武汉市蔡甸片区控制性详细规划说明

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1、武汉市蔡甸片区控制性详细规划说明书第一章规划背景1.1. 城市概况武汉市位于江汉平原东部，长江中游与长江、汉水交汇处。东经113 41-115 05，北纬29 58 -31 22。东端在新洲区柳河乡将军山，西端为蔡甸区成功乡窑湾村，南端在江夏区湖泗乡刘均堡村，北端至黄陂区蔡店乡下段家田村。市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三镇组成，通称武汉三镇。周边与湖北省黄州、鄂州、大冶、咸宁、嘉鱼、洪湖、仙桃、汉川、孝感、大悟、红安、麻城等12个市、县接壤，形似一只自西向东的彩蝶。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越的中心位置，与邻省的长沙、郑州、洛阳、南昌、九江等大中城市相距600公里左右，与京、津、沪、穗

2、、渝、西安等特大城市均相距在1200公里左右。1.2. 规划范围概况蔡甸区位于武汉市西大门，地处长江和汉江夹角地带，京珠、沪蓉高速公路在此交汇。距武汉中心10公里，距汉口火车站、武汉港各 20公里，距天河机场30多公里。蔡甸资源丰富，南湖水质清纯，景点密布；环绕 6个街镇的沉湖水系，鱼肥水美，百鸟鸣栖，有天然珍稀湿地保护面积 150万亩；闻名遐迩的莲花湖穿布城关，形成“三 面荷花一面柳，满城春光半城湖”的亮丽风貌；境内的“江汉平原第一峰”九真山、佛教圣地嵩阳山，均被列为国家级森林公园。1.3.1蔡甸区城市总体规划蔡甸区城市总体规划将建始中心城区定义为武汉市域主中心区的重要城市，也是县域政治、经

3、济、文化中心，以发展富硒、铁矿石等特色矿产加工、旅游服务和物资集散为主的山地宜居城市，而蔡甸片区为建始中心城区发展的两组团其中之一，蔡甸片区用地功能结构为“一站、一心、两区”：“一站”是指武汉火车站；“一心”是指围绕火车站站前广场、汽车站和停车场布置的商业金融用地、市政用地以及其他公共设施用地，形成小垭门组团的中心；“两区”是指北部的居住小区和南部的物流园区。第二章区位分析2.1. 宏观区位分析武汉市是湖北省重点的发展城市，在重大项目建设上得到国家更多的优惠条件及政策支持。随着全球经济一体化时代的到来和国家开发中西部地区战略的实施，市场 经济的发展会有更多的的机遇，城市间区域经济相互依赖的程度

4、将大大提高，市场运行模式将发生根本性的转变，由此增加了城市经济社会发展前景的不确定性，城市建 设需要更加强调城市在区域发展环境中自身的地位和作用，从宏观环境层面为武汉市未来的进一步加快发展提供着良好的外部发展条件。23微观区位分析蔡甸片区位于武汉市中心城区南部，距离中心城区约5公里，是武汉市几大工业园之一，也是三大工业园区中最靠近火车站的园区，规划面积约4平方公里。东北部下坝片区产业定位为农产品加工、绿色食品加工、轻工、电子、电器、新型建材及生物科技；西部广润河片区产业定位为建材、包装等产业；武昌（火车站片区）定位为 物流仓储以及相关的配套产业。三片区发挥各自特色，形成功能互补、相互促进的产业

5、发展格局。第三章现状分析3.1. 自然环境条件规划区内多为山地和农田，地形变化较大，最高点高程为 752.6米，最低点为609.13米，高差为143.47米，高差较大。现状地形坡度变化较大，西北部山体坡度较 大，东部以及地块内客运站北部较为平坦。整个规划区工程地质条件较好，除部分较陡的山体外，均为适宜建设用地。3.2. 社会经济环境与文化3.2.1 人口规模规划区内主要包括新洲、阳逻和蔡甸三个行政村，总人口约几十万人，主要为农村居民。3.2.2 农业“十五”以来，武汉市农业及农村经济稳步发展，产业结构调整进一步加快，以烟草、畜牧、魔芋为主的三大产业成为农村经济的主要来源，农业生产条件和环境明

