对规范包干制条件下住宅物业服务收费的思考

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1、对规范甘肃省包干制条件下住宅物业服务收费的思考摘 要 针对现行甘肃省包干制住宅物业服务收费存在的弊端，提出了“菜单式价格、标准化服务”的分等收费模式，提高了我省住宅物业服务项目和收费的标准化程度、透明度和实践操作水平。 关键词 包干制住宅物业服务收费 菜单式价格 标准化服务 分等收费近年来，随着甘肃经济社会和房地产市场的快速发展，物业管理已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。但是，其在发展过程中尚存在许多问题，譬如物业公司与业主之间的矛盾纠纷日显突出，物业纠纷案件大量增长，其中绝大多数是物业公司起诉业主要求支付拖欠物业费的纠纷案件，这些问题的焦点就是物业服务收费。根据国家发展改革委、建设部下

2、发的物业服务收费管理办法，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。如何科学制定我省包干制下住宅物业服务收费标准，是本文所要探讨的问题。一、 甘肃省现行的包干制住宅物业服务收费政策物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进

3、行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。所谓“物业服务收费”是指物业产权人或使用人为得到物业管理企业服务而支付的费用。物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业服务收费区分不同物

4、业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅及同一物业管理区域内的非住宅物业服务收费实行政府指导价；其他商业、工业、办公写字楼、别墅等物业服务收费实行市场调节价。甘肃省住宅小区物业管理服务由高到低共分为四级，每一级别都有基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等6项内容和标准。根据甘肃省物价局、建设厅关于公布甘肃省物业服务基准价和浮动幅度（暂行）等问题的通知精神，九层及以下（多层）住宅物业服务基准价一、二、三级分别为0.5、0.4、0.3元/月平方米建筑面积，可上浮20%，四级最高限价为0.2元/月平方米建筑面积；十层以上（高层）住宅物业服务基准

5、价一、二、三级分别为1.5、1.3、1.1元/月平方米建筑面积，可上浮15%，四级最高限价为0.8元/月平方米建筑面积。二、甘肃省现行物业服务项目和包干制住宅物业服务收费标准的弊端（一）、等级划分和对应服务标准不明细根据甘肃省住宅小区物业管理服务等级暂行标准，各级物业企业服务项目都分为基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理6个，每个项目服务内容不明确，服务标准不明细，无法进行量化考核，不利于房地产管理部门监督管理。6个服务项目中房屋管理、共用设施设备维修养护两个项目有交叉重复之处，应合并考核。（二）、收费标准不明晰今年国庆施行的根据物权法修改的物业管理条

6、例和物业服务定价成本监审办法（试行）规定，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。可见，物业服务总的基准价必须是各个服务项目基准价之合计，而甘肃省物价局、建设厅关于公布甘肃省物业服务基准价和浮动幅度（暂行）等问题的通知中，反映的却是各个等级的综合基准价，没有按定价成本项目逐一量化核定，不明晰，操作性不强，群众看不懂，不便于公开公示。再者没有制定出业主大会成立前的物业服务收费和公有住宅售后的物业服务收费。 （三）、物

7、业企业行业规范不健全 目前为止，无论是房地产行政主管部门，还是物业管理协会，都没有制定出一部物业管理行业规范，这就使得物业服务标准的履行丧失了约束力。三、甘肃省包干制住宅物业服务分等收费模式的构架为促进我省物业管理行业健康发展，建立合理、公开、质价相符的包干制住宅物业服务收费机制，提高市民居住质量，我省包干制住宅物业服务收费应实行“菜单式价格、标准化服务”的分等收费模式。在住宅物业区域施行住宅物业服务菜单式价格，收费标准采用标准化的统模式，将住宅物业管理服务从横向上分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维

8、修服务五项服务项目。纵向将五项服务项目再分为五级、五类、三类、二类。（一）、分等收费的意义1、有利于规范物业管理企业规范服务和收费行为。物业服务菜单式价格的核心是标准化。所谓标准，通常分技术标准、管理标准、工作标准等。其中工作标准涉及对工作的责任、权利、范围、质量要求、程序、效果、检查方法、考核办法所制定的标准，包括部门工作标准和岗位(个人)工作标准。这些要求对于物业服务都是有效的、必要的。 2、有利于物业服务资源的合理配置。一方面便于业主及其委员会选择物业管理企业，也便于物业管理企业选择受雇于那个住宅区域委员会的委托。另一方面推动了物业管理企业之间的竞争。在同一服务标准上，企业可以在基准价及

9、其浮动幅度内制定价格开展竞争。在同一价格上，企业之间可以在服务态度上进行竞争。3、有利于物业服务产业的持续发展。物业服务行业配套于房地产业，是一个新兴的产业。随着房地产业的发展，社会对物业服务的需求越来越大，范围越来越广。菜单式、标准化的运作方法，对全行业各种形态物业管理和服务部有积极的典范作用。这种以市场为导向的服务理念，对于物业服务行业产业化发展有着重要的促进作用。 4、有利于住宅区域社会的稳定和谐。业主们对物业服务看得见、摸得着，消费明白、监督有谱。公平、合理、诚信的服务和收费，使供需双方处在一个和谐的共同体中。对于提供就业岗位、安定社区、推进人和自然的和谐发展，都有不可估量的意义。 5

