房地产评估之成本法

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1、成本法及其运用要求1. 熟悉成本法的含义；2. 熟悉成本法的理论依据；3. 掌握成本法适用的估价对象；4. 熟悉成本法估价需要具备的条件；5. 熟悉成本法估价的操作步骤；6. 掌握房地产价格构成；7. 掌握成本法的基本公式；8. 熟悉重新购建价格的含义；9. 熟悉重新购建价格的求取思路；10. 掌握建筑物重新购建价格的求取方式；11. 熟悉建筑物重新购建价格的求取方法；12. 掌握建筑物折旧的求取；13. 了解房屋完损等级评定的有关规定；14. 了解房屋折旧的有关规定。第一节 成本法概述本节阐述成本法的含义（熟悉） ，理论依据（熟悉），适用的估价 对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）

2、以及成本法估价 的操作步骤（熟悉）。1. 成本法的含义简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取 估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点 的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对 象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全 新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对 象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价 值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新 购建价格之差。成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础 来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它

3、的各个组成部分， 然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法 也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上 的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了 通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因 此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注 意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。优点：价值易于区别项目构成，测算有依据成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后 将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）【正

4、确答案】正确【答案解析】参见教材 P269。例题：1. 成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格， 然 后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。 （ ）【正确答案】X 【答案解析】应为在估价时点的重新购建价格。2. 成本法的理论依据（熟悉）生产费用价值论，即商品的价 格是依据其生产所必要的费用而决定的。从卖方看， 房地产价格是基于其过去的“生产费用”， 重在过去 的投入，房地产价格不能低于他为开发建设所付出的代价， 包括必要 支出和利润；从买方看， 房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”， 类似 于“替代原理”房地产价格基于社会生产成本，如果高于社会成本， 则购买不合适

5、，不如自己开发；均衡点，卖方不低于开发建设已花费的代价， 买方是不高于预计 的重新开发建设的必要支出及利润， 则可接受的共同点是正常的开发 建设代价，包括必要支出及应得利润。3. 成本法适用的估价对象（掌握） 适用对象：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发 建设的房地产， 很少发生交易而不适用市场法， 没有经济收益或没有 潜在经济收益而限制收益法运用的房地产， 例如学校、医院、图书馆、 体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房 地产，均特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类，有独特设计 或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，

6、单独的建筑 物或者其装修部分， 房地产保险及房地产损害赔偿， 房地产市场不活 跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目。不适用的对象建筑物过于老旧的房地产。 成本法估价比较费 时费力，测算估价对象重新购建价格和建筑物折旧都有较大的难度， 尤其是测算那些建筑物过于老旧的房地产的重新购建价格和折旧。 如 果一个建筑物已很破旧， 基本上没有了使用价值， 这时采用成本法估 价就无多大意义了。这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的 残余价值来估价；对于整个房地产， 一般是采用假设开发法根据开发完成后的价值 减去开发建设的必要支出及应得利润来估价。 因此，成本法主要适用 于评估建筑物是新的或者比较新

7、的房地产的价值。例题：1. 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地 产估价，这类房地产主要包括（）等。（2005 年多项选择题）A. 图书馆B. 钢铁厂C. 空置的写字楼D. 单纯的建筑物 E. 加油站正确答案】 ABD 答案解析】参见教材 P271。4. 成本法估价需要具备的条件（掌握） 条件：自由竞争，商品本身可以大量重复生产。 如果不是在 xx 时期内，或者没有自由竞争，又或商品本身不可 以大量重复生产， 上述循环就不能成立， 价格就不会等于成本加平均 利润。实际上， 即使具备这些条件，价格等于成本加平均利润也是偶 然的，价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于 “

8、成本加平均利润”。 当求大于供时， 房地产价格可能大大高于房地 产开发建设成本；当供大于求时，房地产价格可能大大低于房地产开发建设成本。 因此，房地产开发建设成本高，并不一定意味着房地产价格就高；房 地产开发建设成本低， 也不一定说明房地产价格就低。 正是因为房地 产价格与房地产开发建设成本不是始终 XX，才出现了房地产开发投 资有赚钱与赔钱的问题。 从一个房地产开发项目来看有赚钱与赔钱的 问题，从一个房地产开发企业来看也有赚钱与赔钱的问题， 甚至从整 个房地产开发行业来看，短期内也有赚钱与赔钱的问题。最主要的是要注意以下 3 个问题：（1）是应采用客观成本而不是实际成本。可将房地产开发建设

9、成本区分为实际成本和客观成本。 实际成本也称为个别成本， 是指某 个具体的房地产开发商的实际花费。 客观成本也称为正常成本， 是指 假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。（2）是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进 行调整。现实中有一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市 场需要的房地产， 极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。 在 这种情况下虽然无论谁建造该商场客观上都要花费那么多成本， 但该 商场也不会有那么高的价值。（3）是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当 房地产市场供大于求时， 应在客观成本的基础上调低评估价值； 当供 小于求时，应在客观成

