高峰论坛-嘉宾演讲整理

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1、说明：2010年7月7日，大连市房地产开发协会和大连世联兴业房地产顾问有限公司联合举办了“长风破浪会有时-新时代下中国滨海城市房地产发展高峰论坛”活动。邀请了四位专家：国务院发展研究中心局长-岳颂东先生，中国房地产及住宅研究会副会长-顾云昌先生，美国波士顿国际设计集团总裁兼首席设计师-朱儁夫先生，世联地产董事长陈劲松先生。以下是四位嘉宾的精彩演讲主题内容（根据现场演讲内容整理）。二线滨海城市的价值解读 -国务院发展研究中心局长 岳颂东先生 前言：为什么我们不研究一线城市呢？咱们业内都知道，一线城市北京、上海、广州、深圳，当然它也是滨海城市了，但是一线城市前一时期房价上涨过猛，并且成为国十一条抑

2、制房价的中心，中央的靶心，首当其冲。今日召开的全国国土局长座谈会上，国土部长公开表态，房价会下跌，这是国十一条出台以后还是第一次由国土部长这样来表态。房价会不会跌？最近我看环球时报上有一篇文章，是这样进行调侃的，它说有人说了一晚上的笑话大家都没有笑，结果当他非常认真地说房价真的会往下跌的时候，大家笑了。 这个事情是很复杂的，我们经历了几轮这样的事情。首先是房价上涨，舆论施压，接着就是政策紧缩，第三就是双方僵持，第四就是房价再度蹿升。这个轮回我们遇到了几次，现在进入第三阶段，双方对峙，大眼瞪小眼，小眼瞪大眼。看空者又在疑虑，十六条出台之后，广为议论的物业税也没有出台，加息问题也说了多次，虽然也不

3、再有那样贷款的优惠了，但是还没有增加利息。所以供求双方现在的心情我看就像现在的气温，炙烤、焦灼、郁闷、烦燥。 让我们先躲开首当其冲的一线城市，来到气温相对比较凉快的大连，研讨一下二线城市的开发价值是很明智的。最近我接到三个论坛的预通知，结果这三个论坛一一都延期了，并且主持人都告诉我，我问怎么回事，说现在时机不好，太敏感了，不好论。世联地产就在这个时候逆市设坛，开题论道，我看是很有见地的，因此也格外引人注目。我们这次的论坛无异于酷暑中的一剂清凉剂，在山坳中长途跋涉的行者看见了一抹绿洲，是给渴的嗓子眼冒烟的逆市上扬的房地产房价一碗绿豆汤。我引用毛主席那句诗，不管风吹浪打，胜似闲庭信步，今日得宽馀。

4、感谢大家在这里细听我的观点，奇文共欣赏，疑义相与析。 房价调控力度有多大，时间有多长，是一个两难 房价这是我们国家最敏感的一个问题，它涉及到经济、社会、文化、政治等诸多领域，是一个超复杂的巨系统。这正像我们打台球一样，我们的球杆打在房价这个球，但是这个球出来以后在台球的桌子上不知碰到多少个球，不知道把多少个因素组练在一起，形成合力、作用力、反作用力，最后落网的绝不是你打这个球。因此我们对中国当前房价问题的讨论绝不是单因素的，是多因素的，甚至是一个很两难的事情。 当然有人说笑话了，说到三亚我们去买房，下飞机的时候买了一套，游了几天上飞机的时候卖出去就获利几十万元。这种房价蹿升的事还不是传说，是确

5、有其事，难道不控制行吗？美国的次贷危机引了这么大的乱子，一直到今天，冰岛欠贷高于它的国民生产总值。所以前一段冰岛火山爆发，欧洲的一些报纸就发表这样的评论，“冰岛经济死亡，骨灰撒遍全世界。”最近欧洲主权债务危机虽然有所缓解，但是还比较严重。另外大家都知道，日本80年代由于房价蹿升而引起的崩盘，使得至今日本的经济一蹶不振。 所以在这种情况下，我觉得中央政府提出来要抑制部分城市房价上涨过猛，我觉得这是正确的。但是始料未及的是，力度有多大，时间有多长，现在温总理说这是一个两难，不抑制房价不行，必须要抑制，但是抑制相关的效应如何，现在也看得比较清楚了。因为房地产的生产链是非常长的，涉及到钢铁、建材、水泥

6、、玻璃，乃至于家具、家电，可以说有50多个行当都跟这个有关系，所以直接影响了一些大宗产品的生产和销售，影响了宏观经济的波动。如果我们的力度再大一点，可能它的影响会更大。因此，对房价这只鸟还不能够攥得太紧，太紧会攥死，但是又不能太松，太松会飞掉。所以这只鸟是非常难捕捉的，房价问题力度的把握是很难的。再加上有各种不同的因素，于是多种利益群体的相互博弈。这个毋庸讳言，各地把土地出让资金成为各地的第二财政。政府的态度如何？开发商的态度如何？消费者态度如何？消费者又分已经买房者和未买房者。上了公共汽车的人觉得你最好别上，我轻松一点，在下面的我想上公共汽车的必须得上去，所以在公共汽车上面的人和下面的人的心

7、情是不一样的，态度也是不一样的。它是多种利益格局、多种利益群体相互博弈，就是刚刚我说的，这个台球桌上的很多球在这里碰撞，所以对这个问题的分析也是颇为费时耗力的。 二线滨海城市的价值解读 二线城市的价值第一就是它的时代价值。所谓二线城市就是除了一线城市之外的，包括中部和东部地区的省会城市，以及计划单列市，比如天津、大连、青岛，这都属于二线城市，也是我们最早实行对外开放的14个沿海城市，除了上海、广州以外，其他那12个都可以叫做二线城市。为什么说沿海的二线城市具有时代的价值呢？因为21世纪是海洋的世纪，是人类已经进入海洋的时代，海洋的时代有几个重要的特点：首先，全球大多数人集中于沿海地区居住；第二

8、，大部分重要的城市集中于沿海地区；第三，沿海地区的经济通常十分发达，有向内陆地区经济辐射的机制；第四，滨海城市的发展形成沿海城市圈，或称沿海的城市集群；第五，大部分跨国政治、经济、文化的盛大活动举办于沿海城市；第六，沿海城市成为流动人口集聚地和终极的移民目标。所以为什么说进入海洋时代，滨海城市有这样几个特征。 展望全球，世界六大城市集群都集中在滨海地区，像美国东北部大西洋滨海城市带，波士顿、纽约、费城、巴尔的摩、华盛顿。欧洲西北部的滨海城市，巴黎、波尔多、莱茵鲁尔城市圈、汉堡、荷兰比利时城市圈，像阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙、安特卫普、布鲁塞尔、科隆等等。第三，地中海滨海城市带，雅典、威尼斯、尼斯

