北京房地产的月度分析报告

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1、北京房地产月度分析报告 （月 刊）目 录第一篇 数据分析1一、在全国市场的地位分析1二、资金情况分析21.开发投资情况22.资金来源情况3三、土地开发分析51.完成开发面积情况52.购置土地面积情况6四、商品房分类分析71.施工面积72.新开工面积93.竣工面积114.销售情况13（1）销售面积13（2）销售额15（3）销售率17（4）销售价格18（5）个人购买比例19第二篇 市场情况21一、房地产市场总体分析211.房地产市场形势分析21（1）总体形势分析21（2）价格变动分析222.房地产走势分析24（1）房价与地价关系分析24（2）土地供需关系分析25（3）房源供给预测分析26（4）房价

2、走势综合分析26二、北京区域市场分析271.北京房地产市场预测分析27（1）市场竞争格局分析27（2）市场供需变动分析2827（3）市场准入变动分析2827（4）市场预测思维分析2927（5）市场细分竞争分析2927（6）奥运板块房价预测分析3027（7）供应变动情况分析3027（8）客户定位变动分析3127（9）交通网线效用分析3227（10）08年后房价预测分析32272.北京住宅开发趋势分析3227（1）小户型开发前景分析3327（2）多层住宅前景分析3327（3）多功能居住区前景分析3327（4）高层住宅前景分析34273.北京商品房价格趋势分析3427（1）市场供需情况分析3427（

3、2）价格影响因素分析3527（3）价格下调手段分析3627（4）价格下调空间分析36274.北京写字楼市场态势分析3727（1）区域化更加明显3727（2）环保概念深入人心3727（3）市场总体租金下调38275.北京地产新兴区域前景分析3827（1）新兴区域热点分析3827（2）区域优势影响分析3927（3）产品升级影响分析4027三、全国重要地区市场分析41271.上海：未来楼市走势预测41272.深圳：楼价为何持续上涨43273.广州：楼市从容面对央行加息4327四、金融市场47271.子行业情况4727（1）信托业将成为金融业支柱之一4727（2）央行推动中长期贷款证券化试点47272

4、.各地动态4827（1）北京：贴息贷款购房不再限定楼盘4827（2）上海：地产企业贷款增速明显下降4827（3）济南：住房公积金又创新纪录4827五、海外市场49271.美国：9月旧房销量增加49272.德国：房地产信托投资前景分析4927（1）房地产市场投资前景分析4927（2）不动产投资信托公司准入障碍分析5027（3）信托投资进入德国市场前景分析51273.英国：房价10月大跌5127第三篇 政策解读5227一、金融方面52271.新利率政策对地产业的影响52272.新利率政策对租赁市场的影响5227二、土地方面53271.“土地新政”的进步性与局限性分析53272.“招拍挂”对房产市场

5、的影响分析5727（1）“招拍挂”并非地价上涨根源5727（2）“招拍挂”使土地市场更规范5827（3）“招拍挂”给实力开发商机会5827第四篇 风险关注6027一、市场风险60271.发改委拉响房价预警60272.高档地产风险分析60273.地产市场存在五大风险6127二、金融风险62271.房地产金融风险分析62272.银行个人房贷风险分析6227（1）流动性风险分析6327（2）违约前景分析6427（3）操作风险分析6427（4）加息风险分析6527（5）停办风险分析65273.贷款政策风险分析6527（1）假按揭形式分析6627（2）假按揭原因分析6627（3）银行对策分析6727表格

6、目录表格 1 房地产开发投资总额2表格 2 北京市资金来源总计情况3表格 3 北京市资金来源构成4表格 4 完成土地开发面积5表格 5 土地购置情况6表格 6 商品房施工面积7表格 7 三类商品房施工面积9表格 8 商品房新开工面积9表格 9 三类商品房新开工面积11表格 10 商品房竣工面积11表格 11 三类商品房竣工面积13表格 12 商品房销售面积13表格 13 三类商品房销售面积15表格 14 商品房销售额15表格 15 三类商品房销售额17表格 16 三类商品房销售率17表格 17 商品房平均销售价格18表格 18 商品房个人购买比例19图表目录图表 1 北京市房地产开发投资额占全

7、国比重1图表 2 北京市商品房销售额占全国比重2图表 3 按构成分的开发投资资金来源本期4图表 4 按构成分的开发投资资金来源同期5图表 5 三类商品房施工面积本期8图表 6 三类商品房施工面积同期8图表 7 三类商品房新开工面积本期10图表 8 三类商品房新开工面积同期10图表 9 三类商品房竣工面积本期12图表 10 三类商品房竣工面积同期12图表 11 三类商品房销售面积本期14图表 12 三类商品房销售面积同期14图表 13 三类商品房销售额本期16图表 14 三类商品房销售额同期16图表 15 商品房销售率比较18图表 16 商品房销售价格比较19图表 17 商品房个人购买比例比较2

