个人二手住房贷款业务制度(可编辑)_0.doc

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1、个人二手住房贷款业务制度(可编辑)中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务管理办法及操作规程（年版）目录个人二手住房贷款业务管理办法第一章总则第二章贷款对象和条件第三章贷款金额、 期限、利率和还款方式第四章放款模式、贷款担保第五章贷款业务流程第六章附则个人二手住房贷款业务操作规程第一章总则第二章贷款申请受理第三章贷款授信调查第四章贷款审查审批第五章贷款签约与发放第六章贷后管理第七章附则中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务管理办法 （年版）第章总则第条为了规范中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务经营管理根据中华人民共和国商业银行法 、中华人民共和国担保法 、中华人民共和国物权法、贷款通则、个人贷款管

2、理暂行办法和商业银行房地产贷款风险管理指引 等有关法律、 法规和规章制度制定本办法。第条本办法所称的二手住房是指已完成竣工验收、房屋所有权已登记至单位或自然人名下再次向自然人出售的住房。第条本办法所称的个人二手住房贷款是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的用于购买二手住房的人民币贷款。本次贷款用于清偿售房人名下、以交易房产抵押的贷款的二手住房贷款又称为 “交易型转按揭贷款 ”。第条中国邮政储蓄银行各级机构办理个人二手住房贷款业务必须严格遵循国家法律法规执行国家住房信贷政策。第章贷款对象和条件第条个人二手住房贷款发放的对象是具备良好信用记录和稳定收入来源的自然人。借款人应具备以下基本条件：（）年龄在

3、周岁（含周岁）至周岁（含周岁）之间具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或在中国境内工作年（含年）以上、在中国境内首次购买自住房的境外自然人（包括港澳台人士和外籍人士） 。（）本人及配偶社会记录和信用状况良好个人信用记录等级（如符合调整标准的按调整后的等级） 不为禁入类当前在我行及其他金融机构无拖欠贷款。（）从事合法职业收入来源稳定。个体工商户、私营企业主等自雇人士应连续正常经营年（含年）以上。（）具备偿还贷款本息的能力。本次贷款收入还贷比控制在（含）以下总体收入还贷比控制在（含）以下。（）本次贷款信用评级原则上在BB 级（含 BB 级）以上。前款第（四）项内本次贷款收入还贷比的计算公式为：

4、 （本次贷款的月均还款额月物业管理费） 月均税后收入总体收入还贷比的计算公式为：（本次贷款的月均还款额月物业管理费其他债务月均还款额）月均税后收入。上述两个计算公式中本次贷款月均还款额按照申请金额、期限、利率和等额本息还款法计算其人： （）年龄在周岁（含周岁）至周岁（含周岁）之间、具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民。（）信用状况良好个人信用记录等级为正常类或瑕疵类当前在我行及其他金融机构无拖欠贷款。（）当地国家行政事业单位、国有大中型企业、全球五百强企业独资或控股企业、 优质上市公司 （国内外证券交易所上市且至少保持近三个年度连续良好盈利状况） 的正式在职员工收入来源稳定且具有以下资历之

5、一：在现单位工作年（含年）以上。本科（含本科）以上学历在现单位工作年（含年）以上。研究生（含研究生）以上学历。在现单位任部门经理（含部门经理）以上或同等职位。具有注册会计师、审计师、造价师、资产评估师、建筑师、结构工程师、土木工程师、咨询工程师、房地产评估师、律师、注册金融分析师或理财规划师专业技术职业资格。第章贷款业务流程第条个人二手住房贷款业务实行关系人回避原则我行信贷调查人员、 审查审批人员为借款人的关系人的相应人员必须回避。关系人包括父母、配偶、子女兄弟姐妹（含表堂兄弟姐妹）及其父母、配偶、子女配偶的父母及兄弟姐妹债权人、债务人以及其他有人身关系或财产关系的人。第条个人二手住房贷款业务

6、可以采用我行自行营销和合作方推荐客户的营销方式。第条借款人应亲自办理贷款业务办理过程中全程禁止他人代为办理包括但不限于提交申请资料签署借款相关合同文本等。第条申请受理。贷款行受理岗受理客户的贷款申请对申请资料的真实性负责。受理申请时应与客户进行面谈判断购房、申请借款提供抵押和保证等行为是否自愿属实告知各方须承担的义务与违约后果协助客户填写借款申请表及其他相关声明、协议并要求相关人员当面签字。第条受理初审。受理岗应及时对申请资料和客户基本条件进行初审。对资料齐备、基本条件符合的申请受理岗交由贷款行信贷业务主管分派调查任务。对资料不全的申请受理岗应向客户说明所缺资料若所欠缺资料不影响客户资信审核的

7、信贷业务主管可以安排开展进一步调查并提请有条件的贷款审批。对不符合条件的申请受理岗应及时通知客户。第条贷款调查。初审通过的贷款申请由信贷员对客户进行调查。调查方式包括非现场调查和现场调查。非现场调查主要是通过电话、相关电子信息系统核查客户相关信息现场调查主要是核实所购房屋信息、 抵押房屋价值以及调查自雇人士的生产经营状况。调查要点为：（）借款人及其配偶的有效身份证件是否真实、有效是否具备购买房屋和申请贷款的资格信用记录是否符合我行的要求是否具备偿还贷款的能力。（）房屋交易行为是否真实、有效价格是否合理。（）抵押房屋是否符合法律法规和当地政策规定的条件抵押房屋和产权人是否符合我行规定的标准评估价