9、、嘎纳。日本太平洋城市带，东京、横滨、静冈、名古屋、京都、大阪。还有英国英格兰滨海城市群，伦敦、伯明瀚、曼彻斯特、利物浦。第六个就是我们中国沿海城市带，这个大家都知道，我在这里不说了。 所以展望我国的滨海地区，在滨海地区也形成了七大城市圈，由北向南数，首先是以大连为龙头的辽宁南城市圈；第二，以北京为龙头的环渤海城市圈；第三，以青岛为龙头的山东半岛城市圈；第四，以上海为龙头的长三角城市圈；第五，以厦门为龙头的海峡两岸城市圈；第六，以广州为龙头的珠三角城市圈；第七，以南宁为龙头的北部湾城市圈。都是在沿海，都是在滨海地区。 所以在滨海地区人口集聚，城市化和工业化相互促进。以刚才我讲的世界六大城市集群

10、的日本为例，20世纪70年代，日本的城市化程度达到75%。我在这里稍微补充一句，城市的标准，有的地方高，有的地方低，以什么为标准？国际通行的标准是以城市人口占地球国家总人口的比例。因此日本上世纪70年代城市化从0达到了75%，集中在东京、大阪、名古屋、福冈这四大滨海城市，成为四大沿海工业带。60年的时候，日本的国土面积仅占2%的四大滨海工业带，就创造了日本GDP的30%。占国土面积12%的四大城市圈，占全国GDP的70%，现在达到80%。为什么？我们说滨海城市的最大优势就是它有港口。 我们现在看一看四大运输体系，有人说五大运输体系，管道运输在这里不说了，我就说说海运、空运、陆运。海运的特点是可

11、以在洲际中航行，从这个洲达到那个洲，而铁路公路基本上是国际之间航行那就不错了。另外铁路也好、公路也好，还要实施维修，有一个车站是卡脖子路段过不去，这个铁路还是过不去。而航线不同，海洋里从这儿过不去，我绕一下也能过去。空运只能是鲜活产品和附加值高的产品。而海运，来自北欧像比利时、葡萄牙这些远洋运输，全世界最早这几个国家，成为大国崛起的开端和标志。前一段时间中央台播过一个纪录片大国崛起，那个纪录片很现实地描写了国际间大国崛起的整个路线图，最早的海运从葡萄牙、比利时开始，这两个是弹丸小国，但是是当年的大国，为什么？它占有巨大的海运优势。而后才是我们大家所熟知的英国工业革命，英国成为大国，那是在后来。

12、 市场经济作为流通经济，只有商品的大进大出才能够在全球范围内优化生产要素。2008年，世界海运贸易总量达到82亿吨，其中大宗货物，如铁矿石、谷物、煤碳、铝矾土、磷酸盐等等占四分之一。看世界经济的景气度，我告诉大家一个窍门，现在世界经济的景气度如何，看什么？打开电脑打进去一个关键词波罗的海干散货综合运价指数，或者打三个字母BDI，就是波罗的海干散货运费指数，它的高低能够非常灵敏地看到整个世界经济景气度的寒暑表。2008年年底，应该说是世界金融危机最严重的时期，这个指数下降了90%，运价和高峰时期比等于高峰时运价的40%。世界船队的规模达到12亿载重吨，08年世界集装箱吞吐量5.06亿标箱，我们中

13、国占22.6%。大宗产品原材料首先抵达的是滨海城市，然后再向内陆辐射，比如大家熟知的新加坡，08年抵港吞吐量5.15亿吨，集装箱吞吐量2990万标箱，燃油运输量3490万吨，所以新加坡是以海运为立国之本。 正因为大宗货物原料和产品在滨海城市港口吞吐，与之相对应的金融中心也都分布于沿海城市，我们所熟知的伦敦、纽约、香港，这都是世界级的金融中心，都是在滨海城市。所以第一个大问题讲讲滨海城市的价值在哪里，就是以港兴市，这是它的时代意义、时代特征，就是这样一个时代。我们已经进入WTO，世界经济一体化，市场经济就是流通经济，就是要大进大出，所以没有海运是不行的，海运是个主体，因此我们的滨海城市一定是很繁

14、荣的，有强大的群体活动。 第二，谈一谈滨海城市的空间价值。刚才是从时间轴上说的时代的特点，现在我从空间概念来说滨海城市的空间价值。 首先，滨海城市具有得天独厚的立体交通的空间优势，比如山区里的山城搞空运比较困难，近空不好，经常出事的都是在山里，特别是如果天气不好、近空再不好，空运就很容易出事。但是沿海城市的空港比较好，不仅空港好，有的时候在海洋上填海修跑道，向澳门、香港、仁川都是在海上铺出跑道成为机场，所以近空条件非常好。而且滨海城市一般都是大陆桥的桥头堡，像连云港、阿姆斯特丹滨海城市，这都是欧亚大陆桥的桥头堡。第三，它都是大跨度铁路的始发站和终点站，像横跨欧亚的西伯利亚大铁路，符拉迪沃斯托克

15、（海参崴），那就是起点站，横跨美国本土的旧金山起点站，那都是滨海城市。所以立体交通非常好，海陆空通吃。 第二个是气侯优势，因为滨海城市是海洋性气候，阳光、沙滩、仙人掌，还有一位老船长，所以这里是天然的氧吧。尤其在世界气侯变暖这个大环境背景下，滨海城市成为很好的避暑要地。大家熟知的北戴河，现在山东也开始打避暑牌了，乳山搞了银滩，原来就是个荒的沙滩，现在房地产开发的简直是一片新城，比旧的乳山大得多了，像日照这些滨海城市现在大兴土木，搞旅游地产、商业地产，都搞得很好。所以气侯优势这一点也是得天独厚的。 第三是景观优势，蓝天、白云、海风、植被，大家说景色最优美的旅游胜地不都是在海岛或者滨海地区吗。我们

16、大家熟知的夏威夷，夏威夷我到那儿去，那里的宾馆是没有大门的，东西南北什么地方都可以进去，对游客是内紧外松的，到哪个地方都可以入住，实际上店员早就在观察你了，夏威夷这里的旅游地产多于当地居民的住宅。像爱琴海的雅典，还有巴塞罗那，我们的青岛非常优美，青岛叫做红顶、绿树、碧海、蓝天。风景优美，这是景色优势。 第四是环境优势，海风劲吹，所以有一点污染也吹跑了，海洋对于污染的容忍度是比较高的。海阔凭鱼跃，天高任鸟飞，所以人们到了海边以后心情豁然开朗。像我们到了青岛，青岛很有意思，像崂山是深在海里的山，这种山山连着海，海连着山，山直接插到海里去，这样的风景也是不多的。所以看着躺在沙滩上，看着崂山，看着这样

