01月成都西郡兰庭三期项目策划报告

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1、谨呈：谨呈：2011年01月 项目面临怎样的现状？开发前景如何？ Qustions 1区域市场具备什么样的市场机会？ Qustions 2项目如何定位？规划什么产品？ Qustions 3定位怎样的客群？ Qustions 4产品如何表现？ Qustions 5销售如何执行？ Qustions 6汇报内容：报告内容 市场篇报告框架：市场定位项目解读机会搜寻产品策略PART-:项目解读 城市解读 区域解读 项目解读城市解读区域解读本案解读1.1 城市解读PART 1 项目解读8成都是川渝经济圈双核之一，西部地区龙头城市城市解读中国六大城市群 长三角城市群 珠三角城市群 环渤海湾城市群 中部城市群

2、 关中城市群 成渝城市群p 西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽。 成都在国家城市群发展战略中，具有重要地位9从城市经济发展来看，成都属二线城市梯队 从各副省级城市主要经济指标来看，成都的经济总量和财政收入分别位于第六和第七，总体属中上水平。城市解读NO.6NO.11NO.7NO.1010外资企业大举进军成都，强势推动经济发展城市解读 地理位置图截止2010年6月，世界500强企业已有175175家家入驻成都，位居西西部城市中第一部城市中第一位位。 p成都的辐射作用已日趋明显 ，未来会有越来越多的公司汇聚成都2010年上半年成都新登记外商投资企业294户，投资总额达17.18亿美元，注

3、册资本11.53亿美元，同比分别增长149.98%和143.28%。新批外商投资项目139个，同比增加61.6%，实际使用外资20.4亿美元，同比增长40.9%，位居西部城市第一位。交通网络四通八达，金融业、物流业发展迅速，人才储备丰厚等方面的优势，是成都成为对外企最有吸引力的中西部城市。 11“世界现代田园城市”是未来成都城市发展目标城市解读“青山绿水抱林盘，大城小城嵌田园” 12成都城区由“单中心”向“多中心”发展城市解读按照“西部第一、全国一流” 的标准，规划13个市级战略功能区13 地理位置图城市解读中心主城p城市空间布局构建“一主两次多核”的多中心城市空间结构 构建两轴、西控分进、南

4、北展开、重心东移，中心疏散。 南北主轴东西主轴在总规划思路下成都将分别建立：东部新城工业商务城；西部新城健康休闲城；北部新城现代商贸城；南部新城科技商务城。 成都城区由“单中心”向“多中心”发展14温江、郫县和高新西区为核心构成成都西部新城成都西部新城区域： 包含温江、郫县、高新西区以及金牛区、青羊区、武侯区等一部分城区；规划定位： “成都西部新中心、精密机电制造基地、特色文化休闲旅游产业中心”；未来： 成都最具历史文化底蕴、最富城市生态环境、最适宜居住的生态之城、休闲之城。城市解读15西部新城由温江、郫筒和犀浦红光三个次区域中心构成城市解读次区域中心功能定位温江商务次区域中心 高端商务办公区

5、会议会展郫筒镇次区域中心 以创意产业为主题；犀浦红光次区域中心 大型商业和商业办公本案解读1.2 区域解读PART 1 项目解读城市解读区域解读17郫县定位高新西区配套服务区,发展宜居宜创业的综合城市区域解读成都新一轮城市总体规划确定郫县城市发展定位是“成都市重要组成部分，成都市西部新中心，以发展科教文化为高新西区配套服务，建设既适宜居住、又适宜创业的综合性城市片区”。新的城市发展定位标志着郫县进入了一个新的发展阶段。作为成都西部新中心，郫县既是成都城市板块的重要组成部分，又与中心城区在生产力布局、城市功能构建等方面保持相对的独立性，具有更大的灵活性、自主性和广阔的发展前景。 p郫县既是成都城

