须由总师办、工程部会签 。（摘自公司会议记录）质量管理制度质量管理制度沟通机制沟通机制合作单位保证合作单位保证公司有没有统一的质量管理原则，质量在房地产开发企业处于什么地位？质量管理原则质量管理原则第 16页北大纵横-浙江众安管理诊断成本：工程预算编制的质量缺乏监督，执行中人力投成本：工程预算编制的质量缺乏监督，执行中人力投入不足，对预算控制效果没有考核，使预算没有有效入不足，对预算

16、控制效果没有考核，使预算没有有效发挥对成本的控制作用发挥对成本的控制作用预算编制预算执行预算控制结果分析和考核事前控制事中控制事后控制工程决算1、工程预算工作量大，预算人员少，往往在规定的时间内完不成。2、对预算编制合理性缺少监督、考核，导致预算作为控制标准的作用难以发挥出来没有对预算控制作用的考核，导致无法对过程中的成本费用进行有效分析，不能为以后的成本控制提供参考1、预算人员远离现场，不能及时确认成本发生。人员对工程现场了解不够，现场出现预算与实际发生额不符无人认定，导致与施工方发生纠纷2、由于预算人员精力有限，来不及做分项目、分幢号的工程进度和成本测算工作，也就难以的成本控制提前预警访谈

17、：“国泰同样的两幢楼，费用预算不一致”；“23#、24#车库0.00以下混凝土施工实际发生29万，预算10万，连买钢筋都不够”。第 17页北大纵横-浙江众安管理诊断采用的是单笔审批控制方式，谁对项目的总体成本控制担负责任？没有明确各个部门应承担哪些成本责任成本控制责任完全在公司，作为真正监督成本发生的一线人员没有控制成本的积极性。一线人员在成本要发生时的控制至关重要。成本：成本控制责任完全在公司，作为真正监督成成本：成本控制责任完全在公司，作为真正监督成本发生的一线人员缺少控制成本的动力与积极性，本发生的一线人员缺少控制成本的动力与积极性，总成本控制责任难以落实总成本控制责任难以落实公司目前做

18、法：公司目前做法：依据施工图纸制定详细的施工预算，作为施工招标和项目建设成本控制的依据董事长审批总经理审批总师办审核预算科估算造价项目经理签字监理公司审核施工单位填变更联系单 工程变更中涉及造价变动时对施工成本按施工预算实行总量控制，拨付中间工程款：乙方提出工程量计算申请监理审核项目部审核预算科审核财务部总经理审批董事长审批第 18页北大纵横-浙江众安管理诊断进度：在项目进度管理上计划不周密，并对计划的进度：在项目进度管理上计划不周密，并对计划的执行缺乏考核，导致项目进度延缓执行缺乏考核，导致项目进度延缓项目计划制定粗放缺乏计划执行考核项目开发全过程没有详细的总体计划（几个项目都没有找到相关的

19、总体计划），形成项目边进行边安排，“脚踩西瓜皮，滑到哪里是哪里”。不易做到提前准备，往往造成任务在计划期内完不成；施工前没有制定总体计划，没有细化的进度图；公司对项目组的工期目标要求往往偏严，待施工以后再放宽，失去了计划的严肃性；计划时对外界影响缺少充分考虑，降低了计划管理的效果对项目组的进度管理缺乏监督、考核机制对职能部门的任务完成情况缺乏考核缺乏项目整体计划的房地产开发难以保证整体项目进度。缺乏项目整体计划的房地产开发难以保证整体项目进度。第 19页北大纵横-浙江众安管理诊断进度：周边事务办理不及时和拖延对外付款，直接进度：周边事务办理不及时和拖延对外付款，直接影响了工程进度影响了工程进度

20、各种手续不全，影响施工进度，例如山水苑项目没有拿到土地证，影响到多方工作顺利进行。山水苑的高压线问题迟迟不能解决；项目组与政府质检部门的配合、沟通不及时，给施工带来了麻烦。前期工作难度大，办理不及时，延缓了工程进度对外付款，影响了项目进度上海九院因为设计费付款，拖延应付出设计图。建筑施工单位对拖延付款极为不满，将直接反映到工程进度上来由于没有及时与城建部门进行沟通，考虑不周全，在山水苑围墙设置大门上工程管理人员与施工单位发生争执，影响施工进度设计时没有做好与外部单位的沟通山水苑项目原计划年前封顶，由于缺乏详细的项目开发整体计划，受到高压线、各种手续办理以及其他事项的影响，已难以完成预定目标。第

21、 20页北大纵横-浙江众安管理诊断进度：工程联系单签字环节多，降低了工程现场进度：工程联系单签字环节多，降低了工程现场反应速度反应速度填写施工技术联系单工程部施工单位公司领导总师办预算部监理公司出具意见专业工程师填写乙方会签联系表会签，出具造价、技术意见工程部经理审核董事长审定签复施工技术联系单执行备案备案总经理审定决策审定每一项工程变更，降低了现场反应速度第 21页北大纵横-浙江众安管理诊断导导 读读总论总论业务运作业务运作 诊断诊断职能管理诊断职能管理诊断项目决策规划设计营销与销售工程项目管理质量管理成本管理进度管理项目组管理项目管理方式物业管理小结第 22页北大纵横-浙江众安管理诊断从公

