某地产公司营销框架

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1、黄金伟业营销框架 目 录1.1销售前提条件6条件1：法律文件6条件2：现场包装7条件3：宣传造势8条件4：销售工具9条件5：销售策略10条件6：其他配合101.2销售阶段设计与目标分析决策121.2.1销售周期： 此时间确实定前提为手续办理顺利、前期筹备完善，周期可前移或后延121.2.2销售阶段设计131.2.3销售阶段划分141.3销售策略25低开高走，适时提价，增强旺销局面25推售顺序251.3.4封盘策略261.3.6赠送抽奖策略261.4入市时机271.5销售队伍的组织与培训28根本编制与架构292.1工程价格定位原那么提要332.2工程价格定位目标提要332.3价格定位策略342.

2、4工程总体均价、起价、最高价定位参考建议352.5付款方式建议352.7价格定位简要说明及动态价风格整建议363.1营销策略核心目标393.2品牌定位40品牌定位的标准和要求40品牌定位的立体分析41本工程的品牌定位433.3定位概述463.4工程案名及分析49工程案名493.5产品核心卖点提升513.6传播策略52传播所能到达的效果52传播策略制定的依据53确定传播策略563.7媒介策略57媒介组合57目标消费者媒介接触习惯分析58媒介策略确实定623.8宣传推广64推广阶段的划分64各阶段推广方案653.9.现场包装683.10.公关促销活动76公关活动76促销活动774.1广告推广及品牌

3、塑造总预算比例824.2广告预算分配83销售条件及策略1.1销售前提条件条件1：法律文件五证齐全是工程开售的根本条件，如果无证专指预售许可证销售，既是违法操作，而且在取得合法销售资格之前无法与客户签订正式?房地产预售合同?，只签?认购书?根本无法保障双方利益；假设因处理不善引起客户纠纷，将会影响楼盘声誉和销售。l 土地使用许可证l 建设用地规划许可证l 建筑工程许可证l 开工许可证l 预售许可证条件2：现场包装现场销售环境应该是从外围墙到里售楼处的和谐统一，是工程档次上下的最真实反映，是销售人员与客户交流的主要场所，是客户对工程印象的主要构成。所谓“好环境，好心情，环境、气氛的好坏对客户、对销

4、售人员的情绪都有很大的影响。建议开展商根据宣传定位搞好现场环境。l 环境美化l 工地围墙l 销售中心l 沿街指示牌l 楼体条幅l 路灯彩旗l 节日气球条件3：宣传造势在既有良好销售环境的前提下，以引起客户对工程的兴趣以至莅临现场参观为主要目的，开掘尽可能多的宣传途径，提高市场曝光率；并在向市场推介本案的过程中建立工程的形象和知名度。l 内部刊物l 直邮广告DMl 报纸广告l 新闻专稿l 电视广告l 网络广告l 广告牌l 车体广告l 灯箱广告l 公关活动条件4：销售工具销售工具是与客户沟通的特殊媒体，也是客户了解工程最直接有效的途径，工程留给客户什么样的印象与销售工具品质的上下也有很大关系。因此

5、，在重视工程质量和宣传包装的同时也不应该忽略销售工具的制作。l 展板l 模型l 楼书l 折页l 宣传单张l VCDl 纪念品l 手提袋条件5：销售策略销售方式和价格策略是工程切入市场成功与否的重要因素，在宣传配合到位的情况下，根据市场竞争对手情况，选择符合本案的销售方式和价格策略，这其中包括制定合理的价格表、提供灵活的付款方式和必要的促销优惠支持三方面。l 销售方式l 价格策略l 促销优惠l 价格表l 付款方法条件6：其他配合l 工程进度l 销售培训资料l 购房费用表l 认购书l 合同书l 律师楼l 按揭银行l 公证处1.2销售阶段设计与目标分析决策 根据工程进度、工程特点，综合考虑节假日的借

