桃源村物业管理制度汇编

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1、目 录一、组织架构1、桃源村管理处管理运作流程图32、桃源村管理处组织结构图4二、公众制度1. 精神文明建设公约52. 业主公约63装修管理规定104. 消防管理规定135. 停车场管理规定146. 自行车、摩托车管理规定157. 出租层管理规定168. 入住手续办理程序179. 商业网点管理规定2010. 文化娱乐场所管理规定2111.安全用水、电管理规定22三、内部岗位责任制1. 经理岗位职责232. 经理助理岗位职责243. 人事培训主管岗位职责254. 后勤主管岗位职责265社区文化主管岗位职责276社区文化宣传员岗位职责287. 维修主管岗位职责298、信息处理指挥中心工作人员岗位职

2、责309文档管理员岗位职责3110. 会计员岗位职责3211. 出纳员岗位职责3312.仓管员岗位职责3413.采购员岗位职责3514.公用设施维修技术员岗位职责3615.家庭维修技术员3716.食堂工作人员岗位职责3817驾驭员岗位职责3918安全管理教官岗位职责4019安全管理班班长岗位职责4120安全督察员岗位职责4221安全管理员岗位职责4322交通管理员岗位职责4423保洁管理员岗位职责4524保洁组长岗位职责4625楼内保洁员岗位职责4726外围保洁员岗位职责4827绿化员岗位职责49四、管理运作制度1. 员工守则502. 管理处工作人员守则533. 职业道德规范544. 文档管理

3、制度565. 办公用品领用制度576. 办公设备领用制度587. 财务管理规定598. 值班管理规定609. 消防责任制6110.对外服务工作管理规定6211.工作服管理规定6312.宿舍管理规定6413.投诉处理及回访制度6514.维修回访制度6615房屋维修养护制度6716节能运行制度及措施68五、考核制度1. 深圳市万科物业管理员工考核及奖惩办法69桃源村管理处管理运作流程图人员编制的设定档案资料的建立完善配套及部门关系的协调规章制度的建立招 聘入 职 培 训房屋的验收与接管住 户 入 住日常管理与维修养护社区文化商业网点治安秩序环境卫生车辆管理绿化管理房屋管理桃 源 村 管 理 处 管

4、 理 架 构 图文档管理员(1名)宣传员(1名)社区文化主管(1名)驾驶员(1名)仓管员(1名)食堂工作人员(3名)后勤主管(1名)人事培训主管(1名)安全管理三班(22名)安全管理二班(21名)安全管理一班(22名)采购员(兼)安全管理教官(兼)出纳员(1名)会计员(1名)经理助理(1名)家庭维修技术员(6名)公用设施维修技术员(6名)信息处理指挥中心(3名)维修主管(1名)经 理(1名)外围保洁员(12名)楼内保洁员(18名)绿化工(3名)保洁管理员(1名)合计：129人第二部分：公众制度精 神 文 明 建 设 公 约 为了搞好本住宅区精神文明建设，使广大业主、住户享有文明、健康的工作、生

5、活环境,特制定如下公约，敬请遵守。 一、遵守国家政策、法令、法律和特区的有关规定及本住宅区的各项管理规定，配合管理人员的各项工作，做一个遵纪守法的居民。 二、小区居民来自长城内外、大江南北，大家要正确对待不同生活习俗、文化背景，求大同、存小异，互相尊重、平等相待、团结互助。 三、积极参与社区公益活动，维护公共卫生，不随地吐痰、乱扔杂物、乱倒污水，不乱张贴、涂写，不在小区内饲养家畜，爱护小区环境。 四、要养成讲文明、讲礼貌、讲道德、讲卫生、讲秩序和心灵美、语言美、行为美、环境美的习惯。 五、不得在小区内进行赌博、吸毒等违法行为，严禁将禁品，如黄色书刊、画片、唱片、录影带等带入小区和家庭。 六、爱

6、护小区公共财物，维护水电、通讯、消防等公共设施；爱护花草树木，节约用水、用电，共同创造一个环境优美、秩序良好、安全、舒适的生活环境。 七、注重家庭文化建设，提高家庭文化品味，培养文明有益的业余爱好，营造温馨和谐的休闲环境。 八、积极维护小区各种荣誉、为小区的发展及建设，提出合理化建议。 九、热心社会福利事业，尊重妇女、爱护儿童，关心和帮助孤寡残疾人。 十、积极投入到爱国卫生运动中，坚决消灭各类虫害，使小区成为无污、无虫害的文明卫生小区。业主公约 为加强_(以下简称“本物业”)的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。

7、一、业主的权利、义务 业主是指房地产所有权人。 (一)权利： 1.依法享有所拥有物业的各项权利； 2.依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利； 3.有权按有关规定进行室内装饰装修； 4.有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外； 5.有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮； 6.有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权； 7.有权就物业管理的有关事项和业主管理委员会、物业管理公司提出质询，并得到

8、答复； 8.有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目； 9.有权对物业管理工作提出建议、意见或批评； 10.有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议； 11.有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。 (二) 义务 1.在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定； 2.执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定； 3.自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好； 4.按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用； 5

