绍兴房地产市场调研报告

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1、一、地区经济水平（一）地理位置、人口、交通绍兴地处长江三角洲南翼，浙江省中北部杭甬之间，下辖绍兴县、诸暨市、上虞市、嵊州市、新昌县和越城区；全市面积8256平方公里，截止2008年末全市户籍人口437.06万人，全市非农业人口139.97万人，占总人口的32.0%，比上年提高0.8个百分点；年末全市暂住人口(暂住一个月以上)134.17万人，比上年增长33.9%。绍兴历史悠久，名人荟萃，素有水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡的美誉，是首批国家级历史文化名城、首批中国优秀旅游城市，是长江三角洲南翼重点开发开放城市。绍兴是首批中国历史文化名城之一，首批中国优秀旅游城市之一；绍兴是著名的水乡、桥乡

2、、酒乡、书法之乡，是蔡元培、鲁迅、周恩来的故乡，毛泽东主席称绍兴为“鉴湖越台名士乡”。绍兴交通发达，沪杭甬高速公路，104国道经过绍兴，规划杭州到宁波的高速铁路经过绍兴，绍兴杭州湾跨海大桥即将建设，将拉近绍兴到上海的距离，加速绍兴的经济发展。（二）经济发展水平2008年绍兴市生产总值达到了2222.95亿元，按可比价计算，比上年增长9.0%，经济总量位居长江三角洲地区第8位，继续保持全省第4位；全市人均生产总值超5万，达50909元(按户籍人口计算)，按2008年平均汇率计算，人均生产总值超7000美元，达到7330美元。6个县（市、区）有5个已达到“人均GDP5600美元”，其中绍兴县达到1

3、2292美元。从三大产业看：第一产业增加值116.65亿元，增长3.0%；第二产业增加值1329.12亿元，增长8.9%；第三产业增加值777.18亿元，增长10.1%。三产比重明显提高,第一、二、三产业占GDP的比重由上年的5.4 ：60.7 ：33.9调整为5.2 ：59.8 ：35.0。1、2004年至2008年GDP情况绍兴市连续五年GDP增长率超过9，2007年增长率为14.3%，整体经济环境较好；2008年绍兴市受整体经济环境影响较大，增长速度明显呈现下滑的势头，年增长低于10%。2、固定资产投资2004年至2007年，绍兴市固定资产投资额逐年增大，给房地产业注入了强劲动力，200

4、8年，全市全社会固定资产投资913亿元，但整体受经济大势影响，呈现一定的下落之势。3、社会消费品总额绍兴人民生活水平逐年提高，各项需求较为旺盛；但在2008年虽然持续增长，但已经开始进行实质性的变化：2008年，居民消费价格同比上涨20%，但部分月份回落较大，其中8月份涨幅为4%，房产销售价格上涨7.3%，9月份涨幅为2.3%。4、人均可支配收入2004年以来，绍兴市城镇居民人均可支配收入呈现稳定的增长态势，至2007年终于实现历史性突破，达到21971元。2008年1-3季度绍兴市城镇居民人均可支配收入为18798元，同比增长10.1%，继续保持增长的势头。截止年底，势头未有变化，年增长为1

5、2.20%，相对GDP产值等而言，没有明显下落的迹象。人均可支配收入水平稳步增长，年增长率在10%以上，绍兴居民有较强的购买潜力；5、2009年上半年绍兴市经济情况及小结据绍兴市统计局初步测算，上半年，全市实现GDP1058.18亿元，同比增长6.8%，高出全省平均水平，从而实现了全市经济较快回暖。从经济运行的特点来看，呈现出五大特点。（1）与2008年比较，该市一二三产业均回升明显，三产拉动尤为突出上半年，绍兴经济出现了一些积极变化，部分经济指标出现好转迹象。按照产业分类，三大产业均出现较好势头：如第一产业增加值为51.20亿元，同比增长3.0%；第二产业增加值为608.60亿元，同比增长3

6、.2%；而第三产业的发展更是创下增加值398.38亿元的业绩，同比增长13.6%，从而在全市经济发展中起到举足轻重的作用。（2）投资消费出口，三大需求忧喜参半据统计数据显示，上半年，全市全社会固定资产投资471.44亿元，同比增长了10.1%，一举扭转一季度负增长的局面。政府主导型的基础设施投资，尤其是交通运输投资回升力度大增；同时，消费市场回暖明显，统计数据表明，全市上半年社会消费品零售额337.95亿元，同比增长14.2%。不过喜中有忧的是，绍兴市出口形势继续低迷，利用外资不容乐观。上半年，全市实现外贸进出口总额91.41亿美元，其中，自营进出口69.20亿美元，下降幅度均为二位数；全市合

7、同利用外资和实际利用外资同比下降幅度则更大。（3）车市房市股市，三大市场全线飘红受燃油税改革、小排量车购置税减半等一系列政策影响，在车展、商家促销的推动下，绍兴市汽车消费出现井喷，上半年销售额达47.94亿元；房地产市场也有所回暖，上半年，全市商品房销售面积和销售额同比增长68.3%和79.5%，从4月份开始扭转了自2008年年初以来全市商品房销售负增长的局面；我市上半年股市交易额达3829.5亿元，总量逐月增加，其中6月比5月增加17.7%。另外，上半年，该市居民消费价格指数（CPI）同比下降1.1%，跌幅比一季度扩大0.4个百分点。而工业品出厂价格和原材料购进价格也继续下降，同比分别下降4

