房地产行业基础知识三百条概要

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1、1、土地用途包括哪些种类？答:土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用 地、养殖水 面等;建设用地是指建造建筑物、 构筑物的土地，包括城乡住宅和公共 设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、 旅游用地、军事设施用地等；未利用 地是指农用地和建设用地以外的土 地。2、如何了解土地来源及性质？答:对已办理房地产登记的，可以从房地产证中了解;对未办理房地产登记 手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。3、什么是集体土地？答:集体土地是指农村集体所有的土地。4、有哪些用地属于集体土地？答:根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定 ：农村和城

2、市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山, 属于农民集体所有。5、对集体土地使用权有哪些规定？答:根据中华人民共和国土地管理法 的规定，农民集体所有的土地的使用权 不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是,符合土地利用总体规划并依法取 得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据深圳经济特区土地使用权出让条例的规定 ，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权深圳市土地征用与收回条例 还规定,违反该条例的规定，擅自与农村集体 经济组织 或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非

3、法取得的 集体所有的土地上 进行开发建设的，以非法转让土地论处。6什么是行政划拨用地？答:土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补 偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用 者使用的行为。特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并 办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外,土地使用者通过除出让土 地使用权以外的其他方式依 法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。7、什么是合作建房？答:合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地 产的房地产开发形式。8、对合作建房有哪些规定？答:对一方提

4、供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权 分成的合作建房视为房地产转让。在 2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批 合作建房。对 已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交 易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、 历史用地、协议用 地土地使用权的单位需寻找合作方 的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进 行审核,并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻 找合作方。根据深圳市土地交易市场管理规定和 深府200194号”文的有关规定，原 农村征 地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10%,可

5、以 合作建房。9、什么是土地使用权出让？答:土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土 地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权 出让金的行为。10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少 ？答:根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定:（一居住用地七十年；（二工业用地五十年；（三教育、 科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四商业、旅游、娱乐用地四十年；（五综 合或者其他用地五十年。另外,加油站、加气站用地为二十年。11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？答:根据深圳经济

6、特区土地使用权出让条例第十五条的规定 ，土地使用权出 让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的房地产证前 ，可以占有和使 用该宗土地，但不得处分。12、土地使用权出让合同包括哪些内容？答:根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十七条的规定，出让合同应具备以下主要条款:（一双方当事人的姓名或者名称、 地址；（二出让土地使用权的宗 地号、面积；（三土地使用年期及起止时间；（四土地使用权出让金的数额、币种、 交付方式及时间；（五交付土地的时间；（六规划、市政设计要点；（七项目竣工提交 验收时间；（八市政设施配套建 设义务；（九使用相邻土地和道路的限制；（十建设附 属、附加设施的项目及义务；（十一

7、违约责任；（十二当事人认为必要的其他条款。 出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？答:一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件 开发、利用土地对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。 土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让 金标准,并按有关 规定办理变更登记。14、土地使用权的出让方式有哪些？答:土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。15、什么是拍卖出让土地使用权？答:拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权 的拍

8、卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的 行为。16、什么是招标出让土地使用权？答:招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标 人投标,经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行 ？答:根据深圳经济特区土地使用权出让条例和深圳经济特区土地使用权 招标拍卖 规定，凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。18、什么是协议出让土地使用权？答:协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地 的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的 行为

9、。19、哪些土地使用权出让可采取协议方式？答:根据 深府200194号”文的规定，协议方式出让土地使用权仅限于以下范 围:（一工业用地（特区内限高新技术项目用地；（二市、区政府建设的社会微利商品 房用地和全 成本微利商品房用地；（三市、区财政全额投资的机关、文化、教育、 卫生、体育、科研 和市政设施用地等公益性、非营利性用地；（四军事用地。20、 哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？答:根据 深府200194号”文的规定，下列用地也可以采取协议出让方式出让土 地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：（一属特区急需或 特别鼓 励发展的项目用地；（二市政府以土地入股

10、合作的项目用地。21、 对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房 地产，如何进入市场？答:根据 深府200194号”文的规定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土 地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。在 该规定实施之 日（即2001年7月6日起一年内补交的,按下列办法办理:（一补交地 价的标准：1.市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。 2. 市、区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业用途免 予补交。（二自办理手续之日起按 相应房地产用途，重新开始计算土地使用年期。 （三原安居房进入市场补交地

