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1、 保障房建设论文：浅谈政府应在保障房建设中发挥的职能作用摘 要：保障房建设旨在解决中低收入家庭住房难现状，是解决我国民生问题，维持社会和谐的重要措施，十二五规划更是以前所未有的力度来加强保障性住房建设。本文就目前保障房建设现状进行分析，总结现实中存在的问题，分析原因，并提出相关措施。关键词：保障房建设；政府职能；问题；建议中共中央政治局常委、国务院总理温家宝2月27日表示，我国计划在今后五年，新建保障性住房3600万套。2011年，我国计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。如此规模的保障房建设在历史是首次，如果这3600万套保障性住房顺利实现，就能够覆盖中国20%的家庭，对于人民安居
2、乐业，社会繁荣发展是很重要的。6月9日，中央政府再接再厉，进一步要求：今年的1000万套保障性安居工程建设任务是中央政府向全国人民的承诺，是改善民生的标志性工程，各地必须在11月末以前全面开工。而截至5月底，上海动迁房开工50%以上，经济适用房项目约完成25%的开工计划；江苏省45万套保障房任务总体开工率约为30%；重庆已开工20.4万套，占年度保障性住房建设总量的41%；浙江省18.5万套保障房任务目前已开工建设6.16万套，完成年度目标任务的33.2%；与此同时，北京、深圳等地保障性住房的开工建设计划执行情况也并不乐观。中央政府的强制要求与地方政府的不积极反映了保障房建设存在的现实问题，如
3、何解决这些问题，成为真正将惠及民生的政策转为现实的重点。一、保障性住房建设存在的问题（一）土地问题。保障房用地供给主要由地方政府划拨，而地方政府为了地方经济建设政绩的及时体现，一般注重大型项目的建设而忽视保障房用地的及时供应。目前，我国关于保障房用地没有详细的法律规定，因此地方政府在划拨土地的时间、地点、方式上存在很大的灵活性。出于为地方经济考虑的因素，地方政府往往会采取消极的方式，导致保障房用地划拨的延迟。此外，划拨土地的土地供应方式，使得地方政府不会获得任何收益，甚至还要对保障房的建设与维护进行投资，也因此缺乏供应保障房用地的积极性。另外，地方政府在城市规划时，较好地段一般都做商业开发，争
4、取利益的最大化。保障房建设作为上级政府派发的任务，又不可不执行，导致保障房被规划到城市边缘地带。这样，居民出于上下班时间、居住舒适程度、生活成本等考虑，并不会考虑这种保障房。2008年12月广州市推出了2145套区位偏远的经济适用房，全市取得申购资资格的3600多户家庭中，只有不到1500户登记了购房意向，645套经济适用房无人认购。原因就是，该批经济适用房位于城市远郊，生活配套严重不足。（二）融资问题。廉租房具有福利性、公益性等特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。而且，也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。尤其体现在廉租房开发建设融资渠道的单一化，其目前
5、仍停留在以财政拨款、社会保障为主的纯政策性资金支持上，使得融资过程呆滞化、僵硬化。目前我国的廉租房建设融资方式，主要有财政拨款，住房公积金增值收益，社会保障和社会捐赠廉租房以及土地出让金净收益。正是由于现有融资渠道结构的单一，导致目前廉租房建设融资困难，廉租房建设发展缓慢，如何嫁接更为灵活的金融制度，发掘更为专业化、市场化、商业化的运作模式，成为破解当前廉租房开发建设过程当中资金链断裂的关键。（三）分配问题。农民工对于城市建设至关重要，他们收入低，买不起商品房；想申请保障房，又被户籍限制了，把农民工被排除在保障房体系之外，无论从民生的角度，还是经济建设的角度来看，都是不合理的。我国目前还没有完
6、善的保障房分配制度，保障房分配上有政策实施监管不力、享受对象界定不明、资格审查不严等等问题。（四）质量与维修问题。保障房建设对开发商来说利润空间极其微薄（利润上限为3%），相关政策和法制没有跟上，没有制度约束，开发商为寻求降低成本的方式，对于工程质量就没有很高要求。部分保障性住房被查出存在砌筑质量不高、使用“瘦身钢筋”、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严、项目管理人员不到位等问题。居住者花了钱、贷了款，如果住上漏水、有裂缝、墙皮脱落的房屋，无疑会有被愚弄、被伤害的感觉，一旦遇到地震、风、雪荷载等受力影响，难以保证安全，生命财产安全将会受到严重威胁。二、政府在保障房建设应发挥的职能作用建立