22、司到项目部的各级管理人员职责不明确，出从公司到项目部的各级管理人员职责不明确，出现问题时无人拍板决定，导致工程管理上的混乱现问题时无人拍板决定，导致工程管理上的混乱董事长对山水苑项目人员的分工：项目经理负责计划成本的控制、计划进度的安排、总体协调；工程部的业务归属总师办负责，要考虑制订工程实施步骤程序；总师办要将优化结构方案、控制进度、提升经济效益空间摆在日常工作中。摘自公司会议纪要许多具体业务需要董事长拍板决定；为山水苑一小块地向农民赔偿2000元，要总经理亲自解决。职责不易明确，容易扯皮；工程现场与职能部门的沟通任务多；项目经理受到的制约多，影响了工作积极性；目前项目管理状况有待于制度化，

23、进一步明确职责有待于制度化，进一步明确职责第 23页北大纵横-浙江众安管理诊断项目管理人事变动频繁，无法明确落实责任，影响项目管理人事变动频繁，无法明确落实责任，影响工程决策工程决策项目部人员经常调动；山水苑项目人手配备不齐，原定8人，现场只有4人；二二年三月王忠川为众安国泰花园工程部经理 五月任命邱建明为国泰花园项目工程部副经理；七月十五日任命邱建民为国泰花园项目工程部负责人；七月十五日免去王忠川同志国泰花园项目工程部经理；七月二十日任命王忠川同志为杭州凯悦大酒店有限公司工程总指挥，兼任众安国泰花园副总指挥。二二年七月十五日，任命李志贤为山水苑项目部副经理。七月十五日任命高作鹏为山水苑项目工

24、程部负责人。九月二十日免去高作鹏山水苑工程部负责人职务，调任山水苑项目工程施工管理工程师。十月任命朱灿根为山水苑项目经理。国泰项目人事变动山水苑项目人事变动工作没有连续性；难以责任落实；难以实施考核和奖惩第 24页北大纵横-浙江众安管理诊断导导 读读总论总论业务运作诊断业务运作诊断职能管理诊断职能管理诊断项目决策规划设计营销与销售工程项目管理质量管理成本管理进度管理项目组管理项目管理方式物业管理小结第 25页北大纵横-浙江众安管理诊断众安公司对于项目管理还没有形成比较成熟的模式众安公司对于项目管理还没有形成比较成熟的模式对项目管理人员的考核奖励不明确，没有建立激励机制，责权利不相匹配；项目经理

25、对项目组成员不能考核；项目部负责的内容项目部负责的内容项目管理的特点项目管理的特点国泰项目工程管理公司控制了项目的前期策划、设计和施工的招投标、预算、施工材料和设备采购、竣工决算、房屋销售、人事安排等关键环节；施工现场投入的管理人员多，与监理公司一起双重监督。山水苑项目部分前期工作、工程管理义盛项目项目组负责前期工作（土地等）、建筑施工、销售采用双重监督是为了确保工程质量，但造成质量管理任务繁重，增加了管理成本。事例：事例：国泰项目由于原监理公司人员配备上力量薄弱，以及项目组与监理公司没有协调好，双方发生了一些矛盾，原监理公司退出，并带走了当时工程上的全部技术资料，使一些工作报批和工程验收无法

26、进行，工程进度受到了很大的影响。 众安实行目前项目管理方式的原因：人员素质能力欠缺、项目经理的能力和可信度低、监理公司良莠不齐。国泰项目准备对施工单位的施工情况按标段奖励（0.5-1万元/月）现场管理人员与公司订立责任制第 26页北大纵横-浙江众安管理诊断众安公司正在尝试新的项目管理方式，相应的配众安公司正在尝试新的项目管理方式，相应的配套机制还没有套机制还没有跟上跟上项目小组网络型组织结构项目管理模式项目组在各阶段发挥的作用比较规划设计项目前期招投标建设施工销售优点弱点工程项目管理公司管理层的控制力强，项目运作稳定可靠职能分离，整体协调性差；责任划分不易明确项目公司制项目运作整体性强；权责明

27、确，项目负责人的积极性和主动性高对项目经理的能力要求高；管理层的控制力差，监控成本高项目经理制快速、灵活；尽可能利用社会性的、专业化的公司为其服务管理层的控制力差；协调和讨价还价成本较高；任一环节出现问题，都可能波及组织生存销售代理开发项目设计招标承包开发广告中介咨询策划 国泰项目和山水苑项目组的工作基本上是监督工程施工。 众安公司正在从工程项目管理向完备项目管理方式过渡，山水苑项目尝试实行项目承包制，进一步扩大和明确了项目经理的权限，相应的配套管理机制需要进一步完善。：负责：参与：不介入注：第 27页北大纵横-浙江众安管理诊断应该加强以全面项目管理为特点的多方位管理应该加强以全面项目管理为特

28、点的多方位管理质量成本进度横向纵向 对项目管理实行横向三方面、纵向三阶段相结合，对项目开发过程中的每一个环节所需的工期、费用都进行仔细测算，编制详尽的工程进度和投资控制计划，严格控制成本，在计划期内完成任务，并争取缩短工期。技术准备 、物资准备、组织准备、施工现场准备全面控制施工过程，重点控制工序质量 按质量评定标准，组织竣工验收，进行质量评定和考核奖惩编制施工总进度计划、单位工程施工进度计划、分部分项工程进度计划形成严密的计划保证系统检查计划执行，进度比较与计划调整检查并总结各项进度计划完成情况，进行考核和奖惩搜集和整理资料，做好预算，估算计划成本，综合平衡，编制成本计划 对成本实行总量和阶

