潍坊市房地产市场报告116p

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1、2011年潍坊市房地产市场报告年潍坊市房地产市场报告报告目录2经济篇经济篇政策篇政策篇规划篇规划篇市场篇市场篇客群篇客群篇总结篇总结篇u宏观经济环境u寒亭经济分析u小结u地方政策u金融政策u政策抗压分析u城市功能定位u接轨战略u城镇空间结构u城市空间结构u城市发展方向u小结u潍坊房地产市场u区域市场u竞品楼盘u客群分析u市场总结分析u市场展望一、 经 济 篇 3 关键词：关键词： 经济发展态势良好、房地产行业高速发展1.1宏观经济环境分析潍坊市GDP和增长率走势图点评：n2010年GDP突破3000亿元，2004年以来，潍坊全市生产总值增幅均在10%以上；n2010-2011年7月全市生产总值

2、仍保持10%以上的增长，经济发展态势良好。n按以往经验判断，房地产业处于高速发展阶段。但综合考量宏观调控对房地产的严控和抑制作用，房地产业发展速度将大大减缓。宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP增速与房地产开发关系数据来源：潍坊统计信息网4二、三产业双核发展，其中第三产业增幅更高。产业未来定位第二产业光电子信息城 、动力机械城、盐碱化工城第三产业着重发展教育业、信息产业相关服务、房地产、仓储物流业打造蓝色经济新兴海滨城市 p 第二产业仍是潍坊市的支柱产业，产业增加值占比重最大；p 近6年来二、三产业增加值保持较高增长速度，增长率始终保持在1

3、0%以上；p第三产业2007年起增幅比例超过第二产业第三产业发展良好。潍坊市三产业发展情况数据来源：潍坊统计信息网5潍坊市城镇居民人均可支配收入与人均消费支出同步递增。n潍坊市城镇居民的人均可支配收入保持较高速度增长， 除2009年同比增长10%相对较低外，其他年份增长率均在14%左右。n2011年1-7月人均可支配收入累计达到12850，同比增长率为14%，增长较快。n2006-2011年人均可支配收入平均增长率为13.8%，人均消费支出平均增长率为12.5%，比人均可支配收入低了1.3个百分点，表明居民储蓄在逐步增加，未来对房地产的购买能力在加强.青岛人均可支配收入走势青岛市历年人均消费支

4、出单位：元数据来源：潍坊统计信息网6单位：元人口增长缓慢，置业需求以内部为主导，抑制了潍坊房价上涨潍坊05-10年户籍人口数量（万人）点评：n潍坊市近10年保持了较低的人口增长率，年均增长仅为6.7%，10年增长59万人；约为18.8万户。n寒亭区总人口数为42.3万，总计约13.4万户,人口机械增长缓慢，对房地产业的快速发展产生了较大抑制作用。7数据来源：潍坊统计信息网全市常住人口为908.62万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的849.53万人相比，十年共增加了59.09万人。增长6.96%，年平均增长0.67%；常住人口中共有家庭户269.39万户 ，平均每个家庭户的人口

5、为3.15人 。下辖区域下辖区域人口数量人口数量占比占比主城区潍城区41.514.68%奎文区（高新区）536.11%寒亭区42.34.87%坊子区525.99%合计合计187.9187.921.65%21.65%潍坊城区人口分布1.2寒亭经济分析 8u寒亭区GDP连续8年稳步上涨，其中09年潍坊经济开发区并入，出现了较大幅度上涨；u2010年寒亭区GDP达到了123.3亿元，位居潍坊市区第三位，处于中上游水平。0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元启动期启动期快速发展期快速发展期稳定发展期减缓发展期减缓发展期生存需求生存需求生存、改善需生存、改善需求

6、兼有求兼有改善需求为主改善需求为改善需求为主主超速发展单超速发展单纯数量型纯数量型快速发展数量快速发展数量为主，数量与为主，数量与质量并重质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展缓慢发展综合发展型综合发展型 潍坊市人均GDP增长率从2005年开始呈下降趋势，未来增长速度趋于缓慢。2010年寒亭区人均GDP为28912元，按2011年底人民币对美元汇率计算，折合4581美元，可以看出目前寒亭区房地产市场处在稳定发展阶段。 国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段：优势产业盐及盐化工 现建有盐田113万公亩，年产优质海盐360万吨，占全国海盐

7、产量的1/9；拥有海盐精深加工企业30余家，建有溴素生产企业11处、21条生产线，年产滇素2万吨，占全国年产量的1/3，生产精制盐、水洗盐、低钠盐、味精盐和加碘盐占全国年产量的1/4。 机械制造业 拥有机械制造企业185家,固定资产20.8亿元从业人员3.6万人,主要产品有建筑机械、环保机械、动力机械、农用机械、齿轮及齿轮总成等。 食品工业 现有食品加工企业31家，从业人员6000人，主要产品有：休闲食品、奶制品、肉鸭熟制品、芦笋罐头、软饮料等近百个品种，年生产能力1 2万吨。 铸造业 现有铸造企业72家，从业人员5000多人，主要产品有汽车配件、农用机械配件、纺织机械配件及散热器、供排水管道

8、等100多个品种，年生产能力20万吨，销往全国各地及二十多个国家和地区。 纺织印染业 现有纺织企业200多户，固定资产16亿元，从业人员2万人，年织造能力7.2亿米，印染能力3亿米，已成为寒亭区的支柱产业。 水产养殖业 寒亭区濒临渤海，负5米以内的浅海水域28万亩，适宜海水养殖的浅海水域20万亩、滩涂12万亩，是发展水产养殖业的天然场所，盛产鱼、虾、蟹、贝等。 农产品加工业 全区现有农产品加工企业58家，总资产11亿元，从业人员8000人，包括蔬菜加工、肉鸡加工、肉鸭加工、水产品加工等。全区农作物复种指数0.65，经济作物26万亩。 点评：优势产业覆盖范围较广，主要以劳动密集型产业为主，能够吸

