绍兴商品住宅年度市场调研报告

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1、绍兴商品住宅市场调查报告2007年8月目 录一、绍兴市区房地产市场发展回顾（一） 绍兴市区房地产业发展历程（二） 绍兴市区商品房价格走势轨迹二、绍兴市区房地产业发展现状（一） 现阶段绍兴市区房地产业发展特点（二） 绍兴市区主要在售楼盘情况三、绍兴市区住宅需求市场分析（一） 绍兴市区住宅需求市场现状及特点（二） 绍兴市区住宅需求市场调查与分析四、调查结论一、绍兴市区房地产市场发展回顾（一）绍兴市区房地产业发展历程绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来的，到目前为止，走过了起步、崛起、调整、高速发展、再次调整这样五个阶段：1、起步阶段（1984-1989年，约5年）。1984年4月，诞生了绍

2、兴市第一家房地产开发公司中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业的正式起步。随后，由于全国经济建设热潮的兴起，市区相继又有建设房产、信托房产、塔山房产、城区房产等公司成立。2、迅速崛起阶段（1990-1993年，约4年）。上世纪九十年代初，绍兴市政府决定开发建设中兴路和拓宽胜利东路，加上1992年邓小平南巡讲话发表以后，绍兴市又启动了城东绍兴经济开发区的建设，这给市区房地产业带来了新的发展机遇。仅1992年和1993年，市区就冒出了30家房地产企业，开发了如“鹤池苑”等代表性房产。到1993年，市区房地产投资达到了7.21亿

3、元，比上年增长了3倍多。3、调整阶段（1994-1997年，约4年）。由于前两年房地产开发过热，给市区的房地产发展留下了一些隐患，加上国家实行宏观调控，市区房地产开发投资迅速下滑，从1994年到1997年，基本维持在4.7-5.0亿元这一水平，同比增幅在低位徘徊不前，房地产业发展处于低迷状态。4、高速发展阶段（1998-2004年，约7年）。三个原因促成了市区房地产业的迅速复苏并进而转入高速发展时期。一是1998年，随着政府机关住房制度改革的开始实行（即停止实物分房，实行货币分配），市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大一部分单位，为搭上房改“末班车”，纷纷突击购房分房；二是当时我国为应对亚

4、洲金融危机，而采取了积极的财政政策，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用于经济适用住宅建设；三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房地产业起了推波助澜的作用。这一阶段，市区先后开发了以“快阁苑”、“龙洲花园”、环城河整治、城市广场、袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。其中：前四年是投资高速增长期，1998年-2001年，市区房地产投资额年平均增长速度达到40.1%；虽然2002年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从1998-2004年，市区房地产实际销售面积年平均增长了35.2%，其中20

5、04年的销售面积达到了177.91万平方米，超过了1998年-2001年这四年的销售面积总和。5、调控调整阶段（2005-2006年，约2年）。2005年开始，国家为了遏止略有抬头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要目标的宏观调控政策，绍兴市区房地产市场在调控政策的影响下迅速降温，房地产企业经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。（二）绍兴市区商品房价格走势轨迹房地产市场发展形势，一方面反映在房地产开发投资量，而另一方面更反映在市场的供求关系及商品房价格的高低变化上。绍兴市区进入实质性住房制度改革是在1998年，当时各级政府机关开始实

6、行货币分配而停止实物分房。也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。因此，分析市区商品房市场价格的走势，也从1998年开始。见表1：表1：绍兴市区商品房销售价格变化情况单位：元/平方米年 份199819992000200120022003200420052006商品房屋21582185204222292919404558955900左右6170左右价格涨幅/1.25%-6.54%9.16%30.96%38.57%45.74%未变4.6%住 宅18751937193320102599370452365250左右5500价格涨

7、幅/3.31%-0.21%3.98%29.3%42.52%41.36未变5%左右 绍兴市区商品房价格在1998年-2001年间基本维持在相对稳定的水平； 2001年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。2004年到达5895元/平方米，比全省平均价格高673元，居全省第三，仅低于杭州和温州； 2005年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与2004年基本持平； 2006年，市区房屋销售价格比上年上涨4.6%，其中，商品房销售价格上涨4.2%，二手房价格上涨5.2%。二、绍兴市区房地产业发展现状（一）现阶段绍兴市区房地产业发展特点1、房地产市场产销两旺，市区商

8、品房供不应求进入2007年以来绍兴市(地区)商品房交易快速回升，1-7月商品房销售面积224.23万平方米，同比增长52.2%，增速较上年同期高出82.7个百分点。在全部销售面积中，期房销售占69.4%，现房销售占30.6%，接近七成的商品房在竣工验收以前已实现销售，充分说明目前绍兴(地区)商品房需求旺盛，交易活跃。7月份绍兴市房地产开发投资增速全省第一，总量第四，1-7月份全市完成房地产开发投资86.81亿元，同比增长53.6%，增幅居全省第一，总量第四。2007年上半年，越城区房产竣工面积29.84万平方米，销售面积47.2万平方米，比去年同期上涨50.8%，其中住宅面积41.4万平方米(