17、的青山，使我想起了，我看青山多妩媚，青山看我应如是，自然不自然的就和大自然进行了对话。所以人完全处于大自然之中，真正达到了天人合一的境界。这是我所讲的滨海城市的空间价值。 第三，滨海城市的人文价值。许多重大的政治、经济、文化活动大多都在滨海城市举行，我举几个例子，联合国总部设在纽约，每年世界重大政治活动所在地。我参观过联合国总部，有我们中国赠送给联合国的铜鼎，还有一个长城挂毯。其他国家赠送的跟我们国家比起来差多了，我看了看日本人赠送的，日本人赠送了一个长崎被原子弹烧焦了一个碗的变形体摆在那儿，跟我们的铜鼎、壁毯相比差得太多了。他们也想把二战时期被原子弹爆炸以后的痛处也要在世界展示一下。欧盟的总

18、部布鲁塞尔，这是在滨海城市，被称作欧洲的首都，大事小情都在布鲁塞尔举行。很多大国的首都一般都是在滨海或临海近的地方，俄罗斯的首都是圣彼得堡，圣彼得堡作为滨海城市当首都比莫斯科时间还要长，从彼得大帝就开始。军事机构也是如此，北大西洋公约组织的总部设在汉堡，也是滨海城市。文化也是如此，最近的世博会在上海，滨海城市。 用文化来点亮名胜古迹，要使死了的历史景观变成活的历史火炬，这里滨海城市可以做很多的文章。我这里说一下威尼斯这个城市，大家都知道是世界上著名的水城，但也是历史最悠久、规模最大的狂欢节城，起源于12世纪，至今有800多年的历史，每年三到四月，有两周，在18世纪风行一时，盛况空前，欧洲各大国

19、家的皇帝、王公大臣云集威尼斯，他们除了听音乐、看戏剧，还在广场狂欢。它有一个很大的特点，就是狂欢过程中每人都戴着面具，面具有纸浆做的，有玻璃做的，有陶器做的，有各种材料做的，穿着很大的斗篷，最多一次达到100万人的规模，戴着面具就抹煞了社会差异，就看不出你是富人还是穷人，看不出你是国王还是普通百姓，看不出你是老人还是孩子，可能孩子还打扮成老人，老人打扮成孩子，看不出性别，不知是男是女，所以一切区别在于面具，狂欢当中都没有，留给大家的就是自由、平等、欢乐，就是狂欢，载歌载舞，通宵达旦，要达两周的时间。再比如大家所知道的嘎纳电影节，这个电影节现在成为领导世界时尚潮流的典范。大家知道那个奖叫金棕榈奖

20、，就是118个18K黄金做成的棕榈叶，镶嵌在1248颗的钻石水晶玻璃上。1998年，历时12天的电影节，当时法国现在的第一夫人布吕尼作为做金棕榈奖这个奖杯的形象代言人。奖杯本身纯金就是88.8K，历时12天的电影节，政府投资50%，其他的地产商或者企业家们赞助50%。咱们就说地产商和赞助商通过这个节日，通过举办这个文化活动的盈利是多少。比如说有一家珠宝商，他只赞助了250万欧元，他销售的珠宝1万多件、手表1万多件，营业额达到1.12亿欧元。明星出席还有保镖，保镖24小时要花4000欧元，就是保卫他一天，相当于将近4万人民币。总统套房，最贵的一晚上38万欧元。豪华的宴会，一桌11.8万欧元。光布

21、置会场，4700欧元。出席电影人5万人，包括电影人和其他一些和电影相关的，4000到5000名记者，成为一个巨大的消费热潮，成为时装、化妆品、电影、设计、编剧、导演等文化创意产业之大，真是文化界的一个伟大庆典，这也是在滨海城市所完成的。所以我讲滨海城市的价值是很多的，从各个不同的方面都可以加以研究。 二线滨海城市要走精明增长模式，提高城市价值 二线城市要走精明增长这样一种模式，进一步提高二线滨海城市的城市价值。精明增长模式是有别于蔓延式的增长模式，Smart Growth就是一种很聪明的增长模式，而不是那种Spread System，弥漫式的、蔓延式的，通俗来讲就是摊大饼似的增长模式。 这种增

22、长模式有些什么特点我在这里简单叙述一下，和摊大饼式的增长方式的不同。Smart Growth这种增长方式，它对建筑的密度要求比较高，活动的中心地带比较聚集。而蔓延式的增长模式密度比较低，活动的中心比较分散。精明的增长方式是一种填充式的，是一种内聚型的发展模式。而另一种蔓延式的是城市的边缘发展，甚至占了很多的绿地和耕地，这对我们国家这样一个只有18亿亩红线耕地土地的国度来说是不足取的。对土地的使用，精明的增长模式是混合使用，而蔓延式的增长模式统一土地的开发，棋盘式的，通衢大道。空间的尺度，精明的增长模式是适合人的尺度，建筑、街区，道路都比较适宜，而那种蔓延式的是大尺度地建筑宽阔的街道。 由此我就

23、想到了宁波，很多同志知道宁波，大家知道宁波有个大学城，叫做世纪大道，确实是大手笔，十个车道的马路，非常宽阔，旁边都是大学城，不止一座大学，好几所大学。我再看看大学的分布，很没有美感，也像棋盘一样，在校外就看见校内是什么样子了。大家知道欧洲的很多大学，美国的很多所大学，占地并不大，文化气息很浓。甚至像香港这个弹丸之地，我到那儿去当过访问学者，香港城市大学他们叫做一流大学，香港人把一流和一楼这两个字分不清，实际上也对，这个学校就一所教学楼，也是一座大学，办得相当好。我们做大学不得了，花园一样，占地非常之大，空旷的很，对土地利用非常奢侈。好看不好看？我觉得不好看，不美观，一览无余有什么看头？建筑美学

24、必须得曲径通幽处，禅房花木深，都一步一景，这才有意思，我从这边就能够看到一公里以外的地方了，这还有什么意思，哪有什么美感。 我们现在各地城市的建设大部分都走这种蔓延式的增长模式，精明增长模式要求地方性比较强，分散的布置适合于步行，蔓延式的是综合性、区域性，适合于机动车，被交通的摆布。精明的增长模式是鼓励步行、鼓励自行车、鼓励公共交通，蔓延式是鼓励小轿车导向，缺乏公共交通，甚至公共交通都达不到那个地步。 通透性来看，精明式增长方式的高度连通性比较好，人行道、步行街、步行道路，使行人很便捷，很方便，甚至于经常有些空中廊桥，从这个楼不下楼就到那个楼了，从空中就过去了，大家看香港的中环有很多这样的，从

