旧城危改（棚户区）项目可行性研究报告

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1、安顺市*房地产开发有限公司*国际二、三期可行性分析报告料年七月消费者对安顺全新商业中心的成功实现树立强烈信心，让*国际“一街四区”、“一轴二心”、“一环三线”的美好蓝图扎根于安顺人民心中，让安顺人民把*地产“抬进项目的二期和三期开发环节。二、*国际二期的商业形象定位1、*国际二期所处商圈业态分析(1) 该商圈集中了安顺购物、餐饮、娱乐、休闲等主要消费人群。安顺以前的核心商圈是以西街为中心，九十年代后期逐步衍变到老大十字到新大十字沿线，构成了安顺的重点商业街区。随着安顺老城的外扩和开发区的兴建，中华南路商业中心的辐射力越来越大，不论城市怎么变化，其核心商圈的地位却无可撼动，而*国际正处于该商圈的

2、最核心位置。(2) 该商圈却无法真正满足城市发展的需要和变化中的消费者需求西街、南街的繁荣与热闹，在消费者心中已根深蒂固，形成了一种消费习惯,使得安顺人民购物消费，首选即是该区域。但安顺商业整体格局表现出业态分散无序，特别是服装、家电、日化等消费场所不集中，无大型品牌卖场，无购物环境可言，不方便消费者的选择和购买。近年来，金客来、旺客隆、佳惠超市的销售额每年以接近30%的速度递增，说明安顺市居民消费(购物)正在从低档走向中高档；从只注重价格向也注重品牌，从粗糙走向精细，从追求量到追示质，从临街铺面走向规范商场的转变。(3) * - *国际的商业形象定位*国际二期与安顺城市中心未来最繁华的“一街

3、四区”、“一轴二心、“一环三线”融为一体，是安顺标志性建筑群和商业物业全新发展的起点，是安顺集都市休闲、高端购物与餐饮、知名酒吧、咖啡吧于一体的时尚商业中心。她包含以下主要内容：安顺时尚一族的购物、休闲中心安顺高档餐饮业的领导者安顺都市商务休闲中心三、*国际的目标消费市场定位1、安顺的人口构成及城市化进程（1）人口构成年份总人口（万）总户数农业人口数（万）非农业人口数（万）2003260. 00614817219. 9740. 032004262. 48651933221.6940. 792005264. 25667754222. 3641.892006265. 99692000224. 68

4、41.31（资料来源:安顺统计年鉴）2006年，安顺市的城镇化率仅16%在全国三线城市相对较低，说明安顺城市化进程相对缓慢，城市化发展尚有较大发展空间。（2）城镇化建设目标（如下图所示）据了解，安顺现有城镇人口约28万，到2015年将增至50万，新增人口为22万，按照人均居住为26平方米计算，将有约570万平方米的住宅需求量，平均每年的市场需求量为95万平方米。以上情况充分说明未来城市城市化进程将加快，进程迅猛。而安顺城市化程度的提高将带来商业的不断发展和繁荣，催生大量的新生中产阶层，对商业及住宅的需求增长将十分强劲。*国际的出现可以说是顺呼时实，应运而生，她将同安顺的城镇化进程共同成长。（3

5、）安顺城市经济发展与其它区域对比统计表主要经济指标安顺市重庆涪陵区重庆万州区四川宜宾市浙江萧山区人口（万人）267112.5171.6519.2119.5区域面积（平方公里）926724913457132831420地区生产总值（亿145.78192.3190.5529842.8元）人均生产总值（万元）0.545991.70931.11011.01897. 0527其中：第一产业29. 181322.824.9107.438.2第二产业583681104. 182.5276.9552.2第三产业58231965.483. 1144.7252.4规模以上工企总产值（亿元）/204.783.848

6、92859全社会固定资产投资（亿元）80215484.2128.2218.5306.8社会消费品零售总额（亿元）39517555.467. 1176.3170.6人均消费额（万元）0.14800.49240. 39120.33961.4276地方预算内财政收入（亿元）24.0114.48.733.553.9城镇居民可支配收入（万元）1.11091.19021.11761.00692. 5831从以上城市经济指标对比来看，安顺市人口基数较大，而人均生产总值、人均社会消费额与其它区域相比相差极大，说明安顺市的消费观念还比较保守，尚有很大的发掘空间。随着道路交通的改善，到湖南长沙、广州高速路和高速铁

7、路的开通，城市对外开放加强，城市即将迎来较快发展，居民消费水平将得到快速提升。2、安顺城市居民消费特征：(1) 市场开放性不足，但消费者的包容性却较强。安顺是黔中对外通商内陆口岸的重要关口之一，但近年来受贵阳的汲取和淹盖，商贸流通市场发展不足，口岸地位日渐衰落。但消费者却乐意接受新生事物,喜欢超前消费，善于吸纳外来事物，受贵阳影响较大。他们希望安顺有新型商业形态的出现，也愿意将消费留在安顺，以实际行动去支持安顺经济发展。(2) 懂得享受、追求品牌安顺城市居民中的18-45岁年轻人消费意识超前，这个年龄段的年轻人寻求消费上的愉悦，接受新鲜事物比较强，特别是月收入介于800-1500元之间的人，商