6、显改善。3.2.3 工业全市工业规模稳步增加，基本形成以电力、煤炭、食品建材、化工为支柱的工业体系，工业生产积极向好324农业铁路经济宜万铁路及武昌火车站的建设将促进武汉市农产品流通范围的扩大和输出量的增加，同时也将带动农产品加工、物流仓储等关联产业的发展；将加快农村商品经济的 发展，促进农村由传统经济向近代经济的转型，增加农民收入，促进地区农村经济的发展。3.3用地适用性分析3.3.1评价原则对本规划片区用地的适用性评定，是在调查分析武汉市自然环境条件的基础上，根据用地的自然条件和人为的影响，以及修建的要求等进行的全面的综合分析，最后 确定蔡甸片区规划区范围内的用地是否符合规划建设的要求和适

7、用程度。结合武汉市蔡甸片区的实际情况，地形特征是评价本规划片区的主要评价因素。对于现状地势较为平坦的地块，可作为开发建设用地；对于地势较陡的山体应予以保护，丰富片区的生态环境；对于地势较缓的山地可结合周边地形进行土地平整和 改造。3.3.2场地特征及分类本规划区内场地的主要特征为场地坡度变化不大。结合实际情况，按地形的坡度分级标准，可将规划区内的用地分为平坦场地和坡地场地。平坦场地是指0%3%的平坡地和3%10%的缓坡地，其地势较平坦而开阔，建筑物布置比较自由，可以取得日照朝向和较好的景观视野，道路布置也可以采用理想的布置形式，土方量一般不 大。当坡度平缓时，场地排水有一定难度。坡地场地指的是

8、10%25%的中坡地、25%50%的陡坡地和50%100%的急坡地，其地形起伏高差较大，山势变化无常，建筑物布置受到限制，道路布置也受到限制，需要处理高差，土方量较大，支挡构筑物较多。3.4场地建设建议3.4.1适宜建设场地用地的自然环境条件较好，能适应各项城市设施的建设需要，一般不需要或只需稍加工措施即可用于建设的用地。建议可作为开发建设用地。3.4.2 一般建筑场地综合条件如地质、地形等条件一般的用地，对城市设施或工程项目的部分有一定限制。建议可结合周边地形进行土地平整和改造。3.4.3不宜建筑场地此类用地综合条件很差，必须付以特殊工程技术措施后才能用于建设的用地。另外建议对部分地势较陡的

9、山体予以保留和保护，丰富其生态环境3.5现状土地利用状况规划区内主要用地为居住用地、耕地、林地以及火车站施工地。3.5.1居住用地居住用地集中和分散相结合，集中在高速公路连接线两侧以及新建移民大道两侧，此外还有少量居民点分散布置。居住用地总面积为58.72公顷，占总用地面积的14.25%。3.5.2公共服务设施用地公共设施用地面积为0.4公顷，只占总用地面积的0.1%，主要服务于当地村民。3.5.3工业用地现状工业三处，位于东部，包括小纸厂和沥青厂，为三类工业，用地面积为1.14公顷，占总用地面积的0.28%，规模较小。3.5.4仓储用地现状仓储用地位于铁路站场两侧，为堆场用地，面积0.37公

10、顷，占总用地面积的0.09%。3.5.5对外交通用地对外交通用地为在建铁路线，用地面积为5.39公顷，占总用地面积的1.31%。3.5.6道路广场用地道路用地主要为高速公路连接线、新建移民大道以及村道，总用地面积为 11.17公顷，占总用地面积的2.71%。3.5.7市政公用设施用地市政公用设施用地面积为1.47公顷，占总用地面积的0.36%。包括位于片区中心的变电站和高速公路连接线东侧的倒渣场。3.5.8绿地现状绿地位于地块东部，高速连接线与省道交汇处，面积为0.27公顷，占总用地面积的0.07%。3.5.9水域和其它非城市建设用地现状用地存在的主要问题：现状用地结构不合理，公共服务设施用地

