曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究68p

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1、最终成果报告最终成果报告新新 加加 坡坡 裕裕 廊廊 国国 际际JURONG International曲靖经济技术开发区新型产业示范园曲靖经济技术开发区新型产业示范园( (百万平米标准厂房建设项目百万平米标准厂房建设项目) )产业定位研究产业定位研究2010年年9月月曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究研究报告需要达到的目的研究报告需要达到的目的n 曲靖经济开发区工投示范园的产业定位研究曲靖经济开发区工投示范园的产业定位研究 n 曲靖经济开发区工投示范园的开发模式和园区发展规曲靖经济开发区工投示范园的开发模式和园区发展规划建议划建议n 曲靖

2、经济开发区工投示范园的各产业土地面积和相互曲靖经济开发区工投示范园的各产业土地面积和相互位置关系，功能分区，确定不同功能用地的比例、空位置关系，功能分区，确定不同功能用地的比例、空间布局的规划建议间布局的规划建议 做什么做什么怎么做怎么做如何布局如何布局曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究3 3 区域分析 条件分析 市场分析 经开区产业研究基础研究基础研究 战略定位 产业定位 产品定位 开发模式 发展策略 物业形态产业定位产业定位策略建议策略建议空间规划空间规划 土地面积 功能分区 用地布局研究步骤及思路研究步骤及思路曲靖经济技术开发区新型产

3、业示范园产业定位研究曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究工作进展回顾工作进展回顾阶段工作内容0629日0709日0710日0819日0820日阶段一一一 现状调研与资料收集现状调研与资料收集二、外部因素分析二、外部因素分析阶段二 三、内部因素分析三、内部因素分析四、经开区产业定位建议四、经开区产业定位建议五、示范园产业定位建议五、示范园产业定位建议六、规划分析六、规划分析七、中期成果汇报七、中期成果汇报阶段三 八、深化和完成产业发展八、深化和完成产业发展类型、策略类型、策略九、深化和完成园区空间九、深化和完成园区空间布局布局十、最终成果汇报十、最终成果汇报十一、完成最终成果修改十一、完

4、成最终成果修改曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究- -外部因素分析外部因素分析- -国际国际国内产业国内产业发展趋势发展趋势和转移带来机遇和威胁和转移带来机遇和威胁世界工业化发展趋势对中国带来机遇和挑战，全球各行各业越来越多地向亚洲转移，而中国正成为最有吸引力的枢钮，国际国内产业发展的趋势以及产业转移带来机遇和威胁西部大开发和桥头堡战略及云南省经济发展与产业布局带来机遇和威胁滇中城市群与昆明新机场建设带来的机遇与威胁- -内部因素分析内部因素分析- -曲靖经济技术开发区及曲靖经济技术开发区及云南工投曲靖经开区产云南工投曲靖经开区产业园区所业

5、园区所具有的优势和具有的优势和劣势劣势分析曲靖市社会经济和产业发展特点分析曲靖经济技术开发区经济发展与产业现状-SWOT-SWOT分析总结分析总结明确曲靖经济技术开发明确曲靖经济技术开发区产业区产业发展发展战略，提出战略，提出相关产业定位相关产业定位建议建议- -发展思路总结发展思路总结- -进行案例分析，提出提进行案例分析，提出提升曲靖经济技术开发区升曲靖经济技术开发区产业产业竞争优势的竞争优势的途径以途径以及本项目地块的发展思及本项目地块的发展思路路分析项目地块的发展条件分析国内外成功园区的发展经验，提出曲靖经济技术开发区提升竞争优势的途径提出曲靖经济技术开发区新型产业示范园的发展思路对曲

6、靖经济技术开发区新型产业示范园空间拓展布局提出初步建议分析总结曲靖经济技术开发区对外所面临的机遇与威胁以及自身所具有的优势劣势，确定曲靖经济技术开发区的发展战略提出产业定位原则，建议曲靖经济技术开发区产业定位提出曲靖经济技术开发区产业发展建议前期已完成的研究内容前期已完成的研究内容曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究结合曲靖市的社会经济发展趋势以及曲靖在滇中城市经济圈中的竞争优势，进一步研究新一轮西部大开发、云南省加快建设桥头堡及曲靖经济技术开发区升级为国家级开发区所带来的战略机遇进一步深入分析新型产业示范园的发展定位，并将示范园的发展定位与

7、用地布局充分融合，进一步研究商业配套服务、人口规模、建设规模、产业配比等内容，丰富和完善新型产业示范园的产业定位增加了新的研究内容增加了新的研究内容曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究1、曲靖经济技术开发区拥有明显的优势条件，面临重大的发展机遇。园区应采取“SO”SO”战略战略，充分把握机遇，发挥区位、产业基础、资源等方面的优势，整合内外部资源，弥补自身劣势，通过合理的产业规划规避威胁，实现良性发展2、曲靖经济技术开发区重点发展三大主导产业：汽车及零部件产业汽车及零部件产业、黑色和有色金黑色和有色金属冶金及深加工产业属冶金及深加工产业、光伏产