9、按平均120m2/套算，约合3450套)，新建商品房呈现供不应求的态势。2、商品房一、二级市场价格快速上涨统计数据显示，2007年二季度，绍兴市区房屋销售价格快速上涨，同比上涨7.0%，环比上涨2.7%。同比涨幅比上年同期扩大2.1个百分点，比今年一季度扩大2.7个百分点，创下2005年3季度以来的新高。2007年1-6月份，房屋销售价格比去年同期上涨5.7%，其中商品房销售价格上涨4.9%。绍兴老城区目前的房价平均价格在7035元/平方米左右， 2006年城区均价约为6510元/平方米，同比上涨幅度超过8%，而上半年浙江全省房屋销售价格比去年同期上涨5.1%，绍兴房价涨幅高于全省平均涨幅。1

10、6月份，市区二手房成交价格比去年同期上涨7.0%,涨幅位居全省第三位，仅次于丽水市和舟山市，比全省平均涨幅高出2.6个百分点。二手房中多层住宅价格同比上涨7.8%。3、房地产开发板块格局初步形成随着老城区土地资源的日益稀缺以及城市版图的不断扩张，绍兴市区房地产开发逐步形成了从一环线、二环线到三环线逐步延伸的边缘化开发趋势，并形成了东南西北四个不同方位上的六大居住板块。城南是开发较早的居住区域，随着人文公园的开发，城南新住宅区的外围环境得到了明显的改善；城西经过前几年的开发，胜利西路的延伸以及绍兴县柯桥新县城的崛起，吸引了众多开发商和购房者的关注，同时，随着新一轮“越州新城”城市发展规划的明确，

11、城西的发展方向已经比较明确，围绕青甸湖的中高档住宅用地将会陆续推出；而以袍江开发区为代表的城北板块，在经过前几年的冷寂之后，已经开始明显升温；城东则是人们目光的聚焦点，迪荡新城的开发建设将使其成为绍兴未来又一个理想的居住区；而城北的镜湖新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办公中心和生态居住，通过市政府对镜湖新区较大力度的开发和宣传，目前以大滩区块为代表的镜湖新区已经成为绍兴高档住宅开发的代表区块。从总体上说，绍兴市区目前六大板块住宅的层次可粗略地划分为高中低三个层次。高档楼盘主要分布在大滩、迪荡新城一带，价位一般在每平方米9000-10000多元；中档楼盘以城西、城南开发的楼盘为主，价位一般

12、在每平方米6000-8000元之间；相对价位较低的低档楼盘主要位于袍江、生态园区等区块，价位大约在每平方米3000-4000多元。4、楼市进入高层时代，多层和低层住宅成为稀缺产品2006年以前的绍兴，房地产市场中住宅供应一直以低层和多层住宅为绝对主力，这主要是几个方面的因素决定的：首先，绍兴是历史文化名城，城市规划中有严格的古城保护原则，除了市中心豪华地段的住宅为高层建筑，其余住宅开发用地供应一般均有严格的容积率和建筑高度要求；其次，前几年绍兴市区平均房价相对较低，对绝大部分只卖5000元左右的楼盘来说高层建设成本较高且市场接受度不高，因此开发高层住宅的积极性也不高；最后，由于绍兴本地消费者在

13、住宅消费上观念相对保守，多层住宅因其较为低廉的物业费用支出受到市场的普遍认同，而高层住宅高昂的物业费用让大部分消费者难以接受。经过0506年约2年的宏观调控，积压的购房需求在今年开始集中释放，且随着绍兴城市外来移民人口的快速增加以及城区用地的日益紧张，绍兴住宅市场供需矛盾开始变得突出，现实状况决定了政府在今年开始的土地供应计划中整体提高容积率以求提高土地利用率，根据绍兴市区今年已经推出的开发用地经济指标看，住宅开发用地的容积率最低在1.7左右，相当一部分地块容积率指标超过了2.0，在这样的背景下，随着市区存量多层房源的逐步消化和新增开发量的上市，高层和小高层住宅将成为今后市场供应的主流，而多层

14、住宅产品将变得越来越稀缺。5、政府加大土地供应，土地市场量价齐增2006年下半年开始，绍兴房地产市场在经历了近2年的宏观调控后，开始了一波强劲的持续反弹行情，房地产价格快速上涨，各楼盘销售价格屡创新高，为了平抑房地产市场价格上涨，2007年绍兴市政府确立了通过增加土地供应量来稳定房价的政策，根据“2007年度绍兴市区经营性用地块出让计划”，今年计划出让的开发经营用地总量约达4370亩，其中住宅开发用地约3728亩，相比2006年土地出让计划2216亩住宅用地增加了近7成，土地供应量明显增加。伴随着市区房价的上涨和良好的销售势头，绍兴市区住宅开发用地价格也节节攀升，据不完全统计，2007年上半年

15、成交的住宅开发用地价格较上年同期上涨了近50%左右，如城东开发区舜江路一带的开发用地目前成交楼面价格达到3500元左右，而在2006年的成交价格仅为2000元左右；镜湖新区大滩区域新拍土地楼面价约4600元，而2006年的成交价不到3000元。附表2、表3。表2：2007年度绍兴市区经营性用地块出让计划序号地块名称地块座落面积（亩）用途权属现状1铁甲营地块市值3住商国有2鲁迅故里观音弄地块市值3商住国有3原外山组团江家溇地块（一期）市值124居住国有小计1304卧龙路1号地块经济开发区49居住国有小计495袍江工业区G12号地块袍江工业区14商业（汽车4S店）国有6袍江工业区G13号地块袍江工

