中国房地产城市豪宅项目市场分析与产品将提案

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1、豪宅市场分析与产品建议2010-11-3有这么一群人有这么一群人他们占据社会主流资源他们占据社会主流资源他们不是追求他们不是追求 StarbucksStarbucks、SwarovskiSwarovski 的小资的小资因为他们已经拥有因为他们已经拥有 HermesHermes、TiffanyTiffany、CallawayCallaway、NormanaNormana 他们已经厌倦了对于物质的追求他们已经厌倦了对于物质的追求他们真正需要的是一处静谧的生活港湾他们真正需要的是一处静谧的生活港湾就让保利为他们创造一处有房、有水、有树、有家、有梦的原湾天堂就让保利为他们创造一处有房、有水、有树、有家

2、、有梦的原湾天堂PART1 豪宅项目样本项目选取PART2 外地市场个案研究PART3 成都市场个案研究PART4 产品建议思 考 路 径PART 1 豪宅项目样本选取豪宅项目样本选取p 选取标准选取标准1. 项目销售单价高于同等区域 30%及以上；2. 项目开发企业具有较强的高端住宅开发能力与经验；3. 项目以中、大面积产品为主；4. 项目本体已入市销售，同时已具备一定的市场认知度、认可度。p 项目选取城市项目选取城市1、广州项目（豪宅开发的典范城市）2、上海项目（豪宅开发的典范城市）3、杭州项目（豪宅开发的典范城市）4、重庆项目（成都“邻居”）5、成都项目PART 2 外地市场个案研究p

3、项目选取城市项目选取城市1、广州项目2、上海项目3、杭州项目4、重庆项目5、成都项目广州项目广州项目1.保利康桥保利地产最顶级豪宅产品2.汇景新城广州豪宅之王3.星河湾广州豪宅最经典作品，星河湾母体4.博雅首府广州最贵电梯豪宅广州保利康桥基础资料广州保利康桥基础资料项目规模15亩项目位置广州市中心豪宅版块滨江东路项目景观一线珠江景观容积率/总建面10/10万平项目规划由3栋32层高层组成，两栋2梯3户，1栋2梯2户。主力户型面积220-310平米项目配套5层为 架空空中花园220220245245260260320320户型面积总套数占比2205025%2455025%2605025%3205

4、025%合计200100%保利康桥户型1：220 4房2厅3卫大主卧双景观套房客厅，双卧室阳台及飘窗充分利用景观。客厅开间5.2米，主卧开间5.1米。带卫生间工人房较大、方正入户花园保利康桥户型2：245 4房2厅3卫5米开间主卧，带转角飘窗带卫生间工人房客厅、餐厅横向排布，接9.3米阔景阳台270度景观浴室内置18超大入户花园经典户型保利康桥户型3：260 4房2厅3卫5.6米开间客厅，厅出阳台带卫生间工人房景观书房内置19超大入户花园保利康桥户型4：320 5房2厅4卫8.2米开间客厅，近10米景观阳台内置20超大入户花园近50超大主卧保利康桥小结保利康桥小结p产品户型： 项目以套四及套五

5、（均含书房）大户型为主；项目均有内置较大入户花园；项目产品均设置保姆间；245平米户型采用客厅和餐厅横向面江、且主卧带景观沐浴间，非常受欢迎；主卧、客厅与次卧均面江(245平户型餐厅面江）广州博雅首府基础资料广州博雅首府基础资料项目规模14.3亩项目位置珠江新城CBD核心区域项目景观一线珠江景观容积率/总建面9/8.7万平项目规划由2栋28层高层洋房组成均为三梯三户主力户型面积198-385平米项目配套6层为4000平方米的私家会所 ，带泳池、健身房、中西餐。户型面积总套数占比198四房2217%340四房4249%385五房4233%合计126100%博雅首府户型1： 198 4房2厅2卫弧

6、形突出客厅造型20超大入户花园博雅首府户型2： 340 4房2厅3卫弧形突出客厅造型，8.8米超大开间功能分区合理35超大入户花园65主卧，带书房衣帽间及卫生间博雅首府户型2： 385 3房2厅4卫跃式圆形创意客厅设计，景观效果强功能分区合理46奢华入户花园设计65超大主人房经典户型博雅首府小结博雅首府小结p产品户型： 项目以套三为主、空间尺度较大；项目入户花园（20平米以上）、客厅及主卧均放大处理，做到市场上极致；项目产品均设置保姆间；户型无阳台、且次卧空间相对较小。广州汇景新城龙熹山基础资料广州汇景新城龙熹山基础资料项目规模135亩项目位置广州市广园东项目景观山景容积率/总建面2.63/2

7、3.6万平项目规划19栋30层标准和复式组成 主力户型面积185-355平米项目配套城市级配套汇景新城户型1：185 3房2厅2卫双入户电梯及大厅，主仆功能分区好20造型入户花园汇景新城户型2：240 4房2厅3卫双入户，主仆功能分区好双大阳台，保证功能与客厅、次卧、餐厅及厨房通风采光双主人套房设计汇景新城户型3：265 4房2厅3卫采用中央空调，立面美观主仆功能分区较好双大阳台，保证功能与客厅餐厅及厨房通风采光卧室采用飘窗，通风采光性能好经典户型汇景新城户型4：350 6房2厅3卫（叠拼）客厅挑高6米，转角落地窗客厅和书房外接阳台，观景效果好4套房设计，板式结构，通风采光好65带独立衣帽间、

8、卫生间及书房主卧汇景新城小结汇景新城小结p产品户型： 项目以套三、套四及以上为主、多为2梯2户板房；项目多采用双入户、设保姆间，保姆间与工作阳台相连接，主仆分区设计优势突出；项目多采用双主人套房；项目入户花园和景观阳台相结合；项目次卧等结构比较均匀。广州星河湾（星河湾广州星河湾（星河湾6 6号）基础资料号）基础资料项目规模125亩项目位置番禺华南新城核心江岸区域项目景观一线珠江景观容积率/总建面1.5/12.5万平项目规划6栋20层2梯2户板式结构组成主力户型面积245-475平米项目配套星河湾酒店、会所及学校户型面积总套数占比245四房18033%275四房16030%305五房8015%3

9、25五房8015%475五房407%合计540100%星河湾6号户型1：245 4房3厅4卫分中西双厨房，早晚双餐厅独门独户电梯厅每个房间带小阳台，3套房设计，户型方正大气主仆分区较好。经典户型户型4：325 4房3厅4卫 户型4：305 4房3厅4卫 户型4：275 4房3厅4卫 星河湾6号户型2、3、4： 4房3厅4卫2、3、4户型结构与1户型类似，户型尺寸存在差异。星河湾6号户型5：475 4房3厅4卫八角形创意主人房，景观，通风效果佳。户型与1、2户型类似，尺寸大星河湾星河湾6 6号小结号小结p产品户型： 项目以套三、套四及以上为主、多为2梯2户板房，户型结构严格一致；项目均采用独门独

