保利地产财务分析

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1、 财务分析课程论文2014-2015学年第二学期论文题目： 保利地产财务分析 学院： 会计学院 班级： 会计1211 组号： 1组 组员名称分工安排黄芳（组长）内容汇总 格式整理 演讲武维素论文资料搜集 制作ppt魏睿婷论文资料搜集 制作ppt林海霞论文资料搜集 制作ppt董文琦论文资料搜集 制作ppt王欣颖论文资料搜集 制作ppt保利地产财务分析摘要：随着现代科学技术的发展和企业间竞争的加剧，房地产公司的生存和发展面临着更加严峻的挑战。本论文以保利地产为分析对象，通过对其近年资产负债表、利润表、现金流量表三大报表的浅析，以及对其20122014年度偿债能力、营运能力和获利能力的财务状况指标进

2、行核算比较，从而发现保利地产公司的财务状况部分存在的问题并提出了解决策略。最后，结合保利地产的优势和2015年房地产的趋势，对保利地产公司的财务情况进行了展望。关键字：保利地产 财务报表 财务指标 改进Abstract: With the development of modern science and technology and increasing competition among firms, real estate companies face more serious challenges of survival and growth. This essay finds out

3、 that issues of Poly real estate , as the main object of this study, through analysing financial statements, income statements and cash flow statements generally as well as calculating the index of solvency ,operation ability and profitability with the strategy for soloving this problem from 2012 to

4、 2014 .Finally, combining the advantages of poly real estate group and real estate trends in 2015, it might be predicted that the financial situation of the company has a good prospect.Key Words: Poly real estate，Financial statement，Finance index，Improvement一、 行业现状与公司概况(一) 行业背景环境1. 房地产行业特点 (1) 区域的差异

5、。房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。(2) 消费的需求差异。在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。(3) 价格的

6、差异。价格差异过大是房地产商品的最大的特点。以上海、广州的房地产商品为例，2009 年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在23 倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。1.2. 2014年房地产“新气象”楼市调控告别“一刀切”，限购城市只剩5个。面对楼市的迅速变化，2014年楼市调控也出现了由紧转松的情况。有业内人士称，现实压力导致政府出台一些政策来缓解楼市压力，相关政策势必由之前的遏制房价疯长，转变为刺激楼市回暖。自6月底呼和浩特市率先宣布取消限购后，各地方政府便纷纷跟进，仅一个多月的时间里，相继又有36个城市以不同的方式对限购政策进行了调整。目前，除了北京、上海、广州、深圳

7、四个一线城市和三亚之外，46个限购城市当中，41个已正式取消或变相放松了限购。房企海外投资井喷，今年有望超300亿美元。有机构报告显示，近年来中国已成为全球资本输出大国，对外房地产投资增长迅速。2014年全年，中国跨境房地产投资额则有望超过300亿美元，超过此前数年海外房地产投资的总和。今年以来，万科、碧桂园、万达、绿地、首创、新华联等企业在海外市场动作频频。其中，新华联在今年1月份，相继敲定了在韩国济州岛和马来西亚新山市伊斯干达开发区的项目;碧桂园今年2月份斥资7300万元在悉尼拿地，正式进军澳大利亚市场;同月，万科在美国纽约曼哈顿的首个项目列克星敦大道610号举行了动工典礼。2014年，被

8、称为房地产行业的互联网元年。值得注意的是，纵观所有房企触网的动作，目前尚未形成一个成熟的运营模式，相对而言，从营销端口切入以O2O模式卖房，似乎是房企目前得到的能最快、最直接产生效果的合作。实际上，这对房企的意义确实不小，变革营销方式、增加营销节点的同时，整合资源，运营资源的时代到来了。3. 房地产政策环境分析 从2005年至2013年，每一年的政府工作报告必提 “调控”、“遏制房价上涨”，而今年报告中却首次出现“分类调控，建立长效机制”的新表述，这表明2014年房地产市场调控思路将发生根本性转变，调控将加速去行政化，以长效分类调控机制为主基调的市场化手段已确定。房地产市场呈现分化，分类调控是

9、长效机制。国家统计局数据显示，2014年3月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有4个，持平的城市有10个，上涨的城市有56个。房地产市场出现二三线城市供过于求，一线城市房价高企的不均衡现象，一旦这种失衡未得到有效控制，或将导致房地产泡沫破灭，进而将会对经济造成极大危害。由此表明，通过短效行政手段来控制房价的方法不仅行不通，而且容易造成“一刀切”，导致政策难以持续，房价难以控制等弊端。因此，未来房地产调控应根据不同城市、不同区域之间分化的实际情况，实行分类调控的长效机制。 多数城市库存高企，房贷收紧，注重中长期健康发展。2014年1季度，全国多数城市库存积压严重，三四线城市风险