7、和完善住房保障制度，实施主体是政府，尤其是各级地方政府，但是由于以上的种种问题，同时缺乏有效的制约手段和约束机制对地方官员进行监管，在打基础利长远的保障房建设中，地方政府缺乏主动性。因此，必须有切实解决不利问题的方案，制定相关的住房保障方面的法律，对地方政府及其工作人员进行有力的监督和制约，从而保证住房保障这项民心工程的有力推进，并杜绝权力寻租和腐败现象的发生。（一）保证土地供应。地方政府要保证有足够的保障房用地，足量供地是建设的基础，各地要妥善处理好保障房建设用地和其他住房建设用地之间的关系，统筹兼顾，把握总量，精心调度，确保保障房建设用地达到规定比重；并且供地要优质，这就要求各地政府要舍得
8、“下本”、舍得“放血”，敢于拿出环境质量好、配套设施全、地理位置优、升值潜力大的“黄金地段”用来建设保障性住房，而切忌向保障房建设项目供应位置偏远、环境不好甚至有污染的的地块；最后保障供地的及时性，要掌握好供地的节奏和火候，做到既能基本满足需求，又不会有很大的空置率。（二）创新廉租房的融资模式。就目前的情况而言，政府没有能力完全以自身的资金担负起廉租房供给的任务，必须引入民间资本。可以将经营城市的思路与bot模式相结合，通过bot模式的运用，可以吸引民间资本参与到廉租房的建设中来，既解决了政府资金不足的困扰，完成政府的责任，低收入者有了安居之所，也给民间资本提供了投资途径，是一种多赢的选择；发
9、展廉租房reits，若采用“租赁”加“信托”的模式，由廉租房产权所有者与信托公司合作，将具有稳定性和连续性的廉租房租金应收款打包升级，设计成为一种信托产品，让市场投资者分享廉租房租赁资产所带来的收益，从而能够集合更多社会上的闲散资金来支持廉租房建设；另外也可以在廉租房项目中应用abs融资模式，即以项目所拥有的资产为融资基础，以项目资产带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式，其本质就是资产证券化；今年以来，作为试点，国家允许部分城市公积金用于保障性住房建设，下一步将逐渐探索房地产信托等方式支持保障性住房建设，这都是很好的尝试。（三）尽快出台住房保障法律、法规，从
10、立法上规定保障住房的对象、标准和资金来源。国外公共住房保障体系和制度建设经历了近100年时间。世界发达国家都已制定颁布了公共住房的相关法律法规，形成了较健全的符合本国国情的公共住房保障法律法规体系，为解决公共住房建设、分配、管理、交易等复杂问题提供了保障，值得我们借鉴：改进和规范保障房制度，政府应加强审核力度，各部门形成合力，增强审核准确性、公开性和对审核权的监督，杜绝不符合规定的申请人进入保障房分配领域，甚至可以考虑由第三方机构对申请者进行资格审核，确保审核把关的公平性，同时加大违规成本和惩戒力度；建立健全保障房管理机构，我国目前没有保障房管理的专门机构，保障性住房从建设到分配到监管，整个流
11、程需要大量的人力、物力，如果没有一个专门的部门去监管，是无法自上而下全方面确保保障房的分配保证公平。（四）严把质量关。需要从中央到地方建立相适宜的配套措施，进一步加大考核惩处力度，一旦发现建设过程中的问题坚决处理责任人员，绝不姑息、绝不手软；完善监督验收制度，要特别注意事前预警、事中监理、事后检验，对于玩忽职守的工作人员严惩不贷；将质量责任具体化，每个环节都规定好责任人，防止重叠以发生相互推诿的现象。结束语：综上所述，保障房建设是关系民生、社会和谐、人民幸福的重要举措。目前保障房建设乱象丛生，政府应该明确职能定位，采取强而有效的措施，使得保障性住房建设这一惠国惠民政策真正发挥其作用。作者单位：许晓颖 宁波建工股份有限公司陈卫 卫华升建设集团作者单位：1王新.保障房建设中政府的职能定位与协调机制j.河南师范大学学报.2010.2谭术魁,江奇.保障房地供应的问题、原因及其对策j.住房保障.2009.3金秋萍.初探我国廉租房融资的现状与模式创新j.交流.2008.
保障房建设论文：浅谈政府应在保障房建设中发挥的职能作用
