年10月河北白沟商业项目定位策划报告71p

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1、定定 位位 策策 划划 报报 告告 北京*企业管理顾问有限公司受保定润和房地产开发有限公司委托对其白沟中心商业地块未来的经营定位进行策划，为此我们对白沟专业市场、新开盘高层住宅及商业、项目周围街铺、餐饮业、超市业等进行了调研，希望从实际出发，设计本项目未来的经营模型。白沟概况：白沟概况： 白沟地处京、津、保三角腹地，北距北京102公里，东至天津108公里，南到保定62公里，坐拥华北、东北、西北“三北”市场，辐射华南沿海，白沟镇已被规划为次中等城市。 白沟专业市场包括箱包交易城、白沟国际精品箱包城、服饰辅料城、五金皮革城、服饰广场、电子交易城、白沟精品鞋帽城、小商品城、轻纺城、汽配汽贸城、五金机

2、电灯饰建材城等市场，而其中以早期就开始从事的箱包产业最具代表，是全国最大的箱包交易市场，箱包产业以建设规模大、专业化程度高、价格廉、经营活、流通快为特色，形成了强大的竞争优势，无可置疑地肩负着“中国箱包之都”的称号。 白沟有150家规模企业、800多家个体加工户，已注册商标600多个，年产箱包2.9亿只，并且吸引了近2000个国内外知名品牌在白沟开设1000多家总代理和直销店，成交额就高达65亿元。仅北京市场上的各种箱包中，80%以上都是由白沟生产制造，多数由北京的批发市场从白沟批发，然后在北京进行销售。在今后的市场发展中，随着不断的演变，要想继续作到持续发展，就需要集中优势资源，完善城市中心

3、区辐射带动能力，逐步形成白沟中心轴带动扩散到周边村镇，推动、持续、快速、协调的发展为新型商贸城市。一、白沟专业市场调查一、白沟专业市场调查1、箱包交易城调查：、箱包交易城调查：名称品类结构物业总面积店铺总使用面积单店面积店铺数量租金售价箱包交易城一层箱包3113218233164072-5.5万元/店4375-7446元/二层47144三层11842 600-800元/年调查概述：调查概述： 1、箱包交易城为本地最早的三层结构箱包交易市场，店铺总数为 593，店铺总面积约为18233平方米。 2、箱包城内除本地产箱包外，还汇聚了许多外地品牌箱包，其品类区域划分清晰，很多店铺具有一定的品牌形象。

4、 3、箱包交易城经营模式以批发为主，商品发往全国各地（包括义乌小商品城）。 4、箱包交易城物业面积规划利用率为59%。2、国际精品箱包城调查、国际精品箱包城调查名称品类结构物业总面积店铺总使用面积单店面积店铺数量租金 售价国际精品箱包城一层箱包2250015150均值153541000-1500元/年10500-12800元/二层349三层307调查概述：调查概述： 1、国际精品箱包城建于箱包交易城之后，其内部结构为三层，店铺总数为1010间，店铺总面积约为15150平方米，全部为独立商铺。 2、主要经营本地产低档箱包为主，商品经营档次与箱包交易城有明显错位。 3、国际精品箱包城经营模式同样是

5、以批发为主，商品发往全国各地。 4、国际精品箱包城物业总面积规划利用率为67%。3、服饰广场调查、服饰广场调查名称品类结构物业 总面积店铺总面积单店面积店铺数量租金 售价服饰广场一层男装、女装、休闲装、运动系列、床品、针织4200032329均值621788001200元/年暂无销售二层均值47219三层均值941171000-1200元/年调查概述：调查概述： 1、服饰广场内部为三层结构，店铺总数为514间，店铺总面积约为32329平方米。 2、服饰广场一、二层由独立店铺构成，为服装市场格局，购物环境一般；三层系品牌形象店，为百货商场格局，装修比较上档次。 3、物业总面积规划利用率为77%。