9、.业主如需进行内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业管理公司审查批准后，向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工，完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，押金予以退还，否则视违章情况以扣除并限期整改；如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费；如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的，还应承担相应的补偿费用。 6.业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支会有关费用； 7.明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关

10、系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任； 8.明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另有专门合同规定除外)。 9.在本物业范围内，不得有下列行为： (1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等； (2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、阳台进行违章凿、拆、搭、建； (3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地)； (4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排污、消防等公共设施； (5

11、)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物； (6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等。 (7)践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品； (8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等； (9)随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音； (10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为； (11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。二、业主大会和业主管理委员会 1.业主大会是则由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。 业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的物业权益

12、，依法行使各项权利。 业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。 2.第一次业主大会，在本物业交付使用且住用率达到百分之五以上时，由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主管理委员会。 3.本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。 4.业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。 5.业主大会可以采用

13、会议或书面征求意见等形式，会议表决采取投票、举手等形式。 6.业主管理委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。 经持有百分之十以上投票权的业主提议，业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主大会。 业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。 7.业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行；如经已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。 8.业主大会的出席人数达到规定人数时，在会上提出的需经决定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。 9.业

14、主投票时，以每套单元式住宅为一票；非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票，一百平方米以下的每份房地产证书一票。 10.业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策抵触。违反规定的，区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。 三、违约责任 1违反本公约业主义务条款中1、3、4、5、6、7、9项规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改，逾期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等催改措施；对本物业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金；强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准，由物业管理公司与业主

15、管理委员会议定，业主管理委员会未成立的，经区物业管理主管部门核准后执行。 2主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月拒绝缴交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。 四、其他事项 1.本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理报区物业管理主管部门审核批准，在办理住用手续时由业主签字，并经百分之十五的已住用业主签字后生效。 2.本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效。 3.业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充，并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主

16、大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。 4.业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷，协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。 5.本公约一式三份，业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。 本业主所拥有物业： 住 宅：_栋_号 商业用房：_栋_号(店、铺) 其 他： 所在单位： 电 话： （住宅） （办公） 业 主： 装 修 管 理 规 定 为加强本住宅区装修工程的管理和监督，有效地制止违章装修行为，保障建筑物的结构安全和外观统一，维护广大业主的正常生活工作秩序，让业主安居乐业，特制定如下装修管理规定： 一、报批程序：

17、住户装修应提前7天向管理处申报，填写“装修申请表”，详细如实填写装修项目、范围、标准、时间、施工图和施工队伍名称，如需按规定改变房屋结构，由申请人向管理处提交装修方案图纸及有关部门的市批手续，经管理处审批后，由施工队负责人与管理签定装修工程施工队治安责任书，办理“临时出入证”，填写装修施工人员登记表后，方可进行施工。 二、装修范围： (1)任何装修均不得拆改原屋墙、柱、梁、楼板等主体结构部件，及上下水管道、供电线路、屋面防水隔热层等。 (2)不得改变房屋及配套设施的使用功能。 (3)不得因改动阳台、门、窗花、安装空调器等造成款式颜色与楼宇外部形象不一致而影响美观。 (4)允许住户对室内地面、天

18、棚进行表面装修。 (5)楼地面不得凿除原水泥面层。只允许凿毛或柏地板层，地面装修材料厚度不得超过10毫米。 (6)不允许安装防盗网，阳台不得封闭。 (7)进户门的防盗金属换装时，必须与原来防盗门一样，不得改变原有门框的设计，不得妨碍楼梯通行和消防，不得在进户门外加设神台等不雅之物。 (8)允许改换厨房的灶台、洗涤池和卫生间的便器、洗脸盆、浴缸等，但不得改变厨房、卫生间的结构和使用功能。 (9)严禁将生活污水排入雨水管道。 (10)外门窗不得随意改动，安装空调必须报管理处审批，按指定位置、材料安装，并必须安装牢固，把空调出水接回户内。 (11)违反上面规定者，给予扣留或没收工具，责令停工、恢复原

19、貌，并按情节轻重处以赔偿经济损失和根据省、市有关规定处以人民币2000元以下罚款，并停水、电一周。三、装修期限及时间：中小工程为15天，较大工程为20天，最长不得超过30天，如确实需要延期，要办理延期手续，否则，按未经允许擅自装修者进行处罚。装修时间必须安排在每天上午8:00-12:00时，下午14:00-18:00时，不得延长工作时间，以免影响他人休息，否则，作罚款100元并处停水、电一天的处理。四、装修垃圾处理：装修垃圾必须及时运出住宅区，并且应在清运车到达住宅区时方可从住户房屋中运出，绝不可以先堆放到公共场地，以免影响行人安全和破坏区内环境卫生，否则，作罚款200元。五、其它：装修施工需

20、用电、用水时，住户不得私自在户外接驳水、电，严禁用电源线直接接在漏电开关上，严禁在室内抽烟，用电炉做饭，违者照章罚款。在装修过程中，需要进行电焊操作的，必须事先向管理处提出申请附有操作证，方可施工。住户装修必须预交人民币1000元(或按工程总造价5%)押金，装修完毕后，由管理处派人进行验收，如业主或装修队违反上述规定，从押金中扣除赔偿费用或罚款或可并处停水、电三天以下处罚。如果没有违反规定，并没有出现渗、漏、堵等损坏情况则退回押金。装修工程完工半年内，如发现因装修施工造成的管道堵塞，渗漏水、停电、损毁他人物品或公共设施等仍由装修户负责修复和赔偿。附：装修工程队安全责任书为使业主（住户）享有一个