6、用，销售期间的设定等因素确定工程的入市时机为2005年10月初至2006年月底，历时约个月，再根据整个推广进度进行营销分期控制。以下为工程销售周期时间方案，根据工程实际销售情况可进行调整。1.2.1销售周期： 此时间确实定前提为手续办理顺利、前期筹备完善，周期可前移或后延2005年10月1日2005年月30日1.2.2销售阶段设计本案我公司暂定正式销售周期不超过个月，因而根据现在市场实际情况，未来市场开展方向，我们把工程的整个营销周期化分为以下几个阶段。筹备期：通过营销推广筹划，明确营销推广的总体思路和策略，对营销推广实施组强，作出初步安排和方案，通过售楼中心和工地现场的建设包装，树立楼盘初步

7、信息，反响市场信息。引销期： 通过对楼盘综合形象的树立和推广，提高市场知名度，向公众灌输工程的主题思想，了解市场反响，市场实际需求，检讨价格策略和推广策略。针对市场的不同需求，以针对性的“卖点进行推广。引导消费者对楼盘的关注和认同。核对目标客户群的划分，针对“卖点制定更有针对性的推广策略。开盘期 通过开盘到达销售的旺势。强销期：针对已对楼盘形成初步认同的消费者。通过业户联谊活动，通过对工程进度、工程质量、物业管理、工程品牌等综合宣传，进一步强化消费者的认同感，促使消费者购置行为的完成。续销期：针对消费者对楼盘认为存在的问题，通过各种促销活动，作针对性的宣传销售。清盘期：在楼盘销售尾期，对楼盘的

8、实景加以报导宣传，对开发商实力加以肯定。1.2.3销售阶段划分2005.8.302005.9.25 筹备期引销期2005.10.12005.10.17 认购期2005.10.82005.11.8 开盘期2005.11.82006.1.30 第一强销期2006.2.12006.3.1 续销期2006.3.12006.30 第二强销期 2006.12006. 清盘期 筹备期2005.8.302005.9.25 任 务：入市策略拟定，相关资料准备，办理入市手续工作重点：1、 建筑设计定案2、 行销策略定案3、 研究市场实时情况4、 召开动脑会议5、 拟定公开PR或促销SP方案6、 确定产品推广的造势

9、活动7、 售楼资料销控图、售楼书、认购须知、价格表、工程说明、贷款利率表等准备齐备8、 售楼中心施工及内部布置定案9、 售楼中心装修完成，设备、设施安装到位10、 VI系统的制作根底VI11、 电视广告制作12、 报纸广告制作13、 销售人员招聘与培训14、 现场POP设计15、 确定销售组织架构16、 商品房预售许可证办理完成17、 售楼现场制作完成18、 销售人员进场19、 工地围墙设计制作20、 路牌广告制作发布，引起注意，吸引客户21、 模型厂家定案制作认购期2005.10.12005.10.17 任 务：1、 散布扩大知名度2、告知业界与媒体造成耳语传播3、拦截其他竞争物业客源4、竭

10、力塑造产品形象，引发消费者一窥究竟的欲望工作重点：1、对来客散播耳语，使客户介绍客户，以酝酿待购客户群体2、公开前的引导，以使目标客户停止购置周边市场3、收取内部认购金10000元，开盘时补足首期款，签定购房合同，形成公开当日购置热潮。4、报纸广告定案刊出5、电视广告定案播出6、二期海报散发7、模型进场，备齐各种销售资料8、公关活动具体实施9、反复讲习销售教材及答客问开盘期2005.10.82005.11.8 任 务：1、一举丰收前期酝酿成果，造成现场购置人气旺盛的局面2、将销售成绩迅速公布于众，震撼目标客户，诱发其购置欲望2、 配合公关活动聚积人气工作重点：1、收集客户资料及联络以往记载客户