25、这个楼到那个楼，从中间跨廊桥就过去了，比较适合于人本身的人文关怀，不是那种只适合车走路，而不适合人步行。 街道的设计，精明增长方式要求交通要安静，可以把交通和多种活动场所结合起来。大家到欧洲到法国都可以看到，街道两旁有很多咖啡座，车在那儿走，我还在那儿喝咖啡，就在路边。我们中国可以吗？我们环境不行，这咖啡倒起来就别加伴侣了，尘土全都伴里头了，没法喝。另外，我们的道路好象也没有这种功能意识。所以讲究的是我们对于交通的容量和速度要求可以快，八车道、六车道，齐头并进，很畅通，以为这就是好。 对于能源和排放，精明的增长模式要求节能减排，而蔓延式的增长方式是耗能多排，追求大而不当。我们今天吃饭的时候在议

26、论，北京的几个建筑，大而不当。国家大剧院不知道同志们去没去过，国家剧院是外国人安德鲁设计的，如果安德鲁现在在这儿的话我就要问他，国家大剧院的第一功能是什么？第一功能是看戏，可是你从门口走到看戏的地方这个距离可以踢足球。这个大楼完全是一个玻璃罩罩起来，它的高度能放风筝，上面还有一个很大的水面，水面的面积滑船都可以。但是你坐那儿看戏不要去太早，过来一个人你得站起来让他走过去，肚子得吸一下让他走过去，然后你才能坐下，出去一个人你得站起来让他出去，什么时候人全坐齐了，你才能够安静地看会戏。这就是他的设计。小剧场更有意思了，国家大剧院的小剧场是联排座，一个人动一动大家都跟着动，他咳嗽一下我都得跟着动。这

27、样的国家大剧院，这样的外国人设计，不该大的地方特大，该大的地方不大，最基本的人生尺度感都没有。楼下还可以，二楼看戏只能看到头顶，连下巴颏都看不到，等于给你悬挂在半空中。你不要搞那么高的顶，是来看戏的，他要看一个完整的脸看不到。我怀疑安德鲁在现场坐没坐到那儿看看戏，所以他今天在场我会指着鼻子问他，你是一流的大师吗，我看你得从ABC学习，得从国家大剧院的第一功能是干什么的讲起。我对这样的大师绝不以为然，我们绝不要迷信他。像这样大而不当的东西多了，我看这是我们建筑的设计者应该注意的一些非常重要的问题。没有这个人本思想，没有以用户为中心，没有这种人文关怀，想当然地在那儿设计。 另外现在要求我们要节能，

28、要减排，要提倡低碳城市，提倡绿色建筑。现在有人更加激而言之了，叫零碳建筑、零碳设计。最近我在上海出席了两次世博园举行的活动，我参观英国零碳馆两次，零碳当然是咱们这样说，世界上存在的碳元素是不止不灭的，它只能转化，所以零是不能消灭到没有的，这是肯定的，但是可以低碳。2002年伦敦的西南部贝英顿社区，英国生物技术开发集团花1500万英镑开发了八座三层的住宅楼，当然还有综合中心、绿地，一共住了99户，他们这个建筑就叫做零排放，他收集了雨水，用雨水冲马桶，冲完马桶以后剩下的水还可以灌溉芦苇和草坪，它完全用太阳能，太阳能又转化为电能。另外它取消空调，有时候用一点空调，主要用风帽，上面有22座风帽，利用风

29、帽来利用室内的气压和室外的气压的压差进行呼吸和气体交换。所有排的垃圾全部打碎，做成沼气，沼气反过来再做饭。它可以达到零排放，所以称作零碳设计。 这给我们一个很大的启示，当然英国的国情跟我们中国不一样，英国的零碳建筑什么时间搬来，我觉得这里有个时间和跨度的问题，但是这个方向是定而无疑的。所以未来低碳的社区、低碳的住宅、低碳的房地产一定要提到我们的面前，为什么？我们中国现在每年排放60亿吨二氧化碳，是世界第一二氧化碳排放大国，现在我们的国际压力很大，人家动不动就利用这个来压我们。当然我们也可以说，过去你们排得多，现在我们排得多，人均我们排得还少，还不如你们呢，所以叫做共同而又有区别的责任。说是这样

30、说，但毕竟我们是第一二氧化碳排放大国。而我们住宅的用能是总用能的32%，这也是一个用能大户。在哥本哈根会议上，温总理已经做了承诺了，到了2020年，我们在2005年基础上，GDP能耗减少40%到45%。所以节能减排这是一个时代的主旋律，是未来定而无疑的发展方向。因此我觉得二线滨海城市未来的房地产开发一定要引进低碳的概念，用这作为指导思想进行我们的服务设计和施工。需要增加投资多少，我问了一下零碳馆的馆长，他说现在要在北京克隆一个，还有很多城市都要求克隆，如果能变成今后的房地产开发，每平方米增加1000元钱，但是这1000元钱减排节省对过去的无水处理三倍的治理费用，算大帐，算整个社会投放的资金。另

31、外，由于节电、节水、节能，业主本身会减少这部分开支，十年就能收回你的多出来的1000元每平米的成本。我说这也很好，十年也可以，我们的房子至少住30年到70年，十年就收回成本，这也很值得。我想我们大连今后能够变成低碳房地产开发的试点城市，我希望我们在这里做一做这个事，把这种先进的理念引到我们中国来，引到大连来。我觉得如果我们在这个问题上下点工夫，费点脑筋，把材料本土化，我觉得这是一个方向，也符合国家有关方面的产业政策，我国和地方政府应该给这样的房地产项目进行补贴，在税费方面给予优惠，引导这方面的绿色建筑和低碳房地产业向前发展。我看到这个时候就成为我们大会的主题了，长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。

32、调控，调了什么，控了什么？-中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌先生前言：大家现在都关心中国房地产的调控，有人说2000年到2010年十年有九次调控，有人说有七次调控，反正是调控不断。这一轮为什么要调控？调控楼市背后的背景是什么？这一轮是怎么调控的？调控的效果和结果会怎么样？我想就这几个问题谈一点我个人的看法供大家参考。 调控是因为房价上涨过快，社会舆论压力大于经济压力。 首先，为什么要调控。当然很简单，因为房价上涨过快，但是请注意，国务院的文件是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。部分城市过快上涨，但我们是全国性的调控，有很多人不理解，其实在部分城市上涨过快的同时，许多城市房价是较快上涨。哪些

