山东临沂北园路商住项目市场报告及发展建议190P

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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。临沂北园路项目市场研究报临沂北园路项目市场研究报告及物业发展建议告及物业发展建议本报告是严格保密的。23 3目录目录住宅物业定位及物业发展建议住宅物业定位及物业发展建议第一部分：第一部分：商业物业定位及物业发展建议商业物业定位及物业发展建议第二部分：第二部分：1401401.1. 临沂城市发展概况临沂城市发展概况442.2. 临沂宏观房地产市场临沂宏观房地产市场发展发展概况概况1 16 63.3. 临沂微观房地产市场发展概况临沂微观房地产市场发展概况29294.4. 项目界定项目界定50505.5. 项目项目SWOTSWOT分析分析 63 636.6.

2、项目定位项目定位73737.7. 本项目物业发展战略本项目物业发展战略84841. 1. 临沂商业环境概述临沂商业环境概述1441442. 2. 临沂商业规划临沂商业规划1491493. 3. 临沂商圈研究临沂商圈研究1501504.4.临沂典型在售商业研究临沂典型在售商业研究1531535.5.本案周边商业布局简析本案周边商业布局简析1621626.6.本案商业定位本案商业定位1671677.7.具体商业设计建议具体商业设计建议 167 附件附件1 1：临沂超市业态分析：临沂超市业态分析174174 附件附件2 2：客户问卷调查分析：客户问卷调查分析180180本报告是严格保密的。3第一部分

3、：住宅物业定位及物业发展建议第一部分：住宅物业定位及物业发展建议本报告是严格保密的。4一、临沂城市发展概况一、临沂城市发展概况本报告是严格保密的。5临沂市位于淮海经济区的战略位置为房地临沂市位于淮海经济区的战略位置为房地产业的发展提供了长远的发展动力。产业的发展提供了长远的发展动力。u临沂市位于淮海经济区的核心位置，和连云港，徐州形成三角之势，从南面可以承接长江经济开发区的资金，从北面可以承接环渤海经济区的辐射，区位优势明显。最近山东在构建鲁南经济带，临沂有望成为核心城市。u临沂市交通发达已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。一、地理位置一、地理位置本报告是严格保密的。6临沂市临沂市的

4、人口达的人口达10001000万以上，市区人口有万以上，市区人口有145145万人。万人。u临沂市是一个多民族聚居区，共有1027.5万人。全国第五次人口普查显示，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等45个民族, 除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的0.44%。市辖区人口达195.9万人，到2010年，市区人口有145万人，其中常住外地人口20万人以上。二、人口二、人口县区县区面积面积( (平方公平方公里里) )乡、镇、办事处乡、镇、办事处( (个个) )行政村行政村( (个个) )总人口（人）总人口（人）户数户数( (万户万户) )兰山兰山650.37650.371111409409905

5、82590582525.5125.51罗庄罗庄370.37370.378 814114142933042933014.2514.25河东河东727.63727.63121241041062350962350918.0418.04郯城郯城1306.581306.58171767467499242399242326.2326.23苍山苍山1799.861799.862121105610561193914119391431.6031.60莒南莒南17521752181875975999485799485734.4834.48沂水沂水2334.82334.81919104610461111909111

6、190936.0936.09蒙阴蒙阴1601.61601.6111146546553314053314017.6917.69平邑平邑1824.791824.79161672872899566999566929.3229.32费县费县1903.751903.75181856356393977593977528.6128.61沂南沂南1774.081774.08171760060091375091375030.2430.24临沭临沭1038.011038.01121230030064089464089419.319.3本报告是严格保密的。7u城市性质鲁东南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之一、历

7、史文化名城、具有滨水特色的宜居城市。u人口规划近期（2010年）：城市人口为145万人，其中常住人口115万人，暂住人口为30万人。u用地规划近期（2010）：城市用地规模达到160平方公里。远期（2020）：城市用地规模达到219平方公里。u一河五片规划临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。临沂中心城区以沂河为城市中心发展轴，城区形成“一河五片，组团发展”的空间结构和“三环七放射”的城区道路网络体系。 “一河五片”是指临沂中心城的规划建设布局和空间形态的组成，即城市今后的主要发展的五片区域为：三、城市规划三、城市规划

8、一河五片，兰山区为中心，定位为商贸物一河五片，兰山区为中心，定位为商贸物流、批发市场以及大学城为主体。流、批发市场以及大学城为主体。本报告是严格保密的。8（1）以临沂历史文化名城保护区为中心、以商贸物流、批发市场和大学城为主体的兰山片；（2）以高新技术产业开发区、能源、建材、化工、纺织工业基地和市区新城组成的罗庄片；（3）以市区物资集散、仓储转运、批发贸易及大型基础设施基地为主体的河东片；（4）以城市新的行政中心区、市区文教、体育、科研和休疗养基地，以及大型生活居住区组成的南坊片。 u南坊新区分区规划范围为，东至沂河，西、南至祊河，北至北外环，规划总面积约45平方公里。提高城市环境质量、生活质

9、量和景观艺术水平，建成富有临沂特色、环境优美的现代化城市新区。规划期限为，近期至2010年，远期至2020年。到2010年，分区人口规模22万-25万人，建设用地规模25-30平方公里；到2020年，分区人口规模27万-30万人，建设用地规模30-36平方公里。（5）由省政府2003年批准、以临沂经济开发区为主体、正在起步的东南片。 一河五片，各片充分体现城市功能，以此为主体的城市功能区形成一河五片的城市区域，一个大都市模样的临沂城将呈现在世人眼前。一河五片规划一河五片规划三、城市规划三、城市规划本案位于商贸物流和批发市场的中心位置，本案位于商贸物流和批发市场的中心位置，随着城市的进展，地块价

