宾馆建设可行性实施计划书

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1、永兴县翠竹宾馆建设工程可行性研究报告（正本）湖南省HXL设计规划有限公司二o年十二月目录第一章概述1.1项目背景与任务依据 1-11.2 研究的主要内容与过程 1-21.3 项目建设的必要性 1-31.4主要研究结论 1-7第二章 项目研究区域概况2.1项目研究范围 2-12.2研究区域社会经济概况 2-22.3社会经济发展预测 2-8第三章交通量预测3.1路网概况及分析3-13.2现有公路现状分析 3-23.3交通量预测 3-6第四章建设规模与技术标准4.1技术标准选择的依据 4-14.2 技术标准论证 4-34.3 技术标准的采用 4-6第五章建设条件与方案比选5.1建设条件5-15.2砂

2、石材料的来源及运输条件 5-25.3现有公路概况 5-35.4路线起终点与主要控制点 5-65.5路线方案比选 5-85.6推荐方案工程概况 5-13第六章实施方案6.1项目的招标 6-16.2施工计划 6-16.3工程管理 6-16.4运营管理 6-4第七章投资估算与资金筹措7.1投资估算 7-17.2资金筹措 7-3第八章经济评价8.1经济评价的依据及原则 8-18.2国民经济评价主要参数的选取 8-18.4国民经济费用计算 8-158.5国民经济评价指标计算 8-198.6国民经济敏感性分析 8-218.7 财务评价 8-22第九章 土地利用评价9.1区域土地利用、类型及人均占有量 9-

3、19.2推荐方案占用土地、主要拆迁建筑物的种类和数量9-19.3与公路建设项目用地指标的符合性 9-1 9.4集约节约使用土地措施9- 3第十章工程环境影响分析10.1沿线环境特征10- 110.2工程对环境的影响10-110.3环境保护对策措施10-2第十一章节能分析11.1燃油节约 11-111.2燃油节约计算 11-211.3节能分析 11-4第十二章社会评价12.1社会影响分析12- 112.2互适性分析12- 212.3社会风险分析12- 212.4社会评价结论12- 3第十三章风险分析13.1主要风险因素的识别13- 113.2风险程序分析13- 213.3防范和降低风险措施13-

4、 4第十四章结论与建议14.1推荐方案总体描述14- 114.2推荐方案主要优缺点14- 114.3结论与建议14- 1第一章 总论第一节 项目背景一、项目概况项目名称：永兴翠竹宾馆建设单位：永兴富通房地产开发公司建设性质：新建项目法人：刘定美二、项目建设单位基本情况永兴富通房地产开发公司成立于 年 月 日，企业法人代 表刘定美，公司注册资本万元，主要从事房地产开发、房屋销售、烟酒、食品销售、园林绿化等。三、项目可研报告编写依据1、永兴翠竹宾馆可研项目报告编制委托书；2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；3、永兴县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要；4、国家发展和改革委员会、建

5、设部颁布的建设项目经济审评 方法与参数（第三版）及建设部有关设计规范、标准；5、 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及永兴富 通房地产开发公司 提供的有关技术、经济资料。四、项目可研报告编制原则1、编制的全过程贯彻安全、规范、完善和经济的原则；编制的成果 需符合国家相关法规、标准、规范和规划；2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、 降低成本的原则；3、在永兴县总体规划的指导下，以发展、提高为中心，满足永兴县政策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一；4、以人为本，精心设计，通过该工程项目建设，逐步完善永兴县的基础设施，进一步带动永兴县的经济建设， 促进永兴酒

6、店服务业 的全面发展。五、项目可研报告编制范围对该项目在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面 可行与否的研究，并作出结论。六、项目提出的理由为了认真贯彻落实永兴县委、 县政府提出的“加快旅游兴县”战 略部署，打造粤港澳后花园的目标，更好地促进永兴县“两型”社会 的建设，提升永兴旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造独具特色的高档商务大酒店，打造永兴县高规格接待服务平台。第二节 项目概况一、项目简介永兴县翠竹宾馆位于永兴县城永康路，北靠龙山路，南连环城西路。本项目总用地面积为 平方米，该地块属于永兴县国有土地使用权挂牌出让用地，宗地编号为号地块。土地使用权证号为永国用2010第号（详

7、见后附图）。永兴翠竹宾馆是郴州市、永兴县 2011年市、县两级重点建设项 目。大楼为 层高层建筑，层高为米，框架剪力墙结构，总建筑面积为平方米。大楼一、二层为整体，建筑面积平方米，三层以上分三个单元楼。其中第一、二单元均为一层住宅楼，建筑面积平方米；第三单元为 一 层酒店客房，建筑面积为平方米。宾馆总建筑面积平方米。大楼一、二层全部为酒店餐饮、商务、休闲区，第三单兀一层为酒店客房。本可行性研究报告重点分析翠竹宾馆建设项目的可行性分析、论证和结论。翠竹宾馆主要技术经济指标表序号结构布局建筑结构层咼（m）建筑面积（怦）客房套数功能1架空层框剪4水、电设施和停车场21层框剪4.8餐饮32层框剪4.2