16、业区12商业（汽车4S店）国有7袍江工业区G14号地块袍江工业区10商业国有8袍江工业区F8号地块袍江工业区52商业国有小计8807年度已出让合计2671人民医院退让地块（临中兴路）市值9商业国有净地2解放南路6号地块市值89居住国有净地3绍大线一号市值220居住国有净地4中兴南路大环河 东南地块B块市值37居住国有净地5蕺山地块市值31居住国有净地6寨下地块市值79居住国有部分建筑未拆7胜利东路环城东路西南角八字桥周边地块（原公交公司地）市值28住商国有集体部分建筑未拆8原外山组团江家溇地块（三期）市值75住商国有部分建筑未拆9霞西路绍大线 东南地块市值126住商国有部分建筑未拆10和畅堂

17、原海尔曼期地块市值152住商国有部分建筑未拆11八字桥原卫校 及周边地市值35住商国有部分建筑未拆市值小计88112阳明路1号经济开发区285居住国有净地13舜江路8号地块经济开发区21居住国有净地14东池路1号地块经济开发区42居住国有净地15涂山路9号地块经济开发区75居住国有部分建筑16涂山路10号地块经济开发区127住商国有部分建筑未拆17秦望路1号地块经济开发区15居住、仓库国有部分建筑未拆18迪荡D3地块经济开发区11商业办公国有净地19迪荡F1地块经济开发区80会展中心国有部分建筑未拆经济开发区小计65620望仙桥地块会稽山度假区297商服、旅游国有集体净地会稽山度假区小计297

18、21人民医院退让地块（临后墅路）镜湖新区20商业国有净地22解放大道1号地块镜湖新区171住商国有部分建筑未拆23解放大道3号地块镜湖新区180住商国有部分建筑未拆24解放大道2号地块镜湖新区138住商国有部分建筑未拆25解放大道4号地块镜湖新区225住商集体净地26解放大道5号地块镜湖新区31住商集体净地27绿洲路1号地块镜湖新区79住商国有净地镜湖新区小计84428皋埠商贸区1号地块生态产业园73住商国有29皋埠商贸区2号地块生态产业园38住商国有30皋埠商贸区3号地块生态产业园58住商国有31皋埠商贸区4号地块生态产业园41住商国有32皋埠商贸区5号地块生态产业园45住商国有33皋埠商贸

19、区6号地块生态产业园75住商国有生态产业区小计33034袍江工业区G31号地块袍江工业区12商业（汽车4S店）国有35袍江工业区G32号地块袍江工业区13商业（汽车4S店）国有36袍江工业区G29号地块袍江工业区12商业国有37袍江工业区G10号地块袍江工业区18商业国有38袍江工业区G122号地块袍江工业区10商业国有39袍江工业区F7号地块袍江工业区12商业国有40袍江工业区G82号地块袍江工业区19商业国有41袍江工业区G2号地块袍江工业区117商业国有42袍江工业区G21号地块袍江工业区70住商国有43袍江工业区G71号地块袍江工业区124商住国有44袍江工业区G5号地块袍江工业区24

20、6住商国有45袍江工业区G23号地块袍江工业区28住商集体46袍江工业区G6号地块袍江工业区106住商集体47袍江工业区G81号地块袍江工业区20商业国有48袍江工业区G9号地块袍江工业区58住商国有49袍江工业区G4号地块袍江工业区25住商集体50袍江工业区G35号地块袍江工业区169综合配套集体51袍江工业区G37号地块袍江工业区32综合配套集体52袍江工业区G39号地块袍江工业区4住商集体袍江工业区小计1095表3：2007年上半年部分住宅开发出让地块成交情况地块名称地块性质起拍价(万元)成交价(万元)楼面均价(元/m2)土地面积(m2)建筑面积(m2)容积率舜江路8#居住5800980

21、0355316713275761.65中兴南路大环河东南B#居住1080011800265624680444241.8大滩7#居住500010000466512613214351.7经济开发区卧龙路1#700016000192332281832102.5777（二）绍兴市区主要在售楼盘情况为全面了解绍兴市区房地产市场状况，通过对绍兴市区目前主要在售楼盘的实地调查对目前市场的供需状况、价格水平等运行态势有了较为清晰和深入的了解，根据前面提到的绍兴市区目前主要分为东西南北四大板块的开发格局，选择东西南北四大板块内的代表性楼盘若干了进行了调查，详细调查情况如下。1、 生态园区板块位于东湖的生态产业园

22、区是目前绍兴东部离城区距离最远的生活区块，位于三环路以外，是近年来绍兴主要的低价房供应区域，且相当一部分小区商品房与安置房混杂，楼盘档次普遍不高。以下为两个片区内主要在售楼盘情况：A. 鸿通金宇苑开发商绍兴市鸿通房地产开发有限公司设计单位浙江中和建筑设计有限公司物业管理绍兴市百盛物业管理有限公司地理位置生态产业园区人民东路延伸段(皋埠镇)占地面积40295m2建筑面积54595.52m2容积率1.45绿化率/建筑形态多层住宅、联排主力户型公寓100-120m2，排屋210m2房源总数362套,其中排屋约20套销售均价公寓住宅成交均价约3000元/ m2,排屋约5000元/ m2，目前排屋报价6

