房地产开发工程项目可行性实施报告

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1、房地产开发工程项目可行性研究报告第1章 总论41.1 项目背景与概况41.2 主要技术经济指标81.3 问题与建议9第2章 项目投资环境与市场研究102.1 投资环境分析102.2 区域房地产市场分析132.3 销售预测162.4 营销策略19第3章 建设规模与项目开发条件203.1 建设规模203.2 项目概况现状203.3 项目建设条件21第4章 建筑方案254.1 设计依据254.2 项目设计主题和开发理念254.3 项目总体规划方案264.4 建筑设计274.5 结构设计284.6 给排水设计29第5章 节能节水措施315.1 设计依据315.2 建筑部分节能设计31第6章 环境影响评

2、价326.1 编制依据326.2 环境现状326.3 项目建设对环境的影响326.4 环境保护措施32第7章 劳动卫生与消防347.1 指导思想347.2 职业安全卫生健康对策与措施347.3 消防设计35第8章 组织机构与人力资源配置378.1 组织机构378.2 人力资源配置38第9章 项目实施进度389.1 项目开发期389.2 项目实施进度安排389.3 项目实施过程控制措施39第10章 项目招投标4010.1 工程项目招标投标概述4010.2 工程项目招标投标因素分析4210.3 招标依据4410.4 招标围4410.5 招标方式45第11章 投资估算与资金筹措4511.1 投资估算

3、4511.2 资金筹措46第12章 财务评价4812.1 项目评估依据4812.2 财务评价基础数据的选择4812.3 财务评价4812.4 不确定性分析49第13章 社会评价5013.1 项目对社会的影响分析5013.2 风险分析5113.3 社会评价结论52第14章 研究结论与建议5414.1 可行性研究结论5414.2 建议541.1.项目背景与概况1、项目名称：水禾园三期B区项目2、承办单位概况单位名称：市港穗房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：4387万元单位住所：市港口镇民新路三巷业务围：房地产开发、销售法定代表人：廖锦泉企业负责人：廖锦泉，男，1943年4月出生，文

4、化程度大学，市港口镇人，现住市港 口镇源长街60号。现任“市港穗房地产有限公司”法定代表人兼总经理。“市港穗建筑工程有限公司”法定代表人等职务。廖锦泉先生自1958年开始从事个体建筑工作。1969年参加县山区建设指挥部会战市轴 承厂“五桂山”建厂工程。1982年至2000年任市第二建筑工程公司穗农二区经理。2000年3月至2001年8月任市穗农建筑公司法定代表人兼总经理职务。2001年8月至现在任市港穗 房地产有限公司法定代表人兼总经理。廖锦泉先生自参加工作以来，务实、敬业。具开拓创新精神，先后创立“市港穗制造厂”、“市劲力联合粘合剂有限公司”、“市穗港房地产有限公司”、“市港穗建筑工程有限公

5、司”、“市 港穗房地产有限公司”等企业。并曾在上述企业任股东、董事、总经理、法定代表人等职务。 廖锦泉先生创办上述企业，均在港口镇创业、港口镇发展。长期以来，拥护党的政策、遵守 国家法律、依法经营。成为港口镇纳税大户之一。廖锦泉先生还热心社会公益事业，对镇区 慈善活动、对扶持社会脱贫解困均作出较大的贡献。廖锦泉先生自1986年以来先后连续多届出任市人民代表直至今。建设单位简介：市港穗房地产有限公司简介（以下简称公司）成立于 2001年8月17 日，注册资金人民币43870027元。公司由股东二人组成，其中廖锦泉先生占公司股权 65.14%, 汤筱青女士占公司股权34.86%。公司法定代表人及公