11、，营造现场气氛，并检讨客户反响以修正销售及广告路线2、反复讲习销售教材及答客问3、所有广告媒体量到达顶峰，隆重公开本工程4、通知已缴订金的客户到售楼现场选房、补足首期款，签购房合同5、先期购置者适当派发礼品，吸引贪小廉价的客户6、价格表上市第一强销期2005.11.82006.1.30 任 务：1、加强客户介绍2、举办各种业主活动，利用客户耳语推广工作重点：1、 客户追踪2、 户外媒体再加强3、 电视广告频数加大、派单力度加大此时的重点开始转向住宅的推售4、 加强现场销控及炒作5、 针对所有客户，大量使用各种媒体6、 针对销售情形，分析市场，分析推售重点，修正广告7、 利用已订客户介绍客户，并

12、积极追踪，促成成交8、 及时更换宣传单张内容，使卖点更为突出9、 开动脑会议，研究滞销楼盘对策续销期2006.2.12006.3.1 任 务：1、 针对目标客户集中区域加强海报派发2、 追踪有望客户3、 加强补足，签约工作工作重点：10、 延续销售气势11、 过滤客户资料，追踪客户，掌握回笼客户12、 持续跟催补足及签约13、 研讨未售出局部原因，调整广告媒体战略14、 继续发动客户介绍客户15、 举办公关促销活动16、 开动脑会议，研究住宅销售对策第二强销期2005.3.2005.30 任 务：1、加强客户介绍3、 再借节日举办各种业主活动，利用客户耳语推广4、 完成住宅销售工作的%。工作重

13、点：17、 客户追踪18、 电视广告频数加大、派单力度加大此时的重点开始转向住宅的推售19、 加强现场销控及炒作20、 针对所有客户，大量使用各种媒体21、 针对销售情形，分析市场，分析推售重点，修正广告22、 利用已订客户介绍客户，并积极追踪，促成成交23、 及时更换宣传单张内容，使卖点更为突出24、 开动脑会议，研究滞销房位对策清盘期(2006.12006.) 任 务：1、 清理尾盘2、 安排物业管理公司进场3、 其它工作看工程及装修进度而定清理尾盘后，我公司工作终结工作重点：1、开动脑会议，研究滞销住宅对策2、调整媒体宣传方式，重点攻击3、加大公司品牌形象的宣传力度4、加强补足，签约工作

14、5、准备交房资料，确定交房具体时间6、核准工程实物与前期承诺是否有矛盾之处7、做好交房工作，并加大宣传力度，让未买房者坚决信心8、做好与物业公司的交接工作1.3销售策略1.3.1低开高走，适时提价，增强旺销局面在前期造势过程中，逐步抬高业主心理价位开盘时以低价引爆，制造旺销局面，加快销售进度，并适时提高价格，增强旺销局面，稳定业主心态。1.3.2推售顺序多层住宅 后 多层住宅+底商1.3.3加强销售节奏控制本案总规模适中，在具体的销售过程中，我司会加强销售控制，以保证工程销售的顺畅，防止优秀位置销售速度快，不合理位置销售速度慢的结果。由于本案是开发商欲树立自己品牌的一个工程，规模适中，因此适宜

15、走“短、平、快的销售策略，在短时间内聚集人气，一炮而红。在销售过程中,我司会综合考虑销售速度、销售价格二者的因素，既要创出开发商的品牌，也要保证开发商的资金回笼速度和利润最大化。1.3.4封盘策略一如前文所述，当滞销单位不断增多，短时间内又无法消化的时候，一方面要尽快制订相应对策，另一方面那么应采用封盘策略将这些单位保存起来，减少其对整体销售的负面影响。封盘后这些单位的价格、包装等需要重新调整，一般的做法是减价和增加附加值两种，并逐个单位寻找，整理其独特卖点。待时机成熟后，在宣传配合下再作为特价单位或特别推介单位推出市场。1.3.6赠送抽奖策略在热销推广期中，需要不断利用造势活动保持市场曝光率

