物业管理条例地产物业管理

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1、中华人民共和国国务院令第504号现公布国务院关于修改物业管理条例的决定,自 2007年10月 1日起施行。总理温家宝二00七年八月二十六日颁布背景和目的随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化,房屋的所有权结构发生了 重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有。与此同时,原来的公房管理者与 住户之间管理与被管理的关系,也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人 之间服务与被服务关系。在住房制度改革和城市建设发展过程中,物业管理这一新兴行业应运而 生。目前,全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展,对于改善人民群 众的生活、工作环境,提高城市管理水平,扩大就业起着积极的作用。同时, 也出现了一些问题,需要通

2、过立法、完善制度加以解决。目的:明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务,规范物业 管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作,保护业主的共同 利益,为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。物业管理条例修改根据中华人民共和国物权法的有关规定,国务院决定对物业管理 条例作如下修改:一、修改第十条第一款“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府 房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会, 并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决 定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会

3、职责。”删除第十条第二款。二、修改第十一条“下列事项由业主共同决定:“(一)制定和修改业主大会议事规则;“(二)制定和修改管理规约;“(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;“(四)选聘和解聘物业服务企业;“(五)筹集和使用专项维修资金;“(六)改建、重建建筑物及其附属设施;“(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。三、修改第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的 形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主 且占总人数过半数的业主参加。“业主可以委托代理人参加业主大会会议。“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项

4、, 应当经专有部分占建筑物总面积 2/3以上的业主且占总人数 2/3以上的业主 同意;决定本条例第一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面 积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的 业主可以请求人民法院予以撤销。”四、修改第十九条“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的 区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当 责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。”此外,根据中华人民共和国物权法的有关规定,将“物业管理企业” 修改为“物

5、业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”,将“业主 临时公约”修改为“临时管理规约”,并对个别条文的文字作了修改。本决定自2007年10月1日起施行。物业管理条例根据本决定作相应的修订,重新公布。正文(最新版)物业管理条例(2003年6月8日中华人民共和国国务院令第 379号公布 根据2007 年8月26日国务院关于修改物业管理条例的决定修订) 第一章总则第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人 民群众的生活和工作环境,制定本条例。第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业 服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场

6、地进行 维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第四条国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理 活动的监督管理工作。第二章 业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大

7、会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权 和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项 维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共 秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

8、(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的 合法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区 建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房 地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会, 并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全 体业主一致同意,决定不成立业

9、主大会的,由业主共同履行业主大会、业主 委员会职责。第十一条下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形 式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且 占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应 当经专

10、有部分占建筑物总面积 2/3以上的业主且占总人数 2/3以上的业主同 意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积 过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业 主可以请求人民法院予以撤销。第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十四条召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。业主

11、委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务 企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起 30日内,向物业所在地的区、县人 民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的 业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。第十七条

12、管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主 应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利 益。管理规约对全体业主具有约束力。第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会 的组成和成员任期等事项作出约定。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的 决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令 限期改正或者撤销其决定,并通告

13、全体业主。第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共 同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员 会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委 员会,并认真听取居民委员会的建议。第三章前期物业管理第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业 的,应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、 维护、管理,业主的共同利益,业主应当履

14、行的义务,违反临时管理规约应 当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以 说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规 约予以书面承诺。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投 标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业 服务企业;投标人少于 3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人 民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物 业服

15、务企业。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定 的内容。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业 服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建 设单位不得擅自处分。第二十八条物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查 验。第二十九条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资 料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下 管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养

16、等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委 员会。第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责 任。第四章物业管理服务第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院 建设行政主管部门制定。第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十五条业

17、主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合 同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利 义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等 内容进行约定。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全 受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。第三十七条物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资 料。第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企 业不得改

18、变物业管理用房的用途。第三十九条物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二 十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务 企业之间应当做好交接工作。第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务 企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则, 区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部 门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同 中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合

19、同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用 人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任C 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建 设单位交纳。第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加 强对物业服务收费的监督。第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项 目,服务报酬由双方约定。第四十五条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应 当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外 费用。第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、

20、物业装饰装修和使用等方面法 律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门 报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为 予以制止或者依法处理。第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全 事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部 门报告,协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维 护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但 不得违反法律、法规和管理规约的有关规定

21、。物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委 员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。第五章使用与维护第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手 续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的, 应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地, 损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益,业主确需临

22、时占用、挖掘道路、场地的,应 当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖 掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限 内恢复原状。第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业 管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的, 应当及时恢复原状。第五十三条业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼

23、结构相连的非住 宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、 共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同 国务院财政部门制定。第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、 业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益 应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。第五十六条物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时 维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经

24、业主大会同意,可以由物业服务企业 维修养护,费用由责任人承担。第六章法律责任第五十七条10违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业 服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以 上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处 万元以下的罚款。第五十八条违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用 设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管 部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿 责任。第五十九条违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地 产行政

25、主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物 业服务企业予以通报,处 1万元以上10万元以下的罚款。第六十条违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方 人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质 证书的部门吊销资质证书。第六十一条违反本条例的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的 人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责 令停止违法行为,处 5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的, 依

26、法承担赔偿责任。第六十二条违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管 理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限 期改正,处委托合同价款 30%M上50%M下的罚款;情节严重的,由颁发资 质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用 部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给 业主造成损失的,依法承担赔偿责任。第六十三条违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房 地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可 以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资

27、金,情节严 重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接 负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。第六十四条违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的 物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改 正,给予警告,没收违法所得,并处 10万元以上50万元以下的罚款。第六十五条违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管 理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改 正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益 用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,