21、舒适、安宁的生活环境，维护住宅区的正常秩序，加强对装修工程队伍的管理，凡住户及承租人申请装修经管理处审批同意后，工程队进入小区前必须签订本责任书，并履行如下责任：一、责任范围：1.如实申报施工人员名单，每人交黑白免冠一寸像二张，交验身份证、暂住证（或边防证）等有效证件，填写装修施工人员登记表，办理临时出入证。为保障施工安全，制止违章装修，每人还需交纳管理押金。待工程结束后，施工人员若没发生违章事项，管理处凭押金收据和工程人员临时出入证，办理退款手续。2.施工人员不准在小区内及装修单位内过夜，特殊情况需少数人员留守的，每人加交押金800元，三天以上者，须到派出所申报临时户口，并且仅限于该单位内活

22、动，不得在小区其它范围活动。3.装修领导必须教育施工人员遵纪守法，要熟知管理处有关规定，并严格遵守，否则，由此引起的一切后果，均由工程队负责。4.施工人员不准擅自上天台，更不允许在天台或楼道内加工操作。5.施工人员不允许在住宅内争吵、打架斗殴、及从事赌博、吸毒、贩毒、色情等违法犯罪活动。6.加强消防管理工作，施工队必须配备足够的灭火器材，做好用电、用火的安全防范措施。7.不准污染公共卫生，文明施工，不影响他人生活和休息，不准在其它房门前停留、休息及堆放物品，杜绝周围住户投诉事件发生。8.施工过程中，工程队必须指派专人负责治安工作，严密巡视、观察，防止案件和灾情发生，发现可疑情况及危险苗头，须及

23、时处理并报告管理处。 9施工时间：8：0012：00 14：00-1800（不得延长施工时间，以免影响他人休息。）二、处罚办法：1.如有违反上述责任范围事项者，管理处有权拒绝其进入管理区。如有多人违反，管理处将拒绝该工程队进入。2.违反第、3、6项者，管理处将扣其押金，并视情节轻重追究责任。3.违反第4、8、9项及管理处其它有关规定者，每人罚款100元。 三、本责任书经双方签字后生效。 装修施工单位： 监督单位： 施工单位负责人： 负责人： ： 联系 ： 联系 ： 年月日 年 月 日消 防 管 理 规 定 为了保障业主住户生命财产安全，确保业主、住户的安居乐业，特制定如下消防管理规定： 1、严

24、禁损坏、挪用消防器材、挪用消防水源。 2、严禁未申请审批即进行室内装修。 3、进行室内装修需要增设电气线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉乱接电气线路。 4、严禁用不符合防火要求，未经防火处理的材料进行装修。 5、烧焊等动火作业，应向消防机关提出申请，审批后在大厦管理处管理人员的监护下方可作业，严禁未办理手续和非持证作业人员进行动火作业。 6、严禁占用、堵塞消防通道、天台出口或其他安全疏散口；严禁在楼道、天台上进行喷油漆等作业。 7、严禁封闭或损坏安全疏散指示，事故照明设施或消防标志等。 8、严禁在户内存放大量易燃易爆物品，小量存放时必须避开高温撞击；液化石油气最大储存量为两瓶，严禁超量储存。

25、9、严禁储存烟花、爆竹、炸药、雷管及各类剧毒品，不得在本村内燃放烟花、爆竹。 10、严禁把烟头及其他带火物品投向户外。 11、严禁在小区内及阳台堆放燃油、油漆、天那水及其他可燃性溶剂，及泡沫塑料类、纸布类等易燃易爆物品。 12、各住户必须服从消防机关和管理处有关消防方面的管理、监督、不得刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行职务。 13、管理处的全体管理人员为小区消防管理监督人员；发生火灾时，必须迅速报管理处或报火警，并且听从消防机关或管理处的指挥。 14、违反以上第一到十一条任何一款者，根据情节轻重，处以人民币1002000元罚款，并可上报处以行政拘留；违反第十二条至十三

26、条任何一款者，处以人民币300500元罚款；情节严重者，依实际情况从严处理。 15、纵火者，则追究刑事责任。 16、管理处全体人员为有组织的义务救火队员；本小区的所有人员都有救火的义务。停 车 场 管 理 规 定 为维护本住宅区交通秩序，加强机动车车辆停放管理，方便住户车辆保管，预防交通事故和失窃事件发生，特制定本规定。 1、本停车场系住宅区专用停车场，原则上外来车辆不得进入。 2、出租车接送本住宅区住户的可以进入，但落客后必须马上驶离，不得停留，司机不得下车在停车场及小区游荡。出租车司机属来访人员必须办理来访手续，凭证出入。 3、大货车、集装箱车、拖拉机、水陆两用车、工程车不得进场。 4、进

