长实的发展历程

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1、一 长江实业（集团）有限公司简介长江实业 （集团 ）有限公司 （长实 为）长江集团的旗舰。长江集团是一家建基香港的跨国企业，集 团在香港的成员包括四家同 为恒生指数成份股的上市公司：长实（股份代号 : 0001） 、和记黄埔 有限公司 （股份代号 : 0013） 、长江基建 集团有限公司 （股份代号 : 1038） 及香港电灯 集团有限公司 （股 份代号 : 0006） ；在香港联合交易所主板上市的和记电讯国际有限公司 （股份代号 : 2332） 、和记港 陆有限公司 （股份代号 : 0715） 及 TOM 集团有限公司 （股份代号 : 2383） ；以及在创业板上市的长江 生命科技集团有限公

2、司 （股份代号 : 8222） 。截至二零零七年九月三日，长江集团旗下在香港上市 之公司的联合市值为八千零五十亿港元。长实是一间地产发展及策略性投资公司。长实为香港规模最大的地产发展商之一，在本港 拥有一系列的住宅及工商物业。在香港的每十二个私人住宅单位中，便有一个由长实发展。为 了达致为客户提供优质生活的目标，长实一贯的政策在于不断提升质素及推陈出新，以迎合地 产市场上日新月异的需求及潮流。长实为和记黄埔有限公司 （ 和黄 的）主要股东，占其百分之四十九点九七权益。和黄建基于 十九世纪，是一家业务遍布全球的大型跨国企业，在全球五十五个国家经营五项核心业务，包 括：港口及相关服务，地产及酒店，

3、零售，能源、基建、投资及其他，与电讯等业务。二零零零年，长实开始涉足生命科技行业。 长江生命科技集团有限公司（ 长江生命科技 ）从事生物科技产品的研发、商品化、推广及销售业务，开发之产品范畴包括人类健康及环境生 态。长江生命科技于二零零二年于香港联合交易所的创业板上市。二 长江实业发展历程（ 1） 1950 年，李嘉诚以 5万元创业资本创建长江塑胶厂， 1958 年进入地产业（ 2）1971年，李嘉诚成立长江地产有限公司； 1972 年，香港股市兴旺，李嘉诚顺势将长江地产改成组为长江实业（集 团）有限公司上市，规模得以快速扩大，与新鸿基地产、合和实业、恒隆地产、新世界发展并称 华资地产五虎将

4、。（3）1979 年，李嘉诚取得汇丰银行信任，从汇丰银行优先购入英资洋行和记黄埔22.4%的股份，以实际资产仅 6.93 亿港元的长江实业成功控股市价 62 亿港元的英资洋行和记黄埔并出任和黄执行董事（4）1985 年，李嘉诚成功由置地手中收购英资港灯公司（5）1989年成立和记港陆有限公司， 1991 年在香港联交所上市（6）1992年 5月，成立合资深圳长和实业有限公司，开始大举向中国内地投资（7）1997 年对“和黄”“长江基建”“香港电灯”进行重组，重新搭建集团新的架构（8）1999年至 2002年，“长江基建”和“香港电灯”以 300亿港元收购了南澳洲省 ESTA Utilities

5、/Citic Power, 成为澳洲 最大的配电商（9）2000年成立长江生命科技有限公司， 2002 年在创业版上市（10）2000年成立 T 公司、长江实业发展历程（1）1950年，李嘉诚以 5 万元创业资本创建长江塑胶厂；（2）1958 年，随着香港工业化进程加快，香港房地产业兴旺，而塑胶行业却竞争加剧。李嘉诚开始进入地产业并以英资置地公司作为赶超对象。初期因实力不足只在市中心以外区域拓展业务，积累资金和开发经验；最先项目是 1958 年在北角兴建的第一幢工业大厦与 1960 年在柴湾兴建的第二幢工业大厦，以自用和收取租金为主，奉行稳妥、谨慎的 操作策略；（3）1966到 1969年，内