10、值将不断上升。随着城市的进展，地块价值将不断上升。本报告是严格保密的。9临沂城市经济近年加速增长将表现为房地临沂城市经济近年加速增长将表现为房地产业高速产业高速发展。发展。GDPGDP增长率增长率房地产业发展状况房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展u临沂市近年来的GDP都以超过10%的速度增长。07年增长率超过18%，平均增长率超过了15%。经济高速增长。u2008年人均GDP为2480美元，标志临沂城市进入了工业化中期，经济还处于高速发展阶段。GDPGDP与房地产发展模式与房地产发展模式临沂临沂历年历年GDPGDP增长值（增长值（亿亿元）与增长率元）与增长

11、率注：数据来自天津统计年鉴和市场调研四、经济发展四、经济发展本报告是严格保密的。10临沂市人均可支配收入稳步增长，保持对临沂市人均可支配收入稳步增长，保持对房地产的强劲需求。房地产的强劲需求。u临沂人均可支配收入每年保持在10%以上的速度增长。收入的增长保持了对房地产的需求。u临沂商贸城市的定位表现出外来人口较多，在临沂经商的浙江人就有10万之多，大量的外来人口也是房地产需求的重要力量。临沂市城镇居民临沂市城镇居民人均可支配收入（元）与增长率人均可支配收入（元）与增长率注：数据来自天津统计年鉴和市场调研五、人均收入五、人均收入本报告是严格保密的。11农村居民收入的增长表现出近年来进城购农村居民

12、收入的增长表现出近年来进城购房人口的房人口的增多。增多。u农村居民收入的增长直接拉动临沂市区房地产的去化。u临沂市下属9县，近年来经济发展迅猛，大量人口进城购房。五、人均收入五、人均收入本报告是严格保密的。12储蓄存款余额不断增长为房地产市场提供储蓄存款余额不断增长为房地产市场提供资金保障。资金保障。u2003年以来，随市民收入的快速提升，全市储蓄存款余额保持着15%以上的高增长率。u较高的储蓄存款余额，映射了临沂具有金融扩张的潜力和地产市场具有深层次挖掘的可能。注：数据来自天津统计年鉴和市场访谈六、储蓄存款余额六、储蓄存款余额本报告是严格保密的。13城市发展速度加快，都市特征日益明显城市发展

13、速度加快，都市特征日益明显u近年来，临沂固定资产投资略有起伏，除2006年出现回落外，总体保持增长势头，三年来增长率保持在25%左右，增长速度飞快。u固定资产投资的快速增长，一方面说明临沂城市发展速度较快，同时还说明城市投资力度加大，有力于房地产业的发展。七、固定资产投资七、固定资产投资本报告是严格保密的。14临沂经济还处于工业化中期，保持较快增临沂经济还处于工业化中期，保持较快增长速度。长速度。u2003年，临沂三次产业比重为14.9：49.4：35.7；至2009年，三次产业比重为11.9：50.4：37.7，第一产业比重降低比率较大，第二产业和第三产业所占比重分别提高1个和2个百分点。u

14、临沂的工业在三个产业中还是占有相当大的比例，还是处于工业化中期，发展速度迅猛。八、三次产业结构八、三次产业结构本报告是严格保密的。15总结总结临沂区位条件优越，位于淮海经济区的心脏部位。随着长江经济圈的产业转移，临沂将面临更具机遇的产业发展动力。而且临沂人口众多，劳动力成本相对较低，为工业的高速发展提供了持续增长的动力，城市的发展是房地产发展的基础条件。临沂经济增长速度较快，2007年被评为最具竞争力的城市增长排名第四位。城市的发展得益于城市领导者的政策开明，服务一流。得益于临沂20年来坚持发展商贸，坚持改革开放，在这样的基础下，房地产的发展一旦启动，将会日进千里。临沂还处于工业化中期阶段，中

15、期阶段的特征就是发展水平还是较低，但是发展速度较快，而且临沂有商贸城市之誉，商贸业发达，批发市场辐射全国。外地人口众多，他们不仅带来了资金，还带来了先进的理念，极大的促进了当地的发展。本报告是严格保密的。16二、临沂宏观房地产市场发展概况二、临沂宏观房地产市场发展概况本报告是严格保密的。17房地产投资年年增长，占固定资产比重也房地产投资年年增长，占固定资产比重也日益提高，房地产开发量巨大日益提高，房地产开发量巨大u房地产投资逐年增长，2008年出现投资增长高峰。房地产投资占固定资产投资比例自08年后上升到12%以上，房地产业对国民经济贡献度进一步提升。 u由于07年房地产市场的火爆导致开发投资

16、量的激增，08年固定投资增长77%，直接导致了09年的供应量加大，房价升速缓慢。一、房地产投资一、房地产投资本报告是严格保密的。18施工面积和竣工面积相差越来越大，说明施工面积和竣工面积相差越来越大，说明开发周期拉长开发周期拉长u自04年以来房产市场施工面积一路飙升，09年前三季度施工面积达1476万平方米。而竣工面积的增长则显得较为平稳，09年前三季度仅为96.48万平方米。u临沂商品房竣工率偏低，整个房产市场开发周期拉长。二、施工竣工面积二、施工竣工面积本报告是严格保密的。19房地产销售面积逐年稳定增长，逐渐大过房地产销售面积逐年稳定增长，逐渐大过竣工面积，说明期房销售站主流。竣工面积，说

17、明期房销售站主流。u从右图可以看出，近几年临沂商品房销售市场整体供需两旺，尤其近两年来，销售面积大幅提升，一度超过竣工面积，期房销售所占市场份额增大。三、房地产销售三、房地产销售面积面积本报告是严格保密的。20临沂房地产价格呈缓慢上升状态，走势平临沂房地产价格呈缓慢上升状态，走势平稳，说明以刚性需求为主。稳，说明以刚性需求为主。u临沂商品房价格整体走势平稳，呈稳步上升趋势。u2008、2009年，全国房产市场动荡，商品房价格起伏巨大，但临沂商品房价格始终表现为稳步增长态势，说明自用性刚性需求仍是市场的主导，房产消费趋于理性。四、房地产价格四、房地产价格发展趋势发展趋势本报告是严格保密的。21土