6、司总经理由廖锦泉先生担任。公司财务 总监由焯生先生担任。公司经营围：房地产开发；销售；建筑材料。公司由总部、开发部、销售部、财务部四大部门组成。全公司现在企业员工46人，其中具有中级职称以上12人（包括工程师、会计师、经济师）。公司自成立以来，先后已竣工开发小区有：“港穗商业大厦”第一期,9680m2,第二期11240 m2，第三期12683 m2,；和“水禾园”第一期84759韦，第二期60191韦。总计已开发竣工楼 盘共5期，开发总面积达178553 m2,创造利润2955万元，上缴国家2290万元。3、可行性研究报告编制依据（加地方依据）（1）与委托方签订的咨询协议；（2） 国家计委计办

7、投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试 用版）；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与 参数（第三版）；（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）房地产项目经济评价方法。4、编制围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规，对水禾园三期B区项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、项目建设组织管理、 项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等 方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的 稳步健康发展，必然要求扩大需，优化消费结构，

8、把住宅建设作为推动国民经 济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的 拉动作用约1.5 2个百分点。房地产占GD啲比重还将快速上升，对 GDP勺贡 献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2009年，我国城镇居民人均建筑面积将达到 28平方米，平均 每户拥有一套功能基本齐全的住房， 住房消费占整个消费的比重将达到18%城 市化水平将提高到41%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、 人均一 室以上，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和二 室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家

9、为推动我国国民经济的持续健康 稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经 济发展的需要。 项目对港口镇建设将起到促进作用随着港口经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面 的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使港口居民的生活 环境、居住环境不断得到改善。水禾园居住小区三期项目符合城市建设总体规划，贯彻了城市群建设的发 展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市 品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就 在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题

10、已成为当前各级政府的 头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万 个就业岗位，而住宅投资每增加10%大约可以拉动GDP曽长0.5个百分点，则 可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会 有着不可忽视的作用，而本项目作为市港口镇重点商品住宅建设项目工程之一， 将为增加港口镇当地社会就业岗位作出一定的贡献。 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。 发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消

11、费结构的调整，从而促进国民经 济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点， 发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广 大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的 安居工程，决定规划、开发水禾园三期工程。6、拟建地点本项目位于市中心城区北部，港口镇群众社区、木河迳以南、东近靠兴港 南路，南面有北环路、西面有东明北路交通条件十分发达。7、预期目标该项目的开发建设期为12个月，该项目投资回收期为2.59年，投资估算 为14437万元，该项目计划2011年4月开工，2013年1月工程竣工，计划投入 自有资金为5400万元，占

12、项目总投资的38%投入自有资金中不包括土地出让 金及契税为3656万元，前期工程费用1516万元。预计该项目于2013年3月全 部竣工交付使用。&主要建设条件水禾园居住小区三期建设项目是 港穗房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设（教师公寓）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与 人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的健康生活。 为了加快招商引资力度，加快港口基础设施建设，促进经济社会可持续发展， 把港口建设成为区域性的中心城市。主要技术经济指标项目规划经济指标序号项目总体指标1用地面积18694.32土地用途商住3容积率2.34总建筑面积673795可售面积

13、657806建筑栋数4序号项目单位数值1建筑密度%22.42容积率2.33绿地率%434项目总投资万元144375财务净现值万元6财务部收益率%357静态投资回收期年8动态投资回收期年12问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分 析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家 及市港口镇的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。港口镇房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实 考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理 成本。充分利用地块区域优势

14、和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司 合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大 媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。考虑到水禾园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层, 结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场， 娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合 不同住户需求的多种户型，避免单一。同时在建设的过程中，要时时注意政府 的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。第2章 项目投资环境与市场研究2.1.投资环境分析1、国家政治经济形势根据国家统计局统计数据2010年，全国房地产开发投资4

15、8267亿元，比上 年增长33.2%,其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投 资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积 40.55亿平方米，比上年 增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;房屋竣工面积7.60 亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积 4.10亿平方米，比上 年增长28.4%, 土地购置费9992亿元，增长65.9%。12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降

16、1.1%;房屋竣 工面积2.75亿平方米，下降3.4%,其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降 4.5%; 土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长 5.8%。2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%,增幅 比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长 21.9%,商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上 年增长18.3%,增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长 14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长 31.2%和46.3%。12月当月，全国

