房地产企业纳税筹划的策略分析

《房地产企业纳税筹划的策略分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业纳税筹划的策略分析（24页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、序号（学号）:15341235长春大学旅游学院毕业论文房地产企业纳税筹划的策略分析姓名郭晶学院商学院专业会计学班级153412指导教师郭继秋（副教授）2019年 6月14日长春大学旅游学院毕业论文纸相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。适用住房和住房租赁有关税收政策的通知财税2008 24号对个人销售住房暂免征收土地增值税。财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知财税20081137号企事业单位、社会团

2、体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知财税2013） 101号对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，旦增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。财政部国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知财税201452 号4.城镇土地使用税（1）对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。（财政部

3、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知财税200824号）（2）对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。（财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知财税2013） 101号）（3）对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉

4、及的城镇土地使用税。（财政部国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知财税201452号）（三）房地产企业主要的经营活动的纳税筹划特点I1-内容的合法性II!房地产企业在进行税务筹划前有一个必要的前提，就是要遵守国家的税收II法律，必须以法律为准绳，符合地税和国税的相关规定。在符合法律和规定的条件下在选择合理的税务筹划方案，以保证税务成本最小化，如果未能按照国I:家相关法律进行税务筹划，就会受到相应的处罚。II!2 .纳税筹划时间的超前性IIII:提前进行纳税筹划是房地产企业与其他企业相异之处，房地产企业的管理I专者细致规划各个纳税环节，合理利用国家出台的相关税务减免政策，减小

5、房地:产企业的纳税压力。房地产企业应该在纳税义务以及经营活动开始之前就要做i好纳税筹划，如果企业在有实质性业务发生后，再通过财务手段进行避税，那I么就涉及到偷税和漏税并触犯了法律，因此房地产纳税筹划需要一定的超前性。!3.行为的长期性I!Ii在房地产进行经营期间的各个阶段都会涉及到税务筹划，从拿地、签订合;同、建设以及房产销售的每个阶段都涉及到纳税筹划，因此相对其其他企业来竺讲，其纳税筹划行为具有一定的长期性。:III!4 .筹划的目的性III!于房地产企业来说，进行纳税筹划后的节税主效益主要体现为以下两个方Ii面：第一是选择低税率，第二个是延迟纳税时间，而以上两方面的目的均是降!低税收成本，

6、而房地产企业就是要选择低成本纳税，用恰当的筹划方式使利润!最大化得到保证。III!三、房地产企业主要税种的纳税筹划（一）土地增值税的纳税筹划L筹划思路对于房地产企业来说，它的土地增值税压力巨大，并且其税费很高，主要原因是税基过高，究其原因，主要原因是对房地产开发成本与拆迁补偿方式之间的关系缺乏应有的思考。在整个预算中，预算部门或财务部门只向公司管理层提供项目的全部成本，没有相关的细节，也没有关于不同补偿方式下企业税收负担的计量数据，使得房地产开发企业在相同成本下纳税，通过选择不同的补偿方式，房地产开发企业可以降低土地增值税，节省一定的成本，让企业在激烈的市场竞争中获得更大的优势。2.筹划案例某

7、房地产公司在17年9月开发公司项目，这个项目整体的用地面积为2. 1万平方米，其中住宅建筑面积有3. 19万平方米，用于销售的面积为2. 9万平方米，建成后该房屋在下一年6月对外销售，我们知道这个房地产公司买方的平均价格为每平方米1. 1万元，该公司需要支付的土地费用为3500万元，其中契税为105万元，开发成本为5400万元，前期开发费为700万元，房屋绿化面积及基础设施费用为1600万元，2200万的工程安装费，300万的间接开发费用。(1) 方案一：对其中的精装房进行补偿，7900m2用来安置住房，在这之中预计装修成本耗费1200万元，于是我们可以推断出销售额：7900*11000+(2