10、户入户；老人房与主人房区分布在客厅两侧，保证私密性；项目均设有保姆间，保姆间和工作阳台相连；项目均采用双套房设计项目均采用中西厨房、早晚餐厅；每个房间均设有阳台；佣人房以生活阳台为节点。广州豪宅户型总结：项目基础资料广州豪宅户型总结：项目基础资料项目名称开发商占地规模（亩）总建筑面积（万平米）容积率建筑风格园林风格梯户比车位比保利康桥保利地产151010现代简约英伦风情1梯1户、2梯2户、3梯2户1：1.5博雅首府南雅地产14.38.79现代简约东南亚风情3梯3户1：2星河湾6号宏富地产12512.51.5现代欧式欧式风情2梯2户，1梯1户1:2汇景新城乔鑫地产13523.62.63Art-d

11、eco西班牙皇家园林2梯2户1：2广州豪宅户型总结：项目产品细部数据比较广州豪宅户型总结：项目产品细部数据比较项目名称户型（室厅卫）面积（平米）客厅主卧次卧面积（平米）生活阳台面积（平米）景观阳台面积（平米）辅助功能分区开间（米）进深（米）开间（米）进深（米）保利康桥4-2-32205.25.25.17.618-21720入户花园、保姆间、设备房、衣帽间4-2-32455.76.556.713-24614入户花园、保姆间、设备房、衣帽间4-2-32605.664.3510.715-27511入户花园、保姆间、设备房、储藏室、衣帽间5-2-43208.274.510.715-29615入户花园、

12、保姆间、设备房、衣帽间、博雅首府4-2-21984.67.847.812-167无入户花园、工人房、衣帽间4-2-33408.895.1513.511-2411无入户花园、工人房、衣帽间、书房5-2-43859.8148.49.620-2212无入户花园、工人房、衣帽间、主卧书房、次卧含独立卫生间与衣帽间星河湾6号4-3-42455.17.56.56.515-201218玄关、保姆间、衣帽间、次卧含独立卫生间与衣帽间、中西厨、早晚餐厅、独立电梯厅汇景新城龙熹山3-2-21854.66.254.28.413-16820（入户）入户花园、保姆间、衣帽间、双入户4-2-32405.356.14.35

13、7.913-181020（入户）入户花园、保姆间、衣帽间、双入户4-2-32655.66.94.811.213-251521（入户）入户花园、保姆间、衣帽间、双入户PART 3 上海典型个案分析上海典型个案分析世茂滨江花园世茂滨江花园汤臣一品汤臣一品上海星河湾上海星河湾仁恒河滨仁恒河滨城城项目规模330亩项目位置上海市浦东区陆家嘴淮城路 项目景观黄浦江一线江景容积率/总建面2.90/8万平项目规划7栋江景华宅一线排开主力户型面积260315项目配套六大主题园林及四大会所世茂滨江花园位于陆家嘴板块的最西南面的位置，它坐东朝西，西靠黄浦江。主体建筑沿江弧形排列，前后错落有置。公寓外檐以亮丽通透的谈

14、绿色玻璃幕墙与色彩淡雅的暖色体墙体相配合，现代中不失雅典。每栋楼结合一个主题花园，使本小区的绿化高达20万平方米左右.上海最典型的一线江景豪宅。世茂滨江花园基础资料世茂滨江花园基础资料英式大草坪英式大草坪德式绿茵天鹅湖德式绿茵天鹅湖夏威夷冲浪沙滩夏威夷冲浪沙滩中式园林中式园林奥林匹克花园奥林匹克花园法式迷宫花园法式迷宫花园黄浦江一线江景黄浦江一线江景 一线排开，面对繁华外滩沿江扩展近1公里，浦江美景一览无余。主体建筑以弧型排列，前后错落有致，视线互不遮挡，板式结构设计更使户户“前观江景，后拥园景”。 荟萃六大世界主题社区园林。 四大豪华会所。 92平一房、166平两房、260平三房、315平四

15、房。顶级景观面打造顶级景观面打造4 4室室2 2厅厅2 2卫卫312312平米平米16平超大观景阳台浪费空间厨房距餐厅太远，动线受阻优点：16平米超大观景阳台，视野开阔；不足：客厅离入户门较远，动静分区不明显，降低私密性；卧室无衣帽间，居住档次明显降低空间浪费严重，动线不合理；厨房距餐厅较远动线受阻。项目规模1071亩项目位置上海市闵行区都会路项目景观近2万平方米中心水景湖泊容积率/总建面1.40/65.3万平项目规划2000余户24层全板式电梯主力户型面积160-528项目配套7大商业广场、7处书香圣地、旗忠网球场、高尔夫球场等，联合上海星河湾高品位商业配套资源 上海星河湾基础资料上海星河湾

16、基础资料独立保姆房，专属卫生间超大圆桌餐厅，彰显贵族气息独享式电梯入户大堂，私密性极强3室室3厅厅3卫卫1工工219平米平米主人房超大衣帽间设置优点：主人专属电梯打造，主人及工人活动空间软隔离；超大型圆状餐桌，彰显贵族气息；主卧超大衣帽间，华丽十足；保姆房独立卫生间；双主卧卫生间设置；不足：公共区域无公共卫生间电梯功能分区超大弧形卧室景观面5室室4厅厅5卫卫1工工528平米平米10米超大可扩展客厅开间超长欧式通廊优点：主人专属电梯打造，主人及工人活动空间软隔离；弧形双主卧，超大景观面；奢侈型欧式超长通廊设计；6。3米客厅开间“无限”扩展；不足：通廊采光较差。超大天际浴池 本户型为项目的超大奢侈

17、“极致产品”，项目豪宅最好的诠释项目规模474亩项目位置浦东丁香路1599弄项目景观天然景观河道洋泾港河岸 容积率/总建面2.30/72万平项目规划4000户25幢26-32层高层全装 主力户型面积160-275项目配套联洋国际社区南望140公顷的世纪公园，环拥上海科技馆、东方艺术中心、新国际博览中心 仁恒河滨城基础资料仁恒河滨城基础资料4室室2厅厅3卫卫1厨厨270平米平米储藏室功能房打造可覆土区域，空中园林功能区优点：客厅钢琴等情景区设置；工人房独立卫生间设置；独立设计空中园林功能区；主卧豪华衣帽间、卫生间设置；不足：无独立入户花园，玄观遮挡较为生硬走廊过宽，以及客厅与餐厅之间出现小面积空

