委托代建方案

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1、金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置（乾西乡湖头村）项目代建管理策划书编制人：审核人：2016年 5月1、工程概况32、管理总纲33、代建管理单位的组织设置44、项目管理策划115、制订应急预案、处理应急事项、控制风险236、对设计、监理、施工单位的管理重点与预控措施247、对本批项目管理的重点难点与控制措施281、工程概况金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置（乾西乡湖头村）由我公司代建管理，拟用地面积平方米，新建建筑面积平方米，新建约户。工程名称：金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置（乾西乡湖头村）业主：乾西乡人民政府工程投资：万元开工日期：2

2、016年月日工程工期：个月工程实施内容：工程的前期工作；主体工程；装饰装修工程；排水、照明、道路、绿化、相关市政工程等附属工程；工程验收及移交等相关的质量、进度和投资控制管理协调工作。根据委托代建管理要求，我公司拟定如下的代建管理工作策划书：2、管理总纲2.1项目的管理指导思想及管理目标2.1.1项目的政治意义深远、影响广泛城中村改造小高（高）层公寓安置项目的建设是一项政治性、政策性很强的工作，是贯彻落实党中央、国务院、省委、省政府关于城中村改造工作方针和部署的具体落实，项目的政治意义深远、影响广泛。2.1.2项目的投资建设模式特殊城中村改造小高（高）层公寓安置项目由乾西乡人民政府负责投资建设

3、，项目的使用需求及进度目标由乾西乡人民政府提出。项目的规模及投资控制目标由乾西乡人民政府确定，项目的前期审批及项目施工过程中的质量、安全及现场管理需综合考虑各项要求，项目的投资建设模式有其特殊性。2. 1.3、项目管理指导思想2.1.3.1、结合当地地方政府政策，紧密依靠当地政府，主动与当地相关部门协作推进项目建设以项目建设为主线，从乾西乡湖头村的实际需要出发，尊重当地的风土人情、生产生活习惯，充分了解当地的建设管理规定，接受当地政府管理部门的监督管理。同时，所有项目确定都要经过一定的程序，得到当地的认可和确认。为此，必须与当地各有关部门紧密配合，扎实地推进城中村改造小高（高）层公寓安置项目的

4、建设。2.1.3.2、体现我公司建设项目的管理水平城中村改造小高（高）层公寓安置项目建设上充分体现我公司工程建设的科学管理、集约化管理、精细化管理的特点，发挥一流设计、一流施工、一流项目管理的水平，细化各项工作任务和措施，确保项目质量，建设经得起历史检验的项目。2.1.3.3、实行以项目建设为主线的管理原则城中村改造小高（高）层公寓安置项目的管理应紧紧围绕项目建设这一主线，以实行项目经理负责制为核心，与当地政府紧密配合，大力推进项目的建设，尽早为湖头村人民生产、生活条件的改善提供基础设施条件。2.1.3.4、合理运用原则性与灵活性相结合的方法由于城中村改造小高（高）层公寓安置项目投资建设模式的

5、特殊性，项目建设既要考虑投资主体的要求，也要考虑湖头村人民的要求；既要兼顾国家对项目投资建设管理的一系列规定，又要满足乾西乡当地建设的管理规定。在项目建设的过程中不确定的影响因素很多，项目的管理方式必须有所创新，坚持原则性和灵活性相结合，加快项目建设。2.1.4、 管理目标2.1.4.1、 项目建设总目标：一流规划、一流设计、一流建设、一流质量。2.1.4.2、 建设工期目标：以建设单位乾西乡人民政府制定的总体控制目标为准。代建单位根据此总体目标，自行分解制定各阶段进度控制目标，并报金华市有关部门审定，以此作为业主督促检查的依据。2.1.4.3、 质量目标：以设计单位提供的技术参数指标和国家相

6、关标准作为工程质量的标准，验收必须达到施工招标确定的质量标准要求和合同书要求的质量标准。2.1.4.4、 投资控制目标：严格控制在审定的概算投资额内。2.1.4.5、 文明施工和环境保护目标：(1)争创安全文明施工样板工地，保护生态环境；(2)不发生重大安全事故。2.2工作策划书的编制依据(1)中华人民共和国建筑法；(2)中华人民共和国招标投标法；(3)中华人民共和国合同法；(4)中华人民共和国建设工程质量管理条例；(5)国家及浙江省现行的有关法律、规范、规程、标准、规定及实施细则与办法；(6)现行预算定额、收费标准及有关文件；(7)工程立项文件及批复、初步设计文件及其批复、工程概算书及与项目

7、有关的政府其它批复文件。3、代建管理单位的组织设置3.1 组织机构设置原则组织是项目管理的基础，也是工程项目能否顺利实施的关键。本项目同时开工数量多、工期紧、投资大、配合协调单位多、管理复杂、政府和公众关注度高，为了顺利实现项目目标，必须建立高效的项目管理组织，本公司根据项目管理的实践经验，按照以下原则设置精简、高效的项目管理班子。目标一致原则；/有效管理宽度原则；/权责一致原则；/统一指挥原则。3.2 建设管理单位的组织结构根据本项目工程的特点，代建管理单位认为采用下图所示的矩阵形式的组织结构比较合适。为了使项目的责权一致，项目实施过程中，将以纵向的组织关系为主、横向为辅，即项目部经理是项目