6、 4、调查中发现， 服饰广场规模虽然很大，但其经营性质不同于箱包城，其业务绝大部分以零售为主，面对的客群主要是本地居民，经营中真正实现的是零售服务功能。 5、服饰广场下午3点6点顾客较多，购物气氛较浓厚。4、电子商贸大厦调查、电子商贸大厦调查名称品类结构总面积使用面积单店面积店铺数量租金售价电子商贸大厦地下一层时尚生活馆2530016842均值26107600-1270元/年1-2万元/一层手机大卖场均值3776二层三层电脑耗材、小电子、小家电四层五层儿童大世界调查概述：调查概述：1、电子商贸大厦内部结构为地下一层，地上五层，店铺总数为487间，店铺总面积约为16842平方米。2、电子商贸大厦

7、物业面积利用率约为66%。3、电子商贸大厦做为新开的卖场，规划设计缺乏现代感，动线布局并不理想。4、电子商贸大厦目前招商不充分，尚有20%左右空位。5、调查中发现， 电子商贸大厦如同服饰广场，其业务绝大部分以零售为主，面对的客群主要是本地居民，经营中真正实现的是零售服务功能。5、国际精品鞋帽城调查、国际精品鞋帽城调查名称品类结构物业总面积店铺总使用面积单店面积店铺数量租金售价国际精品鞋帽城一层男鞋、女鞋、童鞋3027820193均值7077600800元/年暂无销售二层103三层103调查概述：调查概述：1、国际精品鞋帽城为新开三层结构鞋帽城，是目前白沟最具规模的专业鞋帽市场。2、鞋帽城内店铺

8、总数为283间，店铺总面积约为20193平方米。3、鞋帽城动线布局清晰、明确，各店铺装修形象较好，部分知名品牌已进驻，经营档次以中档为主。4、调查发现，此鞋帽城与服饰广场、电子商贸大厦一样，经营模式均已零售为主，经营中真正实现的是零售服务功能。5、国际精品鞋帽城物业面积利用率约为67%。6、五金皮革城调查、五金皮革城调查名称品类结构物业总面积店铺总面积单店面积店铺数量租金售价五金皮革城五金饰件、皮革、辅料、缝纫设备51200均值100512140-1000元/年1600-10000元/ 调查概述：调查概述：1、五金皮革城与辅料城相邻、相通，其结构除部分临主街为三层外，其余为两层。2、五金皮革城

9、内店铺总数为512间，店铺总面积约为51200平方米。3、调查发现，很多临街店铺将其大件商品置于店外陈列。4、五金皮革城作为箱包产业配套的市场，随着箱包产业的不断扩大，其市场还有一定的阔容空间。7、小商品城调查、小商品城调查名称品类结构物业总面积店铺总面积单店面积店铺数量租金售价小商品城地下一层腰带、包装袋、日用品、塑料玩具、工艺品、饰品、娱乐品、小电子、小家电、一元店、十元店、劳保用品、小百货、化妆品、文体用品12800814892120.2-0.7万元/年2222-7777元/ 一层7.15293二层9230调查概述：调查概述：1、小商品城结构为地下一层，地上三层，店铺总数为957间，店铺

10、总面积约为8148平方米。2、小商品城物业面积利用率约为63%。3、小商品城品种较为丰富，但店铺拥挤，动线布局较混乱，停车不便利。4、调查发现，小商品城的经营如同箱包城一样，具备一定的辐射、批发功能，其批发范围主要在河北省内。另外，30万平米的国际小商品城正在筹备中。5、小商品城规模虽然不大，但小商品城向南，街道两侧均为批发小商品的店铺。8、服饰辅料城调查、服饰辅料城调查名称品类结构物业总面积店铺总面积单店面积店铺数量租金 售价服饰辅料城布类、织类、吊牌、扣类、拉杆、线类、网布、拉链、边油、纸类、无纺布、透明膜、回力胶、粘扣、松紧布、海绵纸、塑料配件、打包类、绳类、饰品62000均值11055

11、90.6-3万元/年暂无销售调查概述：调查概述：1、服饰辅料城为建筑群结构，建筑群内有纵横街道，其建筑除部分临主街为三层外，其余均为两层。 2、服饰辅料城店铺总数为559间，店铺总面积约为62000平方米。3、调查发现，服装辅料城店铺总面积最大，但有一部分尚未开业。9、各专业市场平均租金排名：、各专业市场平均租金排名：1 1箱包交易城192元/月2 2国际精品箱包城104/月3 3服饰广场83.5/月4 4电子商贸大厦78/月5 5国际精品鞋帽城58.5/月6 6五金皮革城47.5/月7 7小商品城27/月8 8服饰辅料城15/月注：注：调查中了解到的高租金店铺均出自主街道两侧。 10、各市场