11、价的标准，按市政府有关规定执行。（四上述房地产补 交地价后，发（换红皮房地产证，可以进入 市场。（五上述规定不适用已签订土地使用 权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地使用权受让单位。（六在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现 行市场地价标准足额补交，但原 福利、微利商品房除外。（七对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理有 特别规定的，按特别规定执行。22、什么是土地的挂牌交易？答:土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告 并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不 少于30日。公告期限届满，

12、按照以下规定确定能否成交:（一若在规定期限内只有一 个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二在规 定期限内有 二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报 价相同的，由在先报 价者获得；（三若在规定期限内没有申请人，或者只有一个申请 人但报价低于最低交易价或 不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新 委托交易中心交易。报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由 交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于 应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。23、有哪些土地交

13、易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公 开进行？答:根据深圳市土地交易市场管理规定的规定，下列土地交易（包括分割 转让应 在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行 ：（一经营性项目用地 （包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等的土地使用权出让；（二以协议 地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、 功能,转让土地使用权的，依法收回 土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；（三依出让方式取得土地使用权，已签订 出让合同，交清市场地价后 进行的土地使用权转让；（四减免地价或交纳协议地价的 土地使用权转让；（五合作建房，但农村征地返还用地除外；（六已建建筑物的出让用 地、行

14、政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经 政府批准组织改造的，选择改造单位的；（七已建建筑物的出让用地、 行政划拨用地 和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划 前提下，土地使用者选择转让他 人改造或与他人合作改造的；（八为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、 构造物、附着物转让；（九人民法院、执法机关裁定、决定处分 的土地使用权及地 上建筑物、构造物、附着物转让；（十法律、法规允许的集体所有的建 设用地使用 权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。24、在哪些情形下，土地使用权终止？答:根据深圳经济特区土地使用权出让条例，有下列情形之一的，土地使用

15、 权终止:（一出让合同规定的年期届满；（二土地灭失；（三土地使用者死亡而无合法 承继人；（四人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或 决定生效；（五用地单位 迁移或者被依法注销的；（六市政府根据社会公共利益的需 要,提前收回土地使用权的；（七法律、法规规定的其他情形。25、在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续 ？答:根据深圳市土地交易市场管理规定的规定，凡有下列情形之一的，不予办 理产权手续：（一违反本规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；（二须公开 交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的；（三投标人或竞 买人互相串通压价的；（四法律、法规规定属

16、于交易无效的其他情形。属于前款第（一、（二项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给 予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。26、有哪些土地批文或权属证明无效？答:深圳市土地管理部门是深圳市土地使用权出让的主管部门，统一对全市土地 使用权进行出让和对出让的土地进行统一管理，其他任何单位不得出让土地使用 权。擅自出让土地使用权的，出让合同无效。无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限 非法批准 占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反 法律规定的程序批 准占用、征用土地的，其批准文件无效。凡未取得或擅自变更建设用地规划许可

17、证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。27、如何了解地价是否交清？答:对已办理房地产登记手续，并领取房地产证的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交 清证明;对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。28、未交清地价的房地产是如何处理的？答:根据深圳经济特区土地使用权出让条例的规定 ，土地使用者未按出让合 同规定 的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金 应缴交部分万分 之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门可以解除 出让合同，收回土地使用权。土地使用权只支付定金或保证金的，

18、不予退还。土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。土地管 理部门扣 除土地开发与市政配套设施金总额 20%的违约金,余额予以退还，已兴建 的建筑物、附着 物无偿收归政府所有。29、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权？答:根据深圳市土地使用与收回条例的规定，有下列情形之一的，主管部门或 派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物:（一出让合同规定的 年期届满的；（二土地使用者死亡而无合法承继人的；（三人民法院或主管部门依法作 出的已经发生 法律效力的没收土地的判决、裁定或决定；（四法律、法规规定的其 他情形。30、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出

19、让的土地使用权 ？答:根据深圳市土地使用与收回条例的规定，有下列情形之一的，主管部门在 年期届满前可以收回有偿出让的土地：（一公共利益需要的；（二公路、铁路、机场等 经核准报废的；（三用地单位迁移或被依法撤销的；（四实施城市规划而进行旧城区 改建需要的。31、什么是违法建筑？答:违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临 时建设 工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。32、哪些属于违法建筑？答:根据深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定的 规定,违法建筑包括：（一占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的 建筑；（二不按批准的设计图纸施工的建