17、商品房销售面积 21808万平方米，同比增长11.5%； 全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。2010年，房地产开发企业本年资金来源 72494亿元，比上年增长25.4%。 其中，国贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%;自筹 资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金 中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素根据市统计局数据显示2010年，全市坚持以科学发展观为指导，深入贯 彻落实中央及全省各项决策部署，努力

18、在转方式调结构、扩需稳外需、惠民生 保稳定等方面下功夫，全市经济运行态势良好。全年实现生产总值1826.32亿元，同比（下同）增长13.5%。其中，第一产业增加值50.52亿元，增长3.2%； 第二产业增加值1073.60亿元，增长15.7%；第三产业增加值 702.20亿元，增 长11%三次产业比重为2.8:58.7:38.5。第二产业对经济增长的贡献率为 67.4%,拉动GDP曽长9.1个百分点；第三产业对经济增长的贡献率为32.1%,拉动GDP增长4.3个百分点。一、工业产销增速平稳，产业活力持续增强全年完成工业总产值5309.64亿元，增长20.4%；实现工业增加值 1021.51亿元

19、，增长16.3%。规模以上工业企业完成产值 5056.19亿元，增长 20.8%。从主要行业看，装备制造业和支柱产业领先增长，区域特色产业亮点频 现。装备制造业总产值1435.67亿元，占规模以上工业的28.4%,增长30.9%,超出规上工业增长水平10.1个百分点；支柱产业总产值2863.73亿元，占规模 以上工业的56.6%,增长23.5%;区域特色产业中，医药制造业增长 32.8%,家 具制造业增长30.0%,增速分别高于规上工业增长水平12.0和9.2个百分点；从经济结构看，民营工业与“三资”工业齐步发展。民营工业完成总产值1805.33 亿元，增长21.1%； “三资”工业总产值26

20、78.76亿元，增长20.9%；从产销状 况看，工业销售与生产增长基本同步，全市完成工业销售产值4844.40亿元，其中实现出口交货值1687.46亿元，工业产品销售率95.8%，同比提高0.3个百 分点。二、农业经济持续发展，渔业产值带动明显全市实现农林牧渔业总产值 86.89亿元，增长3.3%。其中：渔业产值 48.91亿元，增长4.3%，占农林牧渔业总产值的56.29%,是拉动全市农业产值 增长的主要因素；农业产值 26.26亿元，占比30.22%；畜牧业产值10.70亿元, 增长1.1%，占比12.31%。三、投资增幅稳中有升，商品房销售增速加快全市完成固定资产投资660.37亿元，增

21、长21%从产业投向看，第二 产业投资243.75亿元，增长22.4%,其中工业投资242.57亿元，增长21.9%； 第三产业投资416.36亿元，增长20.3%;房地产开发投资241.79亿元，增长 25.7%。商品房销售额349.71亿元，增长34.8%,商品房销售面积为671.61万 平方米，增长19.2%。四、消费市场稳定增长，市场物价增速平稳全年社会消费品零售总额648.11亿元，增长18.2%。其中批发和零售 业零售额581.85亿元，增长18.7%；住宿和餐饮业零售额66.26亿元，增长14.6%。 受食品价格尤其是瓜果蔬菜及水产品价格上涨的影响，居民消费价格总指数同 比上涨3.

22、0%。其中非食品价格上涨1.5%,服务项目价格上涨2.3%,消费品价格 上涨3.1%。在消费品价格指数中，八大类消费价格总体呈现“六升二降”态势， 其中食品类价格上涨6.0%，居住类价格上涨5.1%,衣着类价格下降6.9%。五、出口增速较为平稳，利用外资稳步增长全市完成进出口总额311.19亿美元，增长27.2%，其中进口 86.14亿 美元，增长27.9%,出口 225.05亿美元，增长26.9%。出口份额居前的国家为 美国，占全市出口总值的22.66%；出口增速最快的国家是韩国，增速为67.09%, 比全市增速高40.19个百分点。全市新签利用外资项目147宗，合同利用外资 7.70亿美元