12、店铺总面积排名：、各市场店铺总面积排名：1 1服饰辅料城约620002 2五金皮革城约512003 3服饰广场约323294 4国际精品鞋帽城约201935 5箱包交易城约182336 6电子商贸大厦约168427 7国际精品箱包城约151508 8小商品城约8148专业市场调查结论：专业市场调查结论：1、从整体看，箱包、辅料、五金皮革、小商品是以批发为主要功能，服装、鞋帽、电子则以零售为主要功能。2、服装、鞋帽、电子虽然是以零售为主导，但从零售的角度而言，无论从布局规划、品牌组合、目标客群定位、购物环境、服务功能等与现代化零售业均有很大差距。事实上白沟目前是在用专业市场的模式承担着百货零售的

13、功能。3、白沟的零售市场还有巨大的潜力，但要充分的体现其优势，就必须要在综合的竞争力、品类组合、商品组织及动线布局上做足功夫。 4、从各专业市场租金排名中我们可以看出，箱包市场是目 前白沟最有价值的专业市场。箱包产业在本地市场中处于主导地位，也是标杆产业，在国内其影响力、辐射力、批发及规模均非常大，所以我们未来的项目仍然应以箱包为主营。 5、调查发现，白沟除箱包市场外还有另一个具有辐射及批发功能的小商品市场，而且小商品城规模与其他专业市场相比明显不足，其存在扩充、整合的需要。二、新开盘高层住宅及商业调查新开盘高层住宅及商业调查1、天成嘉园调查、天成嘉园调查调查项目阐述层高19开盘时间2008.

14、1.9入住时间2009.5.1均价2000元/现销售率1、2号楼80%3号楼50%绿化率40%说明：目前商业无规划，住宅户型占比：100以下占30%，100以上占70%。2、白沟新世界调查、白沟新世界调查1、住宅、住宅调查项目阐述层高26开盘时间2007.8入住时间2009.6.1均价2200元/现销售率80%绿化率30%说明：住宅户型占比:100以下占25%、100以上占75%。2、商业、商业调查项目阐述层高3面积3.3万开盘时间1、2层2008.7.83层2008.9.9入住时间2009.6.1售价1、2层7000-12000元/3层9000-12000元/现销售率80%-90%商业规划1

15、、2层购物中心3层网吧、电玩城说明：商业售出后全部返祖，返祖回报期为六年，第一年10%、第二年12%、第三年15%、第四年18%、第五年20%、第六年25%，六年后可续签也可自营，但购物中心须继续回租。3、阳光西郡调查、阳光西郡调查住宅住宅调查项目阐述层高19开盘时间2008.5.30入住时间多层2009.6.1高层2009.10.1均价2000元/现销售率40-50%绿化率40%说明：底商10月份开盘，一期底商3层、二期底商2层。住宅户型占比：100以下占20%、100以上占80%。最小户型98，基础户型120-130。5、国际箱包城二期调查、国际箱包城二期调查1、住宅、住宅调查项目阐述层高

16、22开盘时间2008.6入住时间2010.5.31均价1690元/现销售率70%绿化率0%说明：住宅户型占比：100以下占63%、100以上占37%。2、商业、商业调查项目阐述层高3面积43000开盘时间2008.5.24入住时间2009.9租价一层1200元/年-1700元/年二层800元/年-1600元/年三层600元/年-1200元/年现销售率一层80%二层80%三层20%商业规划一层学生包、运动旅行包、男包、双背二层女包、休闲包三层拉杆箱、特价包、包装袋、工具包说明：此楼盘一次性出租5年的使用权，出租不出售，期满后优先续约。租后自主经营、转租均可。6、银领国际箱包大厦调查、银领国际箱包

17、大厦调查调查项目阐述层高26面积21987开盘时间1-5层没有开盘6-11层没有开盘12-18层2008.419-21层没有开盘22-26层10.1以后会开盘，但具体时间没定。入住时间2009.3售价1-5层无6-11层无12-18层4200/19-21层无现销售率1-5层暂无6-11层暂无12-18层19-21层暂无商业规划1-5层肯德基、银行、商务中心、中（西）式快餐、咖啡、茶艺、休闲娱乐、理疗健身6-15层国际贸易区16-21层总部经济区22-26层酒店式公寓说明：此楼盘一次性出售50年的使用权，购买后自主经营、委托出租均可。1-5层只出租不出售。大厦内的酒店式公寓户型已小户型居多，单层

