内地70个大中城市6月房价报告

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1、内地70个大中城市6月房价报告今日出炉近来一些非官方机构的报告显示，今年6月份房价和地价均出现了环比上升迹象，楼市反弹似乎已成事实。按照日程安排，国家统计局将在18日上午发布“70个大中城市住宅销售价格月度报告”，届时外界可通过该“官方报告”研判下半年的楼市走向。随着一些城市楼市成交的回暖，房地产市场是否迎来拐点了？一旦房价反弹，中央调控是否还会有新的政策出台？地价房价全面反弹在信贷环境趋于放松、房产刚需群体入市等因素影响下，国内热点城市楼市5月份成交开始回暖，并且一直延续至今。如北京市场，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部董事王琼对第一财经日报表示，今年第二季度北京一手住宅整体市场出现了较为明显

2、的反转，供给与成交均大幅增长，当期新增供给环比增长78.7%至250万平方米，同时成交面积达到340万平方米，环比上涨了86.2%。成交增加之后，价格也随之看涨。中国指数研究院（下称“中指院”）数据显示，6月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，其中45个城市环比上涨。土地价格也出现了回升迹象。中指院“中国300城市土地市场交易情报（2012年16月）”显示，6月份300个城市土地平均溢价率为10%，创下今年的新高。而今年前六个月全国300个城市土地平均溢价率仅仅为5%。个别高价地块也开始出现。7月

3、10日，经过46轮竞价和326轮回购房面积的竞拍，北京万柳地块最终以总价26.3亿元被中赫置地拿下，溢价率超过了40%，折合楼面地价超过4万元/平方米。这也带动了北京住宅用地市场的升温。7月17日，北京再度出让几宗住宅用地，其中中冶置业和北京五建联合体以22亿元且配建4700平方米保障房拿下大兴旧宫地块，楼面价超过15918元/平方米，溢价率也达到了45%。此番地价再度上涨，是否会再次与房价形成互涨潮？王琼表示，万柳地块地理位置特殊，导致价格较高，但仍有其合理性，不过它给整个住宅市场确实带来了一些刺激，示范效应较强。据媒体报道，万柳地王出现后，周边二手房价已经出现了涨价情况。不过，主管全国土地

4、供应的国土资源部13日表示，虽然进入5月份后，因住房用地流标流拍相对较多，一些城市在第二季度末相对集中推出商服用地，其中一些优质地块受到投资者追捧，引发社会广泛关注。但土地市场大幅溢价、地王频现的市场基本面并不存在。“这些地块主要分布在北京、上海、广州等重点城市，且以商服用地为主，主要是结构性和区域性的市场波动，值得密切关注，但还不能构成市场全面回暖的基础，对市场整体格局特别是对住房用地难以产生实质性影响。”国土部称。开发商提价能否持续？2009年楼市小阳春之后，房价开始飞速上涨，恐慌性购房入场，而近期楼市成交增加之后，一些楼盘也开始提价。2009年的情况又要重复上演吗？王琼表示，今年和200

5、9年有一个相同点，都是在五六月份左右成交量就突然上来了，但两者也有很大不同，一是2009年是全民都在买房，而今年主要是刚需群体在买房；二是信贷松紧的程度不同，2009年政策上是鼓励买房，银行房贷可以给七折利率的优惠，但现在整个货币宽松度其实不如2009年，对购房者的实际信贷支持不够。结合以上情况，王琼对开发商提价情况的持续性持保留态度。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也对记者表示，下半年楼市会以稳定为主，房价向上涨或者向下跌的空间都不太大，即便房地产企业想涨价，但因这两年累积的商品房库存较大，市场消化也还需要时间。而一旦房价继续下降的话，会影响地方的税收和土地收入，地方政府的土地财政压力会更大

6、。财政部近日发布数据显示，今年上半年土地出让成交额大幅下降，全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。北京中原市场研究部总监张大伟认为，房地产市场从3月份开始的成交量比较乐观，特别是56月主要城市全面复苏，对价格的支撑作用也已经体现，房价再跌的可能性接近于零。但因为新开工面积下降的影响，7、8月淡季推盘量较小，预计整体市场的成交量平稳。他表示，本轮成交复苏非普遍性，房价上涨幅度可能有限。入市项目定价依然会比较谨慎。而且一旦出现暴涨，不排除还有政策打压。中央政府已经开始关注房地产市场的新变化。国务院总理温家宝近日表示，目前房地产市场信息比较混乱，市场对房价走

7、势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹。他强调，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，功亏一篑。尹伯成认为，楼市调控是否会有新的政策关键是要看中央政府的决心，政策储备应该还是有的，一旦面临房价再度反弹的局面，中央可以增加房产税的试点城市。但限购限价等行政性措施，尹伯成认为这些属于临时性政策，终究会退出。时评：尽快实行房产税 短期楼市限购不如限贷近期关于房地产市场回暖的公开信息很多，甚至有回暖已成定局的论调。房地产回暖的信息可能放出很多错误信号。“稳增长”如果导致楼价反弹，重复2009 年保增长带来房地产价格的空前膨胀，投机需求的卷土重来，可能带来经

