天朗地产蔚蓝苹果城定位及开发策略103PPT36M

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1、 题记： 苹果代表了自然、健康等70年代人所相信的一切美好东西。 史蒂夫乔布斯天朗地产蔚蓝苹果城（暂名）项目定位及开发策略 堪称传奇的企业发展历程，天朗地产经过蔚蓝印象、蔚蓝花城、蔚蓝人家、蔚蓝国际等项目的运营业已发展成为西安领先品牌、业界翘楚！ 天朗地产挺进西安城西区与高新区的交叉地带，觑探西安市场竞争异常激烈的商品房主战场高新区房地产市场。 我们对天朗地产集团的理解：我们的合作前提： 我们立足西安高新区五年，通过对高新区及西安各个区域的经济发展状况，人口消费构成，房地产市场特征等行业资讯不断的进行深入研究、剖析；并借助于长期的市场积累和项目运营实践形成了对西安市场特别是高新区房地产市场的洞

2、悉能力和操控实力，为成功运营房地产项目打下了坚实的基础。 本次沟通的目的： 此次接受天朗地产集团的委托，在前期市场研究的基础上对本项目的开发作以下思考。 本次沟通的目的是在前期掌握的市场结论的基础上，通过正反思维和多重聚焦方式进行产品定位，并勾勒出产品规划设计的基本方向，进而研讨项目市场进入的开发策略，通过对项目总体结构的沟通，达到共识，为项目成功运营铺平道路。地块感知市场研判类比研究市场定位产品创新开发策略胜兵先胜、而后求战地块感知市场研判类比研究市场定位产品创新开发策略项目区位地块现状周边配套地块研判一、项目区位 高新区版块与土门版块的中间地带，两大版块的发展优势均未波及。西高新CLD二、

3、地块现状 尚未完全修通的区间道路，半荒芜的区域地块现状，一切都将未来发展的潜力掩盖，与近在咫尺的繁华形成鲜明对比。三、周边配套北上土门、南下高新，繁华配套举步可达。四、地块小结 1、地块位于高新区和西郊的中间地带，本项目若作为常规住宅开发则面临来自高新区和西郊的广域产品竞争，利润最大化目标难以实现。 2、地块所在区域属于高新区外围的待开发区域，周边待开发土地面积众多，从发展角度看本项目要承担区域市场开拓者的角色。 3、 项目地段较差，周边配套不足，用地面积小、且不规则， 属于自身条件较差，优势不明显的用地。地块研判：1、项目基础区域市场 项目北部区域原始居民众多，形成了项目天然的购买市场，关注

4、此类人群的潜在需求将成就项目发展的基础。2、市场方向高新区 从投资开发的市场前景来看，项目最理想的目标市场是高新区，因此之后的市场研究将以高新区为主。3、竞争手段差异化 从开发战略的角度看，差异化开发战略是本项目的最佳选择，因此塑造出什么样的个性产品才是市场急需和竞争者所不能及的将是我们必然的研究方向。地块感知市场研判类比研究市场定位产品创新开发策略供应状况需求调研竞争分析一、供应状况新西蓝中华世纪城中海华庭碧泽园爱西华庭枫韵蓝湾紫薇臻品城市风景世纪颐园西城芳洲万强艺术家领先心城尚品格蓝枫馨雅苑西雅图翡翠城西港国际花园梧桐朗座唐南香榭枫林绿洲米罗蓝山“泛西高新”版块楼盘市场供应量巨大，市场呈现

5、出战国纷争的态势。项 目占地面积建筑面积面积范围均价进度销售率爱西华庭72亩10万4813048130旭景碧泽园127亩19万7316573165枫韵蓝湾207亩30万4513845138紫薇臻品120亩23万 37963796西城芳洲25亩9万3821038210万强艺术家12亩5万8216082160西港国际花园4栋高层2栋小高层137210137210西雅图翡翠城26亩11万5016050160(一)高新区外围板块小结u供应户型从一室到三室种类齐全，80120占据绝对比例。u价格受地段影响较大，距离成熟居住圈越近，售价相对越高。u市场接受程度普遍良好，其中二房和小三房销售最快。u目标客户