18、地市场成交量巨大土地市场成交量巨大，政府迫切引入社会，政府迫切引入社会力量，欲短期推动房地产市场发展。力量，欲短期推动房地产市场发展。u2007年开始，临沂土地推量猛增，07年成交量为历史最高峰，达到11316亩。08年成交量略有回落，但依然保持在10000亩以上，成交量巨大。u09年成交的土地将在未来的两年之内推向市场，届时，临沂必将面临着竞争激烈的格局。五、土地市场成五、土地市场成交量交量本报告是严格保密的。22土地成交价格呈现冰火两重天土地成交价格呈现冰火两重天，兰山区为，兰山区为最高，主要是配套商业发达。最高，主要是配套商业发达。u临沂城区，只有南坊土地价格保持连续增长，09 年成为城

19、区土地价格最高的地区。u兰山区08年土地价格大幅跌落。09年虽然有小幅上扬，但相比2006和2007年的高峰值已有较大回落。河东和罗庄土地价格也呈跌落态势。六、土地价格六、土地价格本报告是严格保密的。23商业用地比重较大，临沂市政府通过土地商业用地比重较大，临沂市政府通过土地供应来增加商业供应来增加商业容量。容量。u2009年成交土地中，居住、商住用地比例有所减少，商业用地和其他用途土地（主要为工业、商务金融）比例大幅增加。u商业地产的开发将继近几年的住宅之后出现热点效应。七、土地供应量七、土地供应量配比配比本报告是严格保密的。240909年十月份至今兰山区住宅土地成交表年十月份至今兰山区住宅

20、土地成交表宗地位置用途面积容积率成交价款编号2009-234兰山区涑河北街东段北侧城镇住宅10107(平方米)2.42046.682009-233兰山区南坊街道办事处北规划路中段北侧城镇住宅61745(平方米)1.333552009-230兰山区北园路西段北侧住宅8523(平方米)1.65639.2252009-223兰山区金坛路西段北侧城镇住宅15844(平方米)1.519462009-178兰山区涑河北街东段南侧富民小区内居住2835(平方米)1.48590.12009-177兰山区涑河北街东段南侧富民小区内居住4703(平方米)1.48977.32009-170兰山区解放路西段南侧居住1

21、2386.80(平方米)1.5571.22972009-129兰山区羲之路中段西侧城镇住宅1316(平方米)不大于1.32082009-112兰山区沂蒙路北段东侧城镇住宅11682(平方米)4.830502009-109兰山区金源路东段南侧城镇住宅9683(平方米)2.01109.24572010-055兰山区育才路东段南侧居住7038(平方米)2.51815.262010-054兰山区育才路东段南侧居住25009(平方米)2.56446.842010-044兰山区蒙山大道北段东侧城镇住宅7601(平方米)3.01060.9957八、土地供应量八、土地供应量列表列表本报告是严格保密的。2509

22、09年十月份至今兰山区商住土地成交表年十月份至今兰山区商住土地成交表1 1宗地编号位置用途面积容积率成交价款2009-249兰山区临西九路北段东侧商业和仓储用地（商业和仓储比为1：3）26635(平方米)商业1.5仓储0.814002009-232兰山区沂蒙路北段东侧商业425(平方米)2.0772009-231兰山区工业大道中段西侧商住21460(平方米)3.03361.2092009-229兰山区工业大道北段西侧商住63245(平方米)3.05800.12412009-228兰山区北园路西段北侧商住107943(平方米)3.08842.94962009-224兰山区南坊街道办事处商务金融1

23、3334(平方米)2.51209.672009-208兰山区沂州路南段东侧商业20%居住80%21774.58(平方米)3.64735.72009-193兰山区金雀山路东段南侧商、住16889(平方米)4.681002009-179兰山区兰山路东段北侧商住15724(平方米)1.23184.22009-171兰山区南坊街道办事处乔家顶村商业12910(平方米)1.55042009-154兰山区解放路中段北侧商业14566(平方米)1.011892009-153兰山区解放路中段北侧商业23118(平方米)0.828132009-152兰山区蒙山大道中段西侧商业20897(平方米)1.365302

24、009-151兰山区水田路西段南侧商业4792(平方米)0.83712009-150兰山区解放路与王庄路交汇处商业75103(平方米)1.28221八、土地供应量八、土地供应量列表列表本报告是严格保密的。260909年十月份至今兰山区商住土地成交表年十月份至今兰山区商住土地成交表2 22009-142兰山区解放路与蒙山大道交汇处东南角商业17485(平方米)2.6838822009-141兰山区南坊街道办事处商务金融97922(平方米)4.011750.642009-139兰山区商城路中段西侧商住（商住比例1：9）7493(平方米)1.81031.62009-138兰山区蒙山大道与青年路交汇处

25、商业3661(平方米)地下空间0.5153.7622009-137兰山区金雀山路中段北侧商业237.90(平方米)2.9245.52009-136兰山区北园路中段南侧商业55261.80(平方米)2.2226662009-135兰山区北园路中段北侧商业18800.70(平方米)1.342422009-134兰山区北园路中段南侧商业96951.50(平方米)1.0232752009-111兰山区北园路西段南侧商业8880(平方米)1.2963.52009-102兰山区金雀山路西段北侧商住用地（商住比例为2：8）121344(平方米)2.5182612010-059兰山区开阳路西段北侧商业30住宅

26、7051837(平方米)2.06298.562010-057兰山区涑河北街东段北侧商业5520(平方米)1.512722010-056兰山区涑河北街东段北侧商业14931(平方米)2.033902010-053兰山区育才路东段南侧商业20%居住80%46260(平方米)3.011926.062010-052兰山区育才路东段南侧商业80%居住20%31922(平方米)3.08229.142010-051兰山区临西十一路中段西侧商业61576(平方米)1.525782010-046兰山区蒙山大道北段东侧商业30%住宅70%104004(平方米)3.0231002010-045兰山区蒙山大道北段东侧