8、0 （数据截止：2004年11月30日）第一篇 数据分析 2004年1-9月份，由于国家相关部门出台了一系列政策来对房地产业进行宏观调控，北京市房地产业发展势头有所减缓。一、在全国市场的地位分析 2004年1-9月，北京市房地产开发投资占全国的比重为8.11，较去年同期的11.14有较大下降；同时，2004年1-9月，北京市商品房销售额占比为8.75，较同期的11.22同样有所上升；此外统计数据显示，今年北京市商品房销售价格的增幅要低于全国的整体水平。这表明了在众多因素的作用下，北京市的商品房销售价格的增幅得到了有效的控制，将更有利于北京市房地产市场的长期良性发展。图表 1 北京市房地产开发投

9、资额占全国比重图表 2 北京市商品房销售额占全国比重二、资金情况分析 1.开发投资情况 1-9月，北京市累计完成房地产开发投资870.56亿元，同比增长20.27%， 要高于同期固定资产12.5%的增幅，但与全国总体水平比较起来，北京市房地产投资居于中下水平，表明北京市房地产投资越趋理性。在开发投资中，商品住宅完成投资768.42亿元，经济适用房投资总额为41.21亿元。数据表明，北京市房地产业发展速度较快。表格 1 房地产开发投资总额单位：亿元，地 区开发投资总额同比住宅投资总额经济适用房投资总额9月870.5620.27 471.5749.028月733.95397.1840.467月61

10、1.03320.8432.796月490.15261.4326.875月373.89194.9319.874月265.81131.211.843月165.976.575.272月71.7530.911.311月-2.资金来源情况 同全国其他地区基本一样，北京市房地产开发资金来源一直是国内贷款、企业自筹及其他资金三分天下的格局，而利用外资的规模仍然偏小。今年1-9月份，北京市房地产开发实际到位资金1511.23亿元，同比增长16.8%，跟全国总体水平相比，增幅较为平稳。表格 2 北京市资金来源总计情况 单位：亿元，时间资金来源小计同比9月1511.2316.88月1353.77月1178.426

11、月1001.575月778.14月613.733月460.272月271.021月-在资金来源中，国内贷款到位360.99亿元，同比下降6.14%；企业自筹资金到位272.94亿元，同比增长10.27%；其他资金（主要是定金和预售收入）到位843.73亿元，同比增长32.8%；利用外资33.546亿元，同比增长26.45%，数据表明，由于国家已经开始紧缩银根，银行提供的贷款资金出现了下降，在资金来源中的占比同比也大幅下降；但市场资金占比过大也给市场带来了一定的风险。表格 3 北京市资金来源构成单位：亿元，资金来源到位金额同比增长本期占比同期占比上月占比国内贷款360.99-6.14 23.89

12、 29.72 24.22 利用外资33.5626.45 2.22 2.05 2.37 企业自筹272.9410.27 18.06 19.13 18.80 其他资金843.7332.80 55.83 49.10 54.60 如果从构成比例来看的话，2004年1-9月，其他资金占比最高，达到55.8，利用外资占比最小，仅仅为2.2；对比同期的占比来看，可以发现利用外资和企业自筹资金的占比均有所下降；这一方面表明在国家紧缩银根政策的作用下，北京市房地产资金来源结构有所优化；但另一方面，自筹资金的下降也带来了较大的风险。图表 3 按构成分的开发投资资金来源本期图表 4 按构成分的开发投资资金来源同期三

13、、土地开发分析 1.完成开发面积情况 2004年1-9月份，北京市房地产开发企业完成土地开发面积172.81万平方米，同比下降66.95%，表明在国家各项宏观调控政策的作用下，房地产投资商非理性投资得到了有效的控制。表格 4 完成土地开发面积单位：万平方米，时间完成开发土地面积自年初累计同比9月172.81-66.958月161.6-7月142.76-6月120.5-5月78.51-4月67.21-3月36.94-2月32.7-1月-2.购置土地面积情况 1-9月，北京市房地产企业购置土地面积298.23万平方米，同比下降63.71。而在1-9月，北京市土地购置费累计达到121.64亿元，同比

14、增长6.01%。表明在国家的宏观调控政策作用下，特别是土地政策的作用下，北京市土地供应面积出现了明显的下降。表格 5 土地购置情况单位：亿元，万平方米，时间土地购置费本年购置土地面积自年初累计同比自年初累计同比9月121.646.01 298.23-63.71 8月97.03-268.65-7月86.37-317.5-6月71.1-248.88-5月54.31-106.26-4月41.77-87.78-3月32.48-61.21-2月12.52-50.66-1月-四、商品房分类分析 1.施工面积虽然有众多宏观调控政策的影响，北京市房地产施工面积仍保持了一定的增长。1-9月，北京市商品房施工面积