29、段性目标控制；项目成本的全过程控制 、全员控制、中间控制 项目成本分析；项目成本考核，并进行奖惩事前事中事后第 28页北大纵横-浙江众安管理诊断借鉴：借鉴：中国海外公司保持房地产品牌长久魅力的中国海外公司保持房地产品牌长久魅力的秘诀秘诀锻造“过程精品”一个好的地产品牌必须做到每一环节的精益求精、质量上乘，中海提出“过程精品”，从选地到定位，从规划到设计，从施工到物业管理，每一环节都力争作到最好，从而实现“过程精品”。形成核心优势房地产的户型、立面等显在要素极易抄袭，发展商需要有核心的竞争优势作为亮点，吸引消费者，领先同业者，中国海外的规划设计、工程质量、物业管理等都独树一帜，从而锻造自己的核心

30、优势。整合和优化专业资源 专业分工的细化，已使各专业领域形成了不可替代的精尖优势，精品产生，已不是倾发展商一人之力所能完成，必须整合和优化专业资源，整合和优化专业资源的能力已经成为衡量发展商的坐标。选地规划施工定位设计物业管理精品专业分工细化专业分工细化沉淀核心专长沉淀核心专长第 29页北大纵横-浙江众安管理诊断借鉴：中国海外公司规划设计全面把关，保证楼盘品借鉴：中国海外公司规划设计全面把关，保证楼盘品质质项目建筑师把规划设计评审体系的每一个细节贯穿到项目实施中去，大量的工作在于掌握节奏、材料、工艺、技术的确立和完善。二级评审委二级评审委员会制度员会制度技术把关技术把关跟踪实施跟踪实施过程过程

31、由深圳公司和上级管理公司两个规划设计评审委员会组成 “两级评审”，避免了设计中的草率和个人意志，使设计中可能出现的问题减少到最低限度。在建筑美学、策划理论、项目可行性研究等设计院工作之上的设计修正和完善等设计附加工作。专业人士技术把关专业顾问团跟踪实施过程建筑美学策划理论项目可行性掌握节奏材料工艺技术第 30页北大纵横-浙江众安管理诊断借鉴：中国海外公司凭借完善的借鉴：中国海外公司凭借完善的工程质量体系铸造工程质量体系铸造楼盘品质楼盘品质项目部地盘三级质量监控体系工程部质量委员会工程质量体系负责一切有关质量的活动，如质量交底、工序检查、隐蔽验收、检验试验、成品保护、竣工验收等工作。项目部工程部

32、地盘三级质量监控体系现场管理机构。每一个项目施工现场都配备一个强有力的项目部。公司工程部控制质量。该公司与一般房地产公司不同的特点是，工程管理人员约占整个公司人员的六成，他们中的70左右是常驻现场的一线管理人员。质量委员会公司专门设立的由总工程师牵头的质量委员会，质量委员会下设专业齐全的5个岗位，负责公司对工程项目的质量监控工作。质量交底工序检查隐蔽验收检验试验成品保护竣工验收质量监控全面评比技术研讨第 31页北大纵横-浙江众安管理诊断导导 读：营销与销售读：营销与销售总论总论业务运作诊断业务运作诊断职能管理诊断职能管理诊断项目决策规划设计营销与销售工程项目管理物业管理小结第 32页北大纵横-

33、浙江众安管理诊断山水苑目前通过工地外墙的儿童绘画比赛和“我心中的山水苑”征文活动炒作教育概念。仅仅炒作概念并不能突出针对消费者的定位，无法在区域性产品竞争中获得差异化优势。在项目决策阶段，项目市场定位缺少营销参与，销售在项目决策阶段，项目市场定位缺少营销参与，销售阶段的营销策划就缺乏明确的目标客户阶段的营销策划就缺乏明确的目标客户众安山水苑市场研究方案众安山水苑市场研究方案报告分别从战略和战术层面对竞争对手报告分别从战略和战术层面对竞争对手的价位、地理位置，客户的购买动机和偏好等进行调查分析，但是并的价位、地理位置，客户的购买动机和偏好等进行调查分析，但是并没有提出明确的市场定位和目标客户群。

34、没有提出明确的市场定位和目标客户群。开发商自身条件确定目标定位追求的方向：利润与风险之间的平衡地块条件：地块自然条件的综合利用销售速度：开发周期与销售周期公司擅长开发的类型：集中自身的优势公司要求的利润和品牌客户群体的需求收入和购买能力家庭结构文化和价值观购买动机和偏好人口素质和习惯嗜好客户的需求结构与特征竞争对手调查产品分析：地理位置、施工进度、公司组成、规划设计、格局配比、套数和户型价格组合广告策略销售执行：具体业务安排、实际销售结果 房地产项目定位分析的主要内容第 33页北大纵横-浙江众安管理诊断房地产营销策划在业务运作中的地位越来越突出，房地产营销策划在业务运作中的地位越来越突出，品牌