8、的第一责任人，所有项目组织工作必须服从项目经理的指挥，而公司的职能部门在服从项目总体的投资、进度和质量总目标的前提下，按照部门自身高效的运作方式进行。这种组织结构既能体现责权一致，又能发挥职能部门的积极性。3.3 代建管理组织架构图及责任分工明确各部门的职责是确定项目的任务分工，是实现项目工作流程的前提条件，根据下图的组织结构，制定各部门的职责。代建管理单位组织结构3.3.1、 代建单位组织架构及人员清单厅P部门职位姓名备注1公司指挥部总经理副总经理副总经理总经理助理项目经理副总经理前线总指挥2项目部经理经理3报建管理组主管4设计管理组主管组员组员组员组员5招标、合同、投资管理组主管合同组员投

9、资组员6工程管理组主管组员组员组员组员组员组员组员组员组员组员组员7综合管理组管理员管理员管理员3.3.2、责任分工工程项目管理前期阶段工作责任分工阶段NO.项目业务内谷及责任方所在备注业主力其他方业主项目管理公司1编写项目管理前期工作手册O2编写项目管理前期工作计划3编制项目建议书一O4项目建设初步选址O5土地评估O土地评估单位6项目环境影响评估O:环评单位、一，刖7地质灾害评估O地质灾害评估单位期8编写可彳丁性研究报告OPJ研单位9项目立项O阶10签订土地使用权出让合同O段11办理建设用地规划许可证、国有土地使用证O12办理建设用地规划设计条件O13办理建设用地批准书O注：主要决策主要负责

10、。协力部分协力工程项目管理报建阶段工作责任分工阶段NO.项目业务内谷及责任方所在备注业主力其他相关方业主项目管理公司报建阶段1编制报建管理工作手册O2编制报建管理工作计划3修建性详细规划报审4消防报建。设计单位5人防报建。设计单位6卫生防疫报建。施工单位7交通部门报建。施工单位8园林绿化报建O园林设计单位9管线综合规划报建。管线设计单位10施工图报建。设计单位11建设工程规划许可证申请。建安设计单位12排污许可证申请。施工单位13施工临时用水、用电中请。施工单位14施工永久用水、用电中请。施工单位15超限高层建筑工程抗震设防报审O设计单位16规划放线、验线O规划部门注：主要决策主要负责。协力部

11、分协力工程项目管理设计阶段工作责任分工阶段NO.项目业务内谷及责任方所在备注业主力其他方业主项目管理公司设计阶段1编制设计管理工作手册Or2编制设计管理工作计划3对设计管理进行分解4功能需求确认O。设计单位5地质勘探O地质勘察单位6设计招标O设计招标代理单位7设计力泵优化O设计单位8初步设计O设计单位9初步设计内审。设计单位10施工图设计O设计单位r11施工图内审。设计单位12建设主管部门设计外审O建设主管部门指定外审设计单位。设计单位13设计成果文件验收。设计单位注：主要决策主要负责。协力部分协力工程项目管理招标阶段工作责任分工阶段NO.项目业务内谷及责任方所在备注业主力其他方业主项目管理公

12、司招标阶段1招标项目分解2编写招标阶段管理工作手册O3编写招标阶段管理工作计划4监理招标O监理招标代理单位5设计招标O设计招标代理单位6施工招标O施工招标代理单位7合同谈判O。招标代理单位注：主要决策主要负责。协力部分协力工程项目管理施工及保修阶段工作责任分工阶段NO.项目业务内容及责任方所在备注业主力其他方业主项目管理公司施工阶段1编制工程总进度控制计划。施工单位2编写施工阶段管理工作手册O3编写施工阶段管理工作计划4施工组织方案的审查监理单位。设计单位。施工单位5施工图纸技术交底与会审。监理单位。设计单位。施工单位6监督合同的执行状况督促人力和资源的调配。监理单位7分析进度偏差、确定对策。

13、监理单位8审查施工单位进度款中请文件。监理单位9变更的管理。监理单位10工程索赔与反索赔管理。监理单位11与外部及政府1FB门的沟通协调。监理单位12审查监理单位的工程分期工作报告。监理单位13质量管理的监督与指导。施工单位14协助业主办理投试产手续O。施工单位验收结算阶段1编写验收结算阶段管理工作手册2编写验收结算阶段管理工作计划3提出竣工验收申请施工单位4组织竣，预验收O监理单位。设计单位。施工单位5组织规划、消防、人防、防雷、环保、电梯、幕墙专项验收。监理单位。设计单位。施工单位6组织初步验收O监理单位。设计单位。施工单位7组织综合验收。监理单位。设计单位。施工单位8工程竣工验收备案OO

14、监理单位。设计单位。施工单位9收集、整理工程建设档案资料O施工单位。设计单位。监理单位10报送工程结算资料O施工单位11审查、审核工程结算O造价单位12办理工程结算财务手续O。施工单位。监理单位保修阶段1编写保修管理工作计划。监理单位2各项目保修记录的整理及保存。监理单位。施工单位注：主要决策主要负责。协力部分协力工程项目管理投资控制工作责任分工阶段NO.工作内容业务内容及责任方所在备注业主力其他方业主项目管理公司全过程1投资估算O设计单位2设计概算O设计单位3项目DC分解及WBS监理公司4材料选型。造价公司5工程量清单标底预算O造价公司6工程变更处理O造价公司。监理公司7工程结算O。招标代理