20、筑；（三擅自改建、加建的建筑；（四农村经济 组织的非农建 设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民 委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五农村经济组织的非 农业用地或村民自用宅基地违 反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；（六擅自 改变工业厂房、住宅和其他建筑物使 用功能的建筑；（七逾期未拆除的临时建筑；（八 违反法律、法规有关规定的其他建筑。33、什么是历史遗留违法私房？答:历史遗留违法私房，是指深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑 的决定公布实施以前，即1999年3月5日以前违反法律、法规所建的下 列私房：（一原村民非法占用国家所有的土地或

21、者原农村用地红线外其他土地新建、 改建、扩建的私房；（二原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新 建、改建、扩建的私房；（三原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建 的私房；（四原村民违反一户一栋原则 所建的私房；（五非原村民未经县级以上人民政 府批准单独或合作兴建的私房。34、哪些违法私房不予确认产权?答:根据深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定的规定，下列违法私 房不予确认产权：（一占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其 他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；（二占用农业保护区用地的；（三占用一 级水源保护区 用地的；（四非法占用国家所有的土地或者原农

22、村用地红线外其他土 地的。35、什么是历史遗留生产经营性违法建筑？答:历史遗留生产经营性违法建筑，是指深圳市人民代表大会常务委员会关 于坚决查 处违法建筑的决定公布实施以前，即1999年3月5日以前违反规划、土 地等有关法律、法规的规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设工程规划许 可证,非法占用土地兴建 的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。36、哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权 ?答:根据深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定的规定,下列违 法建筑不予确认产权：（一占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下 管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施

23、的；（二占用农业保护区用地 的；（三占用一级 水源保护区用地的；（四非法占用国家所有的土地或者原农村用地红 线外其他土地的。37、什么情况下,需缴纳土地使用费？答:使用特区范围内土地的单位和个人，都必须依据 深圳经济特区土地使用 费征收办法的规定缴纳土地使用费，但该办法规定免缴的除外。同时,在土地使用权出让合同书中还约定：乙方在使用土地期间，未按合同约定 支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，并未按合同规定缴纳土地使 用费的，甲方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、 建筑许可、销（预售许可 及其他相关手续或采取其他限制性措施。38、土地使用费缴纳人是如何确定的？答:根据深圳经济特区

24、土地使用费征收办法的规定，使用土地的单位和个人 是土地使用费的缴纳人。但:（一以土地投资入股与他方兴办合资、合作或联营企业的,合资、合作或联营企业为缴费人，但经批准的合营合同另有约定的按合同办理 土地权属没有转 移的,提供土地的一方为缴费人；土地使用权转让的，受让方为缴费 人；（二租赁房屋的,房屋所有人为缴费人；（三经营土地开发的，在土地使用权转让前，经营开发单位 为缴费人，土地使用权转让的，受让方为缴费人；（四农村工商用地和宅基地，以工商企 业、宅基地使用人为缴费人；（五共有的土地，以房地产证登记的权利人为缴费 人。39、土地使用费的征收标准如何？答:土地使用费依据土地等级和类别，按深圳经济

25、特区甲种土地使用费征收标 准或深圳经济特区乙种土地使用费征收标准计征；如属临时用地的，按深 圳经济特区临时（短期地租标准计征。40、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？答:根据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定,下列用地暂免缴纳土地使用费：（一国家机关、人民团体、 部队以及个人使用的非营利性用地；（二由国家 财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地；（三公园、名胜古迹、宗教寺庙 的非营利性用地；（四市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地 （五农村直接用于 农、林、牧、渔业的生产用地；（六按国家法律、法规和规章规定 免缴土地使用费的其他 用地。41、有哪些用地免缴或减收土地使用费？

