财务知识贷款买房

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1、（财务知识）贷款买房20XX年XX月多年的企业咨询豉问经验.经过实战验证可以落地机行的卓越管理方案，值得您下载拥有!来源：廖翠容的日志你贷款买房了吗？贷款买房很多学问！不见完买房肯定亏!朋友，你贷款买房了吗？你贷款买房时，是不是只见他们用计算器算，而壹点没关心你的贷款方式和仍款方式？如果是，你就壹定遭遇了售房者和银行的忽悠，你将可能多付上万，甚至上十万的利息。不信你就见壹见。贷款计算公式贷款公式主要有俩种，它们分别叫做等额本息贷款计算公式和等额本金贷款计算公式。这俩个公式的最大不同：在于计算利息的方式不同。前者采用的是复合方式计算利息（即本金和利息都要产生利息），后者采用简单方式计算利息（即只

2、有本金产生利息）。这样，在其它贷款条件相同的情况下，等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息。另外，等额本息贷款计算出的每期仍款金额都相等；而等额本金贷款计算出的每期仍款金额则不同，从仍款前期都后期，金额逐渐减少。1O等额本息贷款计算公式：每月仍款金额（简称每月本息尸月利率X1+（月利率）A仍款月数贷款本金X（1+月利率）人仍款月数卜12。等额本金贷款计算公式每月仍款金额（简称每月本息尸（贷款本金/仍款月数）+（本金-已归仍本金累计额以每月利率后期，金额逐渐减少。等额本息贷款和等额本金贷款比较关键字：等额本息贷款，等额本金贷款，贷款比较，提前仍款序国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷

3、款。但在2003年6月份的时候，突然有媒体揭秘，说银行仍有壹种等额本金的贷款方式没有告诉消费者。且算了壹笔帐，买壹套房子贷款40万元30年，前者比后者要多出利息10万元之巨。消费者壹片抱怨。于是有媒体总结如下：银行方在乎信贷额度仍款方式不能挑售楼员关心提取佣金贷款银行不能选开发商希望早收放贷按揭律师不算帐购房者的利益谁计较你的利益谁知道等额本息贷款和等额本金贷款相比，在正常仍款情况下，等额本金贷款的确能节省很多利息。但为什么在国外，采用等额本息贷款的借款人能比等额本金贷款节省更多的利息呢？当您了解了贷款后，您会发现目前国内有成千上万的借款人每年都无谓地多支付着成千上万的利息。下面，我来深入地分

4、析这俩种贷款，从而能够得出壹个结论，等额本息贷款通过调整仍款方式，能够在节省利息和节省时间方面，比等额本金贷款更好。俩种贷款的利息计算方式下面我们先来分析壹下这俩种贷款在传统的仍款方式下的区别。在计算利息方面，等额本息贷款为什么和等额本金贷款有那么大的差别？原因在于俩者计算利息的方式不同。等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期仍款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金（贷款余额）壹起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”仍要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期仍款的结算时刻，它只对剩余的本金（贷款余额）计息

5、，也就是说未支付的贷款利息不和未支付的贷款余额壹起作利息计算，而只有本金才作利息计算。因此，在传统仍款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整（或选择）仍款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。俩种贷款的每期仍款特点让我们继续分析这俩种贷款的区别。虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期仍款金额都不同，而且是前期仍款金额较重，后期仍款金额较轻。这要求借款人的仍款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期仍款金额都相同。借款人能够比较容易地根据自己仍款能力，制定贷款方案。

6、但要注意的是，等额本金贷款的每期仍款额虽然不等，但它的每期平均仍款金额却比等额本息贷款低很多。下面俩张截图来自于贷款分析师软件,展示了俩种贷款的每期仍款特点。?等额本息贷款仍款表（部分）：每期仍款额相同?等额本金贷款仍款表（部分）：每期仍款额不同下面的分析，将能够进壹步揭示出贷款的奥妙。俩种仍款的比较前面介绍了俩种贷款方式各自的特点，我用表格归纳如下。等额本息贷款等额本金贷款计息方式简单利率计息复合利率计息每期仍款本息等额不等额(前期重，后期轻)每期仍款本金前期轻，后期重等额每期仍款利息前期重，后期轻前期重，后期轻利息飙升速度加速度匀速度国内流行度主流弱流(?)国际流行度主流弱弱流操作灵活程度

7、强弱计算难度高难较难评价能够造出最好的仍款方案，也能够造出最糟糕的方案。选它没错，但可能不会是最好注意上表中，等额本息贷款的流行度和操作灵活度都超过了等额本金贷款。由于等额本息贷款占有主导地位，所以许多数学家对其进行了深入的研究，且发现等额本息贷款中，除了利率以外，仍款方式和贷款周期对利息的影响也非常大。超越等额本金贷款之壹：双周加速仍款归功于计算机的普及以及软件工程师的努力，当下的老百姓能够象贷款精算师壹样，轻易地掌握贷款的各种计算方法，细致地对贷款方案作分析比较，深入地了解贷款方法的多样性。这使得借款人能够根据自己的经济状况，灵活地采用壹些仍款方式，来减少利息、缩短贷款期限，减轻贷款利率变