15、单位、监理公司、造价公司注：主要决策主要负责。协力部分协力3.3.3、代建管理项目部的责任分工工作任务XXX（g字）项目主管设计主管报建组投资合同组设计组综合组现场总协调FC代建策划、总控PFC报建管理FPC设计管理JPFC招标管理PFC合同管理JPF投资控制JPF施工管理JPFCC综合管理JPF注:P-jtt准J-监督F-负责C-参与4、项目管理规划4.1、 项目管理总控4.1.1、 项目管理工作内容分解表（WBS类别管理内容工程内容报建管理招标管理设计管理工程管理工程竣工验收全过程投资控制施工类1建筑安装工程*2智能建筑工程*33.1钢结构工程*3.2白蚁防治工程*3.3临时用水用电工程*

16、3.4永久用水用电工程*3.5局压变配电工程*3.6园林绿化工程*注：*表示某项工程内容涉及到某项管理内容4.1.2、 项目管理总控内容工作内容分解建立组织机构明确各职责分工编制项目总控计划建立工作程序及工作制度4.2、前期管理规划4.2.1、管理目的为有序、有效地开展城中村改造小高（高）层公寓安置项目前期管理工作，贯彻金华市关于城中村改造小高（高）层公寓安置工作的精神，结合浙江省省关于城中村改造小高（高）层公寓安置项目的有关建设管理规定，规范包括项目建议书，可行性研究报告、规划设计方案和开工前准备等相关证照办理和相关手续审核和批准等项目前期管理工作，制定前期管理工作的规定。框架协议不变，在组

17、建项目管理公司之前，要确定好施工总承包单位，签好意向施工合同，根据建筑面积交纳施工保证金，再用该资金作为前期的项目引导资金和江城投资有限公司组建项目管理公司。4.2.2、前期管理工作内容及程序根据城中村改造小高（高）层公寓安置项目的特点，项目前期的各种证照办理要以建设单位为主，项目管理部予以配合、协助，为证照办理提供必要的材料。4.2.2.1、 工作内容根据城中村改造小高（高）层公寓安置项目的特点，其前期管理工作内容主要包括1项目建议书编制及申报；2项目选址意见书办理；3地质灾害评估及建设用地意见；4建设用地批准书办理；5建设用地红线规划设计条件；6建设用地规划许可证办理；7地震安全性评价；8

18、工程可行性研究报告编制及申报；9环境影响评价；10投资计划下达及核准招标方式；11设计、勘察委托；12设计方安审查；13概算编制及评审；14施工图审查，包括抗震、节能专项审查，消防、人防审查；15建设工程规划许可证办理；16监理及施工承发包委托；17施工现场建筑物红线定位放线；18工程服建备案，招标备案；19质量、安全监督申报；20施工许可证办理。4.2.2.2、报建事项分解表（WBS阶段类别内容部门结果一、（一）工程立项审批可行性研究报告及批复发改委项目可行性研究批复意见立项申请报告批复发改委立项申请报告及批复（二）建设用地、规划审批项目选址意见规划局项目选址意见书建设项目用地预审国土资源建

19、设项目用地预审意见安全预评价报告评审安全监督局评审意见规划设计条件申请规划局规划设计条件建设用地规划许可规划局建设用地规划许可证建设用地批准或土地使用国土资源和规划局建设用地批准书或土地使用证确定规划选址点（放置规划界桩）规划局现场放置规划界桩放置国土界桩及国土测绘国土资源现场放置国土界桩、测绘图阶段类别内容部门结果工程建设报建土地勘测定界技术报告国土资源土地勘测定界技术报告书总平向规划方案审查规划局关于同意总平面规划方案的复函建筑设计方案审查规划局关于送审建筑设计方案的复函建设工程测量规划局建设工程放线测量记录册建设工程规划许可规划局建设工程规划许可证（三）专项审批消防审查消防大地建筑工程消

20、防设计审核意见书防雷设计审查防雷检测所审查意见建设项目环境影响评价环保局环境影响报告表或环境影响报告书的批复施工图设计审查相应资质的施工图审图机构建设工程施工图审查合格书、施工图设计文件审查报告施工图设计审查合格备案建设局备案表（四）工程施工报监、报建审查工程质量监督登记建设工程质量安全监督站工程质量监督登记表施工安全监督登记建设工程质量安全监督站施工安全监督登记表建筑工程施工许可建设局建筑工程施工许可证临时用电报装供电局、规划局供电协议书、安装合同临时用水报装自来水公司、规划局供水协议书、安装合同永久用电报装供电局、规划局供电协议书、安装合同永久用水报装自来水公司、规划局供水协议书、安装合同