8、格是否合理贷款成数是否低于适用的最高抵押率。（）保证人是否具备我行规定的担保资格与担保能力。核实过程中需要客户补充证明材料的信贷员应一次性告知客户。如果客户未能在天之内补齐材料或者补齐材料后仍不符合我行规定的条件信贷员可以否决贷款申请。第条调查完成后调查人员出具调查报告列明是否建议贷款的意见。建议贷款的应明确贷款金额、期限、利率和还款方式不建议贷款的应说明原因。调查人员对调查报告中所含信息的真实性及调查结论、贷款建议的合理性负责。第条调查复核。贷款行信贷业务主管负责对申请资料的真实性、合规性及借款人资信情况进行复核出具复核意见。贷款申请经复核同意后由贷款行专人接收客户申请资料和调查材料上报有权

9、机构审批。各级机构审批权限分配如下：（）单笔贷款金额在二级分行受权范围内的由二级分行审批中心审批单笔贷款金额超出二级分行受权范围的由二级分行审批中心进行初审通过后上报一级分行审批中心终审。（）各直辖市、计划单列市、及其他未设置二级分行的地区由一级分行审批中心审批。第条贷款审批。审批机构内部采取单人审批或双人审批不同岗位的审批权限分配如下：（）二级分行审批中心各岗位审批权限分配。审查岗审查通过后单笔金额万元（含万元）以内的贷款由审批岗终审万元（不含万元）至分行有权审批金额上限的贷款由审批岗初审、审批中心主管终审（审批中心主管兼任审批岗的由主管行领导终审下同）。（）一级分行审批中心各岗位审批权限分

10、配。审查岗审查通过后由审批岗负责对一级分行横向转授权金额上限以下（含上限金额） 的单笔贷款进行终审一级分行对贷款审批岗横向转授权金额上限 （不含）至万元（含万元）的单笔贷款由审批岗初审、审批中心主管终审超过万元的贷款应由审批中心主管初审、 主管行领导终审。审批机构应根据权限范围内的工作量大小以及人员配备情况合理分派审查和审批任务在确保审批质量的前提下提高审批效率。第条有权审批机构按我行个人信贷业务审批制度的规范要求接收上报的贷款资料执行审查和审批。审查人员负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查出具审查意见。经审查同意的贷款由审批人员在审批权限内对贷款报批资料进行全面审定并出具终审意见。贷款

11、终审后审批机构应留存必要的审批档案及时向贷款行反馈审批意见并返还贷款报批资料。第条签署合同。经审批同意的贷款申请由贷款行有权签批人（贷款行主要负责人或经其横向转授权的信贷业务主管下同） 依据审批意见和机构经营情况最终决定是否发放贷款。同意发放贷款的贷款行应通知借款人、抵押房屋共有人、保证人与贷款行签署借款及担保合同。第条担保条件落实。贷款发放之前贷款行应根据担保管理要求落实担保条件。第条贷款发放与使用。担保条件落实之后贷款行与借款人签订手工借据发放贷款。贷款行应按照当地房管部门或我行二手房交易资金监管要求将贷款资金划转至监管账户并最终划转给售房人或其授权代理人。中介机构或中介人员代理他人出售二

12、手房的贷款行不得接受其代为收取贷款资金。第条贷后管理。贷款发放后贷款行应加强贷款管理。做好贷款检查、贷款回收、贷款合同变更、业务监督与风险监测。贷款档案管理、风险分类、不良资产处置等未尽事宜按照总行相应制度执行。第章附则第条本办法由中国邮政储蓄银行总行负责制定、解释和修订。各一级分行可根据本办法制定补充条款并报总行备案。第条本办法自年月日起施行。中国邮政储蓄银行个人房屋按揭贷款管理办法（试行） （邮银发号）同时废止。关于进一步规范与调整城市零售信贷业务相关政策的通知 （邮银发号）中与住房贷款有关的内容同时废止。此前总行的通知、批复与本办法不符的一律以本办法规定为准。中国邮政储蓄银行个人二手住房

13、贷款业务操作规程（年版）第章总则第条为了规范中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款的业务操作根据有关法律、法规、规章及中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务管理办法（年版）制定本规程。第条本规程是对于贷款申请受理、授信调查、审查审批、签约与发放、贷后管理等业务流程的规定。第条本规程所称的贷款行是指经总行逐级授权开办个人二手住房贷款业务的中国邮政储蓄银行一级支行或者各级分行直接管辖的直属支行（营业部、或二级支行） 。第条相关业务术语规定（）借款人：如无特殊说明是指主借款人和共同借款人。（）抵押人：是指二手住房的购买人和共同购买人。（）售房人：是指二手住房交易过户前的所有人和共有人。第条本规程适用于办理个

14、人二手住房贷款业务的中国邮政储蓄银行各级机构。第章贷款申请受理第条各级分支行应充分利用营业网点、网上银行、互联网、客户服务中心、业务宣传手册、电话银行、业务咨询电话、房产登记部门和合作方签约网点等渠道和方式向客户提供贷款宣介和咨询服务吸引客户主动申请我行贷款。对于意向客户营销人员应在初步了解其身份、婚姻状况、购房签约等实际情况后一次性告知申请贷款所需的资料、 办理流程、费用项目和标准、以及信贷部门联系方式并记录客户的联系方式。第条贷款行受理岗负责受理贷款申请并审核借款相关人员（包括借款人及其配偶、保证人、共同购房人、售房人下同）主体资格核实贷款用途和申请资料的真实性。除一级分行明确规定双人受理