9、引大量外来就业者。1.3小结随着全市总人口与总户数的增长，潍坊市城市化率的逐年提高，将必然带来各种层面需求量的增加，推动房地产市场的不断发展。从经济来看，潍坊经济快速、健康发展，居民收入、购买力不断提升，经济的助推及需求拉动将带动潍坊市房地产业快速发展，产生更多的有效需求，为潍坊房地产市场发展奠定了坚实的经济基础。潍坊市固定资产投资逐步上升，房地产需求得到进一步释放。另外，第三产业的快速发展，各种商业、办公环境的需求及改善，对地产市场是利好因素。潍坊房地产市场总体已进入稳定发展阶段，各种物业结构正逐渐趋于合理。房地产市场发展形式较好。需求也由普通刚需像其他改善性需求和投资需求转变。从部分数据不

10、难看出，潍坊虽然属于三线城市但对国家宏观调控的敏感度较高，受影响较大，预计未来一段时间政策面很难出现松动，而本地地产市场将受到来自政策的巨大冲击。 二、政策篇 12地方政策执行情况 严格执行国家出台的契税政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。在认筹方式及认筹金缴纳方面，政府表示严格执行，但相关具体政策并未出台。针对部分城市近期“限购令”政策，潍坊市政府尚未出台相关政策。针对国家出台的规范房地产市场的政策法规，潍坊市政府并未出台相关实施细则。潍坊金融机构、银行严格执行国务院新政 首

11、购房客户首付3成及以上；二套房首付款不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍；各商业银行暂停发放居民家庭购房第三套及以上住房贷款。 金融机构一年期存款基准利率连续四次上调0.5个百分点，由现行的2.50 %提高到4.50%。一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。停止发放第三套及以上住房公积金个人住房贷款。潍坊市场政策抗压能力分析 供应量过大：从市场供应来看，潍坊市近几年加大城市改造力度，整个城市处在全面改造阶段，城区土地开发量巨大，市场供应遍地开花。 刚性需求旺盛：从市场需求来看，潍坊市场以刚性需求为主，刚需在市场需求中所占比例超过50%。潍坊市场存在四大

12、刚性需求，首先是城镇化快速发展带来的大量住房需求；其次是旧城改造催生的住房需求；第三是潍坊经济快速发展，房地产市场已经进入了改善性刚需时代；第四是橄榄型经济结构，稳定的收入带来的刚性投资需求。四类需求在未来几年将会继续增长。 一边是城市化发展，需求持续增长；一边是城市改造加快，土地供应量持续增加，市场整体呈现供大于求的态势。目前影响较大政策仅仅是对市场部分需求的短期抑制，短期效果尚可，长期来看，一旦需求释放，势必会给楼市带来反弹。 三、规划篇 16 潍坊位于山东省规划的蓝色经济核心位置，连接经济区的东西两翼，战略地位十分重要。房地产市场外部发展环境优越。3.1 城市功能定位 以海洋化工、动力机

13、械、纺织和高新技术产业为基础的现代制造业基地；以高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地。 具有国际影响的世界风筝文化传播交流中心；半岛地区重要的商贸物流中心。 联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。即：“两基地、两中心、一枢纽” 3.2 接轨战略 根据半岛城市群总体规划，潍坊处于半岛城市群的地理中心，占据绝对的地理交通枢纽要塞之地。 半岛城市群中具备铁路、高速公路、机场和海港的四个城市之一，能方便地与省内主要城市建立直接经济联系。 潍坊城市定位：以海洋化工、机械、食品加工为主导的综合性制造业城市，连接山东半岛与鲁中、鲁西的交通枢纽。 主动接受青岛的辐射，形成优势互补的发展局面。同时积极配合以天津

14、滨海新区为核心的环渤海湾经济区的开发。3.3 城镇空间结构潍坊城镇体系空间结构为“一主、五副、两翼”的格局 “一主”：指潍坊中心城市 “五副”：指依托便捷的交通线构筑的半小时交通圈中五个副中心城市，包括寿光、昌乐、安丘、昌邑及滨海新城。“两翼”：指以高密和诸城为主组成的东南部经济区和以青州、临朐为主组成的西部经济区。3.4 城市空间结构城市空间建构“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式。3.5 城市发展方向东扩西延、南控北展 中心城区按照“东扩、西延、南控、北展”的战略进行发展，城市规模正快速拓展；随着高新区高新技术产业的发展，北部居住区将成为新一轮房地产发展的热点板块。3.6 小结潍坊处于山东

15、蓝色经纪圈核心位置，优越的地理位置必将带动本地交通、商业等产业迅速发展。潍坊城市定位为工业化城市，它的继续发展以及与外界交通的便利，必将引起物流业、商业的发展，及外来人口的入住，从而促进房地产市场的发展。在近期的潍坊城市规划中，项目位于目前潍坊的重点发展区域奎文区，本区域是潍坊市未来各种规划的中心发展区域，区域繁荣指日可待。处于城市快速交通环，交通便利。伴随旧城改造的加速，本地块发展潜力巨大。潍坊市区城市规划发展呈现出非常明显的向心增长形式，项目周边已经扩展迅速，其相关配套也已经逐渐完善，成为潍坊市区的重要组成部分。根据目前潍坊城市发展，项目所在区域也是人口迁移区域之一，将为项目带来巨大的客源

16、 四、市场篇 24 潍坊房地产市场 潍坊市房地产投资 近年来，潍坊市房地产开发处于迅猛发展的态势， 2005年出现发展过热的局面。2006年国家进行宏观调控，投资增长率出现回落，投资额有所上升。2008年，受金融危机影响，当年投资增长率也出现回落； 2009年房地产开发投资额再次回升，增幅达到26.3%。2010年，受国家宏观政策调控，房地产开发投资处于平稳发展阶段，增幅达到37.9%。整体来看，近年来潍坊市房地产开发投资情况呈现出受宏观经济形势影响，大起大落，受政策因素影响显著的特点。潍坊市商品房施工竣工面积 2005年-2010年潍坊市商品房施工面积稳步增长，尤其2007年后 ，商品房施工