6、地文革以及 武力收复香港 的传言，在港人中产生严重信心危机，香港人大量移民并抛售物 业。李嘉诚准确判断大势，逢低吸纳，储备大量土地及物业。 1970 年香港百业复兴，地势转旺，李嘉诚成为这次大灾 难中的大赢家；（4）1971 年，李嘉诚成立长江地产有限公司； 1972 年，香港股市兴旺， 李嘉诚顺势将长江地产改成组为长江实业 （集 团）有限公司上市，规模得以快速扩大，与新鸿基地产、合和实业、恒隆地产、新世界发展并称华资地产五虎将 。至1972 年拥有物业 35 万平方英尺；（5）1974 年，与加拿大帝国商业银行组成怡东财务有限公司，并以其成为长实跨国投资的旗舰；（6）1977 年，长实参与地

7、铁遮打站、金钟站的上盖兴建权竞投并击败置地公司取得成功，成功立足香港中区并在香 港各界获得良好信誉；同年 4 月，收购拥有香港希尔顿酒店和印尼凯悦酒店权益的美资永高公司；7） 1978 年，收购英资青州英泥公司；22.4% 的股份，以实际资产仅 6.938） 1979 年，李嘉诚取得汇丰银行信任，从汇丰银行优先购入英资洋行和记黄埔 亿港元的长江实业成功控股市价 62 亿港元的英资洋行和记黄埔并出任和黄执行董事；同年捐资响应兴建汕头大学，与 内地各级政府建立良好关系；至 1979 年拥有地盘物业 1450 万英尺；（9） 1983 年，关于香港前途问题的讨论使得香港出现移民潮，香港地产全面崩溃，

8、长实又一次正确判断形势，逢低 吸纳，储备了大量土地； 1983 年底，长实面向普通大众进入大型住宅开发领域，宣布投资 40 亿港币发展黄埔花园大型 屋村；（10）1984 年，地产转旺，结合港府 居者有其屋 计划，开始兴建大型住宅区黄埔花园屋村；与竞争对手不同的是，置 地的优势在于每单位面积的地皮楼宇价值昂贵，长实扬长避短，将发展重心放在土地资源较丰、地价较廉的地区，以量取胜；（11）1985 年，船王包玉刚收购英资洋行会德丰，李嘉诚亦成功由置地手中收购英资港灯公司，彻底扭转英资在港的 优势；（12）1985年 5月李嘉诚出任汇丰银行非执行副主席； 6月出任中国香港特别行政区基本法起草委员会委

9、员；（13）1987 年，投资加拿大购入加拿大赫斯基石油43%的股权；（14）1988 年长实又相继开发丽港城、海怡半岛和嘉湖山庄三大屋村；5 月与李兆基等合作投得加拿大世博会旧址发展权；15）1990 年，长实市值超越置地公司居香港上市地产公司榜首； （16） 1992年 5月，成立合资深圳长和实业有限公司，开始大举向中国内地投资。二、长江实业的内地拓展1、内地投资始于 70 年代末。先期投资谨慎，主要以捐助、实地考察为主；从 1992 年内地经济形势明朗之后，才开始大规模投资。2、目前在内地的发展状况（1）土地储备：凭借自身先进成熟的企业管理以及财务管理，以资本和资源积累的竞争实力，结合内

10、地日渐走向公平 的土地政策，不断加大在内地土地市场的动作。到 2004 年底，长江实业在内地土地储备约 300 万平方米，其在内地地 产投资提速态势明显；（2）侧重大盘开发，投资大型项目：如上海、福州旧城改造；上海金山货柜码头；深圳盐田深水港；北京王府井东方 广场等。3、2004 年以来在内地的 圈地运动 （1）武汉： 2004 年4 月22日，在武汉拿下了汉口硚口区占地 1010 亩的旧城改造项目，并有意在市中心江汉路商业 区开发一个建筑面积 10万至 15万平方米的大型商场，两项总投资额估计达数十亿元；（2）广州： 2004 年 8 月底，和黄在广州黄埔及芳村区的两个商业物流项目拍定，加上