33、城市是部分城市呢？你们说大连是“部分城市”吗？我调查了许多城市，只有上海、北京这些城市不敢说，我跑到内蒙、宁夏、四川，他们说我们不是，看来只有少数城市说我们是较快上涨的城市。其实房价上涨较快或者过快，是今年三月份以前在中国楼市很主要的一个表现。尽管国家统计局发布了09年房价同比上涨了1.5%，大家感觉这个太离谱了，其实最起码放大十倍还不止，我估计是十五倍，1.5的十五倍使比较准确的。 房价上涨过快为什么国家要调控？现在我们大家在分析。中国的房地产市场发生了一个非常有意思的事情，就是房价和交易量成正比，凡是交易量上升快的时候，房价肯定快，房价上升快的时候交易量肯定快，反之也是同样。交易量上涨快，

34、房价不涨行不行？不行，什么原因？现在房价上涨过快，大家都说房价上涨过快成为现在社会当中的一个社会问题，甚至是政治问题，所以要使房价平稳下来就得去政治化。但是房价下降了，导致交易量的下降，房价大跌，交易量大跌，那就是经济问题，交易量如果大跌了，我们的房地产投资会下跌，会带动其他多少行业也会下跌，对中国经济又会造成了经济萎缩。政治和经济这方面是矛盾的，当然这是开玩笑来说，政治和经济本是一体的，但从房地产来看是矛盾的，上涨很快的时候有政治问题，往下跌的时候有经济问题，如何把政治和经济问题统一起来，正是长风破浪会有时。为什么要调控，因为房价上涨过快，社会的舆论压力我看比经济压力还大。当我们的总理向全世

35、界说，在他任期以内房价保持在一个合理价位的话刚一落地，北京就拍出了三块地王，拍出地王以后二手房价格飞涨。当然这是在北京，全国各地房价其实都在上涨。分析原因有很多，有宏观的、有国内的、有国际的，等等很多原因。 房价上涨过快的原因：两个不足、两个过、两个缺乏。 在我看来为什么房价会上涨过快？而且十年的分析，我查了资料，从2000年开始，之所以从2000年开始，2000年是老百姓进入市场买房了，到现在为止十年时间。这十年当中只有一个时段房价是下跌的，奥运会开幕那一段时间，2008年8月份开始全国的房价环比下降，连续下降了七个月，也就是到2009年2月份，房价开始回升，在七个月期间里都是下降的。而同比

36、的房价下降晚一点，大概再过几个月以后同比下降，然后也是近六七个月开始回升。也就是这十年当中，全国的房价下降就出现过七个月的时间，其余时间都是上升的。而现在的房价情况如何呢？现在五月份的统计数字已经出来，马上六月份的就要出来了，可能还有几天就要公布了，大概10日就会公布六月份的房价数据，现在我只有五月份的数据。五月份的数据显示，全国的房价同比仍然是15%到16%的上升，环比一手房上升了0.4%，二手房下降了0.4%，这就是持平的。大家都关心房价，我想把房价的情况告诉大家。l 两个不足：供应总量不足，保障性用房不足。 这背后说明了什么问题？为什么有这种情形出现？社会上对房地产市场的议论已经达到了发

37、高烧的程度。其实我认为在背后有三组原因导致了中国房价发生了许许多多的问题：第一组，两个不足，为什么中国的房地产市场会出现交易量上升房价上升，交易量下降房价下降，其背后我认为是两个不足，第一个不足是供应总量的不足，第二个不足是保障性用房的不足。如果我们交易量上升了，总量是足够的，房价不会上升，恰恰是总量的不足导致了房价上升，就是我们需求旺盛了，我们总量跟不上。有什么凭证呢？我告诉大家，去年一年卖掉的全国商品房销售面积8.5亿平方米，而竣工面积只有5.8亿平方米，8.5：5.8。再讲远一点，从2006年开始，06年、07年、08年、09年四年当中，我们全国的商品住宅卖掉了26亿平方米，竣工了20亿

38、平方米。好在我们现在是预售，要不然这个市场不知道会怎么样，为什么不能马上取消预售，和我们现在的供求关系恐怕也是有原因的。说明我们的市场是供不应求的，供不应求的原因是什么？是我们劳动力不够没有人干活吗？是我们的钢筋水泥没有吗？不是的，是土地供应问题。所以造成供不应求的原因我认为主要是土地问题。 第二个保障性用房不足。我们在过去几次调控当中始终把调控结构作为我们房地产调控的主要任务，就是要多盖小房子，多盖中低价位、中小套型的房子，为什么？屡次调控，效果不好，原因是总量不足，总量不足的情况下面，要调控结构是很难调的。也就是说要调控必须是做大蛋糕，然后再切蛋糕。我们的保障房不足，也是在总量不足情况下的

39、保障房不足。不足到什么程度？从住房商品化以来到现在为止，全国享受保障性用房的人群不到5%。也就是我们保障的人群不足5%，这在世界各国当中我们是处在最低的水平上面，一般的国家有10%甚至20%，当然更特别的新加坡是80%到90%。有人说我们向新加坡学习，你说我们现在5%都不到，像新加坡一样80%到90%，不可能的。香港大概一半左右不到一点，也就是我们这几年保障性用房不足是一个问题。今天上午我们跟中组部组织一个会议，给银行专家们讲房地产，他们问我为什么不盖保障房，保障房怎么样。我说去年我们卖土地，土地出让金1.59万亿，但是用于保障房的投资不到200亿，也就是说我们土地出让金当中只拿出了1.5%来

40、盖保障房，如果有10%的话，保障房足够了。这是我们保障房不足的问题，当然背后的原因今天没时间展开了。由于总量不足、保障房不足，当然在房价上涨过快的过程当中更多人买不起房子。这是第一组原因，两个不足。l 两个过：资金流动性过剩，贫富差距过大。 第二组原因是两个过。第一个过，资金流动性过剩；第二个过，贫富差距过大。为什么要讲这个问题？资金流动性过剩说明我们的货币供应量很大。从货币学理论来说，我们的价格往往是和货币供应量是有关系的，当过多的货币追求过少商品的时候必然导致价格的上涨，这是一个规律。去年我们发了9.6万亿的新增贷款，贷款数量的扩张，再加上社会热钱，这些多的钱他们要追逐产品，追逐什么？我们