15、达8299.69万平方米中，同比增长11.86%，增幅运行较为平稳。表格 6 商品房施工面积单位：万平方米，时间施工面积自年初累计同比9月8299.6911.86 8月7903.7-7月7612.58-6月7241.12-5月6783.01-4月6062.19-3月5361.37-2月3887.31-1月-2004年1-9月，从三类商品房施工面积的占比来看，住宅自然占比最大，达到了80.1，但较去年同期有所下降；办公楼占比则有所提升；商业营业用房占比则较去年同期同样有所上升；不过从数据来看，北京市的办公楼占比较大，这与全国总体情况有所差异。图表 5 三类商品房施工面积本期图表 6 三类商品房施

16、工面积同期2004年1-9月，北京市住宅施工面积达5734.33万平方米，同比增长7.57%；办公楼施工面积达938.14万平方米，同比增长28.12；商业营业用房施工面积达486.79万平方米，增幅为31.76。表格 7 三类商品房施工面积单位：万平方米，2004年19月三类商品房施工面积自年初累计同比住宅5734.337.57办公楼938.1428.12商业营业用房486.7931.762.新开工面积 在国家相关政策的影响下，北京市房地产新开工面积要低于去年同期。在2004年1-9月份商品房施工面积8299.69万平方米中，商品房新开工面积1971.43万平方米，同比下降4.76%。表格

17、8 商品房新开工面积单位：万平方米，时间新开工面积自年初累计同比9月1971.43 -4.76 8月1659.37 -7月1483.02 -6月1154.46 -5月907.68 -4月618.78 -3月337.65 -2月149.52 -1月-2004年1-9月，从北京市三类商品房新开工面积的占比来看，住宅同样是占据着头把交椅，占比达到了86.2，不过与去年同期相比，占比略有下降；办公楼占比则有小幅上升；商业营业用房占比同样有所下降。图表 7 三类商品房新开工面积本期图表 8 三类商品房新开工面积同期2004年1-9月，北京市住宅新开工面积达1499万平方米，同比下降4.98%，是带动商品

18、房新开工面积下降的主要原因；办公楼新开工面积达154.34万平方米，同比增长6.99；商业营业用房新开工面积达85.15万平方米，降幅为16.54。数据表明，北京市三类商品房中仅仅有办公楼的开发仍有升温的趋势。表格 9 三类商品房新开工面积单位：万平方米，2004年19月三类商品房新开工面积自年初累计同比住宅1499.00-4.98办公楼154.346.99商业营业用房85.15-16.543.竣工面积 2004年1-9月，北京市商品房竣工面积达1131.18万平方米中，同比增长27.14%，增幅稍稍偏快。表格 10 商品房竣工面积单位：万平方米，时间竣工面积自年初累计同比9月1131.18

19、27.14 8月998.31 -7月797.77 -6月712.80 -5月485.17 -4月321.88 -3月228.36 -2月113.60 -1月-2004年1-9月，从北京市三类商品房竣工面积的占比来看，住宅同样占比最大，达到了87.4，不过与去年同期相比，占比下降了5个多百分点；办公楼占比同比大幅上升；而商业营业用房占比则较去年同期上升了1个多百分点。图表 9 三类商品房竣工面积本期图表 10 三类商品房竣工面积同期2004年1-9月，北京市住宅竣工面积为896.34万平方米，同比增长21.41%；办公楼竣工面积达77.48万平方米，同比增长199.15；商业营业用房竣工面积达5

20、1.44万平方米，增幅为67.45。表格 11 三类商品房竣工面积单位：万平方米，2004年19月三类商品房竣工面积自年初累计同比住宅896.8421.41办公楼77.48199.15商业营业用房51.4467.454.销售情况 （1）销售面积 2004年1-9月，北京市累计销售商品房面积1130.47万平方米，同比增长29.18%；跟投资增长的情况相比，销售面积的增长幅度更大。表格 12 商品房销售面积单位：万平方米，时间销售面积自年初累计同比9月1130.47 29.18 8月987.87 -7月839.83 -6月724.69 -5月531.80 -4月376.69 -3月268.63

21、-2月152.51 -1月-2004年1-9月，从北京市三类商品房销售面积的占比来看，住宅同样占比最大，达到了92.1，较去年同期略有下降；办公楼占比则大幅上升；而商业营业用房占比则较去年同期有所上升。图表 11 三类商品房销售面积本期图表 12 三类商品房销售面积同期2004年1-9月，北京市住宅销售面积达1034.32万平方米，同比增长25.02%；办公楼销售面积达57.95万平方米，同比增长260.39；商业营业用房销售面积达31.36万平方米，增幅为119.61。从销售情况来看，商业营业用房和办公楼的销售增长较快；而住宅销售面积的增长则较为平稳。表格 13 三类商品房销售面积单位：万平

22、方米，2004年19月三类商品房销售面积自年初累计同比住宅1034.3225.02办公楼57.95260.39商业营业用房31.36119.61（2）销售额在商品房销售持续升温的带动下，房地产销售额明显多于上年同期。2004年1-9月，北京市商品房销售额达572.95亿元中，同比增长36.63%，增幅持续在高位运行。表格 14 商品房销售额单位：亿元，时间销售额自年初累计同比9月572.95 36.63 8月501.11 -7月423.41 -6月358.64 -5月274.21 -4月176.95 -3月125.94 -2月68.87 -1月-2004年1-9月，从北京市三类商品房销售额的占