8、品品牌意识比较强，既能接受高价位产品，也能接受低价位产品，是娱乐、餐饮、休闲消费的主要群体。(3) 消费两极分化严重中产阶层的消费者比较重视品牌价值、商场的购物环境，重视质量及商场服务态度和信誉等因素；而中低收入阶层消费者仍然比较重视商品价格，而忽视商品质量、产品附加值及服务水平。(4) 逛商场的次数不频繁由于安顺市没有一家全国性的大型品牌百货商场，现有的所谓的商场都是个体私营性质，缺乏基本的设施、质量、服务标准，入场品牌也难以分辨真假虚实,降低了人们逛商场的兴趣。消费者尚未形成对百货商场的品牌依赖和信任尊崇，目前很难留住人流，目前时代广场等几家所谓的百货商场也只能是艰难地维持着正常经营。(5

9、) 高端消费大多外流至贵阳等地安顺是一座著名的旅游城市，但旅游产业对经济的拉动却微乎其微。在安顺,真正掌控着城市经济命脉的中产阶层，大多也都是在安顺投资获利，之后到贵阳、重庆、北京、上海、广州等一二线城市消费，特别是高端消费大多都流失到了外地，导致经济增长模式粗放简单、并出现倒挂！要提升安顺城市经济实力和发展速度，想必政府工作首要的课题就应该是改善城市消费环境，提升品牌和服务意识，力求留住外流的消费力，特别是中产阶层的消费力。3、*国际目标消费群体定位(1)目标消费人群顶级品牌、高档餐饮目标消费群城市新贵特征描述：年龄:30-50岁，职业：个体、私有企业老板、企业高级管理者、机关及事业单位管理

10、层(先富裕起来的人们！)时尚购物街、休闲娱乐目标消费群新锐一族特征描述：年龄：16一-30岁，职业：一般公务员、公司白领、学生等，以时尚女青年为主。(2)目标消费区域以安顺城区为主，覆盖普定、平坝、镇宁、关岭、紫云、织金、六枝等地。四、*国际的价值形象定位我司针对目标消费群以及经营者提出以下价值方针:1、*国际是安顺高档品牌的集中营项目因其独特的地理位置、品牌形象及商业形象已经决定了她是安顺无可争辩的高档品牌最全面最集中的地带，在此消费就是高端消费的象征，满足消费者在心理上的最大虚荣。2、*国际倡导的是一种新的生活理念*国际倡导的是高端的、专业的、个性的、精致的理念，所招商入驻的休闲购物广场和

11、餐饮名店，无不于细微处体现这种精神，顾客徜徉其间，感受和领略现代文明创造的商业奇迹，更多的是对消费者心灵的震撼，带来的将是观念的革新。3、针对城市新贵一一虚荣和奢侈的象征提供了在安顺最高端的、可以与贵阳高端品牌、高档餐饮、高档娱乐媲美的逛街购物用餐休闲场所，包括硬件设施、服务和提供的产品，不必到贵阳就能享受与贵阳同步甚至超越贵阳的体验和感受。在此购物和用餐就是身份和地位的象征，是不用言表的虚荣和奢侈。4、针对时尚购物街目标消费群时尚发布中心时尚购物街将站在流行的前沿，汇集最新的流行资讯，展示最前沿的流行色彩，提供最时尚的潮流服饰，在安顺，她就是时尚发布中心。这里将不断举行各类新品发布会、时尚展

12、示会，强化这种概念在消费者中的印象。5、针对经营者一一安顺商业最优秀的、最高端的经营平台优秀的。是因为依仗其卓越的商业条件和优秀的管理团队，在安顺无出其右者，从入驻那一刻开始，经营者就已经领先别人一大步。高端的。对经营者而言，*国际是最适合经营者占领各自细分市场的最高端的平台，简而言之，不论是商铺的经营者还是主力店、餐饮业的经营者，都毫无例外地站在各自领域的制高点，傲视群伦。有沃尔玛、肯德基、星巴克等主力品牌的强大优势，通过后期“名品进名店不断强化的后续招商和品牌升级，将逐步形成凡*国际商城内销售的品牌就一定是优秀品牌、是正版货品的市场印象，因此，入住经营者事实上是站在了巨人的肩膀上。五、*国

13、际二期的业态定位及功能分区负二层：停车场负一层：停车场、设备用房、物管用房正一层外门面：珠宝、名表、黄金饰品展示店、品牌日化、银行、门厅（强调高档）正一层内街：休闲服饰、运动系列；个性形象设计、女性化妆品、鞋帽箱包、男女内衣、饰品彩妆、速食冷饮（时尚购物街）正二层回廊：顶级品牌服饰展示店（便于橱窗展示提升形象）正二层临街展示面：咖啡、茶点正二层其它部分：休闲水吧、美发沙龙、巴西烤肉、韩式料理等时尚餐厅正三层：淑女装、女人世界正四层：休闲男装、男人世界正五层：中餐厅、特色火锅、品牌快餐、电玩、洗浴足疗、康体健身正六层临街展示面：KTV第二部分业态定位、规划、*国际1-2层商业招商规划1、一层基本