21、绿化带道路开口建设局批复函件二、工程验收及备案（五）竣工验收规划验收规划局建设工程规划验收记录册建设工程规划验收合格证消防验收消防大队消防验收文件或准许使用文件环保验收环境保护局环保验收文件或准许使用文件建设工程施工安全评价安全监督局建设工程施工安全评价书阶段类别内容部门结果竣工验收备案建筑工程质量监督站房屋建筑工程和巾政基础设施工程唆工验收备案表建设工程档案验收与移交城建档案馆建设工程竣工验收档案认可书423、报建管理主要工作协助跟进项目拆迁工作报建事项分解编制报建工作计划报建工作责任分工报建立案资料准备报建立案办理报建工作跟进报建结果取案报建资料整理4.3、 计管理规划4.3.1、 设计管

22、理工作内容(1) 协助编制设计依据文件/设计任务书(设计策划书、设计原则、设计要点、设计深度要求、设计进度等)；(2) 审核结构和工艺设计的合理性；(3) 室内装修审查；(4) 各相关设计部门协调；负责初步设计报批工作，包括规划、国土、环保、排水、排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防等部门，领取审核意见书；(5) 组织图纸会审，达到设计质量要求；(6) 提出优化方案，推行限额设计，对设计质量把关；(7) 控制设计进度，监督设计合同执行等；(8) 协助做好施工图审查工作；(9) 协调主设计单位、专业深化设计单位(幕墙、智能、装修等)、专项设计单位(人防、煤气、绿化、防雷等)之间的界面确定与接

23、口管理；(10)工程设计文件(包括设计图纸、设计说明、工程概预算、来往文件)的规范管理工作；(10) 审核出图进度计划，采取措施，确保按时出图；(11) 制定设计变更管理方法。4.3.2、 设计管理工作内容分解表(WBS)厅P、管理内容设计内容功能需求设计招标合同谈判设计过程协调设计文件验收设计文件审查设计修改跟踪设计服务管理1建筑安装设计*1.1力泵设计*1.1.1总平面规划方案设计（报建）*1.1.2单体建筑方案设计（报建）*1.2施工图设计*2智能建筑设计*33.1钢结构设计*3.2局压及配电设计*3.3园林绿化设计*注：*表示某项工程设计内容涉及到某项管理内容4.3.3、 设计管理主要

24、工作组织编制功能需求书协助设计招标合同谈判设计过程协调设计文件验收设计文件审查设计文件修改跟踪设计服务管4.4、 招标管理规划4.4.1、 项目招标内容分解表（WBS）厅P分类招标标段招标方式备注1服务类1.代建招标委托2、勘察招标委托3、设计招标委托4、造价咨询招标委托5、监理招标公开招标2施工类1、建安工程招标公开招标2、智能弱电招标邀请招标3、局压变配电招标邀请招标4、园林绿化招标邀请招标4.4.2、 招标管理主要工作项目招标策划标段划分编制招标实施计划审查招标代理编制的资格审查文件、招标文件确定正式投标人参加发标会、现场勘察参加答疑会、审查答疑纪要审核工程量清单及标底协助材料、设备的选

25、型协助评标、定标工作参与合同谈判4.5、 项目投资成本管理规划4.5.1、 以设计阶段为投资控制重点，设计是影响投资的主要因素。制定设计阶段的造价控制流程。4.5.2、 坚持采取主动控制的原则，投资控制立足于事先主动采取措施，尽可能以控制为主，减少或避免投资目标值与实际值的偏离。4.5.3、 采用技术与经济相结合的原则工程技术人员与预算人员、财会人员建立有效的事务沟通机制，务求在本工程中，将技术与经济相结合起来，通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理；在经济合理基础上的技术先进，把投资控制渗透到各项设计和施工技术措施中。4.5

26、.4、 坚持投资控制要与质量控制、进度控制同时进行的原则，在实施投资控制的同时要兼顾质量和进度目标。4.5.5、 、公司成立组织人员马上对安置户和集资建房单位进行入户调查备案，同时收取定金。这样就锁定用户，不需要进行销售宣传，节约了广告成本，相应也节省了项目投资成本。4.5.6、 、反补贴建筑施工单位的利润差方法，因为该项目是民生工程，商品房的用地土地划拨无需转为商业用地，为降低成本，只需要将商业用房转性就可以，但必须在销售时享受城中村改造的所有优惠政策，这样就不会形成滞销。商业用房的利润可以反补贴部分给施工单位作为-弥补前期引导资金的财务成本。4.5.7、 、公司建议采取的收款方式；基础部分

27、由施工单位垫资，出正副零地上3层时项目管理公司收用户每户2至3万元的房款，同时政府给每户每平方米的1000元的补贴也要和用户的同步划到项目管理公司，再由项目管理公司支付工程款给施工单位，以此类推，每三层收一次房款，直至整个房屋竣工验收。4.5.8、 在房屋的设计中注入新型环保概念，争取国家住宅补贴，中报项目专项基础设施20%勺配套补贴在确定投资目标时，不仅使投资目标满足业主的要求，还要使进度目标和质量目标也能满足业主的要求；在进行投资控制过程中，要协调好投资与质量和进度的关系。如采用限额设计进行投资控制时，一方面要力争使实际的项目设计投资限定在投资额度内，同时又要保证工程项目的功能、使用要求和

