住宅物业服务三级标准

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1、页眉住宅物业服务三级标准6.1 基本要求6.1.1 客户服务场所1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务中心工作时间，工作日不少于8小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24小时服务电话。5 .1.2人员1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。4 项目负责人具有2年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信

2、息档案登记在册人员。5 .1.3制度1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。2 建立突发公共事件的应急预案。3 建立培训体系，定期组织培训与考核。4 建立物业服务工作记录。5 .1.4档案1 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。3 应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。4 .1.5标志设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。5 .1.6客户服务1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单16 / 1

3、2元门内张贴通知，履行告知义务。3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4 水、电急修20分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。报修进行回访。5 业主或使用人提出的意见，建议、投诉在2个工作日内回复。投诉进行回访。6 每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。7 每月组织1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8 每年组织业主参观共用设施设备机房。9 每年至少组织1次社区文化活动。10 设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。11 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。12

4、 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。6.1.7专项服务委托管理1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4 对专项服务进行监督管理及评价。5 .2共用部位及共用设施设备运行、维修养护6.2.1综合管理1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题

5、，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房1) 每月清洁1次，室内无杂物。2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3) 在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。4) 设施设备标志、标牌齐全。5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。7) 2.2共用部位1 房屋结构每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2

6、 建筑部件1) 每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2) 每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3) 每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3附属构筑物1) 每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2) 每季度检查1次雨、污水管井等。3) 每月巡查1次大门、围墙、围栏等。4) 每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5) 每年检测1次防雷装置。6.2.3空调系统1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日

7、巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4 每年检查1次管道、阀门并除锈。5 每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。6 每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。7 每年对空调系统进行1次整体性维修养护。6.2.4二次供水设施1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。2 每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每季度切换1次备用水泵。4 每年检查2次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年

8、入冬前对暴露管道进行防冻处理。6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。7 .2.5排水系统1 排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵汛期每日巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每2周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。3 化粪池每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。4 .2.6照明和电气设备1 楼内照明每周巡视3次，一般故障1日内修复；复杂故障5日内修复。2 楼外照明每周巡视1次，一般故障1日内修复；复杂故障1周内修复；每月调整1次时间控制器

9、。3 应急照明每日巡视1次，发现故障，即时修复。4 低压柜每日巡视2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1次电气安全。5 低压配电箱和低压线路每月巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜每2周巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机每月试运行1次，保证运行正常；每年活化1次蓄电池；每周巡视1次充电机和蓄电池。8 检测每5年检验1次内部核算电能表。409 配电室、楼层配电间防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志准确。10 2.7安全防范系统1 报警控制管理

10、主机每日巡查1次，检查设备运行状态；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。2 对讲门口机每月检查1次按键、显示屏等；每月表面清洁1次；每半年内部除尘1次。3 网络控制箱每半年检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。4 红外对射探测器每季度检查1次接线、探测范围、防水状况等；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。5 图像采集设备每周检查1次监视画面、录像功能；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。6 摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。7 解码器每半年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试

11、；每半年表面清洁1次；每年内部除尘1次。418 云台每半年检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。9 巡更点每月检查1次外观；每月表面清洁1次；每日存储巡更记录。10 读卡器每月检查1次外观；每月表面清洁1次，查看防水状况。11 电磁锁门锁每2月检查1次吸力、外观、接线。12 出门按钮每2月检查1次开锁功能、接线。6.2.8电梯1 电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。2 在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3 日常维护保养和定期检查中发现

12、的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。425 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分

13、钟内到达现场。7 .2.9水景1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。2 使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。5 .3消防安全防范6.3.1综合管理1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2次消防安全培训。4 每日防火巡查1次，每月防火检查1次，按照规定每年检测1次建筑

14、消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。435 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。6 消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。8 .3.2消防设施设备维修养护1火灾自动报警系统1) 火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次设备运行情况，保证24小时连续正常运行；每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。2) 火灾报警探测器、手动报

15、警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。3) )备用电源每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次。2 消防广播系统每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。3 防排烟系统每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和

16、自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护2次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。5 水灭火系统消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每半年检查1次润滑情况；每年养护1次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。7 消防电梯每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器每日巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。6.4绿化养护6.4.1 基本要求1 乔木植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率

17、高于95%，年成活率高于95%，生长季节叶片保存率高于85%。2 灌木植株生长正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3 绿篱和色块植株生长整齐，保存率高于95%，年成活率高于95%。4 地被和花坛植物地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更换。5 草坪草坪基本整齐，覆盖率高于95%。6 .4.2绿化养护内容1 灌溉有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次，冷季型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌溉次数。2 施肥根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至2次；地

18、被和草坪植物每年施肥2次至3次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的依赖。3 病虫害防治根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3次病虫害情况；并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。4 整形修剪乔木每年冬季修剪1次；灌木每年生长季节和冬季修剪1次；绿篱和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪1次；冷季型草坪应根据长势生长季节每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。5 除草每年全面除草3次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的10%，季节性杂草能得到有效控制。6 垃圾处理绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理3次。7 .4.3工作检查1

19、生长季节每月检查3次绿化工作。2 编制每季度绿化养护措施和工作计划。3 有绿化档案。4 .5环境卫生6.5.1生活垃圾的收集、清运1 实行生活垃圾分类收集。2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。3 每2周至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。4 每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5 垃圾清运车外观整洁。6 .5.2物业共用部分清洁1楼内1 )大堂、一层候梯厅每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭1次信报箱、大堂玻璃。每月擦拭1次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁1次大堂、一层候梯厅。2 )楼道、楼梯每周清扫1次、每2周清拖1次楼道、楼梯地面。

20、每2周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1次楼内灯具。每日巡视保洁1次楼道、楼梯。3 电梯轿箱每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。每日清拖1次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次。每日巡视保洁2次电梯轿箱。4 天台、屋面每季度清扫1次天台、屋面；雨季期间，每2月清扫1次天台、屋面。每月巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。5 楼外道路及设施每日清扫1次、巡视保洁2次楼外道路。每月清洁1次楼外公共照明及共用设施；每季度清洁1次雨蓬、门头等。6 水景根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁2次水面；每年清

21、洁2次水池池底。7 有害生物预防和控制配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。8 雨雪天气清洁雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清扫干净。9 .5.3工作检查和记录1 每日检查1次清洁质量，做好记录。2 每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。3 清洁档案齐全。4 .6公共秩序维护6.6.1 主要出入口有专人24小时值守。6.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00至22：00巡视2次、22：00至次日6：00巡视1次。6.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。6

22、.6.4 机动车辆凭证出入。6.6.5 安防控制室设专人24小时值守；监控影像资料、报警记录，应留存30日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。6.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。6.6.7 每年进行2次专项应急预案演习，做好记录。6.6.8 备勤人员24小时待岗。6.6.9 记录与档案1 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。3 .7装饰装修管理3.1.1 建立装饰装修管理服务制度。3.1.2 建立装饰装修管理档案。3.1.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。3.1.4 装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。3.1.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。3.1.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。