10、更大。上海易居房地产研究院数据显示，截至3月底，受监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2.0%，同比增长16.3%，城市库存总量创下了近5年的历史新高。与此同时，中原集团研究中心调研了17个一二线城市，房贷无一有松动改善的现象，这也说明政策层面未采取短期强刺激政策，而是更加注重中长期的健康发展。可以预见，分类指导、长效调控、去行政化思路在未来一段时间内不会发生明显变化。4. 房地产供给情况分析进入2014年以来，银行房地产信贷与以往有很大不同，银行出于风险考虑，对房地产相关贷款审批逐渐趋严，导致房地产开发增速有所放缓。国家统计局发布的数据显示：2014年1-3月，全

11、国完成房地产开发投资15,339.2亿元，同比增长16.8%，增幅同比回落3.4个百分点，比2013年全年回落3.0个百分点，低于同期固定资产投资增速0.8个百分点。2014年1季度，新开工面积增速持续大幅走弱，并进一步导致施工面积增速的大幅下滑，以及土地市场偏淡，房地产开发投资增速大幅下滑。房地产开发投资增速下降是经济转型和产业模式变革的必然结果，但是过快的下行也是经济和金融体系不可接受的。从投资结构来看，作为居住用途的住宅和非住宅类地产均出现不同程度的回落，其中办公楼和其他降幅最大。具体来看，2014年1-3月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资10,530.5亿元，同比增长16.8%，

12、增幅同比回落4.3个百分点，比2013年全年回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%；办公楼投资902.3亿元，同比增长20.8%，增幅同比回落23.3个百分点，比2013年全年回落17.4个百分点，所占比重为5.9%；商业营业用房投资2,160.1亿元，同比增长25.5%，增幅同比提高4.3个百分点，比2013年全年回落2.8个百分点，所占比重为14.1%；其他投资1,746.4亿元，同比增长5.7%，增幅同比回落1.2个百分点，比2013年全年回落1.6个百分点，所占比重为11.4%。从区域分布上来看，进入2014年以来全国中、西部房地产开发投资增速明显放缓。具体来看，国家统

13、计局发布的数据显示：2014年1-3月，东部地区完成房地产开发投资9,138.7亿元，同比增长17.7%，增幅同比回落0.1个百分点，比2013年全年回落0.6个百分点，占全国房地产开发投资的比重为59.6%；中部地区完成投资2,915.7亿元，同比增长15.6%，增幅同比回落6.2个百分点，比2013年全年回落5.2个百分点，占全国房地产开发投资的比重为19.0%；西部地区完成投资3,284.9亿元，同比增长15.5%，增幅同比回落10.1个百分点，比2013年全年回落7.1个百分点，占全国房地产开发投资的比重为21.4%。(二) 公司基本情况 保利房地产(集团)股份有限公司是一家主要经营高

14、端精品住宅开发,城市地标性商用物业的公司.公司是国家一级房地产开发资质企业.截至2010年,公司连续五年蝉联国有房地产企业品牌价值TOP10榜首;再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力TOP10;荣获中国证券报2009年度上市公司金牛奖、理财周报2010中国主板上市公司最佳董事会,并在中国资本市场成立二十周年庆典上,荣获上海证券交易所评选的2010年度上市公司信息披露提名奖.亲情和院物业服务品牌在全国106个社区得到广泛认可。现任控股股东为保利南方集团有限公司，持股比例为42.03%；实际控股人为中国保利集团公司，持股比例为44.00%；最终控股人为国务院国有资产监督管理委员会，持股比例44.00

15、%。现任董事长为宋广菊，持股2164.92万股保利房地产（集团）股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048)成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产

16、已超千亿。保利地产，秉承现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神，寻求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生，诠释“和谐生活，自然舒适”的至高境界。“和谐”是企业产品追求的核心价值理念和最高设计理想，贯穿于产品的各个层面、各个方面和各个环节之中。“自然”是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色，是产品层面的核心思想。“舒适”是企业产品提供给目标客户的最大利益点，体现了“以客户为中心”的思想。二、 财务报表分析(一) 资产负债表分析1. 资产负债表规模变动情况分析我们分别从资产和权益角度，对保利公司2012年12月31日的资产负债和所有者权益增减变动情进行分析评价。金额单位：千元(1)

17、从投资或资产角度进行分析评价根据表1，可以对保利地产2014年总资产变动做出以下分析评价：该公司总资产本期增加51，825，789，009.83元，增长幅度为16.51%，说明格力本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：流动资产本期增加47，849，957，077.35元，增长幅度为15.79%，使总资产规模增长了15.24%。非流动资产本期增长3，975，831，932.48元，增长幅度为36.37%，使总资产规模增长了1.27%。 本期总资产的增长主要体现在流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的增减变动，但其增长主要体

18、现在以下几个方面：应收帐款本期增长1017754265.52元，增长幅度为43.65%，对总资产的影响为0.32%。其他应收款本期增加了9941175604.72元，增长幅度为：28.49%，对总资产的影响为3.17%：存货本期增长了27284805978.83元，增长幅度为11.37%，对总资产的影响为8.69%。3、非流动资产的增长主要体现在以下几个方面：一是递延所得税资产的增长。递延所得税资产本期增加了466,778,697.17 元，增长幅度为46.92%，对总资产的影响为1.11%。结合递延所得税明细账分析可知，本年递延所得税资产的增长主要是由于预提费用的大幅度增长所导致。企业本年销