23、比来看，住宅自然占比最大，达到了84.3，不过与去年同期相比，占比下降了7个百分点；办公楼占比则大幅上升；而商业营业用房占比则较去年同期上升了近2个百分点。图表 13 三类商品房销售额本期图表 14 三类商品房销售额同期2004年1-9月，北京市住宅销售额达480.53亿元，同比增长27.32%；办公楼销售额达61.47亿元，同比增长174.05；商业营业用房销售额达28.23亿元，增幅为112.1。数据表明，虽然销售面积同比增幅已经较快，但销售额的增长却更快，表明北京市商品房平均售价又有所增长。表格 15 三类商品房销售额单位：亿元，2004年19月三类商品房销售额自年初累计同比住宅480.

24、5327.32办公楼61.47174.05商业营业用房28.23112.10（3）销售率 从产销比率来看，1-9月份北京市商品房平均销售率为99.94%，同比略有上升，较前8个月同样有所上升降。值得注意的是住宅销售率仍然较高，为115.33，较去年同期也有所上升，与上月相比也有所上升；而新开工面积增长较快的办公楼和商业营业用房销售率并不太令人满意，应引起投资者的注意。分类来看的话，办公楼的销售比率在下降之中，应引起投资者的注意；而商业营业用房销售率的水平仍不很高，说明这类商品房的市场前景并不很理想，空置面积可能会越来越大，应引起投资者的足够重视，以便及时调整投资结构。表格 16 三类商品房销售

25、率单位：时间商品房住宅办公楼商业用房9月99.94 115.33 74.79 60.96 8月98.95 113.09 79.97 54.81 7月105.27 120.82 82.44 63.00 6月101.67 116.79 83.59 54.88 5月109.61 130.34 70.58 65.88 4月117.03 138.81 41.73 79.76 3月117.63 142.56 38.67 101.72 2月134.25 145.05 67.42 163.64 1月-图表 15 商品房销售率比较（4）销售价格 2004年1-9月份，北京市三类商品房的销售价格继续快速增长。住宅

26、平均销售价格同比上涨了1.84%；而办公楼、商业营业用房的平均售价则分别下降了23.96%和3.42；不过与前8个月平均销售价格相比，三类商品房售价均略有下降。表格 17 商品房平均销售价格 单位：元/平方米，%时间商品房住宅办公楼商业用房9月5068.2 4645.9 10607.4 9001.9 8月5072.6 4640.7 10544.4 8909.6 7月5041.6 4528.6 10500.7 8789.5 6月4948.9 4490.9 10137.2 9016.2 5月5156.3 4664.5 9815.8 9183.7 4月4697.5 4445.7 9870.4 808

27、3.3 3月4688.2 4360.1 9825.2 8616.9 2月4515.8 4423.3 13033.7 7146.5 1月-图表 16 商品房销售价格比较（5）个人购买比例 从消费主体来看，2004年1-9月，北京市个人购买商品住宅的比例为98.8，高于去年同期水平。1-9月，办公楼的个人购买率为8.5，较去年同期则有一定的上升。1-9月，个人购买商业营业用房的比例为53.9，较去年同期水平也有所上升。总体来看，除办公楼外，个人已成为北京市另两类商品房的消费主体（具体见下面的图表）。表格 18 商品房个人购买比例 单位：%时间住宅办公楼商业用房9月98.8 8.5 53.9 8月9

28、8.9 8.2 63.6 7月98.8 7.3 63.1 6月98.5 9.1 56.1 5月98.2 8.4 61.2 4月97.6 31.8 59.5 3月97.2 30.5 54.4 2月96.9 9.5 55.8 1月-图表 17 商品房个人购买比例比较第二篇 市场情况 一、房地产市场总体分析 1.房地产市场形势分析 （1）总体形势分析 （一）房地产投资的走势说明宏观调控已见成效当前，一种持“房地产过热论”、“泡沫论”和“风险论”的观点认为，“此前的宏观调控对房地产的紧缩效应并不明显”，其依据是“16月，房地产开发投资累计资金金额为4924亿元，与上年同期相比增长28.7”。分析认为，

29、观察宏观调控措施是否发挥作用，不能看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势，走势比绝对量或相对量更加重要。国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。（二）根据是否存在真实需求来判断泡沫存在的有无分析认为，目前的住宅需求仍是真实需求，其依据如下：首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到5560，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有33.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题.另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。

30、初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是

31、“泡沫经济”。（三）房地产空置量确实是影响我国房地产业发展的“双刃剑”根据目前的统计数据分析，不能否认房地产空置现象的存在。如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比，每年都有较大面积的未销售商品房，且累计总量较大，说明房地产的确存在空置问题。但从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。2004年8月底，商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8，比去年底减少3。这说明当前的房地产空置问题并未恶化。我们认为，对于房地产空置现象，必须从两个方面认识：一方面，房地产空置占压大量资金，其中部分形成不良资产；另一方面，一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的，它实际上在某种意义上是一种