35、宣传渐渐成为房地产市场竞争的主题品牌宣传渐渐成为房地产市场竞争的主题房地产市场细房地产市场细分是大势所趋分是大势所趋房地产营销从单一销售环节转向全过程参与。包括：市场调查、项目可行性研究、产品定位、产品规划、项目策划、方案设计、建筑规划、业务行销、广告企业、物业管理、CIS企业形象策划等由于市场竞争激烈，市场细分成为必然，市场创新与产品创新成为大部分企业尤其是中小企业竞争的关键多方借助外部市场营销力量成为大势大寡头垄断卖方市场房价不断高涨房地产企业的集中度低购买者图纸不看就抢房买卖主在商品交易中处于支配地位激烈的竞争者成熟的购买者 品 牌中国房地产二十年房地产发展历程：地段竞争规划竞争概念竞争

36、品牌竞争第 34页北大纵横-浙江众安管理诊断员工认为品牌对销售有重要的影响，但是众安品员工认为品牌对销售有重要的影响，但是众安品牌在萧山还缺乏影响力和美誉牌在萧山还缺乏影响力和美誉度度员工对房地产开发商的品牌和众安品牌的看法员工对房地产开发商的品牌和众安品牌的看法5.66%41.51%33.96%39.62%56.60%15.09%3.77%3.77%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%房地产开发商的品牌对购房人的影响众安房产在萧山的影响力强较强一般弱弃权90%的员工认为房地产开发商的品牌对购房人的影响很重要的员工认为房地产开发商的品牌对购房人的影响很重要众安房产

37、知名度分析众安房产知名度分析不知道不知道17.65%17.65%知道知道82.35%82.35%众安房产美誉度分析众安房产美誉度分析较好较好8.82%8.82%很差很差0.00%0.00%较差较差0.00%0.00%一般一般91.18%91.18%来自内部资料来自内部资料萧山市场调查结果萧山市场调查结果第 35页北大纵横-浙江众安管理诊断从国泰花园到山水苑项目是由不同的公司策划的，每一个方案都相对独立。虽然公司的具体策划方案可以委托外包，但是公司应该对策划方案与公司经营理念的一致性进行控制，留给消费者清晰深刻的印象，从而形成对众安品牌的忠诚度；为筑就公司的品牌优势奠定基础。留给消费者留给消费者

38、模糊的印象模糊的印象营销策划有助于加强品牌内涵，促进销售。众安开营销策划有助于加强品牌内涵，促进销售。众安开始重视项目策划，但是缺乏统一的品牌策划，难以始重视项目策划，但是缺乏统一的品牌策划，难以形成众安品牌优势形成众安品牌优势 “一个值得我们托付一生的家园”国泰 “树品牌房产，造精品楼盘”众安理念“国家康居工程，水库生态社区”国泰“引领生活时尚，创造显贵宅邸”众安“仁者爱山，智者乐水”山水苑“智慧的摇篮与智慧为邻，为子女赢得未来”山水苑更多停留在项目概更多停留在项目概念卖点上念卖点上缺少对企业整体的品牌策缺少对企业整体的品牌策略和企业整体形象传递略和企业整体形象传递第 36页北大纵横-浙江众

39、安管理诊断在本地同质同档次竞争情况下，口碑传播对公司在本地同质同档次竞争情况下，口碑传播对公司扩大市场占有率非常重要扩大市场占有率非常重要城市化水平不断增加（从25%向35%）乡下一套，城里再买一套购买欲旺盛房子没见到就买，所以买哪家都差不多价位近似地理位置相近没有鲜明的定位没有个性化的服务与竞争者的产品是与竞争者的产品是同质同档次同质同档次购买者从解困型向享受型转变口碑传播小城市,信息在非正式渠道传播快，追捧效应品牌效应+第 37页北大纵横-浙江众安管理诊断但是目前传递给客户的信息破坏了口碑的形成但是目前传递给客户的信息破坏了口碑的形成销售员销售员缺乏统一着装，缺乏服务规缺乏统一着装，缺乏服

40、务规范和礼仪程序：范和礼仪程序：顾客对服务有一点不满意就可能不再登门，企业就失去顾客缺少对销售人员的缺少对销售人员的培训培训：缺少对销售员房地产开发的基础知识和房屋本身知识的系统培训没有对销售人员进行房产买卖相关的法律法规知识培训售楼处售楼处的设计简单，装修缺乏特色：的设计简单，装修缺乏特色：售楼处的环境直接影响顾客选择楼盘，众安小区的售楼处、国泰的现场售楼处装修布置过于简陋，相比周边几家售楼处明显落伍施工现场施工现场形象影响公司形象：形象影响公司形象：工地外墙就是一种直观广告，国泰的外墙广告从主题选择到墙面布局明显落伍，不仅不符合“康居”档次，更有损众安的形象第 38页北大纵横-浙江众安管理

41、诊断价格决策：项目定价至关重要，但目前价格制定价格决策：项目定价至关重要，但目前价格制定缺乏足够的信息支持，加大了项目销售风险缺乏足够的信息支持，加大了项目销售风险开发成本竞争楼盘调查总价均价预期利润单套单价根据销售情况调整目前土地是以拍卖的形式购买的，价格制定实行市场化，所以合理的市场定价是决定项目是否成功的关键没有形成报表及时汇报高层领导可以通过报表及时了解销售状况根据报表分析规律报表为决策提供依据销售部六月份的市场调查报告的主要内容是竞争楼盘价位和开发进展情况。完整的调查不仅包括竞争者的价位，还要了解对方的销售策略、户型设计，面积：畅销户型和滞销户型；已销售率和购买人群的调查并进行分析。