8、9000-7900) *11000=31900 万元可扣除项目的金额：8690+5400+1200+3500+105-400=18495 万元开发成本：18495+ (400+18495*5%) +18495*20%=23518. 75 万元增值额：23210+8690-23518. 75=8381. 25 万元增值率：8381. 25/ (18495+1324. 75) =42.29%应纳土地增值税：8381. 25*30%=2514. 375万元(2) 方案二：直接补偿拆迁户货币资金10160万元，则销售额：29000*11000=31900万元可扣除项目金额：10160+5400+350

9、0+105-400=18765 万元开发成本：18765+ (400+18765*5%) +18765*20%=23856. 25 万元增值额：31900-23856. 25=8043. 75 万元I增值率：8043. 75/ （18765+1338. 25） =40. 01%II!Ii应纳土地增值税：8043. 75*30%二2413. 125万元I!II;通过计算可知，在同等的成本费用下，方案二比方案一的货币补偿节约土Ii地增值税101.25万元。IIII；根据国家税务局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）文件规定：关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造

10、的II本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于I专房地产开发企业增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006 187号）第3:条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费房i地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费。该房地产企业选!择货币补偿方式，在有合法有效依据时，能够全部计入拆迁补偿费用，从而增iT加了该企业的开发成本，从而降低了最终的土地增值税额。I!II（二）房地产企业增值税纳税筹划IIIIii.筹划思路!我国的房地产企业是近几年是非常具有投资价值的企业，它的每个项目的Ii实施与进行都必须有相应的纳税管理以及税收筹划策略与之进行

11、，内容具体如!下：IIIIi（1）纳税管理与税收筹划的基本原则与底线I!I!房地产企业，尤其是国有资产企业和上市公司，纳税管理和筹划的基本原I!则是合理、合法，所有的思路和方案不能违背税法和相关法律规定，同时所有I!思路和方案必须紧扣经营活动，合理性作为企业经营的必备条件，不能最终达成理想效果的思路和方案没有任何参考价值。（2）做好初步测算结合自身现状，根据成本构成情况、收入预算条件实现初步预算，对于未来的项目的最终税负情况和利润情况进行尽可能详尽的测算，发现问题，做到心中有数。(3) 成本证据链条的规范完善当税务机关对某些企业进行调查研究时，很难追根溯源到事件发生的当期,此时企业财务证据链条

12、成为首要判断依据。以成本费用为例展开分析：合同签署要关注主体、标的、发票、报价、违约、时间等涉税条款的风险；一支付款项要关注三流合一规范要求和时间节点的风险控制；一发票应关注发票类型、取得时间、真假甄别；一进度验收应关注相关材料验收资料、各方签字、审批流程；决算报告应关注同合同的关联、增量的合法性。2.筹划案例-以某房地产公司为例某房地产公司以房屋和建筑材料出售、出租作为主要业务，并且为其提供一些简单的装修事项。该公司财务核算完善，被当地税务机关认定为增值税一般纳税人。2018年，该公司获得出售房屋和装修业务的收入共计292万元，其中装修业务收入的金额为80万元，都是为含税收入。可扣除的投入税

13、为17. 44万元。方案一：销售房屋与装修工程收入合并核算；应纳增值税=销项税额-进项税额=292/(1+16%) *16%-17. 44=22. 84万元方案二：销售房屋与装修工程收入分开核算；如果分开核算，那么装修工程收入可以单独计算缴纳增值税，适用税率为3%0 则:共应纳增值税额=(292-80) /(1+16%) *16%-17. 44+80*3%=14. 2 万元节省负税：22.84-14.2=8.64万元从本案例可以看出，通常企业兼营增值税应税劳务和应税货物销售时，如果分开核算会明显的降低企业的实际负税，所以，若要使成本利润最大化，必须采用合理纳税筹划的方式降低企业成本。I、房地产