27、场车辆必须按指定位置停放，不得堵塞消防通道、进出车路口，上人行道、压草坪。 5、车辆进入停车场时，管理员发给停车牌并登记车辆型号、进入时间、外貌特征，以备查阅之需。 6、本停车场不仅凭证出入，同时认人放行。车辆必须由专人驾驶，若非车主驾驶，必须由车主陪同驾驶者前来车场治安岗讲明，或交亲笔委托书，方可出场。 7、停车后驾驶者必须锁好车门窗，调好防盗系统到警备状态。停车证等有效证件及车内贵重物品必须随身携带，否则所产生的一切后果自负。 8、停放好车辆后，司机必须马上离开停车场，不得在他人车辆旁停留。 9、车辆带货出场，必须有相应证明，属贵重、大件物品或搬家时，必须由户主到管理处输物资放行手续，方可

28、出场。 10、不得在停车场试刹车、练习驾车、大型修车，有滴漏机油等必须清洗干净。 11、不得鸣号，时速不得超15公里。 12、不得损坏停车场设施。 13、本区住户要求长期停放的车辆，应向管理处申请，办理进出/停放月卡，并按号定位，其他车辆不得占用；凡允许进入住宅区的一切车辆必须按规定交缴停车费。 14、不得刁难、辱骂或以暴力威胁等手段妨碍车场管理员执行公务。自行车、摩托车管理规定 为了保障住户财产的安全和小区治安秩序的稳定，特制定以下管理规定： 一、非机动车辆必须按指定的位置集中停放，严禁在通道及楼宇内随意停放。 二、童车不得与成人车辆混杂停放，必须停放在指定的童车位置。 三、停放车辆时，应在

29、围栏上加锁防盗。 四、闲杂人员不得在车棚内逗留、玩耍。 五、非车主使用车辆时，必须出具车主委托书及相关证件，以备治安人查询。 六、为了不影响小区环境，破旧单车一律不得停入在车棚内。 七、摩托车在小区内行驶时速不得超过20公里。 八、摩托车停放前，驾驶者需调好防盗系统，锁好各部位锁头。 九、不得在小区内练习驾驶摩托车。 十、如有无锁车辆停放时应主动与保安人员联系，协助看管否则后果自负。 十一、凡因不遵守车辆停放规定而造成车辆损伤或遗失，后果自负。 十二、严禁破坏他人车辆，拆取他人车辆零件，一经发现从重处理。 十三、自行车如需长时间停放应自觉停放在单车棚靠里面的位置。 十四、不得刁难、辱骂或以暴力

30、威胁等手段妨碍管理人员执行公务。出租屋及暂住人员管理规定 一、出租屋管理规定： (1)屋主出租房屋，需到房管所办理房屋出租许可证。方可出租。 (2)出租屋主需到管理处将房屋出租情况登记备案。 (3)只准将房屋出租给有正当职业的本地人或有暂住证的外地人居住，并需出具承租人的单位证明。 (4)出租屋只限于居住生活，不得改变出租屋的用途。 (5)出租屋内不得进行违法活动。 (6)业主必须经常了解其承租人的活动情况，发现有不轨行为，及时报告管理处或派出所。 (7)违反以上规定者视情节轻重处以罚款或将承租人交公安机关处理。 二、暂住人员管理规定： (1)暂住人员必须持有效合法证件，并到派出所申报临时户口

31、。 A.在本市工作的暂住人员，须持有本辖区派出所签发的暂住证。 B.本市工作的港、澳、台和外国人，须持有居住证。 (2)投靠亲友的暂住人员，暂住时间超过三天以上，须到派出所申报临时户口。 (3)暂住人员必须遵守管理处的有关管理规定。 (4)暂住人员不得在本辖区内从事非法活动，违者从严处罚。入住手续办理程序为了按标准步骤准确地误地办理业主（住户）入住手续。特特定如下程序： 一、业主（住户）需携带下列资料前往管理处办理入住手续：购买合同书、入住通知书、身份证、工作证，出示原件，复印件留底，同时持指定银行存折办理管理费托收手续。如有业主委托人办理应带资料：业主委托书、被委托人身份证及复印件以及上述所

32、列资料。 二、业主（住户）与管理处签约文件包括：入住协议书、委托银行代收款协议书、住户情况登记表、业主公约。 三、业主（住户）领取钥匙、纪念品、住户手册等，并办理签收手续。 四、由指定维修技术员陪同业主（住户）验房、抄录水电表底数并共同确认。 五、业主（住户）验房后若提出质量问题，由业主（住户）填写返修申请表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。 六、如发展商或施工单位将工程质量问题委托管理处返修时，双方须签字确认。 七、对租赁管理处所属商业房的顾客，须与管理处签定租赁合同，并提供营业执照、负责人和工作人员的身份证复印件。 八、租用受托管的写字楼、商场的顾客或公司，