8、商务、足疗、棋牌等4一、二单元3 层框剪均3商品房住宅楼6三单兀3 层框剪均3豪华客房顶棚8合计二、周围环境与设施该地块处于永兴县城区核心地段，主要出入口为永康路和龙山 路、环城西路，项目地北边紧邻翠竹广场，有风景秀丽城中小公园一 翠竹公园，西连。项目附近有永兴县人防办、县中医院、郴电国际永兴县分公司、永兴县水电公司、中天燃气公司等单位及活动场 所。另外项目附近还有昌兴花园、翠竹花园等高档住宅区。片区以翠竹广场和街心公园为亮点，以发达便利的城市道路交通为依 托，在此建造规模比较大的宾馆是应势所需，此地是酒店宾馆开发的黄金宝地。三、主要建设内容1、 主要建设翠竹宾馆一座，建筑面积约平方米（不含住

9、宅楼面 积），土建工程、酒店装修及设备，其他配套工程等。2、项目建设进度项目建设期个月，于 年一 月底完成项目的可行性研究、勘探、设计工作，于年 月完成工程发包工作，确定工程施工队伍与设备供应商，确保年 月一 年 月底全部完成施工任务，并申请竣工验收。3、投资估算和资金筹措项目总投资：估算为 万元。其中建设投资 万元（其中工 程费用万元，工程建设其他费用万元，工程预备费 万元），无建设期利息，流动资金万元。建设资金来源：全部由建设单位自筹。（1 ）目前已投入资金已投入资金汇总表序号费用金额1规费2土地款3土地税费4已开票桩基5已开票毛渣6后期桩基开票7后期土建开票(到第层)8投入货币资金9合计

10、(2) 、二单元住宅楼商品房销售收入约万元(3) 还需要自筹资金万元4、项目财务和经济评价本项目年均营业收入为万元，年均利润总额万元，所得税后年均净利润总额为万元，总投资收益率18.79%，所得税后全部投资财务内部收益率为16.32%，投资回收期6.54年(含建设期1年)，税后财务净现值万元，大于零。主要财务指标均高于行业基准指标，经济效益较好，因此在财务上是可行的项目财务评价指标表序号名称单位数量备注1:项目营业收入1.1年均休闲度假中的餐饮收入万兀1.2年均住宿收入万兀1.3:年均商铺租赁收入万兀1.4:年均娱乐项目收入万兀1.5年均会务会展收入万兀1.6年均旅游商品销售收入万兀2:年均营

11、业税金与附加万兀3年均总成本费用力兀4年均经营成本万兀5总定员人6投入总资金万兀6.1建设投资力兀6.2建设期利息万兀6.3流动资金万兀7项目经济效益数据与指标7.1项目税前财务内部收益率%22.32%7.2项目税前财务净现值万兀ic=8%7.3项目税前静态投资回收期年5.13年7.4:项目税后财务内部收益率%16.32%7.5:项目税后财务净现值力兀ic=8%7.6项目税后静态投资回收期年6.54年7.7资本金内部收益率%16.32%7.8资本金财务净现值力兀7.9总投资收益率力兀18.79%第三节存在问题及建议项目属于高档高档商务酒店，经营过程中，在消费能力、服务水 准、运营管理等方面存在

12、一定的风险。建议加强员工岗前培训，强化 服务意识，提高服务质量，聘请知名的酒店管理机构进行专业化、规范化管理，并根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。第二章市场分析一、永兴县基本情况永兴县地处湖南省东南部、郴州地区北陲，为郴州市第二大县，位于东经112043 -113 035，北纬25o58 -26o29之间。地域狭 长形似蚕，东西长 90公里，南北宽10.8至56公里。全县土地总面 积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%。县境北接耒阳市，南连苏仙区，东北、东南、西南依次与安仁、

13、资兴、桂阳三县 毗邻。全县25个乡镇除高亭乡、城关镇、太和乡之外，其余均与外 县交界。县境距首都北京铁路里程 1860公里，距省会长沙280公里， 距郴州市40公里，距南粤广州445公里。全县总人口 63万，总面积1979平方公里，辖8镇17乡。京广 铁路、107国道、京珠高速公路、S212省道交叉穿越境内；便江上承 东江，下接湘江，直入长江，一年四季通航，是郴州市唯一的水运航 线。永兴是著名的“冶炼之乡”，2002年被世界白银协会和中国有色 金属协会命名为“中国银都”。永兴还是“烤烟之乡”和“油茶之乡”， 是国家和省定粮食大县、电气化县以及丘岗开发重点县。永兴县基础设施建设已日臻完善，县城经

14、过投资8亿多元的全面建设，已发展成为一座依山傍水、风景优美、富有活力的山水旅游 城市。永兴县城是郴州市域的次中心，全县的政治、经济、文化中心， 以能源、冶炼深加工产业为主导，山水旅游为特色的地方性小城市。 改革开放以来，永兴县城得到迅猛发展，城市设施日新月异，建成区 由1998年的4.5平方公里增加到10平方公里，城市人口为10万人。 随着县域经济和社会的快速发展，城镇化水平的提高、城区的扩大、 人口的增加，特别是县城在实施“南延北扩”战略中一系列项目建设 以及位于城南占地5000亩的循环经济工业园的快速建设与壮大，县 城地域将快速扩大，城区人口将迅速增加，规划2015年，城区人口将达20万人

15、。自然条件地形地貌及地质永兴县境东部山脉西丘陵，中部丘陵和盆地相间，势如马鞍， 形似桑蚕，溪河呈树枝状。土壤以板页岩红壤为主，其次为石灰岩、 砂岩红壤和少量酸性紫色土、紫砂土，土层深厚。全县土地主要以山 地、丘陵为主，县内山地、丘陵、岗地、平原分别占土地总面积的比 例为28.6 %, 43.66 %, 9.7 %, 14.99 %。其中70%的山地地貌集中 分布于县城东部，丘陵和岗地主要分布于中部和西部，平原主要分布在溪河两岸河中部盆地里。县城东部海拔平均在5001000m西部海拔在300500m最高海拔为1386m,最低为93m全县红岩分布广，“丹霞”地貌发育，为全市之最。永兴县地处南岭构造