28、质量标准。4.6、 进度(计戈U)管理规划4.6.1、 进度计划城中村改造小高(高)层公寓安置项目里程碑计划工作任务16.0616.0716.0816.0916.1016.1116.1217.117.2153015311530153115311530153115301531完成施工图纸16.06.30监理单位确定16.07.01施工单位确定16.07.01施工许可证批准16.07.08开程开工16.07.12地基与基础完工A16.08.15主体结构完工A16.10.01竣工验收A16.12.01进度管理是项目管理的重点和难点，为确保工期目标，采取如下措施：(1)合同约束总进度计划网络图做为合同

29、附件、纳入合同文件(2)节点工期考核，明确阶段性节点工期，利用重罚轻奖的激励机制(3)检查投资承诺，施工方案的人力、物力、机械设备与实际投入的对比(4)编制建设总规划、年计划，在平行发包模式下，计划平衡、调整由管理单位负责,特别工程施工与工艺安装的配合5） 对进度检查、跟踪、修正、换回的管理，利用实物照片平面表示法进行管理，具有强大的说明服务6） 进度偏差大，及时召开进度协调会，更换管理人员，不良记录管理，限制投标活动。结合项目数量多和规模较大，材料用量大，需协调施工单位多，材料供货渠道多等特点，拟采取如下控制措施对工程进度进行严格控制：（ 1） 组织措施在总结类似工程管理经验的基础上组织强有

30、力的管理机构，包括施工，材料选用、设备选型方面的工程师，组织足够的力量编制合理可行的进度计划控制网络，各分部工程指定专门的进度控制员负责各方面的进度落实；核查承建单位和监理单位管理班子的构成，确保足够的进度管理力量，落实进度保证体系；定期和不定期地召开有关协调会，协调各方面的进度；妥善处理和审核承建单位的工期索赔，对设计增加的变更索赔，对施工场地实行严格的全方位、全过程管理；定期向委托人汇报进度情况及拟采取的措施和建议。（ 2） 技术措施结合项目改造设计方案要求各单位严格审查施工组织设计，并对施工组织设计进行优化，使其更有利于施工进度；提前做好进场前的准备工作；确定测量放线方案，预先建立施工平

31、面控制网和高程控制网；及时落实材料、设备使用情况，并将可能出现的困难提前排除；制定形象进度计划，将实际进度与其对比，进行动态管理，及时进行调整；制定特殊条件下如雨季、冬季等的施工安全技术措施；检查工程进度，落实日计划、周计划、月计划、季计划；及时组织验收。（ 3） 经济措施制定资金使用计划，提请委托人落实资金，项目管理部及时审核工程款支付凭证交委托人审核批准。另外，要严格实行设计和施工进度目标奖罚制度。（ 4） 合同措施制定施工合同条款时，要有明确的保证进度条款；重点检查各方履行合同的情况，当不按合同规定的时间完成任务时，按合同条款及时给予处罚、纠正；对经过实践检验没有能力完成任务的施工单位班

32、组、管理人员甚至施工单位要责令更换；按合同条款及时处理工期索赔。项目管理部将围绕优质高效这个主题，层层落实进度监控体系，网路计划进度控制、曲线监控和记录监控等进度监控措施，从以下几个方面来开展进度管理工作：（ 1） 做好进度总控的规划编制包括设计单位、施工承包商、材料供应商和监理单位在内的总体进度计划。在编制计划时，充分考虑技术可能性和各种不利因素的影响，留有余地，提高计划的科学性、可靠性、准确性和可操作性。（ 2） 加强施工前的准备工作施工前期的充分准备对工期进度的控制非常有利，因此抓好施工前期的准备是项目管理进度控制的重点工作。技术准备熟悉、审查设计单位提供的施工图设计、设计总平面等相关资

33、料文件，组织施工图纸的会审，进行技术交底；充分了解和掌握设计图纸的设计意图、构造特点和技术要求，以便按照要求顺利进行项目管理，生产出符合设计要求的建筑产品；物资准备建筑材料的准备主要是根据施工预算进行分析，按照施工进度计划，按材料名称、规格、使用时间、材料储备定额和消耗定额进行汇总，编制出材料计划，为组织备料、确定场地堆放所需的面积和组织运输等提供依据。物质准备工作是该工程实施当中影响工程项目完成的主要矛盾，必须制订周密的计划。构配件、制品材料加工准备：根据施工图纸及预算提供的构（配）件、制品、半成品、给排水管材、电缆灯具的名称、规格、质量、消耗量等，确定加工方案和供应渠道以及进场后的储存地点

34、和方式，编制需要量计划，为组织运输、确定堆放场所和堆放场面积提供依据。施工现场准备做好施工现场的控制网测量：按照设计单位提供的设计总平面图及永久性坐标控制网和水准控制基桩，进行施工测量，设置施工现场的永久性坐标桩，水准基桩和工程测量控制网做好“四通一平”：是指水通、电通、通讯，道路通畅和场地平整。必要时做好施工现场的补充勘探：进一步寻找各种隐蔽物，及时拟定处理隐蔽物的方案；与有关部门联系空中、地下管线的布置位置、在图纸和现场标识清楚；为施工创造有利条件临时施工用水用电：按施工需要和施工平面图布置，计划并及时申请和接驳好临时施工、生活用水用电，注意搞好安全用电、防火措施。督促有关单位按施工组织设