18、间浪费。4室室2厅厅2卫卫1厨厨228.91平米平米超大衣帽间，尽显华贵储藏室独立设置优点：客厅钢琴情景设置；工人房独立动区通过厨房软隔离；储藏室功能房独立设置；主卧豪华衣帽间、卫生间设置；不足：无独立入户花园，玄观遮挡较为生硬主卧无阳台、无飘窗，卧室景观差。项目规模30亩项目位置浦东花园石桥路28弄 项目景观一线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑并肩而立 容积率/总建面5.97/14万平项目规划220户2幢40层+2幢44层的超高层主力户型面积434597项目配套10万平米的中心绿地，3公里滨江大道是上海的“慢舞台”，步行可至正大广场、金茂时尚中心等综

19、合性购物娱乐场所，一站式享受世界特色美味、SPA养生、健身运动。 。汤臣一品基础资料汤臣一品基础资料4室室2厅厅2卫卫1厨厨434.27平米平米超豪华精装电梯入户大厅超大阔景空中餐厅工人独立生活区优点：主人与工人分厅入户；工人房独立动区通过厨房软隔离；超大阔景空中餐厅；主卧L型景观阳台主卧豪华衣帽间、卫生间设置；L型景观阳台，舒适度极高6室室2厅厅2卫卫1厨厨597平米平米双景观超大空中餐厅，享无限视野豪华通廊主人、工人分门入户优点：主人与工人分厅入户；工人房独立动区通过厨房软隔离；空中餐厅绝版豪华景观线；主卧独立门厅、豪华衣帽间、卫生间、工作间四重打造，极度奢华；欧式超长通廊；不足：通廊过长

20、，采光受阻项目基础资料项目基础资料项目名称开发商占地规模（亩）总建筑面积（万平米）容积率建筑风格园林风格梯户比车位比世茂滨江花园上海世茂33082.90法式现代六大主题社区园林：中式苏州园林、英式大草坪、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、法式迷宫及奥林匹克花园 3梯2户1：0.7上海星河湾广州星河湾107165.31.40欧式古典、独特“八角亭”星河湾风格欧式园林1梯1户1:2仁恒河滨城仁恒474722.30现代现代园林1:0.5汤臣一品汤臣集团30145.91Art-deco以落叶乔木为主的现代园林6梯2户1：2项目走量产品细部数据比较项目走量产品细部数据比较项目名称户型（室厅卫）面积（平

21、米）客厅主卧次卧面积（平米）生活阳台面积（平米）景观阳台面积（平米）辅助功能分区开间（米）进深（米）开间（米）进深（米）世茂滨江花园4-2-231266.54.7约4.315-20无16入户花园、储藏室上海星河湾3-3-32194.85.24.2约5.21012约58独享式电梯入户大堂、主卧观景阳台、客厅观景阳台、超大圆形餐桌区5-4-55286.36.57.2约5.215-2215超大圆形餐桌区、中西厨、早餐厅、保姆间、双主卧套房设计、次卧含独立卫生间与衣帽间仁恒河滨城4-2-3（跃层）2705.16.24.55.41215约14空中私家园林、主卧双套间、客厅情景区、储藏室、工人房4-2-2

22、（跃层）2285.13.84.53.811-12约7约13客厅观景阳台、主卧双套间、储藏室、工人房汤臣一品4-2-2434约5.6约5.44.24.013152018精装电梯入户大厅，L型观景生活阳台6-2-2597约7.0约6.85.26.018-2525约30精装电梯入户大厅，早餐间、主庸双入户门、超大景观阳台上海典型个案户型小结上海典型个案户型小结p设计理念： 将别墅的设计元素充分运用到高端公寓，实现公寓生活别墅化；充分利用公寓的大平层优势，扩大产品的设计亮点；最大程度利用项目景观面；星河湾以及汤臣一品均形成了自成体系的设计原则及装修标准；上海典型个案户型小结上海典型个案户型小结p产品细

23、节：欧式超长通廊运用较多，南北连厅的超大核心生活空间彰显华贵；主人私密性打造功底深厚：独享式电梯大厅、主庸分门的双入户门设置、分层次动线设计、以厨房及餐厅作为主庸活动区域软隔离的设计恰到好处；主卧套间的设计极度奢侈：超大衣帽间、主卫、观景面；餐厅设计张弛有度：早餐厅以及家庭餐桌的设置尽显温馨，会客式大型圆桌成为尊贵的主流表现形式客厅情景设置区打造，倍添温馨超大景观面设置形式较多：方型、L型、弧型观景阳台均有出现，其中L型及长条式一线景观带状设计运用较多，效果甚好。功能间的设置多样、富于变化：独立储物间、独立工人房、运用最多，还可见活动室、会客厅，空中浴池、空中园林的专属设置也别具特色。杭州项目

24、杭州项目1.金隅观澜时代2.金色海岸3.东方润园地块狭长、沿江一线排开，观景面宽，板式楼为主。注重面子，“江、样板区、户型设计”都在讲面子，前期定位或与杭州购房习惯有冲突。左右钱塘江，除了江还是江金隅观澜时代金隅观澜时代金隅观澜时代金隅观澜时代建筑面积：建筑面积：198198平米平米中西餐厅组合，厨房功能更加完善7米多超阔南向客厅保姆房独立，单独卫生间、入户门两房朝南两个观景阳台金隅观澜时代小结金隅观澜时代小结p产品户型： 超大南向客厅设计；保姆间单独入户，保证私密性；198平米户型实现中西厨；两个景观阳台满足观景需求。金色海岸金色海岸国际顶级品牌，豪华精装修；国际顶级品牌，豪华精装修；国际花

25、园社区大奖；国际花园社区大奖；一线江景，板、点结合，板房为主；一线江景，板、点结合，板房为主；五星级会所，外墙铝扣板。五星级会所，外墙铝扣板。金色海岸金色海岸入户花园入户花园全吊顶设计全吊顶设计大理石地面大理石地面超大景观窗超大景观窗双主卧设计双主卧设计独立工人房独立工人房纯净水系统纯净水系统垃圾处理机垃圾处理机防雾浴室镜防雾浴室镜门窗防尘条门窗防尘条双人按摩浴缸双人按摩浴缸智能化热水系统智能化热水系统面积范围面积范围175175500500平米平米 金隅观澜时代小结金隅观澜时代小结p产品户型： 大多数户型均有入户花园设计；独立工人房；双主卧设计；270度观景平台。东方润园东方润园霍尼危尔智能