6、市片区，同时在城市构建上保持相对独立性郫县18国家级高新区为西部新城发展带来核心动力区域解读1988年，成都高新技术产业开发区成立；1991年，经国务院批准为首批国家级高新技术产业开发区2000年，批准为亚太经合组织（APEC）科技工业园区园区规模：35.5平方公里支柱产业：生物制药、IT、精密机械制造年产值超过350亿进驻企业：目前已有近500家常住人口：近6万，另外区域集中在校生10多万企业员工：约12万人，未来三年将增加5万人代表企业:Inter、摩托罗拉、富士康、SMIC、Unisem成都高新西区 西 部 新 硅 谷19犀浦镇在郫县规划中定位是城市发展片区郫县总体规划“一城一区一园三带

7、”本案关键词：一城一城：将郫筒、红光和犀浦三个镇规划为城市片区，重点发展居住休闲、行政商务办公、文化、科研教育和商贸等功能，新城区建设要着力配套服务于成都市高新西区的发展。 区域解读20交通发达，尤其成灌快铁大幅提升郫县区域价值区域解读成灌快铁于10年5月通车，从成都到都江堰只需要半小时的时间。成灌快铁对提升郫县区域价值有重要意义。沙西线、成灌路、成灌高速、IT大道，四条主干道，将郫县和成都紧密相连。红光犀浦郫筒成灌路沙西线成灌高速IT大道21区域解读地铁二号线规划强力推动犀浦双铁新城发展 成都市地铁规划中，二号线和六号线经过犀浦和郫县区域地铁二号线 从目前的规划来看，地铁二号线在西北方向终点

8、站是犀浦站，将于2012年通车，往郫县方向虽规划有延长线，但短期内实现可能性较小，因而，今后较长一段时间内，犀浦将是郫县唯一通地铁的区域。地铁六号线 地铁六号线规划经过犀浦和郫县，但目前成都先期开工为一和二号线，六号线的利多影响短期较难实现。犀浦站规划定位综合枢纽站 规划为大型办公、商业中心。综上，地铁二号线通车将对犀浦区域发展带来极为重要的影响。犀浦6号延长线22金牛区和郫县合力打造“犀浦-土桥”现代服务业聚集区犀浦-土桥聚集区布局：“三心两园”“三心三心”： 土桥商业中心（商业消费服务） 犀浦商务中心（商务休闲服务） 犀浦商业中心（商业消费服务）“二园二园” 犀浦科技创智园区（知识创新服务

9、） 土桥科技商务经济园（总部商务经济）区域解读p知识创新服务+商务休闲服务+商业消费服务三大功能要素 犀浦商业中心犀浦科技创智园犀浦商务中心土桥商业中心土桥科技商务经济园23高校聚集区推动经济发展，提升区域人文价值 郫县规划一大重点即是高校配套产业园，主要包括犀浦镇、团结镇、红光镇和安靖镇。高校片区配套经济园要依托各高等院校形成产、学、研互动发展模式，大力推进产业发展。区域解读西南交大新校区四川理工新华学院川外成都分院川大锦城学院电子科大成都学院西华大学托普学院成都纺专成都理工影视学院川师成都学院川农水产学院成都中医药大学电子科大清水河校区成都铁路工程学校银杏酒店管理学院 成都电子机械高等专科

10、学校 成都技师学院 四川水利职业技术学院四川科技职业技术学院红光犀浦郫筒团结安靖24“西部高端商务休闲区”风尚犀浦，永动商邑犀浦功能布局：“一心、两带、多组团” 一心：由犀浦站及其周边用地组成的枢纽商业之心； 两带：以成灌路和犀安路为主轴的两条城市发展带； 多组团：商务型知识创新组团、文化型知识创新组团以及三大居住组团。区域解读p犀浦定位：商业中心+商务休闲+高品质居住+智力创新中心枢纽商业品质居住成灌路城市发展带犀安路城市发展带区域解读1.3 本案解读PART 1 项目解读城市解读本案解读26成都城西犀浦组团核心区域，双铁新城核心区位本案所处区域犀浦，距离成都市区仅8km，是未来成都城西重点

