2011年深圳房地产统计分析报告(共54页)

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2011年深圳房地产统计分析报告目录第一部分：2011年深圳主要宏观经济数据 一、2011年四大城市房地产开发主要指标比较 第二部分：2011年深圳土地市场分析 附一：2011年成交地块分布情况 附二：2011年成交地块的主要指标 第三部分：住宅市场 一、新房市场 1、2011年新房供应分析 2、2011年新房成交分析 2.1成交均价分析 附：2011年各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图 2.2成交量分析 附：2011年新房成交户型构成 2.3热点片区分析 2.42011深圳新房供求比 2.52011年深圳房价收入比 2.62011年深圳租售比 2.72011年1

2、12月深圳新房量价走势分析 2.820002011年深圳住宅供求及价格走势回顾 3、2011年深圳楼市龙虎榜 3.12011年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10 3.22011年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10 3.32011年深圳开发商成交面积龙虎榜TOP10 3.42011年深圳开发商成交金额龙虎榜TOP10 二、二手房市场 1、2011年深圳各行政区二手房挂牌均价 2、2011年深圳各行政区二手房成交分析 3、2011年1-12月深圳二手房量价走势分析 4、2011年深圳住宅租金 5、2011年1-12月深圳各行政区租金走势图 三、2011年新房二手房量价比较 1、新房二手房价格比较 2、

3、新房二手房成交量比较 第四部分：商业市场 一、一手商业 1、新增预售分析 2、一手商业成交分析 附：2011年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10 二、二手商业 1、二手商业挂牌均价 附：2011年1-12月深圳各行政区商业挂牌均价月走势图 2、商业租金 附：2011年1-12月深圳各行政区商业租金月走势图 第五部分：写字楼市场 一、一手写字楼 1、新增预售分析 2、一手写字楼成交分析 附：2011年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10 二、二手写字楼 1、二手写字楼挂牌均价 附：2011年1-12月深圳各行政区写字楼挂牌均价月走势图 2、写字楼租金 附：2011年1-12月深圳各行政区写字楼租金月走势

4、图 第六部分：政策点评 第七部分：2011年小结 第八部分：2011年预测 【内容摘要】随着时间的推移，调控效果逐渐显现，2011年深圳楼市交出一张量价齐跌的答卷，成交均价12年来第二次回落，成交量则创12年来新低2011年深圳房地产宏观经济指标良好，房地产开发投资、新开工面积、竣工面积等均出现正增长2011年深圳出让住宅用地58.68万平方米，同比减少3.12011年深圳共成交新房273.19万平方米/32020套，同比减少一成多2011年深圳新房成交均价18992元/平方米，同比下跌6.02011年深圳新房供求比为1：0.69，供过于求2011年深圳新房房价收入比达18.5倍，同比有所回落

5、2011年深圳新房的租售比为1422，同比有所回落2011年深圳二手住宅的挂牌均价为20442元/平方米，同比大涨25.72011年深圳二手商品房成交713.25万平方米/73765套，同比减少约402011年深圳二手房的成交量约是新房成交量的2.6倍2011年深圳的商业挂牌均价同比小幅上涨，租金同比小幅回落2011年深圳的写字楼的挂牌均价、租金同比均大幅上涨第一部分：2011年深圳主要宏观经济数据2011年深圳经济运行良好，主要经济指标增幅加速，全年GDP预计突破1.1万亿元人民币，同比增长10%以上。主要指标方面，工业生产快速增长，1-11月份，全市规模以上工业增加值4688.09亿元，同

6、比增长12.5%。固定资产投资加速，1-11月份全社会固定资产完成投资1852.44亿元，同比增长10.0%，其中，房地产开发项目投资506.24亿元，同比增长27.1%；非房地产开发项目投资1346.20亿元，同比增长4.7%。社会消费品零售总额快速增长，1-11月份，全市社会消费品零售总额3199.58亿元，同比增长17.7%。外贸进出口总额再创新高，1-11月份深圳市进出口总额3753.68亿美元，同比增长21.8%。其中，外贸出口总额2213.49亿美元，同比增长22.7%；外贸进口总额1540.19亿美元，同比增长20.5%。居民消费价格涨幅扩大，1-11月份居民消费价格同比上涨5.

7、5%。房地产方面，2011年深圳房地产市场各项指标平稳运行，1-11月份全市房地产开发项目投资506.24亿元，同比增长27.1%；商品房施工面积2966.25万平方米，同比增长1.8%，其中住宅施工面积2009.63万平方米，同比增长0.4%；商品房竣工面积306.21万平方米，同比增长12.1%，其中住宅竣工面积226.62万平方米，同比增长12.0%，商品房实际销售面积400.82万平方米，同比下跌1.7%。上述指标说明2011年深圳房地产市场的供给有所增加，市场购买需求受宏观调控和楼市前景不明朗等因素的影响而有所萎缩，在供给放大、需求萎缩的环境下，房价开始松动和回落。一、2011年四大

8、城市房地产开发主要指标比较横向比较可见，2011年1-11月全国四大城市的房地产开发投资都呈正增长，其中，深圳同比增长27.1%，仅次于广州，由于受地域的限制，深圳的房地产开发投资在四大城市中最少，为506.24亿元，约相当于广州的一半，上海的1/4，北京1/6。第二部分：2011年深圳土地市场分析根据深圳房地产信息网的监测，在调控政策的高压震慑之下，2011年深圳房价由年初的高位震荡到年中的开始松动，再到岁末的回调，宏观调控效果凸显，深圳楼市成交量低位震荡，平价盘获得热销，楼市整体成交均价持续收低，在这种低迷的楼市外围环境下，深圳土地市场表现平平，2011年深圳共成交19块土地，其中12块居