8、.5%和5.3%，跌幅比一季度扩大0.3和2.1个百分点。还有，全市财政收入至6月末扭转了今年以来的负增长情况，全市城镇居民和农民人均收入均有增长，但规模以上企业利润却因原材料价格的波动而难显乐观。绍兴经济上半年虽然出现了一些积极的变化，但下半年经济下行的风险依然存在，要有长期经济低速运行的准备。二、绍兴市区房地产市场发展回顾1、2009年上半年绍兴市房产情况简要据绍兴市统计局有关数据显示，2009年16月，全市商品房销售额达到900，348万元，同比累计增加79.5%，商品房销售建筑面积153.42万平方米，同比增加68.3%。市区的销售额上涨幅度更大，商品房销售额达到274，431万元，同

9、比增长竟达到113.9%，商品房销售建筑面积42.48万平方米，同比增加131.2%。漏夜排队买房现象再次出现。绍兴天下、白鹭金滩、山水名家、玉兰花园等一大批楼盘都创造了销售奇迹，单个楼盘单月成交金额都达到2亿元以上。而坤和亲亲家园、坤和山水名家等新楼盘一经推出便出现购房者彻夜排队等候买房的现象。从数据来看，尽管绍兴楼市呈现全线飘红的景象，但区域与区域之间、楼盘与楼盘之间存在较大差异。一些区域的楼盘由于各种原因并未享受到“暖市”效应，同时，不少品质楼盘却成为楼市星光大道上的“明星”。眼下绍兴楼市最火的不外乎城南、镜湖、袍江三大区块。比如，城南板块正形成以名人广场为中心的居住生活圈，成熟的配套以

10、及良好的生活氛围是该板块受热捧的主要原因。而相对于这些特点明显的区块，楼市的“骄阳”并未普照到乡镇房地产业。由于居住成本过高、生活配套不成熟以及产品定位不明显等各类原因，一些远郊的楼盘销售并不尽如人意，比如平水副城，楼盘销售呈现不温不火的局面。自5月开始，绍兴的土地市场开始转热，上半年市区土地交易成交7宗，其中最引人关注的当属市区人民路1号地块和涂山路10号地块，这两大住宅地块经过多家房产公司的激烈竞价后，分别以4.5亿元和2.95亿元成交。上半年，绍兴市房地产开发投资总量达971，862万元，同比增长8.0%，开发施工面积1548.55万平方米，同比增长1.8%，新开工面积178.22万平方

11、米，同比下降50.8%，竣工面积163.97万平方米，同比增长40.5%。市区房地产开发投资总量达281，856万元，同比增长25.6%，开发施工面积374.58万平方米，同比增长3.2%，新开工面积45.74万平方米，同比下降15.4%，竣工面积26.78万平方米，同比增长86.6%。当前该市房地产投资虽然保持较高的增长速度，但因为大批项目竣工或进入建设后期，而新开工项目又大幅下降，走势会受到一定影响。不过也在一定程度上促使空置房消化，16月份，市区空置房面积53.76万平方米，同比下降21.2%。二手房方面，市房管部门提供的数据显示，今年上半年，市区存量房（二手房）成交量达到4104套，在

12、第二季度，月平均成交量750套，其中最高的一月甚至达到890套，突破历史纪录。关键词：数据一：商品房成交2159套。据市房地产信息网披露的信息，今年上半年，市区商品房成交2159套，成交金额24.3亿元，成交均价8543元/平方米，其中，住宅类商品房成交1819套，成交金额1.816亿元，成交均价7926元/平方米。数据二：二手房成交4104套。市房管部门提供的数据显示，今年上半年，市区存量房（二手房）成交量达到4104套。数据三：公积金贷款3.1亿元。来自市住房公积金管理中心的数据显示，今年上半年，市区职工使用住房公积金贷款购房的金额为3.1亿元。数据四：房产投资97.19亿元。市统计局数据

13、显示，今年1至6月，全市房地产开发投资97.19亿元，同比增长8.0%，增速比一季度提高7.8个百分点。2、绍兴市区房地产业发展历程绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来的，其中1998年至2004年基本为可定为其高速发展阶段。促成绍兴市区房地产业的迅速复苏并进而转入高速发展时期存在三大原因：其一为1998年，随着政府机关住房制度改革的开始实行（即停止实物分房，实行货币分配），市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大一部分单位，为搭上房改“末班车”，纷纷突击购房分房；二是当时我国为应对亚洲金融危机，而采取了积极的财政政策，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用于经济适用住宅建设；

14、三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房地产业起了推波助澜的作用。这一阶段，绍兴市区先后开发了以“快阁苑”、“龙洲花园”、环城河整治、城市广场、袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。其中：前四年是投资高速增长期，1998年-2001年，市区房地产投资额年平均增长速度达到40.1%；虽然2002年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从1998-2004年，市区房地产实际销售面积年平均增长了35.2%，其中2004年的销售面积达到了177.91万平方米，超过了1998年-2001年这四年的销售面积总和。20