23、100/ m2主力总价公寓30-40万元，排屋110-140万元配套设施3000m2集中绿化、小型会馆形象进度现房开盘时间04年5月销售情况目前已售295套(签订合同)，约占82%;已售面积约40630 m2，约占74%；排屋已售15套，剩5套综合评价该楼盘体量较小，地理位置偏远，整体品质不高，是生态园区内典型的低价楼盘；从销售情况来看，开盘至今2年多的时间，总体销售率约90%(含预订房源)，已经基本实现销售，但是，根据实地调查情况，该楼盘目前尚有大量商铺未售出，这充分说明生态园区内人气严重不足，尽管商铺仅售4000元m2，但其投资价值不高，因此销售不佳，为开发商回笼资金带来难度；从购房客户来

24、看，主要由产业园区内的普通职工和绍兴市区低收入群体为主B. 枫华景园开发商绍兴市房地产综合开发有限公司设计单位华成国际建筑有限公司物业管理地理位置生态产业园东湖商贸3#地块占地面积总占地45281m2,其中商品房部分13302m2建筑面积商品房19287.89m2容积率1.45绿化率30%建筑形态多层住宅主力户型公寓90-120m2房源总数200套，其中住宅总量为139套，商铺总量为61套销售均价住宅累计成交均价3500元/ m2,开盘均价3200元/ m2，目前余房报价4380元/m2主力总价住宅30-40万元，余房40-55万元配套设施/形象进度现房开盘时间05年12月销售情况目前合计售出

25、123套(签订合同)，约占62%;已售面积约13016 m2，约占68%；住宅已售114套，占62%;商铺已售9套，占15%;综合评价该楼盘大部分为安置房，商品房住宅所占比重极小，开盘之初由于价格便宜(起价仅为3098元)大部分商品房在短时间内快速售出，曾在绍兴市场制造了一定的影响，但是，由于小区整体建设档次较低，购买者大部分为市区内的年轻工薪阶层。随着市区整体房价的上涨，该楼盘也大幅提高了其售价，目前报价4380元相当于在开盘价格基础上上涨了近50%,尽管从目前来看，该楼盘售价仍是绍兴市区各大板块内最便宜的，但是由于快速大幅提价使得客户短时间内难以接受，因此目前余房销售形式不佳；同时，其地理

26、位置的偏僻也决定其商铺销售不好。2、 经济开发区板块经济开发区由于开发时间较早，目前已经成为绍兴市区规模最大的居住区块，生活配套相对较为成熟，但总体档次不高，由于区域内自然环境较好，且无大型工业生产企业，因此目前已经成为绍兴主要的别墅类产品的供应区域。A. 金色东江开发商浙江兆城房产开发有限公司设计单位香港海文嘉德国际规划景观设计机构，绍兴华汇设计院物业管理地理位置涂山东路5号地块占地面积41956m建筑面积50347m2容积率1.2绿化率30%建筑形态叠排、多层、高层主力户型叠排200-230m2，多层90-120m2，高层275m2(全跃层)房源总数248套,其中叠排140套，多层80套，

27、高层28套销售均价叠排约6500元/m2,多层约5800元/m2，高层约6500/m2主力总价叠排130-150万元，多层50-70万元，高层160-190万元配套设施/形象进度主体完工开盘时间一期07年1月，二期07年5月销售情况叠排和多层目前已全部售完；高层售出5套，占18%综合评价该楼盘体量较小，周边自然环境较好，临近平水江和大禹陵景区。该楼盘产品组合较为丰富，由于楼盘周边配套相对欠缺，因此以面向拥有一定经济实力的中产家庭的叠排为主的定位，并以叠排首先开盘打开市场，由于叠排总价控制较为合理，因此一期开盘取得了较好的业绩，二期在一期开盘后短短3个月后推出，二期主力产品多层公寓也实现了较好的

28、销售，相对来说，高层空中别墅产品因为单价和总价高的原因，销售较为困难。总体上来说，该楼盘产品定位较为成功，尽管短期内积压了少量的高层房源，但总体上销售速度较快，较好地实现了资金回笼。B. 东江银湾开发商绍兴市建设开发公司设计单位绍兴市建筑设计院物业管理地理位置涂山路以北、平水东江以西、森海豪庭以南占地面积9463m+29503m=38966建筑面积22809.51m2容积率一块0.85，一块0.5绿化率30%建筑形态独立别墅、联体别墅、排屋主力户型独立别墅450m2左右，双联别墅300-330m2左右，排屋250m2左右房源总数89套,其中独立别墅10套，双联别墅28套，排屋51套销售均价独立

29、别墅约12000元/m2,双联别墅约9000元/m2，排屋约7000/m2主力总价独立别墅500-600万元，双联250-300万元，排屋170万元左右配套设施/形象进度主体完工开盘时间2006年12月销售情况排屋目前已全部售完；尚余少量双联别墅西边套综合评价该楼盘是近2年内市区罕有的低密度低容积率住宅项目，主要面向的是高收入消费者，周边自然环境较好；由于开盘初期定价较低，据了解排屋开盘时的均价仅为6000元左右，因此取得了较好的销售成绩，而独立和联体别墅由于总价较高，且小区整体规模较小、内部配套设施不完善，因此销售速度相对较慢。C. 三和锦苑开发商绍兴市三和房地产开发有限公司设计单位浙江华汇