16、，而促销优惠政策那么是此类活动对工程销售是否有直接效果的关键。总结过往经验，这些优惠相对工程价款而言，虽然微缺乏道，却可以满足人性贪小廉价的心理，与打广告相比，直接使客户受惠，促销效果更好。1.4入市时机10月1日 内部认购 10月18日 开盘出售我司将争取在内部认购期内完成销售的10%，在开盘1个月内，完成销售20%。1.5销售队伍的组织与培训对本工程而言，组建一只整体素质高、敬业精神强、团队协同和单兵作战能力强、管理水平高的销售队伍，是本工程得以成功的重要因素。选 人专职招聘、精挑细选，严格集训，严格淘汰。选择热爱销售、敬业精神强、积极主动、能吃苦、稳健扎实、作风顽强的人员培养作为销售骨干

17、。训 练严格训练，严格要求，严格淘汰。内容包括：专业知识、工程相关知识、模型沙盘演练、示范单位讲解、效劳态度、销售能力及技巧、作业流程、仪容仪表、行为举止、待人接物。可能情况下，应进行必要军训。管 理建立严格、有效、可操作性强的管理制度和管理体系，实施鼓励与处分机制，分低工资和高工资两种，高提成、高淘汰率、讲求个人突破团队精神，排列销售总冠军、销售总亚军、销售总季军；月度、季度销售冠、亚、季军；设立最正确团队奖、最正确礼仪奖、最正确效劳奖、最正确敬业奖。根本编制与架构工程总监：黄晓东1.负责工程的全面指挥和整体管理；2.负责与开展商公司级主管沟通协调。工程筹划经理：唐风暂定 全面负责工程总筹划

18、和具体操作事宜，并不断根据现场销售情况和市场反响情况调整、改良筹划思路并负责实施。工程销售经理：张辉暂定1.全面负责工程销售业绩的实现；2.全面负责销售队伍管理和销售现场管理；3.销售总结与总报告撰写。工程总销控：1.负责销售人员排班、考勤；2.负责工程单位出售登记、记录、查询与监督控制；3.负责工程其他相关资料、情报整理统计；4.销售日报表、销售月报表。 工程销售人员： 分两班，每班约人，公约人具体情况根据需要确定，每班要有领班和销售员。 领班职责：1.本班次销售人员管理；2.销售日报表；3.本班次相关销售问题收集与汇总上报。价格体系确实立 2.1工程价格定位原那么提要1. 市场供需原那么2

19、. 预期利润率、销售总额、市场份额等销售目标合理均衡原那么3. 价格定位动态原那么4. 价格相对稳定原那么物业价格定位受诸多因素影响，其应当遵循物业开发及市场动态的普遍规律及原那么。2.2工程价格定位目标提要1. 最大利润目标2. 销售目标市场占有份额、销售进度3. 市场竞争目标4. 工程品牌、企业品牌目标任何一个工程，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。如何根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于工程开发目标的实现。2.3价格定位策略1渗透定价策略即以相对低于同类住宅工程市场平均价格入市。相关依据：工程周边片区属于相对成熟生活社区

20、，市场容量相对较强，工程目标客源总量相对较多，需求弹性相对较大，而且潜在竞争威胁较大。以此策略定价，可迅速翻开市场，有助于阻止竞争者的进入。2差异定价策略即根据工程楼号位置等相关影响因素的差异制定不同的价格水平；根据同一层样式、结构、功能、位置的差异制定不同的价格水平；根据销售时间、工程进度的差异制定不同的价格水平。差异定价策略可以更加合理把握住买方市场下消费心理特征即“一分钱，一分货的通俗说法，合理躲避销售障碍，做到工程销售的均好性，合理兑现开发利润目标。3折扣定价策略即根据目标客户购置心态，在不同销售时期，工程进度、付款方式给予客户一定的折扣价，以促进工程的销售。折扣定价策略，既可刺激目标