14、交付条件层 高：5. 8m梁 柱：800mm楼面承重：350kg空 调：中央空调，风口入户，负荷满足商业用房要求喷 淋：喷头入户电 力：每户入户负荷不低于1000W,每户有单独电表对外通道状况：电梯、自动电扶梯，内部动线宽度：不低于3米交房时装修状况：达到乙装标准，商铺已分隔是否可以自由分隔：在不破坏统一规划的前提下，可以根据客户需求进行分隔2、一层业态定位及意向商家（1）业态定位：一楼将汇集最前沿流行的个性消费品，引导安顺年轻一代时尚消费潮流。（2）招商目标:名品形象外展店：名表城、帝爵、周大生等品牌日化：屈臣氏、广明日化休闲运动系列。招商目标：阿迪达斯、耐克、匡威、李宁、七匹狼、利郎、KA

15、PPA等（用高档品牌作引领，辅以其它实惠型品牌）速食冷饮连锁。招商目标：街客、乡村鸡等女性化妆品、鞋帽箱包、男女内衣、饰品。招商目标：伊莎贝尔、only、艾格、欧斯力、杰克琼斯、阿Q、小魔鱼等（用中档品牌作引领，辅以其它实惠型品牌）3、二层商铺交付基本物业条件层高：4. 8m梁柱：800mm楼面承重:350kg空调：中央空调，风口入户，负荷满足商业用房要求喷淋：喷头入户电力：每户入户负荷1000W,每户有单独电表对外通道状况：自动扶梯、货梯消防通道交付时装修状况：达到乙装标准4、二层业态定位及意向商家（1）业态定位：二楼的招商重点是在回廊区域的品牌服饰旗舰店，目的是建立安顺地区品牌最好，形象最

16、好的高档专卖店。（2）招商目标:高档品牌服饰。招商目标：贝拉维拉、斯加图、MISS SIXTY. Gianniversace （范思哲）、克里斯汀迪奥（简称CD）、LV等。第一章：项目概要说明一、项目名称及建设单位（一）、项目名称：“* 国际”旧城危改（棚户区）项目二期地块。（二）、开发单位及负责人：开发单位：贵州省安顺市*房地产开发有限公司法人代表：*（三）、项目拟建地点：南临县府路崇真寺，西临爱国路，东抵若飞南路，北临中华西路。第二节：项目业主及项目概况一、项目业主：安顺市*房地产开发有限公司2002年注册成立，原注册资本1000万元人民币，2008年12月变更注册资本达2002万元，20

17、12年增资到注册资本500（）万元,公司具有房地产开发资质三级，注册地为开发区南马大道，现办公经营场所设在安顺市中华西路。公司成立至今，先后开发了普定“*公寓”、“*大酒店”，安顺“凯旋花园”、“凯旋大酒店”等工程项目，开发面积近十万平方米。公司现着手于“*国际”项目的旧城开发改造。该项目总规划39.42万仃，项目项目一期CT地块总建面积113256 m2, 2012年全部竣工交付；二期建筑面积119955. 78 m2,主体基本完工；三期总建面积127348.51 m2,私房拆迁工作完成90%o精品男女服装杂件店。招商目标：欧时力、宾宝、马克华菲、ZIPPO、瑞士军刀等高档内衣店。招商目标：

18、戴安芬、JOJO、浩纱等二、*国际3-6层商业招商规划1、三层商业交付基本物业条件层 高：4. 8m梁 柱：800mm楼面承重：350kg空 调：风口到各楼层电 力：每层入户负荷满足需要喷淋系统：到各楼层对外通道状况：自动扶梯、货梯消防通道装修状况：清水给排水管道情况：预留出口油烟排放通道：预留出口天然气：暂只安装主立管。2、三层业态定位及意向商家(1) 业态定位：三楼的招商重点是淑女品牌(2) 招商目标：待定3、四层商业交付基本物业条件层 高：4. 8m梁 柱：800mm楼面承重：350kg空 调：风口到各楼层电 力：每层入户负荷满足需要喷淋系统：到各楼层对外通道状况：自动扶梯、货梯消防通道

19、装修状况：清水给排水管道情况：预留出口油烟排放通道：预留出口天然气：暂只安装主立管。4、四层业态定位及意向商家(1) 业态定位：四楼的招商重点是休闲男装、男人世界(2) 招商目标：待定5、五层业态定位及意向商家(1)业态定位：中餐厅、特色火锅、品牌快餐、电玩、洗浴足疗、康体健6、六层业态定位及意向商家KTV,目的是形成夜场人流指向性消费，体现项目永不歇业的繁华热闹氛围。三、招商策略1、突破一点以点带面以一个点来进行集中突破，即以“主力品牌为突破点，因为主力店招商成功后能迅速带动整个商业的人气，推动商铺的招商，刺激其他商家迅速进场。2、立足本土面向周边在小商铺的招商中，主要立足安顺经营者，约为5

20、0%；周边地区，主要是贵阳、江浙、福建、四川等地的经营者，约为50%,面向有一定的经济实力，具有品牌商品经营资格，愿意到安顺发展的代理商和经销商,为* *国际和安顺市场带来新的品牌和经营风格。本项目的小商铺招商重点的仍然在安顺，通过招商说明会等方式渲染招商氛围，只有在安顺形成一定的口碑传播才能不断地向外扩散其影响力，吸引周边的经营者。3、寻求主力商家，形成业种架构迅速确定每种业态的领军品牌，吸引其进场，搭建好商业经营档次的整体架构，需要有较优惠的措施来吸引这一部分经营者。4、特殊店铺实行公开招标以公开招标的方式对一层临街铺面进行招商，可以有效带动招商氛围，吸引眼球，并能促进商铺经营按规划进行。

21、第七章项目投资估算一、投资估算编制说明1、规划方案设计图纸和有关技术资料。2、市政工程预算定额。3、全国统一建筑工程基础定额（土建工程）贵州省预算基价。4、贵州省建筑安装工程费用总会表。5、工程建设监理收费标准。6、工程设计收费标准。二、总投资估算及结果*一*国际2区投资估算表单位：万元序号项目名称单位数量单价合价备注工程费用21967. 46（一）建设工程费用1654.341土石开挖、边坡支护万元827. 18规划放线定位万元1.85地下室基坑土、石方开挖万元460. 00地下室基坑边坡支护万元365. 312地下层m2202980. 0307623. 15土建（含基础）m2202980.