30、设计集团有限公司物业管理杭州佰全物业地理位置经济开发区舜江路占地面积38030m2建筑面积25100m2容积率0.66绿化率40%建筑形态双联别墅、叠排主力户型双联别墅300m2左右，叠排200-250m2 房源总数90套,其中双联别墅54套，叠排36套销售均价双联别墅约8000元/m2，叠排约6600/m2主力总价双联别墅约250万元，叠排130-160万元配套设施/形象进度准现房开盘时间2006年9月销售情况总体销售率约50%,其中综合评价该楼盘位于舜江路南端，周边自然环境一般，尽管定位为双联别墅为主的别墅式小区，但由于整体建筑和园林设计品位不高，而建筑密度相对偏高，因此楼盘性价比相对较低

31、，销售不畅。总体上来讲，该楼盘目前的销售差主要问题在于设计，由于规划上布置了大量的占用土地的双联别墅，从而提高了小区的密度，降低了整个小区环境品质。3、 迪荡新城板块迪荡新城东起越州大桥及东环线，西至环城东路，南临人民东路北侧古水道，北到104国道北复线。规划中的迪荡新城定位为“历史、文化、艺术”和“现代、科技、文明”，建成之后将是绍兴区域性的现代商贸和商务中心、城市开发和经营的创新示范区。迪荡新城形将成为与解放路遥相呼应的商业区。目前迪荡新城内在开发的住宅楼盘主要为世茂的盛世名苑，其余大部分为商业和办公物业，但随着迪荡新城逐步形成气候，将会带动周边住宅地块开发的升温。A. 盛世名苑开发商绍兴

32、世茂新城房地产开发有限公司设计单位华东建筑设计研究院、美国泛亚物业管理上海世茂第一太平地理位置云东路以北，环城河以东，迪荡新城E6地块占地面积90928m建筑面积190975m2容积率2.1绿化率60%建筑形态高层、小高层住宅主力户型平面层100-120m2，140-170m2，跃层250-300 m2房源总数1178套销售均价约8000元/m2主力总价90-130万元配套设施完善的商业和社区活动配套形象进度主体完工开盘时间07年8月销售情况开盘半个月以来签约率将近50%，预订率超过90%综合评价世茂地产作为全国性的品牌房企和上市公司，拥有较好的品牌知名度和资金实力，而以世茂项目为主的迪荡新城

33、前景被公众看好，作为一个定位高端的新兴开发城区，迪荡新城未来将很可能成为未来绍兴的CBD区域，因此，从这个意义上说，世茂本次开盘的住宅房源是被大家期待和关注的，开盘前交保证金登记人数超过2000千人的现象充分说明了其受欢迎程度。此外，世茂集团首次进入绍兴市场也充分体现了其品牌企业的独特运作风格，将近20万平方米的高层住宅准现房开盘的模式让绍兴消费者充分感受到了其企业的雄厚实力，而大规模的广告宣传投入则极大地提升了其知名度，所以说，此次世茂楼盘开盘一举取得巨大成功应该归功于企业高水平的开发运作和宣传造势。4、 镜湖新区板块2002年10月30日，绍兴市人大常委会第37次会议审议通过绍兴大城市发展

34、战略纲要，明确提出“精心规划建设城市绿心与市“行政中心”；并首次正式将镜湖新区功能定位为“生态功能调节区、城市休闲娱乐区、水上旅游观光区和行政管理中心区”。镜湖新区位于绍兴老城区以北，越城区、柯桥区和袍江区交汇处，行政区划76平方公里，其中核心区块(城市绿心)开发建设面积53.4平方公里,东至绍三线和外直江、西至绍齐公路、南至萧甬铁路、北至柯袍线。新区主干道群贤路与绍三线路口，距杭甬高速绍兴接口处3公里，距萧山国际机场25公里。镜湖新区在原越城区灵芝、东浦两镇的基础上组建而成，包括从绍兴县划入的15个行政村，共计73个行政村，1个居民委员会。预计到2020年，人口规模将达到12.5万人。镜湖新

35、区板块是在市政府明确规划发展前景前提下逐步发展起来的一个新兴板块，从目前区域内在售楼盘的分布情况来看，目前镜湖新区板块主要指沿解放北路两侧开发的大滩区块，该区块尽管开发时间较短，但是由于众多品牌房产公司的进驻、高档楼盘的开发以及与老市中心直线距离近等原因在短时间内已经成为目前绍兴高价房的聚集地，是近阶段房地产市场的焦点板块。A. 坤和山水人家开发商坤和建设(绍兴)有限公司设计单位中建国际(深圳)设计顾问有限公司、深圳华森建筑顾问物业管理深圳之平物业服务有限公司地理位置解放北路与北复线交汇处占地面积174421m建筑面积314989m2容积率一号地块1.9，二号地块1.5，三号地块1.8绿化率4

36、0%建筑形态高层住宅、高层办公、排屋主力户型一期高层以270-290m2跃层户型为主，排屋280-380 m2房源总数一号地块442套销售均价高层约9000元/m2，排屋15000-2000元/m2主力总价高层跃层200-280万元，排屋500-800万元配套设施完善的商业和社区活动配套形象进度主体施工开盘时间一期首批房源07年2月，第二批房源07年5月，第三批房源07年8月，排屋预计9月份开盘销售情况总体销售率近90%综合评价大滩区块由于优越的自然环境和与市中心之间便利的交通条件已经成为绍兴高档楼盘的主要供应地，良好的地段优势、高端的产品定位以及坤和房产的品牌影响使该楼盘销售火暴，尽管绝大部