10、、有利于价格主管部门的职能转变。“菜单式价格、标准化服务”的分等收费模式提供指导了供需双方合约定价的范围、协调了双方在价格方面的矛盾、有利于监督物业管理企业的价格行为。这样，政府价格主管部门就从直接管理物业服务收费转变为间接管理。 （二）、包干制住宅物服务分等收费的基本理由 1、实施菜单式价格的原由 从构成物业服务的相关要件出发简要分析其实施的基本理由。 （1）.物业企业-管理和服务双重责任。从管理的职能出发，物业企业不同于一般意义的服务企业，它承担着住宅区域安全保障、公共设施运行等体现业主、房屋管理部门乃至与居住相关的社会方方面面公共意志的贯彻执行。从服务特性来看，物业企业是经营性的服务单位

11、。伴随着我国房地产市场的快速发展，逐渐成为房地产业的重要组成部分，有着广阔的行业发展空间。 （2）、业主-权利和义务众口难调。一个住宅区域里，存在不同需求和不同消费层次的住户，有自住购房的、投资购房的、租赁使用等。有些住宅区域分期建设，档次高低悬殊，混住不同国籍或不同收入阶层的业主。另外，不同历史时期住房改革政策，形成商品房和售后公房、常住和不入住等各种物业所有人，在物业服务标准和价值取向上存在着差异。 （3）物业服务-共性与个性左右兼顾。物业企业工作职能上的双重责任、业主需求的多元统一、物业硬件混合多样、管理模式和服务关系的变化更迭决定物业服务工作内容和相应收费标准，很难用简单的方法规制实施

12、。 2、推行菜单式价格的可能性 综上所述，物业服务及其价格要兼顾业主居住需求的共性和个性。其服务工作包含的相对公共性和复杂性，使这项工作所涉及的主客体关系处于复杂的矛盾中。要达到对立统一，关键在于适当细分物业服务的项目、设置差异化的服务级别，制定多重标准的服务价格。其可行性在于: （1）.住宅区域公共性促成服务收费的相对强制性。在一个住宅区域范围内，服务不存在排他性和竞争性。例如，物业企业接受开发商或业主委员会委托，对住宅公共区域进行各种公共服务，个别业主不经过必要的集体程序是无法拒绝接受服务的。因此，物业企业在规定的区域和时段，根据所提供服务项目向业主们收取费用是平均和统一的，具有一定的强制

13、性。 （2）信息不对称的现状呼唤物业服务行业收费要标准化。 对于物业企业来说，其提供的物业服务项目及其级别信息，比业主们了解的多且全 ;而关于业主们需求的物业服务项目和级别的信息，比业主们少。反过来，对于业主们来说，关于业主们需求的物业服务项目和级别的信息，比物业企业多且全;关于物业企业掌握和能提供的物业服务项目及其级别信息，比物业企业少。 （3）.物业档次高低和业主需求的差异要求服务标准多样化。一般情况下，不同的住宅物业区域，需要提供与其相应的物业服务。物业档次愈高，需要提供的物业服务项目愈多，要求的物业服务级别愈高。同样，在一般情况下，物业档次愈高，质级愈好，业主需要的物业服务项目愈多，要

14、求的物业服务级别也愈高。 （三）、包干制住宅物业服务分等定级形成的菜单式价格概要 菜单式价格体现标准化服务，其特点是对通常难以确定的服务性工作的价值加以量化。 1、项目和级别 标准化服务，其核心是将住宅物业服务分成若干服务项目和服务级别、类别，也就是物业企业为业主提供标准化即菜单式的服务。住宅物业服务拟根据住宅物业区域的设施设备和服务内容及要求，可划分成下列项目和级别类别: .综合管理服务项目，由低到高分为一、二、三、四、五级别。 公共区域清洁卫生服务项目，由低到高分为一、二、三、四、五级别。 公共区域秩序维护服务项目，由低到高分为一、二、三、四、五级别。 公共区域绿化养护服务项目，由低到高分

15、为一、二、三、四、五类别。 共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务项目划分为:公共部位维护服务由低到高分一、二、三类别;供水系统维护服务由低到高分一、二类别;排水系统维护服务;公共照明维护服务由低到高分一、二、三类别;消防系统维护服务由低到高分一、二类别;弱电系统服务维护由低到高分一、二类别;升降系统维护服务;水景(动力)维护服务;保险费及其他服务。 上述列出的项目，基本涵盖了包干制住宅物业常规的管理和服务内容，一般普通商品住宅物业区域都能对号入座。随着人们居住需求发生不断变化，加之房地产开发因土地供应、资金和政策等种种情况影响，居民住宅区域中的物业不尽相同，部分物业难以对应设定的服