15、之外二手住房贷款业务可以采取单人受理方式。第条受理贷款申请时受理岗应按以下要求与客户进行面谈： （）必须与借款人进行面谈确认其自愿购房并亲自申请贷款。共同申请借款的应当面向共同借款人强调其应承担同等还款义务。（）必须与售房人进行面谈确认交易自愿、属实。（）自然人提供保证的必须与保证人面谈确认其自愿为借款人提供担保并当面向保证人强调其应承担无条件连带清偿义务。一级分行可以视当地市场环境以书面通知要求辖内贷款行留存受理岗与借款人、售房人、自然人保证人（如有）面谈的合影照片。第条借款相关人员应按以下要求向我行提交申请资料： （）借款人应提供有效身份证件、居民户口簿、婚姻状况证明、职业证明、还款能力证

16、明、首付款凭证、购房合同、主借款人在我行开立的还款账户以及抵押（预）评估报告。其中首付款凭证和还款账户可在贷款审批通过之后、发放之前提供。境外人士还应提交在境内无其它住房的书面承诺原件原件留存我行。自行选择是否提供教育程度证明：借款人自述具备大专及以上教育水平的应提供毕业证书、 学位证书或与之相符的居民户口簿复印件不能提供的则以其自述教育水平与高中文化水平较低者为准。（）借款人配偶应提供有效身份证件、 借款人配偶声明。借款人配偶不能到场签字的应同时提供经公证的借款人配偶声明可不审核其有效身份证件原件但对内地居民身份证应进行联网核查。自行选择是否提供教育程度证明、职业证明和还款能力证明。（）共同

17、购房人未成年人应提供居民户口簿或出生证明等监护关系证明。成年人应提供有效身份证件、居民户口簿和婚姻状况证明。（）售房人个人作为售房人应提供有效身份证件、居民户口簿和婚姻状况证明房地产开发企业作为售房人应提供商品房销售许可证原件我行审核原件后留存复印件不具备房地产开发经营资质的其他单位作为售房人应提供法人营业执照 （或营业执照）、法定代表人（或负责人）有效身份证件、 公司章程和有权决策机构同意出售房屋的决议原件我行审核原件后留存复印件。有权决策机构根据公司章程规定确定公司章程未规定的三资企业为董事会其他企业为股东会。委托他人代为售房的应提供受托人身份证件和经公证的授权委托书原件我行审核原件后留存

18、复印件。同时委托他人收款的售房人仅限于境外人士收款人仅限于其配偶、父母和子女且售房人应在授权委托书中一并予以明确或者出具认可收款账户的书面意见委托收款的授权委托书或书面意见均应参照本规程第十条第一款第 （三）项所列港澳台及外籍人士办理婚姻状况公证的要求完成必要的认证原件留存我行。售房人或代收售房款的受托人作为我行贷款资金的最终收款人应提供收款账户复印件。房屋权属证明。原则上应提供售房人名下的所有权证书和土地使用权证书 （若有）原件我行审核原件后留存复印件。但符合下列情形之一的可不提供权属证明原件而以其他资料证明房屋买卖的真实性：（）所有权证书原件在其他银行收押保管的应提供房屋所有权证书复印件复

19、印件应经保管银行出具 “原件在我行存放复印件与原件一致 ”类似证明并加盖公章或业务专用章。（）买卖双方已办理过户手续、无法提供售房人名下的房屋所有权证书的应提供契税完税证 （免交契税的为房屋登记簿交易记录） 和过户回执（过户已完成的为借款人名下的房屋所有权证书） 原件我行审核原件后留存复印件。交易型转按揭贷款还应提供原贷款合同原件、还款账户（原贷款合同约定的个人还款账户或原贷款银行提供的对公还款账户） 信息和最近一期余额查询单打印件。其他证明售房人或购房人有权处分房产的文件包括但不限于： （）房产已对外出租的应提供承租人签字的房屋租赁合同复印件和 承租人声明原件原件留存我行。（）经济适用房、已

20、购公房等政策性住房和划拨土地房产应根据房管部门的规定提供上市交易许可证明文件原件我行审核原件后留存复印件。（）售房人婚姻状况为 “离异 ”、“丧偶 ”的应提供离婚协议、放弃继承权公证书等明确房产全部归属于本人的证明原件且房产全部产权份额已过户至本人名下。我行审核原件后留存复印件。（）保证人机构保证人应根据担保合作协议的约定在审核贷款申请之后以预签贷款合同、出具担保函等形式提供连带责任保证。自然人保证人应提供有效身份证件、居民户口簿、职业证明和还款能力证明并选择是否提供教育程度证明。（）借款人或配偶信用记录为次级类或还款方式为一次性还本付息的或本次贷款金额超过万元的借款人应提供账户流水单、原有房

21、产证、行车证、定期存单、债券、保单等家庭大额资产证明原件以佐证其还款能力。我行审核原件后留存复印件。以上申请资料要求审核原件并留存复印件的受理岗在核对无误后均应在复印件上加盖 “与原件相符 ”章戳注明审核日期并由提供者本人和受理岗签字。未盖章戳或未签字确认的调查人、审查人和审批人均应以资料无法确认真实性为由予以拒绝处理。严禁我行信贷人员代理客户（包括：借款人、售房人或受托人）开立账户或代理客户保管账户卡（折）原件。第条受理岗审核申请资料时应遵循下列要求：（）有效身份证件。下列证件选择其一提供原件银行审核后留存复印件：中国内地居民应提供居民身份证。居民身份证丢失的应同时提供临时居民身份证和居民户