10、本的基础上调高评估价值。5. 成本法估价的操作步骤（熟悉） 运用成本法估价一般分为以下 4 个步骤： 弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料； 测算估价对象的重新购建价格； 测算估价对象的折旧； 求取估价对象的积算价值。成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础， 来求取房地 产价格的， 适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格， 不能用于 评估局部房地产的价格。 【 2010年真题】【正确答案】错误【答案解析】如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修 正调整。参见教材 P271。某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的， 因此运用成 本法估价应该注意的内容包括（ ）。【2010

11、年真题】A. 应采用客观成本而不是实际成本B. 应该采用实际成本而不是客观成本C. 应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D. 应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E. 应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整 答疑编号 950276080105【正确答案】 ACD【答案解析】AB中肯定只有1个正确选项。E违背了估价师独立性的原 则。参见教材 P272。在运用成本法时最主要的有（ ）。A. 区分计划成本和实际成本B. 区分实际成本和客观成本C. 结合实际成本来确定评估价值D. 结合实际开发利润来确定评估价值E. 结合市场供求分析来确定评估价值【正确答案】 BE【答案

12、解析】参见教材 P272。第二节 房地产价格构成房地产价格构成（7项）：土地取得成本+建设成本+管理xx用+销售xx用+投资利息+销售税xx+开发利润。 土地取得成本 建设成本 管理 xx 用 销售 xx 用 投资利息 销售税 xx 开发利润房地产价格二+其中，土地取得成本和建设成本之和，称为直接成本，即： 直接成本 =土地取得成本 +建设成本 土地取得成本、建设成本、管理 xx 用、销售 xx 用、投资利息和 销售税 xx 之和，称为开发成本，即：开发成本 =土地取得成本 +建设成本 +管理 xx 用 +销售 xx 用 +投资 利息 +销售税 xx1. 土地取得成本土地取得成本也称为土地 x

13、x 用，是指取得房地产开发用地的必 要支出，包括土地开发补偿XX （如土地和房屋征收补偿XX、相关税 XX、地上物拆除XX、渣土清运XX、场地平整XX等）、XX基础设施建 设XX、建设用地使用权出让金和土地取得税 XX等。土地取得成本的构成因取得房地产开发用地的途径不同而不同。 取得房地产开发用地的途径可归纳为以下 3个：通过市场购置取得; 通过征收集体土地取得； 通过征收国有土地上房屋取得。 在实际 估价中，应根据估价对象中的土地在估价时点取得的主要途径， 选取 上述三个途径之来求取。 市场购置下的土地取得成本土地使用权购买价格，买方缴纳的税 xx ，可直接归属于该土地 的其他支出。土地使用

14、权购买价格（简称地价款） 。一般是采用市场法求取， 也可以采用基准地价 xx 法、成本法求取。土地取得税XX。包括契税、印花税、交易手续 XX等，通常是根 据税法及中央和地方政府的有关规定， 按照土地使用权购买价格的一 定比例来测算。例如，某宗面积为5000川的房地产开发用地，市场价格（楼面 地价）为800元/ ，容积率为2,受让人需按照受让价格的3%缴纳 契税等税xx，则土地取得成本为：800X5000X2X（ 1+ 3% = 824 （万元）。 征收集体土地的土地取得成本（七项构成）：土地征收补偿xx、土地使用权出让金、xx基础设施建设XX、相 关税xx、地上物拆除、渣土清运和场地平整 x

15、x。 土地征收补偿（四项构成）：土地补偿xx （征收前3年平均 产值6-10倍）+安置补助xx （每人4-6倍，每公顷最高不得超过前 三年平均年产值的15倍）+地上附着物和青苗补偿xx+安排被征地农 民的社会保障 xx 用土地补偿 xx 和安置补助 xx 的总和不得超过前三年平均年产值的 30 倍。土地征收补偿标准的改革： 最低统一年产值标准、区片综合地 价。（目的：公平）相关税XX （五项税XX ）:征地管理XX+耕地占用税+耕地开垦XX+ 新菜地开发建设基金 +政府规定的其他有关 xx 用征收国有土地上房屋的土地成本2011.1.21 国有土地上房屋征收与补偿条例 ，原 2001年 6月

16、13日国务院公布的 XX 房屋拆迁管理条例同时废止。国有土地上 房屋征收评估办法 2011.6.3 出台。房屋征收补偿XX （五项）：被征收房屋补偿XX+搬迁XX+临时XX+ 停产停业损失补偿XX+补助奖励相关XX用：房屋征收评估XX+房屋征收服务XX+政府规定的其它 有关 XX 用2. 建设成本：（1）勘察设计和前期工程XX，例如市场调查、可行性研究、工 程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的 通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作的必要 支出。要注意场地平整等 XX 用与前面的土地取得成本的衔接，如果 土地取得成本中包含了房屋拆除 XX （拆除房屋和清

