以居住性房地产为例浅析宏观调控对孝感市房地产市场的影响

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1、Company Logo浅析宏观调控对孝感市房地产市场的影响 -以居住型房地产市场为例调研对象：孝感市居住房地产市场调研小组：1118552班 二组分队小组成员： 谢 雄 方 波 余 博 吴 仪 姚兴旺 范倩云 司马杏子 指导教师： 张宝成1118552 调研小组Company Logo目 录房地产的类型宏观调控宏观调控手段宏观调控房地产政策介绍房地产调控的五个阶段如何看宏观调控宏观调控对孝感市居住房地产市场影响1118552 调研小组Company Logo房地产的类型u按用途(功能)划分：根据这种划分标准，可分为居住房地产市场和非居住房地产市场两大类。u居住房地产市场可进一步分为普通住宅市

2、场、高档公寓市场、别墅市场等。u非居住房地产市场可进一步分为写字楼市场、商铺市场、工业用房市场等。 1118552 调研小组房地产市场类型居住型房地产市场非居住型房地产市场Company Logo宏观调控u含义：宏观调控是国家运用计划、法规、政策、道德等手段，对经济运行状态和经济关系进行干预和调整，把微观经济活动纳入国民经济宏观发展轨道，及时纠正经济运行中的偏离宏观目标的倾向，以保证国民经济的持续、快速、协调、健康发展。u目的：最主要目标是促进经济增长，其次是增加就业，稳定物价，保持国际收支平衡,弥补市场调节的不足。1118552 调研小组Company Logo宏观调控房地产市场的手段u1、

3、土地政策u2、住房政策u3、金融政策u4、税收政策u5、城市规划1118552 调研小组Company Logo宏观调控房地产政策介绍Company Logo宏观调控房地产政策介绍Company Logo房地产市场调控政策实施的五个阶段u第一阶段（2003年之前）：中国对房地产的宏观调控，最早可以追溯到1992年邓小平“南巡讲话”之后，我国政府于1993年6月出台了关于当前经济情况和加强宏观调控的意见（6号文）来抑制出现在海口、北海、惠州等地的房地产过热等现象。u第二阶段（2003年4月2005年2月）u第三阶段（2005年3月2008年8月）对土地政策、金融政策、税收政策、经济廉租保障体系建

4、设等进一步深化并实施，“国八条”、“新国八条”、“国六条”、“国十五条”、“90/70政策”等一系列行政令相继颁布，宏观调控进入实质性工作阶段，全面治理房地产市场。1118552 调研小组Company Logo房地产市场调控政策实施的五个阶段u第四阶段（2008年9月2009年10月）2008年9月15日，伴随着全球危机的到来，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率，这是中国央行六年来首度降息。2008年10月12日，中国共产党十七届三中全会召开，允许地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，此政策是首次全国性救市的开始u第五阶段（2009年11月之后）200

5、9年11月18日，财政部、国土资源部、中国人民银、监察部、审计署五部委（财综200974号）联合发文关于进一步加强土地出让收支管理的通知，12月14日，国务院颁布“国四条”，明确提出加强房地产市场调控，抑制投资投机性住房。2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机、遏制房价过快上涨，并先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。1118552 调研小组Company Logo如何看宏观调控房地产市场杨红旭：03年调控以来，全国楼市经历过三次降温。每次的重灾区都不同：1、06年，在国八条打压下，全国楼市小降温，上海是重灾区，05年下半年房价小跌，持续至06年；2、08年，金融危机下，我经济