18、12户，100以上的为2户，60-100为6户，60以下的为4户。7、电子商贸大厦调查、电子商贸大厦调查调查项目阐述层高16面积64000开盘时间10-15层2008.16-9 15-21层无规划入住时间2009.11售价10-15层3970-5600元/6-9 15-21层无规划现销售率暂无 商业规划10-15层产权商务酒店6-9 15-21层商务用说明：10-15层已经规划使用用途，产权商务酒店50-70平米不等，最低3970/元、最高5600/元，前三年反租，每年10%回报，以后作为股东分红；6-9层 、15-21层用途还没有规划，但确定为商用。新开盘住宅及商业调查结论：新开盘住宅及商业

19、调查结论： 1、在调查中发现，住宅中虽然以大户型为主体，但是各楼盘中的小户型确是最先售完，例：银领国际的酒店式公寓，单层为12户，100平米以下的占80%，目前已全部售完，由此可见小户型酒店式公寓在这种向现代化转型的商贸城市中有着巨大的开发空间。 2、在调查中我们发现，各楼盘均较关注绿化设计，这说明人们对生活和购物环境的要求越来越高。 3、在新开楼盘的商业规划中，大部分是以零售业为主（百货公司、大型超市、电器连锁），从而更清晰的表明，白沟在完成城市化转型过程中综合零售功能是不可或缺的。 4、调查发现，白沟楼盘商业售价与住宅售价之差远高于发达城市，说明白沟商业地产正处在黄金时期。三、地块周围商铺

20、调查三、地块周围商铺调查商铺一商铺一 位置原二姑包子铺楼层一层面积50-60每平米租金545元/年每平米售价不售商铺二商铺二 位置雅典皇宫北侧楼层三层带院面积300每平米租金150元/年每平米售价不售商铺三商铺三 位置珠宝城北侧楼层一层面积50每平米租金580元/年 每平米售价不售商铺四商铺四 位置友谊西路楼层两层面积170每平米租金112元/年每平米售价2940元商铺五商铺五 位置箱包交易城对面楼层三层面积500每平米租金每平米售价2600元商铺六商铺六 位置 箱包大厅西门楼层二层面积400每平米租金138元/年每平米售价1625元商铺七商铺七 位置仁和北路箱包二期西楼层一层面积100每平米

21、租金120元/年每平米售价3800元商铺八商铺八 位置富民南路楼层楼下两间楼上五间两层带院面积300每平米租金300元/年每平米售价不售地块周围商铺调查结论：地块周围商铺调查结论： 1、从商铺的租金、售价看，其价格高低差距很大，但其平均水平明显低于专业市场的租、售价格，处于专业市场租、售价格的下游。 2、从商铺的位置看，离专业市场越近其租、售价格越高。如珠宝城北侧门店、箱包交易大厅对面门店。 3、街头商铺的价值明显低于专业市场内商铺的价值，说明分散经营不如集中经营，政府规行、划市的政策是十分必要的。 4、上述调查也进一步说明专业市场项目能使商业地产的价值最大化。 四、餐饮业调查四、餐饮业调查1

22、、馨雅大酒店调查馨雅大酒店调查使用面积装修档次中高档包房34间散台15桌上座率90%租金16.6元/月/主打菜系川菜、保定菜、鲁菜、家常菜车位数量无正规车位，能停车20辆左右楼层数2层2、湘辉酒楼调查、湘辉酒楼调查使用面积约700装修档次一般包房20散台16上座率50%租金4万/年主打菜系湘菜、家常菜车位数量无正规车位，能停车10辆左右楼层数2层3、大福饺子王、大福饺子王使用面积装修档次中档包房23散台8上座率90%租金15元/月/-21元/月/主打菜系饺子、海鲜、家常菜车位数量无正规车位，能停20辆左右楼层数3层4、小肥羊、小肥羊使用面积3000以上装修档次中档包房30间散台50桌上座率10