35、计的要求安排雨季施工，要求落实雨季施工的临时设施和技术设施项目管理部收到承包人提交的工程施工进度计划后，在合同规定的期限内对其进行认真审核，检查承包人制定的计划是否合理，是否适应工程项目和实际的施工计划，切实用科学的施工计划指导施工。对工程施工的进度监督、检查和控制，要求承包人采取措施实现进度目标。审批承包人施工计划的调整。以控制循环理论为指导，充分发挥项目管理管理部、承包商、监理单位等参与项目建设的各方的主观能动性及积极性，对项目实施的全过程进行监控，通过比较计划进度和实际进度，发现偏差，及时查找原因，采取有效的纠正措施，予以修改和调整，确保工期的按期完成。及时处理和协调各参建单位之间及当地

36、各部门之间的关系，促使计划顺利进行4.7、工程质量管理规划代建单位的主要任务是协调好设计、图审单位，做好图审工作和对设计提出意见、建议，要求规定时间，按总体计划做好设计投资控制。施工阶段质量管理一般分为施工前的质量管理和施工过程中的质量管理。在整个施工过程中要有全面质量管理的意识。搞好工程施工现场管理，是能否满足设计要求及工程质量的关键环节。施工阶段是形成工程实体阶段，施工质量直接影响建设项目的最终质量。即阶段质量控制主要包括：通过施工招标择优承包商；严格监督施工单位按计划图进行施工；严格工序检查和隐蔽工程验收等。工程施工完成后，要全面检验工程项目是否符合设计文件和质量要求，通过试运行、检查评

37、定来检验项目最终质量水平，对出现的质量缺陷，确定责任者，并督促承包商及时修复。4.8、合同管理规划(1)清晰界定合同商务管理、预算成本管理部门在合同管理全过程中职责分工是项目合同管理成功的关键。明确上述三个部门定位、清晰界定其参与合同管理全过程中职责分工是项目合同管理成功的关键。(2)在合同管理过程中，项目管理部是实现项目目标的主要责任部门。对整个工程进行工期总策划，制定工程的工期、质量管理等制度。提出并管理项目的技术要求，对工程的工期、质量直接进行管理，对合同款的支付及合同变更提出初步审核意见。(3)负责按照国家相关法律法规以及公司企业管理的需要，建立合同管理体系，制定合同管理制度、管理流程

38、、管理方法等，并对其负责解释；通过阶段评估，对合同管理体系进行不断完善，以满足公司及项目管理的需要。(1)负责研究建立本批工程的合同管理办法，并严格履行，使其发挥作用。(2)负责编制各项目的土建和各专业系统的设计、设计咨询、施工、监理、供货及其他相关的专业合同，维护业主的合法利益，回避合同风险。并作为项目管理单位方参与签订上述与本项目实施相关的各类工程合同。(3)负责提交合理的合同付款方式给业主审批，审核签认付款凭证。(4)跟踪和审查工程总投资的变动情况。(5)负责有关合同的谈判、签订、履行、变更以及索赔等合同管理工作。合同类别厅P合同内容建议发包方式设1建筑安装设计合同计2智能建筑设计合同3

39、.1地质勘探委托合同勘33.2园林绿化设计合同察3.3局压变配电设计合同1代建管理委托合同咨2可行性研究报告委托合同3地质灾害评价委托合同询4环保咨询(环评及报批)委托合同K5招标代理委托合同务6检测服务合同7工程监理委托合同类8施工图白杳委杆合同9工程造价咨询合同施1拆迁施工合同工类2三通一平工程施工合同3建筑安装工程施工合同总包4智能建筑工程施工合同分包5专项施工5.1钢结构施工合同承包商分包5.2园林绿化、道路、室外综合管网合同分包5.3局压及配电及外电引入施工合同指定4.9、信息档案管理规划需长期保存的资料：（一）依据性文件：项目管理合同、协议书（二）管理运行记录会议记录、纪要（包括工

40、程协调会议纪要和专题会议纪要。工程协调会议纪要按年度划分，每年编制一个流水号。）管理通知、函、备忘录工程整改通知单、停工通知单来往文件（按责任者或专业分类立卷）管理总结工程项目施工测量、放线报验单（三）验收质量，结算记录单位工程竣工验收证明书建筑工程竣工质量认定书（复印件）工程质量事故报告工程竣工结算书地基与基础分部工程质量检验单主体结构分部工程质量检验单工程管理照片、录像带短期（二三年）保存的资料管理日记、管理月报施工组织设计方案报审表分包单位资料审查报审表工程开工报告工程材料报验单、工程报验单工程进度计划及完成情况记录工程量及工程费用支付审批记录工程（合同）变更费用审批记录文件和图纸归档的

41、时间和份数（1）项目管理单位负责在项目实施过程中，对施工、设计、监理单位工程档案的编制工作进行指导，督促各单位编制合格的竣工资料，并组织人员汇集成册。及时提供档案更新目录供备案，并按有关档案管理办法实施管理。（2）项目管理单位负责本批项目所有竣工资料的收集、整理、汇编，并负责通过档案资料的竣工验收。（3）本批工程竣工验收通过后应及时将验收备案合格的工程档案资料移交给县档案馆。4） 项目管理单位负责建立建设信息流转体系，每半月编制建设信息动态。5） 其他档案管理工作。一般来说，业主对施工阶段的分阶段总结、照片资料、技术资料、电子文件的资料存档都有忽略，常常是到工程竣工，才由施工单位提供存档资料，