6、楼市大降温，深圳重灾区，房价中跌；3、11年，在调控与经济下滑双重影响下，楼市大降温，温州是重灾区，房价大跌！周俊生：房产税是让煮熟的鸡再生蛋，如果在房产税和土地财政制度上不能作出取舍，只是希望利用政府所具有的强制权力来实现赢者通吃，硬要已经煮熟的鸡给政府再生下蛋来，那么，它除了增加民众税负以外，不可能取得良好的社会效益，政府与民众的距离将进一步拉大。地产人路飞：世上有三种开发商：小开发商、明星开发商、大开发商。人们调侃小开发商，乐侃明星开发商，胡侃大开发商。不想当明星开发商的开发商不是好开发商，但每一个开发商曾经都是小开发商，有足够资本以后一定能变成大开发商，成大开发商后就可能成为明星开发商

7、了。王毅敏：官员有有贪污腐败多套房子。但是有几个官员有，靠贪官污吏屯积的房子能够缓解楼市的供应量不足？笑话1118552 调研小组Company Logo如何看宏观调控房地产市场王毅敏：房地产卖的是生活方式，改变的是一家几代未来的命运。选择什么样的社区就选择了什么样的生活方式及社交群体，将来孩子的交往对象已经确定直接影响到他(她)今后的人生。陈思进：是的，其实，房子是最贵奢侈品，而按揭买房就是最大借贷超前消费，用明天的钱往往圆的是今天的噩梦，看看这些全球房地产泡沫带来的多次经济危机就知道赵晓：改革红利有多大？以土地制度为例，2011年全国农民征地平均补偿26元/平米，占全部征地收益的2.7%，

8、仅相当于当前农民六年收入。如果大幅度提高征地补偿从2.7%到27%，意味着中国农民人均耕地的价值将上升到40万。农民据此自主生产或消费，中国经济的市场活力就会有一个很大的释放！地產王興良：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，根源上是土地制度造成的。1118552 调研小组Company Logo如何看宏观调控房地产市场智达行党军：最早当房奴的人应该庆幸自己的房奴选择，最起码身价得到大幅提升，没有当的肠子都悔青了；在这个物欲横流的社会，发展的轨迹就是奴性的升级，金钱奴、权力奴、美女奴，欲壑难添都是奴，把握不好就是牢奴。请问各位朋友，如何改道不朝奴向发展董藩：冤枉啊！原

9、话根本不是这样说的，我的说法大致是离婚率的上升是一种趋势，离婚变得很常见，与过去比没离过婚的变得越来越少，开玩笑时大家会说“你缺少经历，人生不够丰富、完整”。去年全国离婚近300万对，假如1/3的人需要重新买房子，一年要产生100万套需求。陈仁科：现在的地产人都在谈时事而不关心地产了，现在的科学家都在谈法律而不关心科学了，现在的商人都在反腐而不关心生意了，现在的学生都在谈恋爱而不关心学业了，现在的女明星都在谈上床而不关心表演了，現在的领导都在关心小三而不关心民生了。唉，什么世道？1118552 调研小组Company Logo宏观调控对孝感市居住房地产市场影响u对需求者心理预期的影响u对供应量

10、、成交量的影响u对成交均价和存量月度的影响u对投资的影响u对土地交易的影响1118552 调研小组Company Logo宏观调控对孝感市居住房地产市场影响 对需求者心理预期的影响u政策出台以后，许多购房者都采取了推迟买房或者观望楼市的态度，尤其是对新青年 产生了重大影响，多数表示会提前置业1118552 调研小组Company Logo宏观调控对孝感市居住房地产市场影响 对供应量、成交量的影响1118552 调研小组Company Logo宏观调控对孝感市居住房地产市场影响 对供应量、成交量的影响1118552 调研小组Company Logo宏观调控对孝感市居住房地产市场影响 对供应量、成

11、交量的影响1118552 调研小组Company Logo宏观调控对孝感市居住房地产市场影响 对供应量、成交量的影响1118552 调研小组Company Logo宏观调控对孝感市居住房地产市场影响 对供应量、成交量的影响1118552 调研小组Company Logo宏观调控对孝感市居住房地产市场影响 对供应量、成交量的影响u根据孝感搜房房产网数据中心显示，2013年4月份第二周孝感城区总销售房源159套、总销售面积17583平米、总销售均价4491元/。其中住宅总销售100套，销售面积11393平米，销售均价4093元/；非住宅总销售59套，销售面积6190平米，销售均价5223元/。11