26、答:根据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定，下列用地免缴或减收土 地使用 费：（一新开工的基建工程，自土地使用合同书生效之日起至土地使用 合同书规 定的竣工日期止，减半计征土地使用费。 由于特殊原因不能按期竣工的 经主管部门批准可以适当延长优惠期，但延长的时间最多不能超过一年；（二经深圳 市科学技术委员会审定的技术先进项目，减半缴纳土地使用费五年；（三华侨、港、 澳、台同胞捐资兴办的企 业用地或项目用地，免缴土地使用费三年，三年后减半缴纳 土地使用费两年；（四企业用自筹资金填海增辟的土地，从土地使用合同书生效 之日起，免缴土地使用费五至十年；（五因不可抗力或其他特殊情况，确实无法缴纳土 地使

27、用费的，经批准可以缓缴或减免土 地使用费；（六按国家法律、法规和规章规定 可以减收土地使用费的其他用地。42、如何办理土地使用费缴纳手续？答:土地权属变更的，新的土地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十 日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请 ；改变土地使用用途的，应自 批准之日起 三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。43、如何办理建设用地规划许可证 ？答:以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的，建设单位凭土地使用权出让合 同书领取建设用地规划许可证。以协议出让方式获得国有土地使用权的，建设单位必须在签订土地使用权出让 合同书之前，向市规划主管部门或其派出机构领取建设用地

28、规划许可证。市规划主管部门或派出机构按照相应的城市规划，审定建设用地的相关规划设计指标， 提出城市规划设计要求，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后 90日内，未能签订土地使用权出让 合同书又未申请延期的，建设用地规划许可证自行失效。44、在取得建设用地规划许可证后，是否可以变更地块规划内容？答:建设单位取得建设用地规划许可证后两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的,市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审 批。获得批准的，市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发 建设用地规 划许可证，收回原建设用地规划许可证，并办理相应的用地手续；不批准的，由

29、 市规划主管部门或 其派出机构书面答复申请单位。45、建设工程规划许可证包括哪些内容 ？答：建设工程规划许可证包括下列内容:（1许可证编号；（2发证机关名称和 发证日期；（3用地单位；（4用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性 质、栋数、层数、结构类型；（5计容积率面积及各分类面积；（6附件包括总平面 图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。46、什么情况下不予核发建设工程规划许可证答:根据深圳市城市规划条例 的规定,下列情况不予核发 建设工程规划 许可证：（一不符合城市规划要求或未按政府主管部门对各阶段审查意见作出设 计修改的；（二设计单位资质与资格不符合有关行业管理规定的；（三设

30、计文件不符 合国家、省、市有关专 业技术规范和规程的。47、在哪些情况下，需重新办理建设工程规划许可证 ？答:当工程因以下情况确需修改的，应重新办理建设工程规划许可证：（一涉 及建筑物位置、立面、层数、平面、 使用功能、建筑结构的；（二市政工程中涉及 规模、等级、走向、工艺设计、立面、平面、结构、功能及设备的容量、造型有 较大变化的。48、对已建成的建筑需改变使用性质时，是否需要申请核发建筑工程规划许 可证？答:已建成的建筑确需改变使用性质的，须经城市规划主管部门批准，签订土 地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后，持设计文件等，向市规划主管部门申 请核发建设工程规划许可证或建筑工程装饰、装

31、修许可文件。涉及有关专业 管理部门审批的，还应取得 有关部门的审核意见。49、对未取得建设工程规划许可证的建设项目，主管部门可以采取什么处 罚措施？答:未取得建设用地规划许可证或建筑工程规划许可证进行建设的，市规划 主管部门可以依照深圳经济特区规划土地监察条例采取查封，扣押等行政强制 措施。50、购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计？答:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开 发企业不得擅自变更规划、设计。深圳经济特区房地产转让条例 规定,已预售的房地产在建筑工程施工过程 中,对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的，应征得全体受让人五分之四以上的

32、同意。商品房销售管理办法（建设部88号令还规定，经规划部门批准的 规划变更、设计 单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当 事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日 起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通 知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房 价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买 受人退房的，由房地产开 发企业承担违约责任。51、建设工程竣工后，是否必须取得规划验收许可证？答:建设工程

33、竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申 请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予核发规划验收许可证，不予办理房 地产权登记，不得投入使用。52、什么情况下不予核发规划验收许可证 ？答:根据深圳市城市规划条例 的规定,有下列情形之一的，不予进行规划验 收:（一擅自变更建筑设计（包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、 建筑结构、设备 的容量的；（二未拆除原建设工程规划许可证 标明应拆除的 建筑物或构筑物的；（三未拆除用地范围内的临时设施，未完成其配套工程的；（四其 他不符合建设工程规划许 可证要求的。53、 对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的？答:成片