42、但往往到竣工存档时才发现有不少资料缺乏。而施工过程中的这些特殊部位、关键工序、阶段总结、隐蔽工程等等分部分项工程的资料存档对业主方整个工程的合同管理、质量跟踪等工作有及其重要意义。因此，建设单位要求施工单位除最终竣工报告外，还必须分阶段提交阶段性施工报告，对以上提到的特殊重要分部分项工程应要求施工单位提交照片、电子文档等资料。6） 10、安全文明生产管理安全管理目标：实现工程全过程“六无”：即无死亡、无重伤、无倒塌、无中毒、无爆炸、无重大机械交通事故；争创“安全样板工地”。1）建立安全综合治理领导小组，工作小组，安全管理体系2）签订各方的安全生产协议书3）审查安全文明施工专项方案4）编制实施综

43、合管理方法施工现场管理方法临时用水管理方法临时用电管理方法车辆，人员出入管理方法安全文明施工细则处罚5） 对临时道路，办公区，生活区，材料堆放区，临水，临电进行总体策划6） 安全综合检查，安全生产例会7） 安全，消防培训，信息公告（1）要求施工单位加强安全教育，提高参建员工的安全意识，树立安全第一的思想，培养安全生产所必须具备的操作技能。（2）做好职工的定期教育及新工人、变换工种工人、特种作业人员的安全教育，新进场工人未经三级安全教育，不得上岗。新工法、新工艺、新设备、新材料及技术难度复杂的作业和危险较大的作业，要进行专门的安全教育，采取可靠的保证措施。（3）所有技术工种人员必须持证上岗。（1

44、）发生重大安全、质量事故后，立即下达停工令，责令施工人员立即撤离现场，严格保护事故现场，组织抢救、防止事故扩大，必须按政府有关规定上报处理，但要保证其他部位的正常生产，保证大面连续有序施工。（2）督促施工单位现场应与有关单位的密切联系，了解附近医疗、消防、公安、交通、电力、燃气部门以及街道派出所电话地址，以便发现情况及时联系。（3）督促施工单位制定重大安全事故应急救援措施，建立应急救援体系。4.11、工程竣工验收及移交1）负责组织项目业主、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位等，按照国家现行验收规范办理项目总体竣工验收申报手续，并配合有关管理部门进行项目总体竣工验收。(2)项目总体竣工验收合

45、格后，应尽快向项目业主移交有关图文资料、帐目，以及业主投资所形成的设施和库存物品，并按有关规定办妥全部移交手续。(3)竣工验收合格，但仍存在少量不影响质量评定的缺陷时，可先评定验收，再组织缺陷整改工作。(4) 其他竣工和移交管理工作。4.12、 全过程投资控制建设阶段管理工作内容1.设计阶段1.1对设计方案提出投资评价建议，根据选定的方案，编制方案估算；1.2初步设计概算审核1.3根据投资计划控制指标进行限额设计管理，进行设计方案及主要材料、设备选型经济分析2.招标阶段2.1协助编制招标项目材料、设备清单及主要材料、设备候选品牌，并给出候选品牌材料、设备单价2.2协助确定总承包范围及界面划分2

46、.3明确招标文件和合同文件中有关投资的条款，对暂估材料、设备价明确结算方式、对可能造成索赔事项事前进行定性规定2.4组织编制施工招标最高限价预算(标底)2.5参加招标答疑会，对标底疑问进行解答3.施工阶段3.1编制施工阶段各年度、季度、月度资金使用计划3.2审核工程付款3.3审核及处理各项施工索赔中与资金有关的事宜3.4审核工程变更的经济性3.5审核工程结算并提交结算审核报告4.投资管理报告4.1进行投资计划值和实际值的动态跟踪比较4.2定期向业主提父投资控制报告5.投资管理资料5.1及时将项目投资管理过程中相关文件电子版上传至指定的系统，同时将相关的纸质文件交档案人员存档5、制订应急预案、处

47、理应急事项、控制风险5.1、 根据建设工程的特点，施工现场可能发生的安全事故有：物体打击、高空坠落、机械伤害、坍塌、触电、火灾爆炸、中毒等。该应急预案的人力、物资、资金、技术准备主要针对这几类事故。5.2、 本项目可能的风险事件如下：设计：设计内容不全，缺陷设计，设计失误，规范应用不恰当，地质条件考虑缺陷或错误，设计对施工的可能性未予考虑不周。施工：施工工艺错误，施工方案不合理，安全措施不当，不可靠技术的应用。自然与环境：工程运输道路条件复杂，水文气象条件不太明，大震以后的余震等不可抗力。政治法律：法律及制度变化、经济制裁、建设市场的不规范。合同：合同纠纷，合同签订遗漏条款、表达失当、索赔管理