42、目标消费者定位需要信息需要信息支持部分支持部分？需要信息支持部分需要信息支持部分？可控部分可控部分？第 39页北大纵横-浙江众安管理诊断接待客户介绍楼盘、户型和价格等基本情况有合同谈判付款方式和付款金额等合同事宜签订合同客户有否购买意愿是否总结经验否保持联系成功据哈佛商学院营销专家的研究和企业的实证，吸引一个新顾客所耗费的成本，大概相当于保持一个现有顾客的五倍。 客户关系：忽略对未成交客户的信息记录和分析客户关系：忽略对未成交客户的信息记录和分析公司现在的销售过程：公司现在的全部精力都集中在交付预订金的客户那里，对于未成交的客户不认真接待没有资料记录。由于萧山的房地产热，使得许多人盲目投资，成

43、为炒楼号的投机者。而许多真正想购房的得知消息晚的人反而被忽视了一方面，一旦客户毁约，而公司又没有潜在客户的资料记录，将会给销售工作带来很大的被动，增加销售成本。另一方面，忽视潜在客户，将会损伤客户对众安品牌的忠诚，给公司的长期利益带来损失。不论成交与否，任何客户都是公司的潜在不论成交与否，任何客户都是公司的潜在顾客。目前客户的数据只是集中在成交客顾客。目前客户的数据只是集中在成交客户的信息上，没有对所有看房客户的信息户的信息上，没有对所有看房客户的信息记录，无法对客户需求进行深入分析，这记录，无法对客户需求进行深入分析，这样就不能总结经验，样就不能总结经验， 无法为未来项目的营无法为未来项目的

44、营销和市场定位提供帮助销和市场定位提供帮助危危害害第 40页北大纵横-浙江众安管理诊断设计更改信息不能及时传递到销售部门，阻碍了销售设计更改信息不能及时传递到销售部门，阻碍了销售人员和客户的有效沟通，影响了客户的购买信心人员和客户的有效沟通，影响了客户的购买信心他们说得怎么不一样？您说这么买房，我能放心吗项项 目目 部部销销 售售 部部房屋设计更改了，客户已经知道，但销售部门还不知道，使销售部门很被动。第 41页北大纵横-浙江众安管理诊断工资可以消除员工的不满意，但并不表示员工满意员工对缺乏奖金的激励没有满意，并不表示员工会表示不满意销售管理：有销售回款目标，但对销售人员缺乏销售管理：有销售回

45、款目标，但对销售人员缺乏有效的激励机制，很难落实销售责任有效的激励机制，很难落实销售责任工作环境/工作关系方面：工资每个月都相同工作本身/工作内容方面：奖金没有与业绩挂钩每半年一次红包保健因素激励因素 拥有 缺乏销售奖励要及时，间隔长就失效了。双因素理论销售部目前最重要的任务就是资金回笼。将任务与薪酬挂钩就是将每一个客户与每一个销售员的利益捆绑在一起，这样才能激发员工的积极主动性，在签合同前对客户的实际需求深入发掘，主动与客户联系催款适当的激励不仅可以稳定员工队伍，激发销售员的积极性，还能吸引更多的优秀员工，为公司将来更多的开发项目储备销售力量改善第 42页北大纵横-浙江众安管理诊断导导 读：

46、物业管理读：物业管理总论总论业务运作诊断业务运作诊断职能管理诊断职能管理诊断项目决策规划设计营销与销售工程项目管理物业管理小结第 43页北大纵横-浙江众安管理诊断物业管理和产品价值实现紧密相关，也是品牌的重要物业管理和产品价值实现紧密相关，也是品牌的重要组成部分，如何运作应该从战略高度进行考虑组成部分，如何运作应该从战略高度进行考虑进不进入物业管理领域？发展商不能主动积极地避开风险容易陷身于与业主的纠纷中做不到位，容易影响品牌和效率业主投诉常常带来公司间的法律纠纷肥水不流外人田作为稳定的业务支撑构成完整的品牌内涵利处弊处目前：1、由于所处地域关系，以及开发遗留问题，众安公司被动的进入了物业管理

47、领域2、众安物业公司承担自身开发小区物业管理，缓冲了和业主的纠纷第 44页北大纵横-浙江众安管理诊断物业管理定位应在促进地产开发主业，提高物业物业管理定位应在促进地产开发主业，提高物业服务竞争优势的基础上进行提升服务竞争优势的基础上进行提升物业公司任务物业公司任务对外对外对内对内对外对外对内对内 一个画跑道开发一个常跑物业服务 在逐步健全服务意识，服务质量逐步提高的基础上对外推广品牌 辅助配合公司地产开发业务、促进销售，沉淀并消化地产开发及销售形成的不良问题。强化内部管理，建立有效的组织机构，并强化部门的专业性在专业化的基础上建立健全各类制度及业务流程。第 45页北大纵横-浙江众安管理诊断自己