8、业光伏产业；积极发展支撑产业：现代服务业现代服务业，把曲靖经开区建设成云南乃至中国重要的装备制造业基地 已经完成的前期研究成果回顾已经完成的前期研究成果回顾示范园定位初步结论示范园定位初步结论为经开区构建支撑和服务平台为经开区构建支撑和服务平台，以培育支持中小企业，培养工专人力资源，引进高端科技，带领研发创新与扶持孵化创业和提供全方位的生活，休闲娱乐，金融商务等配套设施。曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究今日报告内容今日报告内容8一一 项目背景理解项目背景理解二二 发展定位研究发展定位研究三三 产业定位研究产业定位研究四四 发展模式研究发展模式研究五五 空间布局规划空间布局规划一一

9、项目背景理解项目背景理解1 新型产业示范园的产生背景2 各方对新型产业示范园项目的目标期望曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究新型产业示范园的产生背景新型产业示范园的产生背景10工投的成功经验工投的成功经验在昆明经开区的成功开发经验区域资源整合战略区域资源整合战略资源整合，建设制造业新区，需要高端产业作为发展的支撑曲靖开发区转型和升级曲靖开发区转型和升级地位提升、产业升级、功能完善是开发区面临的议题，产业聚集发展，提升产业聚集发展，提升优势产业能级优势产业能级曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究十年前中国实施西部大开发战略后，中国西部地区开始步入发展十年前中国实施西部大开发战略

10、后，中国西部地区开始步入发展快车道，快车道，GDPGDP年均增长率达百分之十一点四二，较全国平均水平年均增长率达百分之十一点四二，较全国平均水平高出近两个百分点，西部地区经济建设、社会建设、文化建设和高出近两个百分点，西部地区经济建设、社会建设、文化建设和生态建设取得重大成就，综合实力大幅跃升，世界目光逐步聚焦生态建设取得重大成就，综合实力大幅跃升，世界目光逐步聚焦中国西部。中国西部。与前十年相比，新一轮西部大开发在实施背景、外部环境、目标与前十年相比，新一轮西部大开发在实施背景、外部环境、目标定位、政策措施等方面都有较大变化，尤其是新增了不少高含金定位、政策措施等方面都有较大变化，尤其是新增

11、了不少高含金量的政策措施。量的政策措施。新一轮西部大开发政策将给曲靖带来极大的发展机遇新一轮西部大开发政策将给曲靖带来极大的发展机遇新一轮西部大开发新一轮西部大开发曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究从“更加”二字可以清楚地看到，中央非常注重保持政策连续性和稳定性，同时进一步加大对西部地区特殊政策支持力度，进一步体现项目倾斜。中央明确提出“六个六个更加注更加注重重”的要求更加注重基础设施建设，着力提升发展保障能力更加注重生态环境保护，着力建设美好家园和国家生态安全屏障更加注重经济结构调整和自主创新，着力推进特色优势产业发展更加注重社会事业发展，着力促进基本公共服务均等化和民生改善更加注

12、重优化区域布局，着力培育新的经济增长极更加注重体制机制创新，着力扩大对内对外开放新一轮西部大开发新一轮西部大开发曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究1、新一轮西部大开发战略形成了一整套支持政策体系，很多政策都有重大突破，比如资源税改革由“从量征收改为从价征收”，中央安排的公益性建设项目“取消西部地区县及县以下配套”，“开展农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点”，“建立生态补偿机制” 等等。政策的针对性很强，对于解决特殊困难和瓶颈问题，将起到有力的引导、支撑和保障作用。 2、关于深入实施西部大开发战略的若干意见提出，到2015年西部地区经济总量比2008年翻一番，到2020年基本实现全

13、面建设小康社会的目标。确立这一目标表明中央希望西部发展提速。通过实施新一轮西部大开发，迅速缩小发展差距，使西部与全国同步实现全面建设小康社会的目标。新一轮西部大开发新一轮西部大开发曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究资料来源：资料来源：贯彻实施新一轮西部大开发战略推动云南经济社会加快发展贯彻实施新一轮西部大开发战略推动云南经济社会加快发展“在实际工作中，我们将牢牢把握国家实施新一轮西部大开发的历史性机遇，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕建设绿色经济强省、民族文化强省和我国面向西南开放的重要桥头堡战略目标，推动云南经济社会发展上新台阶”- -全国人大代表、云南省委常委、常务副省长全国人大

14、代表、云南省委常委、常务副省长 罗正富罗正富一是加强基础设施建设，打牢长远发展基础。二是加强生态文明建设，继续改善生态环境。三是统筹城乡发展，扎实推进社会主义新农村建设。四是转变经济发展方式，促进产业结构优化升级。五是着力保障和改善民生，大力发展社会事业。六是推进桥头堡建设，构建对内对外开放新格局。新一轮西部大开发新一轮西部大开发曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究 根据2010年6月26日国务院办公厅关于曲靖经济开发区升级为国家级经济技术开发区的复函（国办函2010100号）文件精神，国务院同意曲靖经济开发区升级为国家级经济技术开发区，定名为曲靖经济技术开发区，实行现行国家级经济技术

15、开发区的政实行现行国家级经济技术开发区的政策策。 同时指出，曲靖经济技术开发区要以科以科学发展观为指导，创新利用外资方式，优化学发展观为指导，创新利用外资方式，优化利用外资结构，致力于发展高新技术产业和利用外资结构，致力于发展高新技术产业和高附加值服务业，着力提高开放水平，完善高附加值服务业，着力提高开放水平，完善体制机制，提高创新能力，充分发挥辐射、体制机制，提高创新能力，充分发挥辐射、示范和带动作用示范和带动作用。曲靖开发区升级为国家级开发区曲靖开发区升级为国家级开发区曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究 国家级经济技术开发区是中国对外开放地区的重要组成部分中国对外开放地区的重要组