48、不力等。人员：设计、监理、施工人员素质不高，人员不配套，不到位等。材料/设备：供货不足，质量与规格有问题，时间拖延，损耗和浪费，特殊材料及新材料使用有问题等。不配套，选型不当，安装失误，故障。资金：资金不到位，资金短缺，有关方面拖欠，汇率浮动和通货膨胀。组织协调：信息不畅，各方协调不力，问题解决不及时，领导指挥失当等。6、对设计、监理、施工单位的管理重点与预控措施6.1、 对设计单位的管理重点（1）设计单位可能存在的问题：人员配备不足；深度未满足要求；不按设计出图；各专业不协调；突破限额设计不按要求进行优化；设计变更满足不了施工要求；不及时解决施工存在的具体问题；不及时参加各项验收工作。（2）

49、根据我公司以往的工程管理经验，认为以下工作需要重点控制：限额设计；优化设计；出图进度；图纸深度要求；设计原则；技术交底；设计交底；评价；设计人员到位；（3）设计进度作为重点协调与管理工作：建筑专业是龙头，建筑专业必须优先提供其它专业的所需要的满足设计深度的平、立、剖面图，建筑项目设计是各个专业共同努力的成果，因此协调在设计全过程是非常重要，讨论每两个专业之间的做法是否有相矛盾的地方，如果这种情况出现，相互之间要进行调整，不能等全部图纸出来后甚至到施工时才发现问题，处理起来就比较被动；同时每次例会检查各专业之间的设计进度是否满足要求，如果拖后则要分析原因，在后续的设计过程中采取有效措施赶回来。在

50、各阶段设计完成时，与设计单位共同检查进度实现情况，对照原计划分析，比较、商量制定对策，调整下一阶段的进度，并及时向业主汇报设计进度情况。我公司在本项目主要进度控制方法如下：首先审查设计单位所编制的进度计划的合理性和可行性，是否已考虑各种不利因素（如节假日、人员流动等）而留有余地，然后报业主批准作为设计总进度计划。在设计进度计划实施过程中，进度控制小组会对设计单位在各阶段填写的设计图纸进度表进行核查分析，从而将各设计阶段各专业设计图纸的出图进度都纳入监控之中。进度控制小组会定期检查设计工作的实际完成情况，并与计划进度进行比较分析，一旦发现偏差，马上会同、督促设计单位分析原因加快进度，必要时，应对

51、原进度计划进行调整或修订，以满足总的设计进度控制要求。实施有效的进度控制，除了要确定项目进度的总目标，还需要明确各级分目标，而各级进度分目标的确定有赖于设计输出的工程信息。（4）设计进度控制的针对性措施依据设计合同中业主对各阶段设计成果的需求时间，审查设计单位的进度计划，特别须注意各设计单位的统筹计划。要求设计单位运用先进的通讯设备，如移动通讯、网络、传真等，使各单位之间的设计能及时交流。同时，也要加速与各政府部门的联系，确保设计进度。分析影响进度的关键环节，跟踪关键环节并保证关键日期实现。督促设计单位按设计咨询工程师编制的总控制计划细化至各设计阶段，并编制报送详细的阶段设计进度计划。积极协助

52、设计前期所需外部资料的取证工作。及时组织技术接口及设计联审会议，协调设计进度。检查设计进度。督促设计单位定期汇报设计进度实施情况，并进行计划值与实际值进行比较分析，实际进展和计划不符时，及时要求设计单位采取补救措施，修改计划报设计咨询工程师批准后执行。将设计费的拨付与设计进度挂钩，按阶段进行的拨付。积极协助进行设计的报建报批工作。设计阶段进度控制的主要任务是出图的控制，也就是要采取有效措施促使设计人员如期完成方案设计、初步设计、技术设计、施工图设计。为此我公司将会审审定设计单位的工作计划和各种出图设计，并经常检查计划执行情况，对照实际进度与计划进度，并及时调整进度计划。如发现出图进度托后，督促

53、设计单位采取有效措施，增加设计力量，加强相互协调与配合，以加快设计进度。严格履行合同中的有关进度方面的条款，及时检查、提醒合同各方履行自己的职责与义务，根据合同采取一定的经济措施，设计单位的经济利益与完成任务的数量、质量、时间挂钩。依据设计合同中业主对各阶段设计成果的需求时间，审查设计单位的进度计划，特别须注意各设计单位的统筹计划。分析影响进度的关键环节，跟踪关键环节并保证关键日期实现。督促设计单位按总控制计划细化至各设计阶段，并编制报送详细的阶段设计进度计划。及时组织技术接口及设计联审会议，协调设计进度。检查设计进度。督促设计单位定期汇报设计进度实施情况，并进行计划值与实际值进行比较分析，实际进展和计划不符时，及时要求设计单位采取补救措施，修改计划报设计咨询工程师批准后执行。积极协助进行设计的报建报批工作。严格履行合同中的有关进度方面的条款，及时检查、提醒合同各方履行自己的职责与义务，根据合同采取一定的经济措施，设计单位的经济利益与完成任务的数量质量时间挂钩。协助设计单位制订设计阶段的进度计划。设计单位在完成施工图后要编制一份主要材料，设计监理要根据工程项目的总进度计划，进行审核并分析主要材料、设备大致需要到货时间，并和业主商量，以确定哪些由业主自选采购，哪些应委托施工承包