37、分房源动则数百万元的总价，但是高端的产品品质还是体现了良好的性价比，而坤和房产以小批量逐步开盘、大幅提价的策略更刺激了市场的热情，总体上来讲，该楼盘在建筑设计、智能化程度以及产品配置上在绍兴处于绝对的领先地位，为开发商赢得了名利双收的良好效应。B. 金昌白鹭金滩开发商浙江金昌房地产集团有限公司设计单位澳大利亚柏涛、加拿大ACA、浙江城建院、香港泛亚国际物业管理绍兴金昌物业管理有限公司地理位置104国道北复线南侧占地面积约15万m建筑面积约37万m2(其中住宅、商业及配套约27万平方米)容积率1.8绿化率36%建筑形态排屋、双联别墅、小高层、高层主力户型排屋200-250m2，双联300 m2左

38、右，小高层、高层140-200m2房源总数共2000余套销售均价高层约9000元/m2，排屋约15000元/m2，双联约20000元/m2主力总价高层120-200万元，排屋300-400万元，双联500-800万元配套设施完善的商业和社区活动配套形象进度主体施工开盘时间一期排屋07年6月销售情况一期基本售罄综合评价金昌房产作为绍兴本地规模最大的民营房地产开发企业，在绍兴当地曾成功开发多个楼盘，具有广泛的社会关系和较高的品牌知名度；作为一家在市场竞争中不断发展壮大的民营企业，金昌房产在企业经营和市场竞争意识方面超过了绝大部分的本地企业，从白鹭金滩项目来讲，无论是总体规划、建筑设计还是在宣传推广

39、方面比起世茂、坤和等所谓的外来房地产大鳄来可以说是有过之而无不及。白鹭金滩项目拥有“中国人居环境建设金牌试点项目”的头衔，并配有众多高档次的生活配套设施以及具有在绍兴领先的智能化和建筑配套技术，尽管售价不菲，但是由于客户定位主要面向高端住宅消费群体，因此销售业绩颇好。5、 城西青甸湖板块青甸湖板块位于镜湖新区西南面，东起绍大线，南至鉴湖江，西至绍齐公路，北至杭甬铁路和104国道。总用地约573公顷（其中水面133公顷，可开发建设用地440公顷），规划为旅游、休闲、居住综合区。由于青甸湖板块东侧紧贴越城区，西邻柯桥，是越城到柯桥的必经区域，随着市政府对该区域规划定位的明确以及越城区与柯桥一体化发

40、展趋势的明朗，该板块将逐步发展成为绍兴市区主要的居住区块，尽管目前板块内在建楼盘数量不多，随着开发用地逐步增加供应，板快效应将很快得到体现。A. 金昌美院开发商浙江金昌房地产集团有限公司设计单位澳大利亚柏涛、加拿大ACA、浙江城建院、香港泛亚国际物业管理绍兴金昌物业管理有限公司地理位置胜利西路二环西路交叉口占地面积35050m建筑面积73605m2容积率2.1绿化率30%建筑形态小高层、高层主力户型100-110m2小三房、120-130 m2经济三房房源总数600余套销售均价约6500元/m2主力总价60-90万元配套设施10000平米中央大花园、完善的社区生活配套、绍兴一中、湿地公园形象进

41、度主体施工开盘时间07年4月销售情况售罄综合评价金昌美院小区整体规划为小高层和高层住宅区，是目前城西唯一的一个纯高层住宅区，规划上较好地体现了高层住宅区低密度的、视野开阔的特点，从售价上来讲，6500元的均价相对适中，由于其主力户型定位为小面积户型，因此总价得到了较好的控制，60-70万元总价的房源在开盘当天便抢购一空，购房客户以在柯桥工作的年轻人和投资型客户为主。金昌美院可以说是目前绍兴房地产市场火暴形式的最佳注释，600余套的开发量短时间便销售一空，开发商快速实现资金回笼。B. 镜湖人家开发商绍兴山川房地产开发有限公司设计单位中国美院风景建筑设计研究院物业管理/地理位置胜利西路以南，绍大线

42、以西占地面积23692m建筑面积40276m2容积率1.7绿化率34%建筑形态多层、小高层主力户型多层150m2左右，小高层110-140m2房源总数268套销售均价多层5800元/m2，小高层约6300元/m2主力总价60-90万元配套设施绍兴一中、湿地公园形象进度主体施工开盘时间07年5月销售情况销售率约70%综合评价该楼盘规划设计和建筑外观均较为普通，小区感觉整体档次不高，但由于青甸湖板块市场关注度提高，而该楼盘与同一区块内的金昌美院存在一定的价格差距，因此也取得了不错的销售成绩。6、 城南板块城南板块一直以来是绍兴最主流的居住区域之一，非常受发展商和购房者的关注。随着周边商业和城市建设