15、05年开始，国家为了遏止略有抬头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要目标的宏观调控政策，绍兴市区房地产市场在调控政策的影响下迅速降温，房地产企业经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。2、绍兴市区商品房价格走势轨迹房地产市场发展形势，一方面反映在房地产开发投资量，而另一方面更反映在市场的供求关系及商品房价格的高低变化上。绍兴市区进入实质性住房制度改革是在1998年，当时各级政府机关开始实行货币分配而停止实物分房。也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。因此，分析

16、市区商品房市场价格的走势，也从1998年开始。近10年绍兴市商品房价格情况（单位：元/平方米）（走势图见房产分析中）：年份199920002001200220032004200520062007年2008年商品房屋2185204222292919404558955900 6370 71008370价格涨幅1.25%-6.54%9.16%30.96%38.57%45.74%未变4.6%18.31%17.89%绍兴市区商品房价格在1998年-2001年间基本维持在相对稳定的水平； 2002年开始商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。2004年到达5895元/平方米，比全省平均价格高673

17、元，居全省第三，仅低于杭州和温州； 2005年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与2004年基本持平；2006年，市区房屋销售价格比上年上涨4.6%，其中，商品房销售价格上涨4.2%，二手房价格上涨5.2%，至2007年受大经济环境影响，商品房价格再次反弹。2008年绍兴市区全年商品房(含住宅、商务和办公楼)的销售达1671套，成交单价8370元/平方米，总量与2007年相比缩水近4成。2009年上半年，市区商品房成交2159套，成交均价8543元/平方米。三、绍兴市区房地产业发展现状1、2004年以来绍兴市房地产投资完成情况2004年开始至2007年，当地房地产投资总

18、体上呈现逐步增长的态势，但2005年受宏观调控的影响，回落明显，外向性经济对宏观调控的影响，极为敏感。2008年当地房地产投资将呈现明显的回落，再次对该走势进行了无情的验证。2、土地供应情况（1）绍兴总体土地供应情况2006年下半年开始，绍兴房地产市场在经历了近2年的宏观调控后，开始了一波强劲的持续反弹行情，房地产价格快速上涨，各楼盘销售价格屡创新高，为了平抑房地产市场价格上涨，2007年绍兴市政府确立了通过增加土地供应量来稳定房价的政策，根据“2007年度绍兴市区经营性用地块出让计划”，当年计划出让的开发经营用地总量约达4370亩，其中住宅开发用地约3728亩，相比2006年土地出让计划22

19、16亩住宅用地增加了近7成，土地供应量明显增加。伴随着市区房价的上涨和良好的销售势头，绍兴市区住宅开发用地价格也节节攀升，据不完全统计，2007年成交的住宅开发用地价格较上年同期上涨了近50%左右，如城东开发区舜江路一带的开发用地目前成交楼面价格达到3500元左右，而在2006年的成交价格仅为2000元左右；镜湖新区大滩区域新拍土地楼面价约4600元，而2006年的成交价不到3000元。2008年绍兴市区计划出让住宅用地约3575.6亩，较2007年稍有下调，其中普通商品住宅建筑面积约为182.32万平方米；商品住宅建筑面积约为85.32万平方米。不过，受外围经济的严重影响，2008年的绍兴土

20、地市场可谓一个“冷”字了得。根据绍兴市国土局挂牌成交信息进行了粗略统计，2008年绍兴经营性土地共推出47块，面积4312.66亩，总成交39块（包括越城区、袍江新区以及镜湖新区），大部分为工业用地和办公性质用地，而和畅堂海尔斯曼地块以及袍江多处住宅用地都以流拍告终。同样，不管从土地供应量还是土地成交量来看，2009年的土地市场仍以低迷态势拉开大幕。去年1月份，绍兴经营性土地总成交12块，而今年同期则以零数字收场。另外，随着经济形势的严峻以及房地产行业的持续低迷，年初政府土地供应量也少之又少，至5月份方有所改观。2007年起地块情况主要成交（另含2005年11月份坤和地块以及2006年5月份世

21、茂项目）：（2）镜湖新区地块成交情况地块名称面积(亩)用途起拍楼面价(元/平方米)成交楼面价(元/平方米)成交总价(万)容积率（）竞得单位交易时间溢价比镜湖新区外滩4-2号地块9.59商用1164163049004.7绍兴北辰置业有限公司2009-7-340%镜湖新区外滩4-11号地块8.26商用1453168732503.5浙江星源建设投资有限公司2009-7-316%镜湖新区外滩4-1号地块10.62商用1263130035003.8浙江赐富化纤集团有限公司2008-7-33%镜湖新区外滩4-3号地块9.29商用1211121136004.8浙江巨星房地产集团有限公司2008-7-30%镜