48、成立物业管理公司万科物业自己成立物业管理公司万科物业 以客户为核心的 “同心圆”的服务观 网格式安全管理模式迄今为止，物业管理依然是万科区别于竞争对手的核心优势迄今为止，物业管理依然是万科区别于竞争对手的核心优势将物业管理通过招投标的方法外包将物业管理通过招投标的方法外包例如北京的东环广场、团结公寓、雍和家园、国展家园、银枫家园、银湖别墅、元嘉国际公寓等近9000万平米的物业都是由一家成熟的专业物业管理公司银达物业管理公司来管理 行业领跑者的两种主要物业管理模式行业领跑者的两种主要物业管理模式第 46页北大纵横-浙江众安管理诊断众安物业公司目前的处境：一方面，面临维护费众安物业公司目前的处境：

49、一方面，面临维护费用高，收费难的尴尬处境用高，收费难的尴尬处境租赁经营租赁经营物物业业公公司司收收支支主主要要收收入入主主要要支支出出物业管理费物业管理费有偿服务有偿服务员工薪酬员工薪酬 维护费维护费物业收费难的原因物业收费难的原因 物业管理规模小，收费难、管理成本高、物业管理难度大、物业管理公司自身造血的功能不足物业管理亏损的原因物业管理亏损的原因租赁经营租赁经营物物业业公公司司收收支支主主要要收收入入主主要要支支出出物业管理费物业管理费有偿服务有偿服务员工薪酬员工薪酬 维护费维护费 居民对于物业管理市场化的认识不足，认为我买了房，物业就该免费提供相关的物业服务 居民往往错一否十发现与自己想

50、象不合，或发现问题就拒交物业管理费 物业收费难的原因物业收费难的原因 物业管理规模小，收费难、管理成本高、物业管理难度大、物业管理公司自身造血的功能不足物业管理亏损的原因物业管理亏损的原因第 47页北大纵横-浙江众安管理诊断主要精力用来解决开发商遗留下来的问题缺少对业主多层次需求分析的依据与总公司的交接程序模糊 没有明晰的处理投诉流程缺少业主对服务意见的记录和统计另一方面，主要精力放在解决开发商遗留问题上，另一方面，主要精力放在解决开发商遗留问题上，没有时间关注业主精细的服务需求没有时间关注业主精细的服务需求公共性服务代办性服务特约性服务保洁、保安绿化、维修代收水电等费用没有特约性服务第 48

51、页北大纵横-浙江众安管理诊断大多数员工认为物业公司独立对经营有好处，也大多数员工认为物业公司独立对经营有好处，也有助于提升服务水平和对众安品牌的支持作用有助于提升服务水平和对众安品牌的支持作用另外，另外， 对于物业经营对于物业经营64%70%的员工认为独立后将在经营业绩和服务质量上有的员工认为独立后将在经营业绩和服务质量上有提高。提高。66%的人认为物业服务变好对众安品牌的影响力将有很大提高。同时，的人认为物业服务变好对众安品牌的影响力将有很大提高。同时，89%的人认为房屋开发质量好坏对物业服务的影响也非常大。的人认为房屋开发质量好坏对物业服务的影响也非常大。对对物物业业经经营营的的看看法法1

52、1.32%5.66%0.00%3.77%5.66%5.66%0.00%15.09%18.87%0.00%5.66%64.15%69.81%33.96%66.04%88.68%1.89%03.77%物业独立后经营情况物业独立后服务质量物业服务变好对众安品牌房屋开发对物业服务有很大提高提高不变变差弃权第 49页北大纵横-浙江众安管理诊断导导 读：小结读：小结总论总论业务运作诊断业务运作诊断职能管理诊断职能管理诊断项目决策规划设计营销与销售工程项目管理小结物业管理第 50页北大纵横-浙江众安管理诊断业务运作诊断小结业务运作诊断小结公司业务定位公司业务定位：营销策划、物业管理业务在公司总体定位中不明确

53、；项目决策项目决策：关于市场定位、项目定位、最终产品概念设计的决策缺乏充分支持，造成决策者压力加大，决策风险增加；规划设计规划设计：缺少制度和流程保证销售、工程、预算、总师等部门参与规划设计阶段的工作前期工作前期工作：外部社会资源不足，影响前期工作开展；工程项目管理工程项目管理：质量保证体系不完备；工程造价缺少分层控制，一线人员不积极；进度缺少系统的计划来保证；项目管理模式不成熟。营销与销售营销与销售：品牌宣传刚刚开始，但是偏项目品牌，缺少公司统一品牌内涵；销售定价决策过程缺少充分的信息支持；对销售人员缺乏激励；物业管理物业管理：物业管理业务定位不明确；和总公司界面不清晰；物业服务单一、质量不

54、高。第 51页北大纵横-浙江众安管理诊断随着市场不断成熟，培育房地产开发企业五大能随着市场不断成熟，培育房地产开发企业五大能力日益重要；众安公司还处于加强基本功，寻找、力日益重要；众安公司还处于加强基本功，寻找、培育核心竞争力阶段培育核心竞争力阶段成本控制能力策划定位能力土地获取能力资金融通能力资源整合能力市场研究愈发重要，市场竞争是以全面的营销理念获得竞争优势企业经营理念领导胸怀与谋略业务组织能力外部协作能力融资通道建设融资计划安排项目投资管理内部资金管理土地获取规划设计工程预算决算原材料采购工程管理控制销售费用管理信息收集研究土地招标管理土地拆迁公共关系处理市场调研分析项目定位广告宣传策划