34、开发的住宅区、 工业区在进行单体建筑工程的规划验收后，还应进行 小区规划 验收。小区建设分期分批进行时，其配套工程应按计划同步完成。未完成时,同期的其他项 目不予规划验收。54、对住宅区内的公用设施、设备、场所（地的使用有哪些规定？答:根据深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细节的规定，凡经市政 府规划部门批准的为住宅区居民提供配套服务的公用设施、 设备和场所（地,未经 规划部门批准，一律不得挪作他用。55、某物业加建两层，发展商说 一边报建，一边加建”这样做可以吗？产权有保 证吗？答:不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原建筑工程规划许可证进行变更或备注并领取施工许可证后，方可施工

35、。如未履行以上手续，将 会被认定为违法建 筑。因此，其产权没有保证。56、什么是套内使用面积系数？答:当房屋按套（单元计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面 积加按规定应分摊的公用面积的比率（。57、什么是建筑覆盖率（建筑密度？答:建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（。58、什么是建筑容积率？答:在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积 的比率（%。59、什么是绿地率？答:在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。60、什么是绿化覆盖率？答:在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面

36、积之和与建设用地面积的比率（%。b开发与建设/b68、什么是商品房现售？答:商品房61、设立房地产开发企业须具备哪些条件 ？答:设立房地产开发企业，须具备下列条件:（一注册资本不得少于人民币一千万 元；（二有四名以上持有专业证书的房地产、 建筑工程专业的专职技术人员，两名以 上持有专业证书的专职会计人员；（三有按市场价格取得的土地使用权；（四有自己的 名称、组织 机构和固定的经营场所；（五法律、法规规定的其他条件。增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一、（二、（三、（五项规定 的条件。工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续 对不符合本 条例规定条件的，不予登记

37、。62、如何申请领取房地产开发企业资质证书 ？答:房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取房地产开发企业资质证书，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发 房地产开发企业资质证书。房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示房地产开发企业资 质证书。主管部门对房地产开发企业资质证书实行年度审核制度。63、什么是商品房预售？答:商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人 并由买受人支付定金或者房价款的行为。64、房地产预售许可证包含哪些内容？答：房地产预售许可证包括下列内容：（一预售许可证编号；（二发展商名称； （三项目名称；（四项目坐

38、落地点；（五土地使用权出让合同书号、地块编号；（六房 地产证编号、栋数；（七批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、 间数；（八发证机关、有效期；（九附注内容等。65、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？答:七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资 总额的三分之二以上层数。66、商品房预售需要具备哪些条件？答:商品房预售需具备以下条件：（一预售人已取得房地产开发资质证书、营业执 照；（二按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书； （三持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全 监督手续；（四

39、已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五七层以下的达到主体工程封 顶;七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数 ；（六已在项 目所在地商业 银行开设商品房预售款专用账户；（七法律、法规规定的其他条件。67、是否可以认购内部认购时期的房地产 ？答:根据深圳经济特区房地产转让条例的规定，房地产预售须经主管机关批 准并获得房地产预售许可证后，才能预售。所谓内部认购，实际上是发展商逃避 主管部门的管 理,在取得房地产预售许可证前的一种非法行为，其行为不受法律 保护，是无效的。因 此不能认购内部认购时期的房地产。现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出 售给买受人,并由买受人支

40、付房价款的行为。69、房地产现售需要具备哪些条件？答:（一现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发 企业资质证书；（二取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三持有建设工 程规划许可证 和施工许可证；（四已通过竣工验收；（五拆迁安置已经落实；（六供 水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础 设施和公共设施具备交付使用条件或 者已确定施工进度和交付日期；（七物业管理 方案已经落实。70、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？答:凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得 发布其广告:（一未取得商品房预售许可证的预售商

41、品房；（二在未依法取得国有土 地使用权的土地上开发建设的房屋；（三违章建设的房屋；（四司法机关和行政机关依 法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五权属有争议的房屋； （六法律、法规规 定禁止不得出售的其他房屋。71、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？答:房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告 ，应向广告经营与发 布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：（一营业执照；（二房地产开发企业资 质证书；（三预售的,应提交房地产预售许可证。现售的,应提交房地产 证。72、房地产销售广告应当包括哪些内容？答:房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内