23、，增长89.9%；实际利用外资7.30亿美元，增长19.8%六、财税收入持续增长，信贷增速稳步加快全市实现地方财政一般预算收入 139.37亿元，增长26.2%, 般预算 支出146.19亿元，增长24.8%。完成国地两税收入（含海关代征）324.77亿元, 增长17.5%,其中，国税收入（含海关代征）213.50亿元，增长15.9%；地税收入111.26亿元，增长20.9%年末，全市金融机构本外币存款余额 2665.35亿元，比年初增长20.5%。 其中，城乡居民储蓄本外币存款余额 1443.74亿元，比年初增长18.3%;全市金 融机构本外币贷款余额1373.62亿元，比年初增长14.8%

24、。2010年涉及八方面容，包括经济发展、产业结构调整、区域合作、城乡体制改革、社会事业、 民生保障和政府自身建设。对于 2010年工作的总体要求，“以调结构、增后劲、促发展、惠民生为重点，坚持走涵提升为主的道路，转变发展方式；坚持 先进制造业与现代服务业双轮驱动，调整经济结构；坚持自主创新与体制创新， 增强发展动力；坚持统筹城乡与生态文明建设，促进社会和谐，取得三个适 宜新型城市建设更大成就。”2.2. 区域房地产市场分析1、港口镇房地产市场区域分布及特点项目周边主要板块：港口镇比较有代表性的有等。港口镇位于市北部，是市主要的商业区、工业区。区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展

25、 和潜力。市民对港口镇的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完 成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。由于片区拥有良好 的区位优势和优美片区环境，现已成为市民购房置业的首选区域。2、房地产投资分析从市国土资源局数据中可以看出，房地产投资一共出现两次较大幅度的增 长，一次是2007年，一次是2010年。2007年开始出现房地产投资的热潮兴起, 而2010年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现 着良好的增长势头。从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下:年份2007200820092010房地产开发投资金额（亿 元）12.4813.2316.59

26、23.51增长幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明显，2009、2010年是港口房地产投资的快速增长年，快速的投 资增长来自于房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是2009年就开始兴建的项目，只经过6个月至1年的销售，项目就基本售完，表明销售速度 大大提升。3、房地产供求分析1）供给分析年份2007200820092010商品房施工面积（万平方 米）248.14271.49311.58460.13其中新开工面积（万平方 米）81.4894.4283.99197.84新开工面积增幅33.4%15.88%-11.05%135.55%2010年，不管是施工总面积和新开工面

27、积都增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递增关系，2011年可以算是一个不折不扣的房地产开发年。2）需求分析年份200520062007商品房施工面积（万平方 米）86.35107.85120.92增幅14. 08%24. 90%12. 12%年份200520062007商品房施工面积（万平方 米）9.6813.517.42增幅16. 04%39. 46%29. 04%从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持 着较大的增长势态，市场需求整体向好。4、房地产市场特征分析：综上所述，我们可以对近几年港口房地产市场的特征总

28、结如下： 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、部结构、实用率、园林等 等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。5、2010年市港口楼市分析 港口房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，2010年尤其是下半年房地产市场预计 将呈现以下特点：1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册 房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的 措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投

29、资增速将低于全社会 固定资产投资增速。2） 住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积100 平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住 房将逐步成为房地产市场的主流产品。3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策， 住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将 减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。 2011年港口楼市走势对房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力 加大、股市动荡跌至3000点以下等情况

30、的影响，楼价增长势头将相对放缓，但 是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格 增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2011年楼市房价依然有一定的上涨空间。2.3. 销售预测1、项目需求分析本项目所在地港口是离市区最近的一个镇之一，人口众多，交通发达，在这里工作和经商的人很多，轻轨站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发 等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长， 人们对住房的要求越来越高，而本项目地处港口镇的核心地段。项目将利用其 的良好生态和区位优势在港口镇打造出一个人文共生的生态示小区，以创新的 开发理念和居住生