55、促销、销售客户关系管理众安：众安：拼规模拼关系拼综合实力拼管理能力第 52页北大纵横-浙江众安管理诊断成本控制能力是众安公司需要培养的基本功成本控制能力是众安公司需要培养的基本功土地获取成本土地获取成本原材料采购原材料采购工程建设管理工程建设管理土地获取成本土地获取成本项目规划设计工程预算管理市场营销管理物业管理土地成片开发土地成片开发项目运作模式复制规划设计复制原材料持续采购加快项目运作速度品牌带来成本节约成本管理控制水平上升梯次成本管理控制水平上升梯次尽管安徽众安已经开始采用成片开发模式节省成本，但是成本控制的基本功还需要加强，规划设计成本、工程预算管理等环节都还很薄弱。第 53页北大纵横

56、-浙江众安管理诊断如何结合公司目前的优势，确定公司的核心能力如何结合公司目前的优势，确定公司的核心能力是众安面临的一个重要问题是众安面临的一个重要问题有利条件和机会：1、丰富的土地储备2、良好的银行资信和资 金融通能力3、房地产市场繁荣面对的挑战：面对的挑战：如何更好的定位客户和定位项目，以把众安公司从众多的公司中区分出来？如何统一销售阶段的营销基调？加强市场分析，培养项目策划和定位能力，更好的利用机会与有利加强市场分析，培养项目策划和定位能力，更好的利用机会与有利条件，赢得超额利润是众安公司的一个良好选择条件，赢得超额利润是众安公司的一个良好选择。第 54页北大纵横-浙江众安管理诊断导导 读

57、读人力资源管理人力资源管理行政管理行政管理财务管理财务管理采购管理采购管理总论总论业务运作诊断业务运作诊断职能管理诊断职能管理诊断第 55页北大纵横-浙江众安管理诊断着手根据制订人力资源管理制度，现行的有薪酬管理、考核评定等制度随着经营规模的增大和经营管理水平的逐步提高，随着经营规模的增大和经营管理水平的逐步提高，公司已经意识到人力资源管理的重要性公司已经意识到人力资源管理的重要性开始推行绩效考核，员工具备基本的考核意识招聘、培训管理也纳入公司工作日程有部分公司员工基本信息记录和基本的部门职责划分、组织结构说明用人机制、分配机制和激励机制尚处在考虑之中众安公司人力资源管理处于刚刚起步阶段众安公

58、司人力资源管理处于刚刚起步阶段第 56页北大纵横-浙江众安管理诊断人力资源管理的作用在于吸引、保留、发展人才人力资源管理的作用在于吸引、保留、发展人才作用在于：作用在于：吸引人才吸引人才保留人才保留人才发展人才发展人才运用合适的标准，通过合适的渠道为公司找到合适的人才通过培训灌输企业文化，增强认同感和提高员工的工作技能通过薪酬和激励措施提高员工的工作积极性，增强对工作的满意感通过岗位设计和分析明确岗位工作任务和对员工的素质要求招聘招聘薪酬和激励薪酬和激励岗位设计分岗位设计分析和人力资析和人力资源规划源规划培训培训考核考核对工作效果进行评定，督促员工按要求完成工作任务第 57页北大纵横-浙江众安

59、管理诊断岗位设计分岗位设计分析和人力资析和人力资源规划源规划总体上看公司缺乏明确的人力资源管理政策，各职能总体上看公司缺乏明确的人力资源管理政策，各职能发挥严重不足，不能有效支持公司的发展发挥严重不足，不能有效支持公司的发展不能做到：不能做到：吸引人才吸引人才保留人才保留人才发展人才发展人才用人标准不明确，不能及时招聘到合适人才培训投入少，员工技能提升缓慢严重缺乏激励措施，员工认为公司只知道扣钱、处罚组织结构不稳定，从未进行岗位分析，没有明确的部门职责和岗位职责招聘招聘薪酬和激励薪酬和激励培训培训考核考核考核推行困难，基本已经停滞第 58页北大纵横-浙江众安管理诊断人力资源管理基础薄弱：基础信

60、息不足、职位说明人力资源管理基础薄弱：基础信息不足、职位说明残缺、相关管理制度不完善、缺乏组织保证残缺、相关管理制度不完善、缺乏组织保证人力资源人力资源管理制度管理制度部 门职 务员工姓名性 别出生年月身份证号文化程度毕业学校.部门职责手册招聘管理制度薪酬管理制度.具具 体体 内内 涵涵进公司时间工作简历培训管理制度考核管理制度专门人员负责公司的人力资源管理组织保证组织保证人力资源人力资源信信 息息注： 表示有 表示有但不完整或不完备 表示没有.职职 位位说说 明明职位素质要求职位工作环境职位名称上 下 级关 系工作职责工作任务.第 59页北大纵横-浙江众安管理诊断绩效考核适应公司发展的人力资