27、商业20%住宅80%28528(平方米)3.03981.3271八、土地供应量八、土地供应量列表列表本报告是严格保密的。270909年十月份至今兰山区商住土地成交表年十月份至今兰山区商住土地成交表3 32010-043兰山区通达路北段西侧商服9013(平方米)2.91357.22242010-037兰山区双岭路中段北侧商业60%居住40%71528(平方米)2.569742010-031兰山区涑河南街西段南侧商业40%住宅60%41883(平方米)3.062822010-030兰山区桃园路东段南侧商业10%住宅90%4851(平方米)7.81186.062010-029兰山区东岳庙街南端东侧商

28、业10%住宅90%3221(平方米)6.0786.92010-028兰山区洗砚池街西段北侧商业20%住宅80%30684(平方米)3.58292.292010-026兰山区青年路西段北侧商业40%居住60%71101.36(平方米)6.015097.72010-025兰山区金源路中段南侧商业20%居住80%12639(平方米)4.06677.612010-020兰山区开源路北段西侧商住8712(平方米)2.51825.63032010-019兰山区北园路西段南侧商住23411(平方米)3.552602010-017兰山区解放路与王庄路交汇处西南商服用地76974(平方米)1.287912010

29、-016兰山区解放路西段北侧商服用地18033(平方米)1.020682010-015兰山区工业大道中段西侧商服用地18827(平方米)0.815252010-014兰山区蒙山大道与解放路交汇处商服用地20167(平方米)1.035922010-010兰山区沂蒙路中段东侧商业用地3869(平方米)1.312702010-005兰山区银雀山街道三合屯社区商住（商住4：6）5627(平方米)2.8990八、土地供应量八、土地供应量列表列表本报告是严格保密的。28总结总结临沂房地产市场发展速度较快，占固定资产投资的比重也越来越大，成为拉动临沂GDP发展的重要动力。临沂房地产的发展大概落后一线城市10

30、年以上，随着一二线城市土地价格的不断走高，开发商的风险日益增大，三线城市成为开发商角逐的重点。临沂的政府也意识到房地产对当地经济的重要影响，也开始利用后发优势奋起直追，短短几年，城市面貌焕然一新，赤字财政效果显著。临沂市政府在2008年为了托市，曾经对开发商的成本做出公布，从成本角度说明房价的合理程度。从某种角度说，临沂的房地产层次结构分明，豪宅，中高档住宅，低挡住宅，而且价格趋于合理，泡沫成分几乎没有。这一是因为开发量的巨大，开发商不敢盲目涨价，二也是因为当地居民对房地产认识态度和观念还是比较落后，仅仅把房子作为居住功能来看待，一旦，房子是投资品的理念深入人心，那么临沂的房价将会出现井喷式的

31、增长。值得注意的是虽然临沂发展优势众多，并且有商贸城市的重要支撑，但是近几年政府疯狂式拍地的方式值得重视。在国家越来越控制闲置土地的情况下，为了回笼资金，一旦遇到市场不景气阶段，不排除中小开发商跳水降价行为。为了规避此类风险，必须在产品定位上独树一帜，做市场领导者。本报告是严格保密的。29三、临沂微观房地产市场发展概况三、临沂微观房地产市场发展概况本报告是严格保密的。30成熟市场：不同区域的独特价值形成多种成熟市场：不同区域的独特价值形成多种物业价值体系物业价值体系u 城市的发展历史和规划建设形成多个承担不同城市功能的区域u 根据不同的资源条件各区域具有各自不同的区域地段价值u 在成熟的市场条

32、件下，各种物业形成各自的价值体系以实现最大的收益1 12 23 34 41 12 23 34 4城市商务核心区城市核心的景观区城市纯居住区物流批发集中区2 22 23 3一、版块分析一、版块分析本报告是严格保密的。31区域属性区域属性地段特征地段特征客户价值客户价值物业价值体物业价值体系系价值体系要素价值体系要素城市核心区用地稀缺、建筑密度高、设施完善、人口密度高、城市节奏快满足便利的社交、商务活动，核心的身份标志城市核心物业价值体系身份、集约、紧凑、交流、人工环境等核心景观区大面积自然景观资源、节奏舒缓休闲、享受自然景观生态景观物业价值体系与外部环境的融合、低密度、短进深大面宽、观景阳台等城

33、市普通居住区与核心密切联系、以居住为主普通居住，交往、适度放松城市普通住宅价值体系设施多样、完备不同的区域价值形成不同物业价值体系不同的区域价值形成不同物业价值体系一、版块分析一、版块分析本报告是严格保密的。32临沂高端项目分布格局临沂高端项目分布格局扫描其他能够实现高价格的区域扫描其他能够实现高价格的区域u临沂的高端项目分布在城北新区，滨河景观区以及传统城市核心区。u各个板块依托的资源条件各不相同。城北城北新新区区滨河滨河景观景观片区片区传统城市核心传统城市核心区区一、版块分析一、版块分析本报告是严格保密的。33传统城市核心区传统城市核心区u板块关键词w城市核心w稀缺土地资源u代表项目w久隆

34、奥斯卡w开元上城n 核心区土地的稀缺性所体现的高价值是该区域的最大特征，成熟的商务、人文和配套资源，仍然是临沂市场的持续关注热点区域。n 城市核心土地极其稀缺，以商业、商务等物业形式居多，住宅的供应量小。n 价格均在4400元/平米5500元/平米以上。n 传统城市核心区是临沂人向往和追逐的稀缺地段，购买人群除地缘情节浓厚的当地客户外，还包括其他区域的高端客户，购买用途分为两类：一为对城市稀缺土地的占有，实现物业价值的保值增值；二为享受高度集中的城市设施带来的繁华和便利。一、版块分析一、版块分析本报告是严格保密的。34城北新区城北新区u板块关键词w大面积的稀缺生态资源w与城市中心的便利交通w高