22、020407. 99水电安装m2202980. 0085172. 53装饰m2202980. 001020. 30消防、通风安装202980. 001122. 332商场及配套设施m2315370.25157930. 872土建m2315370. 19005992. 093水电安装m2315370. 0085268. 067门m24300. 0041.505窗m223600. 036084.960栏杆扶手m4100.01807. 380装饰m2315370. 03201009. 195消防、通风安装m2315370.0180567. 6723住宅楼m2666940. 15610398.52土建

23、m2666940. 1157669.81水电安装m2666940.010653. 60门m213700. 04054. 80窗m2102520. 036369. 07栏杆扶手m228100.01850. 58装饰m2666940.012800. 328消防、通风安装m2666940.012800. 334室外广场及绿化景观万元1360.58（二）设备及工器具购置费万元750. 001电梯台2530. 000750. 00工程建设其他费用6935. 69（一）征地万元2800. 00（二）、拆迁费万元（三）建设项目管理费828. 631建设单位管理费用万元275. 00财建2002394 号文2

24、工程监理费万元410. 00发改价格2007670 号文件的70%3概、预算（清单标底）结算审核等相关费用万元118. 63黔价199872号文4施工图审查费万元25. 00按1元/每平方米（四）建设项目前期工作费3307. 061工程设计费万元727. 00工程勘察设计收费标准（2002年修订本）的70%2工程勘察费万元272. 40按总造价的0. 8%计费3招标代理服务费万元81计价200219804建设工程交易服务费万元11.350黔价房调2003193 号文5环境影响咨询收费万元34.186计价格2002125 号文6场地准备及临时设施万元345. 04按总造价的1%计费7行政事业性收

25、费万元918. 048城市基础设施建设配套费万元可免安顺市人民政府令第32号文9人防异地建设费m263000. 0833918. 04安府办发200919 号三基本预备费万元28903. 155%1445. 16四总造价万元30348. 31三、财务测算“*国际项目二期地块效益测算分析(-)安顺房地产市场整体分析1、2011年安顺城区总销售面积约为80万平米，其中住宅占总销售面积的比例约为85%、商业约为14%,写字楼比例较小。2、目前安顺主城区，含西秀区、开发区，主要在售项目总计约57个，其中西秀区约37个，开发区20个，不含部分尾盘。3、在开发项目总面积约500万平米，预计2021年市场供

26、应量约为120平米,相对2011年约80万平米的总销售面积，结合平均每年20%的增长率，属于供求基木平衡的状态。4、城区土地尤其是城市核心区土地供应紧张，基本为棚户区改造项目，受拆迁影响，开发成本高、开发难度大，市场接受度高。5、受大势的影响，09年价格整体上涨较大，平均价格涨幅在30%左右，2010年和2011年整体价格趋势为稳步增长。6、2010年受宏观政策的影响，有比较大的观望心理，2011年年底和2012年上半年，销售形势逐渐好转，目前处于供需两旺的势态，价格整体稳定，有小幅上涨，未来房价走势应该是稳中有升。7、城市综合体发展前景看好，安顺以街为市的传统严重影响尝试形象，商业升级换代是

27、城市发展的必须，大型城市综合体适应了城市发展的需要，会在未来逐步取代临街商业和社区商业，成为安顺商业地产的主流。8、在物价涨幅较快，事实上形成负利率的背景下，住宅市场又受到一定影响的情况下，商业地产投资成为很多投资性客户的首选。目前安顺市房地产市场己经基本摆脱了观望情绪，逐步回暖；同时也没有出现2009年那样的大幅度上涨的不正常状况，处于供销两旺的健康发展阶段。（二）竞争项目状况安顺目前在售项目较多，但是多数在区位价值、项目规模等于本项目差距很大，不具备可比性，以下选取城市核心区或规模较大，有一定市场影响力的几个主要在售项目进行分析。1、中环时代广场售价：临街商业约70000元/平米、综合商场

28、产权商铺均价30000元/平米住宅预计售价在4500元/平米左右所在区域：西秀区物业类别：商业、住宅、写字楼楼盘地址：安顺市小十字使空间形态丰富多样，具有可识别性。建筑结合环境，既有分散又有围合，围而不死，增加空间流动性。各地块按功能及环境的不同形成互有变化的空间形态。利用周边成熟的教育设施，不考虑文教设施设置。社区公建采用分片集中布置，待整个商住广场建成后将形成一个配套设施比较完善的综合商住区。规划加强对文化、体育、娱乐设置，提高社区生活、文化品味。2、力源易通地下商城售价：产权商铺均价约28000元/平米所在区域：西秀区楼盘地址：市西路与中华西路交汇口主力户型：15-20 m2开盘日期：2