22、湖新区外滩4-5号地块10.38商用1145114542005.3浙江环宇建设集团有限公司2008-7-30%镜湖新区外滩4-9号地块地块11.07商用87587520003.1浙江大唐伟业建设有限公司2008-7-30%镜湖新区外滩2号地块120.97综合22543946700002.2杭州滨江房产集团股份有限公司2007-11-2875%镜湖新区外滩3-1号地块88.75综合23663465410002浙江金纬房地产开发有限公司2007-11-2846%镜湖新区外滩1号地块166.73综合233957941610002.5绍兴中房房地产开发有限公司2007-9-13148%镜湖新区大滩7号

23、地块18.92住宅23324664100001.7绍兴县天马房地产开发有限公司2007-7-20100%2007年，镜湖新区总计出让四宗商业用地（本地块），起始价楼面价基本在2300元/平方米以上，溢价则在50%以上。2008年步入经济低迷期，土地出让基本以起始价成交。至2009年后，虽然暂无住宅用地推出，但溢价再次开始上升。（3）非镜湖新区地块成交情况地块名称面积(亩)用途起拍楼面价(元/平方米)成交楼面价(元/平方米)成交总价(万元)容积率（）竞得单位交易时间溢价比绍兴经济开发区蕺山2号地块22.56住宅2989 311151001.09绍兴古月房地产开发有限公司2009-6-244.09

24、%绍兴经济开发区人民路1号地块87.13住宅3876 5626450001.377绍兴恒大房地产开发有限公司2009-5-2045.16%绍兴经济开发区涂山路10号地块66.14住宅2754 4779295001.4浙江置业房地产开发有限公司2009-5-2073.54%胜利东路、环城东路西南角八字桥周边地块(A区)二期27.17商住4693 7638166001.2自然人(陈锦晶)2009-5-1462.75%鉴湖镇域中心A-6号地块12.89商用1082 166428602自然人(宋永富)2009-5-1453.79%府直街安置地块21.07商住3570357070001.396绍兴街景综

25、合开发有限公司2008-1-16-0.01%马臻路原第七医院地块11.21综合5060 506060001.587恒联控股集团有限公司2008-1-50.00%八字桥布厂弄拆迁安置地块9.76商住3951 424429001.05绍兴市城市建设投资发展有限公司2008-1-57.41%袍江工业区G6地块114.55商住360 36038001.383绍兴市伟业房地产开发有限公司2007-12-120.07%绍兴经济开发区涂山路8号地块84.28住宅2569 4643300001.15上虞亚厦新城置业有限公司2007-10-1080.74%解放南路6号地块105.04综合2380 4641390

26、001.2浙江天工置业有限公司2007-10-1095.00%原外山组团江家溇地块（二期）95.57商住3084 5724620001.7浙江大宋控股集团有限公司2007-9-1385.61%袍江工业区G5地块243.22商住1118 2722662001.5坤和建设(绍兴)有限公司2007-9-13143.41%绍兴经济开发区东池路1号地块38.43住宅4683 7127210001.15绍兴县大地置业有限公司2007-8-2852.17%绍兴经济开发区涂山路9号地块45.21商住2528 6382202001.05浙江好地方置业有限公司2007-8-28152.50%袍江工业区G4地块24

27、.34商住600 154195003.8自然人2007-8-28156.78%蕺山地块19.93住宅2948 304248501.2浙江诚信建工有限公司2007-8-283.20%阳明路1号地块275.07住宅3163 59711095001绿城房地产集团有限公司2007-8-2388.78%绍兴经济开发区舜江路8号地块25.07住宅2103 355498001.65自然人2007-7-2068.98%中兴南路大环河东南地块B块37.02住宅2431 2656118001.8绍兴润和南岸花城置业发展有限公司2007-7-209.25%绍兴经济开发区卧龙路1号地块48.42住宅841 19231

28、60002.5777浙江星源建设投资有限公司2007-3-30128.60%袍江工业区F-8号地块51.57商住381 46422501.412绍兴市中实房地产开发有限公司2007-3-821.77%原外山组团江家溇地块（一期）124.24住宅2221 3004311001.25浙江大宋控股集团有限公司2007-3-835.23%今年以来，绍兴土地出让住宅用地溢价基本在45%至73%之间，竞争已趋激烈。（4）附2005年坤和山水人家地块拍卖情况地块名称面积(亩)用途成交总价(万)楼面价(元/平方米)成交地价（万/亩）容积率（）竞得单位交易时间东至解放北路延伸线、南至规划道路、西至马家渡、北至1

29、04国道北复线绿化带镜湖新区大滩一号地块89.95不定323002834.987359.11.9坤和建设集团有限公司2005-11-1东至解放北路延伸线、南至大滩、西至马家渡、北至规划道路镜湖新区大滩二号地块24.83不定57002295.795229.581.5坤和建设集团有限公司2005-11-1东至大滩、南至规划界限、西至梅山路、北至、马家渡镜湖新区大滩二号地块146.86不定389002207.378264.891.8坤和建设集团有限公司2005-11-1小计261.64/769002441/规划总建筑315000平方2、现阶段绍兴市区房地产业发展特点尽管当地政府一直对绍兴市房地产进行

30、不断的表示看好，事实上，自2004年进入宏观调控以来，绍兴市房产市场显得较为复杂，销售面积接连下滑，即使自2007年，也并没有实质性的好转。开始调控的2004年全年销售面积为177万余平方米，但2005年至2007年，则回落至100万平方米左右线上。另外，竣工面积也始终处于比较低位的态势，但商品房空置率却呈不断增长的势头，直至2007年方才有回落。2004年至2009年上半年绍兴市区销售面积、竣工面积及空置面积走势图：2007年前三季度，供给稍显不足，商品房销售呈现良好势头，但是第四季度由于国家政策和大环境影响开始成交量直线下降；2007年本市开发施工面积1663.76万平方米，同比增长22.