9、住用地、5块商业性办公用地、1块综合用地和1块商业性服务设施用地。12块居住用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，总用地面积58.7万，同比减少3.1%，总建筑面积162.4万，同比增加3.3%，成交金额55.9亿元，同比增加21.6%，楼面地价3441元/平方米，同比上涨17.8%。2011年成交的居住用地多为安居型商品房用地，由于安居型商品房最高销售基准价格低于市场价，故这些地块的出让价较低，从而拉低全市居住用地的楼面地价。另外，南山区成交的1块综合用地，体量很大，总建筑面积170万，这个地块里面也有一定比例的住宅建设，能够为深圳住宅市场提供有效供给。5块商业性办公用地分布在南山、宝安两个区

10、域，总用地面积2.2万，同比增加2.5%，总建筑面积18.0万，同比增加19.1%，成交金额17.8亿元，同比增加23.0%，楼面地价9877元/，同比增加3.3%。1块综合用地分布在南山区，总用地面积69.8万，总建筑面积170万，成交金额64.4亿元，楼面地价3788元/平方米。1块商业性服务设施用地分布在南山区，总用地面积5253.04，总建筑面积43100，成交金额3.4亿元，楼面地价7912元/平方米。从居住用地的分布来看：南山区出让3块居住用地，用地面积.95，建筑面积，成交金额万元，楼面地价3901元/平方米，其中T506-0018为保障性住房用地，不能够为市场带来有效供给，T5

11、06-0016地块能够为市场带来有效供给，带来的有效供给体量约为。宝安区出让7块居住用地，用地面积.8，建筑面积，成交金额万元，楼面地价3608元/平方米，其中A208-0968、A933-0731、A934-0579、A904-0270、A625-0048五块宗地均为安居型商品房用地，建成之后不能够为市场带来有效供给。宝安区能够为市场带来的有效供给仅为。龙岗区出让2块居住用地，用地面积83837.12，建筑面积，成交金额68784万元，楼面地价2220元/，龙岗区出让的2块宗地均为安居型商品房用地，不能够为市场带来有效供给。从商业性办公用地的分布来看：南山区出让4块商业性办公用地，用地面积1

12、4991.39，建筑面积，成交金额万元，楼面地价10317元/。宝安区出让1块商业性办公用地，用地面积6632.13，建筑面积9750，成交金额2138万元，楼面地价2193元/。2011年出让的商业性办公用地，多是为了发展总部经济，吸引和扶持企业落户深圳，因此，对竞买者有苛刻的行业限制和要求，这5个地块，T106-0037建成之后为自用，T107-0067、T107-0066可出售40%，T107-0011可出售30%，A509-006可出售20%，商业性办公用地建成之后能够为市场提供的有效供给相当有限，约为54000。点评：2011年出让的地块，多为安居型商品房用地和政策扶持用地，不能够为

13、市场带来有效供给，能够为市场带来有效供给的地块成交甚少，从而大大制约了当前房地产市场的发展，另外，需要提及的是，编号为K202-0014的综合用地，总建筑面积170万，宗地里含有一定比例的居住用地，能够为住宅市场带来有效供给。附一：2011年成交地块分布情况附二：2011年成交地块的主要指标第三部分：住宅市场一、新房市场1、2011年新房供应分析2011年，楼市延续遏制高房价的调控主基调，金融政策、税收政策从严从紧，限购、限贷继续施行，在多举措、多方位、高频度等一系列调控政策的高压之下，2011年岁末，楼市房价终于松动，呈现回落迹象，与此同时，在高强度的调控环境之下，楼市供需双方均持谨慎观望的

14、态度，市场供应体量增幅甚微。根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳市住宅预售面积396.93万，同比微增0.9%，2011年深圳市住宅预售套数46943套，同比增加2.4%，2011年，入市的物业类型主要有：普通住宅、高尚住宅、别墅及小户型商务公寓，其中以大众化的普通住宅为主，普通住宅的户型结构主要为1-4房的紧凑户型，充分满足广大工薪阶层的购买需求。2011年楼市的预售量主要分布在特区外的宝安和龙岗两区，特区外预售面积是特区内的2.9倍，特区外预售面积295.41万，同比减少2.3%，特区外预售套数33444套，同比减少3.3%，特区内预售面积101.52万，同比增加11.4%，特区内预

15、售套数13499套，同比增加两成。各行政区方面，罗湖区港丰大厦一个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积2.86万，同比减少78.9%，住宅预售套数554套，同比减少58.8%。福田区住宅预售面积28.26万，同比增加八成多，福田区住宅预售套数4456套，同比近翻番，2011年福田区新盘较多，产品类型主要有：小户型楼盘、大户型物业、都市综合体，万泽云顶香蜜湖预售面积45792.28，预售套数477套，是福田区预售量最大的楼盘。南山区住宅预售面积57.49万，同比增加2.3%，南山区住宅预售套数6885套，同比减少2.7%，南山区2011年的产品类型主要有：高尚物业、高端豪宅、普通住宅及都市综合体，香

16、山里预售住宅面积.44，预售住宅套数1702套，雍景湾预售住宅面积83113.08，预售住宅套数1019套，是南山区预售量最大的两个楼盘。盐田区住宅预售面积12.91万，同比增加1.2倍，盐田区住宅预售套数1604套，同比增加1.8倍，盐田区预售产品以普通住宅为主，海山道一号住宅预售面积51368.2，住宅预售套数465套，是盐田区预售量最大的楼盘。宝安区住宅预售面积148.38万，同比增加16.7%，宝安区住宅预售套数17184套，同比增加14.5%，宝安区2011年的产品类型主要有：紧凑型普通住宅、大户型高尚住宅，龙华?花半里、万科金色领域、招商果岭、招商观园、水榭春天、合正中央原著是宝安