29、012-4装修状况：毛坯建筑类别：地下楼盘概况力源易通地下商城位于市西路与中华西路交汇口，为人防工程，总建筑面积5500多平米，在售面积3500平米，开盘后一个月基本售罄。3、国际佳缘售价：住宅4000 7E/m2 （均价），商铺临街商业约40000元/平米，产权商铺约20000元/平米所在区域：西秀区楼盘地址：安顺市黄果树大道（市公安大楼旁）主力户型：59-131 m2全部户型开盘日期：2010-9装修状况：毛坯建筑类别：高层房屋属性：商品房建筑结构：框架，剪力墙容积率：3.78绿化率:33物业公司：暂无资料开 发商：贵州好旺佳房地产开发有限公司公交路线：安顺市乘3、4、14、15路到市公安

30、大楼下车即可楼盘概况国际佳缘”位于安顺市龙泉路地段，市公安大楼旁。它是由国际型五星大酒店、高档佳宅、高设公寓，大型超市卖场和文化商业步行街等为一体的城市综合体项目，建成后将成为安顺市最业代表性的“城市会套厅”和“城市名片”的地产项目。4、清水湾售价：住宅4500元/平米，商业预计价格一层约30000元，二层约15000元所在区域：西秀区物业类别：住宅楼盘地址：城区市府路与龙青路间查看地图主力户型：主推90平米左右户型 全部户型开盘日期：目前处于预定阶段，预计2012年9月开盘交房日期：2013年底公司架构设有工程部、财务部、拆迁部、办公室、营销策划部等职能部门分口管理和负责，实行总经理负责制，

31、总经理下设分管财务、工程、策划营销的副总经理3名，管理上层层负责，各司其职；公司现有员工42人，70%的员工具有大专以上文化程度；具有中专文化水平的占员工比20%,高中以下文化程度的占员工比10%。员工大都具有各种专业职称，其中高级工程师1人、土建工程师8人、造价师1人、会计师2人、助理会计师1人、计算机专业技术人员3人、经济师2人、供排水工程师2人、策划营销师2人、投资经济师1人、园艺师1人;员工平均年龄35岁，是一个开拓进取、和谐、团结、拼搏向上的团队。二、“* 国际”（棚户区）项目概况“*国际”（棚户区）项目是2006年安顺市人民政府签约的招商引资项目，是安顺市2013年的旧城棚户区改造

32、项目。项目建成后将形成一个集商贸、餐饮、休闲娱乐、古建筑保护、商住等多功能为一体、可容纳2000余户家庭的复合多功能社区。（一）地理位置：东临若飞南路；西以爱国路为界南抵塔山广场；北至中华西路大府公园（二）二、三期项目总投资根据安顺市安发改投资2012） 136号关于安顺塔山新城旧城危改（棚户区）项目*国际二、三区可行性研究报告的批复，本项目总投资约7. 58亿元人民币。（三）项目规划1、本项目总用地面积47529. 36 m2,总建筑面积278152 m2,其中住宅141439 m2,商业即配套设施建筑面积90655 m2,拆迁总户数986户。建筑类别：高层房屋属性：商品房建筑结构：框架剪力

33、墙开 发商：钢固达房地产开发公司楼盘概况竹园清水湾集文化城、运动城、商业城等为一体，可容纳住户2400户，该项目总投资约为20亿元，是集文化城、公园城、配套城、运动城、商业城等为一体的城市中央高端景观综合居住区，小区总建筑面积60万平方米，可容纳住户2400户，其中保障性住房260套。规划区内设室内停车位约5000个，拥有2万平方米大型超市，上万平方大型休闲广场，3.5万平方米大型商业广场，1.5万平方米时尚水疗会所，近5000平方米星级影院，1.5万平方米大型康体娱乐中心：包括篮球场、网球场、游泳池、乒乓球室等。此外，该小区还是安顺首个暖气入户小区，拥有管家式贴心物业服务、智能一卡通优势配套

34、、1.2米超大入户门、高尚园林景观等服务和配套设施。该项目以ARTDECO （奥达克）的建筑风格独树一帜，将别具一格的花园洋房、亲水住宅及电梯高层融为一体，高端景观、亲水码头、小桥流水贯穿其中。在户型设计上精心推敲，减少无效空间，提高使用空间，力求打造一个高品质、高性价比、高使用率的精品住宅，住宅户型以90平方米左右为主，以解决广大中等收入人群对高端住宅的需求。5、天河商务港参考价格：商业1层60000元/平米，二层约28000元/平米、产权式酒店7000元/平米所在区域：西秀区物业类别：商业、酒店楼盘地址：安顺市西秀区新大十字（原安都大厦）开盘日期：2010-09-12装修状况：毛坯建筑类别

35、：高层房屋属性：商品房建筑结构：框架,剪力墙开发商：安顺市安泰房地产开发有限责任公司售楼地址：安顺市西秀区新大十字（原安都大厦）楼盘概况产权式酒店项目。天河商务港原为安顺市安都大酒店，按照四星级标准设计，原规划设计为28层,贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司取得上述资产权利后，经专家论证将大楼调整为25层，97.8米经典地标建筑。天河商务港一层落地大玻璃华丽大方，塔楼部分楼体蓝色镀膜玻璃幕墙搭配出冷静凝练；裙楼进口条砖墙面演绎富贵精彩，方形平面及立面竖线条的运用使建筑庄重简洁，风格独具意味。6、东方时代广场参考价格：商业1层60000元/平米所在区域：西秀区物业类别：商业、酒店、住宅楼盘地