11、发展区域；本案西侧不到500米规划将建成地铁犀浦站，成为成都市唯一地铁轻轨换乘站。区位价值将会得到很大提升。本案解读成都市区成都市区8km郫县城区郫县城区12km3Km6Km9Km12Km27项目周边交通网络异常发达，城市和公共交通俱优本案解读成灌路沙西线成灌高速绕城高速成灌快铁p城市交通：紧邻成灌路和沙西线，邻近成灌高速和绕城高速，通往成都各处便捷；p公共交通：紧邻唯一的地铁和快铁同站换乘枢纽，同时公交路线众多，出行便利。28当前区域生活配套基本成熟，未来商务配套全面升级本案解读本案现有配套主要依赖犀浦镇区和天府路沿街商业，生活配套成熟；本案同时位于未来犀浦商务休闲去核心区段，未来商务和生活

12、配套俱全。交大29周边交大和车管所的存在，提升本案商业潜力本案解读p交大提升区域人文价值，同时促使校园商圈形成p车管所带来大量人流和配套产业，综合价值高30本案属犀浦高尚居住区，同时是地铁商业核心区重要组成本案在犀浦核心区规划属性上是高档居住区；从犀浦镇商业发展现状来看，地铁枢纽商业区是未来犀浦商业核心区，地铁以南现有商业缺乏良好规划，档次低，业态乱，犀浦区域商业整体升级是大势所趋，本案属犀浦商业核心的延伸带，未来同样具备良好的商业发展潜力。本案解读犀浦商业核心p犀浦区域城市功能面临全面升级，商业和高尚居住需求强烈 31地块为净地，主要道路通畅，开发条件成熟本案解读天府大道西郡兰亭内部路西郡兰

13、亭内部路西郡兰亭内部路华都大道华都大道地块基本为净地，仅南侧有一幢房屋；地块北侧主干道天府大道路况优良，西侧干道华都大道尚未修建，东侧和南侧为小区内部道路，目前具备良好道路通达性。32p 项目地块不大，量体巨大，规划难度较大，面临一定挑战本案解读土地面积/万m21.83容积不限建筑面积/万m220建筑密度50%建筑限高/m84其他住宅50%南北向平均150米东西向平均120米控规现况：地块相对较小；大量体：预计20万,住宅产权10万，商业产权10万；超高容积：10；高密度: 50%；面临的问题:Q1：高容积所产生的建筑排布的局促，建筑单体可能过大的问题；Q2：大量体商业裙房与大量体塔楼的优化组

14、合面临高难度技术挑战。Q3：地块东侧一期建筑紧邻本地块红线建造，进一步加剧了本地块的规划难度；Q4：高密度所产生的绿化空间狭小问题；地块规划条件较为严苛，产品发挥空间有限项目价值总结项目价值总结核心地段便捷交通本案位于成都城西犀浦组团，地处双铁新城核心区位，地理位置优越，发展潜力巨大。配套齐全区域机会产品规划项目紧邻城市主干道和双铁枢纽站，享受异常发达的城市交通系统，出行非常便捷。 区域目前生活配套齐全，同时未来商务配套面临大幅升级，区域整体配套条件优良。犀浦镇面临城市区域升级，无论高尚居住抑或商业需求，都处于快速发展阶段，本案将填补市场空白。本案地块不大，容积很高，在产品规划和创新上面临一定

15、挑战，产品发挥空间相对较小。PART-:机会搜寻 宏观市场研判 区域市场分析 市场机会发掘宏观市场区域市场机会发掘2.1 宏观市场PART 2 机会搜寻宏观经济趋稳，增强政府调控信心和决心，通货膨胀压力剧增，给宏观经济带来风险三季度，我国单季GDP同比增幅达9.6%，1-3季度GDP同比增幅达10.6%，处于稳定区间；宏观经济走势趋稳将坚定政府房地产宏观调控的决心。10月份CPI同比增长4.4%，通胀率持续走高，达到了25个月以来的新高点，预计短期内CPI仍将继续创造历史新高；与一年期存款利率相比，已连续九个月实际利率为负，且负利率水平不断扩大，因而，将导致银行存款减少，带来全社会流动性泛滥。