16、带东北部河茶水断陷盆地南端，属多回旋造山地带。境内褶皱断裂强烈，内、外生矿物遍及全县。其中境内地 层自元古界震旦系至新生界第四系地层，除缺失古生界的奥陶系和志 留系外，其余各系地层均有分布；褶皱在境内极其发育；境内断裂带 共计12条，其中正断裂有6条，逆断裂有4条，平移断裂层有2条 气候永兴县属亚热带季风气候，高温多湿，气温适中，四季分明， 全县境内主要气候要素的时空分布、年际、年内，区间差异均明显。 据当地气象观测资料得出的气候特征值如下：多年平均气温：17.5C极端最咼气温：40.5C极端最低气温：-8.3 C多年平均日照时间:1467h年平均降水量：1498mm最大日降水量：391.9m

17、m年蒸发量1345mm年平相对湿度83%年平雾日42.9天水文永兴县境内大小河流149条，其中控制流域面积在10平方公里以上的53条，年平均径流量为15.45亿立方米，分为便江水系和永 乐江水系。资源条件永兴县素有“油茶之乡”、“煤炭之乡”、“冶炼之乡”和“华 侨之乡”的美称。自然资源极为丰富。全县有油茶林76万亩，年产茶油1400余吨；煤炭储存量3.5亿吨，湘永白煤誉满全省。全县水 能资源丰富，理论蕴藏量11.32万千瓦，可开发水能达9.54万千瓦； 全县水域宽广，共有大小河流 149条，青山垅水库属大型水库，蓄水 量达1.36亿立方米。矿产资源永兴县境内矿藏丰富，有煤、铁、锰、铅、锌等，境

18、内矿产资 源计有4大类15种，其中以无烟煤为优势矿种。动物资源永兴县境内动物资源属亚热带林灌、草地农田动物群，种 类和数量都比较丰富。但由于森林过伐、环境污染及过度捕猎，生态 环境恶化，资源明显减少。除人工饲养的家畜、家禽、家鱼外，境内 现有野生动物500种以上，其中珍贵动物27种，常见野生动物约200 种。毛皮兽及珍稀动物多分布于县境东部山区，水产动物主要分布于中、西部。植物资源永兴县地处中亚热带常绿阔叶林区，具备植物生长发育的优越 自然条件，植物资源丰富。据初步统计，除栽培的110余种作物外，其余已被利用或行将被利用的植物资源不下1000种。常见的约340余种。其中已被广泛利用的优势种群有

19、油茶、杉、松、竹、樟、梓、 楠、桐等。但由于几次大的乱垦滥伐，资源量锐减，许多珍贵植物濒 临灭绝。境内现存珍稀植物约22种。植物资源的总体分布现状，以东部山区为重心，向西逐减。水资源1）地表水全县地表水多年平均年总量为81.26亿立方米，其中，境内径流总量15.46亿立方米，外来客水 65.80亿立方米。境内径流时空变化大。年际最大年（1961 ）径流量为24.91亿 立方米，比历年平均量多 61%最小年（1963） 7.31亿立方米，为历 年平均量的47%年内，汛期（38月）径流量为10.71亿立方米， 枯水期（92月）径流量为4.8亿立方米，相差1.23倍，最大月（5 月）径流量为2.39

20、亿立方米，最枯月（12月）径流量为0.65亿立 方米，相差2.68倍。径流量地域分布总趋势自东向西逐减。表2.1永兴县主要河流径流特征表流域名称集水面积（kmi）径流模数2(l/s.km )年径流深（mr）i全县1979.4424.84780.8东部永乐江531.1927.68873.0中部便江1112.5526.11823.4西部九二河335.721.16667.4便江是永兴县的一条重要河流， 位于湘江流域耒水支流中游， 源于桂东县黄洞乡，南自碧塘乡锦里村沙山里入境，流经碧塘乡东部、 城关镇东北部、塘门口镇中部，于塘门口镇塘市村沙洲下出境，经耒 阳、衡阳入湘江。境内流经长度 43.5km，河

21、面宽100200m永兴电 站设计蓄水库容6400万m,最小流量40nVs，最大流量3473m/s , 最高水位107.38m，最低水位106.53m。全县现有水库128座，总蓄水量27288万立方米，其中大型水库 一座，为青山垅水库，总库容 13600万立方米；中型水库一座为龙潭 水库，总库容6068万立方米；蓄水100万立方米以上的小（一）型 水库22座，总库容5125万立方米；蓄水10万立方米以上的小（二） 型水库104座，总库容2495万立方米。青山垅水库一位于永乐江中游、县东部的龙形市乡杨梅塘村，是 一座以灌溉为主，兼顾防洪、发电和养鱼等综合开发的大型水库。水 库集水面积450平方公里

22、，总库容1.36亿立方米，有效库容8400万 立方米，年平均产水量 3.65亿立方米。水库大坝，坝长180米，高56米，坝顶高程253.4米，顶宽6.5米，最大泄洪流量1582ni/s。龙潭水库一位于柏林镇龙潭村， 是县内唯一的一座中型水库， 居 耒水注江上游，集水面积18.7平方公里。水库坝高41.4米，坝顶高 程213.4米，总库容6068万立方米，有效库容 5219万立方米。2）地下水境内地下水多年平均渗入补给量为5.53亿立方米，径流量为2.51亿立方米，可采水量为其中基岩裂隙水面积 1574.1平方公里，占 总面积的79.5%，分布于县境东、中部广大地区，年径流量为1.24 亿立方米