17、面积增长迅猛，保持年均增长20%以上。2010年更突破3千万，同比增长23.7%。商品房竣工面积起伏较大，主要受国家宏观调控等影响2007年、2008年两年商品房竣工面积出现一定回落，2009-2010年增长迅猛。由此可见潍坊房地产市场对国家宏观调控政策较为敏感，属于较为典型的政策市场。近年潍坊市商品房销售额 潍坊市房地产市场起步较晚，但发展迅速，从上表可以看出，潍坊市自2005年开始，商品房销售额一直保持着较高的增长态势。同时受国家调控等多方面影响，在个别调控年段中增幅明显放缓。但整体在20%以上。同时由于潍坊市房地产市场的升温迅速，其价格增长较快，很大程度上拉高了潍坊市房地产市场年整体销售

18、额。预计在目前的政策打压下，本年度潍坊市销售额增幅会出现较大的回落，销售额会继续保持增长。2011年底潍坊市住宅可售面积u截至2011年底潍坊市存量住宅共计65793套，700.7万；存量住宅主要集中于奎文区、高新技术开发区、和潍城区，三区共计存量住宅489.5万，占潍坊市住宅存量的69.85%。u寒亭区存量住宅4924套、47.4万，仅占潍坊市住宅存量的6.7%，销售压力较其他区域相对较小。近年潍坊市商品房销面积2006年至2011年7月份，潍坊市商品房销售面积稳步上涨，其中09年、10年上涨幅度最大，年涨幅均在60%以上共计销售商品房面积，06年-11年7月潍坊市共计销售商品房4254万，

19、年均销售700万平米以上。潍坊市住宅预售价格走势2011年全年潍坊市抓宅预售价格呈现稳步上升的趋势，截至12月份商品房预售均价达到4435元/；全年增长幅度先杨后抑，自5月份开始逐步下滑，由于政府调控作用的显现，年底出现了小幅下降的局面。潍坊市区年度住宅预售价格对比从潍坊市各区年度住宅销售价格对比图来看，寒亭区住宅价格涨幅最为明显，主要原因：一方面，寒亭区住宅价格起步较低，基数相对较小；另一方面，寒亭区住宅供给量相对较小，有利于价格的提升。潍坊市住宅成交价格走势从2011年潍坊市成交价格走势图来看，整个潍坊市住宅销售均价先升后降，6月份达到全年峰值3849元/，自7月份开始缓步下跌，11月、1

20、2月下降最为明显月跌幅在1.5%以上，并且有加速下滑迹象。潍坊市住宅成交量走势2011年潍坊市住宅成交量总体呈现逐步下滑趋势，10月份期待中的成交量反弹并没有出现，这表明调控政策的作用已经逐步显现，购房者也逐步转为观望，购房者对房价的心理预期比较悲观。寒亭区住宅成交量走势寒亭区住宅成交量走势较为平稳，没有出现大幅下滑迹象，存量较少、尾盘项目较多，区域内有相对独立的客户群体，受周边区域影响较小等因素促使该区域成交量没有出现大幅度波动。12月潍坊市各区住宅成交价格对比 12月份，寒亭区住宅成交均价为月份，寒亭区住宅成交均价为3232元元/，仍处于全市下游水平，仍处于全市下游水平，仅高于滨海区。仅高

21、于滨海区。 区域市场 1 潍坊市去房地产板块划分概况 潍坊市区地产板块主要划分为：潍城区、开发区、奎文区、坊子区、高新区、寒亭区六个板块，其中为奎文区、高新区、潍城区与开发区板块地产市场发展较快，区域价值较高，寒亭区、坊子区相对落后。2 各板块特点分析市区板块特点市政配套人文特征自然环境发展前景认可度潍城区传统的政治文传统的政治文化经济中心，化经济中心，但随着市政府但随着市政府的迁移，该区的迁移，该区域各项发展指域各项发展指标下降。标下降。市政配套相市政配套相对完善，但对完善，但各项配套老各项配套老化，城区承化，城区承载压力过大。载压力过大。潍坊老住潍坊老住户为主，户为主，流动人口流动人口逐渐

22、增加逐渐增加的趋势的趋势老城区环境相对较老城区环境相对较差，由于历史规差，由于历史规划原因，导致整个划原因，导致整个区域较拥挤，规划区域较拥挤，规划杂乱。有白浪河景杂乱。有白浪河景观带。观带。前景可观，前景可观，加快旧城加快旧城改造，该改造，该区域前景区域前景看好。看好。一般一般开发区经济发展区域，经济发展区域，工厂企业较为工厂企业较为集中。集中。新兴发展区新兴发展区域，市政配域，市政配套有待加强。套有待加强。当地居民当地居民较少，多较少，多以流动人以流动人口落户居口落户居多多潍城区属于新潍城潍城区属于新潍城区域，市政景观绿区域，市政景观绿化及交通情况均较化及交通情况均较好，但是整体环境好，但

23、是整体环境显得有些杂乱，区显得有些杂乱，区域还尚未建设完整。域还尚未建设完整。新崛起区新崛起区域，但以域，但以工业发展工业发展为主，未为主，未来前景一来前景一般般一般一般奎文区城市中心区域，城市中心区域， 政治经济文化政治经济文化集中，商贸发集中，商贸发展迅速。展迅速。配套完善，配套完善，发展势头强发展势头强劲劲当地居民当地居民较多，流较多，流动人口比动人口比较多较多成熟的区域，道路成熟的区域，道路绿化环境相对较好，绿化环境相对较好，并且有多处公园市并且有多处公园市政景观，虞河沿线政景观，虞河沿线景观带效果很好，景观带效果很好，给区域带来一定的给区域带来一定的吸引力。吸引力。发展前景发展前景看