31、4%；新开工面积481.01万平方米，同比下降5.0%；本市竣工面积343.77万平方米，同比增长4.1%；另外2007年本市销售面积为478.08万平方米。进入2008年，绍兴市房地产市场延续上年度第四季度的颓势，商品房销售面积和销售额出现近年来少见的大幅下降，对经济的拉动作用明显减弱。但进入2007年后，绍兴市商品房价格和国内其它城市一样，进入快速上升的渠道。统计数据显示，2007年二季度，绍兴市区房屋销售价格快速上涨，同比上涨7.0%，环比上涨2.7%。同比涨幅比上年同期扩大2.1个百分点，比当年一季度扩大2.7个百分点，创下2005年3季度以来的新高。2007年1-6月份，房屋销售价格

32、比去年同期上涨5.7%，其中商品房销售价格上涨4.9%。至2007年底绍兴老城区平均价格约在7035元/平方米左右，2006年城区均价约为6510元/平方米，同比上涨幅度超过8%。3、房地产开发板块格局初步形成随着老城区土地资源的日益稀缺以及城市版图的不断扩张，绍兴市区房地产开发逐步形成了从一环线、二环线到三环线逐步延伸的边缘化开发趋势，并形成了东南西北四个不同方位上的六大居住板块。城南是开发较早的居住区域，随着人文公园的开发，城南新住宅区的外围环境得到了明显的改善；城西经过前几年的开发，胜利西路的延伸以及绍兴县柯桥新县城的崛起，吸引了众多开发商和购房者的关注，同时，随着新一轮“越州新城”城市

33、发展规划的明确，城西的发展方向已经比较明确，围绕青甸湖的中高档住宅用地将会陆续推出；而以袍江开发区为代表的城北板块，在经过前几年的冷寂之后，已经开始明显升温；城东则是人们目光的聚焦点，迪荡新城的开发建设将使其成为绍兴未来又一个理想的居住区；而城北的镜湖新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办公中心和生态居住，通过市政府对镜湖新区较大力度的开发和宣传，目前以大滩区块为代表的镜湖新区已经成为绍兴高档住宅开发的代表区块。从总体上说，绍兴市区目前六大板块住宅的层次可粗略地划分为高中低三个层次。高档楼盘主要分布在大滩、迪荡新城一带，价位一般在每平方米9000-10000多元（排屋约为13000元/平方米

34、左右）；中档楼盘以城西、城南开发的楼盘为主，价位一般在每平方米6000-8000元之间；相对价位较低的低档楼盘主要位于袍江、生态园区等区块，价位大约在每平方米3000-4000多元。4、楼市进入高层时代，多层和低层住宅成为稀缺产品2006年以前的绍兴，房地产市场中住宅供应一直以低层和多层住宅为绝对主力，这主要是几个方面的因素决定的：首先，绍兴是历史文化名城，城市规划中有严格的古城保护原则，除了市中心豪华地段的住宅为高层建筑，其余住宅开发用地供应一般均有严格的容积率和建筑高度要求；其次，前几年绍兴市区平均房价相对较低，对绝大部分只卖5000元左右的楼盘来说高层建设成本较高且市场接受度不高，因此开

35、发高层住宅的积极性也不高；最后，由于绍兴本地消费者在住宅消费上观念相对保守，多层住宅因其较为低廉的物业费用支出受到市场的普遍认同，而高层住宅高昂的物业费用让大部分消费者难以接受。经过0506年约2年的宏观调控，积压的购房需求在2007年有集中释放的趋势，且随着绍兴城市外来移民人口的快速增加以及城区用地的日益紧张，绍兴住宅市场供需矛盾开始变得突出，现实状况决定了政府在今年开始的土地供应计划中整体提高容积率以求提高土地利用率。但相对其它城市，绍兴市对市区房地产开始的建筑高度控制相对比较紧，容积率一般控制在2以下。但在前几年的房地产开发商，仍被开发商钻了空子，造成以大滩区块为典型的同类产品较多，即：

36、绍兴天下、坤和山水人家以及金昌的白鹭金滩，均以超高层住宅辅以低密度排屋为规划模式。超高层住宅的存在，对目前绍兴市旧城保护存在较大的不利。因此，近年来绍兴市土地出让中对建筑高度进行了一定的要求。可以预见，未来几年，房地产开发商超高层住宅应该在绍兴市中心得到一定的控制。（二）绍兴市区主要在售楼盘情况目前，绍兴市主城区楼盘开发，主要以镜湖新区与老城区交汇处的大滩板块和迪荡新城为主，普通住宅价格基本在7000元/平方米以上，目前主力价格约在9000元/平方米左右，排屋则在13000元/平方米左右，基本开发商大牌云集，主要有杭州坤和的山水人家、北辰的绍兴天下、绍兴市当地最大开发商金昌的白滩金滩以及世茂.