11、坐落黄埔、占地500 亩、总投35 亿港元资 15 亿的广州国际玩具礼品城，三项投资总额高达 35 亿港元；并有意向广州白云新城建设及亚运村各投资和 16 亿人民币；（3）深圳：2004年10月19日，宣布与深圳中航集团联手以 23亿打造深圳 航母级商业地产项目 中航广场 ；（4）重庆：2004 年 10 月下旬，和黄签下重庆渝北区一个 10 亿元的高档住宅项目；（5）成都：2004年10月29日，和黄以超过 21亿在西南重镇成都拍得一幅总面积 1036亩的土地； 2005年 2月，和黄旗下的国诚公司在成都温江光华大道西延线拍下了一块面积 560 亩、价值 3.47 亿元的土地，这是和记黄埔在

12、城南拍 得 1000 多亩地后首次在成都近郊拿地。小区的未来规划将以多层住宅和花园洋房为主的低密度近郊高尚住宅社区，项 目总建筑面积约 485300 平方米，其中商业约占 10%计 48530 平方米，住宅约占 87%计 422200 平方米，社区其他公建 配套及物业管理用房面积约占 3%，计 14570 平方米；项目预计分三期发展，发展周期约为 3.5-4 年。（6）北京：2004年 10月30日，和黄地产 （北京）宣布，将斥资 30亿人民币投资北京朝阳区 40万平方米的姚家园项目；（7）烟台：2004 年10月 20日，参与烟台港扩建，仅烟台港八角港区项目就将投资 100亿；（8）西安：2

13、004 年 10月，和黄签下西安一个总面积达 67 万平方米的遗址性主题公园和一处占地达 1000亩的规划住宅区大型项目意向，涉及投资额亦高达100亿以上； 12 月，投资 10.05亿元取得位于西安市高新技术开发区总面积达968.43亩的 6块地块的土地使用权，将于 2005 年发展住宅及商业物业；（ 9）上海： 2005 年2月，长实及和黄合组公司，以 2.6亿港元购得上海马桥住宅发展项目，将斥6.4 亿元发展该项目，并计划收购邻近土地。该项目位于上海外环Gislingham Ltd. 将在近期获闵行区马桥镇， 上海旗龙 拥有该项目的土地使用权，而和黄与长江实业成立的合资公司得 上海旗龙

14、的全部股权；同时，长实和黄与上海达安将共同合作投资位于新闸路、大田路的项目。三、长江实业的发展战略1、做集约产品，打造复合共生产业链 主业集中（以房地产开发、物业为主），兼顾上下游产业（如控制青州英泥等企业），进行土地、房屋的综合性开发。2、稳妥谨慎，采取扩大投资组合分散风险的中长线投资策略（1）时间上：先郊区后市中心；（2）空间上：突破香港，进入加拿大、中国内地市场；（3香港长江实业发展之路一、长江实业发展历程（1） 1950年，李嘉诚以 5 万元创业资本创建长江塑胶厂；1958（2） 1958 年，随着香港工业化进程加快，香港房地产业兴旺，而塑胶行业却竞争加剧。李嘉诚开始进入地产业并以 英

15、资置地公司作为赶超对象。初期因实力不足只在市中心以外区域拓展业务，积累资金和开发经验；最先项目是 年在北角兴建的第一幢工业大厦与 1960 年在柴湾兴建的第二幢工业大厦，以自用和收取租金为主，奉行稳妥、谨慎的 操作策略；（3）1966到 1969年，内地文革以及 武力收复香港 的传言，在港人中产生严重信心危机，香港人大量移民并抛售物 业。李嘉诚准确判断大势，逢低吸纳，储备大量土地及物业。 1970 年香港百业复兴，地势转旺，李嘉诚成为这次大灾 难中的大赢家；4） 1971 年，李嘉诚成立长江地产有限公司； 1972 年，香港股市兴旺， 李嘉诚顺势将长江地产改成组为长江实业 （集团）有限公司上市

16、，规模得以快速扩大，与新鸿基地产、合和实业、恒隆地产、新世界发展并称华资地产五虎将 。至1972 年拥有物业 35 万平方英尺；（5）1974 年，与加拿大帝国商业银行组成怡东财务有限公司，并以其成为长实跨国投资的旗舰；（6）1977 年，长实参与地铁遮打站、金钟站的上盖兴建权竞投并击败置地公司取得成功，成功立足香港中区并在香港各界获得良好信誉；同年 4 月，收购拥有香港希尔顿酒店和印尼凯悦酒店权益的美资永高公司；（7）1978 年，收购英资青州英泥公司；（8）1979 年，李嘉诚取得汇丰银行信任，从汇丰银行优先购入英资洋行和记黄埔22.4%的股份，以实际资产仅 6.93亿港元的长江实业成功控