8、化所带来的压力。等额本息贷款中的双周加速仍款就能用来减少利息、缩短贷款期限，达到和等额本金贷款相同的效力。下面我用壹个简单例子来说明。假设您贷款30年50万元，分别采用等额本息贷款的标准月仍款、等额本息贷款的双周加速仍款、等额本金贷款三种方式计算。贷款年利率为6.39%。下面我用贷款分析师软件（个人版）的二张截图来说明它们的差别。?等额本息贷款截图：标准的月仍款（用等额本息贷款计算器计算）?等额本金贷款截图（用等额本金贷款计算器计算）?等额本息贷款截图：双周加速仍款（用等额本息贷款计算器计算）?双周加速仍款和等额本金贷款的对比根据上面三张截图制作出下表，以便各位比较。等额本息贷款之标准月仍款（

9、参照）等额本金贷款等额本息贷款之双周加速仍款原始本金50万50万50万贷款年利率6.39%6.39%6.39%贷款周期30年30年24年1个月支付频率每月支付壹次每月支付壹次每俩周支付壹次每月支付金额3,124.26()月2,723.84(月平均值3,124.26(4周)利息累计624,733.6480,581.25483,100.27仍款期数360期360期629期节省利息144,152.35141,633.33节省天数0天2,135天每年需多仍款每年仍款不等3,124.26贷款成本率124.95%96.125%96.62%以等额本息贷款的标准月仍款为参照，从上表中能够见出，等额本息贷款中的

10、双周加速仍款方式像等额本金贷款壹样，也能大量的节省利息。双周加速仍款虽然比等额本金贷款多付2500元的利息，但贷款周期却比等额本金贷款缩短了将近6年。等额本息贷款中的双周加速仍款见起来仍不错，但在美国，选择它的借款人只是非常小的壹部份人，大部分借款人选择的是等额本息贷款中的额外仍款方法。它比双周仍款方法操作起来更方便、更灵活、更省钱。超越等额本金贷款之二：额外仍款在等额本息贷款中，采用部分提前仍款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是最有效的方法。它主要有俩种方式，壹是上面介绍的加速仍款，另壹种是这里介绍的额外仍款。而额外仍款则更简单、灵活，在国外，它是借款人的主要仍款方式。最典型的方

11、法就是在每年的最后壹期仍款中，多付上壹笔同样金额的仍款。因为这种方法比较灵活，所以，如果借款人为了达到自己的财务目标，就需要经过几次试算来决定自己的额外仍款时间、频率和金额。在这里，为了说明这种仍款方法能够比等额本金贷款节省更多的利息，假设借款人有这样壹笔贷款，30年贷款周期50万元，每月仍款壹次，贷款年利率为6.12%，经过几次试算后发现，在正常仍款表的每年最后壹期仍款中，多付上壹笔3,360元的仍款，则贷款合计利息就刚好开始少于等额本金贷款的合计利息。?等额本息贷款之额外仍款表（部分）?额外仍款和等额本金贷款之比较上图是俩种贷款的比较，显示了等额本息贷款加额外仍款能够比等额本金贷款节省更多

12、的利息。我们能够用3,360元额外仍款作为壹个阀值来调整节省利息的多少：比该阀值越大，则比等额本金贷款节省的利息越多；比该阀值越小，则比等额本金贷款节省的利息越少；当等于该阀值时，则比等额本金贷款节省利息151.46元，节省贷款时间5年10个月（2129天）。所以如果借款人选择了等额本息贷款，壹定要考虑相应的额外仍款或加速仍款。?综合对比将上面的计算结果用下表综合地进行比较，以便更全面地了等额本息贷款和等额本金贷款的差别。等额本金贷款等额本息贷款+额外仍款原始本金50万50万贷款年利率6.12%6.12%贷款周期30年24年2个月支付频率每月支付壹次每月支付壹次每月支付金额2,667.43(月

13、平均值3,36.44利息累计460,275.00460,123.54仍款期数360期290期节省利息151.46节省天数2,129天（5年10个月）每年需多仍款3,360.00贷款成本率92.055%92.024%对于借款人来讲，管理好自己的贷款是壹项非常重要的理财项目。所以重要的是根据自己的经济收入来制定财务目标和仍款计划，而不是壹定要比等额本金贷款节省利息。而等额本息贷款加上额外仍款方法能够帮助借款人灵活的理财。秉持着省钱就是挣钱的原则，量入为出,您壹定能早日脱离贷款壹族的苦海。备注观点：?目前，老百姓的购房贷款因为风险低、利润大成为银行的最优质项目。但老百姓却要付出沉重的经济代价。其原应

14、就在于国内壹些银行采取各种方式（例如要求缴纳提前仍款违约金，限定提前仍款次数，或者提高每次提前仍款的金额）只允许老百姓按照银行的规定仍款，而不允许老百姓根据自己的经济状况用其它提前仍款手段来缩短贷款周期和贷款利息。?通过文章“提前仍款和贷款违约金”能够见出，国外银行限制提前仍款是为了避免贷款的成本遭受灭顶之灾，而国内壹些银行限制提前仍款是为了让自己的收益最大化。当贷款利率上升时，承受损失的是老百姓，而银行却在极端获益的情况下继续获益。而壹旦不能达到收益最大化，就认为有自己损失，就要借用所谓的“遵循国际惯例”或“和国际接轨”的借口，向老百姓收取违约金。这即缺少法律的合理性，也是对老百姓权益和利益的盘剥。?壹些人将双周加速仍款称之为让利于民，其实我觉得称之为仍公平和民更贴切。我盼望那些银行不要光想着和国外的钱接轨，更重要的是和老百姓的利益接轨，丰富服务内容，提高服务质量，使借贷双方利益共享，取得双赢的结果，构建真正的和谐社会。?如果银行没有相关霸王条款，售房者对贷款购房的老百姓是不是也该对其不同的贷款方式和仍款方式有告知义务，而不是要求购房者作唯壹选择呢？