36、址：安顺市西秀区中华东路装修状况：毛坯建筑类别：高层房屋属性：商品房建筑结构：框架,剪力墙开 发商：安顺市千禧集团楼盘概况东方时代广场是2003年安顺市委、市政府旧城改造的重点项目，最初的设计是商住楼和独立小商铺，由于拆迁方面的一些原因，建设期延至2009年才进场实施开工。随着城市的发展，原先的设计理念已不足以满足现有的需求，进一步更新了设计理念，将其定位为大型的城市商业综合体。项目充分考虑利用地下空间建设可停放1800多辆车的占地45000平方米的大型停车场，建设90000平方米的大型商场，一栋高级酒店，7栋高档住宅。从以上几个项目的销售情况来看，目前安顺市房地产市场己经基本摆脱了观望情绪，

37、逐步回暖；同时也没有出现2009年那样的大幅度上涨的不正常状况，处于供销两旺的健康发展阶段。（三）项目市场前景分析通过与竞争项目的相比分析，可以看出，本项目的优势十分明显，具有很好的市场前景，主要体现在:1、地理优势十分明显本项目连贯了安顺市最繁华的南街、西街两条主街道，紧邻老大十字，处于安顺市主城区最中心、人气最旺盛、商业价值最高的城市核心地段，地理优势毋庸置疑。2、整体规模大，发展前景好本项目在整体规模上的优势十分明显，62万平米的总建筑规模，决定了业态的丰富性，主要业态包括商业步行街、大型购物中心、大型超市、五星级酒店、大型地下商场、高档住宅。3、政府支持力度大作为安顺规模最大的城市核心

38、棚户区改造工程，本项目收到了市政府的高度重视，在整体规划、拆迁安置、费用减免等方面都给予了有力的支持。4、龙头效应十分明显本项目的五星级酒店、大型超市（以及与沃尔玛签订意向合作协议）、商业步行街都是安顺城市核心区的龙头性商业，具有十分巨大的示范效应和聚集效应5、商业配套齐全，互补性强各种商业业态相互补充，相互支持，综合影响力大，商业聚群效应十分明显。6、业态配比合理，居住与商业功能兼顾，商业配套提升了住宅的居住价值，而中高端居住人群又为商业提供了潜在的消费客源。（四）未来售价分析：根据周边竞争对手的价格对比分析，结合本项目的地理位置、综合规划，分析本项目的商业价值、居住价值，预判本项目未来的市

39、场售价约为:住宅：按现实市场分析，均价约为450。元/平米，考虑到本项目开发周期约为4-5年，房地产价格的正常涨幅，最终实现整体销售价格可达到4800元/平米。商业：临街商业价格：按现实市场分析，一层可达到65000元/平米，2层可达到35000元/平米，考虑到本项目开发周期约为4.5年，房地产价格的正常涨幅，最终实现整体销售价格可达到一层70000元/平米，2层可达到38000元/平米；综合商场（含超市、酒店等附属商业）产权式商铺价格：按现实市场分析，均价可达到22000元/平米，考虑到本项目开发周期约为4-5年，房地产价格的正常涨幅，最终实现整体销售价格可达到25000元/平米；综上所述，

40、本项目住宅销售价格3980元/nf左右；商铺价格：一层6万元/ni二二层3万元/rtf,三层1.5万元/nV,四层1万元/nf,五层8000元/01二六层6000元/of,车位150000元/个；1、二期地块建设规模物业名称层数面积（Itf）备注营业房631537.34地上车位220294 （458 个）地下住宅26+130+166694合计118529.342、效益测算地块效益分析表一、销售收入898,397,2401、住宅m266694-25995 （回3,980161,982,02025995万nf为还房迁）2、营业房735,415,220(1) 1Fm2(5978. 16-1122)6

41、0,000291,369,6001122 nf为还房(2) 2FmJ7447. 7730,000223,433,100(3) 3Fm27452.52-372315,00055,942,800项目(4) 4Fm37452. 5210,00074,525,200(5) 5Fm21603. 18800012,825,440(6) 6Fm21603. 1860009,619,0803、车位个45815000068,700,0004、回迁房补差二、营业税及附加71,871,779.2898,397,240X8%三、建筑成本费用303,483,100四、销售费用26,951,917.2898,397,24

42、0X3%五、财务费用33,696,000160,000,000X7. 02%X3六、管理费用44,919,862898,397,240X5%七、利润总额417,474,581.6八、净利润313,105,936.2417,474,581.6X75%3、决论：“*国际”项目总投资总额为3. 03亿元人民币。按财务效益分析，该项目投资回收期2年半左右，开发周期3年，利润率34.8%。该项目社会效益良好，环境保护得当，投资建设该项目符合安顺经济的产业结构调整政策，能有效解决社会就业，促进社会稳定，带动相关产业增加经营和财政收入，促进商品流通，振兴区域经济，对提高城市整体形象、品质，吸引更多的外来投资