17、股市价 62 亿港元的英资洋行和记黄埔并出任和黄执行董事；同年捐资响应兴建汕头大学，与 内地各级政府建立良好关系；至 1979 年拥有地盘物业 1450 万英尺；（9）1983 年，关于香港前途问题的讨论使得香港出现移民潮，香港地产全面崩溃，长实又一次正确判断形势，逢低 吸纳，储备了大量土地； 1983 年底，长实面向普通大众进入大型住宅开发领域，宣布投资 40 亿港币发展黄埔花园大型 屋村；（10）1984 年，地产转旺，结合港府 居者有其屋 计划，开始兴建大型住宅区黄埔花园屋村；与竞争对手不同的是，置 地的优势在于每单位面积的地皮楼宇价值昂贵，长实扬长避短，将发展重心放在土地资源较丰、地价

18、较廉的地区，以量取胜；11）1985 年，船王包玉刚收购英资洋行会德丰，李嘉诚亦成功由置地手中收购英资港灯公司，彻底扭转英资在港的优势；（12）1985年 5月李嘉诚出任汇丰银行非执行副主席； 6月出任中国香港特别行政区基本法起草委员会委员；（13）1987 年，投资加拿大购入加拿大赫斯基石油43%的股权；（14）1988 年长实又相继开发丽港城、海怡半岛和嘉湖山庄三大屋村；5 月与李兆基等合作投得加拿大世博会旧址发展权；（15）1990 年，长实市值超越置地公司居香港上市地产公司榜首；（16）1992年 5月，成立合资深圳长和实业有限公司，开始大举向中国内地投资。二、长江实业的内地拓展1、内

19、地投资始于 70 年代末。先期投资谨慎，主要以捐助、实地考察为主；从 1992 年内地经济形势明朗之后，才开始大规模投资。2、目前在内地的发展状况（1）土地储备：凭借自身先进成熟的企业管理以及财务管理，以资本和资源积累的竞争实力，结合内地日渐走向公平的土地政策，不断加大在内地土地市场的动作。到 2004 年底，长江实业在内地土地储备约 300 万平方米，其在内地地 产投资提速态势明显；82）侧重大盘开发，投资大型项目：如上海、福州旧城改造；上海金山货柜码头；深圳盐田深水港；北京王府井东方广场等。3、2004 年以来在内地的 圈地运动 （1）武汉：2004 年4 月22日，在武汉拿下了汉口硚口区

20、占地 1010 亩的旧城改造项目，并有意在市中心江汉路商业区开发一个建筑面积 10万至 15万平方米的大型商场，两项总投资额估计达数十亿元；（2）广州：2004 年 8 月底，和黄在广州黄埔及芳村区的两个商业物流项目拍定，加上坐落黄埔、占地 500 亩、总投资 15 亿的广州国际玩具礼品城，三项投资总额高达 35 亿港元；并有意向广州白云新城建设及亚运村各投资 35 亿港元和 16 亿人民币；（3）深圳：2004年10月19日，宣布与深圳中航集团联手以 23亿打造深圳航母级商业地产项目 中航广场；（4）重庆：2004 年 10 月下旬，和黄签下重庆渝北区一个 10 亿元的高档住宅项目；（5）成

21、都：2004年10月29日，和黄以超过 21亿在西南重镇成都拍得一幅总面积 1036亩的土地； 2005年 2月，和黄旗下的国诚公司在成都温江光华大道西延线拍下了一块面积 560 亩、价值 3.47 亿元的土地，这是和记黄埔在城南拍 得 1000 多亩地后首次在成都近郊拿地。小区的未来规划将以多层住宅和花园洋房为主的低密度近郊高尚住宅社区，项 目总建筑面积约 485300 平方米，其中商业约占 10%计 48530 平方米，住宅约占 87%计 422200 平方米，社区其他公建 配套及物业管理用房面积约占 3%，计 14570 平方米；项目预计分三期发展，发展周期约为 3.5-4 年。（6）北