19、售规模扩大，因销售商品产生的产品质量保障费用导致预提费用上升是正常的。同时，资产减值准备的计提也是导致递延所得税资产增长的另外一个主要因素。资产减值损失的计提应当结合长期股权投资，固定资产，存货等项目进行具体分析；二是在建工程的增长。在建工程本期增加了31,511,999.50元，增长幅度为210.83%，对总资产的影响为0.08%。在建工程的增长主要反映了企业正在扩大生产规模，准备进行更进一步的扩张计划。结合在建工程明细账分析可知，企业本年由在建工程转入固定资产的项目不是太多，但企业却增加了大量的在建工程投资，在建工程本年减值准备没有变化。这样的情况，企业应当结合自身情况，注意资金利用问题，

20、是否能够支付由于大规模融资所带来的利息；三是长期股权投资的增长。长期股权投资本期增加了127,811,115.77 元，增长幅度为4.03%，对总资产的影响为0.30%。长期股权投资较期初增加210.54%主要是公司报告期内新增投资所致；四是固定资产的减少。固定资产本期减少了63,330,612.06 元，降低率为2.03%，对总资产的影响为0.15%。固定资产反映了企业在固定资产项目上占用的资金，其既受固定资产原值变动的影响，也受固定资产折旧的影响。结合固定资产明细账分析可知，固定资产本期计提折旧419,853,368.94 元。本期由在建工程转入固定资产原价为526,970,862.19

21、元，本公司尚未办妥产权证书的固定资产原值为840,145,648.10 元。虽然企业本期固定资产净值有所减少，固定资产的减少主要是尚未办妥产权证书所导致，这是企业发展战略中的暂时现象，并不会对企业的生产能力造成太大的影响，从长远来看，企业的生产能力将有较大增加。2. 资产负债表结构变动情况分析(二) 利润表分析(三) 现金流量表分析三、 财务能力分析(一) 盈利能力分析1. 获利能力的内涵获利能力，也称盈利能力，是指企业在一定时期内赚取利润的能力。追求利润最大化是企业的动力所在。盈利能力分析是企业财务分析的重点是企业管理活动的出发点和归宿点。盈利能力的大小是一个相对的概念，即利润相对于一定的资

22、源投入、一定的收入而言。利润率越高，盈利能力越强；利润率越低，盈利能力越差。盈利企业经营业绩的好坏最终可通过企业的获利能力来反映。无论是企业的管理层、投资者、债权人，或其他利益相关者都非常关心企业的获利能力。因为获利能力的大小，与管理人员的工作业绩、投资者的投资收益、债权人的债权安全、企业职工的工资水平乃至整个国家的财政收入等都息息相关。对于一个企业而言，在从事经营管理活动的过程中，最直接的目的是最大限度地赚取利润并维持企业持续稳定的经营和发展。持续稳定地经营和发展是获取利润的基础；而最大限度的获取利润是企业维持稳定发展的目标和保证。只有在不断的获取利润的基础上，企业才有可能发展；同样，获利能

23、力较强的企业比获利能力较弱的企业具有更大的活力和更好的发展前景。因此，获利能力是企业管理人员最重要业绩衡量标准和发现问题、改进企业管理的突破口。对投资者来说，企业获利能力的强弱更是至关重要的。因为投资者是企业财务和实物资本投资者，是企业净资产的所有者，其利益来源于资本收益和股利收益。企业获利能力对企业的所有利益关系人来说都非常重要。企业获利能力强，能够赚取丰厚的利润，则债权人的利息和本金都有了偿还保障，经营管理者获得了良好的业绩以及根据业绩支付的奖励，投资人有了分配鼓励的基础，国家有了收取所得税的依据，企业职工有望增加劳动收入和改善福利待遇。因此，获利能力是任何企业、在任何情况下、任何利益关系

24、人都非常关心的。众所周知，企业经营的目的就是获取利润。而企业进行获利能力分析的目的是想利用企业获利能力的有关指标反应和衡量企业的经营业绩，并且通过获利能力分析发现企业经营，以便企业更好地盈利。2. 盈利能力历史分析(1) 财务数据分析营业利润率营业利润率是指企业的营业利润与营业收入的比率。它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。营业利润率越高，表明企业市场竞争力越强，发展潜力越大，盈利能力越强。其计算公式为：营业利润率=营业利润/销售收入100%表-1 2012-2014年度营业利润变动情况年份201220132014营业利润1,798,

25、504,710.683,425,929,749,806,677,497,862,08营业利润增长率100%190.49%371.28%营业利润率76.16%37.44%81.38%由表格1可知，12年到14年之间，保利的营业利润一直是持续增长的，而且营业利润增长率在逐年扩大，虽然2013年营业利润率有较大的下降，主要是因为2013年开年以来，保利就表现出了兴奋的状态，首先在土地市场积极扩张，拿地频率明显加快，致使2013年的营业成本大幅度增加，这不但不影响到我们对保利的看好，还让我们更好地看到了它的前景，果然在2014年，营业利润率的大幅度上升也证明也这一点。销售毛利率销售毛利率指标反映了产品