16、成部分，它们大都位于各省、市、自治区的省会等中心城市，在沿海开放城市和其他开放城市划定小块的区域，集中力量建设完善的基础设施，创建符合国际水准的投资环境，通过吸收利用外资，形成以高新技术产业为主的现代工业结构，成为所在城市及周围地区发展对外经济贸易的重点区域。 按照国家商务部有关文件精神，升级为国家级开发区后，开发区为地市级以上人民政府的派出机构，享受同级人民政府的审批权限享受同级人民政府的审批权限，提高服务效率。 这将有利于打造更加优越的投资软环境，吸引更多的投资者关注开发有利于打造更加优越的投资软环境，吸引更多的投资者关注开发区，聚集投资，形成完善的产业链区，聚集投资，形成完善的产业链。曲

17、靖开发区升级为国家级开发区曲靖开发区升级为国家级开发区曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究政政 策策 内内 容容一、企业所得税税率 二、预提所得税率三、企业所得税减免期四、再投资退税五、关税六、增值税七、外汇管理八、由地方政府规定的政策资料来源：中华人民共和国商务部网站资料来源：中华人民共和国商务部网站 曲靖开发区升级为国家级开发区曲靖开发区升级为国家级开发区曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究“升级”使曲靖经济技术开发区拥有了一个国家级舞台，获得了广阔的发展空间和优惠的政策支持，主要体现在以下五个方面：1.具有精简高效的管理体制，开发区根据授权行使同级人民政府行政审批、经济协

18、调与管理等职能。2.具有省级商务部门外商投资企业审批权限，有权批准3亿美元以下鼓励类、允许类外商投资项目。3.土地使用和重大项目立项更容易得到国家的支持。4.开发区基础设施建设可申请中央财政贷款贴息。5.能获得发达地区国家级经济技术开发区的对口支援。升级后的曲靖经济技术开发区将会通过其在体制创新、科技引领、产业集聚、土地集约等方面的载体和平台优势，带动周边地区经济社会发展，扩大云南省对外开放水平，推动新型工业化进程和“桥头堡”战略的实施，充分发挥辐射、示范和带动作用。曲靖开发区升级为国家级开发区曲靖开发区升级为国家级开发区曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究承接全球制造业转移的机遇东部

19、沿海经济发达区已经进入工业化的中后期，正在加快延伸产业链、发展产业集群，加快以发展知识密集型、技术密集型和资本密集型产业为特征的产业升级带来的产业转移机遇经济危机加快中国国淘汰落后产业，进行产业结构调整带来的机遇昆明新机场的建设带来新一轮临空经济的发展机遇，不仅有利与改善曲靖的交通物流条件，也有利于催生一些新产业曲靖在新一轮西部大开发中，应抓住新一轮产业结构调整的机遇，大力发展清洁能源、重大装备制造、战略性新兴产业和现代服务业等绿色产业，为云南省实现“建设绿色经济强省、民族文化强省和中国面向西南开放的重要桥头堡战略目标”提供强大的产业支撑。曲靖在云南省加快建设桥头堡实施过程中，应抓住打通国际开

20、放通道的机遇，形成云南进出东南亚、南亚和印度洋的对外开放捷径，以大开放促大发展。曲靖是滇中4城的第二大城市，综合实力处于第二位，随着曲靖经济开发区升级为国家级开发区，不但具备了玉溪、楚雄无法具有的政策优势，并且具备了与昆明高新区和经开区相同的发展条件战略机遇小结战略机遇小结曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究各方对新型产业示范园的目标诉求各方对新型产业示范园的目标诉求新型产业示范园发展目标诉求新型产业示范园发展目标诉求带动就业带动就业 实现园区实现园区+ +曲靖开发区的经济发展曲靖开发区的经济发展经济发展经济发展引进各类企业落户，投资企业和入住企引进各类企业落户，投资企业和入住企业获得

21、发展业获得发展企业发展企业发展带动曲靖市的产业发展带动曲靖市的产业发展产业发展产业发展二二 发展定位研究发展定位研究1 对工业地产项目的理解与认识2 海内外标杆工业地产市场分析与研究3 新型产业示范园的发展定位、开发方向曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究1.1. 对工业地产项目的理解与认识对工业地产项目的理解与认识22曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究工业地产需要考虑的要素分析工业地产需要考虑的要素分析23产业环境产业环境租售市场租售市场投资支持投资支持举例举例政府支持政府支持专业化的服专业化的服务支持务支持曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究2.2.海内外标杆工业

22、地产市场分析与研究海内外标杆工业地产市场分析与研究241)1)海外标杆项目扫描海外标杆项目扫描新加坡工业地产项目新加坡工业地产项目2)2)国内标杆项目扫描国内标杆项目扫描长三角工业地产案例分析长三角工业地产案例分析曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究新加坡纬壹科技城新加坡纬壹科技城25n背景背景纬壹科技城的发展计划首次于1998年宣布，从2002年开始，将在未来15至20年分四期、耗资150亿新元开发。头两年，政府将先投入2亿新币发展第一期的基础设施建设。n占地面积及周边环境占地面积及周边环境纬壹科技城占地近200公顷，坐落于新加坡科技走廊内，四周有荷兰村、两座科学园、新加坡国立大学、