43、者、经营者，宣传和扩大的知名度，其意义非常大。经过深入研究、市场调研、反复认证，本项目立项根据充分，持证有力，资金落实，政府重视，建设期内移动能建好这个项目，并能最大限度发挥其社会效益、经济效益。因此，开发建设本项目不仅必要，而且可行。第八章实施计划及资金筹措一、实施计划计划进度2012年3月拆迁完成。2012年4月至2012年9月为基础施工阶段。2014年7月至2015年10月底总验收。2015年12月底交付。二、项目资金筹措1、银行贷款16000万元2、自筹资金10000万元3、回迁房补款资金3500万元4、预售房房款1000万元第九章项目开发思路和价值测算一、建设目的和价值取向1、建设目

44、的：二期建设的首要目的是回笼资金，保障三期开发和全盘运作战略的。其次是通过一期的成功运营鼓舞市场信心，确保后继开发资金募集能力。2、价值取向：将项目的可持续发展和现实资金回笼摆在第一位，所有思路首先要考虑到适合招商与销售的需要。二、操盘思路（商业物业）：1、招商思路：外招国际顶尖商业运营操盘手，利用*国际招商中心，聘请商业总监，招商经理，在贵阳、北京、重庆等地设立办事处，落实外围招商顾问协助招商。2、销售思路：借助一期优势，强力利用招商进展的配合，在招商节点上设立销售节点，步步跟进，招商一步棋，销售一片局。三、回笼资金估算：（一）商业物业：735415220X60% （去化率）=441,249

45、,132 元（二）住宅物业：169982020 X100%=169,982,020 元（三）车库68700000X90%=61,830,000 元（四）回迁房补款37767605X95%=35,879,224. 75 元（五）回笼资金总额（建设期）建设期回笼资金估计为7. 09亿元。第十章：结论性建设一、结论：1、该项目的格局是呈现主体的商业空间网络体系，形成开敞的集中式布局，街城结合，是一条多功能、综合性、多层次的商业步行街，与周围环境有机结合。集商业、住宅、停车为一体的综合项目，项目建成后将推动安顺经济发展和提升城市品位；2、该项目建设地点位于安顺老城区的城市中心，体现了一个城市只有一个中

46、心的特殊地理位置，是房地产开发难得的中心地块；3、该项目土地征用，拆迁己完成，项目己进入施工阶段；4、经测算，项目总投资为30348. 31万元，118,529.34万nV,其中：商业及配套面积31537. 34 m2,住宅66694 m2,地下面积20298 nf。建成后项目收益理想。综合以上情况，我们认为该项目可行。二、建议：1、加快实施步伐，注重降低成本；2、积极做好项目的施工组织工作，确保项目按施工计划完成；3、加快落实项目营销步伐，多方筹措项目资金，确保项目建设顺利完成。安顺市*房地产开发有限公司*年七月二-一日项目设计规划布局合理，理念新颖，功能定位恰当，以城辖市，以市兴城，形成居

47、住、商业、娱乐多元复合区域，能充分激活城市中心板块的活力。根据地块的形状和城市旧城改造的思路，拟建项目为“丰”字型布局，并以中华西路入口至塔山广场（南北步行街）为主线，构成兼容人文价值的商业主轴线，形成和打造文化及商业核心。步行街的外围及连接若飞南路、爱国路的三条规划道路将会形成“一环三线”的格局，该项目以点式建筑高层建筑为主，沿塔山广场向北形成梯级递增布局。（四）开发形式由于项目为旧城棚户区改造项目，涉及拆迁户数多、面积大，拆迁工作较为困难，采取分期（二期）开发的形式进行。项目二期规划用地面积16, 849. 8 m2,规划总建筑面积119955. 78万nf,其中：商业及配套面积34301

48、.06 m2,住宅63612. 7 m2,地下面积20448. 881、商业面积：一层 5978. 16 m2,二层 7447. 82 m2,三层 7452. 52 m2,四层7452. 52 m2,五层 1603. 16 m2,六层 1603. 162、住宅面积：63612. 7 m2o3、地下停车位；458个。（五）项目二期拆迁情况1、拆迁基本情况地块内拆迁的私房和自管公房及直管公房涉及被拆迁户265户（含单位），拆迁面积29247. 32 m2,拆迁人口 1160人，其中：私产19029. 8 m2,自管产5897. 76m 直管产 4319. 76 m2o2、地块内选择回迁安置情况地块

49、内选择产权调换共222户，24960. 13 m2,回迁商业面积2472 m2,非住宅面积986 m2，住宅面积32720 m2 （其中安置在CT地块安置房4833. 58 m2）；拆迁安置补偿超面积部份公司可收取补差款37767605元。3、拆迁进度地块内拆迁已经全部完成。第二章：报告编制依据和原则一、报告编制主要依据：1、湘潭市规划建筑设计院设计的* 国际一区设计图；2、安顺市规划局批准的安顺市*国际项目修建性详细规划设计方案；3、安顺市城市总体规划；4、国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）;5全国统一建筑工程基础定额（土建工程）贵州省核算基价；6、有关各专业国家

50、规范；7、建设单位提供的各项基础资料；8、经济环境与社会调查。二、报告编制原则：1、可操作性原则，根据项目所在地的社会，经济情况，结合安顺房地产市场情况，按照社会购房需求和实施的可能性，进行可行性分析，论证。2、合理性原则。对建设项目的有关经济技术指标具有较好的合理布局性和科学性。3、整体性原则。突出项目开发的整体布局。连片开发确保项目的整体效果。4、环境保护原则。开发利用与生态平衡。建筑与绿化带规范实施。塑造优美、舒适的小区。提升城市品位。第三章项目建设必要性一是土地资源的不可再生；二是从提升城市品位，打造城市新形象。国际”旧城棚户区危改项目的开发，是一项解决半个多世纪以来“城中村”问题的民