24、好，区看好，区域各项指域各项指标都均发标都均发展到成熟展到成熟阶段。阶段。高高市区板块特点市政配套人文特征自然环境发展前景认可度坊子区电子信息、节能环保设备等高新企业聚集地，矿产资源丰富市政配套相对完善，但各项配套相对老化以当地居民为主，流动人口逐步增加由于工矿企业较多，自然环境相对较差。自然环境及配套短时间内难以改善，未前景一般。一般寒亭区经济发展区域，工厂企业较为集中。潍坊新兴发展区域，市政配套落后。当地居民较多，流动人口逐步增加寒亭区发展较为落后，市政配套老化，公交系统薄弱，与其他区域交通较差。随着市政配套的完善，寒亭将成为潍坊的新兴居住区一般高新区城市中心区域， 位于奎文内，发展迅速，

25、以电子等科技企业为主。配套完善，发展势头强劲当地居民较多，流动人口比较多成熟的区域，道路绿化环境相对较好，并且有多处公园市政景观，虞河沿线景观带效果很好，给区域带来一定的吸引力。发展前景看好，区域各项指标都均发展到成熟阶段。高3 各板块市场现状分析3.1 潍城区 潍城区属于潍坊的老旧城区，旧村改造项目较多，片区建设和核心配套资源落后于其他片区。目前在售项目约46个，待售项目16个供应体量较大。潍城区在售待售项目示意图潍城区在售项目概览楼盘名称体量（万）建筑形态容积率销售均价（元/）户型结构（ ）潍美国际22.2高层68000一室：27-88、三室：97.41圣基铭座29小高层24200两室：6

26、3-65、三室：90-140鲁发名城130多层、小高层1.5多层：4800小高层：4500两室：87-98、三室：97-130四室：126-150水岸华庭16高层2.435800两室：80、三室：120-200万锦国际广场70高层34800一室：51.20-68.11、两室：51-108复式：192以上世界城30高层3.6住宅：5000公寓：4800一室：30-45、两室：87三室：134万合华庭15多层、小高层、高层2.25000两室：83-89、三室：108-129茂华紫苑公馆38高层2.54100两室：92-117、三室：139-142四室：194-225楼盘名称体量（万）建筑形态容积率

27、销售均价（元/）户型结构（ ）贵和苑100多层、小高层、高层2.1多层：3700高层：3480二室：83-105、三室：83五米阳光50小高层2.54600一室：29、二室：52安顺苑1.95多层1.5多层：4600两室：78、三室：103-120君怡佳苑3.6多层1.494800两室：85、三室：89-125青年城邦8小高层2.64200两室：78-93复式：104-120澳韵华庭4多层1.65300两室：95，三室：105-130鑫悦首府6小高层3.044700一室：47、三室：128恒信永祥苑6.5多层、小高层0.8小高层：4250多层：4950两室：71-85、三室：130楼盘名称体量

28、（万）建筑形态容积率销售均价（元/）户型结构（ ）美奥依居4.73多层、小高层1.44700二室：80-85、三室：96-118三友翡翠城37.5多层、小高层、高层2.24128三室：120-144金源大厦5.6高层7.65100一室：42-49、三室：100-140庭岸风景24.5多层、小高层2.335300两室：127、三室：130-157、四室：178-185、复式：231-260金都庄园15多层、小高层、高层2.884300两室：88-99、三室：115-132大成优盘4.2高层3.274100一室：39、两室：69-81三室：97上城国际119多层、小高层、高层2.584200两室：

29、85-95、三室：101-138龙熙园10高层3.834900一室：54、两室：90四室：122-149楼盘名称体量（万）建筑形态容积率销售均价（元/）户型结构（ ）奥博家苑6小高层、高层2.653200一室：81、两室：93-99、三室：107银河花园45多层、小高层1.67小高层3700两室：84-96、三室：111-118金都名苑10.5多层、高层3高层：4300两室：91-96、三室：106-135香颂湾11.7多层、小高层1.25800两室：67-88、三室：97-152四室：152-163星都国际花园13.5高层2.154100两室：95、三室95-137中金国际30高层4.54住

30、宅：4900公寓：5000一室：51、两室：77三室：123-128海新瑞景湾9多层、小高层1.4多层：3600小高层：3750三室：150-190、复式：310鸿泰华府48高层3.54200一室：44、二室：97三室：123楼盘名称体量（万）建筑形态容积率销售均价（元/）户型结构（ ）玫瑰国际11多层、高层1.9多层：4600高层：4300两室：88-93、三室：114-120金都南苑12多层、高层1.6高层：5600一室：48-91、两室：79-99、三室：100-119新天地购物城21高层2.75000一室：45、两室：75-84、三室：145名都百盛园4.8多层、小高层2.1小高层：4

31、200两室：94-99、三室：108-129西城名都9.8多层、小高层1.74300一室：66、两室：86-95、三室：99-128在售项目户型展示一室一厅58 两室一厅93 两室一厅80 三室一厅120 潍美国际水岸华庭小结产品形式：涵盖多层、小高层、高层；以高层为主，约占70%，多层约占25%；价格平台：多层：约4500-6000元/；高层：4500元/；部分楼盘价格过高，对整个区域均价的拉升明显。户型面积：高层面积主要集中在80-135之间。客户群体：主要是区域的改善型需求客户和刚性需求客户为主，职业主要是退休职工、公司职员、企业员工等中等收入人群。3.2 开发区 经济开发区属于工业聚集

32、区，区域价值较低，主要是中低端项目的聚集区，客户认同较低。目前在售项目约24个，待售项目3个。未来区域发展前景一般。开发区在售项目示意图开发区在售项目概览楼盘名称体量（万）建筑形态容积率销售均价（元/）户型结构（ ）德霖臻和园 8小高层、多层2.3多层：3900小高层：3300两室：71-94、三室：89-124惠和园12.7多层、高层1.72多层：4000一室：60-69、二室：74-102三室：118-149百合华庭3高层3.53800一室：76、两室：82-107、三室：109-117阳光新都3.1小高层、高层2.564600两室：83-86、三室：100-140鸿泰雅园4.1高层3.5