17、运渣土等 XX用） 或者取得的房地产开发用地是“七通一平”等场地平整的熟地， 则在 此就没有或者只有部分场地平整等 XX 用。（2）建筑安装工程XX，包括建造商品房及附属工程所发生的土 建工程 XX 用、安装工程 XX 用、装饰装修工程 XX 用等。附属工程是 指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意避免与下面的 基础设施建设XX、公共配套设施建设XX重复。（ 3）基础设施建设 xx ，包括 xx 规划要求配套的道路、给排水 （给水、雨水、污水、中水） 、电力、电信、燃气、热力、有线电视 等设施的建设 xx 用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设 施建设 xx 已部分或全部包含在

18、土地取得成本中，在此就只有部分基 础设施建设 xx 或者没有基础设施建设 xx。（4）公共配套设施建设xx，包括xx规划要求配套的教育（如XX ）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务 （如居委会）、市政公用（如公共厕所）等非营业性设施的建设xx用。（5）其他工程xx，包括工程监理xx、竣工验收xx等。（6）开发期间税xx，包括有关税收和地方政府或其有关部门收 取的xx用，如绿化建设xx、人防工程xx等。有时需要将上述建设成本划分为土地开发成本和建筑物建设成 本。在这种情况下，一般可将基础设施建设 xx 归入土地开发成本； 公共配套设施建设 xx 视土地市场成熟度、房地产开

19、发用地大小等情 况，归入土地开发成本或建筑物建设成本中， 或者在两者之间进行合 理3. 管理 xx 用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发商的人员工资及 xx、办公xx、差 旅 xx 等，一般按土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。4. 销售xx用，指销售房地产的必要支出。分为销售之前发生的xx 用和销售同时发生的 xx 用，一般按开发完成后的价值的一定比例 测算。5. 投资利息房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的 xx 用，都 应计算利息。包括土地取得成本、 建设成本、管理 xx 用和销售 xx 用（四项）， 无论其是来自借款资金还是自有

20、资金。 借款要支付贷款利息， 自有资 金要放弃可得的存款利息，即要考虑机会成本。投资利息的计算（五方面） 应计息项目（四项）：土地取得成本，建设成本，管理 xx 用，销 售 xx 用（注：销售税 xx 一般不计利息）。计息周期，计算利息的单位时间，可以是年、半年、季、月。 计息期估算建设期 （有些是一次性发生的， 有些是建设期内 均匀发生的）。计息方式单利和复利两种方式。 利率投资利息计算中一般采用估价时点的房地产开发贷款 的平均利率。 某银行存款的计息方式采用单利， 假设其一年期存款的 年利率为 5%，为吸引 3 年期的储户，则 3 年期存款的单利年利率应 大于：下列房地产开发成本中， 属于

21、基础设施建设 xx 的是（ ）。【 2010 年真题】A. 围墙工程 xxB. 电力设施工程 xxC. 居委会用房建设 xxD. 人防工程 xx【正确答案】 B【答案解析】基础设施主要指水电路之类。围墙是附属工程，在建筑安 装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间费用。 (常识 题)【2009年真题】某成片荒地面积1k ，进行“七通一平”的开 发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为 3 亿元，年 贷款利率为 7.2%，开发经营期为 1 年，上述费用均匀投入，可转让 土地面积比率为65%该地块可转让土地的应计成本是()元/川。A. 310.61B.321.60C.477.

22、87D.494.77【正确答案】 C 【答案解析】参见教材 P281。开发成本、管理费用、销售费用 3 亿投资利息 3X ( 1+7.2%) 0.5-1=1061.23 万元总成本 =31061.23 万元单位成本为310.61可转让地块单位成本 =310.61/65%=477.87【2009年真题】成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包 括( )。A. 土地取得成本 B. 建设成本C. 管理费用 D. 销售费用E. 销售税费【正确答案】 ABCD【答案解析】参见教材 P279。某宗熟地的原生地取得xx540元/ ，土地开发期为2年，土地 开发费第一年和第二年分别为 90元/川和60元/ ，

23、贷款年利率为 8%。这块地的面积是 10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/ m2A. 55.20B.103.22C. 109.63D.114.82【正确答案】B【答案解析】参见教材 P280 P281。0 1 2540 X (1.082-!)90X (1.061-5 1)60X (E060*5 1)21 50 5540X( 1.08 -1 ) +90X( 1.08 . -1 ) +60X( 1.08 . -1 )=89.86+11.01+2.35=103.226. 销售税费：销售税金及附加（两税一费，即营业税、xx维护建设税、教育费附加，为售价的5.5%）。其

24、他销售税费：印花税、交易手续费等。特定规定，销售税费不包括应由买方缴纳的契税、 土地增值税和 企业所得税（这些进入了买方的购置成本）。7. 开发利润开发利润指房地产开发企业的利润而非建筑承包商利润。开发利润指土地增值税、企业所得税前利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得 的平均利润，而不是个别开发商最终实际获得的利润， 也不是个别开 发商期望获得的利润。根据不同的基数，有不同的利润率指标。 （利润率一般是通过大 量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的）直接成本利润率=投资利润率=成本利润率=销售利润率= 直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润