33、凭与业主签定的租赁合同到管理处签定管理协议书，并提供营业执照、负责人和工作人员身份证复印件。附一：入 住 协 议 书姓名（单位）：_于_年_月_日进住（租用）_号房。经查验房内设施齐全，完好无损，就今后有关事项与管理处达成协议如下：1.住（租）户进住七天之内，如发现室内有诸如电器设施断路、短路、开关不灵、灯具不亮、上下水道不通等，可报管理处，由管理处通知原施工队尽快修复。七天后发生问题由住户自己解决。2.住（租）户所住用之楼宇，是经深圳市建筑质量检验部门检验合格后交付使用的，一年内如因建筑质量问题需要维修的，由管理处通知施工队尽快修复。一年后由住（租）户自己负责。3.为保持住宅区高雅的格调及外

34、貌美观协调，住（租）户绝对不得将窗户及外墙作任何更改，不得擅自安装防盗网、雨蓬，至于认可的装置，例如窗花，则必须依照指定的规格装设。4.住（租）户必须自觉遵守管理处有关管理条例，不准在小区内外乱丢垃圾、杂物；乱贴广告、标语；乱竖广告牌、指路牌等；不得将神位、神像等设置在户外；不准损坏绿化植物或在树上晒衣服；不准机动车辆在小区范围内乱停乱放；不准违反消防管理规定等，违者，管理处将予处罚。5.住（租）户应管理处密切配合，共同管好住宅区。住宅区内严禁饲养家禽、家畜，违者按城市卫生管理条例处理。垃圾请以袋装放入垃圾箱内，电视或音响之音量不要影响他人，使小区有一个良好的生活和办公环境。6.根据市政府有关

35、收取管理费的文件规定，住（租）户必须按时交管理费、租金等有关费用。如欠交上述费用，除按规定收取滞纳金外，管理处有权截断该单位的水电供应。7.根据深圳市经济特区商品房产管理规定，未经深圳市人民政府或指定的机关批准，自己改变房屋结构、用途、外貌或进行扩建、拆建者，除责令停止或恢复原貌外，并根据情节轻重，处以人民币五千元以下的罚款。8.双方确认进住前水表读数为立方米；电表读数为度。9.以上协议一式两份，管理处与住户各执一份。双方签字后生效。 住租户（签字盖章）：管理处（盖章）： 代理人（单位）： 负责人（签字） 联系 ： 年月 日 年月日附二：委托银行代收款协议书深圳万科物业管理公司下属的 管理处（

36、乙方）长期向住户（甲方）提供物业管理的各项服务。为方便甲、乙双方管理费及水、电费的收付结算，经协商达成如下协议： 一、甲方须在乙方指定银行 开立帐号或活期存折。甲、乙双方共同遵守中国人民银行深圳分行关于“深圳市特种委托收款结算办法”的规定，由乙方提供收款依据的单据，甲方许诺其付款银行接到特种委托收款凭证后，银行通过电脑将款项划转至乙方帐号。 二、甲方应付乙方管理费等不得拒付。甲方帐号无款支付时，应主动将款项转到开户银行，每月 日前乙方将缴费通知单送至甲方信箱， 日为银行划款时间，期内无款支付，乙方按双方约定，逾期每天按应收费用总额的3收取滞纳金，继续拖欠付款乙方将采取停水停电等措施，而且继续收

37、取滞纳金。 三、乙方有义务接受甲方的查询和咨询，结算中有差错出现，由乙方负责处理在下月划款中退款或补差。 四、本协议一式四份，甲方签署后，由甲方送甲方开户行加盖复核章（并留一份）后，交由乙方签收，退回一份予甲方保留，乙方及其开户行各执一份。 五、本协议签订后，从 年 月份起正式银行托收，以前费用需交现金或支票。甲方（单位或个人盖章）： 乙方（单位盖章）：开户银行名称： 开户银行名称：人民币帐号(储蓄)： 人民币帐号：楼栋号及联系 ：联系 ：住户联系 ： 年 月 日 年 月 日商业网点管理规定 为了创造小区内舒适、安全、卫生的生活环境，保障住宅区内住户及商户的整体利益，维护小区公共秩序，加强对承

38、租单位的管理，特制定本规定。 1、凡在小区内营业的各类商业网点的营业人员必须到管理处登记，每人交一寸免冠相片两张，交验身份证及其他有关证明，户口不在深圳市内的，应到管理处办理登记手续或到派出所申报临时户口。 2、各商业网点应文明营业，主要负责人员应教育好自己的员工，绝不准在住宅区内发生吵架、斗殴、赌博、吸毒、贩毒、色情等违法乱纪活动，一经发现，即送公安机关处理。 3、各商业网点夜晚及节假日应自备人员在室内留守。贵重物品要妥善保管，室内不得存放大量现金。 4、各商业网点应加强防火措施，必须配备足够有效的灭火器材，安全用电，不得超负荷用电或在同一插座接驳多样电器，以免由于过负荷而导致火警。 5、各

39、商业网点均不准在室内存放易燃易爆及有毒物品。 6、各商业网点均不得在门外大声喧哗发出噪音，滋扰小区住户。 7、各商业网点严禁在门前或其它公众场所摆设神位及燃点香烛。 8、各商业网点均不得在门前及任何公共场所悬挂衣物或其它洗涤物。 9、各商业网点上落货物时，必须在管理处指定的卸货区内进行，不得将货物随处摆放，以免发生意外及堵塞通道。 10、各商业网点要保持门前范围内的卫生清洁，不准将垃圾乱丢乱放，货物包装材料废弃后要即时清理，不准放置在任何场所，生活垃圾需放在指定的垃圾桶内。 11、各商业网点营业人员必须衣着得当，不得赤足出入住宅区，以免发生意外及有碍观瞻。 12、各商业网点内的水、电系统发生意