35、密度u代表项目w澜泊湾w德居一品w沂龙湾n区域稀缺的生态水景资源近几年逐渐被认可和接受，进而迅速成熟并受到市场的追捧，稀缺生态资源是实现区域高价值的最大资源条件。n 城市边缘的大片土地为区域提供了大量可开发用地，区域内项目数量多、规模大，近年来一直是临沂市的供应热点区域。n 该区域为临沂近年开发的新兴区域，在统一规划下实现了区域的统一、整齐的发展，目前已形成高尚纯粹居住区，土地价值进一步提升，逐步出现“澜泊湾”等高层高端项目实现对稀缺自然资源的最大占有。n 区域价格均在4500元以上，并有单价7500元/平米以上的临沂顶级豪宅 。n 区域已形成生态高端住宅的价值体系，多数项目是低密度建筑，各项

36、目在该价值体系下已达到较高的产品品质，引领市场高端住宅。n 区域为临沂市民广泛认知的“生态富人区”，吸纳了全市范围内各类富人，已形成明显的“身份标示”。地理上与市区的便利联系，吸引了较多市区客户。购买原因有两类：一作为生态第二居所，满足休闲度假的功能，二是客户看重区域物业的高品质。一、版块分析一、版块分析本报告是严格保密的。35滨河景观片区滨河景观片区u板块关键词w大面积沂河景观w高密度u代表项目w水岸华庭w鲁商凤凰城w外滩n 在滨河景观带动下迅速升值的高尚水景资源居住区。n 随着滨河景观带的重新塑造，近两年来大面积的水面和高度的人文价值使区域价值得以实现高价。购买人群主要为市中心的以及周边地

37、区的高收入群体。n 产品一般高层为主，价值中上，实现高价格的项目遵循了生态物业的价值体系。一、版块分析一、版块分析本报告是严格保密的。36城市中心区域土地稀缺，城市中心区域土地稀缺，楼盘楼盘供给量小供给量小序号序号项目名称项目名称总规模（万平米）总规模（万平米）开盘时间开盘时间1美多现代城322008年2城建时代庄园7.52009年3涑河城邦572009年4荣华园212007年5尚品公寓12009年6台北新城102006年u本案周边同类项目数量少，城市核心区域内在售新项目很少，主要楼盘集中在城南，南坊以及沿河景观带。u市中心项目规模较小，除了城建时代庄园，但是城市周边区域楼盘规模庞大，多数在1

38、0万平米以上。二、区域房地产二、区域房地产市场分析市场分析本报告是严格保密的。37产品建筑形式多样化，多层产品稀缺。产品建筑形式多样化，多层产品稀缺。u产品形式以多层、高层板式住宅为主。u主流户型u两居：80-110、 110-120u三居：130-140、 150平米左右项目名称项目名称建筑形式建筑形式主力户型主力户型美多现代城底商+高层（11-19）130-148城建时代庄园多层120-130涑河城邦多层、小高层、商业80-140荣华园底商+高层（17-25）85-110尚品公寓底商+高层（蝶式塔楼）55-145台北新城底商+高层（11-19）30-55二、区域房地产二、区域房地产市场分析

39、市场分析本报告是严格保密的。38区域项目性价比较高：较好的产品素质与区域项目性价比较高：较好的产品素质与相对较低的价格。相对较低的价格。u区域市场价格平台约为3300-3500元/平米，在临沂市处于中高水平；u价格较为平均，高低端之分不明显；u区域项目目前均还处于关注户型的开发阶段，项目的整体品质还处于相对较低的水平项目名称项目名称均价（元均价（元/ /平米）平米）美多现代城3300-3900城建时代庄园4500涑河城邦3300荣华园3100尚品公寓3400台北新城3400二、区域房地产二、区域房地产市场分析市场分析本报告是严格保密的。39客户主客户主要来自兰要来自兰山批发市场，并以本区域山批

40、发市场，并以本区域内的地缘性客户为主，有较强的经济内的地缘性客户为主，有较强的经济实力。实力。u客户以本地的；u客户主要由本外地经营户三大类组成；u客户目前总价承受能力两居为20-35万，三居为40-60万/套。是具有。项目名称项目名称主流面积主流面积总价总价美多现代城三居130-150两居20-35万三居30-50万涑河城邦两居80-100、三居110-140荣华园两居85-110城建时代庄园三居120-130二、区域房地产二、区域房地产市场分析市场分析本报告是严格保密的。40区域客户较强的支付力保证了各项目较好区域客户较强的支付力保证了各项目较好的销售速度的销售速度u由于09年火爆的销售局

41、势，本区域楼盘去化良好，涑河城邦由于一期基本售完，二期工程进度尚未跟上，导致出现了无房可卖的局面。u本区域多层项目明显在市场上最受欢迎，但是随着多层的短缺，高层居住的观念日渐深入人心。项目名称项目名称销售速度销售速度美多现代城81%城建时代庄园46%涑河城邦95%荣华园90%尚品公寓50%台北新城90%二、区域房地产二、区域房地产市场分析市场分析本报告是严格保密的。41主要在售楼盘列表主要在售楼盘列表案名案名建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）容积率容积率绿化率绿化率建筑类型建筑类型主力户型主力户型开盘时间开盘时间目前均价目前均价总套数总套数销售率销售率美多现代城美多现代城3232万万3 33

42、0%30%底商底商+ +高层（高层（11-1911-19层）层）130-148130-14820082008年底年底360036001100110081%81%城建时代庄园城建时代庄园7.57.5万万1.191.1950%50%多层多层120-130120-1302009-2009-1010- -16164500450040040046%46%涑河城邦涑河城邦5757万万2.242.2430%30%商业、多层、小高层、高层商业、多层、小高层、高层80-14080-1402009-2009-3 3- -2323330033004000400095%95%荣华园荣华园2121万万2.432.434