25、率， 销售利润率最小直接成本好记， 7 个项目中，带成本字眼的就 2个，就是直接成 本，销售利润是按照开发完成后的全部价值计算的， 包含全部 7 个项 目，注意：算开发利润时，开发利润也是销售利润率计算的项目。考试时主要考中间的两个， 因为容易混淆。记忆窍门：投4成 5， 总共 7 个项目， 女人“头饰”（头谐音投，投资利润率，取成本项 目的前4个）、男人“ xx” （城谐音成，成本利润率，取成本项目的 前 5 个；还一个理解方法 : 投资的时候利息还没发生，所以不在投资 成本中）。【2010年真题】某商品住宅项目的土地取得费用、建设成本、 管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600

26、万元、 900 万 元、 50 万元、 60 万元、 150 万元、 120 万元，投资利润率为 20%，则 成本利润率为（ ）。A. 17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【正确答案】 B【答案解析】参见教材 P282-283 。先算开发利润。头饰，开发利润 =(土地取得费用 +建设成本 +管理费用 +销售费用)X投资利润率=(600+900+50+60)X 20%=32.2金城武，成本利润率 =开发利润 / (土地取得费用 +建设成本 +管理费用 +销售费用 +投资利息)=32.2/ ( 600+900+50+60+150)=18.3%【 2011年真题】某写字楼的土

27、地取得成本 8000 万元，建设成本 6000万元，管理费用 800 万元，销售费用 600万元，投资利息 720 万元，销售税费为售价的 6%，销售利润率为 16%。该写字楼的价值为 ( )万元。A. 17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【正确答案】 D【答案解析】 8000+6000+800+600+720+XX 6%+XX 16%=XX=20666.67 。参见教材 P282。【2009年真题】某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000川的 写字楼，开发完成后销售均价为3000元/ m2,已知取得土地时楼面地 价为1000元/ m2,开发成本和管理

28、费用为1200元/ m2,开发成本和管 理费用在开发期内均匀投入， 开发完成后即开始销售， 销售费用为销 售价格的 2%,销售税费为销售价格的 5.5%,开发期为 1.5 年,年利 率为 10%。该幢写字楼的销售利润率为( )。A. 7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%正确答案】 B【答案解析】参见教材 P283。土地投资1000万开发成本和管理费用 1200万投资利息 1000X ( 1 + 10% 1.5-1+1200 X ( 1 + 10% 0.75-1=242.61销售费用3000X 2%=60销售税费 3000X 5.5%=165销售利润=3000-1000-1

29、200-242.61-60-165=332.39销售利润率=332.39/3000=11.08%某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/ ，正常开发 成本为1500元/ ，管理费用为前两项的5%投资利息占直接成本 的5%销售费用为100元/川，直接成本利润率为6%则开发后的地 价为()元/讥A. 1840B.2840C.2966D.3000【正确答案】D【答案解析】参见教材P282284。开復利润直接成本利润率=址!ml ： ，开发利润=(土地取得成本+建设成本)X直接成本利润率=(1000+ 1500)X 6%= 150土地价格=土地重新取得成本+ 土地开发成本+管理费用+投资禾利息

30、+销售费用+利润=1000 + 1500+( 1000 + 1500)X 5%( 1000 + 1500)X 5% 100+ 150= 3000。利用销售利润率计算出的房地产价值房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+利润销售税费=房地产价值X销售税费率开发利润=房地产价值X销售利润率房地产价值土地取得咸本十建设咸本十管理费用费用十杭賢刹息-1-C悄雪梳赞率D销售剎润率【2009年真题】某房地产开发项目的利润为 360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利 息为 200万元，企业应缴纳土地增值税 200 万元，该房地产开发

31、项目 的投资利润率为 18%。【正确答案】正确【答案解析】计算投资利润率时，投资成本主要是土地取得成本、建设 成本、管理费用、销售费用这四个项目（头饰） ，投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的， 不计入投资成本。参见教材 P283。第三节 成本法的基本公式1. 成本法最基本的公式（掌握）房地产价值=重新购建价格-折旧2. 适用于新开发的房地产的基本公式（掌握）新开发房地价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用投资利息销售税费开发利润新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+ 开发利润新开发的土地价值=待开发

32、土地取得成本+土地开发成本+管 理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润例 8-1：某成片荒地面积 2 平方公里，取得荒地的代价是 1.2 亿 元，开发成“五通一平”（通水、通电、通路、通讯、通气、平整土 地）熟地的开发成本和管理费用为 2.5 亿元，开发期为 3 年，贷款年 利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格 的 2%、5.5%和 10%，开发完成后可转让土地面积比例为 60%。求取该 荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 （假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入， 开发完成时即开始销售， 销售费用在开发完成时 投入）。【正确答案】该荒地开发完成后可转让熟地