37、迪荡新城。1、迪荡新城板块之迪荡新城迪荡新城，项目位于绍兴城市主干道胜利东路延伸段，整个新城由美国SOM事务所担纲规划设计。项目定位为绍兴城市未来的新名片，是绍兴城市的唯一的CBD中心；建筑设计则由国内鼎级建筑设计院华东建筑设计研究院设计，园林规划全部由泛亚易道主笔，世茂第一太平提供物业服务。项目总占地50万平方米，规划总建筑面积113万平方米，其功能包括20万平米的高端大型商业购物中心和休闲娱乐步行街，一幢12万平米、高达220平米以上的白金五星级酒店，拥有多个会所。目前一期盛世名门为纯住宅，东面为迪荡湖路，南面为云东路，西面为环城东路，护城河，北面为都泗门路。一期占地面积约9万平方米，建筑

38、面积近20万平方米，以高层小高层为主，总房源约1178套，已2007年下半年开盘，开盘价7500元/平方米左右，主力户型140-170平方米左右，另有号称浙江之最的6000平米的大型会所。目前余220余套房源款售，去化率约为80%。目前沿胜利路房源价格约为8000余元/平方米，小区内部余房价格约为9000元/平方米以上，沿护城河房源价格约在10000元/平方米左右。 一期总平图开发商绍兴世茂新城房地产开发有限公司设计单位华东建筑设计研究院、美国泛亚物业管理上海世茂第一太平地理位置云东路以北，环城河以东，迪荡新城E6地块占地面积90928m建筑面积190975m2容积率2.1绿化率60%建筑形态

39、高层、小高层住宅主力户型平面层100-120m2，140-170m2，跃层250-300 m2房源总数1178套销售均价约8000-10000元/m2主力总价90-130万元配套设施完善的商业和社区活动配套形象进度准现房开盘时间07年8月销售情况目前余房约为200余套2、镜湖新区板块2002年，绍兴市正式通过了绍兴大城市发展战略纲要，明确提出“精心规划建设城市绿心与市“行政中心”；并首次正式将镜湖新区功能定位为“生态功能调节区、城市休闲娱乐区、水上旅游观光区和行政管理中心区”。镜湖新区位于绍兴老城区以北，越城区、柯桥区和袍江区交汇处，行政区划76平方公里，其中核心区块(城市绿心)开发建设面积5

40、3.4平方公里,东至绍三线和外直江、西至绍齐公路、南至萧甬铁路、北至柯袍线。新区主干道群贤路与绍三线路口，距杭甬高速绍兴接口处3公里，距萧山国际机场25公里。镜湖新区在原越城区灵芝、东浦两镇的基础上组建而成，包括从绍兴县划入的15个行政村，共计73个行政村，1个居民委员会。预计到2020年，人口规模将达到12.5万人。镜湖新区板块是在市政府明确规划发展前景前提下逐步发展起来的一个新兴板块，从目前区域内在售楼盘的分布情况来看，目前镜湖新区板块房产开发主要有两大块。其一主要指沿解放北路两侧开发的大滩区块，该区块尽管开发时间较短，但是由于众多品牌房产公司的进驻、高档楼盘的开发以及与老市中心直线距离近

41、等原因在短时间内已经成为目前绍兴高价房的聚集地，是近阶段房地产市场的焦点板块，销售价格方面有超越迪荡新城之势，不仅成了镜湖新区的主流开发地带，也是整个绍兴房产市场的主流区域。另一个板块则主要为镜湖新区西侧接柯桥边缘地带非主流物业，主要在售楼盘有唯美格调、镜湖时代及镜湖莲庄等楼盘，售价约为5000元/平方米左右。与本项目无论产品定位还是客户定位均不冲突，不予以细述。（1）坤和山水人家山水人家位于绍兴市大滩区块，沿解放路往南仅1.5公里达城市广场，距离北侧镜湖国家城市湿地公园仅3.5公里，居1000亩大滩水域。项目总建筑面积约40万，建筑密度19%，楼间距达65米。190以上主力户型，高层复式6米

42、挑高、3.3米悬挑的空中花园。整体景观设计采用现代北美园林风格，同时融合江南庭院式景观，户均绿化面积达100平方米。流线型外立面，融会现代简约建筑的通透性。挑高露台、大面积景观窗设计营造生动立面，令建筑体态生动丰富，层次感更强。作为项目的重要组成部分，位于2#地块的“大滩壹号”专设计为精英会所、室内恒温游泳池、室外网球场、商务中心、中高档餐饮、超市、健身俱乐部等时尚、体闲高端配套服务。目前排屋价格约为500万元/套（每套250-300平方米左右），即单价约在15000元/平方米左右，复式高层住宅价格约在10000元/平方米左右（每套240余平方米以上），4.9米高LOFT产权为40年，精装修价