42、容：（一楼宇地点、竣工交 付时间、售价等；（二预售的,应有房地产开发企业资质证书 证号、房地产 预售许可证证号；（三现售的，应有房地产开发企业资质证书证号、 房地产 证证号。广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产 销售广告。73、在房地产广告中，不得包含哪些内容？答:房地产广告不得含有风水、 占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明， 不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容 ，不得 含有升值或者投 资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出 现售后包租或变相售后包租的内容。74、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？答:预

43、售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现 有交通 干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位 置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、 设备、竣工交付使用时间 等应当真实、准确、清楚。75、对未取得商品房预售许可证而刊登房地产广告的 ，开发商应承担什么 责任？答:对未取得商品房预售许可证而以 内部认购”、内部认订”、内部登记” 等方法刊登广告的，建设、房管和工商部门要加强检查监督，及时查处。76、在刊登房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？答:房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的

44、 有效期限。预售商品房按套（单元出售的，价格以套内面积计算；整栋出售的，以该栋 房屋建筑面 积计算房价。销售已建成的商品房以及二、 三级市场的各类房屋交易 广告中要注明交易总价。77、发展商发布虚假房地产广告时，应承担什么责任？答:对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告 经营者、发布者，建设、房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒 体曝光,给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。 工商部门可责令广告发布者停止发布，并依照有关规定给予处罚。78、对房地产广告中所承诺的内容，购房人是否有权要求在购房合同中约定 ？答:房地产开发企业、房地产中介服务机

45、构发布的商品房销售广告和宣传资料 所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。79、对房地产广告中的各种排名、奖励等内容，有哪些规定？答:预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或省示范工程等称号的，必须符合国家有关法律、法规的规定，并明示评奖机关、奖励种类、有效年份。对列入 实施计划但未经验收获得奖励称号的，不得使用该称号。80、发展商销售商品房有哪些方式？答:房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售 商品房。81、发展商不得采取哪些方式销售商品房 ？答:房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房 ；不 得采取售后包租或者变相售后包租的方式销

46、售未竣工商品房。 商品住宅按套销售， 不得分割拆零销售。82、销售代理委托书包含哪些内容？答:由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。83、在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？答：（一开发资质和营业执照；（二商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立 面图；（三项目开发进度和竣工交付使用时间；（四项目及其配套设施的平面示意图（五商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；（六预售 商品房的价格和付款办法；（七商品房预售的专用账户；（八物业管理事项；（九法律、 法规规定的其他事项。在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应

47、当向买受人明示 商品房销 售管理办法和商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还必须明示城市 商品房预售管理办法。84、发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄 ？答:在新版深圳市房地产卖买合同（预售中已约定，卖方应向买方提供查 阅、复印、摘抄以下文件的便利：（一卖方与深圳市规划与国土资源局签订的深地合 字（号土地使用权出让合同书及 号补充协议或者房地产证；（二房地产 预售许可证、建设工程规划许可证及施工许可证；（三主管部门批准的总平面图、立面图、楼层 平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。85、对已预售的商品房，发展商是否可以设定他项权？答:已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售

48、人不得用该商品房项目 及其土地使用权设定他项权。违反此规定，用已预售的商品房项目及其土地使用权 设定他项权的，其设定无效。由此造成损失的，由预售人承担。86、对已预售的房地产，发展商是否可以抵押该房地产？答:房地产开发商不得抵押已预售的房地产。87、购房预定款性质的费用可以退还吗？答:不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人 收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人 收取预订 款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人 未能订立商品房 买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事

49、人 之间另有约定的，从其约定。88、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？答:房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合 格的,不得交付使用。房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技 术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门 提出的意见整改完毕,取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理 等单位进行竣工验收。89、在交付时，与样板房不一致时该如何处理？答:房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质 量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房

50、 一致，不一致的，按合同违约处理。90、未经验收或验收不合格就交付使用的，开发商该承担什么责任？答:房地产开发企业将未组织竣工验收、 验收不合格或者对不合格按合格验收 的商品房 擅自交付使用的，按照建设工程质量管理条例的规定处罚。91、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？答:在房屋交付时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住 宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说 明书。92、在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？答:房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计商品