23、，占全县的49.4% ;灰岩溶洞水面积381.3%平方公里，占全 县总面积的19.3%。主要分布于县境西部，年径流量为 1.26亿立方 米，占全县的50.1%;第四系松散岩孔隙水面积 24平方公里，占全 县的1.2%，线状分布于沿河地带，年径流量 0.01亿立方米，仅占全 县的1.2%。国民经济和社会发展自改革开放以来，永兴县人民在县委、县政府的领导下，坚持“抓住机遇、深化改革、扩大开放、保持稳定”的方针，团结奋战，全县经济建设和社会事业有了较大发展。2010年，全县生产总值达 63.04亿元，按可比价格计算，增长 6.9%，其中第一产业增加值102409万元，第二产业增加值310963万 元

24、，第三产业增加值216999万元，按常住人口计算，人均GDP达10969 元。全县三次产业结构由上年的 19.3 : 45.1:35.6 调整为16.3 :49.3 : 34.4。“三化”进程进一步加快。以壮大支柱产业为重点、发展工业 园区为载体，新型工业化进程进一步加快，“工业强县”的核心作用进一步凸显。全县共实现工业增加值295502万元，增长7.0 %;工业增加值占全县GDP勺46.9%,比重比上年提高4.7个百分点，拉动GDP 增长3.0个百分点；金银产业紧紧抓住发展循环经济的政策机遇，大力发展精深加工，促进骨干企业发展，金银产业作为第一支柱产业继 续保持良好的发展势头，“中国银都”的

25、影响力进一步扩大。“园区带动”战略成效明显，县工业园、太和乡循环经济项目区等工业园区 加速发展。农业产业化进程进一步加快。全县13家农业龙头企业完 成总产值4.9亿元，实交税金2708万元，带动基地总产值3071万元。 城市化进程迈出新的步伐，全县城镇化率为31.15%,比上年提高2.03 个百分点。二、酒店业发展状况1、中国酒店业现状我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关， 约占国民生产总 值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放 的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高， 我国国际化进

26、程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的 亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目 的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动 向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点：（1 ）酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒 店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一 般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；（2）酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国 市场目前，我国酒店集团已经有 100多家，连锁酒店近1000家。酒 店联合重组还在不断推进， 特许加盟也开始兴

27、起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；(3) 酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国 酒店业并向客人提供全新服务， 如人工智能对技术温度，光线的自动 调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程 网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；(4) 绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为

28、主 题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。2 、永兴县酒店业现状(1) 从永兴县现有酒店的绝对数及容纳能力来看永兴县目前有高档标准酒店家,二星级酒店家，三星级酒店家，四星级酒店家，五星级酒店家，再加上一些小型宾馆总数不超过20家。全县客房平均开房率为 75浓上，节假日开 房率为100%从这个角度来看，永兴县酒店市场无疑是个值得投资 的市场。(2) 从利好因素对永兴县酒店业的支撑来看永兴县属郴州市城市圈内的卫星城市，全县总人口60多万，是郴州市第二人口大县，现已形成金银、煤炭、烟花、食品、建材等支 柱产业，2008年、2009年连续两年被湖南省委、省政府授予“全省 县域经济发展先进县”称号，同时

29、还荣获“全国最具投资潜力中小城 市百强”，有湖南县域经济“十强”和“全国循环经济试点县”等荣誉 称号,2002年被命名为“中国银都”。伴随着永兴县“中国银都”战略的实施，每年将会有数量庞大 的各种类型的招商团、考察团前来永兴投资、考察，另外随着县境内 旅游资源的不断开发，也会有大批游客来永兴县观光旅游， 这些团体 频频光顾永兴，将会给永兴县的酒店带来的滚滚客源。其次，工商业的快速发展，衍生出繁荣的会展业和工业旅游，这 也是永兴酒店业得以蓬勃发展的重要原因之一。另外，永兴居民的收入近年来明显增加，消费水平提高，消费观 念更新很快，喜庆家宴、交友聚会不再局限于家中和小宾馆，中、高 档次和环境优美的

30、宾馆更能吸引消费者。正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于永兴酒店行业。（3）从酒店经营状况来看从经营的角度来看，永兴酒店市场收入中，客房、餐饮和娱乐休闲三大收入三国鼎立，特别是餐饮业，它已成为永兴一种产业化的经济， 其规模之大、层次之丰富已经成为了永兴一个主要的创收经营项目。（4）从酒店竞争能力来看永兴现有酒店规划相对周边县市还有待完善和发展。永兴酒店大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模化、具有较高美誉度的品牌酒店，主题特色酒店几乎为市场空白。这是由永兴酒店业的发展历史所决定的：一方面，永兴酒店业发展才不过五、六年的时间；另一方面，永兴酒店的投资者一般都不是 酒店

31、业出身，再者缺乏经验丰富的本土管理人才；这些因素决定了永兴酒店还不具备长远眼光和规划能力， 还没有形成深厚的企业文化内 涵，所以真正意义上具有强大竞争力的酒店还没形成。三、永兴酒店消费者研究1、消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异经过详细的调查，就永兴范围来说，商务酒店最为重要的是要能 尽可能地为客户带来便利：2、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如主 干公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各 种商务活动；3、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐 全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种 需求等；4、完成一天的任务之后，客户