14、企业纳税筹划存在的问题（一）房地产企业法律意识不强、税收筹划意识薄弱在全球经济飞速发展过程中，我国税收筹划相比其他国家而言起步较晚，税收筹划理论体系构建的不完善政府想要加强宏观调控就必须制定税法并监管纳税人依法纳税。但是，对于一些新兴的房地产企业对税法的了解以及政府政策了解的很少，对部分税种掌握较少，这就会导致企业无法进行有效的管理与税收筹划。还有就是，房地产企业对于税收筹划的意识不够，会为了自身的经济利益而偷税漏税，这就会使企业面临着经营不善的风险极有可能会造成企业的破产。房地产企业偷税漏税现象时有发生，房地产企业故意隐瞒收入来避免应缴纳的税额，提高纳税筹划的能力来绕开非法避税的陷阱。（二）

15、房地产企业缺乏完善的纳税管理体系房地产企业的纳税筹划是由财务管理人员进行处理的，但是一些房地产企业为了节约成本不设纳税管理体系，这就使企业不能很好的进行纳税筹划。如果纳税筹划出现失误，企业领导就将该错误归咎于财务人员的失职，但是他们不能够提出任何实质性的建议来解决这一问题，来使财务部门更好的进行缴纳税款，这是一种错误的观念。企业不能根据现有的法律法规制定出合理的纳税管理办法，这样企业生产经营过程中所涉及到的纳税款项并不会得到良好的纳税筹划。依赖于房地产企业主要决策人的纳税筹划工作，企业领导者会将这项工作直接抛给财务部门，这明显是不合理的，不符合规章制度的。（三）房地产企业缺乏税收筹划事前管理房

16、地产企业良好的税收筹划观念往往与企业领导者的重视程度紧密相关，并且事前管理对于房地产企业的税收筹划非常重要，但是，房地产企业会出现纳税筹划舞弊现象就是由于房地产企业的工作人员是在事后才进行纳税筹划账务处理的。因此，企业想要改变这一弊端就必须及时的进行纳税筹划事前管理。如果在事后进行处理就为时已晚，更不用提进行纳税筹划了，纳税筹划重点是事前筹划而不是事后。纳税筹划对于企业领导者筹划人员以及财务人员的筹划能力要求较高，因此，这些人员必须具备较高的能力。不然，将导致纳税筹划的失败。（四）纳税筹划人才方面存在问题在当今的经济发展中，高素质人才是企业发展经营过程中必须要具备的优势条件之一。企业想要健康良

17、好发展就必须具有与纳税筹划相关的复合型人才。但是当今企业追求高收益对这一方面的认识有所欠缺，一般企业都会使用财务部门的会计人员来进行纳税筹划，并不会引进具有纳税筹划条件的高素质人才,特别是在一些管理层意识普遍不高的前提下，更是对这一问题漠不关心，所以就会造成企业不能够进行良好的纳税筹划，进而增加企业的投资成本。五、房地产企业纳税筹划的基本对策（一）提高税收筹划意识税收筹划意识的培养，需要经历一个过程，并采取相应的方法和手段，积极加强对税收筹划的政策宣传，在最大限度上宣导它的基本理论方法，以及它的重要性，正确区分税收筹划与偷税、漏税和非法抗税之间的区别，进而加强纳税人税收筹划的意识，做一个知法守

18、法的好公民，在进行税收筹划的同时，还应积极对纳税人进行思想教育，使他们深切意识到依法纳税的重要性，税收筹划在对于国民经济发展水平的提高，有着极大的帮助和促进作用。为此相关部门及组织机构，特别是税务部门或是涉及到税务工作的部门的，需要尽快使用合适的方式，明确税收筹划的定义以及范畴，完善它的理论基础，通过这样的方式，可以有效的消除部分人对于税收筹划的错误理解，进而正确认识什么是税收筹划，并将其与偷税等行为进行区别。还可以将社会各界人士从税收筹划的争论当中解脱出来，转而对税收规划进行合理的引导和加强，并对其进行系统的研究和论证，从而加深民众对这一概念的理解和认知。社会主义市场经济在不断地发展，市场上