31、活方式打造港口高品质、高标准的住房，使得港口镇成为人 民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。2、项目销售目标群定位本项目规划为地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：1）一类客户：周边的私营业主项目毗临轻轨站，周边的中小私营业主较多，主要分布在东方广场、创富商城、路批发街等几大主力批发市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺 业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间 不够，急需添置物业解决亲人居住问题。2）二类客户：港口镇公务员港口镇公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就 近工作就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业，不能满足他们改

32、善居住环 境的基本要求，而水禾园的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将 置业的目光从重新转移到江东。3）三类客户：在外地成功人士目前湘江边乃至整个，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区，对于在 外工作的籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为湘江边 唯一的别墅区，水禾园无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是和平 等名人作为水禾园的准业主，对项目在品质的提升是更大的促进。人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是 为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住 环境。4）四类客户：各地房地产投资人士港口房价目前在省来讲都偏低

33、，2010年市房地产销售平均价格7000元/ m2 以上,港口现在的水平还不到5000元/ m,有着极大的升值空间，将会吸引各地 有眼光的人士前来购买。本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近500批客户慕水禾园的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到水禾园的房屋。销售部计划在项目开盘前 进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户3000批以上。3、销售计划鉴于目前水禾园工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。销售量二期工程 共4栋楼标准层住宅663套，总建面积67379.43 m,可销售额 约2.2亿；销售进度本项目预计2011年10月初开盘:开盘后一个月，即至2011年11月底，完成总

34、销售任务的50%约330套 住宅，销售金额约1亿；开盘后六个月，即至2012年4月底，完成总销售任务的80%约530套 住宅，销售金额约1.8亿；开盘后十二个月，即至2012年10月底，完成总销售任务的100%约670 套，销售金额约2.2亿。4、销售收入预测1）周边房价比较：许多业人士认为，港口目前房价水平处于市城镇的中等水平，经济发展潜 力大，在未来相当长的一段时间里，将有比较好的成长空间，据市国土资源局 数据表明市镇区商品房住宅均价为 4723元/平方米，低于周边同档次楼盘的平 均水平。经过前面两个阶段的准备，许多业人士认为，港口房价上涨已是万事惧备， 并且已经在现在楼市上体现出来了。一

35、是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资 成本增加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺的土地，协议出让方严 管后，地价还有进一步上升的趋势；其三是建材价格在上涨，提高了建筑成本； 第四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨；其四是轻轨的开 通到、澳门均比较方便了，且港口的房价比其他周边城市较低。最后城市变化 带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展。这些因素将让房价面临快速爆 发的到来。楼市价格现状：根据业人士市场调查，电梯楼价大致如下：中泰峰景均价3000元/平方米， 愉景湾均价2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江东的云森湘江风光 2600元/平方米，月畔湾2600元/

36、平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500 元/平方米。2)项目销售价格定位：根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于3250元/川；本项目预测销售总收入为2.2亿，详见附表五销售收入及税金估 算表。24营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有 较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：1推广渠道 报纸广告包括日报、属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1-2周进行3-4次推广既可。 短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。 影视广告当地几个电视台收视率高，主要用来开盘和新品集中

37、投放。电视广告是唯一 的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 单派发贯穿项目营销始终的宣传利器，地方小，人口集中，单派发能起到良效。2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集 中宣传水禾园，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘前，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。路桥广告：贯穿项目营销始终。影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天 投放。报纸：开盘前一月投放3-4次，以及每次新货上市投放1次。 单派发：每天均需进行的推广方式，力求

38、单波及到的每一个角落。短信推广：一般一个月派发4 6次，开盘前每周发送2-3次。公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行 1-2场，开盘后视销售 情况举行。第3章 建设规模与项目开发条件3.1. 建设规模本项目总占地面积26768.4平方米，总建筑面积为67379.43平方米，建设 总容积率为2.3，楼高11层的8栋，共663套。项目概况现状1、地点与地理位置本项目水禾园3期B区工程位于市港口镇胜隆路港口理工学校右侧，项目的东面是：南面是：西面是：北面是：距北站轻轨火车站不到1.5公里，自然环境优越，交通十分便利，是 一个 理想的商业、住家的风水宝地As莒Ifi甩杭刍n峙和杠&怔;rif*请