33、的总价 =该荒地取得总代价 +土地开发总成本 +总管理费用 +总销售费用 +总投资利息 +总销售税费 +总开发利润 假设开发完成后的熟地价值为 VV=12000000（K （1 + 8% 3 + 250000000X （1+ 8% 1.5 + VX （2% 5.5%10%）解得 V=523200000 元可转让面积=2000000X 60%=1200000平方米单价=523200000/1200000=436 元/ 平方米3. 适用于旧的房地产的基本公式（掌握）房地合一时旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧只计算建筑物时旧的建筑物价值=建

34、筑物重新购建价格-建筑物折旧第四节 重新构建价格的求取1. 重新购建价格也称重新购建成本， 是指假设在估价时点重新取 得全新状况的估价对象的必要支出（属于客观成本） ，或者重新开发 建设全新状况下的估价对象的必要支出及应得利润。重新购建价格就是估价时点的价格， 是客观的价格， 是在全新状 况下的价格。土地的重新构建价格是估价时点状况 （不是全新的） 的土地重新 构建价格关于重新购建价格的说法，正确的有（ ）。【2011 年真题】A. 重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B. 重新购建价格相当于账面价值C. 重新购建价格是客观的重新购建价格D. 建筑物的重新购建价格是全新状况的建

35、筑物的重新购建价格E. 土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格【正确答案】 CD【答案解析】B账面价值是基于历史成本的余值。 E 土地重新构建价格， 应该按照该地块在估价时点的剩余年限确定价值确定其土地使用权价格 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ）。A. 重新购建价格是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支 出B. 重新购建价格是在估价时点的价格C. 重新购建价格是客观的价格D. 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E. 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格【正确答案】 ABCD 【答案解析】土地是在估价时点状态下的年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有 3

36、0 年，那么重新构建价格就是 30 年住宅用地使用权的价格， 而不是 70 年的全新价格。参见教材 P287、P288。2. 重新购建价格的求取思路（熟悉） 思路一：房地合一，模拟开发。 思路二：房地分离，分别测算，相加求取。单纯土地， 假设土地上没有建筑物直接测算土地部分， 有时要考 虑土地上已有建筑物导致的土地价值减损。单纯建筑物，假设在没有建筑物的空地上建造与该建筑物相同或 者具有同等效用的全新建筑物所需的必要支出及应得利润。 也可等于 支付总承包商的所有费用发包人的其它必要支出发包人的应得 利润。3. 建筑物重新购建价格的求取方式（掌握）按照建筑物重新建造方式的不同， 可将建筑物重新购

37、建价格分为 重建价格和重置价格。重建价格也称为重建成本， 是指采用与估价对象建筑物相同的建 筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时 的国家财税制度和市场价格体系下， 重新建造与估价对象建筑物相同 的全新建筑物的必要支出及应得利润。可以把这种重新建造方式形象地理解为“复制”。 因此，进一步 地说，重建价格是在原址， 按照原有规格和建筑形式，使用与原有建 筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、 建筑构配件和 建筑设备， 采用原有建筑技术和工艺等， 在估价时点时的国家财税制 度和市场价格体系下， 重新建造与原有建筑物相同的全新建筑物的必 要支出及应得利润。重置价格也称

38、为重置成本， 是指采用估价时点时的建筑材料、 建 筑构配件、 建筑设备和建筑技术及工艺等， 在估价时点时的国家财税 制度和市场价格体系下， 重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的 全新建筑物的必要支出及应得利润。重建价格与重置价格通常不同。 一般的建筑物适用重置价格， 有 历史或美学价值的建筑物适用重建价格。 但因年代久远、 已缺乏与旧 建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术、工 艺和建筑标准改变等， 使“复制”有困难的建筑物， 一般只好使用重 置价格，或者尽量做到“形似”。重建成本：相同的材料相同的技术估价时点的价格与原物 相同复制，完全复原，适用于有历史或美学价值的建筑物

39、。 重置成本（注意与重建成本的区别） 估价时点材料（新材料）估价时点技术（新技术）估价时点 的价格同等效用替代，适用于一般项目。 一般情况下重置价格低于重建价格。建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、 建 筑构配件、 建筑设备和建筑技术及工艺等， 在估价时点的财税制度和 市场价格体系下， 重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必 要支出和应得利润。（ ）【正确答案】错【答案解析】此为重建价格。参见教材 P289。4. 建筑物重新购建价格的求取方法（掌握）建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用 销售费用投资利息 +销售税费开发利润求取方法有：单位比较法，分部分

40、项法，工料测量法，指数调整 法。单位比较法的实质是市场法。即XX :将实际不正常的单位建安 工程费 xx 为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调 整为估价时点时的建安工程费， 将可比实例的状况调整到估价对象的 状况。具体有:单位面积法和单位体积法。教材P290例8-2【例8-2】某栋房屋的建筑面积为300m2,，该类用途、建筑结构 和档次的房屋的建筑安装工程费用为 1200元/ m2,专业费用为建筑安 装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的 4%，建设期为 6 个月，所有费用可视为 在建设期内均匀投入，年利率为 6%，房地产开发成本