19、存在着诸多的经济体，他们所创造的价值，以及需简要缴纳的税款情况，也各不相同，受到市场不稳定的影响，企业财务会时刻考虑到税收的问题，只有在降低税收的情况下，才可以使企业的经济效益有所提升，这也是企业负责财务工作人员需要重视的一个问题，而税收筹划正在逐渐的发展过程当中，纳税人的税收筹划意识也在逐步的加强，相信在不久的将来，便会大幅度的增强。（二）税收筹划市场化税收筹划是一种充满技术含量的理财行为，它有着高度的专业化特点，要求所学习的人，具备高智商，只有这类人才可以在短期之内掌握这种理财行为，而对于普通人来说，学习起来可能会遇到一定的障碍，并且要付出的要更多。税收筹划还有着横跨多个相关专业的特点，一

20、般纳税认可能并不具备上述提案件，所以在推行这种筹划行为时，需要充分发挥相关中介机构的作用，如会计事务所、税务师事务所等相关机构，通过他们从中调节纳税人与相关政府部门之间的关系，并为纳税人做出科学合理的税收规划，使纳税人的行为具有规范性、合法性，在相关法律所允许的范围之内，实现利益的最大化以及合法化，使纳税人可以健康稳定的发展，不会通过非法的手段逃避税收，以获取最大利益。当然，相关的中介机构也应该充分发挥自身的价值，积极的向纳税人宣传税收筹划的重要性，在这个过程中，中介机构应以身作则，发扬榜样的力量，使纳税人自觉意识到在社会市场经济体制下，税收筹划的重要性，在市场化的影响下，相关的中介机构也可以

21、获得极大的上升空间，在实践的过程中依靠社会上中介机构的力量和作用，可以极大的推动我国税收筹划的市场化，进而促进我国市场经济的发展，以及市场经济经济体制的不断完善和改进。总的来说，税收筹划市场化，对于我国税收事业的发展，也有着一定的影响。（三）税收筹划规范化在进行税收筹划的过程中，需要根据自身的特点，制定出科学有效的规划原则，并具有以下几点特征。首先，是合法性的问题，关于税收的合法性，我国有着相应的法律条款，国家相关部门使用征税的方式，获得规范的财政收入，纳税人也应积极履行自身的纳税义务，做知法守法，并依法纳税的好公民，与此同时，相关的税务机关也应按照相应的法律法规依法征税，不可以巧立名目的进行

22、收税，使纳税人不会受到相关方面的困扰，税收筹划与合法征收税务、搞好税收服务之间并无直接的冲突，所以需要在法律所允许的范围之内，进行税收筹划的规范性；其次，谨慎性。税收筹划在理论上并不存在一定风险，但在实际的应用过程中，却存在着风险，所以在具体实施的过程中，应该时刻保持谨慎，切忌盲目的进行策划，如果在执行的过程当中，遇到税务部门的阻碍，或是不认可，就会使税收筹划出现一定的问题，甚至是触犯相应的法律法规；再次，规范性。税收筹划，它不仅仅涉及到税务方面的问题，还涉及到其他一些方面的问题，严格遵循各个领域、行业以及地区的财务会计、税收法规等方面制度的制约和束缚，进而影响到税收规范化的推广和执行；最后，

23、是时效性的特征，税收法律法规，它会根据市场形势的变化，以及国家相关政策的影响，并在一段时间内，使税收筹划出现问题，当时可能会促进税收的规范化，但过了一段时间之后，就可能出现一定的问题，所以说税收筹划方案应该坚持与时俱进，并根据税收制度的变化做出相应的调整，以此加强税收的规范化。综上所述，如果企业内部能够通过内部强化监管以及有关部门加强外部的法律监督,能够使企业的财务管理以及税收筹划进行高质量的管理与规则的制定，提升整个企业发展过程中的税收筹划的质量。（四）税收筹划制度化企业税收筹划的制度化也是实现当前阶段企业在实际经营过程中高质量发展的一项重要因素。就目前来看，企业税收的制度化指的主要是通过相