26、家居；霍尼危尔智能家居；英式管家式服务；英式管家式服务；中国顶级私人会所鸿艺会；中国顶级私人会所鸿艺会；全板房设计，全板房设计，CBDCBD一线江景。一线江景。东方润园东方润园三梯两户，梯梯入户，设保安、保姆专用电梯，与主人隔离全套房设计全套房设计四房朝南，四房朝南，短进深，短进深，大开间大开间户型面积：户型面积：220-320220-320东方润园小结东方润园小结p产品户型： 工人房与主人房独立设计；全套房设计满足奢侈享受；四房朝南设计，满足采光、景观需求。项目基础资料项目基础资料项目名称开发商占地规模（亩）总建筑面积（万平米）容积率车位比金隅观澜时代金隅房产116191.8 1:1金色海岸

27、滨江房产 222.451.3：1东方润园欣盛房产 12222.62.82：1重庆项目重庆项目1.龙湖春森彼岸2.瑞安重庆天地3.招商江湾城龙湖龙湖春森彼岸基础资料春森彼岸基础资料项目名称龙湖春森彼岸项目地址江北北滨路陈家馆A宗E宗（紧邻江北嘴CBD）开发商重庆龙湖地产建筑规划美国MRY建筑事务所景观设计美国MRY建筑事务所物管服务龙湖物管总占地面积160326平方米 总建筑面积78万平米建筑形态高层、超高层、洋房建筑风格现代简约园林风格东南亚风格容积率3.8绿地率30%梯户比2梯4户、 2梯6户层高3.米公摊18%车位比1：0.7开盘时间2007-12-01 项目江北CBD渝中半岛长江项目商业

28、、住宅分组团布局以保证居住组团的私密性，围合项目商业、住宅分组团布局以保证居住组团的私密性，围合式、行列式形排布方式尽可能满足所有业主的景观朝向式、行列式形排布方式尽可能满足所有业主的景观朝向为保证住宅业主的私密性，商业与住宅分别形成独立组团，但又贯穿其中；住宅部分：住宅部分：整体呈分布式布局，呈阶梯形，靠江边为洋房，高层在其中，超高层为其项目最后；商业部分：商业部分：商业复合体组合方案：临江面为5层商业体，中央商业景观大道贯穿整个项目。滨江高层豪宅滨江板式洋房滨江商业群滨江超高层豪宅长江园林设计：江景绝版资源园林设计：江景绝版资源示范环境包装示范环境包装龙湖以期精细化的园林、产品打造赢得了重

29、庆乃至全国客户的认同，龙湖以期精细化的园林、产品打造赢得了重庆乃至全国客户的认同，也使其品牌、产品获得了更强烈的认同。这也是龙湖一贯的优势，细也使其品牌、产品获得了更强烈的认同。这也是龙湖一贯的优势，细节是魔鬼。节是魔鬼。销售外景销售部内景样板间展示项目主力面积段为主力面积段为80-130平米平米，销售良好；130-200平米以上平米以上户型销售相对较缓，面积和价格较高，因此不会制约项目的整体销售（套内不会制约项目的整体销售（套内面积）面积） 项目产品面积区间100-580平米，其中主力面积段为主力面积段为100-150平米平米；走量产品走量产品=主力产品主力产品，100-150平米为其热销户

30、型；130平米左右平米左右房源定位为“明星产品明星产品”，可供应量较少，不承担主力走量的任务。高层平层：小高层平层:小高层跃层：两房 94-109，62套，12%三房 144-149，31套，6%三房 160/162，8套，1%104-108，50套，9%四房 150-154，17套，3%四房 205-215，4套，1% 114，12套，2%162-172，28，5%226-230，6套，1% 三房 119-134，184套，34%小高层townhouse：238-255，8套，1% 四房 145-157，62套，12%三房 241，2套，0%160-174，60套，11%小高层townhou

31、se：高层顶跃：三房 251，2套，0%五房 260-576，5套，1%产品分析产品分析畅销产品：丰富的产品线和总价段中，该产品为滨江豪宅中的资源型产品，产畅销产品：丰富的产品线和总价段中，该产品为滨江豪宅中的资源型产品，产品价值更偏性价比，而户户赠送观江大露台，设立独立的保姆间和储藏室品价值更偏性价比，而户户赠送观江大露台，设立独立的保姆间和储藏室优点：优点： 项目产品均采用入户花园设计入户花园设计；户型尺寸宽敞舒适尺寸宽敞舒适，客厅餐厅开间达4.2-4.5米，主卧开间3.8-4.0米；户型附加值较大附加值较大，均具有赠送或半赠送面积，且此类空间可作为独立功能房使用；户型均设有大尺度阳台大尺

32、度阳台，满足高端客户的生活品质要求。建议：建议：为保证高端客户需求，应主卧设计观景阳台，且应注意以下几点设计初期按照非封闭空间设计，便于面积赠送，但设计者需考交房后虑统一封闭效果，以免影响外立面；主卧观景阳台不宜与客厅的景观阳台相连，以免造成动静分区的混淆，同时可保证外立面的层次感。户型位置售罄主卧：主卧：大露台提供良好观江景观面独立衣橱：独立衣橱：高层住宅中实现别墅需求保姆间：保姆间：独立入户、独立卫生间，保证业主生活空间的私密性龙湖春森彼岸小结p 规划：商住独立布局，同时无论商业或住宅，均以市场“极致”为目标；p 园林：摈弃市场传统认知的园林风格，山水景观和坡地通过细节表现其亮点；p 建筑

33、：现代简约风格规避“Art-Deco”带来的空间压抑感，重回简约气质；p 产品：并不一味追求“大” ，抗风险较强；p 户型：在有限的空间实现“功能房”的布置；p 舒适： 有效利用大露台及观景效果，提升项目品质；p客户：认可龙湖的高端客户群，包括政府机关高层管理人员、中产阶级及社会精英人才等瑞安瑞安重庆天地基础资料重庆天地基础资料项目名称瑞安重庆天地项目地址渝中化龙桥瑞天路138号（原化龙桥嘉陵路）开发商瑞安地产建筑规划澳大利亚HASSELL景观设计香港P & T Group物管服务新昌瑞安物业管理公司总占地面积68000平方米总建筑面积270000平方米建筑形态高层，洋房建筑风格新古典主义园林

34、风格山水园林容积率4绿地率40%梯户比2梯6户，2梯2户层高18层、32层公摊20%车位比1:0.9以上项目渝中半岛江北商圈大平居住区项目商业、住宅分组团布局，及保证了项目本身的品质，也保证了项目商业、住宅分组团布局，及保证了项目本身的品质，也保证了业主的私密性。围合式排布，尽可能满足了所有业主的景观朝向。业主的私密性。围合式排布，尽可能满足了所有业主的景观朝向。为保证住宅业主的私密性，商业与住宅分别形成独立组团，保证了整个项目的品质。住宅部分：住宅部分：整体呈围合式布局，临江的为板式小高层、后面为点式高层。商业部分：商业部分：超大型地标型建筑物（嘉陵帆影）、重庆天地大型商业综合体。15315