40、外故障，不得擅自修理，必须及时通知管理处进行维修，以免因此发生意外事故。 13、各商业网点进行室内装修时，必须严格按照本小区装修管理规定进行。 14、各商业网点在本小区经营期间不准饲养宠物。 15、各商业网点必须按规定挂招牌，不得在公共场所乱贴广告、标语、乱竖广告牌等。 16、各商业网点必须严格遵守小区内所有管理规定，文明经商，共同繁荣。文化娱乐场所管理规定 为搞好本住宅区文化娱乐场所的管理，丰富和方便居民的文化娱乐生活，促进精神文明建设，特制定本规定。 一、使用文化娱乐场所的业主、住户、个人，应遵守纪律，服从管理人员安排。 二、在文化娱乐场所内，不得高声喧哗，抢占场地，大家要和睦相处，互相尊

41、重。 三、爱护文化娱乐场所内的各种设施，遵守设施的使用、操作规则，如因使用不当而造成损坏应照价赔偿。 四、允许外借的刊物、器具，须经管理人员同意并登记，支付一定押金后方可外借，否则以盗窃论处。 五、爱护环境，讲究卫生，不得乱丢、乱吐、乱涂，违者需负责清理、恢复原状。 六、在文化娱乐场所不得进行赌博等违法活动，否则将移交公安机关处理。 七、节约用水、用电。 八、娱乐场所分有偿和无偿两类，使用有偿场所时，应按价交费。安全用电、用水管理规定 为确保合理、安全地用电、用水，根据国家及省、市有关规定，结合本住宅区具体情况，特制定如下规定： 一、凡经住宅区管理处接收、接管或未办将移交手续而暂交管理处管理的

42、供水、供电系统一律由管理处管理，其他单位未经许可不得进入。如系未完工程，施工单位需要进入，亦应经管理处同意方能进入工作。 二、任何单位或个人，需接用水电，必须向住宅区管理处申请，经检查不影响住宅区用电、用水，又符合安全要求，才可供水或供电。 三、如业主、住户认为原来电表容量不够，需要增容的，必须向管理处申请，经审查符合增容条件，方能批准给予增容，但必须接照下列规定办理。 1.凡增容每伏安(即千瓦，不足千瓦的按千瓦计算)收增容费人民币20元。 2.凡需增容的单位或个人如原线路不足负荷，需另接入电缆电线的，竣工费用由申请单位或个人负担。 四、凡未经批准接驳用电、用水均属偷电、偷水，应按以下规定处理

43、： 1.业主、住户未经批准，私自增加电器设备容量、接驳水管的除暂停供电供水外，并按每增容一千瓦，每用水1吨罚款人民币20元，并需重新申请增容接管。 2.私自装表接电接水，除追计补电、水费外，处以一百元至一千元罚款。 3.私自启动和改变计量器、水表的封印或运行回程，影响准确计量的，每次罚款三百元至五百元。私自停用计量器的，不论其停用时间长短，最少按六个月追补电费、水费，此外停止供电供水三至七天。 4.在住宅区供电线路、供水管路上私自接线接管用电、用水或绕越电度表、水表用电用水者，除当场停止供电、供水外，按私接容量六个月以上时间追补，电费、水费，并按其应追补的水、电费一至十倍计罚。第三部分：岗位责

44、任制经理岗位职责管理处实行在公司领导下的经理负责制，管理处经理带领管理处全体人员，按照条例、委托管理合同及公司各项规章制度，对住宅区实施专业化、一体化管理，接受管委会、业主、住户和有关业务部门的监督，实现各项管理指标。一、认真执行物业管理法规和公司有关规章制度，在实践中不断提高自身的业务素质和领导工作能力。二、不断建立和完善科学的运作、监督和考核体系，确保政令畅通，信息反馈流畅，管理工作高效。三、负责管理处日常管理经费的收支审批工作，控制成本，制定并落实多种经营措施，完成公司下达的年度经营指标任务。四、负责组织与住户沟通，及时认真的处理与顾客的关系，解决顾客提出的合理要求，采纳合理化建议。五、

45、负责组织、协调员工工作安排，负责管理处员工工作效绩考评。六、负责审批物资申请单，控制部门的物资采购程序。七、负责维修班组、指挥中心及安全管理班组的业务指导及日常管理工作，提高工作效率。八、负责对外协调相关单位、部门的公共关系，确保各项工作的顺利开展。九、负责签订管理处的B类合同，分承包合同及长期家庭服务协议，并监督合同实施。十、负责审批员工培训计划、考核、调薪及奖惩计划，落实每半年对专业技术及管理人员的考核，每季度对员工的考核。十一、负责小区内商铺的规划及管理工作。十二、负责组织管理处的各项工作检查，通过检查、考核，加强部门及责任人的工作责任感，树立争一流工作成绩的荣誉感，督导各项管理服务工作