43、5%45%底商底商+ +高层（高层（17-2517-25层）层）85-11085-1102007-10-262007-10-26310031002000200090%90%嘉益嘉益 台北新城台北新城1010万万2.42.430%30%底商底商+ +高层（高层（11-1911-19层）层）30-5530-5520062006年底年底3400340077077095%95%东方花苑东方花苑1010万万2.992.9937.60%37.60%高层高层101-129101-1292007-6-282007-6-284000400080080090%90%水岸华庭水岸华庭6.96.9万万2.62.646

44、%46%高层高层129-137129-1372008-52008-54200420055055085%85%开元上城开元上城2323万万2.22.240%40%高层高层145-155145-1552006-6-112006-6-11410041001400140080%80%广田悦城广田悦城1212万万3 336%36%高层高层130-140130-1402008-6-62008-6-63800380060060085%85%鲁商凤凰城（一期）鲁商凤凰城（一期）1414万万2.22.248%48%高层、多层、商业高层、多层、商业152-164152-1642008-5-112008-5-114

45、400440060060090%90%冠蒙冠蒙 六合御庭六合御庭1616万万3.23.235.90%35.90%高层、多层、沿街商业高层、多层、沿街商业95-13095-1302009-102009-10多层多层54005400高层高层440044001100110050%50%沂龙湾沂龙湾（一期、（一期、二期）二期）2525万万1.371.3740%40%多层、高层、小多层、高层、小高层高层120-140120-14020072007年初年初多层多层50005000高层高层390039002000200080%80%齐鲁园齐鲁园4040万万1.71.740%40%小高层小高层110-1301

46、10-1302008-6-242008-6-24360036003000300080%80%环球国际环球国际1212万万3.23.220%20%高层高层37-6037-60未开盘未开盘39003900800800未开盘未开盘澜澜泊湾（泊湾（一期）一期）1515万万2.232.2345%45%高层高层145-200145-2002009-22009-2 6000600070070055%55%杏坛文化家园杏坛文化家园4242万万2.362.3650%50%高层、小高层、小高层高层106-138106-1382008-102008-10高层高层36003600小高层小高层4000400011001

47、10050%50%德居一品德居一品2020万万3.043.0440%40%高层高层120-140120-140未开盘未开盘4400440017221722未开盘未开盘三、在售楼盘分析三、在售楼盘分析本报告是严格保密的。42典型楼盘介绍之一美多现代城典型楼盘介绍之一美多现代城u项目概况：位于临沂临西七路与前十街交汇处，规划总建筑面积约320000平方米，集商贸物流、办公、酒店、居住多种功能。项目分两期进行，其中一期住宅总建筑面积为20多万平方米，包括30-87平米挑高公寓（层高5.1米）的公寓与93-148平米住宅等10种户型，车位1519个。u销售状况： 自2008年底开盘，至今住宅销售率约8

48、0%，商铺基本售罄开业。u销售价格：进入尾盘期，挑高户型目前均价3900，平层户型均价3300。u规划特点及配套:1-2层底商，为大型洗化批发市场，09年10月已全面开业。2层顶设置楼顶花园绿化，弥补小区内绿地不足现状。三、在售楼盘分三、在售楼盘分析析本报告是严格保密的。43典型楼盘介绍之一美多现代城典型楼盘介绍之一美多现代城户型户型面积面积所占比例所占比例一房一厅（挑一房一厅（挑高）高）30-4830-4820%20%一房一厅（挑一房一厅（挑高）高）878710%10%两房两厅两房两厅939320%20%三房两厅三房两厅130-148130-14850%50%l 客户分析：区域来源：本市70

49、%,外地30%，购房目的：自用80%,投资20%； 年龄及收入状况：30-55岁居多，家庭年收入10万元以上。职业身份：周边市场个体经营户为主置业次数：大户型首次置业居多，小户型主要为投资性1-2次置业。l 该项目地处临沂市政府大力发展的新商贸物流区中心，毗邻目新汽车客运站，小户型以投资性需求为主，90平米以上户型，多为周边生意人首次自住性置业。此项目商住比例接近1：2，其建筑规划对本案有很大的参考价值。三、在售楼盘分三、在售楼盘分析析本报告是严格保密的。44典型楼盘介绍之二典型楼盘介绍之二 凤凰城凤凰城l 位于滨河大道凤凰广场西侧，总占地375亩，规划建筑面积约60万平方米，总投资约20亿元

50、，开发产品类型有银座索菲特五星级大酒店、高档住宅区、银座购物广场商业区、银座双语幼儿园，其中住宅区包括叠拼、联排别墅，花园洋房，高层住宅等多种产品。一期规划一栋31层的酒店式公寓,5栋33层的高层住宅,1栋26层,1栋13层,98户联排别墅，总套数近600套。三、在售楼盘分析三、在售楼盘分析本报告是严格保密的。45户型户型面积面积所占比例所占比例二室两厅一卫二室两厅一卫1021025%5%三室两厅两卫三室两厅两卫13913935%35%三室两厅两卫三室两厅两卫15215216416425%25%四室两厅两卫四室两厅两卫19219219919920%20%四室两厅两卫四室两厅两卫24024025

51、425415%15%联排别墅联排别墅250-280250-2809898户户典型楼盘介绍之二典型楼盘介绍之二 凤凰城凤凰城l 销售状况：销售近两年时间，销售率近90%。l 销售价格：均价4400，目前均价4500（仅剩102、138两种户型），价格变动不大。l 开盘日期：08年5月l 区域来源：本市70%,各县15%，外地15%； 购房目的：自用85%，投资15%； 年龄及收入状况：40-55岁居多，家庭年收入15万元以上。职业身份：企业主、个体户置业次数：2-4次置业。三、在售楼盘分析三、在售楼盘分析本报告是严格保密的。46典型楼盘介绍之典型楼盘介绍之三三 涑河城邦涑河城邦l 项目概况：地处