21、客户消费心理，又吻合市场通行做法。4心理定价策略即根据目标客户购置心态，制定非整数价格或吉利数字价格，如18元/与00元/的差异。2.4工程总体均价、起价、最高价定位参考建议起 价：*元/均 价：*元/楼层垂直价差：以住宅第一层底层为根底价，根据楼层不同制定不同价位，层差系数控制在2-3.5%之间。水平价差：水平价差在%之间。2.5付款方式建议根据目标客户定位及对目标客户经济状况、购房能力、购房资金主要来源的分析，建议以一次性付款、分期付款按工程进度、银行按揭贷款三种付款方式相结合，为经济水平各有不同的目标客户提供可能的购房便利。其中，建议与专业银行合作提供八成三十年购房按揭贷款。尽管目前银行

22、银根紧缩，八成三十年购房按揭较难批准，但作为一种宣传手段及为局部目标客户如年轻一族提供购房便利，理当倾力申请。2.7价格定位简要说明及动态价风格整建议以上价格定位策略是采用多元化定价策略，但其核心主体是渗透性价格策略，其总体价格水准与目前区域内主要竞争对手和相比稍低，主要目的是在市场竞争状况较为剧烈、潜在竞争对手众多，且中大型潜在竞争工程对本工程将产生极大威胁的状况下，可迅速挤入市场，并一定程度阻止潜在竞争对手的入市。正由于渗透性的价格与市场一般价格相比稍低，为实现销售收入、利润最大化的目标，在工程入市后假设销售成绩卓然、市场反映强烈，那么可在未售单位中适度提高单价。具体提高幅度那么需根据市场

23、状况、工程状况、目标客户可承受程度、目标客户购置心理特征、竞争对手销售价格等诸方面因素进行调整。注：以上是根据目前市场调研结论及工程初步定位的分析建议，具体价格定位再根据开盘销售时市场具体状况作针对性调整品牌整合推广用感性颠覆理性不卖工程卖品牌。不卖住宅卖生活、卖品位。3.1营销策略核心目标通过品牌整合以及完整的核心营销战略，将“五一公社置业工程-打造成为濮阳市的一流生活社区，龙乡人最好的家3.2品牌定位3.2.1品牌定位的标准和要求必须表达居安置业的品牌形象 具有丰富的内涵，外延和想象空间对未来“居安置业开发其它新工程有正面的延伸作用最后，发挥本工程的特征和优势，打动特定的消费群，产生购置冲

24、动3.2.2品牌定位的立体分析品质市 场好价格中高本工程提供优质产品给精细化的投资、置业房产市场消费观念消费者物质条件投资小康高端中产自用本工程是中高端阶层，具有实用和投资的双重需求3.2.3本工程的品牌定位五一公社置业工程，作为居安置业在濮阳的又一高品质化生活社区，其品牌形象定位应着重延续并超越九天城置业的整体品牌形象。以利于居安置业品牌的整合及提升，为公司进一步拓展濮阳及其他市场奠定坚实的品牌优势。对金涛置业文化目标消费群体的特征构成了本案品牌延续并超越的决定性因素中高端阶层根本特点1、收入较高而且稳定，属于濮阳市的中高产阶级；2、一般对住宅投资较理性；3、更乐于接受新的事物，容易被引起内

25、心共鸣的东西打动，甚至冲动的作出购置决定。五一公社对投资置业者的认同1、 有固定职业的中高层人士；2、 收入较高者；3、 具有一定置业投资理念的客户群体；4、 有房，但有更高追求生活品位的想法，想换一换相对舒适高雅的居住环境。5、 没有固定居所，希望拥有独立、高品质生活空间的青年群体。启示：市场上以上五类人群较多，根本是五一公社目标消费者，本身的区隔性并不明显。 3.3定位概述产品定位概述龙乡首席精英社区 多层/电梯/人文名邸暂定形象定位概述会聚新兴城市地带，聚焦新兴城市精英暂定定位理由：1、代表了目标消费者的个性需求和特质；2、与竞争者形成明显的区隔，利于差异化竞争；3、富于内涵，容易与目标