26、或商品销售的初始获利能力。该指标越高，表示取得同样销售收入的销售成本越低，销售利润越高。其计算公式为：销售毛利率=销售毛利销售收入净额100%销售毛利=销售收入净额-销售成本表-2 2012-2014年度销售毛利率年份201220132014销售收入增长率100%387.55%348.13%销售成本增长率100%357.02%312.58%销售毛利率32.62%37.93%39.50%由表格2可知，2012年2014年保利地产的销售毛利率在升高，说明企业在经营过程的成本费用开支比例减少，致使销售利润上升。而2012年是比较特殊的一年，尽管保利一篇飘红利润率却下降了，主营业务收入增长率快于净利润

27、增长率，则公司的净利润率会出现下降，也意味着公司的盈利能力在下降。事实上根据估算，保利地产2012年的净利润率维持在13%左右，同比2011年末出现下行趋势。万科北京公司总经理毛大庆则明确表示：“去年虽然房子卖的钱多了，但我们的利润却在不断下降。实际上，经历了2012年新一轮的市场调控周期，以一线房企为首在全年销售均价同比数据也出现了不同程度的下降。恒大地产在2012年销售均价为5962元/平米，低于上一年6590元/平米。万科2012年销售均价10901元/平米也低于2011年的11303元/平米和2010年的12049元/平米。保利地产2011年主营业务利润率由半年报的22%下降为三季度末

28、的20%。三季度末，扣除非经常性损益后的净利率为12%，而2011年同期为16%。此外，恒大地产2012年上半年的经营利润率由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。资产回报率资产回报率，是企业一定时期净利润与平均总资产的比率，反映了企业自有资金的投资收益水平。资产回报率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好，对企业投资人、债权人利益的保证程度越高。资产回报率是衡量公司成功与否最常用的指标。其计算公式为：资产回报率=净利润/平均总资产100%表-3：2012-2014年度资产回报率年份201220132014资产回报率3.39%4.33%7.04%由表3可以分析出，在2012

29、年至2014年期间，保利的资产回报率不断上升， 2012到2013资产回报率变化不大，说明公司资金使用效率趋于稳定，盈利期望较平稳，公司有较好的经营和财务状况。资产回报率指标包含两个组成部分，即销售回报率和资产周转率。销售回报率是获利能力指标，而资产周转率是营运能力指标。将销售回报率与资产周转率相乘，得到的就是资产回报率。杜邦模型将计算资产回报率的公式进行了分解：资产回报率=净利/销售*销售/平均总资产（二）、盈利能力图表展示表-3表-4：净利润率趋势图 表-6：毛利率趋势图表-5：总资产收益率趋势图表- 8：净资产收益率趋势图表-63. 盈利能力同行业分析评价房地产企业盈利能力的主要指标有营

30、业利润率、毛利率、资产回报率等。截至2015年4月2日，有163家房企发布了业绩公告或预告。其中，利润增加的房企有76家，占46.6%；利润减少的房企有81家（含利润亏损），占49.7%；扭亏为盈的有6家，占3.7%。已发布年报或业绩公告的73家上市房企，2014年实现净利润总额为810.83亿元，同比增长4.7%，低于期内12.1%的营业收入增长率。其中，净利润增长率低于营收增长率的企业占65.8%，可见多数企业增收不增利。随着公布年报的企业增多，我们预计，增收不增利的特征会愈加明显。千亿房企中，除了绿地暂未整体上市外，另六家企业中，中海地产利润率最高，毛利率和净利率分别是32.6%和23.

31、7%，远超其他企业；万科净利润率最低，只有10.7%。2014年，中海地产实现净利润223亿元，日均赚6110万元，依然是行业盈利冠军。毛利率方面，有超过六成的企业毛利率超过30%，而低于20%的仅占12.5%。可见行业毛利率依然较高。知名度较高的企业中，保利地产32%，中天城投31.3%，金地集团28.9%，招商地产25%。净利率方面，净利率低于10%和亏损的企业占比超过55%，数量最多；介于10%20%的企业占37.5%，逾三成。兰德咨询统计，已公布年报或公告的73家上市房企的平均净利率是11.3%，较2013年下降0.29个百分点。值得注意的是，2014年上市房企利润率依然延续了近年来持

32、续走低的态势。其中，万科去年的房地产业务结算毛利率下降了1.55 个百分点，为20.76%；结算净利率下降了0.6个百分点，为11.41%。这是万科连续第四年利润率下滑：20112013年，其房地产业务的结算毛利率分别为28.79%、25.84%、22.31%，结算净利率分别是为15.01%、13.08%、12.01%。招商地产毛利率由去年同期的41.52%下降到37.33%；净利率由去年同期的16.91%下降到12.7%，达到6年来最低。金地集团房地产业务毛利率从26.9%上升到28.93%，较2013年同期提高2.03个百分点，但是净利率由12.95%下降到10.88%，较2013年同期收