22、京：2004年10月30日，和黄地产（北京）宣布，将斥资 30亿人民币投资北京朝阳区 40万平方米的姚家园项目；9100 亿；7）烟台： 2004 年10月 20日，参与烟台港扩建，仅烟台港八角港区项目就将投资（8）西安： 2004 年 10月，和黄签下西安一个总面积达 67 万平方米的遗址性主题公园和一处占地达1000亩的规划住宅区大型项目意向，涉及投资额亦高达100亿以上； 12 月，投资 10.05亿元取得位于西安市高新技术开发区总面积达968.43亩的 6块地块的土地使用权，将于 2005 年发展住宅及商业物业；（ 9）上海： 2005 年2月，长实及和黄合组公 司，以 2.6亿港元购

23、得上海马桥住宅发展项目，将斥6.4 亿元发展该项目，并计划收购邻近土地。该项目位于上海外环闵行区马桥镇， 上海旗龙 拥有该项目的土地使用权，而和黄与长江实业成立的合资公司Gislingham Ltd. 将在近期获得 上海旗龙 的全部股权；同时，长实和黄与上海达安将共同合作投资位于新闸路、大田路的项目。三、长江实业的发展战略1、做集约产品，打造复合共生产业链 主业集中（以房地产开发、物业为主），兼顾上下游产业（如控制青州英泥等企业），进行土地、房屋的综合性开发。 2、稳妥谨慎，采取扩大投资组合分散风险的中长线投资策略（1）时间上：先郊区后市中心；（2）空间上：突破香港，进入加拿大、中国内地市场；

24、（3）通过收入多元化（如房地产的出售收入、租金收入以及非相关产业的收入等），强化企业运营的稳定性。3、 圈而不发、等待时机 凭借自身的资金实力及地方政府的特殊优待，趁着地价低廉，继续到中西部城市大笔圈占 稀缺的优越商业地段，却不急于开发4、准确判断大势并进行反周期运作具有卓越的经营管理能力和敏锐的判断力， 善于捕捉市场机会与准确判断大势并进行反周期运作， 使其在短期内低成本 拥有大量储备土地，为下一周期房地产运作提供了保障。5、高超的资本运作资本运营为产业服务，充分利用资本市场和财务杠杆进行兼并与收购，扩大资产规模和公司实力。部分内地项目简介北京 -东方广场座落于东长安街一号，总建筑面积达八十

25、万平方米，为亚洲最大建筑群。广场内分为两大区域：东方新天地包括五个不同的主题商场、巨型标志性音乐喷泉、四季如春的花园及一个全球最大之一的停车场；而东方经贸城则由八幢甲级写字楼、四幢服务式公寓大楼、及一家国际五星级酒店组成。整个项目于2002 年竣工。上海 -汇贤居豪华住宅，是和黄在内地高端物业成功的里程碑，曾创下一套单元 6500 美元平方米的天价，震惊业内。位于上海高 尚地段徐汇区乌鲁木齐路长乐路，由 7幢豪华府邸组成，分别为 2幢5层高、1幢7层高、1幢 9层高、 1幢17层高、1幢 31层及 1 幢43层的住宅楼组成。 汇贤居提供了一系列高级配套设施，包括六星级豪华住客会所、先进的24

26、小时保安系统、智能卡装置和高智能家居概念等。汇贤居仅有 359个单元，单元面积约由 146至 548平方米，备有低层复式连花园和顶层复式连空中花园等，各自 拥有不同风格。上海 -梅隆镇广场梅龙镇广场及商厦位于南京西路，设有购物商场、办公楼和停车场，总面积约 10 万平方米。购物商场已于 1997年 中开业，主要商户有伊势丹百货公司、 百佳超级市场、 屈臣氏、梅龙镇紫觐殿酒家、 UA 电影城、 大食代、以及 Burberrys、 Ermenegildo Zegna、 Versace 等国际名牌商店；办公楼于 1997 年 11 月落成，租户主要为国际知名跨国企业。） 通过收入多元化（如房地产的出售收入、租金收入以及非相关产业的收入等），强化企业运营的稳定性。13