11、不足，道路用地不足，功能配套不完善，服务半径不合理，不能满足本规划区未来发展需要。解决策略：依托火车站的建设，本片区未来用地将以物流仓储为主，规划要完善居住、商业金融、行政办公、教育科研等配套设施用地。3.6现状建筑分析361现状建筑高度现状建筑主要为村民住宅，以1-2层为主，高度为3.6-7.2米；移民大道两侧新建建筑为 3-4层，建筑高度为10.8-14.4米；整体建筑高度较低。规划可考虑实际发 展需要，根据不同的使用功能，增加土地的开发强度，增加建筑高度和容积率，合理开发和利用土地，形成层次丰富的城市景观。3.6.2现状建筑质量规划区内现状建筑多为农村住宅，根据建筑的年代、结构和形态可分

12、为四类：一类建筑主要为砖混结构，多为两层及以上建筑，房龄较短，主体结构完好，建筑质量 较好，规划建议保留。二类建筑主要为砖石结构，房龄较长，建筑形式简单，结构较为完好，建筑质量较为一般，可按建设需要进行改建或拆除改迁。三类建筑为在建建 筑，包括在建的民房、火车站、厂房等。四类建筑为牲畜棚屋、废弃民房、临时搭建房屋，建筑破损较为严重，质量差，可以进行拆除。第四章规划总则4.1规划依据1、中华人民共和国城乡规划法2、城市规划编制办法(建设部建规146号文)3、 城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137-90)4、村镇规划标准(GB50188-935、湖北省控制性详细规划编制技术规定6、 城市道

13、路交通规划设计规范(GB50220-95) 7、工程建设强制性条文&湖北省建始县城市总体规划 2006-2020 9、2009年规划区新测量地形图以及相关政府部门提供的基础资料4.2规划原则4.2.1可持续发展原则规划充分考虑地形地貌和自然环境，以总体规划为依据，坚持可持续发展原则，统一规划，促进社会、经济、环境的协调发展。4.2.2生态优先原则规划注重对自然山体的保护，把环境保护和生态建设放在优先考虑的位置。 产业发展定位为环保型产业，如农产品加工业及物流仓储业， 避免工业发展对环境的污染4.2.3因地制宜原则规划充分利用山区地形地貌，用地划分和道路走向充分考虑地形的变化，根据地形划分台地，

14、减少土方量和工程量，节约资源和建设成本。4.2.4精明增长原则综合利用土地，注重功能的兼容性，坚持保护耕地基本农田，集约利用土地，根据土地利用开发的时序规律来进行用地布局。4.2.5可实施性原则适应动态滚动的分期、分片开发需求；合理布局，提高规划的管理可操作性。4.3规划编制重点火车站片区是城市的交通枢纽、商业副中心、物流中心和景观优美的对外门户。本规划合理组织火车站及周边地区的人流、物流和车流，配套完善基础设施，构筑一个环境优美、设施齐全、功能完善的新镇中心。针对规划区现状条件和未来发展需要，本次规划编制重点为：（1）结合火车站建设进行规划控制，促进经济发展。（2）完善配套设施，构建功能完善

15、的工业园区。（3）塑造对外门户景观。第五章规划目标与策略5.1规划目标5.1.1经济目标一一依托火车站建设，带动片区经济发展重点发展物流仓储以及相关的农产品加工业、商贸服务等产业，实现产业发展与自然和谐，促进片区经济的健康、和谐发展5.1.2社会发展目标一一营造安居乐业、和谐健康的山地居住社区完善基础设施的建设，改善生活和居住条件，提升地区生活水平。促进社会结构的变化，实现山区居民和谐向上、安居乐业。5.1.3环境发展目标一一保护山体资源，打造与山体景观紧密结合的空间环境规划区自然环境优美，应充分利用现有的自然山体资源，打造经济、社会、自然和谐发展的空间环境。5.2功能定位依托客运站和货运站的