33、窄2.07个百分点。进一步统计显示，因核算口径不同，香港内房股企业的净利率一般高于沪深A股企业3个百分点左右。如果剔除评估物业增值，上市房企平均净利率应在11%左右；因为上市房企基本代表着行业优秀水平，就全行业而言，我们预计，平均净利率已抵近10%，甚至已低于10%。据兰德咨询统计，近年来，房地产行业平均毛利率和净利润率每年降幅分别在2.5和1个百分点。依此估算，2015年行业净利率几乎可以肯定会击穿10%红线。销售净利率是指净利润与销售收入的比率。用以衡量一定时期的销售收入获取利润的能力，反映每1元销售收入带来的净利润的多少。两房地产公司的销售净利率变动不大，万科地产和保利地产的平均销售净利

34、率分别是0.15和0.16。保利地产销售带来的净利润略高。总资产报酬率是企业在一定时期内获得的净利润与资产总额的比率，表示全部资产的总体获利能力。该指标越高，表明企业投入产出的水平越高，企业资产运营越有效。两公司在近三年的总资产报酬率基本一致，说明全部资产的活力能力相差不大。以上分析表明，虽然在近几年房地产行业不景气，资金链出现问题，但是房地产的盈利能力还是依旧保持在较稳定水平，盈利能力较强。进一步说明房地产行业是一个利润相当高的行业，这也是很多企业将业务范围向房地产行业扩张的原因。从盈利能力来看，保利在主营业务方面持续稳定的增长，且主营业务利润率的平均水平高于万科，显示了其良好的规模效益，所

35、以保利地产的盈利能力较为稳健。公司应不断提升管理能力，在行业遭遇风险时及时调整战略，减缓扩张速度，加速回笼资金，配合灵活的销售策略，才可能在环境恶化时仍能保持较好的发展态势。(二) 营运能力分析 对一个企业来说，营运能力分析是对企业资金周转状况进行的分析，资金周转得越快，说明资金利用效率越高，企业的经营管理水平越好。营运能力指标包括应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率等指标，下面，就这几个重要指标结合保利地产20122014年度资产负债表，利润表，加以引用，具体列示。1. 应收账款周转率应收账款周转率又称为应收账款周转次数，指年度内应收账款转为现金的平均次数，它说明应收账款

36、的变现速度。从时间角度分析，反映企业应收账款变现的指标应该是应收账款周转天数，即企业从发生应收账款到收回现金所需要的时间。其计算公式是：应收账款周转率=主营业务收入应收账款平均余额应收账款周转天数=360应收账款周转率在具体使用应收账款周转率指标进行分析时，应该注意以下问题：(1) 应收账款周转率反映企业应收账款的变现速度和管理效率。应收账款是流动资产的重要组成部分，在流动资产中具有举足轻重的作用。应收账款周转快，说明企业资产流动性强，短期偿债能力也强，并在一定程度上可以弥补流动比率低而给债权人造成的不良印象；同时，提高这一比率可以降低坏账发生的可能性，为企业安全收款提供保障。但是，这并不意味

37、着比率越高越好。如果应收账款周转次数过高，可能是由于企业的信用政策、付款条件过于苛刻所致，这样会限制企业销售量的扩大，从而会影响企业的盈利水平。(2) 评价企业应收账款周转情况的好坏，应当结合企业所售商品的种类、各地商业往来惯例、企业信用政策以及行业平均水平进行综合考虑，确定合理的评价标准，作出正确的判断。(3) 应收账款周转天数也可作为制定信用政策、评价收账效率的重要依据。(4) 从严格的意义上来说，应收票据应该包括在上述比率的计算之中。若是这样考虑，那么所算得的比率应称为“应收款项周转率”和“应收款项周转天数”。由资产负债表，得出下列数据：应收账款期末期初20121880283617.10

38、1057645022.5920132331813449.761880283617.1020143349567715.282331813449.76由利润表得出下列数据：本期发生额2012主营业务收入68905756710.27主营业务成本43972081799.462013主营业务收入92355524195.85主营业务成本62655215219.512014主营业务收入109056497066.48主营业务成本74122573304.93计算：2012年2013年2014年应收账款周转率46.91 43.85 38.39 一般而言，企业的应收账款周转率越高，平均收账期越短，说明企业的应收账款

39、回收得越快；反之，则企业的营运资金过多地呆滞在应收账款上，会严重影响企业资金的正常周转。由此，看出保利地产应收账款周转率整体较高，但是20122014成一个下降趋势，说明企业资产流动性强，短期偿债能力也强，和2012年度报告所报出的综合指标一致，且发现，这里所算的应收账款不包括应收票据。同时，也有一些因素会影响应收账款周转率和周转天数的计算。保利地产作为房地产市场，在产品销售过程中大量使用分期付款的方式。而且，最近房地产市场相对前几年下降幅度较大，因此，年末销售量大增或年末销售量大幅度下降。这些因素都会对应收账款周转率或周转天数造成很大的影响。所以，应将企业的应收账款周转率、周转天数与企业前期