17、区预售量超过10万的几大楼盘。龙岗区住宅预售面积147.03万，同比减少16.0%，龙岗区住宅预售套数16260套，同比减少16.9%，龙岗区的产品类型主要有：普通住宅、高尚大宅及别墅，中海康城国际、星河时代、万科清林径是龙岗区预售量超过10万的几大楼盘。2、2011年新房成交分析2010年调控楼市的“猛政”犹在，2011年又迎来了“新国八条”，同时，六次上调存款准备金率和三次加息等金融收紧措施更是对楼市影响深远，2011年楼市的政策环境依然严峻，中央对楼市的调控意志依然强烈，楼市在各种博弈中艰难运行。就深圳地区而言，除了“中央级”的政策外，本地的最高限价、二手房按评估价征税等政策加码进一步加

18、大深圳楼市的压力，特别是高价房，受到前所未有的打击，不过，纵然销售艰难，但房价并没有多大的松动，个别高端项目更是高价热销，另外，在“恐高时代”下，偏远镇区的一些低价房则受到了市场的青睐，量价丰收，整体而言，中低端楼市主宰2011年深圳楼市。2.1成交均价分析2011年，深圳楼市在持续的、不断加码的严厉政策围堵下，楼市环境每况愈下，销售压力与日俱增，开发商的资金链日益绷紧，在生存压力下，开发商开始让步，以价换量，而且随着时间的推移，降价的项目越来越多，降价的幅度越来越多，高昂的房价开始回落。根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳新房住宅的成交均价跌破19000元/平方米，为18992元/平方

19、米，较2010年（20205元/平方米）下跌6。2011年深圳新房成交均价的下跌有绝对原因和相对原因，绝对原因是很多项目的价格有实质性的下降，相对原因是低端项目的成交量较多，一定程度上拉低的全市的价格水平。另外，月度的价格震荡激烈，5月份受中海康城国际千套特价房影响，月度的成交均价降至15263元/平方米，为全年单月最低，而7月份由于雍景湾、纯水岸等高端项目的拉升，月度的成交均价达20916元/平方米，为全年单月最高，两个峰值之间的差价超高5000元/平方米。各行政区2011年的成交均价走势分化明显，罗湖区、福田区、南山区、龙岗区有不同幅度的上涨，盐田区、宝安区则大幅下跌。其中：南山区2011

20、年仍然是高端市场唱主角，雍景湾、纯水岸、香山里的入市高价热销，使得区域的新房成交均价高位攀升，高达35185元/平方米，为全市成交均价最高的区域，同比大涨15%。罗湖区2011年没有新盘入市，兰亭国际公寓、凤凰印象两个项目主导全区的新房市场，也主导全区的价格水平，全区全年的新房成交均价为24970元/平方米，同比上涨7.5%；福田区2011年由于桐林城市广场低价热销，减弱了其他高价项目对房价的拉升力度，全区全年的成交均价弱势突破3万大关，为30068元/平方米，同比上涨2.9%；龙岗区2011年随着大运会的到来，各项市政工程陆续竣工，区域的交通、环境、配套等均有明显改善，房价坚挺，特别是价格较

21、高的星河时代，是区域的房价走高的中坚力量，全区全年的新房成交均价为14743元/平方米，同比上涨2.4%；盐田区2011年的高端楼市急剧萎缩，如天价别墅天麓只成交334.96平方米，而2010年成交14225.98平方米，全区的新房成交均价失去支撑暴跌54.7%，不足2万，为19498元/平方米。宝安区2011年偏远镇区如福永、沙井、观澜、光明等楼市活跃，但上述镇区的房价普遍较低，导致全区的新房成交均价同比大跌13%，只有17348元/平方米。附：2011年各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图2.2成交量分析定义：小户型物业（70以下），改善型物业（70-140），大户型物业（140以上）2

22、011年，在高压调控政策的打压下，房价虽有所回落，但仍然是大部分刚需所不能承受之高，仍然只能望房兴叹，另一方面，楼市的投资环境持续恶化，投资客信心尽失，大多采取暂避锋芒、静观其变的对策。因此，楼市的需求格局继续演变2009年及之前是“投资刚需”主导楼市，到2010年变成“刚需”独力主导，而到2011年，“投资”和“刚需”均不给力，市场冷冻，成交惨淡，新房成交量创下历史新低！根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳市累计销售商品住宅273.19万平方米/32020套，较2010年（320.97万平方米/36729套）减少一成多，成交金额518.83亿元，较2010年（648.5亿）减少20%。

23、物业型态方面，2011年深圳成交的新房中90以下的小户型为绝对成交主力，成交面积190.09万平方米，占全市总成交面积的71.8%，90-144的改善型成交近40万平方米，占14.6%，144以上的大户型成交37.18万平方米，占13.6%。罗湖区2011年没有新盘入市，楼市得不到补充，供应不足、需求萎靡，导致成交量持续萎缩，全区全年仅成交新房2.84万平方米/421套，同比减少约一半，成交金额7.09亿元，同比也减少约一半。兰亭国际公寓、凤凰印象是全区的主要成交主力，两大项目贡献全区近90%的成交量，其中，兰亭国际公寓以12482.34平方米/90套的成交量位居罗湖区冠军。物业型态方面，罗湖

24、区2011年成交的新房以90以下的小户型为主，成交面积约12.9万平方米，占全区的45.4%，90-144的改善型成交0.92万平方米，占32.3%，144以上的大户型成交0.63万平方米，占22.3%。福田区2011年虽然有7个新盘入市，但大部分成交平淡，对全区的成交量贡献不大，全区全年共成交新房9.21万平方米/1541套，同比减少约27，成交金额27.69亿元，同比减少约25。桐林城市广场、华嵘榕公馆、四季山水为全区的成交主力，三盘合计贡献全区近8成的成交量，其中，桐林城市广场以29874平方米/729套的成交量位居福田区冠军。物业型态方面，福田区2011年成交的新房主要为90以下的小户