32、需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要 健身、游泳、桑拿、KTV美体、球类等等；5、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相 互之间的竞争比较激烈；6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为10分钟车程，三级商圈半小时车程。度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同：1、从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；2、度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅

33、游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所 以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、 中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平 时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身 的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。四、永兴酒店消费者特征调查表明：1、从职业角度看，永兴酒店的消费者主要来自两大块：第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板 和所有者

34、，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的 65%第二种是来自机 关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外， 也因为 工作需要而成为酒店的消费者。酒店消费者职业分布图2、从籍贯角度看，永兴酒店消费者主要是来自永兴企事业单位 的高级管理人员；而来自外地的客户一般都是作为上述公司的业务伙 伴而来永兴作商务逗留的； 而且近年来受永兴酒店的吸引， 这部分人 越来越多，并逐渐成为永兴酒店消费市场一支不可忽视的力量。3、从入住酒店的时间上看，来自外地的客户入住的时间相对来 说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性； 他们去酒店

35、消费时往往在餐饮、 娱乐方面消费的比较多而住店的时候 少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高。4、从消费偏好来看，一般来说，客户更注重保健、休闲、棋牌等，他们对房间的空间要求比较多一些；外地客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV酒吧）以及相关服务。5、 另外，平均来讲，永兴酒店所接待的业务中，有20%左右的 业务为政府部门的会议、考察、度假、旅游，这些客户主要来自江、浙、沪、粤等沿海地带，永兴本地也占有一定比例，他们大都喜欢选 择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次以上这种消 费机会。6、从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素 养，其中大专和本科学历的占据 50%

36、以上，也有少部分客户只接受过 中学文化教育。酒店消费者文化程度分布图7、从收入角度来看，永兴酒店消费者特征比较独特：中、高收 入人群占客户总数的绝对多数， 而低收入阶层在总数中所占比例非常 少。第三章项目分析与定位一、项目资源分析1、项目自然资源分析本项目地处翠竹广场和翠竹公园旁，面临S212环城西路的入口附近。翠竹广场和翠竹公园是目前永兴县集民众锻炼、休闲、娱乐、 园艺等多种功能于一体的综合性大型游乐场所之一。2 、项目政府资源分析到目前为止，永兴县城区能提供高水平接待能力的酒店太少，而其他县市基本上城区都拥有 10家高档以上大酒店。从其他县市的情 况来看，兴建一家高档以上酒店不仅能为当地政

37、府创造可观的国民收 入，更为重要的是，它能为当地的经济发展提供良好的润滑作用。正 是因为这个原因，永兴县政府对本项目建设非常支持，这也是本项目一项非常重要的资源。3、项目区位分析根据永兴县城区规划方案，本项目与即将新建的永兴县市民服务 中心距离仅五分钟左右车程，同时，本项目所在地正好是永兴城区的商业地段，附近主干道路干劲南路一永康路、龙山路一龙山西路以及 人民路，均为宽敞城市道路，交通便利，距永兴县经济开发区、工业 园等不超过十分钟车程。从区位上看，一方面，本项目建成之后，能同时为这两个办事机构提供急需的服务；另一方面，这两个机构也能对本项目的经营产生一个强大的支托。另外，从永兴县范围来看，永

38、 兴县未来的产业结构还会以劳动密集型产业和资本密集型产业为主， 其中资本密集型产业主要就是房地产业，本项目的建成，将能对全永兴县区的房地产发展起到抛砖引玉的作用。二、项目定位1、项目总体定位酒店的总体定位：集度假、商务、会议、娱乐为一体的大型绿色生态酒店。定位说明：（1） 度假一一以为依托。同时也注重商务与娱乐。打造外来游客的栖息场所。从地理位置来看，项目做成纯粹商务酒店没有 便利性优势，而且以项目所在地为核心在10分钟车程的区域内，包含了周边地区众多的商务酒店，竞争十分激烈，以本方向为思路，可以有效避开这种竞争；（2）商务一一完善电子信息系统，成为企业交流、会议、会展的场所。随着永兴经济开发

39、区的飞速发展， 项目周边的企业数量将越 来越多，酒店的商务及娱乐的需求量也会随之增长， 从既有经验来看， 商务与娱乐是永兴酒店市场的重要收入来源， 所以不可忽视这些市场 的需求量；近年来，随着政府工作的不断深入，永兴县招商引资力度的加大， 全市硬、软件环境都得到了飞速的提升。 每年都有众多企业考察团前来学习、考察，这部分客户同时也具有旅游、度假、会议等需要，本项目多方面入手，做好宣传，能更好地满足该类客户的需求；综合考虑，项目不能忽略棋牌、休闲、娱乐的存在；在项目的整 体规划设计过程中，要充分考虑商务、娱乐与度假功能的相互影响；（3）绿色、生态、自然是人的需求发展到一定阶段后的必然选 择，酒店

40、也是如此，无论是度假酒店还是商务酒店，注重酒店内外自 然生态环境的营造，体现人与自然的和谐，将是一种潮流。本项目本身就具备天然的绿色自然生态环境， 再经过营造，这些条件将会有力 地保证本项目在未来的竞争中不落人后；（4）项目在本地人文历史底蕴的依托下，从酒店的建筑风格及园林艺术等方面多加考虑， 将更有利于提升酒店的文化内涵。 永兴现 有酒店的设计基本上都是以欧陆风格或东南亚风格为主题。为使项目不入俗套，独树一帜，可以考虑走差异化道路，选择古典园林建筑为 主题风格。2、项目档次定位项目定位：高档（1）从永兴其他县市酒店营运经验来看，就永兴以及周边地区的社会经济条件以及其自然、人文、政治等资源而言