40、指标、与行业平均水平和其他类似企业相比较，才能分析、判断企业该指标的水平。反映出保利强有力的实施能力和抗风险能力。2. 存货周转率。存货周转率也叫存货周转次数，是企业一定时期的主营业务成本与平均存货的比率。存货周转率可用以测定企业存货的变现速度，衡量企业的销货能力及存货是否储备过量。它是对企业供、产、销各环节管理状况的综合反映。其计算公式为：存货周转率（周转次数）=主营业务成本/存货平均余额=主营业务成本/（期初存货+期末存货）2存货平均周转天数=360存货周转率存货周转率是用来测定企业存货的变现速度，衡量企业的销货能力及存货是否储备过量的指标，是对企业供、产、销各环节管理状况的综合反映。在运

41、用该指标进行分析时，还应该注意：(1) 存货周转率提高，存货占用水平越低，则存货积压的风险就越小，企业的变现能力以及资金使用效率也就越高。但是存货周转率过高，也可能说明企业管理方面存在其他问题，如存货水平太低，甚至经常缺货，或者采购次数过于频繁，批量太小等。因此，合理的存货周转率要视产业特征、市场行情及企业自身特点而定。(2) 存货周转率也是一个与变现能力有关的指标。存货能否变现及变现速度直接影响着企业的短期偿债能力高低。(3) 由于对存货的计价处理存在着不同的会计方法，因此与其他企业进行比较时，应考虑到会计处理方法不同而产生的影响。(4) 存货周转率分析的目的是从不同的角度和环节上找出存货管

42、理中的问题，通过对存货的结构以及影响存货周转速度的重要项目进行分析，力求改进管理，使存货管理在保证经营连续性的同时，尽可能少地占用经营资金，提高资金的使用效率，促进整个企业管理水平的提高。由资产负债表得出数据：存货期末期初2012189643823082.97152107443875.542013239907295955.86189643823082.972014267192101934.69239907295955.86由利润表得出数据：本期发生额2012主营业务收入68905756710.27主营业务成本43972081799.462013主营业务收入92355524195.85主营业务成

43、本62655215219.512014主营业务收入109056497066.48主营业务成本74122573304.93计算：2012年2013年2014年存货周转率0.26 0.29 0.29 存货周转率和存货周转天数分析的目的是找出企业存货管理中存在的问题，从而提高存货管理的水平，使存货管理在保证企业生产经营连续性的同时，尽可能少占用企业的经营资金，提高企业资金的使用效率，促进企业管理水平的提高。由近三年数据，整体存货周转率保持在一个较低，且相对稳定的水平，在企业的流动资产中，通常存货所占的比重较大，企业存货的流动性如何，将直接影响企业的流动比率。一般而言，企业存货的周转速度越快，存货的资

44、金占用水平就越低，流动性就越强，存货的变现速度越快。所以，提高存货周转率可以提高企业的变现能力。保利地产的存货变现较好，可见房地产市场盈利能力依然处于有利地位，虽然，房地产市场近几年来有所低迷，但是，由于政府和中国市场的特殊性，房地产的影响应该不会超乎预期的低，其存货控制得到了比较好的成效，但还有待于继续提高。因为这两年市场的环境和国家政策比较严峻，而这从侧面上反映出了保利比较重视供货与销货的关系，从而灵活应对了市场的变化。而且，作为房地产行业，在分析存货时，应同时注意到它的土地储备量，当它的存货占土地储备量的比例较大时，整体水平较好。3. 流动资产周转率流动资产周转率又叫流动资产周转次数，是

45、销售收入与全部流动资产平均余额的比率。它反映的是全部流动资产的利用效率。用时间表示流动资产周转速度的指标叫流动资产周转天数，它表示流动资产平均周转一次所需的时间。其计算公式为：流动资产周转率=主营业务收入流动资产平均余额流动资产周转天数=360流动资产周转次数由资产负债表得出数据：流动资产总计期末期初2012243128025568.66187991387510.532013303008054884.41243128025568.662014350858011961.76303008054884.41由利润表得出数据：本期发生额2012主营业务收入68905756710.27主营业务成本439

46、72081799.462013主营业务收入92355524195.85主营业务成本62655215219.512014主营业务收入109056497066.48主营业务成本74122573304.93计算2012年2013年2014年流动资产周转率0.32 0.34 0.40 流动资产周转率是分析流动资产周转情况的一个综合指标。流动资产周转快，会相对节约流动资产，相当于扩大了企业资产投入，增强了企业盈利能力；反之，若周转速度慢，为维持正常经营，企业必须不断投入更多的资源，以满足流动资产周转需要，导致资金使用效率低，也降低了企业盈利能力。20122014年度内，保利地产的流动资产周转率上升趋势较