6、群以西郊和高新区为主流。u项目多为综合性社区，自身特色并不鲜明。u市场供应的单位总价一般在2838万元。项 目占地面积建筑面积面积范围均价工程进度销售率中海华庭82亩15万120240 120240 中华世纪城620亩96万5322653226新西兰70亩16万8525285252世纪颐园28亩8万5016050160枫林绿洲1000亩100万8013080130唐南香榭30亩8万111168111168领先心城22亩4万2712027120尚品格蓝13亩3万30743074(二)高新区板块小结u市场供应以三室户型占绝对主导。u社区品质与价格成正比，但顶级住宅市场接受度低。u市场接受程度普遍较

7、好，性价比髙的小两房销售最受青睐。u目标客户群以高新区更新换代的客户为主。u市场供应单位总价一般在30万元以上，以45万左右为最。二、需求状况 创典全程信息中心每年均定期组织人员对西安各主要区域消费者需求状况进行随机调研，现将我司2005年春季在高新区进行消费者需求调查的部分结论总结如下：1、被访问者基本情况职业职业职员高级白领高级白领技术骨干技术骨干中高层管理者私企老板个人月收入个人月收入15002000250030003500400050006000所占比例所占比例1441291242、二年内购房客户，购买需求倾向房型需求房型需求2-12-12-22-23-23-2其它面积面积 60-70

8、60-7075-8575-8595115120-140150，60所占比例所占比例27%27%46%46%913%53、二年内购房客户，理想购房门槛首付能力首付能力4万元5万元万元6万元万元7万元元8万元元月供金额月供金额 966元1208元元1450元元1691元1933元理想总价20万元25万元万元30万元万元35万元元40万元所占比例所占比例16%29%28%21%6%5、购房者最关注的因素（多选）因素因素地段景观品质总价户型设计配套品牌所占比例所占比例27%33%1681%694674、购房依次选择购买的区域区域区域高新区及周边南郊长安区西郊城内北郊东郊所占比例所占比例44%21128

9、9336、在一定面积范围内购房者对功能空间的选择（多选）功能空间功能空间书房生活阳台独立电脑厅独立餐厅整体卫浴其它所占比例所占比例6257796%5422u以高级白领和技术骨干为代表的年轻阶层成为高新购房人群必然的主体。u被访问者对功能型二室住宅的需求占绝对比例。u功能满足的前提下，总价成为影响购买的最主要因素。u面积一定的前提下，实用的功能空间是需求的重点。创典小结三、竞争个案研究户型一室一厅二室二厅三室二厅面积49左右90118 126141比例322939去化很差一般一般户型配比：项目特色：项目借鉴：板式结构，地辐采暖，多层、小高层设计太阳能供暖。 （1）开发过程中逐步认识到高新区市场的

10、重要性，宣传导向高新区客户。（2）值得汲取的教训是要采取灵活多样的营销方式，避免受到竞争项目的挤压。10万平方米花园社区 爱西华庭（2期）竞争项目客户来源： 一期客户以西郊为绝对主流，二期客户西郊与高新区客户各占一半城西大家，我与家人的风景 旭景碧泽园户型三室二厅二室二厅其它面积971277488 165比例453421去化较好很好一般户型配比项目特色：项目借鉴： 24小时热水，规划“城中城、院中院” 。（1）注重前期市场研究和产品定位。（2）紧紧围绕主流市场供应产品，户型面积适中，销售状况较好。（3）营销手法多样灵活，销售状况较好。（4）值得汲取的教训是过渡了观估计市场，后期推出的高层项目户

