烂尾楼收购要考虑的法律问题

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1、烂尾楼收购要考虑的法律问题第一、项目公司的概况，如项目公司的股权结构、经营资质、人员情况、工商年检情况、纳税情况等。第二、土地使用权出让金是否已付清问题。有无拖欠政府税费？第三、土地使用权及在建工程是否抵押问题。土地证原件以及立项、规划报建、施工报建相关手续原件查验。第四、本项目的已建部分有无抵押，抵押担保的范围是多少、还款期限有多长的问题。如果存在抵押，抵押权人就具有处理的优先权。另外还存在转让方以建筑本身为抵押向银行贷款所造成的利息变成的负债，以及向股东、其他社会组织的借款募资。第五、提供制作明确的债权债务清单。要求项目公司的原股东及管理层全力配合其进行项目公司的债权债务清查工作，并制作债

2、权债务清单，以明确项目公司对外负债的总数额。同时，为了防止项目公司还有其他对外负债，要求项目公司的原股东出具承诺书，以保证项目公司除债权债务清单中列明的负债之外再无其他负债。第六、明确项目公司的担保情况。由于项目公司的管理可能存在漏洞，因而有时会发生这样的情形，即项目公司有为其他第三方企业提供担保的行为，但该项担保作为公司的或有债务，并未在公司的财务帐册中列明，这样极有可能为并购后的公司增添潜在的负债，从而间接地影响到受让方的利益，严重地甚至有可能影响并购后公司的正常运营。因而有必要在并购前通过各种途径详细了解项目公司对外提供担保的情况，包括担保的种类、数额和担保对象。第七、明确项目公司的银行

3、贷款和抵押情况。本项目是否做项目融资抵押？需详细说明。由于项目公司通常会有一定量的银行贷款，且相关银行贷款往往是用项目公司自有的土地使用权、房产等作为抵押，因此在清点项目公司的财产时，宜对土地使用权、房产的抵押情况作核查，并与银行贷款相对应。第八、其他因建造而引发的诉讼问题，有无未决的重大诉讼、仲裁和行政处罚等。如建筑质量的诉讼、预售的诉讼、逾期交房的诉讼、银行机构对逾期还款的诉讼等。同时还有一些可能存在的潜在诉讼如：联建参建的问题。第九、本项目的工程款支付情况。涉及到施工单位、设计单位、监理公司及其他顾问公司工程款项的支付情况。施工单位采取的是分包还是总包的形式，同时要审阅与承建方的建筑工程

4、施工合同，其中包括工程量的完工程度、根据完工程度决定应支付的工程款有无欠款行为等。第十、规划变更问题。项目的前期设计、规划是否取得政府有关部门的许可。受让方也有可能需要变更规划，就存在建筑许可证和规划许可证上所载的内容和实际本项目的现状是否吻合的问题。政府对本项目可能存在规划变更是否支持？第十一、本项目的市政配套工程是否已经完成。出入口申请、雨污水与市政接驳、水电增容等是否已经得到了有关政部门的许可。第十二、本项目是否存在与购房者签订的商品房预售合同的情况；已及预售证办理情况？本项目实际建筑面积，已售面积、可售面积以及已售房产纳税情况。第十三、本项目用地性质。商业还是商住用地？公寓部分是否可以

5、按住宅用地？这涉及公寓后期业主用水用电收费标准。第十四、本项目可能重新包装及使用功能变更，重新开工后是否需要结构检测加固问题？项目施工时间跨度是否涉及设计及施工规范变更？政府部门是否协调办理规划及施工许可证件。第十五、本项目主体及分项工程验收情况。第十六、本项目的操作方法第一种是开发项目转让。此种方法一般适用于未成立项目公司的项目。因项目停建、缓建而实施开发项目转让，其基本程序除转让方和受让方合意外，还必须按项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续，适用的法律、法规，主要是房地产法、规划法和建筑法，其政府所收的各种规费，原则上按交易一次的规定收取。因此，项目转让的成本高、手续繁琐。

6、第二种是项目公司股权转让。此种转让一般适合于成立项目公司的开发项目。这种转让是以转让公司或公司股份的方法进行房地产项目的投资人变更，其基本程序是变更公司投资结构或股东，适用的法律主要是公司法和工商行政管理法规，并不涉及项目本身的交易费用和政府规费，其转让成本低，手续简略。补充几点：1、各种工程档案，包括施工图、质检报告、联络单等；2、对方能否开出发票，是否有能力缴纳各种过户的税费？3、与原施工、监理等合谨慎起见，这类烂尾楼还是以资产交易方式进行为好，比如东海广场这样烂了15年的古董级，其中的财务法务风险单靠几个月的尽职调查是远远不够的。另外，对于法定使用年限只剩余25年左右的商业用房，而且存在

7、这么多的实体性、功能性折旧，仍能卖到3万元/m2的价格（卖主的最高开价竟然6万元/m2），比较意外。同的交接和延续问题。案例: 收购建设工程税收筹划案 一民营企业拟收购一个烂尾楼工程，初期打算以项目转让方式进行收购。但经咨询，税务部门仍要求按不动产移转征收营业税、土地增殖税以及契税等。由于标的巨大，所负担的税费将成为企业的沉重负担。 为达到节税的目的，该企业咨询了专业税费筹划人员。经分析，股权收购方式虽然简单，且无税赋成本，但却保留了原项目公司，而该项目公司没有任何税收优惠政策可享受，不能享受所得税以及营业税返还，这对后期售楼不利；项目转让、联建、合建方式，虽然规避了原项目公司的隐性债务，但移