22、口簿并按照证件类型为 “居民身份证 ”进行身份证核查、录入个人信贷管理系统不得以证件类型为 “居民户口簿 ”或“临时身份证 ”录入系统。复印第二代居民身份证时应将正背面复印于同一页。中国内地军官应提供军官证受理岗向部队驻地纠察大队等主管部门实地或电话核查属实后予以受理未经核实禁止受理。受理岗应将核查日期、核查结果注明在军官证复印件上并签字。中国内地警察应提供警官证受理岗向公安督查部门实地或电话核查属实后予以受理未经核实禁止受理。受理岗应将核查日期、核查结果注明在警官证复印件上并签字。港澳人士应提供港澳居民往来内地通行证 台湾人士应提供台湾同胞来往内地通行证外籍人士应提供护照 、签证、外国人居留

23、证和工作证明。受理岗应向证件办理部门实地或电话核查属实后予以受理未经核实禁止受理。受理岗应将核查日期、核查结果注明在港澳居民往来内地通行证、台湾同胞来往内地通行证 、护照、签证、外国人居留证和工作证明复印件上并签字。（）居民户口簿。仅中国内地居民提供此项。独立户口簿应提供原件银行审核后留存复印件集体户口簿应提供首页复印件和本人页、变更页原件银行审核后留存复印件。（）婚姻状况证明。下列证件选择其一提供原件银行审核后留存复印件：中国内地居民应提供：单身的（包括未婚、丧偶后未再婚、离异后未再婚）应提供书面的单身声明但居民户口簿、 信用报告等有已婚记录的必须补充提供户籍地民政部门出具的单身证明或婚姻状

24、况公证书已婚的提供夫妻一方所持的结婚证如结婚证丢失等原因无法提供的可提供户籍地民政部门出具的婚姻状况证明或能证明夫妻关系的居民户口簿离异的还应提供离婚证或经人民法院 （或民政部门） 盖章的离婚协议判决书（或调解书）丧偶的还应提供公安（或司法）机关出具的配偶死亡证明或者能证明配偶死亡的居民户口簿。港澳台人士应提供：单身的（包括未婚、丧偶后未再婚、离异后未再婚）应提供书面的单身声明但其他申请资料中有已婚记录的应提供婚姻状况公证书已婚人士提供结婚登记证明台湾已婚人士提供台湾身份证应将正背面复印于同一页 （背面为家庭成员明细） 离异的还应提供法院离婚判决书、 离婚调解书或经公证的离婚协议书丧偶的还应提

25、供婚姻状况公证书。外籍人士应提供婚姻状况公证书。上述港澳台及外籍人士的婚姻状况公证应按下列要求办理： （）香港：经中国司法部委托的香港律师见证再由香港注册的中国法律服务中心盖章。（）澳门：经中国法律服务 (澳门 )有限公司和澳门司法事务室下属的民事登记局出具公证书。（）台湾：经当地公证机关公证公证书由中国公证员协会或省级公证员协会认证。（）外籍人士：经当地公证机关公证公证书再由我国驻当地使、领馆认证。（）职业证明。下列证件选择其一提供原件银行审核后留存复印件：工作证公务员证执业证资格证劳动合同经营实体营业执照 （针对自雇人士） 其他职业证明文件。职业证明可以与收入证明合并提供。（）还款能力证明

26、。下列证明根据实际情况选择其一提供：收入证明即：工作单位按照职业及收入证明 格式或者同等内容开具的收入证明原件且开具日期不得早于贷款申请日之前个月。贷款行可根据实际情况需要同时要求借款人提供企业（法人）营业执照、组织机构代码证或其他资料确保收入证明的真实性。收入证明反映的收入水平与当地相同行业、同等职位基本相符的可以采信收入高于当地人均可支配收入倍（直辖市、计划单列市、省会城市为倍）的应提供其他补充证明材料（如：工资性收入凭证）并按收入证明与补充证明材料确认的较低收入水平确定真实收入水平。下列工资性收入凭证应选择其一提供原件银行审核后留存复印件：近个月内某个月公积金 （或社会保险）缴存查询单近

27、一年内至少连续个月的正式工资查询单 （或工资账户流水单） 上一年度公积金（或社会保险）账户对账单上一年度的个人完税证明。上述单据应提供原件银行审核后留存复印件。客户在受理岗或信贷员见证下通过网银等电子渠道查询并打印的视同原件银行留存打印件。自雇人士应提供入股（合伙）证明以及近一年内至少连续个月的个人（或经营实体）银行对帐单、税单、进销货单据等经营收入证明原件银行审核后留存复印件。港澳台及外籍人士为雇员的必须同时提供收入证明原件和上一年度的个人完税证明原件并且收入证明涉及的工作单位、收入情况等相关内容必须与个人完税证明一致。银行审核后留存收入证件原件留存个人完税证明复印件。客户有工资外收入或非主

28、营业务收入的可提供以下一至多项单据原件银行审核后留存复印件：工资单之外的补贴、奖金企业分红、租金或其他投资收益。（）首付款凭证。下列凭证根据借款人实际情况选择其一提供原件银行审核后留存复印件：首付款存入我行或他行交易资金监管账户的银行凭单。首付款存入售房人账户的银行凭单。售房人向借款人出具的首付款发票（或收据）。（）购房合同。按房管部门认可的内容与格式签署的购房合同银行审核后留存原件或复印件。（）抵押（预）评估报告。必须提供原件银行审核后留存原件。（预）评估报告由我行准入估价机构或我行内部工作人员评估出具的出具时间必须在个月以内并附加评估时实地查看抵押房屋的图片。房屋图片包括但不限于：估价对象