35、3 152152119119142142项目产品设计畅销产品：一线临江产品以双景观阳台或客厅景观阳台畅销产品：一线临江产品以双景观阳台或客厅景观阳台+ +主卧全落地窗提升景观效果。主卧全落地窗提升景观效果。 次卧带转角飘窗主卧带转角飘窗观景大阳台干湿分区优点：优点： 项目产品每件房均享受最大尺度的景观。户型尺寸宽敞舒适尺寸宽敞舒适，板式结构设计，前后采光通风。户型均干湿分区干湿分区，满足高端客户的生活品质要求。户型主卧全落地窗或转角飘窗主卧全落地窗或转角飘窗，最大视野享受全域景观外立面的层次感。重庆天地整体户型设计走豪宅路线，主力产品以三房和四房为重庆天地整体户型设计走豪宅路线，主力产品以三房

36、和四房为主，首推产品户型面积走主流市场路线，户型面积并不突出。主，首推产品户型面积走主流市场路线，户型面积并不突出。 项目产品面积区间100-170平米，其中主力面积段为主力面积段为123-153；走量产品走量产品=主力产品主力产品，100-123平米为其热销户型；板式高层平层：点式高层平层：三房 139-153，34套，14%两房 100-110，90套，37% 152-173，34套，14%三房 122/123，88套，36%内部园林样板间小区实景瑞安重庆新天地小结p 规划：千亩大盘，重庆地标性建筑物“嘉陵帆影”位于项目内，大型商业体（重庆天地）p 园林：中央景观、千米人工湖、自然江山景观

37、；p 建筑：新古典主义建筑风格，重见昔日繁华。p 产品：板式结构及点式结构，最大利用了江景景观型、主卧全落地窗或转角飘窗。p 户型：舒适4房，品质格调享受。p 舒适： 板式结构、前后采光通风。p 精装：国际一线品牌材料装饰p 客户：认可瑞安的国内高端客户群，包括涉外外交人、本地高端品质客户等招商招商江湾城基础资料江湾城基础资料项目名称招商江湾城项目地址江北北滨1路363号（渝澳大桥桥下）开发商招商地产建筑规划中建国际（深圳）设计顾问有限公司景观设计澳洲HLCA景观设计有限公司物管服务招商局物业总占地面积210亩总建筑面积50万方建筑形态高层/小高层建筑风格新古典主义园林风格山水园林容积率3.3

38、5绿地率70%梯户比2梯2户、2梯3户层高3米公摊20%车位比1比1解放碑解放碑CBDCBD江北江北CBDCBD观音桥商圈观音桥商圈项目项目项目住宅已组团式分布，一期全板式结构，在有限的土地资源上，项目住宅已组团式分布，一期全板式结构，在有限的土地资源上，最大限度保证观江效果；最大限度保证观江效果；为保证住宅业主的私密性，商业与住宅分别形成独立组团，保证了整个项目的品质。住宅部分：住宅部分：整体呈围合式布局，组团分布、中庭大景观。商业部分：商业部分：独具特色的中心商业区及临江商业带。一期一期二期二期三期三期产品产品分析分析畅销产品：户型设计整体表现一般，部分户型运用了院馆设计和高厅等附加值设计

39、。畅销产品：户型设计整体表现一般，部分户型运用了院馆设计和高厅等附加值设计。产品优势：产品优势：户型：户型：直面江景，纯板式结构，高赠送面积，观江平台。设置有独立的衣帽间，凸显了大面积户型在功能设置上的优势。在主卧设计有一个景观阳台，使主卧的舒适度进一步提升。户型层次分明：户型层次分明：”干湿分区“的设计，每间房充分观江，同时保证采光。户型位置L形阳台赠送面积V形空中花园独立保姆间入户2 2梯梯2 2户户/3/3户的梯户比配置已经达到目前重庆市最高配置标准；户的梯户比配置已经达到目前重庆市最高配置标准；三房四房所占比重达到三房四房所占比重达到80%80%以上，大尺度充分体现出豪宅品质。以上，大

40、尺度充分体现出豪宅品质。 项目产品面积区间130-240平米，其中主力面积段为主力面积段为130-186130-186平米平米；走量产品走量产品= =主力产品主力产品， 156-178156-178平米为其热销户型；平层：高层：顶跃： 两房 128，23套，5%四房 209-210，20套，4%四房 169-248，10套，2%三房 131-179，165，37% 210-250，16套，4%五房 202-238，5套，1%四房 156-178，177套，39%五房 188/191，36套，8%内部园林样板间外立面招商江湾城小结p 规划：组团围合设计、中央多重景观、临江商业带。p 园林：根据风

41、模拟布局规划空间，最大限度的增大庭院面积，架空沿江建筑的首层，让江风吹入庭院p 建筑：新古典主义风格，重回奢华典雅气质；p 产品：城市江山豪宅，绝版江景高层。p 户型：采用院馆设计和高厅等附加值设计p 舒适： 尺寸不追求“宽、阔”，但是空间发挥极致，开间进深恰到好处，为成都高层住宅市场首例；p客户：认可招商的高端客户群，包括政府机关高层管理人员、江北私营企业主、和中心金领等项目名称客户来源地职业、年龄、家庭构成等特征客户关注点置业目的龙湖春森彼岸外地客户约15%龙湖老业主占60%左右私营业主、专业人士30-45岁三口之家为主升值潜力自住兼投资招商江湾城江北区为主，部分沙坪坝区客户和渝中区客户私

42、营业主、企业中高层40-50岁三口之家为主环境、交通自住重庆天地(雍江苑)50%外地及港澳台客户40%主城及区县客户10%外籍客户企业中高层30-45岁三口之家为主本地客户关注交通问题外地客户关注区域地段和中庭花园面积自住客户特征客户特征景观资源定义景观资源定义项目名称看江（湖）均价看中庭均价无景观资源均价龙湖春森彼岸127009200招商江湾城1500010000雍江苑13000（精装）10000（精装）8800（精装）价格体现价格体现一线看江二线看江正看中庭侧看中庭无特殊景观所有主要功能房间（客厅、主卧室、主卫、次卧室/书房）均一线正面临江部分主要功能房间从后排正看江（非一线临江）或侧面看