43、格约在12000-14000元/平方米左右，不过2009年8月20日将推出的3号楼160-180平方米户型，价格约在9300-9500元/平方米。地下车位价格在10万元以上。商业部分底商约在20000-25000元/平方米左右，二楼则为15000-18000元/平方米。小区特点：主力户型250平方米以上纯大宅；山水复式住宅；客厅餐厅露台6米挑高；20平方花园赠送；五室三厅四卫别墅式空间；意大利ALUK门窗及原装五金配件系统、西子奥的斯豪华商务电梯、三菱空调、A.O史密斯热水器、ADEL指纹锁、松下新风换气系统；HOMENET智能家居解决方案（多种数码家电连接）；墙体保温，轻质砂加气砌块、聚苯颗

44、粒保温砂浆保温系统；屋面保温采用挤塑板。开发商坤和建设(绍兴)有限公司设计单位中建国际(深圳)设计顾问有限公司、深圳华森建筑顾问地理位置解放北路与北复线交汇处占地面积174421m建筑面积314989m2容积率一号地块1.9，二号地块1.5，三号地块1.8绿化率40%建筑形态高层住宅、高层办公、排屋主力户型一期高层以270-290m2跃层户型为主，排屋280-380 m2房源总数一号地块442套销售均价高层约9000元/m2，排屋15000-2000元/m2主力总价高层跃层200-280万元，排屋500-800万元配套设施完善的商业和社区活动配套（2）金昌白鹭金滩白鹭金滩总建筑面积37.68万

45、平方米，项目三面环水，梅山江、长大江、孟家溇三水环抱，近1000亩的水面，幅员开阔、水质清美，西与城市主干道相接，为绍兴城市中心区域绝无仅有的生态筑家之地。项目规划定位为以城市生态排屋、景观高层公寓为主的滨水生态社区。该小区目前排屋别墅基本销售完成，价格基本在13000元/平方米以上。户型面积约在240平方米以上。目前在售的为高层住宅尾房，主力户型3房、4房140-200平方米之间。金昌房产作为绍兴本地规模最大的民营房地产开发企业，在绍兴当地曾成功开发多个楼盘，具有广泛的社会关系和较高的品牌知名度；金昌房产在企业经营和市场竞争意识方面超过了绝大部分的本地企业，另外从白鹭金滩项目来讲，无论是总体

46、规划、建筑设计还是在宣传推广方面比起世茂、坤和等外来房地产大鳄来可以说是有过之而无不及。白鹭金滩项目拥有“中国人居环境建设金牌试点项目”的头衔，并配有众多高档次的生活配套设施以及具有在绍兴领先的智能化和建筑配套技术，尽管售价不菲，但是由于客户定位主要面向高端住宅消费群体，因此销售业绩颇好，在绍兴当地认同度比较高。在小区环保方面，白鹭金滩引入“隐形”真空垃圾收集系统，使垃圾在全自动封闭的系统中通过地下管网，由强大的气流将垃圾由各投放点直接输送到收集站，解决了小区垃圾泄露的通病，消除异味和二次污染；另外在家居智能方面，设置了家居电源控制钮，对每户的家居配电箱进行控制，达到出门时可以一键关闭受控回路

47、的所有电气设备、插座电源，回家时也可以一键开启，需24小时不门断供电的回路则不受此控制；另外则设有专门的儿童会所。开发商浙江金昌房地产集团有限公司设计单位澳大利亚柏涛、加拿大ACA、浙江城建院、香港泛亚国际地理位置104国道北复线南侧占地面积约15万m建筑面积约37万m2(其中住宅、商业及配套约27万平方米)容积率1.8绿化率36%建筑形态排屋、双联别墅、小高层、高层主力户型排屋200-250m2，双联300 m2左右，小高层、高层140-200m2房源总数共2000余套销售均价高层约9000-10000元/m2，排屋约15000元/m2，双联约20000元/m2主力总价高层120-200万元

48、，排屋300-400万元，双联500-800万元配套设施完善的商业和社区活动配套（2）绍兴天下绍兴天下位于绍兴大滩区块东南面，四面碧水环绕，东至长大江、南望文笔塔、西北至梅山江，与著名的镜湖湿地公园紧密相连。园区总占地265亩，总建筑面积30余万，地下9万平方米，规划高层江景公寓、空中别墅与排屋，共2000余户，园内配有主题会所、高尚幼儿园、河滨公园、网球场、泳池等设施。绍兴天下所处区域是绍兴大滩公园为核心的高尚住区，是绍兴市中心真正的都市临水人居胜地，将是大滩核心区域规模恢宏的居住胜景。目前开发的为一期，高层价格约为9000元/平方米-10000元/平方米，排屋价格约为11000-15000

49、元/平方米左右；主力房型：140平方米左右（排屋：224-285平方米以上，高层88-274平方米，150-160平方米）开发商绍兴北辰置业有限公司，物业为绿城物业地理位置镜湖新区东至长大江、南望文笔塔、西北至梅山江，紧临镜湖湿地公园占地面积()176755建筑面积()300000建筑类型高层、排屋建筑风格现代容积率1.7绿化率0.45户型面积排屋250方，三房124-141方总价（元）90-330万主力户型三室两厅、联排开盘日期2008.5.15（一期）二期预计即将开盘均价（元/）9000（高层）,13000（排屋）销售率90%以上，一期尾盘配套设施园内配套：生活：双会馆、12班幼儿园运动：