11、型面积过大而滞销。客户来源： 初期客户以区域居民为主，中期客户有一定比例来自高新区域。竞争项目西北首家音乐主题社区 枫韵蓝湾户型一室一厅二室二厅三室二厅面积49左右838996120比例153550去化较差较好一般户型配比：项目特色：项目借鉴：景观面积高达51%，设有四级安防体系。 （1）独创性的主题概念对提升产品形象的作用巨大；（2）产品自身规划设计较为科学合理，紧紧围绕主流市场作产品；（3）值得借鉴的是项目的主题概念并未在建筑本身上得以演绎、贯彻，营销后劲明显不足。客户来源： 客户群来源比较广泛，无明显特征。竞争项目西高新纯小户型浪漫社区 米罗蓝山户型一室一厅二室二厅三室二厅面积40536

12、8、81、8697107118比例226513去化户型配比：项目概况： 项目位于科技路与高新六路交汇处的西南角，项目由两栋点式一栋板式(东西向) 组成，户型面积从40120平方米，是以两房为主力户型的小户型社区，项目A、B座10月中旬开盘，2007年初入住。 （1）市场感觉比较到位，但产品控制不力，85以上两室的主体面积过大。 （2）值得汲取的教训是项目没有抓住小户型注重社区配套的本质，给客户功能缺失的感觉。竞争项目项目借鉴：西安首席艺术人文主题社区 万强艺术家项目概况： 位于西二环南段，北面是城西繁华商业中心土门什字，南面紧接南二环，交通便利。其户型设置以两房和三房为主，面积在82160。项

13、目销售状况较好. 户型二室二厅三室二厅四室二厅面积82117140左右160左右比例414712去化最好一般较差户型配比：客户来源：客户来源以西郊区域为主，其它区域客户为辅。项目借鉴： 项目户型设计较为落后，个别房型采光特别差，同时整体面积浪费较多、户型面积偏大。竞争项目（1）中国人文院落主题的附加，极大的提升了项目品质。（2）营销初始即融入了商业手段引入书店、西餐厅在会所经营，降低了营销成本。项目概况： 产品规划以板式小高层住宅为主体，适当分布部分点式高层住宅。户型面积配比以80-130平米的两户室和三户室为主。紫薇臻品整体建筑风格以“意高于形”的理念体现浓郁的“现代中国”气息，将现代建筑手

14、法与中国传统院落水乳交融，形成独一无二的产品特性。 户型一室一厅二室二厅三室二厅四室二厅跃层面积37387197111123153180300比例223545162去化好好最好较好一般户型配比：客户来源：客户来自西安各个区域，来源十分广泛。项目借鉴：现代中国、人文院落紫薇臻品紫薇臻品竞争项目小结u竞争项目均为以80130平方米为主的主流户型产品。u户型设计普遍比较宽松，产品多走舒适性居住的产品路线。u售价受地段影响较大，以丈八北路和昆明路价格最低。u项目销售状况基本良好，其中二房销售最快。u目标客户群以区域为基础，以高新区为需求引导方向。1、高新区的供应与需求形成结构性差异。 高新区住宅市场供

15、应以100平米以上为主流，而需求调研显示该区域最大数量的需求为100平米以下，因此该类客户正在被高新区外围区域及其它区域消化。2、占高新主体的年轻人对功能型二房的需求长期得不到满足。 高新区发展的绝对主体人群，占从业人口75以上的年轻人基本在高新区购买不到理想的住宅，往往不得以在其它区域选择、购买，高新区住宅市场存在空缺。3、主流住宅中的小房型是项目最为理想的发展方向。 以项目为中心2KM范围内的住宅均为主力面积为80120的主流住宅社区，而市场接受程度最高的功能型两房和小三房，绝对市场供应量明显不足，主流住宅中的小房型产品存在巨大的市场空缺。供需研判：地块感知市场研判类比研究市场定位产品建议

16、开发策略类比研究发展研究方向研判北京北京以炫特区、GOGO、SOLO、蜂鸟社区为代表从概念到空间到表现追求极致创意指数：广州广州以中怡城市花园 、双城国际 、翠馨华庭为代表 追求空间变化，但概念弱创意指数：深圳深圳以丽阳天下、城市3米6公寓、旭飞系列为代表注重消费情感/产品需要创新创意指数：一、国内可类比楼盘镜鉴项目蜂鸟社区 位于北京中关村首席高级住宅区万柳生态居住区核心。 社区占地面积2.88公顷，建筑面积8万平米左右，由3栋9层、14层、16层板楼和一栋3层独立商业楼围合组成。社区规划有近9000平米运动园林，近10000平米的商业，其中包括8100平米娱乐美食广场，绿化率达31%。 售价