41、，永兴完全有能力 支撑一个高档大酒店的正常运作并盈利；（2）到目前为止，永兴周围县市基本上都拥有本地的几个高档 大酒店，永兴在兴建一座高档大酒店能弥补这个缺憾，可以把外出其他县市消费的客人留在永兴，为永兴创造价值；(3) 就项目地块综合素质而言，一座低于高档的酒店与该地的 环境极不相称，这不仅会削弱地块本身的利用价值，更重要的是，它 还会破坏项目地块所在片区的可持续开发和利用。3、项目客户群定位属性具体描述年龄30-55 岁职业企业高管与所有者及其业务伙伴、私企老板、公务员文化层次以大专和本科学历者为主、高中和研究生学历次之经济能力月收入在2000-8000RMB左右者为主、其他收入层次者次之

42、消费时关注因素保健、休闲、女全、保密主要消费项目娱乐、康体、餐饮、商务相关服务消费目的商务需要、释放工作压力第四章 项目选址与建设条件第一节项目地理位置永兴翠竹宾馆位于永兴县以东， 以北。项目地势平坦开阔，交通极为便利，毗邻永兴翠竹广场和翠竹公园，风景宜人，空气 质量较好，适宜该项目的建设。第二节永兴县政治经济条件一、永兴县独特而重要的战略地位永兴县区位优势明显，距省会长沙仅300公里、距郴州市52公里。耒水最大支流一一便江横穿全境，京广铁路、京珠高速公路、G107穿越南北，S212横跨东西，加上正在筹建中的永郴快线、京珠高速 公路永兴县连接线、S213延伸段（经过黄泥、塘门口、复合，在马 田

43、与G107平交）等高等级公路，永兴水陆交通发达。全县国土面积 1979平方公里，人口 64万。永兴县是郴州市建设“两型”社会、打造“永郴宜”城市圈内核 心圈层，永兴城区是全县的中心，郴州的卫星城。永兴县现有高档宾 馆 座，二星级宾馆座，中高档宾馆个，其它小型餐馆、旅店近千个，融食宿、娱乐于一体。优越的地理位置和不断改善的投资 环境，使永兴县的经济迅速发展。同时，由于近几年永兴县政府加大 了招商引资力度，一大批国内外客商纷纷来永投资，伴随着永兴经济开发区、循环经济示范园的迅速崛起，便江风景旅游区的不断开发， 越来越多的外来人口涌向永兴， 这对本来就比较薄弱的永兴服务业是 种考验，是挑战也是机遇，

44、因此建造能够提供高质量服务的商务酒店已是势在必行，据此，我们认为项目的开发建设在经济上可行的。二、永兴县城市发展规划“十二五”期间，永兴县的发展将按照“南延西扩，发展新区； 完善配套，提升老区；亮丽环境，接轨郴州”的原则进行。城市规划 功能结构为 “两心三轴”。两心：在县城北部形成老城区综合服务中 心，在县城的南部形成新城区综合服务中心。三轴：工业发展轴：在 县城的西部以循环经济工业园为依托，形成工业发展轴。综合发展轴：依托永兴大道，连接两中心，布局县城的公共服务设施，形成县城的 综合发展轴。生活休闲轴：依托桃源路，结合便江风景区，形成生活 休闲轴。县城发展总体目标充分把握中部崛起的战略机遇，

45、发挥区位、交通、资源等综合优 势，强化“中国银都”的战略地位，打造全国最具优势的金银产业集 群新高地；强化资源节约，建成全国有影响力的循环经济示范区；增 强县城的中心增长极的辐射带动作用，把县城建设成经济繁荣、社会 和谐、环境友好、设施完善、配套齐全具有地方特色的山水旅游城市。县城发展分项目标1. 经济发展目标推进经济又好又快发展，2015年、2020年和2030年经济总量分 别达到150亿、250亿和450亿元，人均 GDP分别达到2.5万、4万 和6万元，实现经济结构不断优化，经济效益不断提高，规划期末三 次产业结构调整为8 : 42 : 50。2. 社会发展目标全面建设小康社会，积极发展

46、教育、科技、文化、体育、卫生等 各项社会事业，人民生活质量进一步提高。2015年、2020年和2030年城镇化水平达分别到 45% 51% 58%城镇居民和农民人均可支配 收入不断提高，县城登记失业率控制在4鸠内，全面普及高中教育。城镇职工基本养老、失业、医疗保险覆盖率基本实现全覆盖。3. 生态环境发展目标以建设环境友好型社会为目标，以人为本，加大生态建设和环境保护力度，大力推广循环经济试点，积极倡导节能减排和清洁生产。 2030年全县万元GDP能耗下降至0.7吨标准煤/万元以下。实现生 活污水和工业废水处理达标率达到100%生活垃圾无害化处理率100%区域环境优良，县城绿地率达到35%绿化覆

47、盖超过40%4. 县城建设目标加快县城建设，形成设施完善、配套齐全、适宜居住的具有地方 特色的山水城市，规划期末供水普及率达到100%燃气普及率达到90%以上，县城人均公园绿地达到 8平方米。县城发展指标体系详见附表 1。县城发展策略1、产业发展-银都发展策略坚持实施“银都战略”，强化金银企业集群建设，突出总量、技 术、品牌和市场的优势，把金银企业产业做大做强。2、区域发展-强化增长极核，统筹城乡发展策略实施区域发展战略，融入郴州“ 4+2”半小时经济圈，积极培育 区域经济增长极，根据发展要求强化县城的增长极地位，通过增长极的辐射带动作用，加快其它城镇发展，以城带乡，把县城的基础设施 和公共服