50、游泳池、健身房、江滨散步道、室内羽毛球场、乒乓球室等等；周边配套：昌安实验学校、超市、菜市、医院等；周边交通：解放北路、中兴路3、城区其它区域之经济开发区板块经济开发区由于开发时间较早，目前已经成为绍兴市区规模最大的居住区块，生活配套相对较为成熟，但总体档次不高，由于区域内自然环境较好，且无大型工业生产企业，因此目前已经成为绍兴主要的别墅类产品的供应区域。（1）金色东江该楼盘体量较小，周边自然环境较好，临近平水江和大禹陵景区。该楼盘产品组合较为丰富，由于楼盘周边配套相对欠缺，因此以面向拥有一定经济实力的中产家庭的叠排为主的定位，并以叠排首先开盘打开市场，目前售价约为6500元/平方米左右，由于

51、叠排总价控制较为合理（约这130-150万元/套左右），因此一期开盘取得了较好的业绩，二期在一期开盘后短短3个月后推出，二期主力产品多层公寓也实现了较好的销售，相对来说，高层空中别墅产品因为单价和总价高的原因，销售较为困难。总体上来说，该楼盘产品定位较为成功，尽管短期内积压了少量的高层房源，但总体上销售速度较快，较好地实现了资金回笼。目前多层价格约为5800元/平方米左右，高层价格约为6500元/平方米。（2）东江银湾开发商绍兴市建设开发公司设计单位绍兴市建筑设计院物业管理地理位置涂山路以北、平水东江以西、森海豪庭以南占地面积9463m+29503m=38966建筑面积22809.51m2容积

52、率一块0.85，一块0.5绿化率30%建筑形态独立别墅、联体别墅、排屋主力户型独立别墅450m2左右，双联别墅300-330m2左右，排屋250m2左右房源总数89套,其中独立别墅10套，双联别墅28套，排屋51套销售均价独立别墅约12000元/m2,双联别墅约9000元/m2，排屋约7000/m2主力总价独立别墅500-600万元，双联250-300万元，排屋170万元左右该楼盘是近2年内市区罕有的低密度低容积率住宅项目，主要面向的是高收入消费者，周边自然环境较好，设有450平方米/套式独立别墅、300-330平方米/套联体别墅以及250平方米左右排屋；由于开盘初期定价较低，均价仅为6000

53、元左右，因此取得了较好的销售成绩，而独立和联体别墅由于总价较高，且小区整体规模较小、内部配套设施不完善，因此销售速度相对较慢。目前排屋价格约为7000元平方米，双联约为250-300万元/套，独立别墅约为500-600万元/套。4、城区其它区域之城西青甸湖板块青甸湖板块位于镜湖新区西南面，东起绍大线，南至鉴湖江，西至绍齐公路，北至杭甬铁路和104国道。总用地约573公顷（其中水面133公顷，可开发建设用地440公顷），规划为旅游、休闲、居住综合区。由于青甸湖板块东侧紧贴越城区，西邻柯桥，是越城到柯桥的必经区域，随着市政府对该区域规划定位的明确以及越城区与柯桥一体化发展趋势的明朗，该板块将逐步发

54、展成为绍兴市区主要的居住区块，尽管目前板块内在建楼盘数量不多，随着开发用地逐步增加供应，板快效应将很快得到体现。目前在开发楼盘主要以金昌.美院为主。金昌美院小区整体规划为小高层和高层住宅区，是目前城西唯一的一个纯高层住宅区，规划上较好地体现了高层住宅区低密度的、视野开阔的特点，从售价上来讲，6500元的均价相对适中，由于其主力户型定位为小面积户型，因此总价得到了较好的控制，60-70万元总价的房源在开盘当天便抢购一空，购房客户以在柯桥工作的年轻人和投资型客户为主。金昌美院可以说是目前绍兴房地产市场火暴形式的最佳注释，600余套的开发量短时间便销售一空，开发商快速实现资金回笼。5、其它区域之城南

55、板块城南板块一直以来是绍兴最主流的居住区域之一，非常受发展商和购房者的关注。随着周边商业和城市建设的发展，城南小区日益增多，而且配套设施齐全，商业设施完善，人气较旺。从地理上来划分，一般习惯性地把环城河以南的区域统称为城南板块，但近几年由于老城南板块开发用地日益稀缺，新建楼盘和土地供应不断向南面延伸，二环路（原三环路）沿线已经成为城南板块的主要开发区域。总体上说，城南板块的房价比较稳定，目前该地段的商品房交易价格在55007000元/平方米左右。目前在开发楼盘有瀛洲名苑、绿筑水墨澜庭、润和南岸花城。另有绿城绍兴御园。绿城绍兴御园东至平水东江，南至新市委党校、阳明路，西至若耶方舟，北至平水西江。总占地面积183377平米，总容积率约0.69，绿化率45.2%。御园将绿城上海玫瑰园和绿城北京御园设计理念完美融合，将成为引领整个绍兴城市、最具标杆性的顶级住宅园区。18 / 19文档可自由编辑打印