52、临沂市主城区兰山区，东临城市主干道蒙山大道、西至王庄路、北临城市活力景观轴涑河的河堤路、南至水安路。项目用地面积约为25公顷，总建筑面积约为57万，其中商业面积约为15万，住宅套数近4000套，居住人口约为10000人，项目规划中拥有多层、小高层、高层多种建筑形态并存，设有商业街、卖场、幼儿园、会所及智能化服务。l 销售价格：3300元l 项目定位:57万平米城市综合体。引领临沂城西房地产板块的崛起，演绎“大临沂、新临沂”品质生活宜居时代的开启。l 规划特点及配套: 多层、小高层、高层由南向北依次排列。配套商业面积约为15万。l 分析: 市政府制定涑河整合治理开发建设的总体要求，将涑河改造定位

53、为城市活力景观轴，自东向西分别以水城文化，古城商业区，现代商业区，生态休闲区逐步推进。涑河经改造后，将集办公、文化、商业旅游集一身。此项目在涑河沿岸，规划景观优势明显，是目前城西规模最大的楼盘，由于与本项目距离近，且推案将会持续2-3年，对本项目住宅客源造成分流。三、在售楼盘分析三、在售楼盘分析本报告是严格保密的。47典型楼盘介绍之典型楼盘介绍之四四 沂龙湾沂龙湾l 占地约1200亩，总建筑面1231439平米，堪称临沂第一大盘，可容3.5万人。一期总建筑面积15.9583万平米，以6层的多层和11层小高层为主。二期总建筑面积为10,8554万平方米,包括三幢11层高的住宅楼， 二幢18层高的

54、住宅楼， 七幢七层高的住宅楼， 四幢六层高的住宅楼， 一幢25层高的住宅楼。l 销售价格：高层、小高层均价3900（15层以上统一价4200），多层均价 5000（一层前后花园 均价7500）。l 销售情况：一期售罄，二期销售率约70%。l 社区配套：水上会所、商业、医疗、学校(银座双语幼儿园、临沂二小沂龙湾社区)幼儿园、网球场、篮球场、羽毛球场、品牌超市等。l 建筑设计：中式风格，坡屋顶、传统竖长窗、270飘窗与大落地窗，阳光浴室，大面宽小进深。l 分析：该项目为临沂第一大盘，通时也是南坊目前在售热销的代表性楼盘。整体比较，此项目是临沂品质较高的项目，自07年以来，价格一路提升，拉高南坊整个

55、片区的房价。目前，无论南坊板块还是临沂整个市场供应量两年内将趋向饱和，因此市场前景比较严酷。三、在售楼盘分析三、在售楼盘分析本报告是严格保密的。48典型楼盘介绍之典型楼盘介绍之四四 沂龙湾沂龙湾三、在售楼盘分析三、在售楼盘分析一期户型一期户型面积面积( () )所占比例所占比例两室两厅两室两厅70-9070-9015%15%三室两厅三室两厅以以120-140120-140为主为主65%65%四室三厅四室三厅以以170-180170-180为主为主15%15%复式复式300300左右左右5%5%畅销户型畅销户型滞销户型滞销户型三室三室两厅两厅128-130128-130三室三室二厅二厅13613

56、6两室两室两厅两厅70-8770-87四室四室三厅三厅180180分析：大多南北通透、面积适中，户型具实用性分析：大多南北通透、面积适中，户型具实用性分析：分析：136136餐厅没有直接采光源，次卧窗户有点小。餐厅没有直接采光源，次卧窗户有点小。180180平米面积大，总体价格高，市场反映不好。平米面积大，总体价格高，市场反映不好。本报告是严格保密的。49在售住宅楼盘总结在售住宅楼盘总结l 临沂的住宅在售楼盘建筑形态以多层和小高层为主，但高层建筑经过市场的培育已渐入人心。l 临沂楼盘之间彼此价格差距不大，主要以地段作为价格档次区分标准，真正以品质创新和建筑创新的产品引领临沂楼市价格风向标的尚未

57、真正出现。l 由于临沂为商贸物流城市，故单纯的住宅小区不多，多为商住结合的建筑形式，由于部份商业定位为批发市场，在一定程度上也影响了小区的档次和形象。l 临沂市场主力房型为三房，这类房型较为受市场欢迎。且临沂楼市创新户型不多，多为大平层，这在一定程度上也给本案预留了品质创新的空间。本报告是严格保密的。50四、四、项目界定项目界定本报告是严格保密的。51u项目位于兰山区蒙山大道和北园路交界处，离市中心只有5分钟车程。u项目位置原属于旧的批发市场集中区，随着批发市场的西迁，项目周边规划为市中心商业金融居住区。本项目城西批发市场人民广场商圈临沂市政府滨河景观带银雀山公园河东住宅集中区1 12 23

58、34 45 51 12 23 34 45 56 66 6一、项目位置一、项目位置本报告是严格保密的。52兰山区：临沂市商业行政集中区兰山区：临沂市商业行政集中区u兰山区是临沂的政治经济中心，都市商业核心。u罗庄区是高新技术开发区所在地。u河东区是临沂市规划“北上东进”的战略区域，目前发展还不成熟。二、区位属性二、区位属性本报告是严格保密的。53兰山片区兰山片区传统居民、政务集中、商业传统居民、政务集中、商业商务居住功能融合商务居住功能融合u兰山为临沂传统的商业区，以人民路商圈为标志，目前又新增了久隆奥斯卡购物中心，城建时代广场等新兴商业群。u金融机构众多，包括建行，农行，邮政储蓄等。u教育资源

59、丰富，有临沂师范学院，建筑技工学院，临沂师范附属幼儿园等。二、区位属性二、区位属性本报告是严格保密的。54项目地块分析项目地块分析区域位置分析区域位置分析1 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 12 22 22 22 22 22 22 22 22 22 22 22 22 22 25 52 22 22 23 33 33 33 33 33 34 43 33 33 33 34 44 4本本案案5 55 55 5金融配套临商银行、兰山农村合作银行、中国邮政、工商银行、建设银行、中国农业银行周围市场教育配套建筑技工学院、临沂师范学院、临沂师范附属中学、临沂师范附属幼儿