47、大，处于有利地位，可见，公司在房地产市场有所下降的大背景下，能很好地控制自己的流动资产变现能力，实现稳步上升，具有良好的管理措施与营运能力。4. 固定资产周转率固定资产周转率是企业的主营业务收入与平均固定资产净值的比率。其计算公式为：固定资产周转率=主营业务收入/平均固定资产净值平均固定资产净值=（年初固定资产净值+年末固定资产净值）/2固定资产的周转率越高，周转天数越少，表明公司固定资产的利用效率越高，公司的获利能力越强；反之，则公司的获利能力越弱。由资产负债表得出数据：固定资产期末期初20121378431326.74939801630.6920131985039517.321378431

48、326.7420142477630766.491985039517.32由利润表得出数据：本期发生额2012主营业务收入68905756710.27主营业务成本43972081799.462013主营业务收入92355524195.85主营业务成本62655215219.512014主营业务收入109056497066.48主营业务成本74122573304.93计算：2012年2013年2014年固定资产周转率59.45 54.92 48.87 （5）总资产周转率。总资产周转率是企业主营业务收入与平均资产总额的比率，反映企业用销售收入收回总资产的速度。计算公式为：总资产周转率=主营业务收入/

49、平均资产余额总资产周转次数越多，周转天数越少，则表明一家公司全部资产的利用效率越高，公司的获利能力就越强。由资产负债表得出数据：资产总计期末期初2012251168617582.24195014565272.622013313939854320.52251168617582.242014365765643330.35313939854320.52由利润表得出数据：本期发生额2012主营业务收入68905756710.27主营业务成本43972081799.462013主营业务收入92355524195.85主营业务成本62655215219.512014主营业务收入109056497066.4

50、8主营业务成本74122573304.93计算：2012年2013年2014年总资产周转率0.31 0.33 0.32 可以看出，保利地产整体三年水平保持在0.3左右，较低但是稳定，也许是近年受到市场与国家宏观调控的影响，虽不再是飞速上涨的房地产市场，但是整体还在盈利期间，说明其运行还算良好，销售业绩良好。根据以上整体分析框架以及从20122014年度的资产负债表，利润表中提取出来的部分数据，可以结合上述公式，利用Excel，算出相应数据，综合各年，得出数据如下表：2012年2013年2014年应收账款周转率46.91 43.85 38.39 流动资产周转率0.32 0.34 0.40 存货周

51、转率0.26 0.29 0.29 固定资产周转率59.45 54.92 48.87 总资产周转率0.31 0.33 0.32 下面做出总结：因此，整体看来，保利地产营运能力规模稳步提升，整体水平保持稳定。20122014年度内，公司实现营业收入逐步呈上升趋势，2014年达到了1091亿元，归属于上市公司股东的净利润 122 亿元，同比分别增长 18.1%和 13.5% ，行业利润率水平趋势性下滑的大背景下，公司严控成本，提升管理效益，努力保持了利润率的稳定。 到2014年末，公司总资产3658亿元，净资产809亿元、归属母公司净资产614亿元，相比2012,2013年，都呈稳步上升趋势。就保利

52、地产营运能力方面的分析，从应收账款周转率，流动资产周转率，存货周转率，固定资产周转率，总资产周转率这些指标局部分析，不难发现保利地产的能力较好，资金的周转变现能力不差，然后从资产负债表，利润表各相关项目里，看出总资产，流动资产，营业收入都在大背景下上升，并无下降，所以，保利地产在房地产行业依然有着一定的竞争优势，并有继续结合市场与政府政策多元发展的长期势头。(三) 偿债能力分析企业的负债按偿还期的长短，可以分为流动负债和非流动负债两大类，其中反映企业偿付流动负债能力是短期偿债能力，反映企业非流动负债能力的长期负债能力。企业偿付能力是指组织的流动资产超过流动负债的程度。偿付能力描述了组织支付长期

53、固定费用的能力，以及满足组织的长期扩张和成长需求的能力。偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。1. 短期偿债能力分析短期偿债能力是指企业以流动资产对流动负债及时足额偿还的保证程度，即企业以流动资产偿还流动负债的能力，反映企业偿付日常到期债务的能力，是衡量企业当前财务能力，特别是流动资产变现能力的重要指标。短期偿债能力受多种因素的影响，包括行业特点、经营环境、生产周期、资产结构、

54、流动资产运用效率等。仅凭某一期的单项指标，很难对企业短期偿债能力做出客观评价。因此，在分析短期偿债能力时，一方面应结合指标的变动趋势，动态地加以评价；另一方面，要结合同行业平均水平，进行横向比较分析。同时，还应进行预算比较分析，以便找出实际与预算目标的差距，探求原因，解决问题。对保利地产的短期偿债能力分析从静态的部分来分析，依次对营运资本，流动比率，现金比率等指标来分析保利地产的短期偿债能力。保利地产2012-2014年的年度报表的部分数据如下：201220132014流动资产243128025568.66303008054884.41350858011961.76流动负债1404711330

55、55.12166634556840.12187313493217.54货币资金32672702564.7133752969830.8040069512626.00应收帐款1880283617.102331813449.763349567715.28流动比率1.731.821.87现金比率0.230.200.21营运资本102656892513.54136363498044.29173544518744.22(1) 营运资本度量的是公司短期内的偿债能力，考察公司在短期内的财务健康状况。从保利地产各年的营运资本来看，2014年的营运资本高于2013年和2012年的营运资本，这说明2014年具有一定