41、利润率为 15%， 销售税费为重新购建价格的 6%。请计算该房屋的重新购建价格。【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB,计算如下：（1）建筑安装工程费 =1200（元/ m2）（2）专业费用=1200X 8%=96（元 / m2 ）（3）管理费用二（1200+96）X 3%=38.88 （元 / m2 ）（4）销售费用二VBK 4%=0.04VB （元 /m2）（5）投资利息二（1200+96+38.88+0.04VB）x （1+6% 0.25-1= 19.59+0.0006VB (元/m2)(6) 销售税费二VBX 6%=0.06VB (元/m2)(7) 开发利润=(1200+96+

42、38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB) X 15%=203.17+0.0061VB (元 m2)( 8)VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061 VBVB=1743.69 (元/m2)重新构建总价 =1743.69X 300=52.31 (元 /m2)分部分项法的实质是由部分加总成整体。 注意各个部分计价单位 可能不一致，既不要漏项也不得重复计算。教材 P291 例 8-3【例 8-3】 估算某旧办公楼 2009年6月30目的建筑物重置价 格。房地产估价师经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼

43、 共10层，总建筑面积为8247 m2建筑结构为钢筋混凝土框架结构， 并调查到估算该重置价格所需要的有关数据如下：1 .建筑安装工程费：( 1 )土建工程直接费： 基础工程：99.54元/ m2 墙体工程：80.11元/ m2 XX工程：282.37元/ m2 墙混凝土（电梯井壁、混凝土剪力墙）工程： 73.65元/ m2 楼梯混凝土工程：31.82元/ m2 零星混凝土工程：25.32元/ m2 屋面工程：20.42元/ m2 脚手架工程：25.54元/ m2 室外配套工程：142.67元/ m2小计：781.44 元/ m2（ 2）安装工程直接费： 电梯工程：130.00元/m2（其中：人

44、工费9.00元/m2 给排水工程：85.22元/ m2（其中：人工费12.32元/ m2 采暖通风工程：70.34元/ m2 （其中：人工费9.83元/ m2 电气工程：112.65 元/m2（其中：人工费7.59元/m2 消防工程：16.62元/ m2 （其中：人工费2.58元/ m2 综合布线工程：30.45元/ m2 （其中：人工费4.85元/ m2小计：445.28元/m2（其中：人工费46.17元/m2（ 3 装饰装修工程直接费： 门窗工程： 135.00 元/ m2 （一次性包死承包价 内部装饰工程：455.50元/m2（其中：人工费45.16元/m2 外墙玻璃幕等工程： 3 1

45、1 . 00元/ m2 （一次性包死承包价小计：901.50元/ m2 （其中：人工费45.16元/ m2（4 土建工程综合费率为土建工程直接费的14.25%，安装工程 综合费率为安装工程人工费的 79.08%，装饰装修工程综合费率为装 饰装修工程人工费的 75.90%，税金为 3.445%。2. 专业费用：建筑安装工程费的 6%。3. 管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的3%。4. 销售费用：售价的 3%。5. 投资利息：开发经营期为 2年；费用第一年投入 60%，第二年投入 40%；年利率为 5.76%。6. 销售税费：售价的 5.53%。7. 开发利润：投资利润率为 20%。【解】设

46、该旧办公楼的建筑物重置总价为 VB,估算如下：1. 建筑安装工程费：(1) 土建工程费=781.44 X( 1 + 14.25%) X( 1+3.445%)=923.55 (元/ m2(2) 安装工程费=(445.28+46.17 X 79.08%)X( 1+3.445%)=498.39 (元/ m2(3) 装饰装修工程费=(901.50+45.16 X 75.90%) X (1+3.445%)=968.01 (元/ m2(4) 单位建筑安装工程费=923.55+498.39+968.01=2389.95 (元/ m2建筑安装工程费总额=2389.95 X 8247=1970.99 (万元)2

47、. 专业费用=1970.99 X 6%=118.26 （万元）3. 管理费用=（1970.99+118.26 ） X 3%=62.68 （万元）4. 销售费用=VBX 3%=0.03VB （万元）以上I至4项费用之和=2151.93+0.03VB （万元）5. 投资利息=（ 2151.93+0.03VB）X 60%（1+5.76%）1.5+40% （1+5.76%）0.5-1=137.59+0.0019VB （万元）6. 销售税费= VBX 5.53%=0.0553VB （万元）7. 开发利润=（ 2151.93+0.03VB）X 20%=430.39+0.006VB （万元）8. VB =2