16、NO.1宏观经济2010全国房地产景气度稳中略降，房地产投资主要指标迅速增长，市场信心指数较高投资指标投资指标20102010年年1-101-10月月同比增长同比增长房地产开发投资房地产开发投资（亿元）（亿元）3807036.5%住宅投资住宅投资（亿元）（亿元）2668333.8%土地开发面积土地开发面积（万）（万）3280036.2%商品房施工面积商品房施工面积（亿）（亿）36.9828.3%新开工面积新开工面积（亿）（亿）13.1861.9%全国房地产景气指数在几年10月达到103.57，比9月份增加0.05，比去年同期提高1.54,2010年整体景气指数从10年2月达到峰值后，稳中略降；

17、全国房地产主要投资指标全线飘红，表示市场对房地产维持很高的信心指数。NO.2投资史上最密集调控年，从细则版“4.15新国十条”到加强版“9.29新政”，“抑制需求，促进供给”是调控核心 房价走势房价走势调控政策09-709-710-110-110-310-310-410-410-610-6国四条提高资本金比例控制土地出让面积沪新政国11条上调存款准备金7折利率收紧信贷收紧国19条再度上调存款准备金两会第三次上调存款准备金预售许可证土地供应土地增值税办法提高土地保证金10-810-8三套房停贷认房认贷10-1010-10二次调控首套首付最低30%首次调控各地限购令央行加息推进房产税试点第四次上调

18、存款准备金10-1210-12第五次上调存款准备金第六次上调存款准备金二度加息国十条调控密集期调控淡化期调控强化期9.29新政始，政策不断加码NO.3政策15城市迅速跟进“9.29新政”，出台地方版限购政策，打击投机及投资需求，具有短期时效性仅北京在4.15新政后出台限购令9.299.29新政新政后，多个后，多个地方政府地方政府迅速跟进迅速跟进限购政策，限购政策，主要集中主要集中在沿海发在沿海发达城市。达城市。NO.3政策央行宣布自2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是2008年6月以来，央行首次上调存款准备金率，上调后存款准备金率为16%；2010年

19、2月25日起，再上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，上调后存款准备金率为16.5% 2010年5月2日，央行宣布自2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为17%，农村信用社、村镇银行暂不上调,维持原来的13.5%;2010年10月央行对四大国有银行及招商、民生两家股份制银行采取的差额准备金率政策,将其存款准备金率提高50个基点,调整后大行存款准备金率为17.5%。自2010年10月20日起上调上调金融机构人民币存贷款基准利率基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期

20、贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。自2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,此次上调后，一般金融机构的存款准备金率将达到17.5%，而此前被实施差别存款准备金率的6家银行则提高至18%。17.5%的存款准备金率与2008年6月的历史最高点持平，而大型银行18%的存款准备金率已经超过了历史最高点。12月10日，中国人民银行决定，从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至此，大型金融机构的存款准备金率达18.5%，创历史新高。 2010年以来政府通

21、过公开市场操作、六次调高存款准备金率等金融手段，收缩流动性2010.1.12日至今2010年1月8日发行150亿元3年期央票,是自2008年6月26日以来，央行首度发行3年期央票；相隔近2年后重启3年期央票，释放流动性收紧信号。2010.4.8日NO.3政策限购后，成交量应声而跌，呈现探底格局，成交价格缺乏成交量支撑，隐现下降趋势一线城市限购后的市场表现NO.4市场表现除天津限购范围较小，其他城市成交量大幅下滑，成交价格呈多种变化，苏州量价均降二线城市限购后的市场表现NO.4市场表现调控加强后，成交量高位波动，但近期显现整体下滑趋势，成交价格短暂上扬后开始下降二线非限购城市市场表现NO.4市场

22、表现其他主要城市的市场表现调控加强后，成交量出现反复波动，近期整体向下趋势开始显现，成交价格较为平稳，未现明显下降势头NO.4市场表现宏观形势总结总结一总结二“抑制通胀，调控房价”成为中国社会经济两个最炙手可热的主题。总结三总结四总结五2010年中国房地产景气指数保持高位稳定，全国房地产投资热情高涨，各项主要投资指标迅速增长。 2010年是史上最密集的调控年，从“新国十条”到“9.29新政”，“抑需求，促供给”是调控的主要逻辑，方式包括限购，金融政策等。CPI不断攀升历史新高，通货膨胀压力剧增，货币流动性泛滥，资产价格飙升，给宏观调控带来难度，增加变数新一轮调控已在市场中有所反映，其中全面限购