43、江所有主要功能房间（客厅、主卧室、主卫、次卧室/书房）均正看中庭部分主要功能房间侧看中庭所有主要功能房间均不看江或中庭重庆其他豪宅户型分析重庆其他豪宅户型分析入户花园承担主景观入户花园承担主景观阳台功能阳台功能利用板式建筑优势，设计利用板式建筑优势，设计了南北双景观阳台，满足了南北双景观阳台，满足了对景观视野的需求，但了对景观视野的需求，但北面景观阳台与生活阳台北面景观阳台与生活阳台直接相连，影响了其观景直接相连，影响了其观景功能的纯粹性。做仅作为功能的纯粹性。做仅作为生活阳台，又会因面积过生活阳台，又会因面积过大造成浪费。大造成浪费。中海北滨一号中海北滨一号天赋天赋155平米（四房）平米（四

44、房）棕榈泉国际花园棕榈泉国际花园CC区区边角户型设计与法式新古典主义建筑风格相揉合，主卧除传统飘窗外，还设计有八角窗八角窗，加强了主卧的采光效果，并延展了主卧的使用空间。高层高层143平米（三房）平米（三房）重庆其他豪宅户型分析重庆其他豪宅户型分析160平米以上双套房设计，提升豪宅居住品质。大面积空中院馆，延续金科独创设计特色。金科金科廊桥水岸廊桥水岸160160平米（四房）平米（四房） 双套房设计双套房设计超大空中花园超大空中花园恒大华府恒大华府 165165平米（四房）平米（四房） 项目基础资料项目基础资料项目名称开发商占地规模（亩）容积率总建筑面积（万平米）建筑风格园林风格梯户比车位比主

45、力面积区间（平米）龙湖春森彼岸龙湖地产240亩 3.878万后现代山水园林2梯4户、 2梯6户1：07100-150瑞安重庆天地瑞安地产1600亩4270万方新古典山水园林2梯2户、2梯6户1：0.9100-123招商江湾城招商地产210亩3.3550万方新古典中央山水景观2梯2户、2梯3户1：1156-178项目产品比较项目产品比较项目名称套内面积客厅餐厅厨房主卧次卧主卫次卫景观阳台辅助功能分区江湾城1314.4*5.73.0*3.62.2*3.03.9*3.93.0*3.92.2*2.71.9*3.01.5*7.7保姆间、独立衣橱、多功能间、L阳台3.3*3.31584.5*4.83.2*

46、3.62.2*3.23.9*4.03.2*3.92.2*2.71.9*3.21.8*7.53.0*4.81674.5*4.52.9*3.62.7*3.33.9*4.52.7*3.62.3*3.01.9*3.61.8*7.53.0*4.53.6*3.91764.8*5.03.1*3.62.4*4.43.9*4.52.8*4.82.4*3.61.9*2.42.2*7.83.0*3.63.5*3.6春森彼岸1203.9*4.52.4*3.01.8*3.03.6*3.93.0*3.31.8*2.71.9*2.32.3*7.5客厅、主卧观景阳台、储藏间、衣帽间3.0*3.90.8*3.61574.3*4

47、.52.25*3.02.25*3.83.7*4.82.8*3.61.8*3.61.8*3.02.4*3.93.3*3.31.2*5.63.3*3.71624.2*4.52.1*3.32.4*3.33.9*4.12.8*4.12.1*3.02.1*2.41.5*7.33.0*3.01.5*3.93.4*4.2雍江苑1394.37*5.21.57*3.03.22*3.214.12*4.033.28*4.082.0*3.01.72*2.82.1*4.37主卧转角飘窗、落地大窗户、储藏间、衣帽间3.35*3.04.28*4.623*3.331.85*2.81.9*4.47重庆市场小结p就重庆而言，“江

48、景”仍然是无可替代的高层豪宅基因，而且普遍观江豪宅都有大露台及大普遍观江豪宅都有大露台及大阳台的赠送阳台的赠送。p外地客源占60-70%，面积配比走两个面积配比走两个“极端极端”，延续现在的大面积200以上外，也有小面积户型80-130的配比。p观江户型基本以板式，或者点式为主，普遍每个房间的观江效果都极好。PART 3 成都市场个案研究成都市场个案研究1.合景泰富誉峰2.中海城南一号3.滕王阁鹭岛国际社区4.中海金沙府5.置信丽都花园丽府6.蓝光公馆18817.龙湖世纪8.龙湖三千城9.新鸿基悦城誉峰基础资料誉峰基础资料项目名称誉峰项目地址新益州城市广场西侧开发商成都中天盈房地产开发有限公司

49、建筑规划ROCCO （许李严）建筑事务所景观设计Bensley Design Studios （宾士纳）物管服务世邦魏理仕总占地面积280亩总建筑面积76.345万平米建筑形态高层建筑风格现代简约园林风格东南亚风格容积率2.95绿地率70%梯户比2梯1户、 2梯2户、3梯2户层高3.15米公摊18%车位比1：1.2开盘时间2009年11月21日项目产品设计：尺寸合理、功能完备，但建议进一步考虑主卧舒适度优点：优点： 项目产品均采用双入户设计双入户设计；户型尺寸宽敞舒适尺寸宽敞舒适，客厅餐厅开间达8.4-8.8米，主卧开间4.2-4.3米；户型附加值较大附加值较大，均具有赠送或半赠送面积，且此类

50、空间可作为独立功能房使用；户型均设有红酒吧红酒吧，满足高端客户的生活品质要求。建议：建议：为保证高端客户需求，应主卧设计观景阳台，且应注意以下几点设计初期按照非封闭空间设计，便于面积赠送，但设计者需考交房后虑统一封闭效果，以免影响外立面；主卧观景阳台不宜与客厅的景观阳台相连，以免造成动静分区的混淆，同时可保证外立面的层次感。吧台：吧台：面积要求较弱，但功能性较强独立衣橱：独立衣橱：高层住宅中实现别墅需求厨房：厨房：双面操作台布局，在保证采光通风的同时满足舒适烹饪需求保姆间：保姆间：独立入户、独立卫生间，保证业主生活空间的私密性主卧：主卧：转角飘窗提供良好景观面项目产品设计：尺寸合理、功能完备，

51、但建议进一步考虑主卧舒适度优点：优点： 双主卧区设计，布局于户型两侧，互不干扰；每户私人泳池设计，增强业主尊贵感。建筑面积：建筑面积：350平米平米泳泳池池家政空间：家政空间：厨房具备较好采光面，佣人房与起居空间相距较远。双主卧：双主卧：位于户型两侧位置，相互独立，互不干扰誉峰小结p产品户型： 项目以180-220平米户型为主；产品具有较高附加值，面积赠送率30%；空间尺寸并不“非常奢侈”，实现了较多的功能间布局；均采取双入户设计，实现主仆入户分离；本项目的明星产品为其350平米户型，除以上提及的优势外，还设有私家泳池，为成都高层豪宅市场的产品典范之作；项目产品面积区间均较大，但在户型方面仍采