51、住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书 约定保修期的存续期；存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制 度的规定（以下简称规定 中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规 定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保 修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修 义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。93、商品房延期交付的，转让人应当承担什么责任？答:因转让人的过错，不能按约定的时间交付房地产的，转让人应当支付违

52、约 金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定；未约定的，为延期交 付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的，转让人除支付违约金外，还应当负赔 偿责任。转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的，受让人有权解除合同，但转让人与受让人另有约定的除外。94、购买预售商品房后，发展商是否可以将开发项目转让？答:预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时，应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意，并经主管部门批准。95、转让项目需符合哪些条件？答:属于房地产开发项目的在建工程的转让需符合下列条件 ：（一土地使用权已经 依法登记,取得房地产权利证书

53、；（二取得建筑许可证和开工许可证；（三除付清地价 款外,投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的 25%以上，并经注册会计师 验资；（四土地使用权未抵押、查封。96、转让预售房地产项目的，受让人应当具备什么条件？答:受让人应当是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发经营企业。97、转让预售房地产项目的，受让方享有什么权利和应承担什么义务？答:转让预售房地产项目的，受让方应当享有原预售人享有的权利，并承担原预 售人对预购人所承担的义务。98、在项目转让期间，对预售商品房有哪些规定？答:受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内，受让方应当到原发证机 关变更商品房预售许可证预售人自签订项目转

54、让合同之日起，应当停止预售商品房；受让方未换商品房 预售许可证的，不得预售商品房。99、发展商能否为买方改名？答:根据深圳经济特区房地产行业管理条例的规定，禁止房地产企业擅自更 改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称。100、公共开放空间可以出售或转让吗？答:公共开放空间是指在建设用地范围内，建筑物内部或外部开辟出的全天开放 供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿地、停车场等。公共开放 空间不可出售或转让。b销售与转让/b101、 小业主如何查询所购买的物业是否在销售许可范围内？答:可以在网站上了解项目的预售审批情况。但在要求发展商出示 房地产预售许可证的同时,还需留意该许可证的

55、内容，因为对某些分期开发的房地产项目， 主管部门会依据项目的进度情况分期发放许可证，也有一些许可证只对某一综合楼 的某些楼层批准预售。因此在购买前必须认真核对所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否与许可证上所注明的内容 相符。102、如何看待房地产广告中的 使用率”、实用率”、实用面积”等广告语?答:发展商在广告中使用这些词语和数值时，并没有说明其计算方法，而且各楼 盘之间的计算方法并不统一，极易引起误解甚至纠纷。根据深圳市建筑设计技 术经济指标计算规定，应统一使用套内使用面积系数”。套内使用面积系数是 房地产套内使用面积与套内建 筑面积加应分摊的公用面积的比率，但在测绘资料中 均不体现此参数

56、。103、小业主该如何辨别发展商是否一房多卖 ？答：商品房销售管理办法明确规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买 卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。深圳已于2001年3月1日起施行新版 深圳市房地产卖买合同（预售标准 文本,并实行网上交易，实现了商品房预售的即时备案，可以有效防止一房多卖情况 的发生。104、房地产中介发布预售房地产广告应当出具什么材料 ？答:中介机构发布所代理的预售商品房项目广告，除提供该项目的房地产开发企 业资质证书、商品房预售许可证等有关证明文件外，还应当提供开发企业出具给代 理人的委托书。105、在中介购房时，中介机构应当明示哪些内容？答:受委托房地产

57、中介服务机构销售商品房时，应当向买受人明示以下内容：（一 中介机构的资质证书和营业执照；（二代理人的资格证书；（三预售人出具给代理人 的销售 委托书；（四预售项目的有关证明文件，包括:预售人的名称、注册地址、联 系电话和 法定代表人；商品房预售许可证或其经发证机关确认的复印件 ；项目 开发进度和竣工交付使用时间；项目及其配套设施的平面示意图：商品房的结构 类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；预售商品房的价格和 付款办法；商品房预售的专用账户;物业管理事项；法律、法规规定的其他事 项。106、在中介购房，如对购房价格有疑问时,如何处理？答：深圳经济特区房地产转让条例明确规定，代理