8、济和社会更大的不稳定。房地产市场回暖有两个特征。第一个特征，主要是“刚需”购房释放。“刚需”的定义，是指没有价格弹性或者价格弹性很小的房屋需求。严格意义上来说，“刚需”是指第一套房的购买需求。只有这类需求才可能不论价格涨跌都不会改变。在大中城市，新居民的居住需求才是真正的“刚需”。但不论是新毕业留城的大学毕业生，还是城镇化过程中进城的农民工，在数十倍的价格和收入比之的“刚需”是无法释放的。所以，报道的所谓“刚需”，恐怕还是投资或者投机性的需求了。在对第二套以上的购房的限购的政策没有改变的情况下，这些非第一套房的购买大幅增长，可能是对调控政策的挑战。第二个特征是楼价悄悄上涨。有报道显示，二手房市

9、场一些业主报价后，因为注意到有意愿购房者增加，马上会提高报价，几天之内就上涨数万元。形成市场化的商品均衡价格，需要供给，需求和效用最大化三大条件的约束，以投资投机为主的房地产市场属于资产类市场。投资投机需求没有效用最大化的约束，投资是以价格差异为“赚钱”的目标，赚钱“效用”无限大，市场价格不可能通过实际供求决定。“赚钱需求”在意价格不断上涨，价格需求弹性极高，有推动价格不断上涨的强烈动机，从而破坏了价格理论中效用达到最大满足度后需求下降的假设。赚钱需求属于效用无限大，不可能出现与这种无限需求达到均衡的“供给”水平。理论和实践都说明，以投资为主的房地产市场不可能靠增加供给来调整价格形成稳定的均衡

10、价格水平。特别是在银行信贷的支持下，银行不断向“赚钱需求”提供的信贷，杠杆化放大了投机资金供给，给了价格上涨源源不断的动力。如果不断增加“赚钱需求”的房屋的“供给”，只可能把价格越推越高。如果房地产价格反弹，不仅上一轮房地产泡沫带来的还未解决的乱象继续恶化，还可能造成实体经济的产业空心化，进一步增大金融风险，加大收入分配差距。去年发生的不少温州老板由于资金链断裂而跑路恶性事件，调查显示大多都因为投资了房地产或相关资产市场。如果房地产价格反弹，各方资金包括银行资金，特别是逐利性强的民间资金立即会蜂拥而至。须知，实业投资的资本平均利润一般在10%左右，房地产价格反弹很容易引导投入实体经济运行的资金

11、变身房地产投资，甚至动用本该支持主业运行的银行贷款投向房地产以求高回报。如果是为了稳增长而放松房地产调控政策，靠房地产拉动经济增长，结果势必加剧经济的结构性矛盾，加大产业空心化的风险。不管价高价低或者主要是投机性需求，假如购房者是用100%的自有资金，真金白银购房，并没有银行资金的杠杆化，那房地产回暖应该没有风险。但如果投机购房是套取银行资金，则房地产回暖就非常可能孕育新的房地产泡沫，最后带来银行的风险甚至危机。有报道显示，近期银行的坏账率普遍上升，坏账来源都与上一轮房地产信贷以及与房地产相关的地方融资平台有关。“以资产价格泡沫为特征”的经济危机，是上世纪90年代以来世界上发生的经济危机的特征

12、。比如，日本的危机、亚洲危机，2008年爆发的美国危机，近期西班牙银行的危机，实际上都是银行的房地产信贷危机，并非国家债务危机。回望近几十年来爆发的经济危机，多半都是房地产作为投资品推动资产价格过度膨胀致使泡沫破灭而引发的。正因为如此，楼价反弹，房地产投资再次赢得暴利，那些用不合法手段套取银行资金的群体，将获取大大超过市场资本平均收益的回报率。这将大幅度拉开与一般收入群体的收入差距，也拉大与一般实体经济投资的收入差距。对于真正的房屋“刚需”群体，这无疑雪上加霜，也将大大冲击并抵消由城镇化带来的农民转化为城镇居民的消费增长。由此可知，“房地产回暖显示房地产价格触底反弹”、“稳增长房产调控政策应放

13、松”等观点，实际上是仍停留在房地产是投机和投资为主的市场定位上。这个定位存在极大的困惑。因为这隐含了房地产调控只是促使楼价阶段性下降的意思，而这完全背离了引导房地产市场回归居住为主的基本属性、促使楼市回到正常发展水平的宗旨。笔者为此认定，当下应努力使引导房地产市场回归居住为主的调控终极目标长期化，制度化，可行的办法是实施房产税，短期政策是限购不如限贷。只要银行不向第二套以上的购房者提供信贷，非“刚需”购房势头再旺也不会有太大风险。至于稳增长，应在稳定有效投资增长上做足文章。中原经济区效应显现 河南经济“降中有升”有舆论称，现在的经济形势堪比2008年的金融危机，事实是否果真如此？昨天上午，河南