29、位置周围环境楼前道路楼牌号楼梯或电梯门牌号户内各房间。我行内部评估报告参照房产评估报告（内部人员评估） 格式编写且使用至少两种评估方法（以市价比较法为主） 、每种方法估价在最终估价中所占权重不得少于。港澳台及外籍人士提供外文申请资料的外文资料应由具有国内正规资质的翻译公司翻译成简体中文并加盖翻译公司公章。外文资料与翻译稿原件一同提供银行审核后留存外文资料和翻译稿原件。第条客户提交申请资料的同时应填写并提交下列单式原件： （）借款人填写个人房屋贷款申请表一份。（）借款人配偶填写的借款人配偶声明一份借款人配偶不能到场签字的应当在公证人员见证下当面签字。（）自然人保证人填写自然人保证人声明一份。（）

30、售房人应填写房屋出售人声明一份。（）买卖双方通过我行个人信贷管理系统监管首付款或者交易型转按揭贷款金额小于原贷款余额倍的借款人、售房人应预签首付款资金委托管理协议 一式三份通过当地房管部门指定的二手房交易资金监管账户监管资金的借款人、售房人应签订相应的资金监管协议。（）对于交易型转按揭贷款借款人、售房人应预签贷款资金委托管理协议一式四份。（）房产价值由我行内部工作人员评估的抵押人应预签房地产价格协议一式两份。上述第（二）项单式借款人配偶应当在公证人员见证下当面签字其余六项单式均应在受理岗见证下当面签字。上述单式均要求提供原件受理岗在核对上述单式填写无误且内容与申请资料一致之后在贷款申请表上签字

31、并注明填表日期。第条受理岗通过申请资料对贷款申请进行初审： （）对资料齐备、基本条件符合的申请受理岗应将借款人信息和贷款申请信息录入个人信贷管理系统并交由贷款行信贷业务主管分派调查任务。（）对资料不全的申请受理岗应一次性向客户说明所缺全部资料。（）对基本条件不符合的申请受理岗应及时通知客户。贷款申请受理完成后受理岗应填写 个人房屋贷款业务受理台帐以备后续查询使用。第章贷款授信调查第条个人二手住房贷款业务实行关系人回避原则借款人为我行调查人员、 审查审批人员的关系人的相应人员必须回避。第条初审通过的贷款由贷款行信贷业务主管安排信贷员逐笔调查现场调查时必须有两名信贷员 （可由该笔贷款的受理岗兼任）

32、 进行调查。具体调查步骤为：（）核实购房用途。核实买卖双方的身份信息（对内地居民应进行居民身份证核查。下同）。对已婚者还应核实配偶的身份信息对离异、丧偶者还应核查当前婚姻状况证明上的原配偶身份信息。相关公证书应向公证机关电话或实地核实。审核买卖双方居民户口簿、购房合同、上市许可证明（如需） 、代售委托书等资料确认买卖行为真实、 合法不存在影响过户、 入住与抵押的产权纠纷或政策限制不存在借款人与其父母、 配偶、子女和控股企业之间买卖房屋的情况。通过互联网查询、中介交叉询价等方式确认房屋交易价格的合理性。（）核实借款人及其配偶资信状况。查询我行个人信贷管理系统重点审核以下项目： （）其他分支行近期

33、对其职业、收入等情况的调查结果。（）我行贷款还款记录当前有无拖欠贷款本息及相关费用。（）我行结余贷款每月偿还额以及为我行其他客户提供担保的余额（对于联保贷款担保余额为其他小组成员贷款余额的合计） 。查询并打印个人信用报告重点审核以下项目： （）婚姻、教育、居住、职业、收入、社保、公积金等情况。（）其他金融机构贷款和信用卡还款记录当前有无拖欠。（）在其他金融机构结余贷款每月偿还额信用卡透支额度以及为其他金融机构客户提供担保的余额。（）近期有无多次征信查询记录尤其要掌握我行其他机构进行 “贷款审批 ”或“贷后管理 ”查询的具体原因并予以审慎对待。对于贷款申请日期近年内借款人或其配偶由于 “贷款审批

34、 ”被查询征信的记录多于次但在最早查询日期之后没有住房贷款记录的情况贷款经办行必须进行现场调查内容包括借款人职业情况、 现住所产权归属、有无其他住房。调查人员应在个人房屋贷款调查报告中说明居访结果。调查人员应结合我行系统和个人征信系统查询结果按照中国邮政储蓄银行个人信用信息数据库应用管理办法 (试行 )（邮银发号）和关于进一步明确个人信用报告分类与准入政策的通知 （邮银发号）的规定对客户信用记录进行分类并实施分类授信。核实收入能力相关证明。（）工资性收入凭证（包括：正式工资查询单工资账户流水单公积金、社会保险缴存查询单或对账单年度个人完税证明）可作为借款人收入能力的直接证明。调查人员应利用工资

35、性收入凭证依据国家相关政策规定正确计算或推算月均税后收入。（）单位职工提供收入证明可作为借款人收入能力的重要证明。调查人员应通过电话调查或现场调查向提供单位核实职业信息与收入水平。电话调查之前应首先通过查询黄页、电话及互联网等方式核实预留固定电话。经查询核实固定电话无误的可通过该电话进行进一步核实并在收入证明上注明 “经（或黄页、互联网）查询电话为*与预留电话一致经拨打核实本证明真实有效 ”对查询无记录或者与预留电话不一致的应采取现场调查方式对收入证明进行核实。电话调查期间应记录电话接通时间、实际接听人员以及问答的简要情况。现场调查应记录调查时间、接待人员以及现场访谈的简要情况。调查人员应登录

36、工商行政主管部门建立的有关查询系统（如有）查询借款人工作单位或经营企业的工商登记信息和年检情况。如查询结果有异调查人应到工商行政主管部门调查并获取相关证明文件确认正常的方可采信。（）自雇人士无论是否提供收入证明调查人员均应结合资料审核、电话调查、实地调查等多种方式核实客户收入能力。调查过程中应考察客户经营历史、经营成果、行业特点等基本情况确认经营合法、稳定实地查看场地、设备、水电、雇员等使用情况确认经营状况良好分析银行对账单、 税单、进销货单据等凭证计算经营净利润并按入股比例计算归属于客户及家庭的净利润。（）借款人家庭月收入包括租金收入的应核查借款人对房屋的所有权及房屋出租合同家庭月收入中租金