32、“库存”，从而发挥平抑房价的作用。需要补充说明的是，对于我国的房地产空置率，不能简单套用国际上10的警戒线，其原因是国内空置率的计算方法和国际通行的并不一样。国际上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我国目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一样导致我国的房地产空置率与国际比较偏高。（2）价格变动分析 （一）关于房价上涨的两个基本观点1、房地产价格本身呈自然上涨趋势，房价中长期趋势总是看涨正常情况下，房地产价格应该是呈缓慢、平稳上涨趋势的。另一方面，不能将房价上涨的长期趋势与房价中短期的周期波动趋势混淆。在市场经济下，各行业包括房地产业都有复苏、高涨、危机、萧条的周期变化，只不过周期的长短

33、、起伏不同。从长期看，房价应该是平稳缓慢增长；但对长期增长趋势的分析，不能代替对中短期周期波动的分析。长期增长趋势是在中短期周期波动中实现，在这个实现过程中，可能出现大的波动甚至是剧烈波动。房价的平稳变化只是一种理想状态，现实是房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落，甚至是大涨大跌、大起大落。理论上通过宏观调控可以减缓波动。但由于我们的主观认识具有一定的局限性，对事物的发展规律并不总能科学正确地把握，因此对调控时机、力度的把握不可能总是最忧，对调控效果的评价也不宜只从短期目标出发。有时对长期房价的合理调控反而会对短期房价起到加剧波动的作用。2、现阶段房价下跌不一定就是好事目前我国城镇已有72以

34、上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，甚至导致所谓“理性违约”，反而产生新的金融风险。因此，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房（不仅是经济适用住房，还应包括中低价位的商品住房和）供给的措施，我们认为是完全正确的，这种结构性的降价不会伤害有房的居民。（二）房价上涨的原因分析1、地价上涨推动随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，这是完全正常

35、的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。另外，必须看到，新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。这里所说的成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。2、房地产供给结构变动推动目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的。3、多种住房需求旺盛除了第一部分分析的自用性需求，也就是消费需求外，当前房地产市场中还存在大量投资需求。在一定条件下，局部地区的投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。（三

36、）房地产价格上涨深层次原因在于消费者预期改变以上主要是从成本和供求关系两个方面来分析房价。但实际上，房价有区别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。以香港房地产价格为例，为亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65。在这个过程中，无论是房子、人口，还是社会收入水平的变化都不大，仅仅是人们的社会预期、经济预期发生改变，房价就发生剧烈变化。也就是说，社会

37、经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。从当前我国的宏观经济形势分析，人们对未来的经济预期是看好的。（消费价格指数）是观察和分析消费心理预期的重要指标。最新统计表明，2004年8月居民消费物价与去年同期相比上涨5.3，这已是连续第3个月居民消费物价涨幅达到5以上；从环比增长看，8月居民消费物价上涨0.7，改变了前两个月同比上涨但环比下降的走势。强劲的上涨说明当前的房价上涨并非孤立，是有其宏观经济背景的。更重要的是，国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期。当前采取的调控措施主要有二：一是通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应，二是暂停农用地转非农用建设用地审批，严格控制农用地转为

38、建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应。实际上从资金和土地两个源头控制了房地产供应。从国家的角度讲，是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热采取的必要措施。但对普通消费者来说，他们能感受并得到的心理预期就是“开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。在这个过程中，开发商利用政策和市场信息的不对称，利用自己的话语权，通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，进一步强化老百姓的心理预期，造成局部地区价格短期内出现非正常上涨。2.房地产走势分析 土地是房地产开发的先行指标。受政策影响，今年以来土地供给大幅下降。据此，不少市场人士断言，这意味着土地成本上升，未来房源供给减少

39、，而老百姓的购房需求仍保持高速增长，房价反弹便不可避免。然而，这看似合乎逻辑的预测忽略了诸多真相。 （1）房价与地价关系分析 高房价是高地价惹的祸，这似乎毋庸置疑。因为土地出让时一次性缴纳的费用过高，导致地价乃至房价刚性上升。但事实并非如此简单，现在的建设用地是两年前获得的，今天的高房价也是建立在以前的地价基础上的，而以前的土地大多是划拨和协议出让的，相对于今天的高房价，地价不是太贵而是太便宜。即便以现今的地价计算，大多数城市的地价涨幅远低于房价涨幅。国土资源部2004年3月发布的地价监测报告显示，上海市2003年平均地价同比增长5.34，而房价同比增长24.2，其增幅为地价增幅的近5倍；北京