23、的一线城市成交下滑尤为明显，二线城市因限购和非限购呈现分化趋势，三线城市观望氛围浓厚。市场影响因素长期影响因素核心影响因素短期影响因素十二五规划保障房限购及预收资金监管货币流动性开发商资金链负利率房产税供需释放政府态度房地产市场发展趋势市场研判影响因素我国下一五年经济建设的主要方向：摒弃一味追求GDP的做法，高质量经济发展以及富民、保民生将成为政府追求目标。十二五规划核心内容第一扩大内需第二调结构第三保民生第四构建节能、环保型社会第五强调科技与创新长期因素十二五规划2010年保障房力度空前，执行良好9月28日，财政部、国税总局发布关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知，对公租房建

24、设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税，并免征与公租房经营管理有关的一系列契税、印花税和土地增值税；9月29日，住建部首次公布了今年保障房建设进展情况：当年计划建设的580万套，前8月已开工70%，竣工30%，总体完成情况良好，但是各地区之间进展不平衡，部分地区进度缓慢的主要原因是当地政府重视不够；8月9日，住房和城乡建设部日前公布，北京、天津、重庆、唐山等28个城市，作为利用公积金贷款支持保障房建设的试点城市；133个经适房、棚户区改造安置用房、公租房建设项目，作为申请利用公积金贷款支持保障房建设的试点项目，贷款额度约493亿元。9月20日，住建部发通知要求，各地9月底前必须实现保障房安

25、居工程项目全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。十二五规划投资3000万套保障住房长期因素保障房政府行政指导北京限购4.15新政后一线城市及发达二线城市限购9.29新政后全面限购北京、天津、济南等实施预售资金监管，2010.12.01开始实行一线城市及主要二线城市实行预售资金全面监管长远来看，有利增强房地产市场发展计划性短期因素限购等截止2010年10月，开发商投资资金总额暂未出现压力；开发商资金来源中，其他资金（主要定金、预收款和个人按揭贷款）和自筹资金分别占四成左右，国内贷款两成不到，其余是外资，目前其他资金连续3月上升，自筹资金下跌。开发商资金来源同比增速中，外资出现大幅上涨，

26、其他资金大幅下跌，自筹资金微量下跌。短期因素资金链短期因素负利率12月8日，上海市有关部门证实，上海在首批试点房产税的城市之列，上海房管局已经准备好关于房产税试点的相关工作，但具体开征时间由中尚未确定 ；房产税开征将在中短期内对房价利空，但长期来看，额外税收将在自住房和供给者之间消化，市场随即达到新平衡；开征房产税，政府将再次从楼市中获得大笔税收，一定程度上缓减地方政府对土地财政的依赖。短期因素房产税短期因素供需释放面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的弼务之急，可以说“4.15新政”对楼市的调控在很大程度上也

27、是一个政治问题；目标目标1 1：平抑房价、优化民生：平抑房价、优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有丼足轻重的作用；目标目标2 2：打击投资、投机性需求：打击投资、投机性需求从成因来看，高房价在很大程度上是由亍供需失衡的矛盾造成的。在供给有陉的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段；目标目标3 3：政治挂帅、取信于民：政治挂帅、取信于民短期因素政府态度9月29日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩

28、固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展；9月29日，财政部发布关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知；9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，首付比例提高至三成，严格执行之前的二套房信贷政策，三套房停贷；9月29日，住房城乡建设部、国土资源部、监察部三部文公布对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求。9月17日，加快保障性安居工程建设工作座谈会在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席会议并讲话。他强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房，促进

29、人民群众安居乐业。9月中旬开始，住建部和银监会组成联合调查组，对北京、上海、广州、深圳、三亚、南京、杭州和厦门八个城市的“二套房贷”执行情况进行检查，并将结果上报国务院。9月21日，住建部发通知要求，各地9月底前必须实现保障房安居工程项目全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。9月26日晚，国土资源部、住房和城乡建设部公开发布关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，强调，因企业原因造成土地闲置一年以上者、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地者均禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。9月28日，中国保监会副主席杨明生于保险资金运用监管工作会议上表示，保险公司投资养老社区，