41、的实体经济在没有热情的情况下面，他们看到房地产市场这个产品是能够增值保值的，是能够作为投资的，于是那么多的钱都用到了楼市。我们发现财富阶层买房，中下企业家在买房，大企业买房不过瘾买地，大家都来买房买地，这么多钱都来到楼市，价格能不涨吗？就是说我们今天看到房价上涨是事实，全世界房价除了美国以外，大部分国家都在涨，原因是什么？货币扩张了。中国的货币扩张了，中国的货币扩张水平肯定是被扩张的。去年我们的M2数量跟美国差不多，但是我们的经济总量只有美国的三分之一，这么多的钱涌向了市场，首先涌向了资本市场和房地产市场，那肯定是增加的。换句话说，不是房价涨了，是货币贬值了，不是黄金涨价了，是纸币贬值了，是这

42、个原因。我们看到流动性过剩是导致资产价格上涨、房价上涨的一个主要原因。第二个原因，贫富差距过大。人们都说房价贵，在座的哪个人都不会说房价太便宜了，如果你说这个话，大家肯定骂你，因为一般买者都是说东西贵的，没有说这个东西太便宜了，你涨价吧，更何况是住宅这样一种最大的消费品，再加上我们的房价一直涨得很快。但是我们看看一方面是房价涨得过快，都说买不起，但是一方面我们发现，再高价位的房子也有在抢。今年三月份以前，去年下半年至今，都在抢房子，什么原因？贫富差距造成的，因为我们相当多的财富阶层，先富起来的这些人他们有钱，他们买，你说买不起，他有钱买。当时岳教授讲到了结婚用房的问题，我去年讲到了丈母娘需求的

43、问题，大家都知道被媒体炒了一把。也就是说实际上刚性需求、结婚用房需求是客观存在的，但是与此同时我们也有相当部分的投资需求，投资者都是财富阶层、都是成功人士，或者说都是有钱人。北京的房价、上海的房价为什么贵？因为北京、上海是全国的北京、上海，为什么我们大连的房价比沈阳贵得多，比长春贵得多，比哈尔滨贵得多，他们是省会城市，我们还不是省会城市，为什么？因为整个东北有钱人第一步首先看好的是我们大连。房价是有购买力的群体，大连的房价往往是由东北最有钱的人决定大连的房价，我们应该理解房地产市场这样一个特点。有人说北京房价已经超过了谁谁谁，上海的房价已经超过了谁谁谁，那么北京是一个13亿当中有钱人置身的市场

44、，你说房价能不贵吗？再加上刚刚我说的供应不足问题。北京、上海、深圳这些地方房价涨得过快原因的背后，他们的土地供应是最不足的。北京过去五年从来没完成过土地供应计划，上海最近三年的土地供应量只有本世纪初的三分之一，深圳好几年没有土地供应。你说这样的情况下，能不使房价上涨吗？供不应求加上货币贬值，一个是钱很多，钱很松，第二个土地拥挤，必然导致了价格上涨。为什么我们大连房价涨得快，因为有钱人都来买房子。青岛也是这样，如果大连土地供应一紧张，可能价格上涨更快，我们从市场经济的规律来看，完全是由供求关系决定价格的。这是我讲的第二组原因。l 两个缺乏：缺乏投资渠道，缺乏舆论正确引导。 第三组原因是两个缺乏。

45、第一，缺乏投资渠道；第二，缺乏舆论正确的引导。在这样的情况下面，供应不足、总量不足、保障房不足、货币流动性过剩、贫富差距过大，一方面供应不足，一方面是需求太旺，其背后的原因就是缺乏投资渠道。财富阶层、中小企业家缺乏投资渠道，他不是说非投资房地产市场不可，因为其他渠道太缺乏了，或者其他渠道的投资收益率远远不如房地产。今年六一儿童节，我看到报纸上有篇报道，某家长以母亲的身份给儿子写的一封信，题目叫做炒房要从娃娃抓起。在她看来，房地产市场赚的钱炒一把100万到手了，你大学毕业了能挣多少钱？还不如把上大学的钱储备起来，炒一把100万，以后过日子有钱了。当然这是对我们房地产市场的一种讽刺，这种市场状况不

46、是房地产市场本身造成的，是整个社会的现象，是经济社会发展造成这样的情形。据我们分析中国房地产市场近年来发生的事情，再加上我们的媒体引导不够，舆论引导出现了误导，说什么的都有，不知道事物背后的真相是什么，一会儿说开发商炒了，一会儿说政府有问题了。 遏制过快上涨的方法：调整供求关系其实这是一个系统问题，我们应该系统化地来解决。应该说这一次国十条的调控，抓住了问题的本质，可以这么说，把市场过高的价格，上涨过快的势头能够调下来，国务院文件讲得很清楚，过快上涨的坚决遏制，怎么遏制法？调整供求关系。国务院是增加供应量，减少需求量，但是增加供应量有个过程，今天说增加了，但是房子两年以后才能造出来，今天供应土

47、地了，两年以后才能供应市场，最实际的办法是减少需求量。但是减少需求量我们不能都减少，结婚用房需求能减少吗？改善性需求能减少吗？不能减少，所以我们要把需求减少。l 运用金融杠杆，遏制投资需求中的投机需求 需求分为两种：第一，自住性需求；第二，投资性需求。自住性需求可以分为两类，第一个叫首次置业，首套房；第二个是再次置业，改善性需求。应该说首先要保证首次置业，80后的要结婚了，这个需求要保证的，棚户区改造要保证的。改善需求也应该支持。投资需求分为两类，一类是长期投资的，靠租金收益的，我觉得这一类不能打击，正常的，你说我要发展这个市场，有人提出来我们不要让大家都买房，应该发展租赁市场，那么对不起，廉

48、租房没几间，没有人来买房出租，租赁市场怎么发展？所以投资需求是不应该遏制的。我们想得很清楚，要遏制投机性的炒房需求，长期投资的应该是鼓励的，短期的炒作我们要遏制。 当然讲起来容易，实际上这里面很难区分，谁知道你是投资长期还是短期的，你买第二套房子谁知道你是改善性的还是投资性的，所以难就难在这个地方。我想这当中我们了解的，现在实际上从出台文件的时间很短，但恰恰是国十条出了以后，到了再出第二套房文件的时候，时间还要长一点。因为据我的经历，建设部开会的专家会议发的4月12日，国务院发文件是17号，从建设部征求意见到发文件，我知道是有半个月的时间，也就是说中央是下了决心的，这次是又快又准。当然这个又快

49、又准实际上是跟过去调控当中积累的经验教训分不开的。所以我们就理解这一次为什么要遏制投机需求，投机需求怎么遏制法？靠什么来遏制投机需求？靠税收恐怕有个过程，物业税的出台恐怕不是那么容易的事情。最好的办法就是用金融杠杆，就是差别化的运用信贷政策。其实我们看到中国房地产市场以及世界房地产市场的发展，都说明一个问题，居民的购买能力是由两方面促成的，第一是个人支付能力，我有钱想买房，但是我有50万，想买200万的房子，怎么办？还有150万向银行借贷。一方面是自己的自有能力，再加上银行的金融支持，也就是金融杠杆。银行金融杠杆撬动得多，首付20%，甚至国外首付5%，80%、90%是向银行借的，这个杠杆很重要