48、务向农村延伸，从而实现城乡统筹发展。3、空间发展-县城南拓发展策略通过县城南拓打开县城的发展空间，不断提高县城品质，完善城镇功能，形成新的增长中心。4、协同发展“五化”并进策略不断推进工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化深入发展。 通过五化并进加快永兴的发展。县城总体布局空间结构县城形成“一江两岸、三团二区一园”的空间结构。沿便江两岸布局，形成三个组团分别是老城组团、湘永组团和新城组团（碧塘），两区主要是东部结合便江和龙华山公园，形成便江风景区，西部形成龙王岭风景区，一园主要是循环经济工业园。三、永兴县社会经济条件跨入二十一世纪，随着永兴县政府着力扩大城市规模，基础设施投资加大了投入，新建、

49、改建和扩建了城市道路，对老城区进行大规 模改造，加大了拆迁力度，经济上致力于招商引资，投资氛围十分浓 厚，相继建设了各类专业市场和旅游服务配套项目，城市环境以及相关 市场环境得到很大程度的优化。永兴县随着经济实力的增强，人民收入 的提高，总体消费水平，总体投资能力，包括消费和投资额等均有极大 的提高，随着城市化建设进程的加快，本项目的市场基础是可靠的。2010全县生产总值为1658124万元，按可比价格计算，比上年 增长16.4%。从三次产业看，第一产业完成增加值326258万元，第二产业完成增加值859426万元，第三产业完成增加值 472440万元， 按可比价格计算，分别增长1.0%、25

50、.2%和10.1%。全县人均生产总值16804.74元（按常住人口计算），可比增长16.39%。2010年永兴城市化进程进一步加快，全县年末总人口64万人，其中城镇人口达28.8万人，城镇化率为45.0%，提高5.8个百分点。 2008 2010年三年城市建设总投资超过300亿元，全年新修城区街道24420米，新增绿化面积7.6万平方米。建成区面积 20.2平方公 里，建成区绿化覆盖面积144公顷，城市人均公共绿地面积 5.0平方 米。城镇人均居住面积 33.6平方米，农民人均居住面积 38.69平方 米。2010,全县完成财政收入 181316万元，增长14.1%，地方一般 预算收入完成73

51、199万元，增长19.0%。财政支出173020万元，增 长22.5%。财政收入受经济发展、政策调整等因素影响，收入结构发 生了变化。城乡居民收入稳步提高，人民生活水平进一步改善。 全年农民人 均纯收入5598元，增加540元，增长10.68%；农民人均食品消费支 出占生活消费支出的比重为 40.78% (恩格尔系数)，比重下降4.3个 百分点。城镇居民年人均可支配收入达14330元，增长8.1%o全县从业 人员年人均货币工资16947元，增加1839元，增长12.17%;在岗职工年 人均工资达16917元，增加1788元，增长11.82%城乡居民生活用电 22353.6万度，增长17.5%o

52、社会治安状况良好，人民生活安居乐业。该项目建址于永兴城区核心地段，地理位置优越，环境优雅，交 通运输便捷，人流、物流畅通。附近有众多的单位和高档住宅区，市 场潜力巨大，是理想的酒店投资场所。第三节建设条件一、自然条件1、地形、地貌、地震情况(1)地形、地貌永兴县地处湖南省东南部、 耒水中游，位于东经11243113 35 ，北纬25 5426 29之间。地域狭长形似蚕，东西长 90 公里，南北宽10.8至56公里。全县土地总面积为1979.4平方公里， 占湖南省土地总面积的0.93%。县境北接耒阳市，南连苏仙区，东北、东南、西南依次与安仁、资兴、桂阳三县毗邻。全县25个乡镇除高亭乡、城关镇、太

53、和乡之外，其余均与外县交界。县境距首都北京铁 路里程I860公里，距省会长沙280公里，距郴州市40公里，距南粤 广州445公里。全县地貌似蚕形，东部多山，西部以丘陵为主，中部 丘陵及河谷平地间布，便江、永乐江横贯县境。东部为罗霄山脉余脉， 自七甲乡入境，走向龙形市、大布江，形成以中山为主的山地地貌； 东南部为罗霄山八面山余脉，自千冲乡入境，向北延伸，横亘县境中 东部，插入于茶永盆地，形成中低山、高丘为主的组合型地貌；北部 为罗霄山脉武功山余脉南翼，自樟树镇入境，呈斜带状绵延于中西部， 与茶永盆地相衔；西部为南岭山脉阳明山余脉东端，自三塘乡入境， 呈东南梯降，于中部与茶永盆地过渡带交接。山地占

54、全县面积28.6%,海拔300800米；丘陵、岗地占全县面积 53.36%,海拔500300 米以下；河谷平地占全县14.99%。项目建设地域地势平坦，适宜于项目建设。(2)地震根据我国主要城镇抗震设防烈度，设计基本地震加速度和设计地 震分组，永兴县设计基本地震加速度值低于0.05g ,属非抗震设防区。2、气候条件永兴县属中亚热带大陆湿润季风气候。 境内热量丰富，光照充足， 雨量充沛，四季分明。小盆地冷热气候变化明显，山丘气候类型多样。 年平均气温17.6 C,年平均日照时数1625.2小时，照率37.0%。全 年无霜期307天。年平均降雨量1417.0mm最大达1986.8mm最小 的915