39、馬丄吝-*Jt i *：l|：!=.母Mb 囲芳血A .Ur胡uf广丙蛊可iJK連KVidtr b, i比髭in術i11Eii TlT t I I ,堆時祗專所W& 2、土地权属类别和土地状况本项目开发建设的土地位于市港口镇，经市人民政府中府国用(2011)第1100046号国土使用权证及中府国用(2009)第110123号国土使用权证 面积为26768.4平方米。批准为城镇住宅用地。本项目土地的开发建设规划，已经市规划局审议通过。3.2.项目建设条件1、港口镇基本情况港口镇座落于珠江三角洲腹地，毗邻香港、澳门，位于市中心城区北部， 东临港，西接东升镇、阜沙镇。镇域面积为 70.5平方公里，常

40、住人口近11万,港口镇是市中部的平原地区，镇地势平坦，河涌密布，鸡鸦水道，小榄水道分 别流经北部和中部，河浅水湖与港口河分别与横门水道、小榄水道及石岐水道 相通，全镇水资源充沛。运输十分便利，距全国集装箱吞吐量十强的港仅10分钟车程。港口镇是市中心城区北部陆路交通的重要交汇点，京珠高速公路与中 江高速公路在镇相连且设有出入口，番中公路从镇东部边缘穿过并与镇沙港公 路相连，广珠城际快速轨道交通穿过镇域西南角，全镇交通便捷，至、香港、等城市都在90分钟车程围，成为沟通粤东、粤西及穗港澳重要的交通枢纽之一。2、气候条件处低纬度区，全境均在北回归线以南，属亚热带季风气候，光热充足，雨 量充沛，太阳辐射

41、能量丰富。总辐射量以7月最多，达51141.3焦耳/平方厘米； 2月最少，仅23285.7焦耳/平方厘米。历年平均日照时数为1843.4小时，占年 可照时数的42%年最多日照时数为2392.6小时（1955年），占年可照时数的 54%年最少日照时数为1448.2小时（1994年），占年可照时数的33%年平均 气温为22.0 C。月平均气温以1月最低，为13.6 C; 7月最高，达28.5 C。极 端最高气温38.7 C（2005年7月18日和19日），极端最低气温-1.3 C（ 1955 年1月12日）。濒临南海，夏季风带来大量水汽，成为降水的主要来源，年平 均降水量为1791.3毫米。影响全

42、市的灾害性天气有台风、暴雨、低温、霜冻、 低温阴雨、干旱和雷暴。3、水文地质地质发展历史悠久，地壳变动频繁，地质构造体系属于华南褶皱束的粤中 坳陷，位于北段。地形以平原为主，地势中部高亢，四周平坦，平原地区自西北向东南 倾斜。地貌由大陆架隆起的低山、丘陵、台地和珠江口的冲积平原、海滩组成。其中低山、丘陵、台地占全境面积的24% 一般海拔为10200米，土壤类型为赤红壤。平原和滩涂占全境面积的68% 般海拔为-0.51米，其中平原土壤类型为水稻土和基水地，滩涂广泛分布有滨海盐渍沼泽土及滨海沙 土。河流面积占全境的8%西江下游的西海水道、磨刀门水道自北向南流经市 西部边界，由磨刀门出南海；北江下游

43、的洪奇沥水道自西北向东南经过市东北 边界由洪奇门出珠江口。其间汊道纵横交错，其中小榄水道、鸡鸦水道横贯市 北半部，汇入横门水道由横门出珠江口。水系划分为平原河网和低山丘陵河网 两个部分，平原地区河网深受南海海洋潮汐的影响，具典型河口区特色。4、交通运输条件交通发达，在全国45个公路交通主枢纽城市中处于重要地位，京珠、中江 高速交汇于市区，2010年到的城际轻轨也汇接于，到恰 28分钟，到10分钟， 公路纵横交错、四通八达，北京至的 105国道连接，市区距白云机场机场约 90 公里，行程不到1小时。作为全国45个公路主枢纽之一，不仅是不同运输方式的连接点，也是物流 的集散地，这里的水运资源也十分