33、4200两室：100、三室150-210、复式：210锦绣园四期23多层、小高层1.494100两室：90-120信佳花园3.6多层1.684288两室：80-119逸景和公馆11.5多层、高层2.734700一室：51-80、二室：78-96三室：125、四室：133五室：163楼盘名称体量（万）建筑形态容积率销售均价（元/）户型结构（ ）缇香美地 5.8多层、小高层、高层2.3多层：4500高层：3800两室：88-107、三室：98-120、四室：135新华名郡5多层、高层2.44多层：4500高层：3500二室：72-87、三室：86-95香岸花园28多层1.793900一室：38、两

34、室：67-79、三室：85-123华仕家园3.5多层、高层3.3高层：3770两室：76-79、三室：88-107祥瑞家园13多层、小高层1.62多层：4100小高层：3600两室：84、三室95-144畅溪园3.6多层、高层1.48高层：3500两室：78-92、三室：92-95花样年华10多层、高层2.58高层：4300两室：85-97、三室：110-140宜辉现代城2多层、小高层、高层2.3高层：4500二室：81-95、三室：93-140楼盘名称体量（万）建筑形态容积率销售均价（元/）户型结构（ ）博悦世家 9.2高层2.195200两室：90、三室：120-140盛和苑10.5多层、

35、高层1.72高层：4600二室：78-98、三室：87-127华光嘉苑11高层4.574600两室：73-112、三室：121-150仁和盛庭22小高层2.254500两室：93-118、三室：116-118、四室：161美丽华小区14.8多层、小高层1.38多层：4750小高层：4300两室：89、三室101-131四室：164新海枫景11多层、小高层、高层2.244100两室：78-98、三室110-180在售项目户型展示三室两厅92 三室两厅124 两室一厅72 三室两厅96 德霖臻和园新华名郡产品形式：多层、小高层、高层；以高层为主，约占80%。价格平台：多层：约3900-4700元/

36、；高层：3500-4500元/平米。户型面积：高层面积主要集中在70-130之间。客户群体：主要来源于经济开发区企业职工，周边事业单位的职员，年龄大多在20-35岁之间的刚性需求客户。小结：3.3、奎文区 奎文区是潍坊市经济和政治中心，依托白浪河和虞河两条河景资源优势，区域城市发展和建设都走在各区前列。奎文区目前在售项目76个，是目前潍坊市供应项目最多的区域。奎文区在售项目示意图楼盘名称体量（万）建筑形态容积率销售均价（元/）户型结构（）加州世纪尊品50高层2.55500一室：60、两室：83-92三室：112-139唐宁府23高层3.15200两室：86-92、三室：120-160华安世纪樱

37、园16.5多层1.125700两室：80-84三室：89-98华安锦绣樱园9.35多层小高层1.675700一室：44、两室：66-96三室：106-115DBC名苑15高层小高层55200两室：85-96、三室：123-140四室：160阳光100120高层5.26LOFT:11500公寓：7000一室：35-62、两室：100三室：105、111浅水湾12多层别墅1.03起价：6000四室：178-199、六室：310-340金銮御景城32多层高层2.395700两室：106-150、三室：141-172中央生活城42高层3.5住宅：5460公寓：5600两室：90-96、三室：120-1

38、36奎文区在售项目概览楼盘名称体量（万）建筑形态容积率销售均价（元/）户型结构（）宝鼎花园14高层4.5住宅起价：4300公寓起价：3971一室：46、两室：85-94三室：115-140和翔阳光1.12多层2.05精装公寓：4300公寓一室：44-64阳光秀苑1.9多层1.75100两室：92-98、三室：95-140东辰杰座4高层6.6精装公寓：5600一室：40-70金鼎华府9.86高层2.84200两室：86-98、三室：93-120天润清源5.57多层1.284500两室：86，三室：80、120茂华爱琴海46多层、小高层、高层1.95300两室：98、108，三室：133-146，

39、四室：167-192瑞泰南郡2高层3.4精装公寓：4500一室：40、43，两室：87、93，三室：135紫金花园46多层、小高层、高层2.61小公寓：2780住宅：4600一室：41-73，两室：83-91，三室：96-122恒信丽都苑8.3多层、高层3.12高层：4500两室：72、三室：106-108楼盘名称体量（万）建筑形态容积率销售均价（元/）户型结构（）华府一品25多层、高层2.64900两室：89、92，三室：127-142，四室：142江山帝景15小高层2.394500一室：41、54，两室：60-97，三室：110、144置地公馆4.4高层3.45200两室：91、103，三

40、室：129、136东方太阳城30高层1.394860两室：72、90，三室：129、136新华风景11.7多层、小高层2.274600两室：77-118、三室：90-172御点江山 2高层3.45精装公寓：5200公寓：34-110丽水芳洲31多层、小高层2.354300两室：86，三室：109-133福园新村 10多层1.165300两室：75-82，三室：93和扬晶立方 15高层7.933500两室：77-94，三室：94-125晨晟世纪城 80多层、高层2.5高层：3900多层：4300两室：82-106、三室：104楼盘名称体量（万）建筑形态容积率销售均价（元/）户型结构（）潍京 12

41、高层2.86000两室：105-130，三室：153-159，四室：181荣观华府 13.7高层3.596500一室：53、67，两室：95，三室：133盛世华廷 17小高层2.85500一室：58，两室：89-107，三室：113、147江南怡景 6.7高层2.95000两室：108，三室：140，四室：152、181圣豪花园 26多层、小高层1.525700两室：83-93、三室：117盛景嘉园 20多层、高层2.1多层：5200两室：97-117三室：99-134水岸华庭 16高层2.436850两室：80、128，三室：100-157金御皇廷 20小高层1.94800两室：85-112

42、，三室：112-130潍美国际中心 22高层6精装：8000一室：33-68，二室：71-93帝景苑 35多层、高层3.04高层：5000两室：98-103，三室：97-152，四室：149、162楼盘名称体量（万）建筑形态容积率销售均价（元/）户型结构（）时代新城 50多层、高层2多层：6000高层：4800两室：93，三室：104-138东方明珠 6高层3.375500两室：88、100，三室：120-153阳光御苑 4高层2.695800两室：108，三室：136、140，四室：175和扬尚城 14.6多层、小高层2.644300一室：33-45，两室：61-66，三室：88、99城市花