16、务标准。有些高档商品住宅区域、别墅区域所需服务项目除了五项外，可能会有大堂服务、室内健身服务、专职保健服务等。其服务级别、类别都会超过普通商品住宅。因此，凡除上述五项服务标准外的服务项目、超过上述最高服务级别、类别的住宅物业区域的物业服务，拟分项目不分级别。职工住宅即原公房售后的区域，其服务项目可能不足五项，难以细分为若干级别、类别，故不必划分物业服务项目和服务级别、类别。公房售后物业服务收费分为居住用户管理费、居住用户保洁费、居住用户保安费、非居住用户管理费、非居住用户保洁费、非居住用户保安费和高层（10层以上）住宅电梯、水泵运营费。 2、明确规定价格形式和定价方法依据国家发改委和建设部印发

17、的物业服务收费管理办法的有关规定，菜单式住宅物业服务价格拟实行政府指导价和市场指导价。按前面所说，普通商品住宅区域拟实行政府指导价，高等商品住宅区域拟实行市场调节价。此外，售后职工住宅区域拟实行政府定价。规定了价格形式，有利于明确住宅物业服务价格相关主体的法律责任，有利于规范住宅物业服务价格制定程序及其行为，有利于住宅物业服务价格的监督管理。包干制住宅物业服务价格的制定依据是国家发改委、建设部物业服务定价成本监审办法（试行），严格按照国家发改委、建设部物业服务定价成本监审表所列项目并结合甘肃省相关费用的社会平均水平测算制定。公房售后物业服务价格参照甘肃省相关费用的社会平均水平测算制定。所定价格

18、为全省最高限价，地州市和县区可结本地实际在其范围内再定出基准价和浮动幅度。 3、规范价格制定的程序 菜单式住宅物业服务分等收费拟按下列程序制定： 由甘肃省价格主管部门会同房地产主管部门制定住宅物业服务分等收费的基准价及其浮动幅度（见附件）。 地州市和区县价格主管部门会同地州市和区县房地产主管部门，依据住宅物业服务分等收费的基准价及其浮动幅度有关规定，制定本地州市和区(县)住宅物业服务分等收费的水平和标准。 由各住宅区域的业主大会或业主委员会与物业管理企业，在本地州市和本区县规定的住宅物业服务分等收费的基准价及其浮动幅度内，在物业服务合同中约定服务项目、服务级别类别及其相应的收费标准。 业主大会

19、成立前的物业服务收费，由本地州市和本区县价格部门根据物业特点和服务需求，参照本地州市和本区(县)包干制住宅物业服务分等收费的基准价及其浮动幅度，制定服务项目、服务级别及其相应的收费标准。 五项服务项目外增加项目的，或超过五项服务项目最高服务级别、类别的住宅物业区域，其物业服务收费实行市场调节价，由建设单位参照住宅物业服务分等收费的基准价及其浮动幅度，加上未包含在五项服务项目内的项目、考虑超过最高服务级别类别的因素，制定服务项目及其相应的收费标准。在发布招标公告或协议收费标准若干工作日前，申请行业协会协助协调。协调通过后，报所在地价格部门备案，并在本地政府网上予以公布。甘肃省住宅物业分等收费标准

20、 ( 一 ) 单位：元/每平方米建筑面积物业等级 综合管理服务 公共区域保洁 公共秩序维护 公共绿化养护 一 0.080.060.081.00二 0.130.100.141.50三 0.180.140.232.50四 0.230.200.333.50五 0.320.270.454.50甘肃省住宅物业分等收费标准 ( 二 ) 单位：元/每平方米建筑面积物业等级 共用部位养护 公共照明 弱电系统 供水系统养护 电梯 避雷 一 0.02多层 0.01 高层 0.03 多层 0.02 高层 0.01 普通水泵：多层 0.02 高层 0.04 0.250.005二 0.05 多层 0.04 高层 0.0

21、6 0.06高频水泵 0.04三 0.08 多次 0.06 高层 0.08 甘肃省公有住宅售后管理费居住用房管理费 高层住宅电梯水泵运营费 居住用户保洁费 居住用户保安费 多层每户每月2.55.5 元 高层每户每月 38元 每月每平方米 建筑面积 0.35 元 (其中业主直接 支付 0.05 元 , 从住宅修善基金中支付 0.30 元 ) 每户每月 2-5 元 每户每月 2-5 元 非居住用房管理费 非居住用户保洁费 非居住用户保安费 按租金的 25% 计算 ( 由房屋业主支付 ) 每月每平方米 建筑面积 0.1-0.4 元 ( 由房屋使用人支付 ) 每月每平方米 建筑面积 0.1-0.4元 ( 由房屋使用人支付 ) 注：公共绿化养护费为每平方米绿化面积年最高收费标准，其余均为每平方米建筑面积月最高收费标准。【参考文献】1、 中华人民共和国国务院令第504号物业管理条例;2、 国家发展改革委、建设部物业服务收费管理办法;3、 国家发展改革委、建设部物业服务定价成本监审办法（试行）；4、 甘肃省政府26号令甘肃省物业管理暂行办法；5、 甘肃省物价局、建设厅甘肃省物业服务收费管理实施办法；6、 甘肃省物价局、建设厅关于公布甘肃省物业服务基准价和浮动幅度（暂行）等问题的通知;7、 甘肃省建设厅、物价局甘肃省住宅小区物业管理服务等级暂行标准。