46、的有效落实。十三、组织每周管理处工作例会、及时了解人员状B级态，工作难点、处理信息；检查、总结和布置工作。十四、坚持每天巡视住宅区二遍，有效制止违章，现场督导各岗位工作。十五、组织定期检查消防设施、防盗设施和机电设备，确保其随时处于完好的状态。十六、负责公共设施大、中修计划及年检计划的审核，把住现场质量控制和竣工验收质量关。十七、每周六制度周工作情况报表报公司，每月1日审批月工作计划表并报公司。十八、制定B级夜间查岗计划，指定夜间查岗人员并监督查岗情况。十九、自觉接受业主管委会和业主、住户的民主监督，采纳合理化建设，为顾客提供完善的服务。二十、关心员工生活，为员工解决实际困难，安排与落实员工的

47、业余文化生活及体育活动，增强集体凝聚力。经理助理岗位职责管理处经理助理是在管理处经理的直接领导下，协助经理按照条例、委托管理合同等有关文件要求及根据管理处的实际情况完成各项工作，其职责如下：一、坚持高质量、高标准，严格按照公司ISO9002质量体系要求，制定本住宅区各类工作人员的作业程序及考核评分标准和奖惩措施，经管理处主任批准后组织实施。二、协助管理处经理制定和完善管理规章制度，监督、检查各项工作质量，确保按公司ISO9002质量体系要求落实各项工作。三、负责对分管业务工作的安排、实施及检查工作，及时向经理汇报工作的质量和进度。四、根据员工和管理工作的需要，修订员工岗位职责和作业标准。督导实

48、施员工的教育培训计划，使全体员工达到队伍技能过硬、作风过硬、思想品德过硬和工作纪律过硬，提高实际工作能力。五、负责组织市、省及国家级优秀管理住宅小区的评选申报工作和组织实施工作，切实提高住宅区的管理服务水平。六、切实抓好住宅区宣传教育和社区文化工作，提高业主住户的文化修养和道德水准。七、协助开展与住户沟通工作，接待住户来访，处理住户投诉，并做好相关记录。八、定期组织员工开展业余文体活动，抓好员工后勤生活，倡导在平凡的工作岗位上，做出不平凡的事迹。九、协助经理做好员工的工作效绩的考核工作。十、负责保洁班的业务指导工作。十一、负责监督管理处文件资料的收集、分类及归档工作，检查各类质量记录。十二、负

49、责监督仓库管理工作，审批物资领借用单，严格控制管理处物资的出库程序。十三、协助经理安排每月夜间查岗人员，并将查岗结果记录在案，在一周内上报品质部备案，同时对查岗情况进行通报。十四、每半年发放并收集住户意见调查表，将住户反馈信息统计汇总给部门经理，以改进服务质量。 十五、完成管理处经理交办的其他任务。人事培训主管岗位职责 人事培训主管在管理处经理助理的领导下，负责管理处各类人员的招聘及培训工作，其具体岗位职责如下： 一、负责普通员工(含保安员、保洁员及绿化工)的招聘、录用、转正、调配及离辞手续的办理工作。 二、负责员工人事培训资料分类及管理工作。 三、负责新员工的上岗前培训、调职培训及升职培训工

50、作，结合管理工作实际，拟定在职培训方案，编写培训教材，组织对员工进行业务培训。 四、负责各类人员考勤登记及员工工资制作工作。按规定每月5号前将考勤、考核表及工资表交经理审核后报公司。 五、及时了解管理处各类人员工作情况，及时发现问题，并能针对问题及时调整培训内容。 六、负责培训效果的跟查及考核工作。 七、负责了解员工思想状况，组织落实员工业余文体活动，增强员工向心力。 八、定期开展消防知识的培训及实战演习，每季度策划1-2次楼宇实地消防、急救和疏散演习。 九、协助经理助理做好来访接待、住户投诉的记录和解释工作，收集信息及时汇报上级。 十、负责监督公共预警信息发布情况，并及时通知工作人员及住户。

51、后勤主管岗位职责后勤主管是在管理处经理助理领导下，负责管理处后勤管理工作。具体职责如下：一、负责员工宿舍的日常管理工作，每月组织一次内务管理情况检查，并根据检查结果予以通报。二、负责仓库监督管理工作，定期检查仓库环境及设施，确保仓库安全因素，并负责检查仓库物资进出的合理性，及原材料的储备。三、负责管理处各类车辆的管理工作，制定各类车辆保养计划，并每15天对车辆外观及性能检查一次，督促车辆使用责任人爱惜公司财物并按计划进行保养。四、负责监督食堂的采购工作，并定期调查员工对饭菜质量的意见，提高饭菜质量。五、负责小区停车证的办理及登记工作。六、完成管理处经理助理交办的其他任务。社区文化主管岗位职责社