17、8100元/平方米以上。1、主打户型50平米左右，全部精装修，配大型观景窗或观景阳台面宽3.5-5.6米，独立厨房、卫浴，24小时热水，冷暖系统 2、社区生活配套完善，居住环境成熟 3、户型配比合理飘HOME占地面积1.2万多平方米，总建筑面积81000平方米，以22岁至35岁年青白领人群为定位方向，为年轻置业者量身订做个性鲜明的小户型，户型面积为40-90M2，其中以60 M2的一居室户型为主。毗邻商圈，交通便捷，周边配套齐全，极具投资价值。1、户型设计理念前卫、时尚，精巧、实用 2、性价比优异：低单价、低总价及高品质、高附加值3、商圈、配套齐全，投资价值高4、立面设计新颖独特，成熟中蕴含活

18、泼 5、住宅首层高大宽敞大堂，各层交通空间紧凑实用， 走廊收放有致6、户内空间方正，动静分区明确，设施功能完备 7、外窗大多采用低窗台、外飘窗，封闭阳台均采用落 地玻璃窗，尽可能增加天然采光和自然通风面积8、景观以人为本、纯朴自然、亲切平和、温馨优雅 镜鉴项目反面镜鉴项目摩登摩登BOBO物业类别高档公寓建筑类型高层总建面积21000总 户 数246户开 发 商陕西文华房地产所在城区高新预售证号2004035物业地址科技路主力户型2室2厅、3室2厅户型面积41-98户型参数1-1-1：56.41、60.38；2-2-1：97.38；2-2-2：98.12、100.98；STUDIO：41.79、

19、42.20。对本项目启示&借鉴1、精装修小户型是市场持续的需求热点；2、面积控制严格，以一室一厅和两室一厅为主。3、小户型并非紧紧依靠面积来定义，而更多的时候是依靠总价来定义，本项目定位为小户型中的豪宅，精装修后项目总价已经远远不是小户型的目标客户群所能承受的。状态点评代表第一代产品大户型改小户型差，居住舒适度差；公共空间布局差；项目配套不足摩登COM盛世华庭第二代产品定向设计为小而小户型功能仍存在缺陷；居住舒适度低；项目配套改善时光2000摩登部落新科soho第三代产品在前两代经验上的专业化设计；注重居住舒适度的成熟产品户型精雕细琢，人性化设计理念保证高居住舒适度；配套充足而不多而无当飘ho

20、me蜂鸟社区（北京）二、小户型发展三、现状和未来 热点继续：热点继续：小户型仍将受到关注，其满足了地段情节，另一是低总价（低首期、低月供）的特点，将持续吸引年轻的首次置业群体及投资客的青睐。 理性主题：理性主题：小户型的发展由前2-3年的蜂拥而上，将逐步回归到理性及可持续的主题上；如对房型、功能、隔音、装修、电梯、环境、配套等的关注上。 产品创新：产品创新：除了新颖的概念、准确的消费群，更多去追求产品的创新：功能性、实用性及未来寿命；复式小户型层高5米2，使用率160%；SOLO等项目推出的“五面采光的玻璃房间” 。 致命因素：致命因素：小户型在常规的观念上是典型的“阶段性住宅”，在西安这个“

21、飘一族”总量稀少、家居观念浓厚的市场环境下，如何才能因地制宜、脱颖而出。1、强调居住舒适度的小户型是产品方向 小户型的本质是低首期、低月供，而国内小户型市场发展至今，市场普遍看好注重居住舒适度的第三代小户型，这将是本项目以小户型立项的必然的产品塑造方向。2、西安市场需求小户型升级版居家型小房型 由于西安市场小户型客户群与北京、上海、广州的差异性，因此西安的小房型应该以二口、三口之家的居家为基本功能，并对居住舒适度进行深挖，方能受青睐于市场。研判三：地块感知市场研判类比研究市场定位产品创新开发策略SWOT分析市场定位客户群定位产品定位传播定位价格定位我们的战略：优势：劣势：机会：威胁：区位优势与

22、高新区的距离地块方正天朗地产品牌地块面积较小面临竞争威胁区域尚不成熟市场供需两旺小房型需求得不到满足居家型小房型存在空缺宏观调控影响购买产品塑造风险发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁1、凭借区位优势，跻身高新区供应市场；2、利用距离近，填补高新小房型市场空缺。1、剑指细分市场，以纯粹化社区弥补地块小的不足；2、抓住需求机遇，迅速出击；3、社会化会所，补短扬长。1、跳出区域，针对需求旺盛的高新市场提供产品；2、作全功能、高舒适的主流产品，化解产品风险。1、融入专业团队，定制化产品塑造规避风险；2、以快打慢，抢占区域市场先机。一、项目SWOT分析区域购房人群最

23、迫切的购买需求指向产品竞争者不能提供的全功能精细主流小房型地块较小，位居高新与土门的中间地带，通达便捷低总价，低首付，全功能的精细主流小房型区域富足白领、小区域富足白领、小“中产中产”的理想居的理想居所所二、市场定位二、目标客户群富足富足白领白领小小“中产中产”阶层阶层职职 业：业：涵盖高科技和新兴行业的全种类工作地点：工作地点：高新区为主。年年 龄：龄：2535岁。文化程度文化程度：大专以上学历。居住区域居住区域：高新区及周边为主，西郊、南郊为辅。置业次数置业次数：首次置业为主。家庭收入家庭收入：3500元/月以上。高新区企业数（04年统计结果）8000余家平均员工20人高新区工作的年轻一族

24、（占60）96000人高新区工作的富足白领小中产（占35）33600人市场容量预测：市场容量预测：说明：（1）该预测是建立在常规共识的基础上计算得出的；（2）该容量仅作为决策参考。个性独立个性独立热爱自由、无拘无束热爱自由、无拘无束崇尚简约崇尚简约有文化有文化易于接受新鲜事务易于接受新鲜事务对自己和未来充满自信对自己和未来充满自信富有激情和创造性富有激情和创造性强调实用主义强调实用主义倾向即时享受倾向即时享受珍藏梦想珍藏梦想个性素描上网冲浪上网冲浪户外运动户外运动注重学习充电注重学习充电喜欢群居喜欢群居经常朋友小聚经常朋友小聚热爱背包旅游热爱背包旅游健美纤体健美纤体常常泡吧常常泡吧SHOPPI

25、NGSHOPPING速食速食/ /素食素食/ /西餐西餐/ /咖啡咖啡行为特征三、产品定位供应主流需求主流小户型功能缺失地块特性绝对主流市场空白功能型小房型精细主流主流住宅中的功能型精细小房型住宅总价25万左右富足白领小“中产”实力75二室住宅高新西75 全功能精细主流两房社区户型结构户型结构二房（21型）三房（小三室）面积区间面积区间708095115 户型配比户型配比第一主力户型第二主力户型 户型配比：户型配比： 主流居家社区中的精细化产品 传统小户型的本地化升级版产品 符合国家成套住宅的建筑规范要求 在较为紧凑的面积内满足目标客户的生活需求 凭借延伸功能空间设计取得在主流市场的比较优势

26、说明：1、以上面积均为建筑面积。 2、若用地面积扩大，则在产品定位中相应增大三房的比例。 3、户型面积配比将根据规划设计结果最终确定。住宅特性住宅特性： 判断判断 填补市场空缺的战略取向：西高新没有直接竞争对手，一个基于填补市场空缺的战略取向：西高新没有直接竞争对手，一个基于定位，一个基于价格，再一个基于社区品质；差异化的区域竞争关系：定位，一个基于价格，再一个基于社区品质；差异化的区域竞争关系：本区域无可类比产品，一个基于目标客户群，一个基于产品自身特性，本区域无可类比产品，一个基于目标客户群，一个基于产品自身特性，再一个基于生活文化倡导。再一个基于生活文化倡导。撬动点撬动点 象苹果一样生活

27、象苹果一样生活产品利益产品利益+族群个性族群个性在高新区的后花园，以在高新区的后花园，以75功能两房功能两房来分享高新片区的来分享高新片区的“聚集型聚集型”市场需市场需求，演绎高新青年才俊的主流生活求，演绎高新青年才俊的主流生活市场市场（最大物理差异性）（最大物理差异性）天朗项目柠檬公寓我爱我家崇立金世园高科D座新科SOHO摩登BOBO龙腾新世界区域因素基础设施11.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 公共交通11.00 1.00 1.00 0.98 0.98 0.96 1.00 距离开发区10.96 0.96 0.98 1.02 1.02 0.98 1.00 规

28、划设计11.00 0.98 0.96 1.00 0.98 1.02 0.98 地段11.02 1.02 0.98 1.00 0.98 1.001.00 市政配套11.02 1.02 1.00 0.98 1.00 0.98 1.00 个别因素社区配套设施10.98 1.00 0.98 1.00 0.960.98 1.00 户型结构10.960.96 0.98 0.98 0.961.00 1.00 装修状况11.00 1.001.00 1.00 1.00 1.02 0.98 生活便利11.00 1.001.00 1.001.00 0.98 1.00 物业管理11.00 1.00 0.981.00

29、0.981.02 1.00 均价3300330033004000350042003600修正系数0.8780 0.9773 0.8800 0.9216 0.8420 0.8921 0.8996 比准价格（元/平方） 市场比较法四、价格定位四、价格定位定价表 市场比较法是将预测对象与预测时点的近期有过交易的类似房地产项目案例进行比较，对这些类似房地产的价值做适当的修正，以此来预测对象的客观合理价值的方法。目标消费人群收入均值4.2万元/年月收入均值3500元/月月收入30%按揭1050元形式售价（元/M2）总价（元）首付（元）月供（元/月）毛胚房33003300247500575001049精装

30、修36003600270000600001160说明：75平方米建面，二成首付，30年贷款（55.22元月供/万元）市场反推法 市场反推法就是以目标客户人群的平均收入为依据，在不影响生活质量和生活习惯的前提下，将其收入的30%用来支付按揭购买物业。通过月供能力逆推出项目总价乃至单价的方法。五、传播定位1234目标客户群的精神需求特性城市菁英阶层意识的发展潮流产品功能属性的核心指向超越区域竞争的差异化产品浪漫、清新、自由、阳光、健康、智慧、快乐的苹果文化主题社区（一）传播主题低总价、低首付、全功能、精致主流青年社区低总价、低首付、全功能、精致主流青年社区高新西高新西 主流生活主流生活 两房社区两

31、房社区（二）核心形象（三）核心价值两大市场价值两大市场价值五大核心卖点五大核心卖点十大升值指数十大升值指数25万元买高新两房全功能创意生活区A：纯粹的青年主流社区B：优越的“21”功能两房C：超越需求的至高性价比D：时尚专业的社区配套F：精致熨帖的财智管理1、区域率先启动项目2、位居群贤庄、中海华庭高尚居住区一线3、距离丰庆公园咫尺之遥4、坐拥西城、西高新发展双心动力5、西高新CLD的补充6、南临市区罕见水系（待净化）7、土门片区的成熟生活商业配套，8、南二环、昆明路、丈八路、唐兴路四大交通干线，9、零距离高新区唐延路中央景观带10、全高尚社区中央物业地块感知市场研判类比研究市场定位产品创新开