26、消费者沟通，引起共鸣。形象定位解释：代表了本工程的终端消费群体。：代表着工程为濮阳首个居住社区。：代表产品品质、定位、工程形象内涵及我们的推广卖点。形象定位写真3.4工程案名及分析3.4.1工程案名案名方案一建议炒做海选工程案名仅建议案名诠注1、公司品牌与工程品牌的同步提升。2、充分表达工程的个性、特点，与消费者的心理需求相吻合。LOGO的表现及说明产品与3.5产品核心卖点提升打一张个性牌产品核心卖点子 什么是两栖人？3.6传播策略3.6.1传播所能到达的效果对于居安置业品牌让濮阳人了解到，居安置业是住宅地产的倡导者和领航者。对于产品让龙乡人了解到，五一公社是物超所值的住宅建筑，低于接受价值(

27、Perceived Value),高于实质价值(Actual Value)。3.6.2传播策略制定的依据一是根据工程建设的周期确定二是根据工程销售的周期确定三是根据居安置业品牌整合的要求确定3.6.3传播策略制定的原那么阶段性-针对工程建设周期、销售安排，有层次地逐步推进、务求将销售逐步推向顶峰震撼性借势推广，抢夺市场。令消费者注意到是推出本产品是与众不同的专业市场，区别于其它产品，不是图有虚名开盘造势，引发销售的强劲市场反响。牵引性-在工程未公开出售前，通过采取树立“悬念的方式，披露一个全新的专业的住宅体系即将推出的信息，牵动潜在购置者的注意，以期在开盘销售时形成井喷效应。 结合性市场的优越

28、硬件与消费者的优越感结合3.6.4确定传播策略1、必须执行品牌先行的传播策略2、在开盘销售的前期，就必须将“的形象塑造成功。3、执行以工程开展周期为核心的传播策略3.7媒介策略3.7.1媒介组合主导：报纸、电视、播送广告、户外广告牌 瞄准目标群体， 到达 广告到达率的最大化，辅助：派单、杂志等 实现媒体投资效益最大化。3.7.2目标消费者媒介接触习惯分析消费者经常接触的媒介数据来源：?大河报? 消费者获取房地产信息的渠道数据来源：?大河报?消费者经常收看的电视节目类型数据来源：河南电视台消费者经常阅读报纸的内容数据来源：?大河报?3.7.3媒介策略确实定报纸媒体策略-濮阳的报纸媒体包括：-绝大

29、多数的消费者购房会在处获取楼盘信息，而且读者中包含了本工程的目标消费群。因此这三份报纸将作为平面广告的主要载体。-约60%的消费者从中获取信息，因此作为份报纸中最重要的媒介的地位不可动摇。-份报纸各具特点，使用中可互为补充。本案的报纸媒介选择以为主为辅的媒介组合方式。电视媒体的策略-电视媒体频道为影视频道、公共频道、生活频道等。-本案的电视媒体组合选择以生活频道房产家居栏目为主，影视频道为辅的媒介组合方式。网络商都房产网。搜房网。3.8宣传推广3.8.1推广阶段的划分居安五一公社2005-2006年的宣传推广阶段划分 05年月-月 05年月-年月 0年月-06年月市场筹备导入期 开盘强销期 持

30、续期 尾盘期3.8.2各阶段推广方案市场筹备导入期2005年月-月主题阶段目标营销手段推广内容、主题、媒体、具体时间主题：主题：通过展示介绍居安置业雄厚实力和卓越开发经验，提升居安置业在濮阳的知名度，进而为本案的销售奠定良好的品牌根底。打响市场投资理念。在此阶段初步完成居安置业的品牌整合目标。使市场投资经营深入人心。广告报纸广告：选择为投放媒体，首先推出工程系列软文，然后借势推出“置业投资系列理念软文，推广本案专业的主题市场概念。电视广告：选择网络：通栏广告户外广告：再议销售工具：折页、DM单张投放、工地、销售中心形象包装。市场开盘强销期2005年月-年月主题阶段目标营销手段推广内容、主题、媒