43、园 3.5高层3.984400一室：53，两室：81-93，四室：135、176玫瑰园 13.8小高层、高层2.55500两室：78-102，三室：115-155金宝生态花园 22多层、小高层1.6多层：5000小高层：4500两室：90，三室：89-126佳利秀水 4高层85000两室：82，三室：117-142龙泽名都 22高层64700一室：97-103，二室：124-164东方名苑 4.8高层1.35简装：6100两室：96-123，三室：115-146楼盘名称体量（万）建筑形态容积率销售均价（元/）户型结构（）上河园 50多层、高层0.87高层：5000两室：88-114，三室：87

44、-143丹桂里 21.2高层2.3loft:7300住宅：4800公寓：50-102，二室：98三室：155，四室:185,复式：270宝利尚都 5.2多层、小高层1.9住宅：4700小公寓：4700公寓：38-44，两室：89，三室：90-105四平佳园 18高层4.376000一室：69，两室：90，三室：134、169东方天韵 32多层、小高层1.574800两室：92，三室：102-143四室：169、181鲁鸿37 3.7高层35000两室：85，三室：108、120领秀华城 26多层、小高层1.454400两室：91-111，三室：111-153在售项目户型展示两室一厅100 三室

45、一厅105 两室一厅88 三室一厅136 阳光100中央生活城宝鼎花园德润康城一室一厅35 两室一厅94 两室一厅89 三室一厅127 产品形式：区域产品供应丰富，有多层、小高层、高层、别墅；以高层为主，约占90%；价格方面：多层价格在5500元/之间；高层价格5300元/；户型面积：区域高层产品面积主要集中在80-140之间；客户群体：区域楼盘吸引的是全市客户，大多为政府、企业、银行、医院、个体老板等中高端收入人群，年龄在30-50岁之间。小结3.4、高新区 新市府所在区域，区域建设和周边环境资源优势明显，是潍坊市未来重点发展区域。目前在售项目约42个，新增项目速度加快，区域未来竞争激烈。高

46、新区在售楼盘示意图高新区在售项目概览楼盘名称体量（万）建筑形态容积率销售均价（元/）户型结构（ ）润地凤凰城 20 多层、高层 3.82 4200 两室：70-90三室：110-120 银枫家园 32 多层、高层 1.66 多层：5400高层：4500 两室：88-95三室：120-135紫瑞园 50多层、高层 2 一期：4500二期：4850 两室：70-105、三室：85-130四室：135 赋海世家 30小高层高层 2.95 5400 两室：100-140、三室：150-180 东方家园 36多层3.65400三室：95专家公寓28多层、高层2.375000两室：123，三室：177、1

47、79北海公寓7多层、高层2.84400两室：87、106，三室：93-131怡和四季园筑 11 高层 2.69 4900 两室：80-90三室：105-118 凤鸣郡 30多层、高层住宅：5000公寓：4100 三室：85-140、四室：145-160 在售项目户型展示两室一厅88 三室一厅118 一室一厅94 两室一厅139 怡和四季园筑银枫家园两室一厅138 三室一厅151 两室一厅84 三室一厅110 紫瑞园赋海世家价格方面：多层价格在5300元/之间；高层价格4800元/；产品形态：供应产品以高层为主，约占80%；户型面积：面积主要以70-105的两室和110-150的三室为主；客户群

48、体：区域楼盘吸引的是全市客户，大多为政府、企业、银行、医院、个体老板等中高端收入人群,以区域外人口为主，年龄在25-45岁之间。小结寒亭区在售楼盘示意图3.5、寒亭区寒亭区是潍坊市近年来房地产业增长速度最快的区域之一，依托高新区的快寒亭区是潍坊市近年来房地产业增长速度最快的区域之一，依托高新区的快速发展，通亭街以南区域将处于寒亭区发展的制高点，目前寒亭区在售住宅速发展，通亭街以南区域将处于寒亭区发展的制高点，目前寒亭区在售住宅项目项目23个，品质较低，竞争力较弱。个，品质较低，竞争力较弱。寒亭区在售项目概览楼盘名称体量（万）建筑形态容积率销售均价（元/）户型结构（ ）邦盛书香院 33小高层、高

49、层 2.89 3500 两室：75，三室：104-112四室：190宏富颐景园 3.89 多层1.53 3800 两室：86三室：91-124金山财富广场 10.4高层 3.28 3500 一室：69-77，两室：98三室：108富庭大第 14.5多层、小高层高层 1.81 多层：4200高层：3900 一室：70、87，三室：101-143，复式：240海盛花苑 5.6多层1.543500两室：71-93，三室：88-140恒信首府 17.7多层、高层1.77多层：4800高层：未推两室：80，三室：83、120、136万豪居 1高层0.843500一室：35、72，两室：91、125，四室

50、：143香江水岸8多层 1.53600两室：80三室：94-140帝都城2.3多层1.53500 两室：106三室：85、97、98、130、140楼盘名称体量（万）建筑形态容积率销售均价（元/）户型结构（ ）汇景名城 16多层、小高层、高层 1.83 4200 两室：85三室：88、94、123、131金源龙庭 3多层1.3 3550 两室：88三室：96、110、143龙润世家 10多层 1.55 3500 两室：80三室：100、110海王花园 14.5多层、小高层1.5 高层：3400 多层：3500两室：77三室：89、120、133、136裕景苑 9多层、小高层1.63500两室：

51、101三室：94、141天润锦江公馆 3.7高层2.583900两室：82、87、91三室：113、128、131、133祥和花园 1多层、小高层1.63800两室：82-103，三室：88-124欧洲小镇38多层 13500 两室：85-99三室：133贵人蝶苑 3.8多层1.743500 三室：87、99、113、四室：123 楼盘名称体量（万）建筑形态容积率销售均价（元/）户型结构（ ）学府嘉苑20多层1.463550两室：79-96三室：87-126纳福馨城 10多层1.373800 两室：84、99三室：126、142雍翠园 2.3多层 1.6 3500 两室：80-89三室：97-