30、严禁以养老社区名义炒作土地和开发房地产、严禁以社区名义炒作楼盘。9月28日下午，财政部发布关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知，该通知表示，将对当前公租房建设和运营中涉及到的土地使用税等多项税收给予政策上的优惠。李克强住建部住建部银监会国土部住建部保监会财政部短期因素政府态度流动性严重过剩核心因素流动性 稳健的货币政策是相对于前两年适度宽松的货币政策的一个转变，但稳健更多是强调政策的灵活性；在全球眼光下，综合考虑其他主要经济体的发展及中国自己的问题，提出稳健的货币政策，可以说能立于不败之地，而在实际操作方向上，既可能从紧，也可能宽松； 综合分析，2011年的政策预计中性偏紧的基

31、调，但会根据不同时期的经济形势做出灵活的调整。12月3日，中央经济工作会议定召开，确定2011年实行积极的财政政策和稳健的货币政策；货币政策回归稳健在于防止全面通胀；稳健的货币政策将采取总量对冲、增量控制与适度升值、谨慎加息、适当管制流入资本的对策来收缩流动性；分析核心因素流动性序号影响因素作用1十二五规划长期利好2保障房短期内难以投放3政府态度决不放松4限购及预收资金监管政策区域可能扩大5开发商资金面临紧缩6负利率加息预期增强7房产税上海等选择性试点，短期房价利空8供需状况季节性差异9流动性管理收紧趋势研判 本区域在调控后，成交量在短期内未明显下滑，在2月前后，受春节因素以及成都市场滞销影响

32、，观望氛围上升，成交量2月有所下滑，但下滑幅度不会很大； 对于成交价，由于区域价格起点低，预计全年保持稳定上升。趋势研判本案2.2 区域市场PART 2 机会搜寻宏观市场区域市场机会发掘62郫县住宅分布郫县楼盘主要集中在郫筒、红光和犀浦三个区域郫筒镇1 华侨凤凰国际2 和院3 置信逸都4 景尚景5 中铁瑞景茗城6 四季豪庭7 龙湖弗莱明戈8 中信未来城9 海骏达蜀都一号10 绿地国际花都11 上景颐园12 合景万景峰13 正成名城左岸14 万基金蓝湾15 龙城国际16 华润橡树湾17 润扬西区地标18 中铁伊萨贝拉19 万树森林20 交大卡布里城21 公园榕郡22 晶宝盛世桃园23 芙华金色海

33、伦24 炎华置信西江月25 中铁塔米亚26 成都后花园63板块价值分析犀浦和郫筒区域发展潜力更佳，红光次之板块名称板块主要范围功能定位优势劣势犀浦绕城高速、沙西线、成灌高速公路、犀浦镇与金牛区交界线围成区域，面积约3.2平方公里高新西区配套产业区，未来城市西部商业休闲区紧邻金牛区和高新区的地缘优势；双铁综合性枢纽站的交通优势；高校配套产业区；商业配套成熟；人口基数庞大多为低档配套；区域整体环境杂乱；城镇等级要低于郫筒红光由绕城高速500米生态绿地、围城路西沿线、托普大道及红光路合围而成，面积约为2.9平方公里高新西区配套产业区，未来城市次区域中心紧邻高新西区的地理优势；快铁开通提升区域价值；高

34、校配套产业区；镇区配套成熟区域价值相对处于劣势；快铁以南配套欠缺；近期缺乏地铁规划；发展潜力属三者中最弱郫筒郫筒镇成灌路以南的城区，面积约7.7平方公里郫县政治文化中心，城市次区域中心郫县城区所在地，地段成熟度高；基础设施完善；城区配套成熟善；蜀都新城规划起点很高；覆盖全郫县人口距成都相对较远，主要依赖自身发展；近期无地铁规划；蜀都新城目前尚处起步阶段，发展尚不成熟1、犀浦板块发展主要依赖紧邻金牛区和高新西区的独特地缘优势，郫县目前唯一的同时拥有地铁、快铁双重交通优势，因而，犀浦在区域发展中，可谓占尽天时地利，未来前景看好；2、郫筒板块距成都较远，且短期没有地铁规划，对区域发展利空，但郫筒房地