24、关法律以及其他制度的约束，使企业在实际的经营过程中能够实现制度化的发展，以此来使企业能够实现税收筹划的高质量发展。一方面，税收筹划的制度化应该从外部的监管部门这一角度进行入手，一般来说，企业的税收筹划也属于国家税收的一项重要管理项目，针对于以上这一点，在如今税务系统的对市场进行管理以及发展过程中，管理人员应该针对当前企业税收制度的特点，完善税收制度的相关法律规定，做到企业税收筹划的管理能够实现有法可依，同时执法人员应该在对企业的税收筹划项目进行审核以及批复的环节中，结合具体的法律条文进行税收筹划项目的鉴定，切实做到有法必依，保障国家财政收入的同时也使企业方面能够减轻资金压力。在另一方面，如今的

25、企业经营者在实际的经营过程中，也应该在企业内部完善税收筹划的制度，在企业内部的规则制定以及相关条文的设计环节，经营者应该在所在地区的法律条文基础之上，对公司内部的税收现状以及财务管理状况进行具有实际意义制度的推行，同时建立健全奖惩体系，对企业内部存在违规行为的财务人员给予眼里的惩罚，但是对于企业内部在税收筹划以及财务管理方面表现突出的员工，管理者也应该及时给予其加薪升职等相应的建立措施，从而使现阶段的企业内部的财务管理体系以及税收筹划项目能够得到更好的落实，保障企业的经营环节中税收筹划项目的高质量发展。结论综上所述，房地产企业开展纳税筹划应注重财税审各专业技术综合运用。从征地及土地“六通一平”

26、开发，到勘察设计和物料装备采购，再到施工管理和验收，最后到房地产销售和租赁，每个环节都牵涉到税收。不论是税负较轻的印花税、耕地占用税、土地使用税，再到税额支付量较大的增值税和企业所得税等税种，都不能掉以轻心。特别是作为第一大税种的增值税筹划，务必从采购环节高度重视采购方式和增值税专票控制，确保能够最大限度地获得进项税额抵扣权益；同时，要认真研究制定科学的销售方案，采取灵活多样的销售形式和渠道，设计理想的交易价格、交易方法和最恰当的结算方式，即使不能降低销项税额，也要力争纳税义务发生时间尽可能晚一些发生，以实现递延纳税。这样，才能确保增值税筹划取得理想效果，消除增值税缴纳对企业资金支付过快过多的

27、影响，保证经营资金周转和防范资金链断裂的财务风险。房地产企业纳税筹划的策略分析摘 要在如今的企业发展过程中，企业的财务管理己经俨然成为了企业内部控制的重要环节。从某种意义上来说，企业的财务管理关系着企业资金道德安全性以及企业今后的经营发展战略规划，因此应该引起内部人员高度的重视。针对于以上这一点，现阶段的企业内部营销人员应该强化自身的财务管理意识，并将财务管理与税收筹划进行有效的整合，使企业能够在经营的过程中做到税收项目的优化与完善，促进企业健康发展。房地产企业要使投入所产出的利润升高，让企业自身的价值实现最大化，降低成本是一个最优的选择。在房地产企业成本费用的构成中，纳税成本占有相当大的比重

28、，一些优秀的企业管理者已经意识到了通过纳税筹划可以显著的提高企业的竞争力。本文首先从房地产企业在纳税筹划方面存在的问题进行分析，结合具体案例对房地产企业纳税筹划的思想和方式进行探究。最后从房地产增值税和土地增值税的角度提出几点建议，对其中纳税筹划方面的问题进行处理。关键词房地产企业成本控制税收成本税收筹划致谢I由于刚接触毕业论文，选题构思一片空白。刚开始写完之后问题百出，在i此期间非常感谢郭继秋副教授的亲自指导，不惜浪费自己的休息时间，一遍又I一遍的给我们全体同学仔细的讲解论文的格式、内容及结构的书写。通过导师Ii的讲解，我清楚的知道了怎么写论文。这些都让我受益匪浅，并且受益终身。!大学期间第