44、丰富，境的港可以发货到港、港、港，天津 港，港、日照港、港、港、港、上海港、港、港、港、常熟港、港、港、江阴港、港、港、港等。为依托而建立起来的运输网络，可以辐射周边所有的省 市地区。市大力发展水路运输，努力构筑铁路、公路、水路“三位一体”的立 体交通网络，并从抓基础设施入手，切实加强水路航道港口建设，实现了质的 飞跃。5、生态环境条件一)大气环境质量。市城市空气中的二氧化硫、可吸入颗粒物(PM10)的年日均值达到环境空气质量(GB3095-1996)二级标准，二氧化氮年日均值达到一级 标准，降尘达到省推荐标准。二氧化硫的年均值比2005年有所下降，可吸入颗粒物(PM10)和降尘的年均值有所上

45、升，二氧化氮年均值与去年持平。空气污染 指数介于12100之间，空气质量为优的有140天，占38.4%;良225天，占 61.6%。空气质量为优时不报告首要污染物，2006年首要污染物以PM1（为主。（二）水环境质量。港口镇区饮用水水质均达到地表水环境质量标 准（GB3838-2002） H类水质标准，各监测因子达标率均为 100%是中国人所追 求的理想居家之地。6、地区经济条件改革开放三十年，尤其是升格地级市的二十年，市坚持经济建设为中心，推进工业立是、工业强市、科技兴市战略，总体经济实力居全省前列。形成了 以高科技术产业为龙头、名优产品为拳头的多元化产品结构，产业集群优势进一步增强；大力发

46、展“一镇一品”区域特色经济；扩大对外开放，利用 外资结构不断优化；大力发展循环经济 ，综合能耗水平不断下降，形成了一个有特 色的经济发展模式。用全省 1%勺土地，2.7%的人口，创造了占全省 4%勺生产 总值，经济总量居全省21个地级以上的 是第5位。6、施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次 干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍， 只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而市满足资质要求的企业有几十 家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故 施工条件较好。7、政策环境本项目的建设符合城市建设总体规划和

47、市港口镇总体规划，贯彻了市政府 城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景 观，提升城市品位都具有积极意义。第4章建筑方案4.1. 设计依据1、城市居住区规划设计规2、民用建筑设计通则3、高层民用建筑设计防火规GB50180-93（ 2002 年版）GB50352-2005GB50045-954、汽车库、修车库、停车场设计防火规GB50067-975、城市规划编制办法6、市城市规划行政技术准则4.2. 项目设计主题和开发理念项目建筑设计由全球知 名的“承接，该设计公司接触项目初期,即被所蕴藏的厚重文化所折服，即付倾囊之力用建筑的方式让水禾园所创造的 辉煌得以延续、绽放

48、的光芒得以升华。在建筑设计上，考量当地居民的生活习 惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的 自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天 生禀赋的自然美景。在项目整体规划上，以岭南建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打 造国际生活标准社区，为业主营造咼品位、咼质量的居住氛围。水禾园居住小区三期项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造健康、 运动、休闲、生态、养生的居家场所。在住宅的设计理念上，项目引入了“新 都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺 术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐

49、生活氛围的 营造融入社区文化建设的精神层面。4.3. 项目总体规划方案1规划设计原则 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。2、项目结构和布局本项目总体规划领先于众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积 26768.4平方米，总建筑面积为67379.43 平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交 往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形

50、态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在房地产业中高端， 对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、 低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养, 力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示性住宅小区。 通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。1更多的广场和绿化开放的空间。小区曲径通幽、步步为景，设计了地下 阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉 景观，使整个空间错落有致。2充分考虑的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通（ 3采