37、收入占比不得超过且本次所购房屋租金收入不得计入借款人家庭月收入。分析客户是否具备教育、职业、家庭资产等方面的优势进一步确认其是否具备长期、稳定的还款来源。客户属于优质单位职工的应予以明确说明。（）抵押房产的调查与评估价值认定。房屋所有权证书记载的坐落地址、建筑面积、建成年份和实际用途等要素是否与调查人员（或评估人员）现场查看一致。房屋是否存在影响变现的不利因素。房龄较长的是否存在影响正常使用的重大缺陷。对比当地同类型房产市场价格以合理或偏低的评估价值作为银行认可的评估价值。（）保证人资信状况。机构作为保证人的应确认机构已通过准入审批二手房贷款业务担保合作协议处于有效期内并且可用的二手房贷款业务

38、担保额度充足。自然人作为保证人的应参照对借款人的要求调查核实其资信状况。（）调查人员应通过查询 “全国法院被执行人信息查询平台 ”（网址：http:zhixingcourtgovcnsearch）了解借款人是否存在诉讼被执行情况。根据上述调查情况按照抵押类消费贷款评级表对本次贷款进行评级。评级指标涉及借款人的应以主借款人为准。第条调查过程中调查人员核对所需的各项文件。需要客户补充证明材料的信贷员应一次性告知客户。如果客户未能在天之内补齐材料或者补齐材料后仍不符合我行规定的条件信贷员可以否决贷款申请。第条调查人员以个人房屋贷款调查报告形式记录调查结果并出具调查意见：建议贷款的应明确贷款金额、期限

39、、利率和还款方式否决贷款申请的应说明原因。调查人员应同时通过个人信贷管理系统及时准确录入贷款申请和调查报告防范业务操作风险。第条调查人员出具调查意见后应及时将申请资料和调查报告提交贷款行信贷业务主管复核。复核要点为：（）申请资料和调查报告是否完整、有效。（）调查人员是否已经按照规定履行贷款调查职责。（）调查意见是否客观、属实。（）系统内录入的贷款申请和调查报告是否正确无误。复核人应根据复核情况在个人房屋贷款调查报告上出具同意或否决（应列明否决原因）的复核意见。复核同意的复核人应通过系统向审批机构提交贷款申请同时安排贷款资料上报否决的复核人应通过系统向调查人员提交贷款否决意见不再安排上报。第条贷

40、款行安排专人按照个人房屋贷款报批资料交接单的内容与次序整理贷款资料并通过邮寄、 传真、传输扫描件等方式上报有权审批机构。上报交接完成后交接单经双方经办人确认并签字后留存贷款行和有权审批机构各一份备查。第章贷款审查审批第条有权审批机构审查人负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查。审查人应在个工作日内完成审查。审查要点包括：（）贷款申请是否已通过系统上报审批录入信息是否准确未通过系统上报或者录入信息有误的不得事先进行纸质审批。（）审查贷款报批资料是否完整要素填写是否规范信息是否合理、一致是否符合我行规定。（）分别向借款人、保证人、抵押物所（共）有人电话核查确认借款人亲自向我行申请住房贷款抵押物

41、所（共）有人自愿以房产提供抵押保证人自愿提供贷款担保抵押物所（共）有人和保证人均知晓本人应承担的责任。（）判断借款人是否符合贷款资质要求审查借款相关人员征信分类是否正确偿债能力是否充足、是否具有持续性。（）贷款用途是否明确审查抵押房产、保证人是否符合我行规定标准抵押房产购买价格是否合理。（）调查人员建议的贷款金额、期限、利率、还款方式、放款模式和最终收款人是否符合我行规定。（）调查人员所做的贷款评级是否正确、客观。（）调查人员、调查复核人的意见是否客观。对合作机构及其关联企业员工作为借款人或者合作机构集中批量推荐的借款人尤其要进行严格审查严防出现虚假贷款、 套现、合作机构挪用资金等情况。审查完

42、成后审查人在个人房屋贷款审查审批表出具贷款审查意见：审查同意的审查人可直接上报审批人审查退回的应列明补充资料和需要落实的内容由审批机构专人书面通知贷款行待补充齐全或落实后再次审查审查否决的应列明原因由审批机构专人书面通知贷款行。审查未同意的不上报审批。第条贷款申请经审查通过后由同级审批人进行全面审定并做出是否同意贷款的审批意见。审批人应在个工作日内完成审批。审批要点包括：（）审定贷款是否符合国家法律法规、有关政策和我行规定。（）审定借款人资格和条件是否具备贷款用途、金额、期限、执行利率、还款方式等是否符合我行规定。（）审定担保人资格和条件是否具备担保是否合理、充分、有效。（）审定授信风险是否可

43、控风险控制措施是否得当。（）审定调查、审查岗是否尽职调查、审查意见是否客观。审批完成后审批人在个人房屋贷款审查审批表上出具审批意见：同意的对于前一环节建议可以直接接受或进行审慎调整但不得进行放宽否决的应列明原因。需要双人审批的初审同意后才能进行终审初审否决的不再进行终审。第条贷款终审之后审批机构应安排专人通过系统向贷款行发送审批结果同时通知贷款行。第条对于审批通过的贷款贷款行有权签批人有权决定是否发放。对于决定发放的贷款贷款行应及时将审批结果电话通知借款人和合作方。客户如果有需要贷款行可向借款人出具加盖贷款行合同专用章的中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书。贷款终审意见有效期为天。审批通过天