29、一次接触郭继秋副教授，他平易近人，爱岗敬业，并且和学生的关系相处的非常融洽，我们都很喜欢这位老师。这次论文能够完成，非常感谢郭j继秋副教授的精心指导，反复的查缺我们论文中出现的不足，让我的论文更加i的精益求精。再次非常感谢郭继秋副教授的精心指导。AI参考文献:1马思临.我国房地产开发企业增值税的纳税筹划D.云南财经大学,2016Ii2胡艳.房地产开发企业土地增值税税收筹划j .辽宁工程技术大学学报(社会科学! 版),2016 (4)IIi3董欢.房地产企业税收筹划存在的常见风险以及防范措施j .财会学习，II；2016,24:160+162.i4房建林.“营改增”背景下房地产企业新老项目税收筹

30、划问题分析J.财会学习，I:2017,02:171.!5杨琼.房地产企业税收筹划及风险防范J.中外企业家，2016,35:29+31.I 6程莹莹.房地产企业税收筹划措施J.中外企业家，2016, 35:30-31.聂7韩艳.营改增对房地产的影响J .财会学习，2017, 04:15-16.:8张娟，陈蔚.营改增对房地产税收的影响及其税收筹划探讨J.经营管理者，II!2017,01:48.：9高艺.房地产企业营改增后税务风险控制策略剖析J .财会学习，2017, 03:154+157.A10刘才义.房地产业“营改增”税负效应分析J.财会学习，2017, 03:160-161.11黄维兰.浅谈合

31、法纳税与合理筹划结合，提升企业经济效益J.纳税,2019(13) :72.1!12陶桂生.浅论企业纳税策划及税收风险应对J.商场现代化,2019(05) : 171-172.I!13Sale J Tmothy, Carroll Karen B “Tax Planning Tools for The MultinationalI!线Corporation JManagement Accounting, 2016;65-69.I!14S. Janes, C. Brows, Tax Economics. American Economics TheoryM, 2017;78-79III；15Wei

32、Shen,Jing Qiu, Zhaoyang Dong. Electricity network planning targetingIIiLow-Carbon energy transition J. Global Energlnterconnection, 2018, 1 (04) : 487-499.Strategic Analysis of Tax Planning for Real EstateEnterprisesAbstract In today，s enterprise development process, the financialmanagement of the e

33、nterprise has become an important part of the internalcontrol of the enterprise. In a certain sense, the financial managementof a company is related to the ethical safety of the companys funds andthe strategic planning of the company5 s future business development.Therefore, it should be highly valu

34、ed by internal personnel. In view ofthe above, the internal marketing personnel of the company shouldstrengthen their financial management awareness and effectivelyintegrate financial management and tax planning, so that enterprises canoptimize and improve taxation projects in the process of operati

35、on.Promote the healthy development of enterprises. Real estate enterprisesshould increase the profits generated by inputs, maximize the value ofenterprises themselves, and reduce costs is an optimal choice. In thecomposition of the cost of real estate enterprises, taxation costsaccount for a conside

36、rable proportion, and some excellent corporatemanagers have realized that tax planning can significantly improve thecompetitiveness of enterprises. This paper first analyzes the problemsexisting in real estate enterprises in tax planning, and explores theideas and methods of tax planning for real es

37、tate enterprises incombination with specific cases. Finally, from the perspective of realestate value-added tax and land value-added tax, several suggestions areput forward to deal with the problems in tax planning.Keywords Real Estate Enterprises Cost Control Tax Cost Tax-Planning!中文摘要IIIsAbstract