25、型为主，成交面积超过8万平方米，占87.5%，144以上的大户型成交0.72万平方米，占7.8%，90-144的改善型成交0.43万平方米，占4.6%。南山区2011年的新房成交量同比减少4成多，为33.59万平方米/3688套，成交金额118.19亿元，同比减少-31.1%。高端项目主宰南山区2011年楼市，雍景湾、纯水岸、香山里、首地容御、岸芷汀兰五大豪盘贡献全区一半以上的成交量，其中，雍景湾以53902.73平方米/654套的成交量位居南山区冠军。物业型态方面，南山区2011年成交的新房以90以下的小户型为主，成交面积22.71万平方米，占全区67.6%，144以上的大户型成交7.15万

26、平方米，占21.3%，90-144的改善型成交3.73万平方米，占11.1%。盐田区2011年虽然别墅市场萎缩，但增加的海山道一号、东港印象、上东湾、春天海四大新盘均有良好的成交，使得全区全年的新房成交量大幅增长，成交面积10.32万平方米，同比增加45.3%，成交套数1294套，同比增加95.2%，不过，由于成交以普通住宅为主，天价别墅天麓的成交量微乎其微，因此，虽然成交量大幅增加，但成交金额同比仍减少-34.2%，为20.12亿元。成交主要集中在海山道一号、东港印象、上东湾、春天海四大新盘，合计贡献全区90%以上的成交量，其中，海山道一号以41803.77平方米/388套的成交量位居盐田区

27、冠军。物业型态方面，盐田区2011年成交的新房中，90以下的小户型为成交主力，成交面积6.88万平方米，占全区的66.7%，90-144的改善型成交2.07万平方米，占20.1%，144以上的大户型成交1.37万平方米，占13.2%。宝安区2011年新盘众多，保证了全区的成交体量，全区全年新房成交近百万平方米，为97.8万平方米，同比增加6.1%，成交套数11655套，同比增加8.6%，由于边远镇区的项目价格较低，导致全区的成交金额同比减少7.7%，为169.67亿元。万科金色领域、水榭春天、合正汇一城均有超过10万平方米的成交，招商观园、合正中央原著、西荟城、桃源居也有超过5万平方米的成交，

28、上述7个楼盘合计贡献全区近70%的成交量。其中，万科金色领域以.8平方米/1682套的成交量位居宝安区冠军。物业型态方面，宝安区2010年成交的新房以90以下的小户型为成交主力，成交面积74.18万平方米，占全区的75.8%，90-144的改善型成交14.13万平方米，占14.4%，144以上的大户型成交9.5万平方米，占9.8%。龙岗区2011年的新房成交量虽然有较明显的下滑，但仍然是深圳新房成交量最大的行政区，全区全年共成交新房119.42万平方米，同比减少18.6%，成交套数13421套，同比减少13.1%，成交金额176.07亿元，同比减少16.6%。中海康城国际、星河时代、万科清林径

29、、尚模八意府、佳兆业大都汇等项目的成交量都超过6万平方米，上述五盘合计贡献全区4成以上的成交量，其中，中海康城国际以.86平方米/2003套的巨量成交取得了龙岗区冠军，同时也是全市的成交量冠军。物业型态方面，龙岗区2011年成交的新房以90以下的小户型为绝对主力，成交面积82.98万平方米，占全区总成交量的近7成，90-144的改善型和144以上的大户型成交体量相当，各成交18万平方米左右，各占全区的15%左右。附：2011年新房成交户型构成2.3热点片区分析根据深圳房地产信息网的监测，2011年以下十个片区表现活跃，分别为：华侨城、后海、蛇口、前海、龙华、西乡、观澜、龙岗中心城、布吉、坪山。

30、这些片区或者对全市的房价有较大的支撑，或者对全市的成交量有较大的贡献，或者两者兼而有之。华侨城片区2011年对全市的量价均有重大的贡献，可以说，2011年全市的成交均价没有大跌，华侨城片区的豪宅支撑功不可没，片区内的四个项目共成交11.61万平方米/983套，成交金额接近50亿元，占全市总成交金额的近一成，成交均价42681元/平方米（片区所有项目加权均价，下同）。后海片区2011年虽然成交高峰已过，但其清一色的高端项目对全市的房价有较大的支撑，片区内5个项目共成交2.81万平方米/311套，成交金额10.6亿元，成交均价37663元/平方米。蛇口片区以雍景湾为首的高端项目对全市的量价同样有较

31、大贡献，但力度要小于华侨城片区，片区内的4个项目共成交6.15万平方米/744套，成交金额21.12亿元，成交均价34347元/平方米。前海片区的项目成交量不算大，但其项目数据较多且价格都在2万之上，对全市的量价贡献也颇为重要，片区内的7个项目共成交5.5万平方米/682套，成交金额15.41亿元，成交均价28018元/平方米。龙华片区2011年依然高度活跃，新老项目达11个，多全市的成交量贡献巨大，共成交33.33万平方米/4118套，成交金额64.86亿元，成交均价19460元/平方米。西乡片区也相当给力，片区的9个项目共成交24.38万平方米/2901套，成交金额43.88亿元，成交均价

32、17999元/平方米。观澜片区2011年塑造的“鹭湖国际住区”形象名声大噪，特别是金地、招商、城建、和黄四家品牌开发商联手开发而备受瞩目，片区内的4个项目共成交9.9万平方米/1112套，成交金额14.49亿元，成交均价14638元/平方米。龙岗中心城是2011年全市最重要的成交区域，片区内21个项目贡献了全市1/4的成交量，为71.49万平方米/8129套，成交金额接近百元，成交均价13982元/平方米。不过，相对较低的价格也拖累了全市的房价水平。布吉片区2011年也交投两旺，在贡献可观的销量的同时并没有拖累全市的房价，片区内的7个项目共成交21.27万平方米/2531套，成交金额40.19