58、人和经纪人应当按委托人 委托的价格买卖房地产。因此，当对购房价格有疑问时，可查阅委托人出具给代理 人的销售委托书中有关价格的事项。107、由经纪人代理的房地产，当不能登记或不能在规定时间内获准登记时，该如何处理？答:深圳经济特区房地产转让条例规定，经纪人代理房地产转让时，应当 对转让当事人的资格、房地产产权的合法性进行查验。由于经纪人的过错，经纪人代销的房地产不 能登记或者不能在规定的时间内获准登记，造成受让人损失的，经纪 人应当赔偿责任。108、在中介机构购买的房地产，在签订买卖合同时，还应当包括 哪些内容？答:通过经纪行为达成的房地产交易合同，必须由持有 深圳市房地产经纪人 执业证书的人员

59、在合同中签字，并加盖经纪机构公章。109、在中介机构购买房地产时，需向代理机构交纳那些费用？标准如何？答:受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费 用。佣金标准为：买卖双方各按最咼不超过成交价的1.5%。110、购房时，什么时候签订预售合同？什么时候签订现售合同？答:在购买尚未竣工交付使用但已取得房地产预售许可证 的房地产时,签订 预售合同;当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现 售合同。111、房地产预售合同主要包括哪些内容？答:商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一当事人名称或者姓名和住所；（二 商品房基本状况；（三商品房的销售方式；（四

60、商品房价款的确定方式及总价款、付 款方式、付款时间；（五交付使用条件及日期；（六装饰、设备标准；（七供水、供 电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有 关权益、责任；（八公共配套建筑的产权归属；（九面积差异的处理方式；（十办理产 权登记有关事宜；（十一解决争议的方法；（十二违约责任；（十三双方约定的其他事项。112、商品房预售合同还应当附有哪些内容 ？答:商品房预售合同还应当附有预购商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。113、售楼广告、售楼书、样板房等所列示的内容是否应当在合同中约定答:在新版深圳市房地产卖买合同（预售

61、中已约定，除买卖双方另有约定外， 卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为该合同的组成部分 ，卖方应承担相应的 义务。114、当发生合同纠纷时,如何处理？答:在新版深圳市房地产卖买合同（预售中已约定，当发生合同纠纷时，由买 卖双方协商解决，协商不成的，可选择下列方式之一解决：（一向深圳市仲裁委员会申 请仲裁；（二向中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会申请仲裁；（三依法向人民法院起诉。115、在什么情况下，房地产买卖合同无效？答:违反法律、法规的房地产买卖合同无效。无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力。房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受 的损失。当

62、事人双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。116、在什么情况下，可以变更或解除房地产买卖合同？答:商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定 委托工程质量检测机构重新核答：根据深圳经济特区房地产转让条例的规定，发生下列情形之一的，可以变更或者解除房地产买卖合同:（一经当事人双方协商一 致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的；（二因不可抗力致使房地产买卖合 同无法履行或者不能全部履行的；（三因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必 要的；（四出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。双方协商变更或者解除合同的，应当订立书面协议。一方当事人根据上述第（二、（三、

63、（四项的规定要求变更或者解除合同的，应 当及时通知对方。因变更或者解除房地产买卖合同致使一方当事人遭受损失的，有过错的一方当事人应当负赔偿责任。117、受让人不能按时付款时，应当承担什么责任？答:现售房地产的受让人不按约定期限给付价款的，应当比照中国人民银行有关 延期付款的规定支付违约金；因受让人过错造成转让人损失的，受让人除支付违约 金外,还应当负赔偿责任。受让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不给付价 款的,转让人有权解除 合同，但受让人与转让人另有约定的除外。预售房地产的受让人不按期给付价款的，按下列规定承担违约责任：（一受让人 给付的金 额达应付价款百分之五十以上的，受让人应当比照中国人民银行有关延期 付款的规定向转让 人支付延期付款违约金；（二受让人给付的金额不足应付价款百 分之五十的，转让人可要求 受让人支付违约金。 受让人超过合同约定时间九十日仍 不给付应付价款的，转让人有权解除房地产买卖合同。118、在签订正式房地产买卖合同后，购房者退房应当承担什么责任？答: