万科物业公共设备设施管理程序

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1、深圳巾力科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第1页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日1.目的规范公共设备、设施的管理，保持设备、设施良好状态，确保公司所管辖区域设备、设施管理工作的统一、完整和完善。2 .范围适用于公司所管辖区域设备、设施的综合管理工作。3 .定义本文对公共设备、设施的分类是：(1)、供配电系统：发电机、高压开关柜、变压器、低压配电柜、功率因数补偿柜、高(低)压电缆、动力配电柜(箱)、照明配电箱、控制柜(箱)、照明灯具、开关、插座、室外照明、动力及照明线路等。(2)、给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水

2、井、化粪池、隔油池、供水管网、排污管网、供水泵、潜(污)水泵、各种阀门、水龙头、变频恒压供水设备等。(3)、消防系统：烟雾、温度探测器、手动报警按钮、警铃、消防控制主机、联动控制柜、消火栓泵、喷淋泵、稳压泵、消火栓管网、喷淋管网、防排烟系统、气体(泡沫)自动灭火系统、消防应急电源设备、消防电气控制柜(箱)等。(4)、电梯系统(5)、通风、空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、新风机、风柜、吊柜、风机盘管、空调管网、各种阀门、自控箱、其它类空调、送风机、排风机等。(6)、电讯系统：内部电话线路、对讲系统、背景音乐(紧急广播)系统、公用天线及卫星电视系统、多媒体教学系统、视听音响系统等。(7)、安

3、防系统：闭路监控系统、停车场管理系统、防盗报警系统、周界防范系统、电子巡更系统等深圳巾力科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第2页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日（8）、楼宇智能控制系统：综合布线系统、楼宇自控（BAS）系统，如：智能控制电脑主机、网络控制器、DDC控制器、各种控制模块、控制箱、各种电动阀门、温度感应器、水流量（水位）传感器、压力传感器、光缆耦合器等。（9）、其它设备及维修工具：升降台、影音及舞台灯光系统、煤气管道及开关；剪草机等绿化设备；洗地机、抛光机、吸尘器等清洁设备；保安器材及工具；电焊机、切割

4、机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板牙等维修工具。（10）、公共设施：房屋建筑本体、楼内设施、红线内物业设施（包括周边服务用配套设施）、防雷接地系统，如：自行车棚（房）、内外墙面、楼梯间、通道、屋（地）面、门、窗、吊顶、天花板、道路、连廊、建筑小品、泳池及设施等。（11）、汽美中心设备：洗车机、空压机、高温冲洗机、高压冲洗机、真空抽油机、吸尘吸水机、举升机等4 .职责和权限4.1 品质管理部负责对各管理处和汽美中心的公共设备、设施的保养维修工作进行督导、评估，每季度组织一次对各部门公共设备、设施保养情况及相关质量记录的巡查，审批检修计划和技改项目，监督设备大修及重要维修工作，对检修

5、质量进行鉴定，并负责协助组织专业技术人员培训。4.2 管理处经理负责公共设备、设施保养维修工作的抽查。4.3 设备主管或主办负责公共设备、设施保养维修工作的组织、安排、实施和检查，建立设备台帐，解决技术难题、草拟技术改造方案。4.4 设备责任人（技术维修人员，以下及相关作业指导书同）负责责任范围内公共设备、设施保养维修工作。深圳市万科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第3页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日5 .方法和过程控制5.1 设备房管理5.1.1 设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，并按消防

6、规定配足有效灭火器材。5.1.2 设备房门应有“机房重地、非请勿进”标识，进出随手关门。5.1.3 设备房中重要设备上端如有管网等设施时，应在该设备上端加设喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备的安全使用。5.1.4 高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应装置干湿温度计，对环境的温、湿度进行监测，设备房内温湿度须保持在设备运行要求的允许范围内。5.1.5 设备房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。5.1.6 参观来访需进设备房，须设备主管或甲方主管部门批准，由设备责任人陪同方可进入。5.1.7 设备责任人负责每日检查设备房，查看房

7、内环境温度、湿度、并记录在公共设备、设施保养维修记录表上，每周清洁设备房一次，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。5.2 设备、设施保养维修5.2.1 日常保养工作由设备责任人负责每天巡视责任范围内公共设备、设施，发现问题及时处理，并记录在公共设备、设施保养维修记录表上。5.2.2 设备主管或主办每周负责检查监督保养维修工作，发现问题及时要求设备责任人处理，并记录在公共设备、设施检查记录表上。5.2.3 每月设备主管或主办及设备责任人对公共设备、设施的状态及其质量记录进行一次巡查，并在公共设备、设施检查记录表中予以记录，发现问题后，明确

8、整改处理的责任人、完成日期，完成后由设备主管或主办进行复查，并做好复查记录。5.2.4 设备检修等级按以下分类进行：（高等级检修包含低等级检修全部内容）深圳市万科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第4页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日5.2.4.1 日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油、漏电、漏气等现象，如实记录运行数据。5.2.4.2 月检：属预防性检查。对设备性能进行检查，对检查出的故障隐患部位进行修理或调整，保证设备正常运行。5.2.4.3 季（半年）检：属维护性检查，对

9、设备进行清扫、加油、调试。5.2.4.4 年检：属恢复性检修。对设备局部解体着重恢复设备的电气性能、机械和精度，视状况更换主要零、部件及附属装置。5.2.4.5 大修：属彻底性修理，对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。大修应结合小区（大厦）发展的需要进行技术改造。设备主管或主办应视设备故障情况及时提请设备大修报告，经管理处经理和品质管理部审核后报小区（大厦）业委会或甲方批准执行。5.2.5 分承包方保养维修的公共设备、设施应依据合同之内容，在设备责任人的督促下进行定期保养及故障的处理，并按要求记录在分承包方设备保养维修记录表上。5.2.6 对于设备

10、的抢修和大修应将相关情况应记录在设备抢修（大修）记录表上。重要公共设备、设施易耗零、部件，管理处应有适量贮备，便于故障发生时能得到及时处理。5.2.7 设备主管应根据批准的检修计划和维修内容，做好检修前准备工作及防范措施。涉及到影响人身安全和与生活、办公等非常密切相关、易引起顾客投诉或易影响公司形象的重要维修工作，品质管理部及管理处经理需到现场指挥、协调和组织。5.2.8 设备大修，品质管理部应派人到现场进行维修状态检查、督导检修人员按工艺精检细修，解决技术难题，保证检修质量，并且验收须符合国家相关法规要求。5.2.9 各部门每月应编制工作计划安排表，对本部门设备设施运行、保养维修等工作做出相

11、应的计划和安排。5.2.10品质管理部应按要求编制公共设备、设施季度检查计划，对深圳市万科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第5页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日各管理处的设备、设施运行、保养维修和质量记录情况进行检查。在一周内对检查情况进行总结，对存在问题限期整改。并进行复查，记录在公共设备、设施检查记录表上。检查和复查结果通报公司各部门。对于管理处解决有困难的问题，品质管理部应协助解决或请专业公司处理。5.2.11 各管理处应及时填写公共设备年度检修计划表，在每年十二月十五日前上报品质管理部审批。各部门应严格执行

12、检修计划，如有特殊原因需变更检修计划时间，应提前一周报品质管理部批准。5.3 设备档案的建立要求5.3.1 各管理处应建立公共设备、设施台账，填写设备（工具）汇总表，并应设专人负责保存设备、设施管理档案、与运行设备相符的技术图纸、产品说明书，将设备检修情况及重要零部件更换情况在档案中予以记录，以便系统地掌握设备状态，便于今后维修工作的查阅。5.3.2 机电设备主管（或主办）应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备、设施按单机单台或按功能系统进行标识及编号，并用标牌形式予以实施。5.3.3 设备、设施编号按下列规则统一编号:（1）编号格式（例如：桃源村供配电系统001#变压器）V00101BY

13、Q物业点编号11-设备顺序编号（001#变压器）设备系统k设备名称缩写（如变压器）(2)符号意义:物业点编号000深圳公司设备系统：01供配电系统备注1、设备名称缩写应取汉语拼音字头，并以缩写位数最少且最能表达设备类型为原则。例如：低压柜有低压配电柜、低压开关柜、低压抽屉柜等多种叫法和类别，但设备名称缩写均应为“DYG：2、项目组按接管的时间先后顺序编号。001桃源村管理处I02给排水系统0020021交管局管理处福景外校项目组03：04消防系统电梯系统0022青年学院项目组05通风、空调系统003万科大厦管理处06电讯系统0031万科公寓07安防系统004百门前管理处08楼宇智能控制系统00

14、5汽美中心09其它设备及维修工具100北京分公司：10公共设施101建设部管理处I11汽美中心设备102总后管理处深圳巾力科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第6页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日5.3.4所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡5.3.5 设备台账应保持与设备现行状态一致，设备责任人应将设备封存、停用、限制使用范围、迁移、报废和更换零部件及检修情况及时在设备台账或设备卡上予以记录。5.4 设备状态标识5.4.1 各管理处应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。5.4.2 设备

15、状态分运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。5.4.3 设备状态改变，标识应随之改变。5.5 供配电系统管理5.5.1 各管理处应严格遵守供用电协议，明确高压设备的分界点及供配电设备的产权属性，并保存相关资料。5.5.2 各管理处应建立与小区(或大厦)供电方式、线路相一致的高、低压配电系统图，并在通过公司品质部审核批准后，于一周内悬挂在变配电房墙上的适当位置。5.5.3 管理处应根据电力公司的供用电协议和用电负荷的季节性特点，合理调整变压器的运行方式，电容补偿屏自动控制器必须始终处于良好状态，确保功率因数符合电网规定要求。5.5.4 对供配电设备的检修，应尽量在不影响顾客或对顾客影响

16、较小的时间内进行。有高压环网柜或高压开关的部门，需有一名持有高压进网许可证的技术人员作为供配电设备的设备责任人。5.5.5 为了确保小区（大厦）供电系统安全，变压器二次侧总开关的保护整定值，设备责任人不得随意变更，若需变更整定值需报品质管理部确定。各配电回路开关的整定值变更须经管理处经理同意后方能进行，并报品质管理部备案。5.5.6 备用发电机应每周空载试运行一次，每次15分钟，并检查电池液位、接线端子、外围设备运行情况，使其经常保持良好状态。在市电停电的情况下，设备责任人应确保大厦备用发电机在1分钟内深圳巾力科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第7

17、页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日（多层住宅应在停电5分钟内启动）使发电机运转供电，以确保对重要公共设备、设施的供电，并且油箱内燃油应充足，保证能满足发电机12小时以上正常运行。运行情况记录于柴油发电机运行记录表。5.5.7设备责任人要及时、正确地填写电力系统设备的电力运行记录表，每年需测试发电机、电动机及供配电线路等绝缘情况，并记录在公共设备、设施保养维修记录表上。5.5.8 供配电运行操作时安全注意事顶：5.5.8.1 在供电方式为一主一备，两路电源的进线柜（即受电柜）设电气联锁的情况下，当主供电源停电时，则只有在主供电源的受电开关分闸后，备用电源的受电开

18、关方可合闸，并应在主供开关上悬挂“严禁合闸”警示牌。5.5.8.2 停电拉闸操作必须按照开关一负荷侧刀闸一母线侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反。如变压器需要停电时，应先停低压后停高压，送电应先送高压后送低压。当主供电源停电，投入备用电源前，应首先将主供电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”警示牌,然后把备用电源受电开关合闸受电。严防带负荷拉合隔离开关（刀闸）。为防止误操作，高压电气设备均应加装防止误操作的闭锁装置。5.5.8.3为避免变压器并列运行，当两路电源的某一路停电，需另一路电源实行全供，应首先将停电回路电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌，然后将联络柜进入运行状态，并合闸供

19、电。5.5.8.4 为防止发电机向变压器倒送电，各管理处应确保自备发电机输出线路的受电开关与市电的受电开关的联锁装置（电气和机械）可靠。只有在市电的受电开关完全分闸后，发电机的受电开关方能合闸。当发电机供电时，市电主、备供受电开关应退出运行状态，并分别悬挂“严禁合闸”的警示牌。当市电恢复供电时，只有在发电机输出线路的受电开关分闸后，市电的受电开关方能合闸。此时，停止发电机后应先将发电机受电开关退出运行状态，悬挂严禁合闸的警示牌；然后将市电主、备供受电开关放至准备运行状态，并将其中一路电源的受电开关合闸送电。深圳巾力科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0

20、第8页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日5.5.9 检修供配电设备时安全注意事项：5.5.9.1 检修供配电线路时，必须做停电措施。如果需要在配电房内的高压配电柜上采取停电措施时，必须填写停送电操作票，并依照停送电操作票的相关手续采取停电措施后，才能进行线路的检修工作。5.5.9.2 值班人员进入配电室必须按规范穿绝缘鞋，在停送高压配电线路时还必须戴绝缘手套。5.5.9.3 严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中作业。不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。5.5.9.4 检修完毕，由配电值班人员拆去接地线，同时拆去“有人工作,严禁合闸”的标识。5.5.9.5

21、 带电作业，设备主管或主办应先向管理处经理汇报带电检修设备的原因、时间，经批准后，并且做好了防护措施方可进行检修。5.5.9.6 工作负责人对整个检修情况作详细记录，记录在公共设备、设施保养维修记录表上。5.6 给排水系统管理5.6.1 有自动切换功能的水泵每两周做一次主、备泵自动切换试验，并保持转换开关处于“自动”位置，以保证正常供水。5.6.2 雨水泵、污水泵（潜水泵）每年四月前进行年检，根据实际情况决定是否解体检查。5.6.3 生活水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少每5年应重新涂刷一次。5.6.4 泵房控制柜日常维护由给排水设备责任人负责，并且每年的5月、11月应分别进

22、行一次清洁、保养。5.6.5 每月5日之前设备主管（或主办）应检查小区（大厦）内每个水池（箱），并把检查情况记录在公共设备、设施检查记录表上。深圳巾力科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第9页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日5.6.6 水箱、水池每半年由公司指定的二次供水清洗队组织清洗一次，并将水样送自来水公司水质检测中心检测，结果由业务部门存档。品质部备案。5.6.7 污水井每年清洁一次，清除井底沉积物。化粪池每年由指定的专业公司清洁一次。5.6.8 以上保养维修情况记录在公共设备、设施保养维修记录表上。5.7 消

23、防系统管理5.7.1 消防控制中心值班人员负责监控室内消防设备24小时运行、监控记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。5.7.2 报警装置、联动装置、管网末端试水装置的试验必须由设备责任人或专业技术人员在埸，试验时不应妨碍楼宇办公或生活秩序，报警装置的试验应在下班时间或不影响顾客的时间内进行。5.7.3 每年应对消防系统进行全面检查和测试，并把检查情况记录在公共设备、设施检查记录表上。5.7.4 消防管上各种阀门每月检查一次，阀门应处于“常开”位置。5.7.5 每月定期对消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状o5.7.6 消防水管

24、的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少每5年应重新涂刷一次。5.7.7 水流指示器每半年检修一次，检修前由设备责任人将设备情况书面报设备主管、管理处经理审批，并通知业委会或甲方。烟感、温感探测器每三年清洁、测试一次，核对报警功能及地址码图是否一致。5.7.8 正压送风阀、排烟阀、防火阀、防火卷帘门每季度由设备责任人清洁一次，保证表面清洁，油漆完好无损，转动轴灵活，复位正常，在自动状态下，联动正常。深圳市万科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第10页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日5.7.9 手动报警按钮每季

25、度检查一次，保持报警按钮外表清洁，字迹清晰，玻璃完好无损，具有报警功能。5.7.10正压送风机、排烟风机每季度清洁外部一次，保证运行正常。5.7.11 消防管上各种阀门每月检查一次，阀门应处于常开位置。5.7.12 消防泵、喷淋泵每两月试运行一次，保证手动、自动启动正常5.7.13 消火栓箱每季度检查一次，要保持表面清洁，配件齐全，箱内无杂物，箱门关闭严密，打开顺畅，消火栓玻璃完整，牢固，消火栓破碎按钮功能正常，检修完贴好封条及检验验收条，并在封条上签字5.7.14 灭火器材需每周检查，要求压力表指针保持在绿色安全压力区域范围内，灭火器表面保持干净，摆放整齐，标签、铅封完好无损，并核对灭火器的

26、使用说明及有效期限，按照使用说明要求对灭火器进行压力测试和充装，管理处须编制灭火器分布清单，列明灭火器品名、规格、数量、分布位置及有效期。5.7.15 防火服、消防工具、防火面具是大厦发生火灾或消防演习时为专职消防人员灭火所用，任何人不得挪做他用，必须按指定位置摆放，表面要保持清洁、整齐，标识清晰，油漆完好。5.7.16 以上保养维修工作在公共设备、设施保养维修记录表上予以t己录。5.8 电梯系统管理5.8.1 电梯系统设备责任人必须持有市技术监督局颁发的有效操作证，才能上岗操作。5.8.2 设备责任人负责电梯的日常巡视和清洁工作，并进行一次电梯全段运行状况检查，有关情况记录在公共设备、设施检

27、查记录表上。发现电梯困人、水浸事故及运行异常等问题应及时处理，自己无法解决的应及时通知电梯分承包方进行维修，同时知会设备主管或主办，并对分承包方的维修及定期保养工作质量进行监督，把维修情况深圳市万科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第11页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日填写在分承包方设备保养维修记录表上。5.8.3 每季度应对电梯电源开关柜进行一次检查及维护保养，相关情况记录在公共设备、设施保养维修记录表上。5.8.4 机房、井道、井坑因工作需要进行动火作业时，设备主管（或主办）应按动火作业有关规定，指派专人现场监

28、视，事后清理火种，严防火灾发生。5.8.5 积极配合市技术监督局检测站做好年审工作，在轿厢和机房内应张贴市技术监督局颁发的有效电梯、自动扶梯准用证。停用电梯时，必须把轿厢停放至最顶层。5.8.6 由设备责任人负责督促保养方提出年度检修计划，报品质部审批。每年签订维修保养分包合同时，须明确年度检修计划应作为合同的一个附件。5.8.7 与分承包方签订保养合同时，应明确当出现保养不合格或不及时情况时的处理办法，半保合同中应明确零配件的价格。5.8.8 每季度由管理处经理根据合同规定和质量记录对分包方保养情况进行评估，并在分承包方保养效果评估表上记录。结果及建议书面知会分承包单位，评估结果报品质管理部

29、备案。5.8.9 免保期或保养合同到期前一个月，部门应进行分承包方的合同评估工作，决定分承包方、续签合同或更换分承包方。合同签订后，部门经理应将保养条款书面知会设备责任人。5.9 通风、空调系统管理5.9.1 中央空调主机及自动控制系统的操作站为专用设备，微机操作站密码、时间、温度的重新设定应报管理处经理批准，非指定人员不得擅自操作。指定的设备操作人员每天定时对空调系统的运行数据进行提取，并记录在中央空调运行记录表上5.9.2空调系统的一般故障如高压停机、油泵异常、电磁阀失控、楼层风柜故障、冷却塔等故障，设备责任人应及时处理并报告设备主管。5.9.3中央空调温度达不到要求、冷冻机组控制部分故障

30、等应通知设深圳巾力科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第12页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日备主管或主办到现场处理并报告管理处经理。更换主机电路板，须通报品质管理部到场，在品质管理部、设备主管或主办监督下，由专业维修人员更换。5.9.4 安全阀出现爆裂应采取紧急措施，或请有资格的技术人员处理。5.9.5 冷水机组自动控制出现故障后，设备主管或主办应及时向部门经理报告，并通知自动控制系统原分承包方或有资格的技术人员进行检修，查明原因向管理处经理报告。5.9.6 空调水系统应按要求进行水质处理，每月定期对冷却水系统检查

31、加药、取水样、化验，使冷却水质达到PH值7-9的标准；每半年定期对冷冻水系统进行管道清洗并对冷冻水质进行处理，使冷冻水质达到PH值8-11的标准。设备责任人应对空调水处理分承包方的维修及定期保养工作质量进行监督，把维修情况填写在分承包方设备保养维修记录表上5.9.7 每季度由管理处经理根据合同规定和质量记录对空调水处理分承包方保养情况进行评估，并在分承包方保养效果评估表上记录。结果及建议书面知会分承包单位，评估结果报品质管理部备案。5.9.8 空调水处理保养合同到期前一个月，部门应进行分承包方的合同评估工作，决定续签合同或更换分承包方。合同签订后，部门经理应将保养条款书面知会设备责任人。5.9

32、.9 送风机、排风机、排气扇每季度清洁外部一次，保证运行正常。5.9.10 送风阀、排风阀、风口每季度由设备责任人清洁一次，保证表面清洁，油漆完好无损，转动轴灵活，复位正常，在自动状态下，联动正常。5.9.11 小型空调故障的处理应由专业技术员维修。5.10 电讯系统管理5.10.1 设备责任人应确保内部电话线路、对讲系统、背景音乐（紧急广播）系统、公用天线及卫星电视系统、多媒体教学系统、视听音响系统状态良好，每周对内部电话线路、对讲主机、背景音乐（紧急深圳巾力科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第13页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期

33、2002年6月21日广播）、公用天线及卫星电视系统、多媒体教学设备、视听音响设备进行清洁除尘一次。5.10.2每月对背景音乐（紧急广播）、对讲系统、多媒体教学系统、视听音响系统进行一次效果测试，发现问题及时通知系统原分包方或有资格的技术人员处理。并在公共设备、设施保养维修记录表上予以记录。5.11 安防系统管理5.11.1 闭路监控系统5.11.1.1 控制中心值班人员通过显示器画面情况，掌握闭路监控系统工作状态，发现问题报相关责任人处理。5.11.1.2 设备责任人应每周检查视频控制器、信号选切器、视频分配器、录像机，进行外表及控制台后部除尘。确认各插接口连接可靠。保证信号正常传输。5.11

34、.1.3 每月应对摄像镜头进行清洁保养，效果不好的重新进行调整，并由设备主管或主办确认监控范围符合安防要求。5.11.1.4 控制中心负责人每周应对监控主机的编程进行确认，对上周的录像效果进行检查。结果记录在值班记录表上。5.11.2 每月对车场控制系统检查保养一次，发现问题，通知供货商或相关技术人员及时处理。5.11.3 防盗报警、电子巡更系统主机部分由中心值班人员每周清洁保养一次；外围部分每月由控制中心负责人安排，按设备总量的50%进行抽查，进行双向测试，发现问题及时处理，并记录在公共设备、设施保养维修记录表上。5.11.4 周界防范系统每日由中心设备责任人负责进行一次全面测试，确保报警功

35、能完好。并把检查情况记录在值班记录表上。5.12楼宇智能控制系统5.12.1楼宇智能控制系统须管理处指派专人操作、保养维护，并由深圳巾力科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第14页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日操作人员每日对重要数据进行认真、准确的记录。1.1.2 2楼宇自控及综合布线系统网络控制器、控制模块和光缆耦合器出现故障，设备责任人未经经理同意，不得私自拆修，应及时邀请自动控制系统原分包方或有资格的技术人员处理。1.1.3 3每半年对网络控制器、控制模块和光缆耦合器进行保养。1.1.4 4每周设备责任人以抽

36、查形式与操作人员核对电脑显示的数据与设备数据是否在允许误差范围内，如误差较大，应及时联络系统原分包方或有资格的技术人员处理，确保系统良好的工作状态。1.1.5 5每周操作人员对智能控制电脑主机进行清洁。设备责任人对各楼层的控制模块、控制箱进行清扫、检查。并记录在公共设备、设施保养维修记录表上。1.1.6 6每月设备责任人分期分批对控制模块与被控设备之间的连接点进行检查，发现接点松动等情况及时处理。并记录在公共设备、设施保养维修记录表。1.1.7 7每月应对门禁系统进行一次检查，检查情况记录于智能门禁系统检查表上。5.13 其它设备及维修工具的管理5.13.1 升降台的管理5.13.1.1 升降

37、台使用前，必须经设备主管或主办同意后方可使用。5.13.1.2 操作人员必须严格遵守升降台操作规定。必须有他人监护下方可使用。5.13.1.3 使用完毕，由设备责任人进行一次检查、保养，再放回原处，并把蓬布盖好。并记录。5.13.2 影音及灯光控制系统必须由管理处指定专人操作使用，其他人员不得擅自使用，设备责任人每周对设备进行一次清洁，检查确保设备完好，对有故障的器材及时维修处理，并记录在公共设备、设施保养维修记录表上。5.13.4 设备责任人应每周对各煤气调压阀、开关等进行巡视，在巡深圳巾力科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第15页共18页编制刘

38、文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日视设备过程中，一旦发现煤气管道有泄漏情况，应立即关闭煤气管道总阀，及时通知煤气公司派人处理.煤气紧急切断系统每半年至少做一次切断试验。5.13.5 剪草机、洗地机、抛光机、吸尘器、保安器材及工具等设备指定维修负责人。每周由维修负责人进行一次试机，检查运行和安全情况，发现问题，及时处理并记录在公共设备、设施保养维修记录表中。5.13.7 电焊机、切割机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板牙等维修工具由仓管员负责分门别类，摆放在指定、方便使用的位置。由维修负责人按照设备保养规定进行定期保养工作。使用者须办理借用手续，按有关操作指导书正确

39、使用。使用完毕，由使用者清洁、整理，仓管员验收后放回原位置并完善有关手续。5.13.8 加工场地所使用电器应符合用电安全技术要求.5.13.9 加工场地应配足消防器材。5.14 公共设施的管理及维护5.14.1 对于房屋建筑本体、楼内设施、红线内物业设施（包括周边服务用配套设施），应指定专人每周巡视，发现问题，及时向管理处经理汇报。管理处经理视存在问题的复杂程度，如属保修期内，通知施工队维修，如超过保修期，按照相关法规要求，完善手续后，合理安排自修或委托他方维修，并记录在公共设备、设施保养维修记录表。5.14.2 各管理处应根据公共设施的具体使用情况，及时制订公共设施下年度修缮养护计划，并在每

40、年十二月十五日前上报品质管理部审批。各部门应严格执行修缮养护计划，如有特殊原因需变更修缮养护计划时间，应提前一周报品质管理部批准。深圳市万科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第16页共18页5.14.3 天台、阳台、外墙、窗台渗水，在保修期内的，通知施工单位及时处理并对进度进行跟踪；保修期外的，需联系专业防水补漏公司查明原因后处理，并做好与业主或甲方的协调工作。编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日5.14.4 各管理处应当在正常情况下每隔3年或房屋进行了大修、翻修、中修及综合维修后，对公共设施完好状况进行一次全面的完损等级评定，

41、具体做法可参照建设部颁布的房屋完损等级评定标准内有关规定，并且在完损等级评定完成后应形成专题报告上报公司品质管理部备案。5.14.5 防雷接地系统应在每年四月上旬前进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，并对接地电阻进行一次测试，同时对避雷带等设施进行除锈刷漆，确保接地体的可靠接地，并记录在防雷接地系统测试、检查记录表中。5.15 汽美中心设备设备管理具体要求及操作见汽美中心设备操作作业指导书、汽美中心设备维修保养作业指导书、汽美中心电脑洗车机操作保养及安全管理办法和汽美中心轮胎拆装机和轮胎平衡机操作指导书。5.16 设备的交接5.16.1 参与设备交接人员在设备交接过程中，应按设备

42、的设计功能逐一进行试验、操作，对存在功能缺陷的及时给承建商提出整改意见；相关人员应主动收集设备资料及分承包方的联系方式和联系人，并整理归档。5.16.2 设备交接后应及时确定设备责任人，由设备责任人负责在一个月内将设备的操作作业指导书编制完成并在现场张挂；维护保养和故障处理作业指导书在设备接管后二个月内完成。5.17 公共设备（设施）保养一览表公司各类公共设备、设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行（Y”表示需要；N”表示不必）：深圳巾力科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第17页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日佥

43、修类别设备名称每日巡查周检半月检月检两月检季检半年检年检每年四月供配电系统YYNYNNYYN发电机NYNNNNYYN给排水系统YNNYYYNYY消防系统YNNYNYYYN电梯系统YYYYNNNYN通风、空调系统YYNYNYYYN电讯系统YNNYNNNYY安防系统YYNYNNNNN楼宇智能控制系统YYNYNNYYN其他设备及维修工具NYNYNYN按规定N房屋本体NYNYNNY按规定N防雷接地NNNNNNNNY煤气紧急切断系统NYNNNNYNN清洁绿化设备NYNNNNNYN泳乐设施YYNNYNNYY6.相关文件建设部1985年颁布的房屋完损等级评定标准VKPD6.0-05-01VKPD6.0-05

44、-02VKPD6.0-05-03VKPD6.0-05-04VKPD6.0-05-05VKPD6.0-05-06VKPD6.0-05-07供配电设备保养维修作业指导书柴油发电机保养维修作业指导书停送电管理作业指导书一千伏以下电力电缆保养作业指导书本体维修保养作业指导书各类泵保养维修作业指导书给排水系统异常情况处理作业指导书深圳巾力科物业发展有限公司编号VKPD6.0-05名称公共设备、设施管理程序页版本A/0第18页共18页编制刘文华更改审核刘浩批准余小原生效期2002年6月21日VKPD6.0-05-08VKPD6.0-05-09清洗水池（箱）作业指导书消防主机保养维修作业指导书电梯操作作业指

45、导书电梯保养维修作业指导书中央空调系统保养维修作业指导书VKPD6.0-05-10VKPD6.0-05-11VKPD6.0-05-12VKPD6.0-05-13VKPD6.0-05-14VKPD6.0-05-15VKPD6.0-05-16VKPD6.0-05-17VKPD6.0-05-18小型空调器安装保养维修作业指导书智能化安防系统保养维修作业指导书维修设备（工具）操作作业指导书泳乐设施保养维修作业指导书清洁绿化设备操作保养作业指导书割灌机操作作业指导书VKPD6.0-05-19VKPD6.0-05-20绿篱修剪机操作作业指导书剪草机操作作业指导书VKPD6.0-05-21汽美中心设备操作作

46、业指导书VKPD6.0-05-22汽美中心设备维修保养作业指导书VKPD6.0-05-23汽美中心电脑洗车机操作保养及安全管理办法VKPD6.0-05-24汽美中心轮胎拆装机和轮胎平衡机操作指导书7、质量记录和表格VKPD6.0-05-F1VKPD6.0-05-F2VKPD6.0-05-F3VKPD6.0-05-F4VKPD6.0-05-F5VKPD6.0-05-F6VKPD6.0-05-F7VKPD6.0-05-F8VKPD6.0-05-F9VKPD6.0-05-F10工作计划安排表公共设备、设施保养维修记录表分承包方设备保养维修记录表分承包方保养效果评估表设备（工具）汇总表公共设备、设施检查记录表公共设备年度检修计划设备抢修（大修）记录表电力运行记录表停送电操作票VKPD6.0-05-F11VKPD6.0-05-14-F2VKPD7.0-12-02-F3设备卡智能门禁系统检查表值班记录表