31、体、具体时间主题：主题：全面包装本案，树立并稳固工程的鲜明形象，主动引导目标客户的置业心理，在获得目标客户群的普遍认同；并强化工程品牌形象，挖掘潜在客户，综合运用各种推广手段，针对目标客户进行有效宣传，从而变潜在需求为有效需求。根本完成销售任务的%以上，使本工程的销售到达一个旺盛节段。活动及广告开盘活动：举行盛大的开盘典礼，一举打响本案的知名度。报纸广告：选择报纸为投放媒体，推广本案全新的经营投资理念。电视广告：选择频道网络：通栏广告户外广告：再议销售工具：楼书、折页、DM单张投放、工地、销售中心形象包装。公关活动再议市场持续期200年月- 月主题阶段目标营销手段推广内容、主题、媒体、具体时间

32、主题：主题：清理尾盘活动及广告报纸广告：选择为投放媒体，推广本案全新的经营投资理念。电视广告：选择网络：通栏广告户外广告：再议销售工具：楼书、折页、DM单张投放、工地、销售中心形象包装。公关活动再议3.9.现场包装售楼处的包装本工程开盘时，应建好售楼处表达现代,个性化的特点现场售楼处应设置在路边；对于售楼处内的布置有如下建议：售楼处前台接待台应靠近售楼处的入口，沿墙摆设，并不宜正对大门。接待台的形状可根据售楼处现状采用长条形或弧线形，与整个售楼处的色彩要协调。接待台的材质不必很高档，采用具有一定硬度、不易变形的板材即可。接待台正面的颜色应与工程的LOGO相符。背板形象墙可以用木材、石材、金属镶

33、嵌而成，上面应有工程LOGO和名称。文件资料售楼处应选择适当的位置摆放有关工程的法律文件和相关资料如：五证、售楼书、质量保证书、住宅经营投资说明书、物业管理公约等。看 板内容包括开发商的简介、新闻媒介的报道等等。沙盘模型需要做一个能全面反映市场规划的沙盘模型，特别注意模拟真实的交通网络，让客户感觉到市场将来的开展前景和规划。经营投资手册总体要求：具超前性和创意性；整体风格大气、高档、设计印制精美，不落俗套有忌过于标新立异。可采用豪华本、标准本、简装本、对开、折页、单张等形式。主要内容：工程名称、主题广告语、区域位置与周边环境图、交通动线图、工程主要理念、主要卖点、主要配套设施及内容、工程总平面

34、图、建筑外观、园林平面效果图、各户型平面图、室内效果图、装修材料与标准、物业管理等内容。工作人员服装工程销售人员的服装应该简洁雅致有档次，使培训到位的业务人员有专业化水准。建议销售先生穿深兰色西服，销售小姐穿与工程LOGO颜色相协调的职业套装。其它办公用品其他办公用品如水杯、笔、烟灰缸、雨伞、平安帽、手电、教鞭、激光笔等也都应准备齐全以方便业务拓展和客户使用。气 氛售楼处在局部要表达休闲、舒适，使客户感觉宾至如归。在整体风格上，同楼盘的形象定位相吻合，防止浮华造作。可以播放工程介绍的CD。其它销售资料要求齐全、准确、及时和系统。主要包括：1.工程讲解2.工程百问必答3.工程简介4.工程相关文字