40、的情况与上海相仿。就房地产利润而言，大多数城市在10以上，中高档房产平均利润率更是在30以上，远高于其他行业和国际上5的平均利润率。 可见，至少在现阶段，与其说高房价是高地价惹的祸，不如说是制度漏洞下过分投机惹的祸。分析认为，在一个充满投机的房地产市场上，对在商言商的房地产企业来说，降价是老百姓一厢情愿的单相思；地方政府为了税收、政绩，也不愿意房价下跌过猛，但这并不等于房价本身不存在下跌空间，所谓高地价不过是个幌子。 （2）土地供需关系分析 国家宏观调控政策决定，从5月份起，半年内暂停土地转用审批。一些业内人士认为，土地供应量的压缩导致其日渐走俏，在土地难求的情况下，地价成本很难降低。而土地成

41、本的提高最终会分摊到房价上去，房价不高开发商就没利润，而开发商是不会做赔钱的买卖的。 其实，这里又有一个误区：控制用地规模的调控政策从来都是将普通商品房建设用地排除在外的，严控的对象只是别墅和高档商品房用地，并不包括普通商品房，尤其是经济适用房用地。 严格地说，即便是在宏观调控下，住宅类土地供给也并没有小于实际需求。譬如上海，截至上半年，尚未开发的闲置土地多达6000公顷。2003年，上海商品住宅供应量是2800万平方米，实际销售面积为2255万平方米。按此规模，如果真能盘活用好这些闲置地，即便不再新批一分地，也足够上海两年开发之用。 （3）房源供给预测分析 所谓土地紧缩导致房源减少同样是房地

42、产市场的有产者刻意透支的利好信息。 房地产的开发周期一般为2年-3年，今年土地、银根双缩，开工项目会有所减少，但这要到2006年至2007年才会体现，而一两年前开工的商品房项目并没有多少受调控影响而停工。所以，所谓宏观调控降低房市供给只是远期的可能，而非近期的事实，倒是银行提高按揭门槛、降低贷款比例后，普通购房人的购买力即刻受到了抑制。统计显示，2004年，全上海商品住宅供应量将与2003年相仿，为2760万平方米，预计年底实销面积在1900万到2000万平方米之间，供略大于求的局面已然呈现，会有200万到300万平方米的剩余房源要延至明年才可能被消化掉。 （4）房价走势综合分析 眼下，房地产

43、市场在不少人看来是处在反弹的前夜，一些专家的告诫似乎有点不合时宜。譬如上海，上半年房价一直在高位盘整，还小幅上扬。但若仔细分析市场的决定性因素真实购买力，便会发现这些告诫并非耸人听闻，高房价与实际购买力之间的鸿沟非但没有缩小，反而越拉越大。 首先，银行纷纷提高按揭贷款门槛，高价房市场购买力大幅缩水。 自今年4月以来，银行纷纷提高中高档房贷款门槛：上海许多银行将单价超过每平方米7000元或总价超过100万元新房的按揭比例由原来的8成普遍降至7成。首付款陡增必将一大批潜在购房人挡在门外。对于购买第二套房的客户，深圳发展银行停止发放贷款，上海银行原则上不予贷款，即使放贷也不得超过5成；农行上海分行、

44、民生银行则规定提高房贷利率1个百分点不等。工行上海分行也已开始降低高价房的贷款成数，同时对买第二套以及更多房子者实行全新的“期限贷款利率”，远远超过普通个人住房贷款的利率。 在审贷方面，银行从未有过如此之严，退单比例明显上升。建行上海分行的一位人士说，以前，收入证明由购房人根据需要填写，5月份以来，个人贷款越收越紧，审批手续愈来愈严，许多银行不仅限制贷款总额，对一些额度较大的贷款，还要求贷款人提供税单以证明收入。仅此一项，就使得许多人无法获贷。他说，相比开发贷款，按揭贷款的收紧对市场需求的打击更大，且即刻显现。 其次，市场直接购买力被严重透支，已是强弩之末。 买房子不是买彩电，购买力客观需要多

45、年积累。上海的房地产专家分析说，上海市民积累的购买力在上一轮井喷行情中，特别是去年的房价“狂飙”中，已被消耗殆尽，许多家庭甚至已透支未来3年到5年的购买力。而市场消费的主力始终是大众阶层，购买力需要一个再次囤积的过程。目前，上海人均收入年增长12，远低于房价28的增幅。房价愈涨，愈多的人会被拒之门外，只会有价无市。 今年第一季度，“上海之春”房展会的主办单位曾对参观者进行问卷调查，结果显示，有超过50的人来看房是为了“二次置业”，且面积以80平方米到100平方米为多，其中的70在2001年刚买了第一套房。可房子不是家电，不可能在2年内立即更换，通常的换房周期是10年。这说明，4个月前，上海楼市

46、多数人的购房目的还是转手赚差价，或以租养房。在投资甚或投机如此浓烈的市场，购买力一旦下滑，楼市很自然地转向观望。由此观之，所谓“土地高价”并不能必然支撑未来的房价高企，将高房价的责难指向土地紧缩政策是没有道理的。二、北京区域市场分析 1.北京房地产市场预测分析 2002年房地产泡沫和过热的持续升温和蔓延，终于导致了央行121文件、国土部13号文件和国务院18号文件等系列金融和土地严政的陆续出台。分析认为，这将使中国的房地产在经历了相当长时间的量变后，开始产生重大质变，其效果将在未来35年逐步显现。（1）市场竞争格局分析 过去，批地贷款手续简单，投入低，房地产建设收益较大，但是随着今天陡现的金融