28、剩余部分 按照业主大会的决定使用。第六十六条违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地 产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚 款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、 养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用 途的;(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益 的;(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的,处 1000元以上1万元以下的罚款;单位 有前款规定行为之一的,处 5万元以上20万元以下的罚款。第六

29、十七条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会 应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动, 构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。第六十九条违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府 房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便 利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法 行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给 予行政处分。第七章附则本条例自2003年9

30、月1日起施行。(国务院办公厅)相关解读修改一:物业由管理”到服务”修改条文:根据物权法的有关规定,将“物业管理企业”修改为 “物业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”,将“业主临时公 约”修改为“临时管理规约”。点评:称呼上的改变,意味着新的物业管理条例更强调业主自治 管理和物业服务。修改二:业委会成立的指导部门增加修改条文:增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举 产生业主委员会的指导部门。点评:此次修改,增加了街道办事处、乡镇人民政府的职能,突出了 基层管理,对业主、物业公司的指导更直接,实际操作性更强。郑州市物 业管理条例(草案)也有这方面的特点。修改三:通过起诉可撤

31、销业委会决定修改条文:业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主 大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请 求人民法院予以撤销。点评:以往,一旦具体决定通过业委会或者业主大会,业主就没有权 利改变。当业委会作出的决定不合理时,业主该怎么办?修改后的条文,赋 予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。业主可以以个人名义对业委会的 决定进行起诉,只要有不合理的地方,都有权提出申请,将其取消。这样做, 更有利于保护个人权益。修改四:严格专项维修资金使用条件修改条文:明确物权法对业主在业主大会上的投票权,就是“面积” 加上“人数”。点评:修改后,业主大会对“筹集和使用专

32、项维修资金”和“改建、 重建建筑物及其附属设施”这两项事项作决定时,应当经专有部分占建筑物 总面积2/3以上的业主,且占总人数 2/3以上的业主同意,规定得更加严格 各方反响业主说条例细化,操作性更强了“我对比了一下新旧两个条例,第十条中删除了业主投票权的内容,旧条例中业主投票权是根据业主拥有物业的建筑面 积、住宅套数等因素确定,这次去掉,应该说是一个大的变化。我的理解是, 所有业主权利应该是平等的,包括投票权。”业委会说新条例中的语言更加简洁,通俗易懂了,不仅强化了业委会的权力, 同时也加强了对业主的约束力。在一些小区的重大事项上更加尊重民意,尊 重我们业主了。我们更明确了业委会的职责,工作

33、的可操作性增强了,有哪 些事该做,哪些不该做,我们都要做到心中有数,这样我们的工作才会比以 前做得更好。” 物业公司说管理改成服务,更有人情味儿了条例的修改对我们物业的影响不大,我们物业本身就属于服务行业,也是始终本着“寓管理于服务,寓利益 于服务”的宗旨为业主服务的,而且从来没有凌驾于业主之上的想法。” 修改后的条例更多地为业主考虑了,业主对于物业公司有选聘和解聘的 权力,这对于企业会是一个促进。物业管理协会说两个焦点值得关注 修改前的物业管理条例第十条尽管没有提到街 道办事处、乡镇人民政府,但在建设部2003年颁布的业主大会章程中就已经提到了街道办事处和乡镇人民政府对业主大会的指导作用。这

34、一次修 改,只是进行了明确。第二个地方就是物业管理企业改为物业服务企业。对此,武建章认为, 其实企业本身就是通过提供产品或服务获得利润的,物业管理企业正是通过 为业主提供服务来获得利润的,因此物业企业也一直以服务作为企业的宗旨。 他认为,名字修改后,更准确地为物业企业进行了定位。专家说“业主大会或是业主委员会做出了对业主不利的决定的条件下,而业主 又不服,他认为不符合法律的的条件下,他可以寻求法律来保护,可以找法 院来解决。”“从原来的一元管理,就是一条线,建设部门、房地产主管部门管理, 现在变成多元了,我可以找街道办事处,我也可以找同一级的乡镇人民政 府。”律师说根据物权法的有关规定,新条例

35、将“物业管理企业”修改为 “物业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”,将“业主临时公 约”修改为“临时管理规约”。王秋惠律师指出,本市目前仍倾向“服务” 和“管理”并重的思路,因为物业企业要对人加强服务,对物加强管理。物 业公司不能只光强调“服务”了,特别是对小区内的秩序要严格管理,来保障大多数业主的权益。物业管理条例修改的局限性2007年8月26日国务院依据物权法对条例进行了修订,将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”,将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”,并对个别条文的文 字作了修改,但条例总则依然没有保障业主自治的字眼,甚至于在修订 后连立

36、法依据仍没写明,“物业管理”概念混乱的局面并无改观:1、条例第二条规定“物业管理”必须接受“业主选聘”,但是该 条例所规定的“前期物业管理”非业主委托,其是否属于该条例所称“物业 管理”之内,是否适用该条例?2、业主大会、业委会依据条例第十一条、第十五条履行职责超出 第二条规定“物业管理”(即物业服务)范围时,是否属于该条例第十九所 称的“与物业管理无关的决定”或“与物业管理无关的活动”,可以被“责 令限期改正或者撤销”?如一业委会因建设单位侵占共有物业,索要赔偿将 其告上法庭,法院可否依据条例第二条,认为业主大会授权业委会起诉 的决定与“物业管理无关”,驳回起诉呢?3、条例第二条不仅是对“物业管理”的定义,也是条例的“适用 范围”条款,那么,包括第二章“业主及业主大会”(明显属于业主自治的 规定)及“前期物业管理”的内容已经超出了第二条所定的“物业管理”范 围,其逻辑混乱可见一斑。

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