35、资料5.工程交通状况指南6.总平面图7.主要户型平面图8.装修标准9.市场配套效劳内容10.收费标准与明细表11.工程各单位价目表12.认购须知13.按揭指南或办理按揭手续须知14.购房按揭贷款月供表15.来客登记表16.认购单位记录表17.认购书18.改动要求申请表工地现场包装工地现场围墙工地现场围墙对于本工程来说是一个生动的广告载体，故应在此下大力气，使之风格同工程形象定位保持统一，以山水画形式表现出来，充分表达工程的文化底蕴。现场悬挂物在工地现场要采用品种丰富的宣传悬挂物，色彩要鲜艳、比照要强烈，这样才能刺激人们的视觉，衬托现场气氛。种类有：气球、彩旗等等。广告指示牌色彩鲜明，有着强烈的

36、视觉冲击力；3.10.公关促销活动3.10.1公关活动五一置业八大黄金承诺承诺合理制定销售价格，保证住宅性价比承诺不做虚假广告承诺住宅认购，在3天内可以退款，7天内可以换房承诺每月向业主及时反响工程质量承诺市政设施如水、电、道路、等按期完成承诺合同中明确物业单位的名称、效劳标准及价格承诺工程所有公布数字的准确性承诺及时将合同交小业主持有开通800热线建议开通记客户有可以咨询的渠道，增加客户购置的信心3.10.2促销活动“购房价值双保险开发商回购方案活动内容：活动目的：给消费者极大的信心，能够确保自己的房产具有可增值的潜力，信任开发商的实力，决定购置五一公社的住宅。活动说明：濮阳房产具有极大的升

37、值潜力，在新的规划出台后，濮阳的房地产工程将掀起涨价的狂潮。我们对消费者提出这样的承诺，实际并不承当过大的市场风险，仅仅是一个可以炒作的热点而已。联合媒体：等媒体。“业主推荐方案活动内容：但凡已经签订五一公社正式买卖合同的业主，亲自推荐新的客户购置并签订五一公社正式买卖合同之后，推荐人将免费获得开发商奖励现金或物业管理费元整。活动目的：把五一公社的销售形成连锁反响，从而确保大量的有效客户成交。活动说明：对于大量的房地产工程来说，每一个客户口碑都是自己最好的宣传工具。五一公社的小业主其生活圈子内的人群身份均与其相类似，他们的推荐将决定了这类人群的购置趋向。附件：业主推荐方案细那么、业主推荐方案确

38、定单活动形式：在营销中心张贴说明公告，然后由销售人员告知即可。附件一：业主推荐方案细那么1、推荐人需为已签定同五一公社正式合同的业主。2、被推荐客户在签定认购书时，需由推荐人亲自陪同并办理上述手续，不允许补办。3、被推荐客户在签定正式合同后30日内，奖励推荐人或物业管理费现金。附件二：业主推荐确认单业主(推荐人)姓名： 身份证号： 住址：五一公社楼号合同编号： 被推荐人姓名： 身份证号： 与推荐人关系： 推荐楼房：五一公社楼号合同编号： 销售员签字： 销售经理签字： 业主推荐人签字： 业主亲友被推荐人签字： 奖项选择： (A)现金 (B)物业管理费 (C)家电注:业主推荐人签定“业主亲友推荐表

39、之日起六十日内，如被推荐人与五一公社签定有效购房合同，那么本表有效，逾期作废。“白广告预算及分配4.1广告推广及品牌塑造总预算比例销售额*1% 约万平米*均价=元估计值广告预算约元4.2广告预算分配以当地实际情况为准预算分配模块预算比例%媒 介报纸45%电视5%户外广告牌10%网络15%包 装售楼处和工地5%销售物料10%公关活动10%以上方案的制定是结合初步确定的工程进度进行的，而且，对于每个阶段具体媒介以及营销策略的运用还有待商榷。在以后的工作及沟通过程中，本方案将逐步细致和完善。其次，在工程推盘过程中，我司会结合具体工程进度，比方开盘、封顶、入伙等大事，我们将会进一步列出单项推广方案，以配合销售进行。黄金伟业2005年月28日