50、。反过来我们首付要50%，杠杆也有50%。从实践证明，无论是中国还是世界，杠杆的大小对房地产的发展是至关重要的，需要发展的时候杠杆撬动大一点，不需要发展的时候杠杆力小一点。我们这次是去杠杆力或者是去杠杆化的过程，这一次恰恰是去杠杆化，因为我们不需要需求太旺盛，所以差别化对首套房杠杆力仍然很大，对二套房三套房，对于第三套房不发挥杠杆力，在北京第三套房不贷款，通过这样的手段遏制过旺的投机需求。我们看到这次调控当中的亮点就是抓住了投机需求导致的问题，用差别化的杠杆来适应调控，应该说效果是理想的。l 增加有效供应量其次，更重要的意义，我们看到国十条当中特别强调了要增加有效供应。请注意，这样的条文在过去

51、国八条、国六条当中是没有的，我们这次调控最大的一个不同点，就是把增加供应量作为调控的主要措施。我们看到了国土部发表的今年供地计划，我看了还是很振奋的，今年将供应住宅用地全国18.5万公顷。18.5万公顷是什么概念？去年我们实际的土地供应量是8.6万公顷，今年要18.5万公顷，增长了2.4倍。过去从04年到07年这几年每年的平均土地供应量只有5.4万公顷，今年是18.5万公顷，去年是8.6万公顷，如果这个力度实现的话，说明我们国家对房地产的宏观调控措施是得力的。 市场反应迅速，调控效果已初步显现 如果说这样来做，一方面加大供应量，一方面减少投机需求，那么我想楼市的平衡发展是有希望的。怎么调控的？

52、就是一方面要做大蛋糕，切好蛋糕，这是第一句话。第二句话，挤压泡沫，做大蛋糕、切好蛋糕、挤压泡沫。中国的楼市有没有泡沫？有人说没有，有人说有。我想在我们房价上涨过快的城市肯定有泡沫，在不少城市是有泡沫的，只不过是泡沫大小问题。其实在房地产市场当中有泡沫出现不奇怪，奇怪的是没有泡沫。大连有没有泡沫？我不做评论，你们心里有数。泡沫要注意它的发展，小泡沫不要紧，中泡沫要注意了，大泡沫一定要遏制了。我们发现了大泡沫，要不要挤？我们主动的挤泡沫，才能让泡泡吹大，吹大以后泡泡破灭，崩盘。我们现在的做法就是发现了泡沫，边吹大边挤泡泡，这几年实际上一边泡沫在吹大，一边在挤。或者说房价尽量不吹，是这样的过程，政府

53、出台政策，有心人可以看出，是主动挤泡沫，还是任泡泡吹大，最后破灭崩盘？我认为我们选择的是挤掉。最近有报道，两个记者来采访我说，某某经济学家说中国楼市要崩盘。我说我不同意他这个判断，我的判断中国楼市不会崩盘，因为我们正在挤泡泡，怎么会崩盘呢？除非我们不采取行动，像日本那样，任泡沫吹大，最后崩盘，我们现在挤泡沫、调控，就是为了防止崩盘，中国不存在崩盘的可能。这是我对政策的评价。 最后，调控的结果如何。应该说效果是明显的，市场反应是迅速的。到现在80天，4月17日到今天是80天，应该说我们市场反应是非常迅速的。首先，房价上涨过快没有了，我们的初期目标已经达到了，有人说国务院打了个胜仗，这话没错。下一

54、步会不会继续稳定下去，看下一步的情况，起码这80天的效果是明显的。反映在哪里，大家知道交易量下降，全国五月份的交易量同比还在上升，环比下降了15.8%，交易额同比下降了25%，这是全国交易量。当然了，北京、上海拦腰，深圳、杭州可能下降更多一点，大连也下降了，下降多少不清楚，反正也下降了。在下降的时候我刚才说的，房价涨幅不再有了，那么交易量下降，涨幅也不再有了。刚才说全国的数字，房价环比涨了0.4%，二手房下降2.4%，我估计六月份的数据可能比这个还要差一点，也可能是出现了环比的全国统一平均价格下滑，当然数据出来之后就可以看到，我的预测是这样的。也就是说一句话，房价松动了，随着交易量的下降，房价

55、已经松动了。下一步会怎么样？下一步会继续松动，这个观点可能跟国土部部长一样，他讲的是三季度问题，我认为房价已经松动了，松动的程度是不一样的，用我的话来说，调控的效果和泡沫成正比，凡是泡沫多的地方，投机需求多的地方，房价上涨过快的地方，那么调控的效果会越好，凡是房价比较稳定的地方，投机需求少的地方，也就是说没有泡沫或者存在泡沫的地方，效果是明显的，还是保持那个状态。所以我们发现中小城市、二三线城市，交易量下降不明显，房价还在涨，只不过涨的速度放慢了，稳中有升。中等城市、二线城市，房价稳定下来了，没升没降，差不多在正负上下，而一线城市、房价过快上涨的城市恐怕房价要下滑了，而且下滑已经成为定势，至于

56、下滑多少，这个要从各个城市不同的情况来看，不同的楼盘、不同的地段、不同的城市是不一样的，有人说20%，有人说30%，那是他的猜测，就好像猜股市一样，涨多少都是猜一下，完全由市场买卖双方决定的。我不做预测，我不是神仙，只能说房价已经松动了。 现在讲最后的结果会怎么样，我想无非是三种结果：一种是强力反弹，因为我们过去调了一次反弹，调了一次就反弹，这次有没有强力反弹的可能呢？第二种，严重下挫，就是把房地产打下去了。第三种，相对平稳。根据我现在的判断，有一个前提条件，我觉得强力反弹的可能性越来越小，原因是我们这次调控的精准性和强度，特别是加大土地供应量，如果能切实保证下来。为什么现在交易量下降，一部分

57、是投资者的退缩，另一方面是观望，观望的意思就是观一观望一望，钱拿在手里，买不买还要等一等，观望之后他进入市场以后，如果市场上供不应求的，那么还要买盘。前两次调控是说，由于我们没有增加供应量，临时的弹簧压一压，弹簧弹出来以后，供应量不多，反弹了。现在看来，从今年下半年开始供应量会加大，因为去年下半年土地供应不少，如果今年的土地供应量能够继续完成计划，那么看来反弹出来供应量是充分的，价格也不会过快上涨，平稳上涨，这是第一。 第二，我看到了国务院上个月发布的引导民营资本健康发展的一个文件，新36条。36条是干什么的？要引导和鼓励民营资本进入实体经济，实际上我们这次调控以后，把许多炒楼的钱、热钱都从楼