38、III:引言1I:一、纳税筹划的概念、原则和基本方法1（一）纳税筹划的概念 1i（二）纳税筹划的原则2!（三）纳税筹划的基本方法3二、房地产企业的涉税情况3!（一）房地产企业主要涉及的税种3!（二）房地产企业涉税的相关优惠政策 4|（三）房地产企业主要的经营活动的纳税筹划特点7；三、房地产企业主要税种的纳税筹划7A（ 一）土地增值税的纳税筹划7|（二）房地产企业增值税纳税筹划 9;四、房地产企业纳税筹划存在的问题11i（一）房地产企业法律意识不强、税收筹划意识薄弱11i（二）房地产企业缺乏完善的纳税管理体系 11捋（三）房地产企业缺乏税收筹划事前管理 11:（四）纳税筹划人才方面存在问题 12

39、i五、房地产企业纳税筹划的基本对策 12（一）提高税收筹划意识12；（二）税收筹划市场化 12；（三）税收筹划规范化 13!（四）税收筹划制度化14：结论14!致谢16II参考文献17房地产企业纳税筹划的策略分析引言我国社会主义市场经济逐日完善，各行各业的竞争关系都十分强烈，房地产行业在近几年中势头猛增，已经成为了我国经济发展新的增长点。但是我国对于房地产行业的纳税筹划的理论和方法的研究还不够透彻，只在近几年才逐渐重视起来，房地产市场中房地产开发企业作为主要主体之一，随着目前的经济全球一体化趋势的加强，结合我国对纳税筹划颁布的政策进行一系列的调整,通过纳税筹划的方式有效的减轻了企业税收压力，成

40、本降低同时利润有效提高,企业的竞争力也得到了质的飞跃。用来降低成本来增加企业利润，打造企业的核心价值从而增强了企业竞争力。因此，纳税筹划也就成为了房地产行业中研究的热门话题,2016年5月1日营改增这一项工作全面完成，影响了许多行业。房地产行业就是受营改增影响最大的行业。因此，在结合我国经济快速发展的时代背景下房地产行业合理合法的进行纳税筹划就是一个值得深思的问题，因为，房地产企业业务繁多、税种复杂，这就为房地产企业的纳税筹划提供了更为广阔的空间但也会产生一些不利影响，因此房地产企业必须采取积极的态度应对。对生产经营的各个方面都要进行税务筹划，以此来降低房地产的税务成本，还能够实现企业的长足发

41、展，保障企业的经济效益。对于国家来说，监督房地产进行纳税筹划工作的实施就会减少偷税漏税的发生，从而完善我国的税收体系。一、纳税筹划的概念、原则和基本方法（一）纳税筹划的概念纳税筹划指的是企业领导人、纳税人以及财务管理人员在我国法律法规框架的范围内进行一系列事先的、有目的性的、合法性的策划及安排。这就需要企业领导人提出一套完善的纳税筹划操作方案，以此来减轻自身税负，增加企业利润的目标（二）纳税筹划的原则1. 合法性原则再开展普遍性的税收筹划时，需要在满足法律规定这一条件下推进。换句话说，偷税漏税与税收筹划有本质的区别，就在于税收筹划是在遵循国家相关税收法规前提下开展的筹划活动，在日常经营发展过程

42、中涉及到的税种较多，纳税税基、时间、地点、税率等皆存在差异。所以，合理推进税收筹划的工作，企业的税负压力就将会减少，但是，需要提醒的是，在这项工作开展过程中，相关人员必须将国家的各项税收法律法规牢记于心，必须在懂法守法的前提下，这项工作才能平稳的推进。2. 事前筹划原则事前筹划就是对企业在交付税款之前进行的税收筹划。因为，企业在经营过程中会产生各项纳税义务，因此企业就必须开展税收筹划，若企业因税负重而开展税收筹划的话往往都是没有作用的。因为此时开展税收筹划与偷税漏税无异，这就还是一种违法行为。如若税务部门进行检查的话就会为企业带来一定的税务风险，会给企业的发展带来极大的不良影响，这种影响不可估