61、源管理职能不突出、不健全、适应公司发展的人力资源管理职能不突出、不健全、不适应不适应甄选招聘薪酬管理培训职业发展留住公司所需的人才有该职能但不健全聘用解聘明确岗位工作职责职能缺失职能缺失该职能存在严重问题人力资源规划第 60页北大纵横-浙江众安管理诊断随着众安公司跨地域发展，人力资源愈发成为随着众安公司跨地域发展，人力资源愈发成为运作瓶颈运作瓶颈项目决策项目决策和规划和规划前期事项前期事项办理办理招投标招投标管理管理建筑工程建筑工程管理管理物业物业服务服务商品房商品房销售销售房地产开发业务链：房地产开发业务链：市场研究和预测人才，项目规划人才懂技术的管理人才懂技术的管理人才业主对商品房和物业管

62、理的质量要求越来越高房地产市场竞争越来越激烈居民购房越来越理性，房价上涨空间越来越小国家对房地产开发的管理越来越规范招投标管理人才合同谈判人才政府关系协调人员等项目工程管理人才和工程技术人才房地产开发营销人才和销售人才物业服务和管理人才第 61页北大纵横-浙江众安管理诊断公司竞争力公司竞争力人人 力力 资资 源源 规规 划划建立结构匹配的员工队伍塑造员工队伍必备的技能确立激励员工的关键机制选择一批认同公司文化的人才战略性的核心竞争力公司经公司经营和发营和发展战略展战略的顺利的顺利实施实施安徽众安公司清一色的2002年6月进公司的新员工，以及新项目启动面临的人员短缺，证实了公司人力资源规划的欠缺

63、；公司员工队伍结构失衡，整体素质不高，激励机制和公司文化的偏离，都反映了公司人力资源规划不明确的负效应人才缺乏：整体战略中，人力资源规划不明确，公司人才缺乏：整体战略中，人力资源规划不明确，公司目前各部门普遍存在后继乏人现象目前各部门普遍存在后继乏人现象第 62页北大纵横-浙江众安管理诊断面对新兴房地产公司高薪挖人，而公司又缺乏人面对新兴房地产公司高薪挖人，而公司又缺乏人才梯队和人才储备，人才瓶颈现象更为突出才梯队和人才储备，人才瓶颈现象更为突出公司所急需的人才紧缺，而市场有效供给较少激烈的房地产行业市场竞争实质是人才竞争公司发展需求：公司快速成长和跨区域拓展需要人才培养和储备缺乏人才储备缺乏

64、人才梯队人才可能处于过度使用状态，缺乏知识的更新及技能的提高面对行业高速发展，新的房地产公司对公司骨干员工构成很大诱惑，公司靠待遇很难竞争过这些小公司，所以必须顺应这种市场大势，积极吸引人才、培养年轻人才储备，形成人才梯队，确保不因为骨干流失影响公司的发展竞争对手采取高薪和利竞争对手采取高薪和利益共享机制挖人、留人益共享机制挖人、留人第 63页北大纵横-浙江众安管理诊断对骨干员工缺乏明确的利益分配机制，造成心对骨干员工缺乏明确的利益分配机制，造成心态不稳，甚至离开公司态不稳，甚至离开公司为什么蛋糕没有我的一份？ 在2002年，先后离开公司的骨干员工（中高层管理人员）达到5人，占公司现有中高层管

65、理人员总数的35以上。所有从公司离开的骨干员工，在新单位的薪酬待遇、职责权力都有提高！行业横向比较分析表明，高发展高利润行业选择适当的利益共享机制是保留骨干员工的最有效的办法；调查发现，房地产企业60以上的总经理都拥有企业的股份；第 64页北大纵横-浙江众安管理诊断对普通员工的激励手段只有每年两次红包，实际上对普通员工的激励手段只有每年两次红包，实际上根本不能有效提高员工的积极性和主动性，难以发根本不能有效提高员工的积极性和主动性，难以发挥激励作用挥激励作用给员工以更高的成就感和责任感，满足自我发展的需要令员工随时感到受关注和尊重肯定工作业绩和能力的直接和长期表现激励内在激励外在激励参与管理决

66、策权承担更大的责任升迁、涉外机会直接间接基本工资奖金员工福利排忧解难劳动保险股权给员工以归属感体现企业对员工的关心休假津贴激励效果第 65页北大纵横-浙江众安管理诊断人事权高度集中，公司管理层不能有效激励下属，人事权高度集中，公司管理层不能有效激励下属，严重影响了公司管理的执行力严重影响了公司管理的执行力指导权淘汰权配置权评价权选择权管理层对下属有指导权，但多为一种义务和责任年终奖由老板一人决定，管理层的影响力很小管理层没有人员配置权管理层有基本的评价权，但无评价决定权表示管理层有一些表示管理层基本没有分配激励权公司管理执行力差；公司员工工作效率低；管理层没有奖励的权力，考核变成一种只罚不奖的机制，使得考核推行非常困难；员工工作表现变形，所有员工都尽力在老板面前表现积极，但老板不在时，则相互推诿。管理层缺乏对于下属的管理手段资料来源：访谈发现第 66页北大纵横-浙江众安管理诊断人力资源管理需要公司各层面的员工参与才能使人人力资源管理需要公司各层面的员工参与才能使人力资源管理之轮顺利滚动，取得良好的效果力资源管理之轮顺利滚动，取得良好的效果 专职人力资源专职人力资源管理人员管理人员公司领