12、18552 调研小组Company Logo宏观调控对孝感市居住房地产市场影响 对供应量、成交量的影响1118552 调研小组Company Logo宏观调控对孝感市居住房地产市场影响 对成交均价和存量月度的影响1118552 调研小组Company Logo孝感市房市销售量排名Company Logo宏观调控对孝感市居住房地产市场影响 对投资的影响u房地产投资属于投资的范畴，是指不同的投资主体为实现某种预定的目标，直接或间接的对房地产的开发、经营、管理、服务和消费等所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域包括：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。投资活动的结果一般是形成新的房地

13、产或改造利用原有的房地产，其实质是通过房地产投资实现现金的增值。u宏观经济发展看好、产业地位提高、行业内持续竞争加剧，是目前宏观调控背景下我国房地产开发企业发展外部环境的真实写照。在此产业和宏观背景下，房地产开发企业深陷开发资金紧张和还贷压力加大的双重困局，需要加强整体开发战略、寻求新的突破资金瓶颈的融资途径。1118552 调研小组Company Logo宏观调控对孝感市居住房地产市场影响 对土地交易的影响u（一)对土地市场秩序的影响 孝感市土地市场从最初以协议出让的方式到目前所采取的招、拍、挂的方式，其转变是符合市场经济要求的，但在转变过程中，面临的较大问题便是对整个市场秩序的规范。 目前

14、国家又将土地政策纳入宏观调控体系，主要是调控土地供应总量、供给结构和土地价格，理论上来讲在土地使用权交易中政府应充当“裁判员”的角色，而在实际操作中政府却难免会成为土地交易市场的主体，充当“运动员”的角色。因此，土地政策要有效地进行宏观调控，必然要对土地市场秩序进行治理和整顿。1118552 调研小组Company Logo宏观调控对孝感市居住房地产市场影响 对土地交易的影响u(二)对土地市场供应的影响u从市场的角度来讲，运用供求关系来调节土地市场是最为有效的方法，因此目前采取市场机制调节土地供应使土地价格符合价值来作为土地政策宏观调控的主要手段之一。这一手段的实施必定会导致整个市场土地供应量

15、的变化。 土地市场中价格围绕价值变动的因素使得国家的各项调控政策要重点考虑此点，而其中地价又是整个不动产市场价格的关键，因此通过控制地价(现在主要是采用招、拍、挂的方式来控制)来调控整个不动产市场的供应显得极为必要和有效。1118552 调研小组Company Logo宏观调控对孝感市居住房地产市场影响 对土地交易的影响u(三)对土地市场需求的影响u土地宏观调控对于土地市场的需求影响表现在两个方面：一是对于需求主体的影响，二是对于需求量的影响。u 首先，从需求主体的角度出发，其所关注的是如何能获得土地。宏观调控使得土地供给成为政府垄断，由招、拍、挂出让方式所主导的土地供应市场对于需求主体而言将

16、更加难以预料。同时受到土地供给量下降的影响，土地需求方(主要是房地产开发商)获得土地的竞争将更为激烈，因此，将会竭尽所能寻求新的途径去获得所需土地1118552 调研小组Company Logo宏观调控对孝感市居住房地产市场影响 对土地交易的影响u(四)对土地市场体系的影响u 基于目前我国处在社会主义市场经济发展阶段，市场机制在各类资源的配制中都起到了基础性的作用，而土地作为生产要素之一，也必然会进入市场进行流通，如土地使用权出让、转让、出租、抵押等，但同时土地却有不同于其他普通商品的特征，因此，土地市场的类型和体系也与其它商品不同。1118552 调研小组Company Logou谢谢观赏1118552 调研小组