51、心工程。是一项利在当代造福后人的典范项目。它创造了一个经济发展平台。有利于政府业绩的体现。有利于稳定增加地方和国家税收，有利于社会的进步有利于提高全市人民的向心力。第四章项目建设相关条件一、政策的扶持1、旧城棚户区改造的优惠政策。2、旧城棚户区改造土地优惠政策。3、棚户区改造金融部门扶持信贷。二、城市房地产市场观念的转变随着城镇居民、经济收入不断增长，国家对城镇居民改革的进一步深化，房地产市场化、货币化方面发展日趋成熟，城镇居民的居住面积、居住条件、居住环境思想观念的转变，越来越以适用、舒适、经济、美观、功能齐全为标准对住房产生需求。第五章项目规划及建设规模一、规划的要求构思和建设原则1、安顺

52、*国际棚户区改造规划构思可概括为“一轴二核、一环三线、一街四区。结合安顺市老城区的开发建设，以及对现状地块的规划控制，拟建成“丰”字型布局。南北长360米，东西宽180米。另外，主街宽24-30米。将以商业为主，集文化娱乐、餐饮休闲、高档住宅于一体的综合区、力求形成一个融建筑与环境于一体、具有典型地域特点和强烈现代风格的城市空间体系，体现出安顺城市良好的城市形象，并促进城市经济的发展。一轴一一从中华西路入口至塔山公园入口广场。以南北步行街为主线，点缀以各类文化小品、人文雕塑、休息亭，通过连续水景的融合，形成具有趣味、文化性的商业主“轴气二核一一在步行街北段中华西路主入口处。结合猪儿庙、崇真寺等

53、保留古迹设置文化广场，形成“文化核”。在步行街南端，结合塔山公园、圆通寺、天主教堂及规划地下商场等设置下沉式商业广场形成“商业核一环三线一一为营造商业氛围，利用连通若飞南路、爱国路的三条规划道路形成的三条商业辅“线二在步行街外围设置商业外“环” 一一主要功能为地方美食和特色商业。一街四区一一项目以购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游等功能为主。由南至北大体分为四大功能区：商业摩尔区、餐饮休闲区、古建保护区及商业综合区。2、* 国际旧城危改建设的原则：项目的格局将体现出立体的商业空间网络体系，形成开敞的集中式布局，街城结合，是一条多功能、综合性、所层次的商业步行街，与周围环境有机结合起来，形成一个专业性

54、强，特色突出的商业步行街。第六章市场分析及预测（项目二期开发）一、市场分析第一部分二期商业价值剖析本部分将介绍*国际二期商业的市场品牌形象、业态构成、目标消费群体等问题。一、* - *国际品牌形象定位一一黔中腹地商业的旗帜和标杆*国际的商业形象是立足于整个黔中腹地的，在一座拥有600年商业中心地位的安顺城市中心，树立起一面崭新的旗帜。它将改变安顺城市中心商业格局、它将革命安顺人民的消费习惯，它将引领着安顺的都市化进程，它将续写安顺商业重地的历史，一定时期它将拥有无法逾越的高度。1、安顺一一黔中商业重地、贵州西部旅游中心、全国甲类旅游开放城市安顺地处黔中腹地，是贵州历史上开发最早的区域，战略地位

55、重要，被称为“黔之腹，滇之喉，蜀粤之唇齿”，“商业之盛，甲于全省”。近代，安顺是贵州中西部政治、经济和文化中心。安顺是古代黔中文化的发祥地，有被誉为“亚洲文明之灯”的普定穿洞古人类文化遗址。安顺是黄果树瀑布和龙宫风景名胜区所在地，是全国甲类旅游开放城市，是世界喀斯特风光旅游优选地区，是全国六大黄金旅游热线之一和贵州西部旅游中心。因而，安顺到处是商机，如果把目光投向西部旅游城市，贵州安顺则是最引人关注的投资热土。2、*国际安顺城市中心点、城市名片，是核心、稀缺、绝版地段(1)西街有悠久的商业历史沉淀西街上百年以来都是安顺最繁华的商业中心，声名远播，其地位已经根深蒂固、无可争辩，已经影响着若干代人，左右着他们的思考和判断，这种价值对商业物业来说十分弥足珍贵。(2) *国际对于安顺重要的形象意义安顺商贸发展的里程碑正是由于其特殊的位置，决定了其关注度已经远远超越房地产项目本身，她承载着安顺市政府业绩的需要、承载着安顺人对新建商业中心的热望、承载着安顺百姓对政府执政能力(招商引资和城市建设)的评判，所以关注人群上至达官显贵，下至村野匹夫，关注区域不仅在安顺，还辐射至普定、平坝、镇宁、关岭、紫云、织金、六枝等区县，影响力波及贵阳、六盘水、兴义、毕节、凯里等周边地区。因此，*国际是安顺商贸发展里程碑式的杰作。3、*国际优秀的管理团队(1) 商业管理：聘请顶尖商业操盘手，