43、的发展，城南小区日益增多，而且配套设施齐全，商业设施完善，人气较旺。从地理上来划分，一般习惯性地把环城河以南的区域统称为城南板块，但近几年由于老城南板块开发用地日益稀缺，新建楼盘和土地供应不断向南面延伸，三环路(正式名称为二环路)沿线已经成为城南板块的主要开发区域。总体上说，城南板块的房价比较稳定，目前该地段的商品房交易价格在55007000元/平方米左右。A. 瀛洲名苑开发商绍兴市越红房地产开发有限公司设计单位/物业管理绍兴市越红物业管理有限公司地理位置汽车南站以南,东至东光路，南临镜湖路占地面积33939m建筑面积约5万m2容积率1.5绿化率30%建筑形态多层、叠排主力户型多层120-14

44、0m2三房、叠排220-250 m2房源总数378套销售均价多层约6000元/m2、叠排约6800元/m2主力总价多层60-80万元，叠排150-180万元配套设施周边生活配套较为成熟形象进度07年7月交房开盘时间06年9月销售情况基本售罄综合评价该楼盘是越红房产继袍江越中新天地、胜利东路江南世家之后开发的第三个楼盘，小区整体规划和建筑设计比较普通，但多层和叠排组合的产品定位符合绍兴大部分购房客户的消费习惯，尽管地块周边均为安置房等老旧的建筑，但是生活配套还算方便，这样的地段环境符合一般中等收入家庭的要求，而相对实惠的销售价格也促进了楼盘的销售。B. 绿筑水墨澜庭开发商浙江绿筑住宅科技开发有限

45、公司设计单位/物业管理地理位置外环南路、小亭山东南地块占地面积86438 m建筑面积94201m2(其中地上74201 m2)容积率1.1绿化率30%建筑形态排屋、叠排主力户型180-300m2房源总数约55幢，327套销售均价未定，预计超过10000元/m2主力总价多层60-80万元，叠排150-180万元配套设施会所基本配套形象进度07年7月交房开盘时间暂定07年12月销售情况综合评价绿筑水墨澜庭将是绍兴市区首个超轻钢别墅住宅区，地块自然生态环境十分优越，主入口与三环线相接，交通条件便利。开发商隶属于绍兴精工集团，开发经验一般，但该公司主营业务为以轻钢结构为主的住宅建设技术和材料，因此在成

46、本控制和建设进度上具有一定的优势。应该说，该楼盘良好的自然环境、便利的交通条件及以排屋为主的定位迎合了当前绍兴高端消费者的口味，在市场上属于稀缺产品，受到了市场的强烈关注。C. 润和南岸花城开发商绍兴润和南岸花城置业发展有限公司设计单位杭州雅克建筑设计有限公司物业管理地理位置外环南路以南、中兴路南端占地面积31662m建筑面积66489m2容积率2.1绿化率30%建筑形态高层主力户型80-150m2房源总数7幢，约400余套销售均价未定，预计7000元/m2主力总价70-100万元配套设施约15000平米河畔花园、10000平米的中心庭院形象进度场地平整开盘时间暂定07年10月销售情况综合评价

47、该楼盘的开发商浙江润和房地产开发有限公司是浙江省农村发展集团有限公司直属的国有独资企业，是一家具有二级资质的房地产开发企业，公司成立以来相继开发建设了绍兴越州商厦、越州新村、越州公寓、润和苑、润和庄园、润和天地、杭州未来世界景观别墅润和山庄、杭州市中心大型景观庭院住宅润和紫庭花园、杭州城北的大型居住区润和亿城嘉园以及千岛湖五星级酒店和高档别墅杭州千岛湖润和度假村项目，总开发面积一百余万平方米，并有多个楼盘荣获“浙江人居经典”、“全国人居经典”称号。该开发商在绍兴和杭州均具有一定的品牌知名度，开发经验丰富、资金实力较强，此次绍兴南岸花城主力产品之一为80余方和140方组合的母子套，一定程度上体现

48、了开发商的市场运作能力和专业水平。在价格定位合理前提下该楼盘应该会有不俗的销售表现。7、 袍江板块作为绍兴中心城市三大组团之一的袍江，已成为一个以高新技术产业为主导的现代化工业新城区和浙江省第一个创建国家级生态工业示范园区的开发区，同时也是浙江省规划建设规模最大的开发区之一。根据规划，到2010年，袍江工业区城市建成区面积将达到35平方公里，全区人口达到20万人，其中中心商住区人口将聚集10万人。袍江的房地产业近年来获得了长足的发展，2007年16月份，袍江共销售商品房862套。作为绍兴中心城市三大组团之一，袍江的优势也日益显现，袍江中心商住区到市中心仅20分钟的公交车车程，彰显了其独特的区位

49、优势，河泽交错、田林清风，彰显了其良好的生态环境。以卧龙金湖湾、上投国际华城、丰源御庭等一批高品质楼盘的出现，更彰显了其“人居袍江”的理念。而袍江的新城建设的加速推进，更让人看到了袍江在商贸、人居等方面的巨大潜力。尤其值得一提的是袍江房地产业优越的性价比，袍江一些高档楼盘的平均价格在4000元左右，而同一档次的楼盘在市区则达到了80009000元的均价。袍江房产的快速发展已经吸引了一大批品牌开发商的关注，据了解，万科地产已经开始与袍江当地有关部门进行接触，对袍江开发区内1500余亩的住宅开发用地表现出了较大的兴趣。如果万科地产顺利进驻袍江，则将对袍江的房产开发产生深远的影响，有效提升袍江板块目