52、取中规中矩的设计思路：户型方正，并没有所谓的“创新空间”。中海中海城南一号基础资料城南一号基础资料项目名称城南一号项目地址高新区锦城大道199号开发商中海振兴（成都）物业发展有限公司建筑规划梁黄顾设计顾问有限公司景观设计梓仁园林设计有限公司物管服务中海深蓝物管总占地面积173亩总建筑面积33.3平方米建筑形态高层建筑风格Art-deco园林风格公园皇家园林容积率2.85绿地率70%梯户比2梯2户车位比1:1以上项目产品设计优点：优点： 各功能间尺寸适宜；入户花园设计保证室内私密性；设有独立储藏间；双入户设计为日常生活提供便利。不足：不足：主卧虽设有休闲厅，但由于其并非通透设计，采光面宽度3.8

53、米，在一定程度上制约了舒适度；客厅4.8米开间虽较为舒适，但未单独设计景观阳台；衣帽间宜设计为独立空间。户型：两室两厅双卫户型：两室两厅双卫建筑面积：建筑面积：185平米平米休闲厅：休闲厅：设计思路较好衣帽间：衣帽间：衣帽间应设计为独立空间，不宜与“湿区”直接相连项目产品设计书房：书房：主卧套房设计，增强业主尊贵感厨房：厨房：中西厨功能区分优点：优点： 功能房完备，包括中西厨、早餐厅、会客厅等；主卧舒适度高，采用套房设计，主卧内包含书房；次卧功能完备，实际实现“双主卧”享受；双入户设计与180平米户型类似。不足：不足：减少转角设计，提高实际使用率，“长条形”凸角在实际使用中很难实现良好采光与通

54、风；客厅5.1米开间虽较为舒适，但未单独设计景观阳台。户型：四室两厅三卫户型：四室两厅三卫建筑面积：建筑面积：240平米平米次卧：次卧：设有独立卫生间与衣帽间，实现“双主卧”功能中海城南一号小结中海城南一号小结p产品户型： 项目以套三及以上的大户型为主；项目产品均采取双入户设计，分别连接厨房与起居室，便于日常生活；185平米户型设计有独立储藏空间；240平米户型采用双主卧设计，其中一号主卧为套房设计，即书房直接与卧室相连接；不足之处在于项目产品无景观阳台，此外，主卧休闲厅的设计在一定程度上影响采光效果。鹭岛国际社区基础资料鹭岛国际社区基础资料项目名称滕王阁鹭岛国际社区项目地址外双楠鹭岛路（逸都

55、路延线）开发商成都滕王阁房地产开发有限公司建筑规划新加坡联设计公司景观设计贝尔高林国际（香港）有限公司物管服务成都滕王阁物业管理公司总占地面积422亩总建筑面积75万平米建筑形态高层建筑风格现代简约园林风格一期：北欧森林二期：亚马逊热带雨林三期：夏威夷风格容积率3.25绿地率44%车位比1:1产品分析产品分析优点：优点： 阳台多，花园面积赠送较大，满足高端客户对于景观的要求；双主卧设计，一层使用方便，可用作老人房，二层做主人房，双向采光满足最大舒适度；储藏室设在“室外”，杂物堆放将不对起居产生直接影响。不足：不足：因衣帽间冲床尾，需单独设门；厨房采光、通风较差。户型：五室两厅三卫（跃层）户型：

56、五室两厅三卫（跃层） 建筑面积：建筑面积：187平米平米储藏室：储藏室：设置位置合理，不会对室内生活产生干扰厨房：厨房：采光较差，无直接的采光通风面主卧：主卧：双向采光，通透性良好，具有极高的舒适度衣帽间：衣帽间：为满足部分客户风水要求，衣帽间应单独设门产品分析产品分析户型：五室两厅双卫户型：五室两厅双卫建筑面积：建筑面积：204平米平米优点：优点： 204平米实现保姆间，户型功能房排布效率较好；L形阳台使用舒适度较高。不足：不足：玄关部分浪费较为严重；厨房采光通风较差；左上方次卧采光相对较差。景观阳台：景观阳台：L形景观阳台使用舒适度高保姆间：保姆间：设有独立保姆间与卫生间次卧：次卧：采光相

57、对较差产品分析产品分析户型：六室两厅三卫户型：六室两厅三卫 建筑面积：建筑面积：271平米平米优点：优点： 户型方正，空间利用率相对较高；双主卧设计，满足两代人的生活需求；单独设有保姆房；二层主卧“三向采光”。主卧：主卧：三向采光鹭岛国际社区小结鹭岛国际社区小结p产品户型： 项目不同组团均有150平米以上大户型设置，主要分为平层、底跃、顶跃； 200平米户型即有保姆房、卫生间的设计，满足私密性要求；跃层房源中，无论200平米以下，或是280平米，均为“双主卧”设计，满足老人房与主人房需求；部分房源设计“L形”景观阳台，在具备良好景观面的前提下舒适度达到极致；跃层户型通透性良好，主卧可达“双面采

58、光”或“三面采光”；花园赠送面积较大；储藏室与入户花园设置在一侧，与起居空间完全分隔，保证室内的居住舒适度。金沙府基础资料金沙府基础资料项目名称中海金沙府项目地址青羊黄苑街开发商中海兴业（成都）发展有限公司建筑规划上海水石国际,四川省设计院景观设计泛亚国际物管服务成都中海物业管理有限公司总占地面积72亩总建筑面积14.5万平方米建筑形态高层建筑风格Art-deco园林风格欧式园林容积率3.0绿地率30%梯户比2梯2户、2梯3户车位比1：1.6产品分析产品分析户型：四室两厅双卫户型：四室两厅双卫建筑面积：建筑面积：155平米平米优点：优点： 干湿分区设计较好，厨房与餐厅的独立性更强；客厅与休闲区

59、为通透设计，具有较好的采光与通风效果；通过建筑结构设计解决玄关设计问题（蓝色所示）。不足：不足：次卫位置靠近主卧与书房，在一定程度上影响私密性。两厅：两厅：打破客厅与餐厅相连的传统，功能更加独立较好的通透性，采光通风极佳产品分析产品分析户型：四室两厅三卫户型：四室两厅三卫建筑面积：建筑面积：175平米平米优点：优点： 双入户设计，设有独立的保姆房，与生活阳台一起形成了独立的家政空间；双景观阳台设计，起居室舒适度较高；与155平米户型类似，通过建筑结构设计解决玄关设计问题（蓝色所示）。不足：不足：次卫位置靠近主卧与书房，在一定程度上影响私密性。前后双阳台设计独立家政空间独立家政空间中海中海金沙府