33、亿元，成交均价18900元/平方米。坪山新区2011年出现万科、深业等品牌开发商的作品而备受关注，片区内3个项目共成交8.58万平方米/1119套，成交金额8.98亿元，成交均价10472元/平方米。2.42011深圳新房供求比根据深圳房地产信息网的监测，深圳2011年批准预售的住宅面积为396.93万平方米，销售面积为273.19万平方米，即供应过剩约124万平方米，供求比为1：0.69，供给远远大于需求，市场存量急剧增加。各行政区方面，除罗湖区外，其余五区均出现供过于求的局面，其中福田区的过剩最严重，销售量是预售量的约3倍！供求比为1：0.33，南山区供应过剩约24万平方米，供求比为1：0

34、.58，宝安区供应过剩约50万平方米，供求比为1：0.66，龙岗区供应过剩约28万平方米，供求比为1：0.81，盐田区供应过剩2万多平方米，供求比为1：0.80，罗湖区的供求基本平衡，供求比为1：0.99。2.52011年深圳房价收入比房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在36倍之间为合理区间。下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2011年深圳房价收入比。根据深圳统计局数据，2010年深圳人均可支配收入累计为32380.86元，按11%的年增长率，则2011年深圳的人均可支配收入约为32380.86（1+0.11）359

35、42.75元，则夫妇俩的家庭平均收入为35942.75271885.51元。根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳新房成交均价为18992元/平方米，则一套70平方米的住房平均总价为7018992元。2011年深圳的房价收入比71885.5118.5，较2010年的房价收入比（21.7）有所回落，但仍远远高于国际上限（6倍），即按2011年深圳的房价，一个夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房，不吃不喝也要攒积近19年才能负担得起购房款！说明深圳的房价已经远远超过居民的购买力。2.62011年深圳租售比租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区

36、域房产运行状况良好的租售比一般界定为13001200，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳住宅的租赁均价为45元/平方米/月，新房成交均价为18992元/平方米，即2011年深圳的租售比为45189921422，租售比较2010年（1518）由明显回升，但与合理底线（1300）仍然有巨大差距。对应45元/平方米/月的租金水平，深圳房价的合理高位为4530013500元/平方米，即目前18992元/平方米的房价仍有近30%的水分。2.72011年112月深圳新房量价走势分析2011年深圳楼市面临层层加码的调控政策，步履艰难，交出了一

37、张量价齐跌的答卷。2011年开局之时就迎来了“新国八条”，中央的调控意志坚不可摧，不过，此时开发商的信心仍然充足，给市场让利的只是小恩小惠，加上高端项目香山里等高端项目对房价的支撑作用，使得14月的房价延续2011年的坚挺，在2万上下波动，5月份中海康城国际的千套特惠房的大手笔掀开了大降价的序幕，5月份的房价顺理成章的跌至年度谷底，为15263元/平方米，之后随着高端项目雍景湾、纯水岸的陆续入市，降价效果逐渐被隐没，房价再度被托起，7月份的房价达到年度单月最高，为20916元/平方米，随后一路下滑，至12月仍没止跌，全年月度房价走势大致呈“M”型。成交量方面，1月份的成交量便创下年内单月最高值

38、，为4140套，之后地位震荡，7月为次高值，随后急剧下滑，12月再度冲高，全年月份新房成交量走势大致呈“W”型。2.820002011年深圳住宅供求及价格走势回顾根据深圳房地产信息网的统计数据，2000-2011年深圳的住宅供应量大致可以分为三个阶段：2000-2002年为供应上升阶段，并在2002年达到近十年的最大值961.42万平方米；2003-2006年中位波动，年供应量在700-800万平方米之间；2007年之后有明显的减少，2010年创最近12年最低，仅393万平方米，而2011年也基本与最低值持平，为397万平方米。需求方面，2000-2011年深圳的住房需求大致呈先增后减之势，2

39、000-2005年深圳的新房销售量逐年增加，到2005年销量超过900万平方米，为最近12年之最；2005年开始的一系列宏观调控以及供应量的减少，导致深圳新房的销售量逐年回来，2009年在救市政策和充裕流动性的刺激性，销售量有较明显的反弹，2010-2011年，在严厉的调控政策下，成交量直线下降，2011年的成交量更是创12年来最低，仅273万平方米。供求比方面，2000-2001年深圳的新房供求大致相当；2002年供应明显过剩；从2003年开始，随着投资意识的萌芽、兴起、疯狂，需求随之大幅增加，导致2003-2006年供应都小于需求；2007年政府的重拳打压以及2008年金融危机导致这两年的

40、需求量急剧萎缩，供大于求，2008年供应过剩约200万平方米！供求比为1：0.61，为近12年供应相对最过剩年份；2009年救市政策刺激刚需集中爆发，进而牵起投资投机狂潮，再加上供应的大幅减少，使得市场出现严重的供不应求局面，供应缺口约177万平方米，供求比为1：1.38，为近12年供应相对最缺乏年份，2010-2011年在一系列的调控政策打压下，市场再次出现供过于求的局面，且供应有逐年过剩之势。房价方面，2000-2004年深圳房价低位缓慢上涨，成交价格不超过6000元/平方米，前4年房价上涨了13.4，年均涨幅仅3.4；从2005年开始，房价跳跃上涨，屡创新高，中间仅2008年有小幅回落，

41、2010年房价再创历史新高，超过2万/平方米，较2000年涨了2.8倍，到2011年，房价出现12年来第二次回落。3、2011年深圳楼市龙虎榜3.12011年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳市成交量最大的前10名楼盘共成交101.75万平方米/12064套，占全市总成交量约37%。位于体育新城的品牌大盘中海康城国际随行就市，采取大批量大降价之策，换取了巨量成交，名利双收，全年累计销售.86平方米/2003套，以压倒性的销售业绩夺取了2011年深圳楼盘成交龙虎榜冠军！成交均价11300元/平方米；位于福永的万科金色领域依托强大的品牌优势以及价格优势，使得