23、国大医院、欧洲工商学院等多所高等院校和科研机构。n发展总蓝图发展总蓝图“纬壹”共有六个板块，其中三个已分别规划为“聚萃林”（VistaXchange）、“生源岭”（LifeXchange）及“中汇谷”（CentralXchange）。三大板块估计将耗资80亿元。聚萃林聚萃林占地约10公顷，其重点不是单一行业，商业与公共部门、私人企业合伙的中心。金融与其他商业服务供应商以及一些企业总部落户。此外，将考虑兴建商业酒店和服务公寓。生源岭生源岭占地约10.5公顷，将作生物医药科学领域相关机构如公共研究院、私人研究起步公司及跨国公司的主要活动空间。它的第一个主要发展项目生命科学为主题的启奥城（Biopo

24、lis）的一期，面积达18万平方米，由7座8至12层高的大楼构成，以于2005年全面竣工使用。启奥称的“二期”已于2006年10月全面投入使用，两栋总面积为3万7千平方米的科研大楼出租率已高达八成。中汇谷中汇谷则专为资讯科技与媒体业而设，将占地约30公顷。其目标是成为资讯科技与媒体科技商进行海内外联合研究与商业活动等的首选地点。第一座总面积为12万平方米的资讯科技与媒体大厦以于2008年全面投入使用。曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究新加坡纬壹科技城周边情况新加坡纬壹科技城周边情况26ClementiCommonwealthQueenstownHolland VillageGhim

25、Mohone-northCircle Line MRT(To Harbour Front Entertainment Centre)Circle Line MRT(To Bishan)E-W Line MRT(To City Centre)EW20 CommonwealthEW19 QueenstownEW22 DoverEW21 Buona VistaWarren Golf CourseScience Park 1Science Park 2RJCACSUnited World CollegeSingapore PolytechnicNUSACJCNUH曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定

26、位研究新加坡纬壹科技城服务设施新加坡纬壹科技城服务设施27服务式公寓服务式公寓local talents 住宅配售住宅配售 为适应年轻人士的需要，增加小型住为适应年轻人士的需要，增加小型住宅租售宅租售酒店服务于往来的专业人士酒店服务于往来的专业人士曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究在生活设计中增加良好环境和娱乐休闲设施在生活设计中增加良好环境和娱乐休闲设施28餐饮餐饮购物购物休憩休憩生活设施的增加，使得园区成为有生气的快乐之所，而非简单的工作之地，从而提升生活设施的增加，使得园区成为有生气的快乐之所，而非简单的工作之地，从而提升了园区的整体能力。了园区的整体能力。曲靖经济技术开发区新

27、型产业示范园产业定位研究3.3.新型产业示范园的发展定位、开发方向新型产业示范园的发展定位、开发方向291)1)新型产业示范园新型产业示范园SWOTSWOT分析分析2)2)新型产业示范园发展定位新型产业示范园发展定位3)3)新型产业示范园开发方向新型产业示范园开发方向 曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究1 1）新型产业示范园）新型产业示范园SWOTSWOT分析分析30新型产业示范园新型产业示范园正视劣势条件，弱化不利影响：正视劣势条件，弱化不利影响：逐步完善小交通，利用建筑绿化改善周边环境，进行区域营销利用外部机会，体现地块价值：利用外部机会，体现地块价值：发展服务业，非CBD商务办

28、公规避外部威胁，差异化定位：规避外部威胁，差异化定位：不同于城市中心区域及城市副中心区域的商务办公项目利用优势条件，体现地块价值：利用优势条件，体现地块价值：以功能为主初步判断初步判断曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究海内外标杆园区对新型产业示范园的借鉴与启示海内外标杆园区对新型产业示范园的借鉴与启示31n新型产业示范园的园区品牌的成功塑造，关键要素在于明确的园区定位、清晰的品牌战略以及新型产业示范园的园区品牌的成功塑造，关键要素在于明确的园区定位、清晰的品牌战略以及行之有效的宣传、传播手段，三者缺一不可！行之有效的宣传、传播手段，三者缺一不可！曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定

29、位研究2 2）新型产业示范园战略定位）新型产业示范园战略定位32推广案名推广案名 曲靖新型产业示范园曲靖新型产业示范园功能定位功能定位总部功能（行政办公、销售采购、品牌运作等）研发功能（自主研发、联合研发及独立实验室）教育平台功能（职业教育、实训基地）综合服务功能(商务配套及政府窗口）生活配套功能（餐饮、居住等）形象定位形象定位云南产业定位产业定位办公、研发、教育等生产性服务业住宅餐饮休闲 业物业定位物业定位多功能厂房商业区职教园区战略地位战略地位 曲靖开发区之大脑 新城之心脏 曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究新型产业示范园的战略地位说：新型产业示范园的战略地位说：开发区之大脑、新

30、城之心脏开发区之大脑、新城之心脏33综合以上的理性分析与展望： 开发区之大脑开发区之大脑：作为曲靖经开区研发教育基地的新型产业示范园因为其“智（力）（资）本”的价值理当成为开发区的“大脑”！ 新城之心脏新城之心脏：开发区是新城的“核心”，而新型产业示范园将集合地区内企业总部（或职能本部），决策层面、销售层面、研发层面、品牌层面等等主要增值环节的聚集，是新型产业示范园、开发区乃至整个新城的新价值源泉，所以新型产业示范园还是新城的“心脏”！曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究富有挑战性而又可实现的愿景目标富有挑战性而又可实现的愿景目标34环境成功：环境成功：把新型产业示范园建设成软硬件环境