23、0%租金年租金30万左右主打菜系内蒙火锅、凉菜车位数量20个 楼层数4层5、宽街食府、宽街食府使用面积800-1000装修档次中高档包房30多间散台16桌上座率90%租金18.6元/月/主打菜系私房菜、保定菜车位数量约20个左右楼层数3层，其中一层为散台，二三层为包房6、辣妹子火锅城调查、辣妹子火锅城调查名称使用面积220装修档次中档包房8间散台13桌上座率50%租金租金为20元/月主打菜系川菜、家常菜车位数量无正规车位，可在路边及空地停靠十辆左右楼层数共3层，其中一二层为经营，三层为商会7、福成肥牛、福成肥牛名称使用面积1200装修档次中档包房22间散台36桌上座率80%租金自己的房产，不存

24、在租金形式主打菜系火锅、家常菜车位数量正规车位10个楼层数共3层，其中一层、二层为经营，三层为宿舍8、祥福斋、祥福斋使用面积约1000装修档次中档包房21散台12上座率60%租金20.8元/月/主打菜系清真菜、火锅、烤鸭车位数量约10个楼层数两层9、金三峡火锅城、金三峡火锅城使用面积装修档次中档包房15间散台15桌上座率租金15元/月/-21元/月/主打菜系火锅、家常菜车位数量20个左右楼层数共三层，其中一二层为经营餐饮业调查结论：餐饮业调查结论： 1、调查发现，白沟就餐场所相对分散，不同类型的就餐场所分布在不同的位置，甚至有一些就餐场所非常孤立，附近再无其它餐饮；使得就餐者缺乏现场选择的乐趣

25、，只能适应明确型消费者，给随机型消费者带来了不便，市场需求餐饮集合体的出现，发展空间尚大。 2、环境优雅的非正餐休闲餐饮场所尚无，在 大中型的城市发展过程中我们总结得知，随着人们生活水平的提高对于消费场所的环境会要求越来越高，功能区分也会越来越细化，人们除去正常的吃饭外也需要一些非正餐休闲餐饮场所的出现，如：咖啡厅、茶餐厅等。 3、白沟市场上档次的风味餐厅经营均比较成功。但目前白沟市场这样的餐厅并不多见，尚有很大的发展前景。 4、白沟目前受欢迎的餐厅多数分布在北城，而专业市场集中的南城及我们项目所处中心地段像样的餐厅很少，我们设想，若在本项目集中打造一条餐饮街，可能会成为白沟城市的一个亮点。五

26、、超市调查五、超市调查名称面积家兴超市(友谊路店)826.5家兴超市(白沟分店)617.4旺美佳超市412.8超市调查结论：超市调查结论： 1、通过调查发现，目前白沟现有超市并非真正意义上的超级市场，其经营面积小、品类不足、停车不便利，完全无法体现方便、快捷、一站式购物的现代化超市特点。 2、白沟已经成为一个开放的市场，居住着大量外来人口，消费者享受一站式超市购物是很常规的生活需求，一个专业化超市的建立可以说呼之欲出。 3、我们建议在本项目商业组合中引进一家现代化、有经验的品牌超市作为项目的主力店，以此增强本项目的综合竞争力。六、项目定位设计六、项目定位设计 我们对本项目的经营定位进行如下设计

27、： 1、项目功能定位：、项目功能定位： 专业批发市场、百货零售、餐饮、娱乐、休闲、酒店、公寓 2、业种组合定位：、业种组合定位： A 箱包专业市场+家居专业市场+风味快餐 B 超市+百货 +美容+ 健身+图书+影院 C 特色餐厅+酒吧+咖啡厅+KTV+迪厅+夜总会+24小时便利店 D 酒店+酒店式公寓 3、项目业态定位：、项目业态定位： 本项目集商、贸于一体，最终将建成环境休闲、商品丰富、功能 多样的大型商贸中心。 4、项目销售规划：、项目销售规划： A组合区 全部对外出售。 B组合区 不出售或部分出售后返租经营 C组合区 全部对外出售。 D组合区 酒店式公寓全部对外出售，酒店物业自己持有。 北京北京*企业管理顾问有限公司企业管理顾问有限公司 白沟项目组白沟项目组 2008年年10月月11日日