42、年内推售的一期、二期单位均畅销无阻，全年累计销售.8平方米/1682套，位居全市亚军，成交均价15200元/平方米；位于龙岗中心城的高端城市综合体星河时代引进cocopark、山姆会员店、实验小学等重量级配套使其拥有强大的吸引力和竞争力，全年累计销售.42平方米/1420套，位居全市季军，成交均价18500元/平方米；位于龙华的超级大盘水榭春天年内发售的二期、三期产品延续一贯的热销态势，全年累计销售.71平方米/1404套，位居全市第四，成交均价20800元/平方米；位于西乡碧海片区的地铁物业合正汇一城综合优势明显，性价比高，入市后一直保持良好的销售业绩，全年累计销售.44平方米/1220套，

43、位居全市第五，成交均价19900元/平方米；位于龙岗的万科清林径拥有优雅的生态环境、强大的品牌优势、富有竞争力的价格，受到市场的持续关注和热捧，全年累计销售95957.75平方米/1094套，位居全市第六，成交均价13500元/平方米；位于观澜的品牌大盘招商观园年内推售一期、二期单位都叫好叫卖，收获丰厚，全年累计销售82675.93平方米/1030套，位居全市第七，成交均价11800元/平方米；龙岗中心城另一城市综合体尚模八意府强势崛起，引进深圳中学更使其鹏城瞩目，交易活跃，全年累计销售69315.13平方米/796套，位居全市第八，成交均价13400元/平方米；位于布吉的地铁物业佳兆业大都汇

44、因其强大的性价比而吸引了大量市场选票，全年累计销售62274.76平方米/664套，位居全市第九，成交均价14800元/平方米；位于龙华的合正中央原著领衔龙华的高端楼市，量价丰收，全年累计销售59601.01平方米/751套，位居全市第十，成交均价22900元/平方米。3.22011年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳市成交金额最大的前10名楼盘共成交约万元，占全市总成交金额37.6%。位于华侨城的纯水岸以万元取得了全市成交金额年度冠军；位于龙华的水榭春天以万元位居亚军；位于龙岗中心城的星河时代以万元位居季军；合正汇一城以万元位居第四；万科金色领域以万元

45、位居第五；招商雍景湾以万元位居第六；中海康城国际以万元位居第七；华侨城香山里以万元位居第八；合正中央原著以万元位居第九；万科清林径以万元位居第十。3.32011年深圳开发商成交面积龙虎榜TOP10根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳十大开发商共销售新房143.62万平方米/16172套，占全市总成交量一半以上。万科地产的“大哥”地位无人能撼，连续三年雄踞深圳开发商销售面积冠军宝座，2011年以.78平方米/4274套傲视群商，旗下新老项目达十个之多，分别有：万科金色领域、万科清林径、万科金域缇香、万科公园里、万科翡丽郡、万科红、万科璞悦山、万科沁园、万科金域华府、万科金色半山。招商地产位

46、居亚军，旗下的招商观园、招商雍景湾、招商果岭、兰溪谷、蛇口花园城、招商华侨城曦城（50%）六个项目共销售平方米/2075套；合正地产位居季军，旗下的合正汇一城、合正中央原著两个项目共销售平方米/1956套；中海地产位居第四，旗下的中海康城国际、中海阳光玫瑰园两个项目共销售平方米/1996套；星河地产位居第五，旗下的星河时代共销售平方米/1416套；水榭花都地产位居第六，旗下的水榭春天共销售平方米/1404套；华侨城地产位居第七，旗下的纯水岸、香山里、侨城馨苑、东部华侨城天麓、招商华侨城曦城（50%）五个项目共销售97104平方米/1404套；深业南方地产位居第八，旗下的深业紫麟山、东城国际两个

47、项目共销售81047.8平方米/661套；尚模发展位居第九，旗下的八意府共销售68756.2平方米/791套；佳兆业地产位居第十，旗下的大都汇、金翠园两个项目共销售62440.1平方米/666套。3.42011年深圳开发商成交金额龙虎榜TOP10根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳十大开发商共成交万元，占全市总成交金额一半略多。万科地产取得2011年成交面积、成交金额年度双冠军，旗下的万科金色领域、万科清林径、万科金域缇香、万科公园里、万科翡丽郡、万科红、万科璞悦山、万科沁园、万科金域华府、万科金色半山十个项目共销售万元；华侨城地产位居亚军，旗下的纯水岸、香山里、侨城馨苑、东部华侨城天麓

48、、招商华侨城曦城（50%）五个项目共销售万元；招商地产位居季军，旗下的招商观园、招商雍景湾、招商果岭、兰溪谷、蛇口花园城、招商华侨城曦城（50%）六个项目共销售万元；合正地产位居第四，旗下的合正汇一城、合正中央原著两个项目共销售万元；水榭花都地产位居第五，旗下的水榭春天共销售万元；星河地产位居第六，旗下的星河时代共销售万元；中海地产位居第七，旗下的中海康城国际、中海阳光玫瑰园两个项目共销售万元；承翰投资位居第八，旗下的来座山共销售万元；深业南方地产位居第九，旗下的深业紫麟山、东城国际两个项目共销售97039万元；尚模发展位居第十，旗下的尚模八意府共销售93027万元。二、二手房市场1、2011

49、年深圳各行政区二手房挂牌均价根据szhome二手房栏目的监测，2011年深圳二手房的挂牌均价呈快速上涨之势，全年挂牌均价突破2万大关，达20442元/平方米（1-12月加权平均，下同），较2010年（16267元/平方米）大涨25.7。六区同比均呈两位数涨幅，宝安区和南山区同比上涨30%左右，其中，宝安区的挂牌均价为17327元/平方米，南山区的挂牌均价接近25000元/平方米；福田区同比上涨28%突破26000元/平方米，继续为全市最高；盐田区和龙岗区同比上涨25%左右，其中，盐田区的挂牌均价为21293元/平方米，龙岗区为13332元/平方米；罗湖区同比上涨20.8%至19147元/平方米