60、小结金沙府小结p产品户型： 餐厅与厨房直接相连，同时与客厅相对独立布局，打破传统客-餐厅一体化设计形式；通过建筑结构设计解决细节装修问题，如内凹的玄关设计恰可安置鞋柜，华润个别项目也曾采用此种设计方式；客厅与休闲空间相连，双侧采光，舒适度较高；175平米户型紧凑而合理，独立保姆间与生活阳台、厨房形成独立的家政空间。丽府基础资料丽府基础资料项目名称丽都花园丽府项目地址武侯二环路南四段丽都路开发商置信地产物管服务成都蜀信物业服务有限公司总占地面积60亩总建筑面积21万平方米建筑形态高层建筑风格现代欧式园林风格纽约中央公园式园林容积率3.0绿地率30%梯户比2梯2户、2梯3户公摊18%车位比1:1.

61、72产品分析产品分析户型：三室两厅双卫户型：三室两厅双卫 建筑面积：建筑面积：180平米平米优点：优点： 可变空间尺寸适宜，提高此户型的使用率；次卫靠近“动区”，保证主卧私密性；与墙平齐设置储藏空间，在控制次卧面积的同时达到增加空间利用率的效果。不足：走道过长，在一定程度上将降低楼层的视觉高度；虽然厨房面积适宜，但采光通风相对较差。主卧阳台转角造型，虽满足了外立面效果需求，但在一定程度上影响了主卧采光效果。储物柜：储物柜：控制次卧面积、提高空间利用率次卫：次卫：靠近动区，保证主卧私密性主卧阳台：主卧阳台：虽满足了外立面效果，但却影响到主卧采光可变空间尺寸适宜，使用率高产品分析产品分析户型：四室

62、三厅三卫户型：四室三厅三卫 建筑面积：建筑面积：170平米平米优点：优点： 功能分区明确：负一层为娱乐空间与保姆间，地上一层为起居空间与卧室；以楼梯间为节点进行动静分区；厨房相对独立，家政空间对起居区影响相对较弱。不足：主卧门正对楼梯间，私密性受到一定程度的影响。负一层负一层一层一层主卧门与楼梯间相冲动静分区的节点家政空间相对独立丽府小结丽府小结p产品户型：可变空间尺寸、面积适宜，可做独立功能房使用，规避“赠送浪费”；平层产品次卫设置靠近“动区”，保证卧室区的私密性；通过建筑结构设计控制部分功能房面积，同时合理利用所节省的空间，如180平米户型的储物柜；家政空间设置相对独立，一般占据房屋户型的

63、一角，一方面保证起居空间的舒适，另一方面可满足外立面凹凸效果；跃层产品的楼梯间为动静分区的节点，但要避免直接与主卧门相对。公馆公馆1881基础资料基础资料项目名称公馆1881项目地址高新区神仙树盛和三街宜家附近开发商成都高新蓝光和骏置业有限公司物管服务嘉宝物业总占地面积60亩总建筑面积219000平方米建筑形态高层建筑风格Art-deco园林风格英伦皇家园林容积率3.80 绿地率30%梯户比3梯2户车位比1：2产品分析产品分析户型：三室两厅三卫户型：三室两厅三卫 建筑面积：建筑面积：180平米平米不足：厨房无采光；动静分区不明确；餐厅部分浪费严重；餐厅与卫生间相对，影响舒适度。产品分析产品分析

64、户型：三室两厅三卫户型：三室两厅三卫 建筑面积：建筑面积：180平米平米不足：动线略显混乱；入户花园无采光；厨房采光面太小，同时通风效果差；公馆公馆1881小结小结p鉴于本案户型缺失较多，在此总结大户型设计所需规避的要点：动线明确，尽量减少转角线路分布；若要设计入户花园，必须有采光；作为大户型产品，不允许出现无采光的主要功能房，同时主要功能房采光面需达较高舒适度，如客厅、主卧、厨房等。龙湖龙湖世纪基础资料世纪基础资料项目名称龙湖世纪项目地址高新区世纪城新会展中心天鹅湖畔开发商成都龙湖锦华置业有限公司建筑规划上海日清国际建筑设计有限公司景观设计澳大利亚HASSELL物管服务成都龙湖物业服务有限公

65、司总占地面积89亩总建筑面积58万平方米建筑形态超高层建筑风格现代简约园林风格现代容积率9.88绿地率 40%梯户比3梯2户产品分析产品分析户型：四室四厅四卫户型：四室四厅四卫 建筑面积：约建筑面积：约300平米平米优点：功能尺寸舒适度较高；双入户设计，且保姆间距离主人房较远，保证私密性；客厅、会客厅超大开间；中西厨配套完备；以玄关为节点进行明确的动静分区；超大露台设计，满足景观需求。产品分析产品分析户型：七室两厅四卫户型：七室两厅四卫 建筑面积：约建筑面积：约440平米平米优点：超大露台提高得房率，同时拥有较好景观资源；主要功能间均能享受露台资源；客厅采用挑高设计，增强尊贵感。不足：空间利用

66、率不高，部分功能房尺寸及空间布局并不具备较高舒适度，如主卧等；无明确的主仆分区；书房宜与主卧形成套房设计，而非独立设置；储藏空间较少；如此大的面积，并未配置完备的功能间，如未分中、西厨等。龙湖世纪峰景小结龙湖世纪峰景小结p产品户型：项目产品面积大多在250平米以上；所有户型均有大面积露台，主要功能间均可享受较好的景观资源；部分户型具有较好的主仆分区，但其440平米户型并未做到；跃层产品客厅采用挑高设计，增强客户尊贵感；项目对于350平米以上户型设计把握度欠缺，空间浪费、功能房缺失等劣势明显。龙湖龙湖三千城三千城-铜雀台铜雀台 基础资料基础资料项目名称龙湖三千城项目地址二环路东二环1号开发商成都龙湖地产建筑规划深圳华汇设计有限公司景观设计易道公司物管服务成都龙湖物业总占地面积107亩总建筑面积27万平方米建筑形态高层建筑风格现代园林风格现代容积率5.0绿地率25%梯户比3梯6户产品分析产品分析户型：三室两厅四卫户型：三室两厅四卫 建筑面积：建筑面积：211平米平米负一层负一层一一 层层二二 层层起居空间，未考起居空间，未考虑老人房虑老人房娱乐空间、储藏娱乐空间、储藏空间空间居住空间，主卧