14、省社科院召开2012年上半年经济形势分析会，会上课题组提出，当前河南的经济形势和2008年相比有所不同，呈现出“降中有升”的态势，即主要经济指标增速回落，但在全国及中部的位次前移。课题组认为，随着中原经济区建设的发力，巨量资本进入河南，为我省企业克服当前的困难提供了有力支撑。【预测】上半年河南GDP增速在10.8%左右据省社科院课题组介绍，上半年，我省突出把握好稳中求进的工作总基调，主要经济指标增速在全国和中部地区的位次前移，波动幅度也好于全国平均水平。经济运行总体态势表现为“高开低走、降中有升、升中有转、转中有效”，呈现出“波动幅度小、增长区间高、基础支撑牢、举措效应好”的特征。初步预计，上

15、半年经济增速在10.8%左右。省社科院副院长谷建全表示，今年一季度，河南GDP增速为11.3%，比2011年同期高出0.5个百分点，比全国平均水平高出3.2个百分点；一季度河南GDP增速居全国第4位(全国仅有宁夏、内蒙古、江苏、广西等省区的GDP增速同比在提高，其余省区市均呈下降趋势)，位次前移11位；在中部地区排名第一，位次前移4位。全年经济增速在11%左右省社科院课题组预测，三季度河南经济有望缓中趋稳，四季度稳中趋升，全年增长11%左右。谷建全表示，国家、省里政策刺激效应会在下半年逐步显现，尤其是一批重大项目的陆续动工，将有效缓解市场需求不足的矛盾。企业回补库存效应也将在下半年显现，由于上

16、半年企业总体处于去库存化阶段，下半年，随着市场向好，企业库存回补需求增强，进而带动相关行业增长。鉴于物价持续回落，经济下行压力持续增大，企业融资难问题日益凸显，下一步货币政策将继续向“稳健偏松”方向微调，这将为经济的企稳回升创造宽松环境。【有利因素】 中原经济区建设效应显现省政府发展研究中心研究员刘殿敏表示，新型城镇化引领“三化”协调科学发展，全省经济社会发展已呈现出了好的趋势、好的态势、好的气势。特别是中原经济区上升为国家战略，鼓舞了人心，凝聚了士气，为应对冲击、逆势增长提供了坚实的思想基础。刘殿敏说，中原经济区在土地、户籍、行政管理体制等方面先行先试的权利，为我省克服困难、弯道超车提供了政

17、策优势。近年来，国内外500强企业竞相抢滩河南，央企也纷纷落户中原，河南大地已形成了前所未有的投资热潮。中原经济区效应已成为助推我省经济逆势增长最重要的力量。省社科院院长喻新安表示，今年年初以来，河南抓住沿海产业向中西部转移的机遇，举办了一系列招商引资和对外交流活动，签约项目415个，招商总额达3006 亿元。下半年，这些项目的落地实施将会带动河南投资快速增长，技术设备的引进和产品的出口将会推动河南进出口进一步增长。中原经济区在全国大局中的“后发优势”明显，商业价值和投资价值日渐凸出，对国内外资本的吸引力显著增强。河南已吸引世界500强企业73家、国内500强 128家，并与44家央企签订了战

18、略合作协议。这些巨量资本的涌入，为我省企业应对有效需求不足，克服当前困难提供了有力支撑。【不利因素】国内外环境依然严峻省社科院经济研究所所长万世伟表示，目前，外需恶化、内需萎缩、主要经济活动明显疲弱，全国经济持续减速势头凸显，未来我国经济将进入一个困难相对较多、增速相对较慢的阶段。基于我省资源型工业突出、重工业比重较大的特征，我省经济下行的压力尤为突出，房地产调控政策的影响空前增大。当前，中央抑制房价的决心很大，以限购限贷为特征的房地产调控政策，短期内不会退出，房地产市场回暖的势头将难以持续。下半年，我省消费、投资以及房地产相关行业等多个领域都将继续承受较大压力，政府财政收入增长也将受到严峻的

19、挑战。【建议】刺激投资和消费回暖谷建全说，下半年要稳增长，主要看影响经济发展的“三驾马车”出口、投资、消费。虽然这两年河南出口增速非常快，但整体上来讲总量很小。河南现在还处于投资拉动经济增长的阶段，投资效应最快，对经济增长的贡献率达到86%，河南必须把投资这一块的文章做好。最后是消费，消费回暖会比较慢，但是从稳增长的角度来讲，消费是持久的动力。省工信厅总工程师陈振杰则表示，“在扩大内需的问题上真正落实的是应该打靶，就是瞄准消费人群。最近有几家国外的调查公司，他们认为2020年之前中国非生活必需品的消费将大幅提升，所以要扩大轻工的比例，轻工主要以消费品为主，要瞄准它的新消费趋势、消费趋向，然后做一些投资和改造。”7 / 7文档可自由编辑打印