50、。2、2011年深圳各行政区二手房成交分析2011年度，在打击高房价的调控政策之下，向来一枝独秀的二手房市场亦未能幸免，二手房成交量开始回落，尤其是7月11日二手房交易按评估价征税实施以来，将原来交易量还算可观的二手楼市，直接拉入谷底，新政实施之后，二手房成交量暴跌七成以上，且至今一直低位徘徊。纵观2011年的12个月份，1-6月份成交量高位运行，除2月份农历春节成交量较低外，其余月份成交量均保持在8000套之上，7月份成交量为6544套，8-12月份，成交量从未突破4000套，多在3000套上下波动。根据深圳房地产信息网的监测，2011年度二手房成交量大幅下挫，全年成交面积713万平方米，同

51、比大跌36.9%，全年成交套数73765套，同比大减四成。二手楼市成交量的暴跌主要源于宏观政策方面的因素，评估价征税的开征，大大加大了交易环节的费用，增加了买卖双方的交易负担，使得买卖双方进入观望和博弈期，成交量大幅回落。特区内、外二手房成交套数之比为1.4：1，特区内二手房成交面积410万平方米，同比减少37.8%，特区内二手房成交套数42565套，同比减少42.5%；特区外二手房成交面积303万平方米，同比减少35.7%，特区外二手房成交套数31200套，同比减少36.1%。各行政区方面，罗湖区2011年二手房成交面积120万平方米，同比减少41.1%，成交套数13658套，同比减少43.

52、5%。福田区2011年二手房成交面积151万平方米，同比减少34.7%，成交套数15475套，同比减少40.5%。南山区2011年二手房成交面积112万平方米，同比减少42.6%，成交套数11503套，同比减少44.4%。盐田区2011年二手房成交面积27万平方米，同比减少6.3%，成交套数1929套，同比减少39.4%。宝安区2011年二手房成交面积137万平方米，同比减少38.2%，成交套数14923套，同比减少36.0%。龙岗区2011年二手房成交面积166万平方米，同比减少33.4%，成交套数16277套，同比减少36.3%。3、2011年1-12月深圳二手房量价走势分析根据深圳房地产

53、信息网的监测，深圳二手房的成交量和挂牌均价均呈先扬后抑之势。成交量上半年和下半年冰火两重天，上半年仍然保持亢奋态势，其中，1月、3月、7月均有过万套的成交，其中，7月份创全年单月成交峰值，为10833套；时至下半年，随着调控效果的不断显现，特别是在新房降价的影响下，市场笼罩浓厚的悲观气氛，成交惨淡，迅速跌入冰点，8-12月都保持地量成交，其中8月创全年单月成交最低，仅2384套。挂牌均价方面，1-5月强势上涨，至5月突破21000元/平方米，创历史新高，之后震荡下行，至12月创全年单月最低，为19354元/平方米。4、2011年深圳住宅租金根据szhome二手房栏目的监测，2011年深圳的住宅

54、租金为45元/平方米/月（1-12月加权均价，下同），较2010年上涨6元/平方米/月，同比涨幅达15.4，租金的大幅上涨一定程度上弥补了楼市的投资价值，平抑了过高的租售比，但仍为回落到合理底线。各行政区方面，六区的住宅租金继续全面上涨，其中，宝安区领涨全市，同比上涨21.4%，住宅租金为34元/平方米/月；盐田区同比上涨18.2%至18.2元/平方米/月；龙岗区同比上涨16.7%至28元/平方米/月；罗湖区、福田区、南山区同比上涨一成左右，住宅租金分别为48元/平方米/月、55元/平方米/月、49元/平方米/月。5、2011年1-12月深圳各行政区租金走势图根据深圳房地产信息网的监测，深圳的

55、住宅租金稳定中缓慢上行，1-4月为44元/平方米/月，5-8月涨至45元/平方米/月，9-11月再上升至46元/平方米/月，12月回落至44元/平方米/月。三、2011年新房二手房量价比较1、新房二手房价格比较由于新房的成交均价下降，而二手房的挂牌均价仍然上涨，导致2011年深圳市的新房和二手房价格出现倒挂态势，二手房的挂牌均价比新房成交均价高7.6%。各行政区方面，盐田区同样出现倒挂现象，二手房的挂牌均价比新房成交均价高9.2%；宝安区的二手房挂牌均价和新房成交均价基本持平；其余四区则是新房成交均价要高于二手房挂牌均价，其中，南山区的新房成交均价高出二手房挂牌均价41.3%，罗湖区高出约30

56、%，福田区高出约15%，龙岗区高出约10%。2、新房二手房成交量比较比较可见，2011年虽然二手楼市成交量大幅下滑，但二手房交易仍然是深圳楼市的主力，成交量是新房的2.3倍！其中，特区内二手房成交量是新房成交量的6.1倍，特区外二手房成交量是新房成交量的1.2倍。各行政区方面，罗湖和福田楼市以二手房为主，罗湖区二手房成交量是新房的32.4倍，福田区二手房成交量是新房的10.0倍，南山区二手房成交量是新房的3.1倍，盐田区二手房成交量是新房的1.5倍，关外两区二手房和新房成交量之比相对小些，宝安区二手房成交量是新房的1.3倍，龙岗区二手房成交量是新房的1.2倍。第四部分：商业市场一、一手商业1、