52、103瑞都广场 25高层3.78 未定户型面积：80-120润合花园 30多层、小高层4.54100团购：2900起三室：103、115、153华茂CBD 7高层5.14预计5000公寓：30-100在售项目户型展示三室两厅91 三室两厅98 三室一115 三室两厅125 宏富颐景园北美枫情价格方面：多层价格在3800元/之间；高层价格3500元/；产品形态：供应产品以多层为主，约占60%；户型面积：面积主要以70-105的两室和110-150的三室为主；客户群体：区域楼盘吸引的是全市客户，大多为政府、企业、银行、医院、个体老板等中高端收入人群,以区域外人口为主，年龄在25-45岁之间。小结

53、竞品楼盘 居易家园开发商：潍坊顺景置业有限公司 项目地址：北海路与玄武街交叉口西行100米 开盘日期：2010-10-23交房日期：2012-3-31占地面积（）66666666建筑面积（）2300023000建筑形态小高层小高层总户数300300容积率3.53.5绿化率（%）3030物业费（元/月）待定待定销售均价（元/）36003600车位数（个）7070车位价格待定待定销售率100%100%工程进度主体完工主体完工项目基本指标项目基本配套学校：锦绣学校、锦绣幼儿园学校：锦绣学校、锦绣幼儿园商场：北宫店中百佳乐家商场：北宫店中百佳乐家银行银行 ：农村信用社、建设银行：农村信用社、建设银行医

54、院医院 ：尊一医院：尊一医院交通：交通： 4、5、17、25路公交车路公交车内部配套：地暖内部配套：地暖 户型产品一室一厅一室一厅40平米平米三室一厅三室一厅64平米平米三室一厅三室一厅59平米平米三室一厅三室一厅63平米平米三室一厅三室一厅74平米平米 居易家园项目产品以居易家园项目产品以60平米三居小户型为主，其户型功能齐全，面积平米三居小户型为主，其户型功能齐全，面积利用率很高，尽管总体面积小但并没有给人产生局促感，是一种十分成功利用率很高，尽管总体面积小但并没有给人产生局促感，是一种十分成功的小户型产品；项目的小户型产品；项目2010年年10月份开盘，月份开盘，2010年底基本售罄，在

55、无大型推年底基本售罄，在无大型推广活动的前提下，短短广活动的前提下，短短2个月时间即销售个月时间即销售300套房源，充分说明了客户对其套房源，充分说明了客户对其产品的认可度。产品的认可度。金山财富广场开发商：潍坊顺达房地产开发有限公司 项目地址：寒亭区富亭街与通亭街交汇处 开盘日期：2011-9-9交房日期：2012-6-30占地面积（）3167431674建筑面积（）103727103727建筑形态高层高层总户数624624容积率3.283.28绿化率（%）38.238.2物业费（元/月）待定待定销售均价（元/）35003500销售率50%50%车位数（个）地下：地下：11281128车位价

56、格（元/个）待定待定工程进度主体建筑封顶主体建筑封顶项目基本指标项目基本配套学校：学校： 海运学校、寒亭一中、外国语学校海运学校、寒亭一中、外国语学校商场：商场： 红星美凯龙、百汇大市场、百大汽车城、百大万家福红星美凯龙、百汇大市场、百大汽车城、百大万家福银行银行 ：农村信用社：农村信用社医院医院 ：八九医院，尊一医院：八九医院，尊一医院交通：交通： 新建汽车北站新建汽车北站公建：百大绿洲生态园公建：百大绿洲生态园其他：酒店式公寓、写字楼、集中式商业、步行街其他：酒店式公寓、写字楼、集中式商业、步行街 户型产品一室一厅一室一厅77平米平米一室一厅一室一厅71平米平米一室一厅一室一厅69平米平米

57、一室一厅一室一厅73平米平米两室两厅两室两厅98平米平米三室两厅三室两厅108平米平米恒信首府开发商：潍坊丽都置业有限公司 项目地址：寒祥街以北，富亭街以南 开盘日期：2011-5-4交房日期：2012-10-31占地面积（）9990099900建筑面积（）177287177287建筑形态多层、高层多层、高层总户数15671567（首推（首推300300户）户）容积率1.771.77绿化率（%）36.436.4物业费（元/月）待定待定销售均价（元/）多层：多层：48004800高层：预计高层：预计42004200车位数（个）17001700车位价格待定待定销售率65%65%工程进度多层：主体完

58、工多层：主体完工高层：基底施工高层：基底施工项目基本指标项目基本配套学校：学校： 海运学校、寒亭一中、外国语学校海运学校、寒亭一中、外国语学校商场：商场： 红星美凯龙、百汇大市场、百大汽车城、百大万家福红星美凯龙、百汇大市场、百大汽车城、百大万家福银行银行 ：农村信用社：农村信用社医院医院 ：八九医院，尊一医院：八九医院，尊一医院交通：交通： 新建汽车北站新建汽车北站公建：百大绿洲生态园公建：百大绿洲生态园其他：酒店式公寓、写字楼、集中式商业、步行街其他：酒店式公寓、写字楼、集中式商业、步行街 内部配套：地源热泵系统、内部配套：地源热泵系统、20亩涨湎河生态主题景观亩涨湎河生态主题景观 户型产

59、品两室两厅两室两厅80平米平米三室两厅三室两厅120平米平米三室两厅三室两厅83平米平米三室两厅三室两厅136平米平米邦盛书香院 开发商：潍坊邦盛置业股份有限公司项目地址：寒祥街与卉香路交叉口 开盘日期：2010-7-10交房日期：2013-3-31占地面积（）113900113900建筑面积（）330000330000建筑形态小高层、高层小高层、高层总户数790790容积率2.892.89绿化率（%）4545物业费（元/月）待定待定销售均价（元/）35003500车位数（个）670670车位价格待定待定销售率95%95%工程进度主体封顶主体封顶项目基本指标中中 小小 学：寒亭一中，外国语学校