48、151.93+0.O3VB+137.59+0.0019VB+0.0553VB+430.39+0.006VBVB=2999.46 （万元）建筑物重置单价=2999.46 - 0.8247= 3637.03（元 m2）工料测量法。优点：详细、准确。缺点：比较费时，需专业技术， 用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。指数调整法，也称为成本指数趋势法， 即利用指数或成本变动率， 将历史成本调整为重新购建成本关于建筑物重新购建价格求取方法的说法， 错误的是（ ）。【 2011 年真题】A. 单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费 xx 为可比 实例建筑物的实际建筑安装工程费B. 分部分项法应

49、结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量 单位C. 工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D. 指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【 正确答案】 A 【答案解析】参见教材 P290-294。根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区 分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。【2008 年真题】A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法 E. 指数调整法【正确答案】 ADE 【答案解析】市场提取法，是取得“报酬率”的方法。参见教材P290。第五节 建筑物折旧的求取1. 建筑物折旧， 是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损。 其 金额为建筑物在估价时点

50、的市场价值与在估价时点的重新购建价格 之差。建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值2. 建筑物折旧的原因折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧物质折旧，也称为有形损耗，是建筑物因实体老化、磨损、损坏 造成的建筑物价值减损。功能折旧，也称为无形损耗，是指建筑物因功能缺乏、落后或过 剩造成的建筑物价值的减损。如：功能缺乏、功能落后、功能过剩。 导致功能折旧的原因有：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、 人们消费观念的改变以及建筑技术进步。外部折旧，也称为经济折旧， 是指建筑物以外的各种不利因素造 成的建筑物价值减损。外部不利因素有：区位因素、经济因素、其它因素。考点：区分功能折旧和外部折

51、旧。区分要点：就是看造成减值的 因素是否和建筑物有关，有的就是功能折旧，没有的就是外部折旧。引起建筑物物质折旧的因素包括（）。【 2011年真题】A. 地震B. 电梯数量不够C. 酸雨D. 单行道E. 门窗的自然破损【正确答案】 ACE【答案解析】B是功能缺乏的功能折旧， D是外部折旧，规划限制导致的。 参见教材 P295、 296。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中， 属于经济折旧的有（ ）。A. 功能落后B. 功能缺乏C. 环境污染D. 交通拥挤E. 正常使用的磨损【正确答案】 CD【答案解析】AB为功能折旧，E为物质折旧。参见教材参见教材 P295、296。教材P29

52、7【例8-4 某旧住宅的重置价格为 40 万元，门窗、墙面、地面等破损引起 的物质折旧为 2 万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用 电视天线引起的功能折旧为 6万元，位于 xx 衰落地区引起的外部折 旧为 3 万元。请求取该旧住宅的折旧总额和现值。【 正确答案（1）该旧住宅的折旧总额求取如下：该旧住宅的折旧总额 =物质折旧 +功能折旧 +外部折旧 =2+6+3=11（万 元）（2）该旧住宅的现值求取如下：该旧住宅的现值 =重置价格 -折旧=40-11=29 （万元）3. 折旧求取方法年限法年限 xx 年限的相关概念年限法，也称为年龄寿命法，是根据建筑物的预期经济寿命、 有效年龄或预期

53、剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。相关概念 建筑物的年龄（实际年龄、有效年龄） 实际年龄： 建筑物自竣工日期起至估价时点止的年数， 类似于人 的实际年龄。有效年龄： 是指估价时点的建筑物状况和效用所显示的年龄， 类 似于人看上去的年龄，或者生理年龄、心理年龄等。有效年龄可能小于也可能等于或大于实际年龄。 当维修养护为正常时，有效年龄=实际年龄；当维修养护比正常好，有效年龄V实际 年龄；当维修养护比正常差，有效年龄实际年龄。建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。 （ ）【2010 年真题】【正确答案】正确 【答案解析】参见教材 P297。建筑物的寿命（自然寿命、经济寿命）

54、自然寿命：建筑物竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或 损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。经济寿命：建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日 止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。一般经济寿命短于自然寿命。 剩余寿命（剩余自然寿命、剩余经济寿命） 剩余自然寿命 =自然寿命 - 实际年龄 剩余经济寿命 =经济寿命 - 有效年龄 利用年限法求建筑物折旧时，寿命应为经济寿命，年龄应为有效年 龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。 【 2009年真题】A.建筑物竣工xx到不能保证其安全使用之日止的时间B. 在正常市场和运营状

55、态下净收益大于零的持续时间C. 由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D .剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【正确答案】 B【答案解析】A是自然寿命；C也是自然寿命的影响因素； D剩余经济寿命与有效年龄之和的时间等于经济寿命。参见教材P298。2. 直线法残值二重新构建价格X残值率年折旧率=年折旧额重新构建价格有效年龄为t年的建筑物的折旧总额=年折旧率x有效年龄建筑物现值=重新购建价格-t年的折旧总额=重新购建价格（1 年折旧率X t）折旧求取时，有综合折旧法、分类折旧 XX法和个别折旧XX法。【例85】 某幢平房的建筑面积为150m2有效年龄为20年, 预期经济寿命为40年，重置价