43、量。只有在事前计算好各种综合税负，调节好业务的方式方法才能够在不违反法律法规前的前提下降低企业税负。3. 目标性原则简单来说就是需要在事前制定一个任务目标，在制定这个目标之前必须了解所处企业应缴纳的税种以及这些税种所使用的税率和要熟悉企业经营的业务内容，明确其流程，也要了解所处地区的税率情况和所处行业的自身特点，在此基础上才能够制定正确的税收筹划目标，进而选择实现目标的手段，来实现纳税筹划的预期效果。4. 全局性原则事实上，在进行税收筹划的过程中，还需考虑税收筹划的整体减负效果。这是因为企业要交的税种有许多，例如房产税、所得税、增值税和印花税等等，所以说企业的税收是一项全局性的工作，而在企业缴

44、纳税款的过程中，某种税额的降低就可能导致上升。(三) 纳税筹划的基本方法纳税筹化关系到房地产企业生产经营的众多环节，而且方式多样，因此在实际纳税筹划中，需要应用多种有效的纳税方法进行筹划，目前常用的方法主要有以下几种。(1) 优惠政策法，细心研读我国在税收方面推出的某些优惠政策，相关负责人员可以根据其中的内容进行纳税筹划。(2) 创造条件筹划法，如果房地产企业不符合国家税收的优惠政策，那么房地产企业可以根据优惠政策的关键点事先筹划好，以满足优惠政策，这样可以减轻企业负担。(3) 争取减少纳税法，在纳税时，如果计税和课税的基数不变，那么税率越高企业的负担就越大，反之则越小；同一个税种应用在不同对

45、象上的税率也不仅相同，房地差可以使用此方法进行税务筹划。(4) 推迟纳税时间，国家对于纳税企业里也有一定的延迟纳税时间，并且此种行为符合法律要求，因此房地产企业可以推迟纳税，企业可以从由于延迟纳税的现金流中获取一定的利息收益。二、房地产企业的涉税情况(一)房地产企业主要涉及的税种具体说明见下表：房地产开发企业主要涉及的税种增值税33. 25%企业所得税18.32%城镇土地使用税18.00%土地增值税19.80%耕地占用税、房产税、契税10.63%从上表数据可以看出，增值税、企业所得税、土地增值税和城镇土地使用税在房地产企业主要涉及的税种中所占比例较高。那么接下来我们重点进行分析。应纳税额等于计

46、税依据与税率的乘积!（二）房地产企业涉税的相关优惠政策I!Ii1.增值税III!根据国家财政部颁布的法律条文规定：IIIIi（1）对于非北上广深一线城市之外的城市，如果对于所购住房年份不足两:年的，一旦进行对外销售，将按照5%的征收率全额缴纳增值税；对于销售个人i购买两年或两年以上住房的，免征增值税。而对于北上广深等一线城市地区，j则采用另一套方案，所购住房年份不足两年的，对外销售时按照5%的征收率全i额缴纳增值税，对于购买两年及两年以上的非普通住房，用销售所得扣除购房i款的差价后，按照5%的征收率缴纳增值税，对于购买两年及两年以上的普通住!房，对外销售免增值税。III!日（2）对于涉及家庭财

47、产分割、个人无偿转让不动产、土地使用权时免征增!值税。例如离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙I!子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人；或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法盅取得房屋产权。I!II；2.企业所得税IIIIi我国部分省份规定鼓励类房地产业项目为主营业务，且其当年度主营业务II收入占企业收入总额70%以上的企业，经企业申请，主管税务机关审核确认后，i可减按15%税率缴纳企业所得税。3. 土地增值税房地产企业涉税的相关优惠政策出自条文纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条中华人民共和国国务院令第138号开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的财政部国家税务总局关于廉租住房经济