8、转不动产的税赋无可避免；委托开发方式虽然前期税赋不大，但后期项目移转，将导致更大的税赋。 经综合比较，决定采纳如下方案：先由该民营企业成立一家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并该房地产公司，项目随公司而转移，而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、土地增殖税及契税。对于吸收合并中的债务风险，则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范。 上例可以看出，通过专业的税费筹划，选择最优投资方案，达到最优税负效应，大大的节约了企业的投资成本，有利于企业的发展。开发项目转让和公司股权转让转让“烂尾楼”的两种方法本文发表在喻海文的博客： 停建、缓建的房地产开发项目（即通

9、常所说的“烂尾楼”）的转让，一般有通过司法程序转让和当事人协议转让两种方法。 通过司法程序转让，即人民法院调解以房地产开发项目折价或者执行生效判决对开发项目进行公开拍卖。开发项目的各债权人通过诉讼后取得生效法律文书，向人民法院申请强制执行，由人民法院对停建、缓建的房地产开发项目进行公开拍卖，拍卖所获得的资金按照法律规定或债权人协议进行分配。买受人通过拍卖获得房地产开发项目后，再投入后续资金继续开发。在很多情况下，开发商和债权人并不希望通过公开拍卖的方式进行转让。开发项目的当事人合意达成协议（包括因政府主管部门的行政干预）进行开发项目的转让，是更为常见的转让方法。 协议转让一般分为开发项目的转让

10、和公司股权的转让两种操作方法。 先说第一种协议转让方式开发项目的转让。 未成立项目公司的房地产开发项目显然适用于第一种协议转让方式。对于已经成立项目公司的开发项目的转让，这种方式也是值得认真考虑的。 开发项目的转让，除转让方和受让方合意外，受让方还必须按开发项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理各种手续，政府所收的各种税费规费，原则上是按交易一次的规定收取。例如，税务部门要求按不动产移转征收营业税、土地增殖税以及契税等。因此，开发项目的转让成本比较高，转让手续也比较繁琐。 但是，这种转让方式有效地规避了原项目公司的隐性债务和因原项目公司所产生的各种潜在的法律诉讼和其他纠纷的风险。 第

11、二种转让方式是公司股权的转让。 公司股权的转让一般适合于有项目公司的房地产开发项目。项目公司，一般指因开发特定地块的房地产项目，由房地产开发项目的出资股东依公司法而成立的有限责任公司。公司股东可以是现金投资，也可以是土地作价投资。 这种转让是以转让公司的全部权益资本（equity capital）或公司的部分权益资本的方法进行房地产开发项目的股权结构的变更。该种转让方式因不涉及开发项目本身的交易费用和政府的税费和规费，其转让成本相对较低，转让手续也比较简单。 公司股权的转让，有时也叫股权重组，主要有两种方式合并（merger）和收购（acquisition）。 根据新公司法第一百七十三条，“公

12、司合并可以采取吸收合并和新设合并两种形式。一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。” 一个公司购买其他公司的全部产权的吸收合并，一般又称为兼并。对于房地产公司来言，公司兼并就是被吸收的项目公司全部股权被转让，该公司原来所有的债务（包括潜在的债务）以及由此产生的风险，依法全部由兼并的公司承担。由于受让公司概括地承接转让公司的债权债务，故被转让的公司虽已消失但无需经过公司清算程序。股权兼并方式对于事实上资不抵债或停止运营的房地产项目公司，实现项目转让，不失为一种有效的途径。 值得注意的是，兼并是受让公司吸收转让公司并以自己名义重新

13、开发，受让公司本身必须有房地产开发的相应资质。另外，公司兼并后原项目公司被吸收，开发项目的运作是以兼并公司名义进行的；因此，除兼并被兼并双方协议一致外，必须办理项目的变更手续并通知债权人。 吸收合并方式在特定情形下可以减少税负。先由受让方成立一家能够享受税收优惠的有相应房地产开发资质的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司，房地产开发项目随项目公司被吸收合并而转移，现行法律法规对公司兼并是给予税收优惠的，免征不动产移转中的营业税、土地增殖税及契税等。 一个公司经由受让另一个公司的大部分股权方式而达到对该公司的控制或管理，被转让股权的公司无需消失仍自己名义运作，即为公司收购。在该情形下，由于被收购公司没有被吸收，只是被收购的房地产公司内部的股东和股权结构发生变动，被收购公司对外的债务仍由该公司承担，股东之间可按股权比例或约定方式在股本金限额内承担，即收购公司只对被收购公司债务或风险承担股东的相应责任，开发项目的后期业务运作仍以被收购公司的名义进行。 以公司股权的转让方式转让房地产项目，最大的风险来源于转让人的潜在债务问题。在开发项目转让后，受让人可能面临着转让方的潜在债务的债权人主张权利。