51、用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。3、住宅物业类型和商业布局本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有社区会所。小区南北两个地 块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商 业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。44建筑设计1、主要规及标准建筑结构荷载规GB50009-2001建筑地基基础设计规GB50007-2002混凝土结构设计规GB50010-2002建筑抗震设计规GB50011-2001建筑桩基技术规JGJ94-94地下工程防水技术规GB50108-2001砌体结构设计规GB50007-2002高层建筑混凝土结构

52、技术规程JGJ3-2002咼层建筑箱形与筏形基础技术规JGJ6-99建筑地基处理技术规JGJ79-2002人民防空地下室设计规GB50038-94钢筋混凝土连续梁和框架考虑力重分布设计进规程CECS51 932、建筑风格及立面特点 依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新 古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。 建筑立面体现典雅细腻的岭南风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三 段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色1）细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化 的生活模式。2）充分考虑的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力

53、求组织穿堂风， 明厨、明卫，提高生活品质。3）住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。4）采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。4.5.结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下容：1、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。H、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。皿、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限 50年，抗震设防类别丙类，地基基础 设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型：住宅采用框架结构4、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采

54、用加 设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑 空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极 S8。4.6.给排水设计1给排水 设计规1)建筑给水排水设计规GB50015-2003（03年版）2)建筑灭火器配置设计规GB50140-20053)自动喷水灭火系统设计规GB50084-2001（05年版）4)建筑设计防火规GB50016-20065)室外给水设计规GB50013-20066)室外排水设计规GB50014-20067)国家和本地区现行的有关规、规程、标准等 给水设计I水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水市政给水管网的供水流量能满足小区

55、用水量要求；压力能保证小区低层建 筑的压力要求。H用水量生活用水量 Q=1440M3/D（ 138M3/H；室外消防用水量 Q=20L/S皿给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。W消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN2O0并分别从小区室外有按规 设置室外消火栓。 排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排 入市政下水道。第5章节能节水措施5.1. 设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法 规和政策，改善省居住建筑室热环境，提高采暖

56、和空调的能源利用效率，根据 中华人民国行业标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准，JCJ134-2001制定的标准为依据。5.2. 建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。外 加保温隔热构造。采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔 热性能。3 、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔 热保温处理，保证其表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。4 、层室地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。5 、楼梯间采用圭寸闭式并可开启外窗。第6章环境影响评价6.1. 编制依据

57、1）污水综合排放标准GB8978-19962）城市区域环境噪声标准 GB3096-93;3）地表水环境质量标准GHZB1-19994）大气污染物综合排放标准GB16297-966.2. 环境现状1、气象2、大气质量现状根据检测结果，建设区域的 SO2、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大 气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。6.3. 项目建设对环境的影响项目围没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合 环保要求。6.4.环境保护措施1、设计依据环境空气质量标准；城市区域环境噪音标准；大气污染物综合排放标准；室外排水设计规。2、设计原则 建设项目污染防治的

58、处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时 投入使用，各类污染物经处理后符合国家和市有关排放标准。 坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限 度。3、治理措施 污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨 水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室排水污、废水合流，建 筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政 雨水管道。 噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设 置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管 上安装可

59、绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。 固体废物治理小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路 口，便于居民投放垃圾，另外在小区主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾 将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。第7章劳动卫生与消防7.1. 指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为 主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出 发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健 全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与 建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。72职业

60、安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施 选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施 工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。 对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。 建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全 生产监管执法装备水平和执法能力。 建立健全项目安全施工应急救援体系。 建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。 建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用2、职业卫生健康对策与措施 建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。 建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。 研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促 进项目职业卫生状况的改善。 落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。 加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。 建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。73消防设计1、设计依据与原则1）建筑设计防火规GB50016-20062）建筑灭火器配置设计规GBJ140-903）自动喷水灭火系统设计规GB50084-20014）火灾自动报警系统设计规GB50016-985）建筑部装修设计防火规GB50222-95本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构