31、都一流园区把新型产业示范园建设成软硬件环境都一流园区运营成功运营成功：在公共服务、产业投资和产业整合等环节，为创在公共服务、产业投资和产业整合等环节，为创业企业提供增值服务，并通过可靠的盈利模式，使新型产业示业企业提供增值服务，并通过可靠的盈利模式，使新型产业示范园在商业活动中获得丰厚回报范园在商业活动中获得丰厚回报产业成功产业成功：通过入园企业的成功，培育带动产业的集聚，形通过入园企业的成功，培育带动产业的集聚，形成具有影响力的产业集聚地成具有影响力的产业集聚地曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究3 3）新型产业示范园开发方向）新型产业示范园开发方向35发展阶段发展阶段园区成熟期园区

32、成熟期园区发展期园区发展期园区起步期园区起步期产业功能为建设重点产业功能为建设重点产业功能产业功能生产办公生产办公产业支持产业支持生活功能生活功能核心需求核心需求公共服务公共服务生生产产经经营营基基础础设设施施安安全全保保障障人人员员交交通通流流通通储储备备企企业业运运营营政政策策扶扶持持人人力力供供应应业业务务支支持持产产业业服服务务融融资资平平台台交交流流转转化化餐餐饮饮娱娱乐乐居居住住职职教教办办公公文文化化创创意意住宅住宅商业功能为利益杠杆商业功能为利益杠杆新型产业示范园应在产业功能与生活配套之上共同发力，建立起承载开发区成长所需的硬、软环境新型产业示范园应在产业功能与生活配套之上共同

33、发力，建立起承载开发区成长所需的硬、软环境曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究新型产业示范园物业形态新型产业示范园物业形态36租赁型多功能租赁型多功能厂房厂房企业定制型厂企业定制型厂房房教育研发楼教育研发楼租赁型商业街租赁型商业街区区独立社区级独立社区级住宅配套楼住宅配套楼新型产业示范园新型产业示范园物业形态物业形态新型产业示范园物业形态：新型产业示范园物业形态：打造融多功能厂房开发、教育研发、打造融多功能厂房开发、教育研发、高品质生活服务与于一体的新型产业园区（工业地产项目）高品质生活服务与于一体的新型产业园区（工业地产项目）曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究公共科技楼公共

34、科技楼37租赁型多功能厂房租赁型多功能厂房新型产业新型产业示范园物示范园物业形态业形态曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究综合商务楼综合商务楼38企业定制性厂房企业定制性厂房新型产业新型产业示范园物示范园物业形态业形态曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究产业研发楼产业研发楼39新型产业新型产业示范园物示范园物业形态业形态教育研发楼教育研发楼曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究总部办公楼总部办公楼40新型产业新型产业示范园物示范园物业形态业形态租赁型商业街区曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究生活配套楼生活配套楼41新型产业新型产业示范园物示范园物业形态业形态独立

35、社区级住宅配套楼三三 产业定位研究产业定位研究1 “新型产业示范园”产业选择研究2 “新型产业示范园”产业及产业链综述3 “新型产业示范园”产业发展路径 4 “新型产业示范园”产业组合曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究1.1. 新型产业示范园产业建议研究新型产业示范园产业建议研究43备选产业池l具有产业发展前景l存在产业转移需求l是重点支持的高科技产业重点产业池是是吸引力筛选指标新型产业示范园能否为该行业提供独特的价值定位？ 与区域其他城市相比，新型产业示范园在该行业中是否具有竞争优势？ 该行业能否利用新型产业示范园的资源？ 新型产业示范园是否能和周边区县竞争？若竞争的话能否取胜？

36、能否帮助新型产业示范园培育未来的竞争优势？可行性筛选指标。产业甄选指标体系产业甄选指标体系。曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究2.2.新型产业示范园产业及产业链综述新型产业示范园产业及产业链综述441)1)产业的格局与现状产业的格局与现状2)2)产业的趋势与未来产业的趋势与未来曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究3.3.新型产业示范园产业发展路径新型产业示范园产业发展路径45曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究4.4.新型产业示范园产业配比组合新型产业示范园产业配比组合46n高档商业、高档住宅高档商业、高档住宅n厂房租赁、基础商业厂房租赁、基础商业n科技、教育、软件、

37、文化创意科技、教育、软件、文化创意四四 发展模式研究发展模式研究1 新型产业示范园的开发步骤2 新型产业示范园的招商运营建议3 新型产业示范园的远景展望曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究1.1.新型产业示范园的开发步骤新型产业示范园的开发步骤481)1)新型产业示范园的总体开发策略新型产业示范园的总体开发策略2)2)新型产业示范园的地块开发步骤新型产业示范园的地块开发步骤曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究建议采用建议采用“自主自主+ +合作合作”的开发模式开展二级房屋建设的开发模式开展二

38、级房屋建设49自主开发自主开发合作开发合作开发能在一定程度上控制园区功能的实现减少资金占用量，缓解资金压力获得较多的房地产开发利润有利于运营能力的提升分散风险，防止房地产市场的剧烈波动给公司带来巨大损失减少资源占用，园区可以投入一部分资源开展投资、孵化等具有更长远发展前景的业务曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究新型产业示范园园区开发、经营战略要务抉择总结新型产业示范园园区开发、经营战略要务抉择总结50核心业务核心业务非核心业非核心业务务外包业务外包业务业务职能业务职能新型产业示范园一级土地新型产业示范园一级土地开发开发孵化器风险投资新型产业

39、示范园二级房屋新型产业示范园二级房屋建设建设辐射园区建设产业投资人力资源服务信息服务生活服务物业管理办公服务专业服务新型产业示范园经营曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究根据各业务现状及发展前景，我们建议的园区总体开发步骤根据各业务现状及发展前景，我们建议的园区总体开发步骤51作为作为业务业务发展发展支持核心支持核心业务的功能业务的功能非核心业务非核心业务外包业务外包业务投资投资核心核心能力能力作为作为“金金牛牛”(现金现金来源来源)第第1-2年年 获得相当现金流入获得相当现金流入第第3- 4年获得相当现金流入年获得相当现金流入5年后获得相当

40、现金流入年后获得相当现金流入4. 辐射园区建设6. 风险投资3.新型产业示范园经营8.物业管理9.生活服务10.办公服务12.专业服务1.新型产业示范园一级土地开发2.新型产业示范园二级房屋建设5.孵化器7.产业投资11.信息服务13.人力资源服务曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究2.2.新型产业示范园的招商运营建议新型产业示范园的招商运营建议521)1)设置独立运作管理公司的必要性设置独立运作管理公司的必要性2)2)园区管理公司的主要职能描述园区管理公司的主要职能描述3)3)招商规划建议招商规划建议4)4)品牌建设建议品牌建设建议曲靖经济

41、技术开发区新型产业示范园产业定位研究曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究新加坡纬壹科技园的成功经验分析新加坡纬壹科技园的成功经验分析53从新加坡纬壹科技园的成功经验看：q一方面，成立有别于政府职能、按照经济规律和商业规则独立运作的园区管理公司是成功的一大战略步骤，工作的效率、投资的效益、运营的效用各方面都能发挥得淋漓尽致，而政府作为政策制定者，始终以坚强后盾的面貌出现，尽量少干预、不干预园区的日常运营；q另一方面，在新加坡纬壹科技园的发展进程中，完善的、先行的、持续发展的生活与配套设施的建设与启用居功至伟，解决了园区入驻企业“原住民”们的后顾之忧，住宿、餐饮、购物、休闲“一站式”自给自

42、足，使得“以人为本”的理念真正体现在现代产业园区的建设中，这样的典范，值得新型产业示范园借鉴。曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究新加坡纬壹科技园的成功，对新型产业示范园建设和运营的启示新加坡纬壹科技园的成功，对新型产业示范园建设和运营的启示542独立运作的园区管理公司的责任独立运作的园区管理公司的责任但凡取得产业成功、环境成功以及运营成功的园区，按照经济规律和市场原则独立运作的园区管理公司无不起到了关键的作用，扮演着园区建设、运作之“灵魂中枢”的角色；独立运作的园区管理公司的作用独立运作的园区管理公司的作用1从实现社会责任角度来看，亦庄新型

43、产业示范园园区成立独立运作的管理公司还存在的重要的社会意义。但凡开发区、产业园区，无以不是设置有实际行使政府职能的“管委会”，而一般意义上的管委会并不都具备相关产业的背景与经验，在促进园区产业集聚、打造园区及入住企业核心竞争力，甚至深度介入产业链资源整合以及跨产业、跨园区、跨地域产业协同之上往往有心无力，而独立运作的管理公司，除了可以基本按照经济规律招商引资、管理园区之外，更能涉及对成长型、创新型企业以及生活配套设施的投资及运营，获取丰厚的物业“租金+管理费”之外的经济回报；3各级政府需要利用各种扶持手段支持园区发展各级政府需要利用各种扶持手段支持园区发展新型产业示范园要打造中国“移动”产业链

44、上的举足轻重的整合作用和绝对影响力，在建园的初期就要在打造“权威性”上下功夫，权威性从哪里来呢？比如迁入国际级独立实验室、国家级测试与认证机构，这就需要政府发挥决策力；此外，在新型产业示范园管理公司层面，要主动思考提升产业内权威性的种种途径，比如行业高峰论坛、高级别的行业展会、以及规划并推广我硅谷“移动”产业系列指数作为产业投资与建设的风向标，而这些工作也离不开各级政府基于一般性园区政策之上的更深入的扶持；4合理规划打造一个留得住人的园区合理规划打造一个留得住人的园区合理规划、利用住宅资源在打造人性化产业园区，即留得住人的园区所起到的关键作用。新型产业示范园地处北京非CBD区域，交通状况虽在逐

45、步改善之中，但毕竟与身在CBD有着较大的差别。如何让企业带着员工安心入驻我园区呢？吃、住、行、购都是必须，而以配套住宅资源为建园初期的重中之重。因此我们认为，园区北部住宅资源不仅是园区招商引资过程中的重要调节杠杆（吸引入驻），更是园区开发管理公司打造我新型产业示范园园区独特园区文化、人文价值及获得额外盈利的平衡杠杆，从而避免重蹈绝大部分国内开发区的“办公室、厂房租金+物业管理费用”的低级盈利模式。曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究新型产业示范园开发管理公司：亦官亦商的独立运营机构新型产业示范园开发管理公司：亦官亦商的独立运营机构55新型产业

46、示范园新型产业示范园开发管理公司开发管理公司政府政策倾向外部服务机构入园企业园区招商、服务外部机构外部机构协调协助支持服务曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究新型产业示范园开发管理公司：主要职能描述新型产业示范园开发管理公司：主要职能描述56 承担非政府的公共服务产品提供责任联络外部资源，对接园内企业成为政府政策的有效执行者厂房开发配套住宅资源开发公共设施维护机构政府联络机构公共办公服务设施有偿提供各种平台等的维护外部专业机构对接物业管理机构对接辐射园区的联络沟通房屋租赁与维护公共信息提供、硬件设施提供与维护政府不便出面行为的执行入园企业需求

47、的提交便利园区企业办理各项行政事务生活服务设施落实的执行等主要经营主要经营协调沟通协调沟通代为执行代为执行曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究招商运营建议：招商规划招商运营建议：招商规划57目标客户有哪些类型？目标客户的需求特征？招商规划招商规划招商的目标客户是谁，他们在寻找怎样的利益？招商的目标客户是谁，他们在寻找怎样的利益？针对目标客户的需求，该打造怎样的品牌价值？针对目标客户的需求，该打造怎样的品牌价值？如何分步骤实施以最有效地实现既定招商目标？如何分步骤实施以最有效地实现既定招商目标？不同的目标客户选择科技园区有哪些不同标准和需求？针对不同目标客户需求突出哪些招商诉求点？提供哪

48、些产品和服务等具体内容？从园区“产品”到“价格”再到“渠道”执行根据科技园区的招商目标，大、一般客户的比例多大？如何制定、执行差异化的招商渠道和服务手段?曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究区域性政策和产业性政策扶持体系实现充分借力和落实区域性政策和产业性政策扶持体系实现充分借力和落实58曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究在此基础上规划具有系统性和针对性的产业政策扶持体系在此基础上规划具有系统性和针对性的产业政策扶持体系59有针对性的招商政策支持富创新性的招商政策设计切实有力的招商政策落实新型产业示范园新型产业示范园政策扶持体系政策扶持体系税费优惠政策业务支持政策人才促进政策

49、资金扶持政策知识产权政策曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究其中可以强调的要点包括其中可以强调的要点包括60 对创新企业对龙头企业培育成长保护创新降低成本资源扶持环境配套对新技术企业降低规模门槛限制；建立知识产权交易系统；准许中小企业共享资源的自由组合；专项基金、资金支持、融资支持、专利质押等。不以企业为限制人才入园的标准关键人才个人收入所得税部分的再思考国内外交流机会的搭建和促进设计孵化器、减速器等培育机构。公共研发平台搭建：如开放实验室，中试楼等；引入国家公共认证试验机构土地、商务机研发房产等实物资源的倾斜性政策；税收优惠等常规措施劳动力资源的供应生活配套能力设施的构建关键人才的引

50、入便利及通用人才的培养机制曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究启动阶段应解决资金、环境协调和配套服务方面的问题启动阶段应解决资金、环境协调和配套服务方面的问题611234设立风险资金积极扶持与龙头企业构成关键供应链关系的新兴中小企业的发展，以及孵化器以鼓励创新，政府在财政上政府在财政上予以补贴以配合园区的此类招予以补贴以配合园区的此类招商工作商工作创造良好的园区环境、办公区和餐饮、休闲、娱乐等后勤体系，尤其是配套尤其是配套住宅资源的留人、宜居作住宅资源的留人、宜居作用不容忽视用不容忽视建立科学有效的招商项目准入建立科学有效的招商项目准入机制与退出制度机制与退出制度，制定入区企业标准以保

51、证园区总体质量灵活的进区方式灵活的进区方式，具体有三种，一是租用已经建好的专门建筑物；二是租用土地自行规划与建设，三是与硅谷管理公司合资、合作”深度定制”开发启动阶段启动阶段招商要素招商要素曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究政府与园区的配合：合作共建多元的招商团队政府与园区的配合：合作共建多元的招商团队62 行业协会龙头企业政府相关部门 新型产业示新型产业示范园招商范园招商团队团队n各”移动“相关行业协会、龙头企业都具有业内权威的形象，与其建立合作关系，进行基于产业链上的推荐，可以使园区的招商工作更具信服力n行业协会和龙头企业能为园区带来最新的业内信息，有助于园区紧跟行业动态，即使跟

52、踪招商机会，调整招商战略n与专业公司签订代理协议，如广告公司、公关公司等n广告公司可以帮助园区在媒体宣传，如平面媒体、报纸杂志、电视等n公关公司可以协助园区举办投资说明会、行业展会、园区开模式等公关活动n信息共享n基于政府平台的推介n国家级测试、认证、标准制定等权威机构的导入，工商、税务、法律、担保、金融机构的介入等等专业代理公司曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究新型产业示范园应该打造如下的核心竞争力新型产业示范园应该打造如下的核心竞争力63n资源价值资源价值环境、土地、人才、能源及融资等资源的可及性及保障n经济价值经济价值 企业研发成本优化及管理效率提升n 网络价值网络价值 人财物