56、的短期偿付能力，表示保利地产可用于偿还流动负债的资金与其他年份相比更为充足，短期偿付能力越强，所面临的短期流动性风险越小，债权人安全程度越高。营运资本作为衡量企业短期偿债能力的绝对数指标。对营运资金指标进行分析，可以从静态上评价保利地产当期的短期偿债能力状况，也可从动态上评价不同时期短期偿债能力的变动情况。(2) 流动比率度量的是流动资产满足流动负债需要的程度。流动比率是流动资产与流动负债的比率，表明每一元流动债务有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业有多少流动资产可以在短期内转化为现金对到期的流动负债进行偿还的能力。一般认为，工业生产性企业合理的流动比率最低应该是2。这是因为流动资产中变现能

57、力最差的存货金额约占流动资产总额的一半，剩下的流动性较强的流动资产至少要等于流动负债，这样企业的短期偿债能力才会有保证。保利地产2012年的流动比率为1.73，这意味着该公司的流动资产足以满足支付1.73倍流动负债的需要。2013年的流动比率意味着该公司的流动资产足以满足支付1.82倍流动负债的需要。2014年的流动比率意味着该公司的流动资产足以满足支付1.87倍流动负债的需要。这表示保利地产这三年来的流动比率正在逐渐接近2，房地产行业流动比率标准是2，速动比率标准是1。从表中看出保利的偿债能力在12-14年间正逐渐升高，反映了保利地产的短期偿债能力正在逐渐提高。(3) 虽然现金比率最能反映企

58、业直接偿付流动负债的能力，这个比率越高，说明企业偿债能力越强。但是，如果企业保留过多的现金类资产，现金比率过高，就意味着企业流动负债未能合理地运用，经常以获得能力低的现金类资产保持着，这会导致企业机会成本的增加。通常现金比率保持在30%左右为宜。保利地产现金比率总体比较稳定，2012年的现金比率比较高的主要原因是：货币资金占流动资产的比重多点，市场占有率比较好，销量较多。但现金类资产获利能力极低，2013年现金比率虽然较低但还是保持在20%，可以得出，企业的短期偿债能力在2012-2014年来说比较平均。没有明显的变化，偿债能力一般。2. 长期偿债能力分析长期偿债能力分析时指企业偿还非流动负债

59、的能力。影响长期偿债能力的因素主要是有企业的盈利能力、投资效果、权益资金的增长和稳定程度，权益资金的实际价值，以及企业经营现金净流量获取能力等。对保利地产的长期偿债能力分析主要从资产规模角度的资产负债率和盈利能力角度的的利息保障倍数进行分析。企业的投资者包括企业的所有者和潜在投资者，投资者通过长期偿债能力分析，可以判断其投资的安全性及盈利性，因为投资的安全性与企业的偿债能力密切相关。通常，企业的偿债能力越强，投资者的安全性越高。在这种情况下，企业不需要通过变卖财产偿还债务。企业的债权人包括向企业提供贷款的银行、其他金融机构以及购买企业债券的单位和个人。债权人更会从他们的切身利益出发来研究企业的

60、偿债能力，只有企业有较强的偿债能力，才能使他们的债权及时收回，并能按期取得利息。由于债权人的收益是固定的，他们更加关注企业债权的安全性。企业经营者王要是指企业经理及其他高级管理人员。他们进行财务分析的目的是综合的、全面的。他们既关心企业的盈利，也关心企业的风险，与其他主体最为不同的是，他们特别需要关心盈利、风险产生的原因和过程。因为只有通过原因和过程的分析，才能及时发现融资活动中存在的问题和不足，并采取有效措施解决这些问题。保利地产2012-2014年的部分数据如下201220132014资产总额251168617582.24313939854320.52365765643330.35负债总额

61、196389097098.44244786678393.28284893358385.82资产负债率（%）78.1977.9777.89所有者权益总额54779520483.8069153175927.2480872284944.53所有者权益比率（%）21.8122.0322.113. 从资产规模角度分析长期偿债能力负债表明一个企业的债务负担，资产则是偿债的物质保证，单凭负债或资产不能说明一个企业的偿债能力。负债少并不等于说企业偿债能力强，同样资产规模大也不表明企业偿债能力强。企业的偿债能力体现在资产与负债的对比关系上。由这种对比关系中反映出来的企业长期偿债能力的指标主要有资产负债率和股东权益率。(1) 资产负债率是综合反映企业偿债能力的重要指标，它通过负债与资产的对比，反映在企业的总资产中有多少是通过举债获得的。2013年的指标和2014年基本相同，说明保利地产的债务负担相当；2012年的数据表明说明企业的债务负担比较于其他两年较轻。对债权人来说，该比率越低越好，因为企业的债务负担越轻，其总体偿债能力越强，债权人权益的保证程度越高；对企业来说，则希望该指标大些，虽然这样会使企业债务负担加重，但企业也可以通过扩大举债规模来获得