52、区文化主管是在管理处经理助理领导下，以营造管理处与住户和社会公众间良好的关系及健康向上的社区文化，树立住宅区高尚整体形象为己任。具体岗位职责如下：一、熟悉和掌握有关住宅区管理的法规、政策，不断学习和掌握各种专业知识和技能，不断提高自身业务素质和管理水平。二、定期向居民宣传政府有关政策、法规、小区公共管理制度、管理处的管理服务项目和措施，开展公益活动，每两周组织制作宣传海报一次。三、加强与住户的沟通联系，及时处理业主住户的投诉，满足住户的各种合理要求，争取住户和公众对管理处工作的支持和理解，定期上门征求住户意见和建议。四、根据居民特点，制定系统的社区文化活动计划，每季度开展一至二次社区文化活动，

53、丰富业主、住户的业余文化生活，并对活动情况进行评估总结，将记录存档。五、利用各种大众传媒，树立文明高尚住宅区的整体形象。六、负责接待来小区检查、指导工作的各级领导、业务部门和外地参观考察团，正确宣传住宅区整体公众形象和介绍小区管理经验。七、完成管理处经理助理交办的其他任务。 社区文化宣传员岗位职责社区文化宣传员是在社区文化主管的领导下，以营造管理处与住户和社会公众间良好的关系及健康向上的社区文化，树立住宅区高尚整体形象为已任。具体岗位职责如下：一、熟悉和掌握有关住宅区管理的法规、政策，不断学习和掌握各种专业知识和技能，不断提高自身业务素质和管理水平。二、配合社区文化主管定期向居民宣传政府有关政

54、策、法规、小区公共管理制度、管理处的管理服务项目和措施，开展公益活动。三、加强与住户的沟通联系，及时处理业主住户的投诉，满足住户的各种合理要求，争取住户和公众对管理处工作的支持和理解，定期上门征求住户意见和建议。四、负责记录本区历次大事及各种活动，将历史资料存档备查。五、协助文档管理员，按程序办理装修及住户入住手续，热情接待每一位顾客。六、负责管理处外勤及对外联络工作。维修主管岗位职责维修主管在管理处经理直接领导下，负责小区房屋及公用设施维修工程和住户家庭维修工作的安排，布置维修班组的日常管理工作。其职责如下：一、参加住宅区物业管理验收和交接工作，负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作。二

55、、负责制定及组织实施房屋及公用设施大中修的计划，改建、扩建项目的施工，现场监督管理，办理竣工验收工作。三、负责处理业主、住户维修申请，核定收费项目和标准，及时安排监督维修人员为业主、住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量。四、负责对维修技术人员日常业务培训及考核。五、每周五组织班务会，并负责制定下周工作计划。六、每月1号将本月工作安排表报经理。七、每月28号前将月材料采购计划交仓管员汇总。八、负责维修组的业务指导及培训工作。九、负责监督机电设备、消防设施及技防设施的检查检修工作，参与重大项目维修施工，把住维修质量关。十、负责处理公用设施突发事故。十一、负责对采购维修材料的质

56、量验收，严把质量关。十、负责配合自来水公司、 公司、煤气公司、供电局及有线电视台的维修检查工作。十一、组织开展对住宅区房屋，各类设施设备的科学养护方法的研究工作，最大限度地延长物业使用寿命。十二、完成经理交办的其他任务。信息处理指挥中心工作人员职责信息处理指挥中心是整个住宅区的控制枢纽，负责对接到的各类信息进行分析处理，及时反馈、调度并安排有关人员执行。它集各类业务信息处理中心、报警中心、交通指挥中心等于一体。其具体职责是：一、中心人员必须熟悉住宅区管理处各类管理人员的职责范围及特长，熟悉住宅区楼宇的结构、楼座的排列、单元户数。业主、住户情况及各类设备、器材布置及其控制范围。二、了解住宅区管理

57、处各类人员每天工作安排及行动去向。三、通过各类通讯设施，及时通知有关人员处理有关事宜。四、受理顾客投诉，及时调配人员处理或报上级处理并做好记录。五、熟练操作指挥中心的各类器材，密切监控报警系统，及时处理并做好记录。六、通过监视器密切监视出入小区人员情况，发现可疑问题及时通知附近有关人员注意和处理，并记录在案。七、做好管理处所属管理用房及公共部位钥匙的管理。八、服从部门经理及经理助理命令，指挥处理各类紧急情况，下达作战方案，必要时通知有关领导或向社会机构求助，并做好详细记录。九、协调好维修人员、保安员、保洁员之间的衔接工作。十、顾客装修或专业技术人员需要暂时隔离某报警点时，应积极配合，及时恢复并作好记录。十一、参加管理处组织召开的业主、住户座谈会，作好沟通工作，争取业主、住户对管理处工作的理解和支持。十二、完成管理处经理交办的其他任务。文档管理员岗位职责文档管理员在管理处经理助理领导下，负责办公设备的操作、使用、保养及住宅区各类档案的系统管理工作。具体岗位职责如下： 一、熟悉各种办公设备的性能、特点和操作方法，严格执行管理处办公设备使用、管理制度，严禁未经批准人员操作。 二、能熟练使用万科物业管理软件和其他管理软件。 三、严格执行管理处文档管理制度，具有良好的职业道德和较高的业务素质。 四、制定科学的分类编码方法，对住宅区全部档案详细、系统分类，根据电脑磁盘、录音带、录像带、胶片