58、市里腾出来了，这个钱正在等待着进一步的投资方向，如果楼市要反弹，它可能到楼市去了，也可能等着另外新的渠道，这次国务院出的文件恰到好处。我理解我们这次楼市调控是跟整个宏观经济的结构调控是相联系的，如果能把民营资本引导到需要资金的地方，比如说市政设施建设、保障性用房建设，甚至是军工产业，能够引导进去，那么这些资本大量流入到实体经济，保证了资金来源，把我们实体经济给搞起来，同时减少对楼市的投机需求。我们现在的问题是因为投资没有出路，进入房地产末端来买房，实现它的价值，如果把资金抽出来，进入房地产的前端，进入其他实体经济，那么这样的话，对我们需求的压力就大大减少，投机需求不可能东山再起，再起也是少的。

59、这样两个方面，一个是供应量加大，一个是投机需求减少，那么有理由认为我们房价市场进入供求平衡的阶段是有可能的，那么反弹的可能性大大减少。当然前提是土地供应量一定要切实保证。第二，我们民营企业，也就是投资渠道拓宽的速度要加快。 会不会严重下挫呢？当然了，如果我们的交易量一再下探，老是下探50%以上，或者30以上，那么这个问题房地产就不能发展了，因为今年的交易量下降就会导致明年的投资下降。其实投资下降已经明显反映出来了，大家看今年一到五月份，全国房地产投资增长83%点几，但是五月份同比当月是增长19%，也就是五月份的投资增长缩了一半。原因是什么？因为卖不掉了，卖不掉的话房地产开发的投资增长肯定慢。这

60、样的速度下去，我们现在的房价投资仍然很好看，38%的增长，如果长期这么下去，房价投资会下跌，房地产投资下跌会牵连若干个行业的投资下降，实体经济的钢铁、水泥、建材等等一系列下降，那么对我们国民经济现在整个世界经济还有不确定性，中国经济遇到两难的时候，一定要考虑房地产增长保持一定的速度，这种可能性不是不存在的，也是存在的。但是有一条，我看到一个现象，中央的调控政策，措词很严厉，但是一到地方以后，发现地方政府的政策就相对温柔了，这当中透露出一个信息，房地产在地方的地位和作用，因为我们现在的土地财政情况一下改变不了，地方政府需要土地这个名牌。土地出让金去年是1.59万亿，今年如果大幅度缩减，那么地方政

61、府的财政收入30%到60%都要靠房地产。更大的问题就是地方的融资平台，去年地方融资平台很大，7万多亿，到今年年底可能要超过10万亿，这么大的融资平台，钱怎么还？在实体经济还没有发展起来的情况下，很大程度上要依靠土地出让金来保证。如果说我们严重下探，开发商不买地了，地价下去了，房价下去了，量下去了，那么地方政府的财政收入在哪里？所以从这一点来看，我想我们不要太担心下挫，因为有地方政府的力量。所以由此可见，我的分析比较乐观，我们平稳发展是有可能的，这正是我们的目标。我想房地产调控有两个目标，第一是稳定房价，不要出现过快，在长过快的城市下跌一点也是应该的，我们开发商也顺应这样的潮流，不要硬顶着，对我

62、们整个经济没有好处，经济没好处对你开发也没有好处。第二就是稳定增长，稳定增长集中体现在销售量的稳定。稳定增长不可能有去年的销售量，因为去年销售量增长太快了，销售额增长70、80%，在这样基础上我们往后退一退可能的，但我不希望退太多，比如销售量下降30%以上，这样对我们经济是不利的。总而言之要把政治和经济结合起来，房价上涨过快有政治问题，交易量下降太大，有经济问题。我们在经济和政治当中，要寻找一个平衡点。这就是我们总理考虑的两难问题怎么解决，既要稳定房价，又要稳定增长。如何创造滨海的不同类型的地产设计业态-美国波士顿国际设计集团总裁兼首席设计师 朱儁夫先生前言：在过去五年我们做了比较多的滨海高端

63、的研究和地产项目，我今天择要选择几个项目供大家参考。今天我的报告分成三个部分，第一我选了八个对大连有借鉴意义的城市，给大家进行一个简要的介绍。另外我们总结一下滨海明城规划设计原则，同时我通过我们做的六个典型案例，通过不同的方向跟大家分享一下怎么样创造滨海的不同类型的地产设计业态。 借鉴之一，迈阿密：预留充分的公共资源，以四季酒店为核心，高密度发展 世界上最重要的滨海明城之一就是迈阿密，迈阿密是位于美国佛罗里达最南端，靠近加勒比海。这个城市特色就是滨海资源非常非常好，同时它有大概接近从佛罗里达南端往上有接近1000公里的海岸线，这1000公里海岸线几乎是没有污染的，它是作为滨海旅游度假的天堂，迈

64、阿密滨海是以四季酒店为核心，进行新的高密度发展，也就是我们说的这一块进行滨海的发展。迈阿密已经发展成为美国南部最重要的经济城市之一，同时迈阿密机场现在已经成为美国南部最大的一个国际机场。你看迈阿密资源非常非常好，在外海有很长的沙滩，沙滩做了很多项目，每一个项目都围绕沙滩进行，围绕海岸线进行的。迈阿密的滨海岸线经过这几年的发展已经成为一个非常幽美又充满经济活力的滨海岸线，现在不仅仅是一个旅游城市，更多是成为新兴的经济城市。在我们说三亚设计的时候，三亚有一个规定，就是希望能够退后200米。你看迈阿密也好、夏威夷也好，在城市设计当中沙滩都是公共资源，不会有酒店侵占到公共资源，所以要在设计的时候把公共

65、资源充分的预留出来。城市发展的重心往往都是通过逐渐的走到海边上来，迈阿密就是很典型的特征，这是晚上的夜景和1000公里长的海岸线。这整个沙滩岸线在美国东南部有1000公里长，对待1000公里长的海岸线每一个地块都进行非常严格的设计导则，根据这个导则保持这个岸线。 借鉴之二，大西洋城：重要公共建筑集群设置接下来我们要说比较特殊的滨海城市，也就是大西洋城，大西洋城在美国70年代是非常有明的，在美国东北部大西洋岸线，大西洋城对我们提出什么重要的借鉴意义呢？就是滨海的酒店一般都是集群设置，延着大西洋可以看到咱们总共有13个酒店集群设计，每一年来到大西洋城旅游、观光、度假的人们现在要超过1000万，这个地