32、发策略系统构架设计理念节点塑造其它亮点因材施教、量体裁衣房地产住宅产品创新方向：1、生活方式 选择一个居所，就是选择了一种生活方式！ 没有什么能比生活方式带给人的革命意义更重大。2、生活空间 住宅是生活的容器！ 小房型、大空间是高新区富足白领、小“中产”的一致追求，在室内的方寸之地作文章才是本项目的最佳出路。苹果文化主题社区产品细节现代、简约立面风格创新户型“21”功能户型阳光书房室内延伸空间社区景观四大主题景观区功能性强的参与型景观智能化配套百兆宽带入区智能安防缴费、社区BBS社区配套财智管理物管理财服务网络远程教育会所配套健身纤体中心迷你游泳池亲子乐园咖啡茶秀休闲区一、产品构架（一）功能组

33、合（一）功能组合（二）经济技术指标（二）经济技术指标项目指标备注占地面积19.285亩已经取得土地规划用地面积15亩估计总建筑面积50000假设值容积率5.00 绿化率50%建筑密度28.24%总户数户住宅建筑面积43800商业面积2000临团结南路两层建筑会所建筑面积1000设在临街商业地下一层11.地下车库3200车位按3：1配置二、设计理念 本项目设计的关键点，就是要在设计理念上狠抓“落实”两个字：偷细“偷”字诀字诀 偷周长 偷面积 偷空间偷的目的是预留升值空间 是合理规避政府收费 是送周长理论 叠拼、错拼设计，曲折阶梯状布局增加净周长，通过对周长的有效利用来提升使用功能，保证自然通风和

34、采光。“偷”字诀之一：偷周长“偷”字诀之二：偷面积1234“偷”字诀之三：偷空间“细细”字诀字诀 凡是以低成本就转化为营销生产力的细节都作为重中之重。 以人为本 不落俗套细细的目的是既要一叶知秋 又要一叶障目干净整洁干净整洁候梯间候梯间以人为本以人为本电梯间液晶电视电梯间液晶电视艺术气息的公共空间艺术气息的公共空间公共空间的细节公共空间的细节防火门控制安全插座遮阳栅三、节点塑造 本项目产品塑造的五个主要方面，就是要在规划设计上根据目标客户群特征对产品以下节点进行量身定制： 立面造型 户型特征 园林景观 会所 物业管理（一）外立面风格（一）外立面风格现代 时尚 个性 立面建议采用简约、时尚的现代

35、建筑风格。异型结构采光槽观景飘窗我要客厅+餐厅干嘛？ 我要两间以上的卧室干嘛？我们的电脑往那放？我要多大的厨房？我要多大的阳台？但是我一定要大的浴室！不要青年俱乐部二人世界，拒绝宿舍回家加班其乐融融偶尔下厨生活情趣看看书晒晒太阳泡泡浴缸洗人机户型来源于客户群生活方式的外化（二）户型特点（二）户型特点蜷着不见人的沙发、零食、聊天、看球蜷着不见人的沙发、零食、聊天、看球 18平方米客厅滚来滚去的大床看电视滚来滚去的大床看电视 14平方米主卧回家加班、看书、喝茶回家加班、看书、喝茶 10平方米书房（次卧）一体化、干净整洁、无异味、一体化、干净整洁、无异味、2人餐桌人餐桌 8平方米厨房按摩浴缸按摩浴缸

36、+小化妆台小化妆台+现代马桶现代马桶 6平方米浴室户型创新之一：户型创新之一： 阳光书房阳光书房阳光书房阳光书房户型创新之二：户型创新之二： 电脑吧电脑吧电电脑脑吧吧户型创新之三：户型创新之三： 生活功能空间生活功能空间生活阳台储藏室（三）园林景观 根据自身特征建议本项目景观塑造以立体三重景观为方向，注重景观自身的功能多样性，强调观赏性与参与性的完美结合；在景观形式上讲究层次感、立体感，形成高低、远近错落有致的景致。 一重景观：地面四大主题景观。 二重景观：裙楼屋顶绿化景观。 三重景观：盆栽植物花卉装饰的景观露台。主题景观之水印长滩主题景观之牛顿印象主题景观之伊甸时光主题景观之廊桥漫径（四）会