16、建设带来的人流、物流和信息流，发展成为以仓储物流业为依托，商贸繁荣、配套完善的城市新区。5.3规划区规模规划区的总用地面积为100公顷.5.4规划年限本次控制性详细规划控制年限为五年，即从2011年-2015年。第六章规划布局6.用地规划结构规划总体布局结构为：“一心一带三组团”第七章公共服务设施及公用设施规划7.1公共服务设施规划公共服务设施是城市功能的重要组成部分，指为人民生活直接提供社会性公共服务的设施，也间接为生产力系统运行提供条件。公共服务设施按其使用性质分为行政 管理、教育机构、文体科技、医疗保健、商业金融和集贸市场六类。蔡甸片区公共服务设施严重不足，已经不能满足片区居民日益增长的

17、需求。同时，火车站的建设带来大量人流、物流和信息流，对公共服务设施的建设提出更高的要 求。7.2公用设施规划本规划中的公用设施规划主要是在公共服务设施所涉及内容的基础上进行补充，为蔡甸片区提供环境卫生设施，其中包括公共厕所以及垃圾转运站的规划布局。公共 厕所以及垃圾转运站都是公共建筑的一部分，主要为居民和行人提供服务。第八章绿化景观规划8.1规划原则8.1.1依托火车站站场以及便利的对外交通，注重主要道路两侧视觉景观效果，提升片区的对外形象。8.1.2充分利用保留的自然山体以及层次丰富的山区景观，塑造有特色的山区产业景观。8.2绿化景观结构片区规划绿化景观结构为“一带两轴多节点”。“一带”是指

18、沿高速公路连接线两侧的工业仓储景观带。“两轴”是铁路线北部的中心景观轴和南部的产业景观轴门户景观节点一一北部商业金融中心一一客运站前广场及标志性客运站楼构成了中心景观轴；货运站场一一物流仓储中心形成产业景观轴线。“多节点”包括门户景观节点、商业金融中心节点、产业景观节点和两大标志性建筑。其中高速公路连接线与移民大道、规划的进站大道交叉口形成片区的门户景观 节点，是本片区对外的主要形象节点；商业金融节点是客运站场北部的商业金融和行政办公区，形成人文景观节点；南部物流仓储区形成产业景观节点；客运站场和货运站场为两大标志性建筑。另外，保留的山体形成自然的山体景观，结合地形与风向，形成景观视廊。9.3

19、绿化控制931山体绿化：充分利用小垭门位于山区的环境特征，保护山体林地继续大力绿化山体保持其生态屏障作用及天然氧吧的生态作用，应充分发挥山林对环境的绿化美化 作用，创造独特的山林景观，保持其生态屏障作用。9.3.2道路绿化：规划区内主要道路种植行道树，在人行道、非机动车道和机动车道之间设置绿化带，丰富道路景观。行道树树种选择以乡土树种为宜，突显地方景观特 色。9.3.3防护绿化：在安吉高速两侧各控制15米的绿化防护带；在高压线两侧各控制10米的绿化防护带；工业区、仓储区与居住区间规划绿化防护带，一方面起到分隔保护环境的作用，另一方面起到美化环境的作用。9.3.4庭院绿化：在地块内部结合道路与开

20、放空间规划庭院绿化，树种应乔、灌、花卉相结合；并根据实际需要配置座椅、硬地等休息场所。9.4景观大道规划的进站大道为景观大道，是整个片区的主要对外形象道路，应严格控制道路两侧的建筑高度、建筑风格和建筑色彩，通过景观大道提升对外形象。第十章防灾工程规划10.1消防规划10.1.1消防规划的内容（1）在本规划中，主要是对工厂、仓库、加油站等项目或设施，严格按照国家有关防火间距规定进行控制。（2）保证消防通道的畅通，为迅速灭火创造条件（3）合理设置消防设施10.2防灾避灾规划为了应对突发事件如地震等，在300-500米的服务半径内，应利用广场、绿地等空旷场地作为震灾发生时的临时救护场地和灾民的暂时栖身之所。设置合理的避灾逃 生线路和救灾线路，有便利的、自由出入的道路，居民点内至少应有两个对外联系通道。10.3地质灾害的预防通过用地适用性评价，合理进行建筑选址，避免在灾害易发地段进行选址。并在较陡峭的山坡、易滑坡地段及易颠簸地段设置加固措施。11