60、学：寒亭一中，外国语学校综合商场：市场综合商场：市场幼幼 稚稚 园：阳光幼儿园园：阳光幼儿园 银银 行：蒙银银行，商业银行行：蒙银银行，商业银行医医 院：尊一医院院：尊一医院内部配套：沿街商铺内部配套：沿街商铺 项目基本配套户型产品两室一厅两室一厅75平米平米三室两厅三室两厅104平米平米三室两厅三室两厅112平米平米四室两厅四室两厅190平米平米 五、客群篇 94置业目的 潍坊购房者中刚需力量仍然比较强劲，首次置业者多为婚房需求。从购房潍坊购房者中刚需力量仍然比较强劲，首次置业者多为婚房需求。从购房目的来看，自己无房和结婚用房所占比例最大，占比达目的来看，自己无房和结婚用房所占比例最大，占比

61、达54.55%，其次为改善，其次为改善用房占比用房占比15.91%。 另外购房者在满足了居住需求之后，对学区房的需求度越来越高。从调查另外购房者在满足了居住需求之后，对学区房的需求度越来越高。从调查数据可以看出，购房目的中数据可以看出，购房目的中9.09%的购房者表示为了孩子上学购买学区房。的购房者表示为了孩子上学购买学区房。置业次数 从调查数据可以看出，参与调查的从调查数据可以看出，参与调查的59.09%的购房者为首次购房，第二的购房者为首次购房，第二次购房的人数占比次购房的人数占比31.82%，三次及三次以上购房者仅占，三次及三次以上购房者仅占9.1%。影响置业因素 在影响购房因素一项中，

62、在影响购房因素一项中，40.91%的购房者选择的是价格，的购房者选择的是价格，“买房最主买房最主要的还是看价格吧，只有价格满意了才会去考虑开发商、地段等因素要的还是看价格吧，只有价格满意了才会去考虑开发商、地段等因素”，刚，刚需购房者李先生告诉搜房网。地段、户型等因素位列第二第三位。而房屋品需购房者李先生告诉搜房网。地段、户型等因素位列第二第三位。而房屋品质仅占质仅占6.82%。价格承受能力 从调查数据来看，有从调查数据来看，有31.82%的购房者表示所能承受的房屋总价在的购房者表示所能承受的房屋总价在30万万以内，另有以内，另有59.09%的购房者表示可承受的房屋总价在的购房者表示可承受的房

63、屋总价在30至至50万之间。万之间。 户型倾向 受限购、房贷收紧等一系列调控政策的影响，很过购房者放弃由小换大的受限购、房贷收紧等一系列调控政策的影响，很过购房者放弃由小换大的过渡性购房，而是选择一步到位。从调查数据可以看出，选择购买三居室的购过渡性购房，而是选择一步到位。从调查数据可以看出，选择购买三居室的购房者占比达房者占比达63.63%。面积倾向 受价格因素的制约，大多数购房者选择房型的面积为受价格因素的制约，大多数购房者选择房型的面积为90-109平米占据平米占据调查拥护的调查拥护的54.55%；另外；另外110-129平米，平米，130-149平米均占平米均占18.8%。付款方式 根

64、据调查显示贷款仍是目前购房者的首选付款方式，不过随着利率根据调查显示贷款仍是目前购房者的首选付款方式，不过随着利率的不断上涨，部分购房者已经倾向于一次性付清。的不断上涨，部分购房者已经倾向于一次性付清。付款比例 在选择贷款买房的购房者中，在选择贷款买房的购房者中，40.91%的购房者表示可接受的首付比例的购房者表示可接受的首付比例在在30%及以下，及以下，45.45%的购房者所接受首付比例为的购房者所接受首付比例为31-40%。目前房价接受程度由于由于2010年潍坊市房价的快速上涨，超出购房者的心理预期，因此大部分购年潍坊市房价的快速上涨，超出购房者的心理预期，因此大部分购房者都认为目前潍坊房

65、价偏高，据调查显示房者都认为目前潍坊房价偏高，据调查显示31.82%的购房者表示潍坊目前的购房者表示潍坊目前房价太高，房价太高，54.55%的购房者认为潍坊房价偏高，仅仅的购房者认为潍坊房价偏高，仅仅13.64%的购房者认为的购房者认为潍坊目前房价基本合适。潍坊目前房价基本合适。 市场预期 调查数据显示，调查数据显示，63.64%的购房者看跌的购房者看跌2012潍坊楼市，并表示跌幅或在潍坊楼市，并表示跌幅或在10%以内。另有近四成购房者表示以内。另有近四成购房者表示2012年潍坊房价或将稳中有升。年潍坊房价或将稳中有升。 六、总结篇 105市场总结分析u潍坊市住宅存量达到潍坊市住宅存量达到70

66、0万平米，按万平米，按2011年月均销售年月均销售38.1万平米计算，潍坊市万平米计算，潍坊市存量住宅需销售存量住宅需销售18.4个月，严重超出合理范围，目前房地产开发存在较大的风险个月，严重超出合理范围，目前房地产开发存在较大的风险性。性。u目前潍坊市在售项目较多，而且多为中小开发商打造，项目体量较小，资金薄目前潍坊市在售项目较多，而且多为中小开发商打造，项目体量较小，资金薄弱，品质较低，抵抗风险能力较弱，没有长久发展的战略眼光，在目前房地产市弱，品质较低，抵抗风险能力较弱，没有长久发展的战略眼光，在目前房地产市场大环境较差的情况下，难以抵御国家的市场调控，给潍坊市房地产带来较多的场大环境较差的情况下，难以抵御国家的市场调控，给潍坊市房地产带来较多的不安定因素。不安定因素。u根据监测数据显示，自根据监测数据显示，自2011年年6月以来，潍坊市住宅成交价格、成交量双双走月以来，潍坊市住宅成交价格、成交量双双走低，并且大有加速下滑趋势，特别是潍城区、奎文区等存量较大的区域，房地产低，并且大有加速下滑趋势，特别是潍城区、奎文区等存量较大的区域，房地产投资风险已经显现。投资风险已经显现。u目