44、之后贷款未发放的审批意见失效如需发放贷款客户必须重新提交贷款申请由贷款行重新调查并上报审批审批否决后天内相同贷款申请再次提交的审批机构不得审批通过。第章贷款签约与发放第条贷款行同意发放的贷款信贷员应将放款、收款、还款账户信息录入个人信贷管理系统生成贷款合同号抵押、保证合同单独签署的还应生成对应合同号。信贷员按照总行下发的合同填写规范要求手工填写以下纸质合同文本并提交信贷业务主管复核： （）个人购房借款及担保合同或者经总行批准同意采用的当地购房贷款合同文本合同份数按照贷款行、借款人、抵押物所（共）有人、保证人、抵押登记机关各一份的标准确定。（）个人贷款（手工）借据一式三联。实际发放日和到期日在填

45、写当日无法确定的可待实际放款时填写。（）买卖双方通过我行个人信贷管理系统监管首付款或者交易型转按揭贷款金额小于原贷款余额倍的填写首付款资金委托管理协议一式三份。（）交易型转按揭贷款业务填写购房贷款资金委托管理协议一式四份。第条借款合同签订前信贷员应向借款人、抵押人、保证人履行充分告知义务告知合同中与其相关的权利和义务。包括但不限于：（）贷款用途应符合借款合同的规定如不符合合同约定我行有权要求立即纠正、提前收回贷款或采取其他措施（）借款人应当无条件配合我行开展的定期或不定期检查 （）借款人提前还款的有关限制及要求（）借款人需遵守的承诺事项及有关行为约束（）构成借款人违约的情形及我行有权采取的措施

46、（）抵押人、保证人需遵守的事项及有关行为约束 （）保证人的保证范围与保证责任保证人的相关承诺和声明。第条经复核无误的合同文本由贷款行与客户进行正式签署： （）借款人、抵押人、保证人应持有效身份证件原件经信贷员当面核对身份无误之后分别亲自在每份贷款合同、 手工借据和资金监管协议对应栏目签字机构提供保证的由其法定代表人 （或授权代理人） 签字或加盖名章并加盖公章。信贷员应面见借款人、抵押人、自然人保证人签字机构法定代表人签字或加盖名章并加盖公章并在签字页加盖 “亲见本人签署 ”章戳注明日期并签字确认。（）贷款合同和资金监管协议由贷款行法定代表人或授权代理人（贷款行主要负责人或经其横向转授权的信贷业

47、务主管）签章并加盖贷款行合同专用章手工借据待实际放款时由贷款行法定代表人或授权代理人签章并加盖合同专用章。第条贷款合同签署之后、贷款发放之前信贷员应确认已落实过户（购房合同备案）、抵押登记、保证、公证、保险等手续并取得相应文件、资料和凭证等证明文件。需要留存复印件的信贷员（需要同时由其他人员核实的相应人员应一并签字）应与原件进行核对一致后在复印件上加盖 “与原件相符 ” 章戳注明审核日期并签字需要通过信息系统或其他方式核实的应在核实后在复印件或原件 （需要留存原件但不能在原件上注明文字的可在复印件上注明）上同时注明 “经核实真实无误 ”、注明日期并签字确认。各项手续具体落实要求如下： （）过户

48、（购房合同备案）手续。采取见购房合同放款模式的除当地未要求备案、以及交易型转按揭贷款无法完成备案之外信贷员应审核确认客户提供的购房合同已完成备案手续、且合同价格与备案交易价格一致。采取其他放款模式买卖双方必须办理过户手续。借款人应提供过户回执（过户已完成的为借款人名下的房屋所有权证书）原件。信贷员审核原件之后留存复印件。（）抵押登记手续。贷款采取见抵押登记证明放款、或见抵押登记回执放款模式的贷款行应落实抵押登记手续。抵押登记原则上由合作岗办理并直接从登记机关取得抵押登记证明或回执原件。原件经信贷员审核无误后原件入库保管复印件与其他贷款档案共同保存。贷款行能借助房管部门信息系统实时核实抵押登记信

49、息的抵押登记可以由信贷员或该笔贷款担保机构的经办人员办理并领取相应证明或回执原件但应经该信贷员外的贷款行其他人员核实。（）保证手续。贷款采取阶段性担保的自然人保证人应亲自在贷款合同或担保函上签字机构保证人应由其法定代表人或授权代理人签字或加盖名章并加盖机构公章。（）公证手续。贷款行或审批机构要求办理赋予贷款合同强制执行效力的公证的合作岗应与客户共同办理并取得公证书原件。对于交易型转按揭贷款售房人必须通过公证委托我行认可的第三人办理原贷款抵押注销、 售房过户手续购房人必须通过公证委托我行认可的第三人办理我行贷款抵押登记手续。我行认可的第三人仅限于贷款行和本次贷款担保机构的工作人员。除了交易型转按

50、揭贷款之外抵押人不能到贷款行签署抵押合同（但借款人同时作为抵押人的不得委托他人签署抵押合同） 或者不能亲自办理抵押登记手续的应通过公证委托他人办理。上述第、所列情形下信贷员应审核受托人的有效身份证件、公证机关出具的公证书和经过公证的授权委托书原件并留存复印件。（）抵押房产保险手续。抵押房产如需投保应在抵押登记完成之前由客户自行选择保险公司完成不得强制客户选择指定的保险公司。抵押物保险单必须以贷款行作为第一受益人。贷款行应直接从保险公司取得保险单原件原件经信贷员核实无误后交档案管理岗保管复印件与其他贷款档案共同保存。（）其他手续。对于交易型转按揭贷款售房人应向原贷款发放银行预约提前结清贷款并向贷