55、.9mm光、热条件配合基本同季。二、物产资源1. 生物资源：永兴县属中亚热带常绿阔叶林区。主要植物有96科685种，其中乔木树种 64科468种，弓I进树种13科22种。全县 树木的水平分布呈东乔西灌、南竹北松、中部乔灌相间布局。垂直分 布依次为高山胡枝子草地、阔叶林、针阔混交林、马尾松油茶混交林、 油茶林。尤以油茶、马尾松分布最广。全县速生乡土树种有泡桐、香椿、拟赤杨、檫树、拐枣、杉木、 马尾松等10余种以上。珍稀保护树种有水松、银杏、红豆杉、杜仲、 桢楠、厚朴等。保护动物有华南虎、中华秋沙鸭（过往）、穿山甲、 花面狸、水鹿、水獭、小灵猫、娃娃鱼、猴面鹰等。2. 水 资源：县内有大小河流14

56、9条，其中控制流域面积在 10 平方公里以上的有53条，年平均径流总量为15.45亿立方米，分为 便江水系和永乐江水系。便江水系，流域面积 1444.8平方公里，占 全县总面73.2%;永乐江水系，流域面积 531.2平方公里，占全县总 面积的26.8%。县内各河流水质均为软水，适合农田灌溉和工业用水；地下水质类型以重碳酸钙镁型为主，其次是重碳酸钾，矿化度较低，利于作饮 用水。永兴水能资源理论蕴藏量为 11.32万千瓦，年水电发电量约 2.3亿度，是全国重点电气化县之一。现全县已建有永兴一级电站、 永兴二级电站，目前投资 6亿元的煤矸石综合利用电厂正在紧张地 施工中。3. 旅游资源：永兴境内自

57、然风光优美、百里便江清幽秀丽；宗教文化源远流长；绝无仅有的佛教建筑与山洞的完美结合令人叫奇；全国最长最窄的一线天奇观和千年古刹观音岩闻名遐迩。国家级水利风景区-便江旅游风景区、人民公园、黄克诚故居、悦来温泉、鑫达 银业有限责任公司（湖南省工业旅游示范点）等旅游景点交相辉映。 颇具文化底蕴的古民居一一板梁民居为永兴旅游业增光添彩。4. 矿产资源：永兴县地处湘南东南部， 南岭构造带以北的茶永盆 地南端。境内因受多次地壳构造运动影响，地层出露比较完整，仅缺失奥陶系和志留系地层，矿产资源较丰富，且种类较多。解放以来， 通过地质队普查、勘探，共发现矿产21种，探明资源储量的矿产有8种，总资源储量为337

58、80.69万吨，人均占有矿产资源 544.85吨。 地均占有矿产资源17.07万吨/每平方公里。境内矿产资源计有五类。一是能源矿产，为优势矿种。主要为无烟煤，其次为烟煤，局部 产石煤。无烟煤产于两个不同的地质时代。 一是石碳系测水组无烟煤， 主要分布于三塘乡、洋塘乡和悦来乡，煤厚0.21.1米不等。二是产于二迭系龙潭组第六章节能节水和资源利用能源问题已经成为制约中国经济和社会发展的重要因素，要从战略和全局的高度做好节能工作， 实现能源的可持续发展。 合理利用能 源是我国一项重要国策。因此，合理地，充分地利用能源资源，千方 百计降低能源消耗是一项利国利民的重要任务。一、设计依据中华人民共和国节约

59、能源法评价企业合理用电技术导则评价企业合理用热技术导则评价企业合理用水技术导则设备及管道保温技术导则二、建筑节能(1998年1月1日执行)(GB/T 3485-1998)(GB/T 3486-1993)(GB-T 7119-1993)(GB4272-84)建筑节能是一项系统工程的优化过程，本项目严格执行公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）及民用建筑节能设计标准（采 暖居住建筑部分）（JGJ26-95）拟采取节能措施和节能效果分析如下：1、建筑总平面的布置和设计，宜利用冬季日照并避开冬季主导 风向，利用夏季自然通风。永兴县属于夏热冬冷地区，外窗（包括透 明幕墙）宜设置外部遮阳，建筑每

60、个朝向的窗（包括透明幕墙）墙面 积比均不应大于0.70。2、围护结构节能措施墙体、屋面、门窗均进行节能计算，采取相应措施，满足节能规 范。节能保温措施：外墙饰面内采用保温隔热材料。外门窗可采用双 层真空玻璃，建筑外门窗拟采用断桥铝合金。3、特色建筑标准所有建筑都应遵守公共建筑节能设计规范遵从“低能耗、高舒适”原则。建筑必须考虑减少能源消耗的 解决办法，保证能源、土地、水源和材料的安全，达到生态建筑标准。 建筑需满足自然采光、通风要求，门窗必须具有很好的密闭性。配置 适当的遮阳系统，防止西晒。安装现代低能耗冷却和加热系统，所有 建筑都应减少建筑建成后的维护费用（人力和经济）。场地所需能源的10%自可再生能源。降低毛建筑面积比率，增加净建筑面积。应 建立中水处理系统，用于景观灌溉、减少水资源浪费。4、应用新材料、新技术、新工艺以满足节能降耗的需要，结构与功能适应性总结不同布局地块常年的通风特性，给出相应的解决方略。应用新材料、新技术、新工艺以满足节能降耗的需要，提高 环境效益。鼓励采用新的结构形式，节约建设资源、降低建设成本、 提高经济效益。引入“空中花园”利于建筑自然通风和采光，为