47、紧缩政策和高压土地政策的连环推出，这种情况不复存在。8月31日，所有土地必须进入招拍挂；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；开发区受到严查和停批；不交齐土地出让金不仅拿不到土地证而且连预售许可证都休想；银行停止土地贷款甚至第二套住宅和别墅的按揭贷款都暂停了对此，各种观点意见纷纷出现。但其实这不仅没必要大惊小怪，反倒应该庆幸和欣慰。经过十年的沧桑历练，终于可以与市场经济全面接轨了，终于可以挺起腰杆与其它行业比肩而立了，一洗“原罪”，真正走向了成熟、理性、开放和公平，由垄断经济向市场经济迈进，逐步与WTO和海外资本游戏规则接轨。（2）市场供需变动分析 1998年的货币分房和按揭贷款，使中国的房地

48、产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，中国一夜之间进入建筑年代和散户时代。其强大的私有化动力和惯性，足以令中国的房地产商美美地享受了5年的甲方强势和卖方优势。但是，随着这股提前了的消费曲线和消费节奏的慢慢恢复，客户对房地产产品、法律和政策等相关因素的了解和把握也越来越深入和练达，错误、陷阱和维权游戏，消费者、开发商、监管部门在斗争和博弈中携手成长和成熟起来了。在北京等发达的一线城市，消费者带着律师甚至记者买房的现象已经司空见惯。老百姓买房已经可以象逛超市一样左挑右选。产品的极大丰富，按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下，中

49、国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。（3）市场准入变动分析 与其它行业相比，中国的房地产业历来是杠杆经济原理运用最充分的行业。由于以往土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30%甚至更少，就可以运做起来，而且大家也习惯了这种“四两拨千斤”和“小车不倒只管推”的投资模式。但是万万想不到的是政府和银行的脸变得如此之快。接踵而至的相关政策，项目的资本金比例提高到35%，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等，一下子把中国的房地产逼到了高台上，将由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型

50、）投资模式转化。既往资金链的任何一环投机取巧的漏洞和可能都被和正被堵死。能不能完成这致命的一跳，完成对中国传统地产的超越，是中国房地产商面临着严峻的考验。在目前的资金链形态中，特别是非银行资金进入的管道和工具匮乏的情况下，一个企业的金融资源、资金潜力和市场前瞻性将是决定未来成败的关键。规模和资本、项目与现金的对应关系和整合思维注定是不同阶段企业运营和发展的瓶颈。（4）市场预测思维分析 中国房地产过去由于突然进入商品房时代，个人住房私有化的迅猛需求和集中爆发的消费能力和巨大惯性等三大原因，形成了独特的大陆短期开发销售模式。而且由于土地、资金和市场的三大先天优势，房地产商们普遍养成了一种乐观和习惯

51、性的思维方式：只要拿到地，就能搞到钱开发，只要盖起房子就有人买，不仅会赚钱而且一定赚大钱。但是随着土地成本、资金成本、市场竞争成本、政策成本和管理成本的不断加大，消费者对产品性价比的要求越来越高，平均利润率也逐年下降。那种寅吃卯粮和傻子过年的经营思维和短视眼光必将要付出沉重甚至是倾家荡产的代价！靠激情、直觉、胆略、运气和经验成功的第一代房地产企业（家）正面临严峻的考验和危机。市场进入到不是你有规模实力和你有成功经验你就一定成功的新实验（创新）主义时期。特别是中国房地产仅仅十年的发展时间，严格意义上还没有经历一个行业从创始、成长、兴盛、成熟、平稳和衰落的完整周期，该发生的问题还没有全部发生，因此

52、解决不同问题的办法也同样在摸索和总结中。专业化、市场细分化、职业化、周期性、公开性、团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等等西方流行和在其它行业已经深入人心的管理学词汇对中国的房地产行业来说都为时不晚！（5）市场细分竞争分析 121系列文件出台后，一些地产大腕都惊呼什么80%的中小房地产企业将被淘汰出局。这些自以为是的论断如果不是为了哗众取宠、保持他们在媒体上一贯的领袖地位的话，就说明他们的自大、无知和偏狭。不过，这些“叱咤风云”的大企业的活动半径大都局限于一、二线城市，对三、四线城市的房地产市场特点和中小房地产开发商的生存方式几乎一无所知。我们都知道中国房地产短期开发销售（项目型）和区域化