37、所 建议会所设置在地块临团结南路的商业裙楼部分 由于目标客户群自身的需求特性并结合项目单位产品的功能特性，因此会所势必作为业主未来延伸生活空间的一个必要组成部分，同时参考国内会所发展发展过程中的种种利弊，建议本项目会所从以下角度入手设置： 1、服务社会化 2、功能多样 3、规模适当 4、收费经济会所之咖啡会客区我家独有的私人客厅！ 会所之迷你室内泳池可能我不会经常使用，但是我一定会被打动！会所之动感健身房拿出行动这次没有借口不去锻炼了会所之时尚温馨美容保养护理才是实现年轻的唯一出路！财财智智管管理理房屋理财房屋理财物业日常修缮租售托管提升管理提升管理远程教育接入网络娱乐系统BBS交流系统贴心服

38、务贴心服务子女托管生活助理（五）物业管理从物业管理到财智管理，体验社区生活协理的全面升级！u真正的酒店式物业服务对本项目而言是质量过剩。u对市场而言已经不是一个新奇的理念。u高新青年才俊注重个人体验，服务表演能震撼其心灵，从而形成美好的愿景。酒店式物业服务酒店式物业服务酒店式物业服务表演酒店式物业服务表演小区入口会所大堂四、其它亮点高尚社区的第一道名片！社区服务器延伸的不只是您放眼世界的目光！入户大堂我家的第一会客厅！观景飘窗纵情享受生活，始终心旷神怡！智能化化系系统统安全防范子系统信息管理子系统信息网络子系统可视或非可视对讲系统门禁控制系统巡更管理系统统周界防越报警系统统报警及闭路电视监控系

39、统统远程抄收与管理系统停车场管理系统公共设施管理系统紧急广播与背景音乐系统小区物业管理中心计算机系统小区智能接入网小区内部网络小区信息增值服务智能技术应用让生活踏上时代前进的节拍地块感知市场研判类比研究市场定位产品创新开发策略开发策略产品策略营销策略一、开发策略“以快制慢、产品领先”通过率先启动、抢先占领高新区需求空缺成就区域领导者的产品形象，最大限度透支区域的未来借助领先产品，杀入高新区主流市场123二、产品策略 鉴于蔚蓝苹果城项目定位为该区域内的中高端产品，所以整个项目的开发策略也不同于其他普通地产项目，我们将整个执行策略总结为三大方针：品牌物业品牌物业 形象先行形象先行景观配套景观配套

40、提前兑现提前兑现体验营销体验营销 尊崇享受尊崇享受 五星级形象，三星级产品，四星级价格 以填补空白的两房社区先声夺人，吸引市场关注塑造高新区至髙性价比住宅形象形象工程一：户外广告扼守高新区域主要出入口，项目主要通道的客户导视系统。形象工程二：围墙格调、形象的现场传达形象工程三：系列报版华商报、西安晚报组合出击形象工程四：媒体炒作报纸软文与互联网互动形成高新区青年的一大关注点。蔚蓝苹果城V-land apple city形象先行样板提前兑现现场实景冲击，强力影响决策样板工程之一：商业配套样板会所配套会所大堂样板酒店式销售中心样板样板工程之二：中心广场样板牛顿印象社区水景样板水印长滩样板工程之三：

41、四新技术应用展示微循环室内新风系统样板工程之四：样板间功能空间电脑吧样板间赠送空间落地飘窗配套先行在保障一流硬件的基础上用服务赋予客户一始至终的尊崇体验体验营销工程一：苹果资讯网精彩生活每一天在线电影、远程教育、社区BBS，社区生活从了解蔚蓝苹果城开始。体验营销工程二：青苹果乐园社区会所体验茶秀、游泳、健身、美容，实实在在的享受，购买从亲身体察开始。体验营销工程三：酒店式物业管理服务表演体验管理品质的细节传达，您身边的形象大使。体验营销工程四：70年代生活回顾营销体验露天电影、红白游戏机、篝火Party珍藏时代的回忆。体验营销三、营销策略结 束 语 思想统一、方向明确、齐心协力、多快好省地完成项目开发运营！蔚蓝苹果城项目组友情提供友情提供 经典咨讯经典咨讯QQQQ：524556988524556988