57、新增预售分析在持续的银根收紧、利率上调、限贷等各种调控政策的频密出台之下，开发商谨慎观望，商业供给量锐减，根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳市商业总预售面积27.2万，同比减少43.3%，商业总预售套数2387套，同比减少26.5%。2011年深圳商业预售量主要分布在龙岗、宝安两个区域，龙岗区商业预售面积.41，商业预售套数888套，宝安区商业预售面积72010.64，商业预售套数621套，两区商业预售量占全市总量的66%。除此之外，南山区商业预售面积38722.8，商业预售套数299套，福田区商业预售面积36753.85，商业预售套数543套，盐田区商业预售面积16317.88，商业

58、预售套数36套，罗湖区2011年度没有取得预售许可证的商业项目。个盘预售量方面，2011年度所有个盘的商业预售量均较小，绝大多数楼盘商业预售量在万以内，水榭春天、东晟时代是商业预售量超过2万的两个楼盘，水榭春天商业预售面积22468.54，商业预售套数67套，东晟时代商业预售面积24960.68，商业预售套数107套，桐林?城市广场、廊桥国际、田厦金牛广场、和亨城市广场、合正中央原著是商业预售量超过万的几个楼盘。2、一手商业成交分析2011年度，在多重的调控政策之下，住宅市场表现低迷，而商业地产凭借较好的投资价值和成长潜力深得市场游资的青睐，商铺成交活跃，成交量增幅明显。根据深圳房地产信息网的

59、监测，2011年度深圳市商业销售面积18.9万，同比增加24.3%，商业销售套数为2752套，同比增加57.0%，2011年深圳市商业成交以住宅项目的社区底商成交为主，少量都市综合体项目底商成交为辅。个盘表现方面，位于福田中心区的都市综合体项目世纪汇广场是商业地产的引领者，成交量逼近3万，为29649.11，是2011年度全市商业成交量最大的项目，位于宝安西乡的地铁上盖物业合正?汇一城有出色的表现，以28949.84的成交量居于年度商业成交量第二位，万科红、桐林城市广场、君汇新天、世纪新城销量不错，单盘商业成交量均超过万，依次为12935.65、11815.6、11150.89、10094.7

60、6。住宅市场限购、市场游资找寻出路、商业物业成长前景好，是2011年度商业地产取得热销的主要因素。附：2011年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10二、二手商业1、二手商业挂牌均价2011年深圳的二手商业挂牌均价表现坚挺，根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳的二手商业挂牌均价为55567元/平方米（1-12月加权均价，下同），较2010年（54130元/平方米）上涨2.7。所监测的五个区中除罗湖区外，其余四区的商业挂牌均价都有大幅的上涨，其中，宝安区同比大涨38%逼近52000元/平方米；福田区同比上涨2成多突破8万大关，达81780元/平方米；龙岗区同比上涨近18%至34349元/平方米；南

61、山区同比上涨近16%至77353元/平方米；罗湖区由于东门商圈的高价商业放盘量减少，导致全区的商业挂牌均价同比下跌2.1%，但仍然是全市商业挂牌均价最高的区域，为86187元/平方米。附：2011年1-12月深圳各行政区商业挂牌均价月走势图2、商业租金根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳的商业租金为204元/平方米/月，较2010年（210元/平方米/月）小幅下跌2.9，全市商业租金的下跌主要是由于结构性变动所致，即租金较低的宝安区和龙岗区的商业放租量占比由2010年38%增加至2011年的48%，增加10%的低租金商业导致全市的商业租金出现负增长。事实上，所监测的五个区的商业租金同比都

62、有不同幅度的上涨，罗湖区依然领涨，同比上涨15%，高达469元/平方米/月；宝安区同比上涨13.3%突破百元大关，为111元/平方米/月；龙岗区同比上涨近12%至94元/平方米/月；南山区同比上涨7.7%至223元/平方米/月；福田区同比上涨6.2%至273元/平方米/月。附：2011年1-12月深圳各行政区商业租金月走势图第五部分：写字楼市场一、一手写字楼1、新增预售分析2011年度深圳全市写字楼预售量较小，仅2个楼盘取得预售许可证，根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳市写字楼预售面积14.5万，同比减少7.6%，写字楼预售套数365套，同比减少51.7%。世纪汇广场、田厦金牛广场是取

63、得预售许可证的两个项目，位于福田中心区的世纪汇广场预售写字楼面积77219.52，预售写字楼套数40套，位于南山南头片区的田厦金牛广场预售写字楼面积67664.6，预售写字楼套数325套。2、一手写字楼成交分析由于2011年度深圳写字楼市场供给十分有限，故写字楼成交体量大幅减少。根据深圳房地产信息网的监测，2011年度深圳市写字楼物业成交面积6.38万，同比减少65.4%，写字楼物业成交套数255套，同比减少八成。个盘表现方面，位于福田中心区的东方新天地广场成交面积37294.23，是全市写字楼成交量最大的项目，振业国际商务中心成交17286.78，居于全市写字楼成交量第二位，鸿隆世纪广场、田

64、厦翡翠明珠处于尾盘销售，单盘成交量依次为4569.13、3734.03。附：2011年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10二、二手写字楼1、二手写字楼挂牌均价2011年深圳的写字楼挂牌均价先扬后抑，整体涨势强劲。根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳的写字楼挂牌高达33288元/平方米（1-12月加权均价，下同），较2010年（24709元/平方米）大涨34.7。所监测的三个行政区的写字楼挂牌均价同比均大涨30%以上，其中，福田区同比大涨35.7，写字楼挂牌均价突破3万大关，高达36235元/平方米；南山区同比大涨33.9，写字楼挂牌均价也突破3万大关，为30445元/平方米；罗湖区同比大涨32.4至21960元/平方米。附：2011年1-12月深圳各行政区写字楼挂牌均价月走势图2、写字楼租金2011年深圳写字楼的租金同步上涨，根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳的写字楼租金为突破百元大关，达113元/平方米/月，较2010年（93元/平方米