56、格为800元/ m2,残值率为3%请用 直线法计算该房屋的折旧总额，并计算其现值。【解】 已知：t=20 年，N=40年，C=800X 150-120000 （元）,R=3%该房屋的折旧总额Et和现值V计算如下：3.成新折扣法 先判定出成新率， 再用重新购建价格与成新率的乘积来求取建筑 物的现值。成新率可以根据经验直接判断，也可以根据寿命概念求取。 这种方法比较粗略， 适用于初步估价， 以及同时需要对大量建筑 物进行估价的场合。建筑物现值=建筑物的重新购建价格x成新率成新率=1年折旧率X有效年龄t当残值率为0时 成新率=剩余经济寿命/（有效年龄+剩余经济 寿命）教材P302【例8-6 【例8-

57、6 某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年间维 护状况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为 30年, 残值率为零。请用直线法计算该房屋的成新率。【解已知：t=l0年，n=30年，R=0该房屋的成新率q计算如 下：某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过 出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建 设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权 及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的 成新率为（）。【2011年真题A.70.00%B.83.33%C.84.O0%D.86.67%【正确答案B【答案解析剩余使用年

58、限 =40年建筑物已经使用年限=8年成新率=40/48=83.33%1 一 “.1珂0弋厶 ; 141)52建筑物已便用&年,剰条年可甲 成新率=S3.33某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120 m2,单位建筑面积的重置价格为600元/ m2,年折旧额为1440元，用直线法计算该 建筑物的成新率是（ ）。A.16%B. 42%C. 58%D. 84%【正确答案】 D【答案解析】完全重置价值为 120X 600=72000,年折旧为 1440，所以建筑物寿命期为 72000- 1440=50年，已经经过8年，所以成新率为（ 50-8 ） /50=84%。4. 市场提取法利用含有与估价对象

59、中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的 可比实例,来求取估价对象中建筑物折旧的方法。知道旧房价值,再 根据重新构建价格倒推折旧。本质上属于市场法。公式建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-旧的房地产价值=建筑物重新购建价格-（旧的房地产价值-土地重新购建价格） =建筑物重新购建价格-建筑物折旧后价值市场提取法的步骤1. 搜集交易实例。2. 选取可比实例（ 3个以上）。3. 对可比实例进行换算、 xx 与调整（注意：不进行市场状况调 整）,得出可比实例价值4. 用其它方法求出建筑物重新购建价格，减去可比实例价值。四个重要公式总折旧率=建筑物折旧+建筑物重新购建价格年平均折旧率=总折旧率

60、宁建筑物年龄当残值率为零时建筑物经济寿命=1宁年平均折旧率建筑物成新率=1-总折旧率P303【例 8-7 某房地产土地面积5000平方米，建筑面积12500平方米，现行市价 4700元/平方米，土地重置(楼面地价)2300元/平方米，建筑物重 置价格3000元/平方米，建筑年龄10年。计算建筑物折旧总额、总 折旧率和年折旧率。【正确答案建筑物折旧总额=土地重置价格+ 建筑物重置价格-房地产市场价格(2300+3000-4700 )X 1.25=750 (万元)建筑物总折旧率=750-( 3000X 1.25 )=20%八成新年折旧率=20沧10=2%分解法先把建筑物折旧分成三种类型的折旧，分别

61、进行测算，再相加来求取建筑物折旧的方法。是最详细、最复杂的方法。抑日 图 8-2 分解法求取建筑物折旧的思路功能折旧功能落S1功能过剩不可嗥第可修复不可修a 可繼占不可偉复片不可修永久K 一哲时性思路：分别计算物质折旧、功能折旧和经济折旧，在将三个数据 xx。第一部分：物质折旧把物质折旧区分为：可修复的和不可修复的。可修复的物质折旧，折旧就是修复费用，折旧额=在估价时点采 用最优修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况的必要费用修复的条件：修复的必要费用W修复后的房地产价值-修复前的 房地产价值（修复增值）。注意区分估价前提， 保持现状，还是更新、改造和重新开发前提， 参见第5xx，最高最佳利

62、用原则的内容不可修复的要区分寿命期长短。 对于短寿命项目（修复项目剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经 济寿命），根据重新购建价格、寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年 限法计算折旧额对于 xx 项目（修复项目剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩 余经济寿命），根据建筑物的重新购建价格减去可修复项目的修复费 用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、 建筑物的经济寿命、 有 效年限或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额（合并计算）【例8-8】某建筑物的建筑面积为500川，重置价格为3600元/ 川，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复 费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/ m2,平均寿命为5年，年龄为 3 年；设备的重置价格为 60 万元，平均寿命为 15 年，年龄为10 年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。 【正确答案】该建筑物的物质折旧额计算如下：门窗等损坏的修复费用 =2（万元）装饰装修的折旧额=600X 5