60、园、百花幼儿园、平安幼儿园、林庄小学、兰山区新星幼儿园医疗配套临沂第四人民医院、山东鲁南眼科医院、兰山妇幼保健医院超市、菜场桃源超市、银座购物广场、九洲超市、汇丰菜市场u项目地理位置优越，周边配套成熟，金融，教育医疗以及超市菜场一应俱全。u项目周边市场林立，处于老市场和新市场的交界位置。u项目紧靠蒙山大道，蒙山大道是贯穿南北的一条主干道，车流量密集。三、项目属性三、项目属性本报告是严格保密的。55项目地块分析项目地块分析地块四周实景情况地块四周实景情况四十二中西边界中部西边界北部北边界（成才路）北边界（成才路）南边界（北园路）南边界（北园路）北边界中部本案本案东边界（土杂市场）东边界（土杂市场

61、）西边界（蒙山大道）西边界（蒙山大道）三、项目属性三、项目属性本报告是严格保密的。56地块的经济技术指标及规划限制条件地块的经济技术指标及规划限制条件u地块北面西面以及南面都是沿街面，东侧和华东家具综合市场相邻。u地块形状不规则；u容积率3.0；u住宅比例：70%，住商混合项目。u住宅规模在临沂属于中等水平，商业体量较大。规划总用地规划总用地104004平米总建筑面积总建筑面积312012万平米住宅建筑面积住宅建筑面积218408万平米商业建筑面积商业建筑面积93604万平米密度密度30%容积率容积率3三、项目属性三、项目属性本报告是严格保密的。57认知度较高的认知度较高的城市中心区域城市中心

62、区域居住和商业结合居住和商业结合的的 中中规模项目开发规模项目开发四、项目界定四、项目界定本报告是严格保密的。58客户目标客户目标五、客户目标五、客户目标本报告是严格保密的。59项目目标界定项目目标界定u 我们对近几年来本区域的价格走势与临沂整体市场的走势进行综合对比分析；2009年临沂市的房产均价为2416元/平米，兰山区的房地产均价为3500元/平米。u 在较为保守的预计下，假设各区域2010年的增长率保持在15%的情况，计算出本区域2011年的价格平台为4025元/平米。六、项目目标六、项目目标本报告是严格保密的。60房地产价值构成房地产价值构成u房地产价格除了营销价值外，价值构成包括实

63、体价值和精神价值两部分。u实体价值是由在地段价值的基础上建立的产品创新价值实现的。房地产价格不断提升！通过各种房地产价格不断提升！通过各种价值的累加，价值的累加，地段价值地段价值产品创新价值产品创新价值人文、品牌价值人文、品牌价值实体价值实体价值精神价值精神价值本报告是严格保密的。61案例案例1 1：充分挖掘地段价值，以产品创新：充分挖掘地段价值，以产品创新实现价格的提升实现价格的提升。u星河湾u星河湾是通过产品创新和品创创新实现价格提升的典范。u万科系列产品u万科系列产品纵然远在郊区,但通过品牌的传播的产品的精雕细琢,万科总是比同区域同类型产品价格要贵20%左右。实体实体价值价值地段价值地段

64、价值产品创新价值产品创新价值价价格格提提升升棕榈泉国际公寓棕榈泉国际公寓丽水嘉园丽水嘉园星河湾万科四季花城本报告是严格保密的。62案例案例2 2：丰富的人文价值赋予项目巨大的：丰富的人文价值赋予项目巨大的价格想象空间价格想象空间u深圳华侨城是人文生态景观与休闲场所， 聚集深圳三大主题旅游公园规划理念：自然生态开发、在花园中建房子。住宅开发期利用区域的美誉度和配套优势，加强社区的环境和人文价值营造，最终成为城市高端居住区的中心。地段价值地段价值产品创新价值产品创新价值人文、品牌价值人文、品牌价值实体实体价值价值精神精神价值价值价价格格提提升升世界之窗中国民俗文化村锦绣中华高尔夫球场欢乐谷本报告是

65、严格保密的。63五、五、项目项目SWOT分析分析本报告是严格保密的。64优势（优势（STRENGTH）劣势（劣势（WEAKNESS）机会（机会（OPPORTUNITY）威胁（威胁（THREAT）位于城市中心区，有较高的地段价值；周边城市配套齐全，交通便利；较大规模，为社区环境营造提供了条件；容积率适中，可以打造优质产品。商业体量过大，竞争压力较大；外地开发商，对本地市场不熟悉，投资开发风险相对较高；周边多为批发市场，环境比较混乱；项目无景观优势。政府对蒙山大道沿线的规划提升了项目地段价值；项目周边人流量密集，外地人口众多。土地供应量过大，导致价格偏低；政府不断出台宏观政策打压楼市，压缩信贷，会

66、对本案形成影响；临沂市民住宅房地产投资概念尚未形成，需求方式单一。本项目本项目SWOTSWOT分析分析本报告是严格保密的。65临沂市政府大力投入，区域发展速度快，临沂市政府大力投入，区域发展速度快，区域形象迅速区域形象迅速改变。改变。p滨河景观带的完美呈现更提升了城市的品味和形象。p 兰山区区全力旧城改造的同时，对城市出入口和主干道两侧绿化、美化、亮化为重点的绿色通道建设。创造了优美的城市环境。p临沂在北上和东进工作告一段落之后，目前的重点是旧城改造，城市中心形象改变较大。一、外部机会分析一、外部机会分析本报告是严格保密的。66兰山区是临沂商贸物流业的主要集中区，兰山区是临沂商贸物流业的主要集中区，也是外来人口主要的居住区。也是外来人口主要的居住区。p在临沂市注册的物流企业近200家，每天发车6000多个班次，货物运输从业人员11.3万人，年物流总额达到1500亿元。p目前临沂各大批发市场共有83处，年成交额600亿元。涵盖了消费品以及工业品的18个大类。2009年总营业面积已达800多万平方米，经营摊位4.6万个,商品交易辐射全国26个省、市、自治区。p兰山区是临沂市的中心区，是闻名