53、及信息等网络在移动产业内的广泛覆盖及流通能力n区域价值区域价值本区域的独特优势，比如产业集聚度、花园商务环境等 新型产业示范园新型产业示范园 核心竞争力核心竞争力n政府价值政府价值 开发区政府、管理公司高效配合的招商与产业协同能力n成长价值成长价值 园区产业规模和所在区域地位的不断增长曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究打造园区品牌价值的七大方向打造园区品牌价值的七大方向64人力资源人力资源从业多年、经验丰富的专业技术人才/优秀的企业经营管理人员/持续、保量提供的新鲜血液/以及丰富的一般劳动力新型产业示范园园区品牌诉求（吸引企业入驻的因素）产业聚集产业聚集合理的区域产业结构/产业规模和

54、占有率/产业链聚集效应降低成本降低成本房租便宜有竞争力的租约条款/人力资源便宜/交易成本便宜/贴近市场贴近市场现有市场/潜在市场/国内市场/国外市场/最终客户/中间客户/行业客户优惠政策优惠政策财政扶持/投融资政策/税收优惠/保税/外汇管理/市场开拓/人才政策/企业培育园区服务园区服务基本服务/代理服务/商务支持服务/投融资支持服务/市场支持服务/技术增值服务园区环境园区环境地理位置/交通/通信基础设施/办公设施/绿化/商业文体娱乐教育/创新氛围/居住环境曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究裕廊的经验：以周到服务创园区品牌裕廊的经验：以周到服务创园区品牌 652第二个层面：为客户提供价

55、值第二个层面：为客户提供价值低成本的优势，不仅仅是租金或者是卖价低，更重要是通过园区的管理，通过了解它的产业链和供应链，助其打造竞争力。企业都需要形象，形象的核心是文化，那么园区的文化是什么？作为一个新的园区，新型产作为一个新的园区，新型产业示范园若能塑造出符合园区选择产业和入住企业文化特征的业示范园若能塑造出符合园区选择产业和入住企业文化特征的“新型产业示范园文化新型产业示范园文化”，肯定会产生有很好，肯定会产生有很好的吸引力。的吸引力。在我们的观察中，成功的园区里每个月都有各种活动，来展示企业的文化与形象，这样会形成很好的文化契机，来不断的提高入住企业的忠诚度，因为他们会给园区带来他们的客

56、户（以我们的经验，这样的“客带客”往往可占到整个招商的30%左右）。第一个层面：对政府（开发区）的服务第一个层面：对政府（开发区）的服务政府和开发区最看重的不外乎是园区既能推动产业的升级、促进区域产业的集群，同时又能创造税收。若上缴政府的税收和进驻的企业数量及质量逐年快速上升，政府、园区都会非常的满意。园区给政府创造了很好园区给政府创造了很好的价值，政府就会支持你，这也是我们进行工业地产开发、运营最根本的原则。的价值，政府就会支持你，这也是我们进行工业地产开发、运营最根本的原则。1物业管理只是一个基础内容罢了。需要从哪些角度提供增值服务呢？例如，为一个园区策划成立了独立运作的“人力资源部”，专

57、为入住企业物色、培养、提供中高级白领及技术蓝领，同时又助其与工商、税务、银行形成战略合作关系，为入园企业提供便利的、一站式的增值服务。我们认为，这种增值服务是园区持续发我们认为，这种增值服务是园区持续发展非常重要的一点，因为最终园区是要形成一个企业的社区，要给企业打造一个家，社区里面有什么东西，展非常重要的一点，因为最终园区是要形成一个企业的社区，要给企业打造一个家，社区里面有什么东西，只要引进来，符合企业的需求，肯定会有很好的发展。只要引进来，符合企业的需求，肯定会有很好的发展。第三个层面：做好增值服务第三个层面：做好增值服务3曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究裕廊建议，新型产业示

58、范园的品牌建设应该遵循如下的思路裕廊建议，新型产业示范园的品牌建设应该遵循如下的思路66品牌建设首先必须体现在宣传和招商环节，其次还应该贯穿于新型产业示范园与客户品牌建设首先必须体现在宣传和招商环节，其次还应该贯穿于新型产业示范园与客户接触的业务全过程之中接触的业务全过程之中曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究在进行品牌建设和推广过程中还需遵循如下的行动原则在进行品牌建设和推广过程中还需遵循如下的行动原则67n随着产业的发展、产业定位的变化及产业的不断提升，新型产业示范园需要不断地调整和提炼品牌元素品牌建设品牌建设原则原则n打响国际声誉，通过参与国际产业峰会、学术交流会、展会论坛等方式

59、加强对外交流，自主举办国际性的说明会或交易会，吸引对外投资，促进园区内外企业合作n新型产业示范园在进行品牌推广时应协调好各相关主体关系，使其达成对园区品牌的一致性口径n新型产业示范园各部门对外宣称时，应统一推广新型产业示范园品牌，并保证采用统一的宣传语n园区品牌应与区内企业品牌建设一致，园区和企业共建新型产业示范园品牌发展的原则发展的原则国际性的原则国际性的原则一致的原则一致的原则曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究3 3、新型产业示范园远景展望、新型产业示范园远景展望曲靖经济技术开发区新型产业示范园产业定位研究MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IY

60、mZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmC

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