53、生存发展的两大特点，决定了中国房地产市场是不能套用所谓香港和美国模式的，对于大多数中小房地产商来说，如何运用好所在区域的综合资源优势（人脉、关系、风俗、市场和价格等），利用好中国计划经济向市场经济的转轨期和地方政府与中央政府的博弈状态，抓住三、四线城市房地产刚刚启动和不发达的机遇，充分发挥房地产企业的学习型特点，借助各种房地产专业力量和工具，必将成长为区域性的主导力量，并将在全国整体市场份额中与那些在一、二线城市鏖战的大开发商们平分秋色！（6）奥运板块房价预测分析 如火如荼的雅典奥运会，让国人自然联想到2008年的北京奥运会，不论是场馆建设、商业开发还是奥运地产，借助奥运概念，这些得益于奥运场

54、馆和奥林匹克森林公园便利的项目，其房产价格至少抬高了近10，而最重要的是它们可以直接享受政府在其周围正在建设和完善的配套设施。因此有些项目甚至迟迟没有销售，还在等待着涨价的时机。现在，环绕着奥运场馆和奥林匹克森林公园，亚北地区这几年冒出了很多房地产项目，紧挨着森林公园的西侧，就有倚林佳园、澳林春天、畅春园等在销项目，倚林佳园的均价在7500元，而澳林春天的四期已全部卖完，即将销售的五期600套、24层的高楼，其价位也在7000元以上。同时在澳林春天的西侧，建工集团正在建设一个占地12万平方米、9层到12层板楼设计的项目，据说还没销售，其均价7500元带精装修就受到追捧，而位于澳林春天南侧则还有

55、一个均价为7300元带精装修的新项目。奥运板块已经基本定型，可以画出一个清晰的轮廓老的亚运地产板块（包括亚运村、北苑路沿线亚北地区）加上新的奥运板块规划建设中的像一个巨大“火炬”的奥运村及周边的区域（从现在的奥林匹克体育中心和中华民族园向北，在北辰东路和北辰西路的中间地带，直到五环沿线）。（7）供应变动情况分析 从住宅新盘供应总量上看，目前该地区区域市场的总体供应量约在70万平方米以上。从项目规模上说，除了“清河新城”可能是个大盘外，其余均为20万平方米以内的中小项目，楼盘数量多、规模小是一大特色；新增项目多集中于奥运公园西侧和五环路南北沿线，如倚林佳园东北侧的畅清园、建工地产将在下半年推出的

56、花虎沟住宅项目；胜利饭店附近的小户型精装修项目懿品阁；奥运公园北侧世茂集团将推出的住宅项目等。从商住供应看，目前该地区潜在供应为20万平方米以上，如嘉铭桐城林路3栋商住公园，北辰绿色家园媒体村高层商住楼等。从商务配套看，在北京奥林匹克公园中心区内，共计15个单体项目，总占地约33公顷，地上总建筑面积约137万平方米，规划用地性质为商业或文化兼容商业，拟建商业、写字楼、宾馆、酒店、公寓以及文化场馆等。从不同物业类型新盘的分布区域看，奥运新旧板块、中心板块与周边板块功能出现差别的趋势：旧板块以亚运村为中心到紫玉山庄以南的区域主要显现商住特色，这个区域安立路两侧的楼盘不管当初定位是商还是住，实际上都

57、已经成为“商住”物业，如阳光新干线、天创世缘、新荣家园等；奥运公园周边区域和五环以外的北部区域目前显现的则是“纯居住”的概念，如倚林佳园以及其周边未来要显现的几个新盘，还有目前正在销售的上元、万科星园、傲城等。而根据规划，奥运公园中心区未来将显现的则是商务区。（8）客户定位变动分析 楼盘的客户定位呈现逐步下挫之势，2001年以来，该区域内的代表项目“倚林佳园”一、二期、两类别墅产品，“风林绿洲”以大户型板楼产品冲击市场，在一定程度上营造出区域市场以高端产品为主的整体形象，各楼盘的目标客层基本上锁定在金字塔高端人群。随着新盘供应的不断放量，出于避开正面竞争，降低开发风险、产品升级换代等目的，后续

58、跟进项目基本上以普通住宅为主，走中档化路线，从销售总价、户型面积上均在不同程度上有所下降，大户型、高总价的高档项目逐步退出舞台，取而代之的是面积适中、布局紧凑的经济型产品大量拥入市场，并成为供应主流，如阳光新干线、润枫德尚、万科水榭花都、傲城、翠堤春晓等。（9）交通网线效用分析 虽然目前亚运村往北、往西交通仍然不是很通畅，但与2001年相比，奥运地区、亚北地区的交通已经得到了很大改善。除了新修南北向的北辰西路、地铁5号线等外，大屯路、辛店村路等东西向的路也在修建中。这些道路的修建不仅为奥运会提供交通保障，还整体提升奥运会后亚北以及望京地区的交通状况。目前已经通车的北辰西路紧邻峻峰华亭，从四环路至辛店村路段，全长2400米，辛店村路将在现有的一条狭窄道路基础上扩建改造而成，位于奥运公园中心场馆北端，起始点分别为八达岭高速路和北苑路段。除此之外，奥林匹克公园地区还规划有两条地下道路，分别是成府路和大屯路，它们将和奥运地铁支线一起从奥运中心区的地下穿行，形成三条隧道。大屯路起于八达岭高速路