50、前在绍兴房地产业内的地位。A. 卧龙金湖湾开发商绍兴市卧龙房产开发公司设计单位中国美术学院风景建筑设计研究院物业管理物业顾问香港戴德梁行地理位置袍江工业区管委会行政大楼南对面占地面积总开发用地208.8亩建筑面积313811m2，一期总建筑面积65000m2容积率1.85绿化率38.8%建筑形态多层、小高层、高层、五星级酒店主力户型100-140m2三房房源总数1800套销售均价一期开盘均价3800元/m2、目前在售均价4300元/m2主力总价40-60万元配套设施1000多m2景观泳池，沿河垂钓台，1500m2中央会所 ，300m2水岸咖啡吧，国际标准网球场，沿河慢跑道等形象进度主体工程开盘

51、时间一期07年1月，二期预计07年10月销售情况一期销售率约90%综合评价该楼盘位于以袍江工业区管委会为中心的袍江板块核心区域内，开发规模大、小区配套完善、周边自然环境优越，规划和建筑设计在绍兴市场具有一定优势，尤其在价格定位方面，由于一期开盘价格较低，均价约3800元，而140平方米以内的主力户型面积设定也较好地控制了房屋总价，因此在目前绍兴房地产市场整体回暖和升温的背景下取得了出乎开发商意料之外的良好形势。B. 国际华城开发商上海国际集团、绍兴上投房地产开发有限公司设计单位/物业管理上海新世纪房产服务有限公司地理位置袍江中心区世纪街南侧占地面积总占地42万m2，一期占地15万m2建筑面积总

52、建筑面积65万m2，一期24万m2容积率1.6绿化率46.8建筑形态多层、小高层、高层、联排别墅、商业、办公主力户型96138平方米三房房源总数一期约1500套销售均价一期开盘均价3500元/m2、目前在售均价4200元/m2主力总价40-60万元配套设施7000平方米中庭花园、5000平方米健身乐园、1500米的风情水岸、5600平方米河滨公园、2600平方米的豪华会所形象进度主体工程开盘时间一期06年10月销售情况一期销售率约90%综合评价该楼盘的开发商上海市上投房地产有限公司是由上海国际集团有限公司和上海国际信托投资公司合资组建的具有一级资质的房地产开发企业，累计开发建筑面积达180余万

53、平方米是上海市房地产十大著名企业。上投房产进入袍江曾经在绍兴引起一定的市场影响，但是国际华城开发之初正好是绍兴受国家宏观调控政策影响最大的时期，而袍江板块由于基础设施尚未跟上，整体居住氛围尚未形成，在宏观调控中受到重创，进而影响了国际华城的销售，随着市场逐步回暖，国际华城较高的整体品质和价值日益凸现，销售开始升温，截止目前一期开盘房源已经基本销售完毕，市场评价较高。三、绍兴市区住宅需求市场分析一) 绍兴市区住宅需求市场现状及特点绍兴住宅消费市场向来都是一个相对封闭的市场，由于绍兴本土文化沉淀十分浓厚、地方主义和观念较强，外地人在绍兴较难融入当地生活，而绍兴大部分的大型企业主要集中于绍兴县的柯桥

54、，因此，一直以来，绍兴市区住宅市场的消费人群主要以本地人为主，而本地消费群体中又以新婚人群和乡镇进城人群为主的刚性购房群体为主，由于居民一直以来的投资渠道主要为居民储蓄和稳健型的金融产品，因此绍兴房地产市场投资性购房比例相对较低。与浙江省内大部分的经济发达城市相比，绍兴人在住宅消费方面的观念远远落后于其经济发展和居民收入水平。但是，进入2007年以来，以上这种状况正在发生迅速的变化，随着绍兴房地产市场整体开发水平的提高，全国范围内房价的快速上涨，绍兴当地住宅消费者的消费热情和潜力正在得到前所未有的激发。投资性购房比例快速增加，新开楼盘销售火暴，一房难求，而这些房源又以极快的速度进入二级市场并以

55、每套加价数万元甚至数十万万元的幅度快速转手获利，这种巨大的赚钱效应充分激发了市场的人气并反过来推动新楼盘的销售。与此同时，绍兴快速增长的地方经济(见表4)更促进了一大批人加入到改善型购房的队伍中来，加上近几年开始的全国性的“婴儿潮”效应更进一步刺激了婚房市场的需求，多种因素集中在一起，绍兴住宅消费市场迅速膨胀并极大了推动了房地产市场的整体发展。表4：2006年长三角城市经济指标排名排名城 市GDP(亿元)城 市地方财政收入（亿元）城 市人均可支配收入（元）城 市可支配收入增幅（）1上 海10297上 海1600上 海20668南 京16.92苏 州4820苏 州400台 州19953镇 江15

56、.33杭 州3441杭 州301宁 波19674杭 州14.64无 锡3300宁 波257绍 兴19178常 州14.15宁 波2864南 京246杭 州19027泰 州146南 京2774无 锡221苏 州18532苏 州13.97南 通1758常 州119无 锡18189扬 州13.88绍 兴1678绍 兴95湖 州17758无 锡13.69常 州1560南 通93南 京17538南 通13.510台 州1467台 州86舟 山17525宁 波1311嘉 兴1343嘉 兴82嘉 兴17129舟 山12.912扬 州1100扬 州63常 州16649湖 州11.913镇 江1025泰 州61镇 江14291上 海10.814泰 州10