51、款行提供原贷款提前结清日期的书面说明。按照首付款资金委托管理协议约定对还款账户内的首付款进行冻结（交易型转按揭贷款通过个人储蓄业务系统手工止付其他贷款通过个人信贷管理系统进行手工冻结） 或者按照其他资金监管协议将首付款划转至房管部门指定的资金监管账户。第条信贷员应将贷款条件落实相关证明文件和有权审批机构书面审批结果提交信贷业务主管逐一复核。复核无误后信贷员根据贷款行内部放款安排与客户、合作方协商确定贷款实际发放日期再将贷款合同、 手工借据和资金监管协议原件移交贷款行记账岗。记账岗审核贷款合同、手工借据和资金监管协议等法律文件与会计系统信息一致后发放贷款。第条除了交易型转按揭贷款之外贷款发放完成

52、后贷款行应根据房产交易是否进行资金监管及时向收款账户划转资金。（）未进行交易资金监管的信贷员可以直接通过个人信贷管理系统划转贷款资金至收款账户。（）通过我行个人信贷管理系统管理首付款的信贷员应在贷款发放后个工作日内通过个人信贷管理系统划转首付款至收款账户。在我行取得抵押登记证明或第三方保证生效之后信贷员可以划转贷款资金至收款账户。（）采用房管部门指定的交易资金监管形式的记账岗（如果当地有相应系统实现资金划转封闭操作则可以由信贷员操作）应按照监管协议要求划转贷款资金至监管账户并在监管机构出具相应支付凭证时从监管账户划转售房款（含首付款）至收款账户。第条交易型转按揭贷款的交易资金支付流程如下： （

53、）在贷款发放当日记账岗将贷款资金全部划转至专项监管账户并通知专项监管账户开立支行对该部分资金进行止付。（）提前结清原贷款。在原贷款提前结清日期当日（不能当天汇款到账的可适当延长但不得超过个工作日） 贷款行记账岗书面通知专项监管账户开立支行按照原贷款余额倍的金额从专项监管账户中划转资金至原贷款的还款账户用于提前清偿原贷款。本次贷款发放金额低于原贷款余额倍的不足部分由首付款补充由贷款行直接划转至原贷款还款账户。（）支付售房净得款。相关受托人持授权委托书依次办理原贷款抵押注销、售房过户和我行贷款抵押登记手续。贷款行记账岗按购房贷款资金委托管理协议约定的时间（在取得抵押登记证明、 抵押登记回执或过户回

54、执之后）将剩余首付款划转至收款账户并书面通知专项监管账户开立支行从专项监管账户划转剩余贷款资金至收款账户。上述专项监管账户是指合作担保机构在我行指定支行开立的单位结算账户。在与我行开展资金监管业务合作期间该账号仅限于开通柜面转账、网上查询功能严禁开通取现、网上转账等功能。第条贷款发放之后个工作日内信贷员应电话通知借款人每期还款日及首期还款金额并通知借款人领取贷款合同、手工借据和还款计划表。第条贷款在落实抵押登记之前发放的贷款行应建立个人房屋贷款抵押补登记台帐 跟踪房屋产权办理进度及时落实抵押登记手续并将抵押登记证明录入个人信贷管理系统系统同时自动释放贷款占用的合作方担保额度。第章贷后管理第节贷

55、款检查第条贷款发放之后贷款行应检查具备特定风险特征的业务及时掌握借款人真实的还款来源与抵押物现状以便尽早采取有效措施避免贷款损失。贷款检查工作由信贷员和贷后管理人员共同承担贷后管理人员负责监督与指导信贷员负责具体开展。贷款检查工作通过查询征信记录、电话访谈、上门访谈、复核收入来源等方式开展。检查应形成个人房屋贷款贷后检查报告经贷款行信贷业务主管审核通过后留存纸质档案与系统记录。根据业务风险特征的不同贷款检查分为常规抽查和特别检查。第条常规抽查。贷款行对于当前还款正常的存量贷款应按照每季度不低于一次的频率抽查具备一定特征（具体特征根据业务实际情况选择。例如：借款人有多笔贷款或近一年逾期超过次）的

56、业务进行现场或非现场检查确认借款人具备足够的还款来源与较强的还款意愿。第条特别检查。贷款行对于逾期超过天的存量贷款除按本办法规定进行催收外信贷员还应逐笔进行现场检查判断借款人的还款能力与还款意愿是否发生恶化及时采取限期归还、法律催收、提前收回、补充贷款担保等措施。第节贷款回收第条每期应归还的贷款本金、利息逾期和挪用之后发生罚息以及其他应支付的相关费用由借款人通过贷款合同授权我行通过系统自动扣收。第条借款人在清偿全部贷款本金、利息、罚息及相关费用后借款合同自行终止。贷款行应配合客户和合作方履行相关手续： （）已落实抵押登记的贷款行应出具贷款结清的书面证明并安排工作人员协助办理 （或授权客户自行办理）抵押登记注销手续。房产权属证明由贷款行保存的应返还客户。（）保证人承担连带保证责任的贷款行应通知保证人。如为机构提供保证则在贷款结清次日系统自动释放贷款占用的合作方担保额度。第条贷款发生逾期的贷款行应根据逾期催收进度采取不同的催收措施。（）贷款逾期天以内的信贷员应电话提醒客户及时归还。（）贷款逾期天的信贷员应到客户家庭住所或工作单位进一步了解其违约原因督促其还款。