35、产起步最早，也最成熟，目前着重发展高起点规划的蜀都新城，凭借良好城市基础，郫筒发展前景同样看好；3、红光板块是随着快铁的修建而兴起的板块，位置上逊色于犀浦，配套上也不如郫筒，但该区域楼盘具有较高的品质，因此也具备较大的竞争力，但发展潜力弱于犀浦和郫筒。分析64板块产品比较犀浦板块地段占优，未来存在品质提升空间板块名称板块主要楼盘产品价格范围犀浦成都后花园、西江月、西郡兰亭、伊萨贝拉、金色海伦、中铁塔米亚等前期中大户型较多，后期多为中小户型，整体品质一般，但不乏高品质小区4500-6000红光橡树湾、万景峰、龙城国际、上锦颐园、金蓝湾等户型范围广，包含多种需求，快铁以南楼盘品质明显较高，镇区品质

36、一般4000-6400（实际价格4000-4800）郫筒龙湖弗莱明戈、未来城、绿地国际花都、蜀都一号、置信逸都、华侨凤凰国际城等楼盘较多，各种面积段的产品都有供应，品质参差不齐；其中蜀都新城的楼盘品质普遍较高4000-57001.三个板块都有很多大开发商进驻，一方面说明了市场对这三个板块都有很多大开发商进驻，一方面说明了市场对这三个板块有较高认可度三个板块有较高认可度，另一方面也体现了，另一方面也体现了市场竞争比较激烈市场竞争比较激烈；2.三个板块中，红光产品可变空间极多，实际价格相对较低，犀浦和郫筒价格相近；三个板块中，红光产品可变空间极多，实际价格相对较低，犀浦和郫筒价格相近；3.板块内产

37、品在户型方面没有太大差别，但从品质上来看红光和郫筒蜀都新城区域要略高于犀浦镇区；板块内产品在户型方面没有太大差别，但从品质上来看红光和郫筒蜀都新城区域要略高于犀浦镇区；4.整体来说，三个板块的产品相似，价格也相差不大，但卖点各不相同，整体来说，三个板块的产品相似，价格也相差不大，但卖点各不相同，郫筒和红光大品牌开发商抱团郫筒和红光大品牌开发商抱团趋势明显，品质更胜一筹，而犀浦地段优势更加明显趋势明显，品质更胜一筹，而犀浦地段优势更加明显，未来，犀浦市场存在一定的品质提升空间。，未来，犀浦市场存在一定的品质提升空间。分析65郫县本地客户是郫筒板块绝对主力，阿坝州等省内二线城市也有较多分布，此外蜀

38、都新城有一定比重高新西区客户，成都客户比重很小，随着蜀都新城的建设成熟，未来区域辐射范围将不断扩大，但中短期来看，郫县本地客户的核心地位将延续，对本案竞争较小；红光板块以快铁为界，客户构成大不相同，其中老镇区产品以本地需求为主，快铁南项目则以成都和本地客户为主；犀浦客户构成和红光南板块客户构成较为相似，都是以成都市区、本镇和高新西区为主，因此犀浦和红光板块，尤其是快铁以南西区大道沿线项目之间存在一定的竞争；犀浦和红光虽然吸引的同是成都客户，但两者却不尽相同，犀浦主要依靠地段优势，吸引成都市区刚性需求客户，以自住为主；而红光则是依赖华润、合景、志达等大开发商的口碑及高品质来吸引成都客户，投资需求

39、相对较多。板块客户构成犀浦和红光南板块客户构成近似，未来面临竞争66 本案住宅当前客户最主要来源于本地，占到40%；成都市区也有较大比重，约占30%；另外，外地客户也占到20%，这主要是因为成都在四川省具有较高的城市首位度。 本案三期定位将会有所不同，针对的客户也会有所变化。随着犀浦地铁新城的建设，未来对成都市区客户的吸引力也会更大。因此，届时本案未来对成都客户的诉求将呈现大幅放大趋势，成都市区的客户比重将会超过一半。 犀浦和红光南板块客户构成存在部分重叠，未来面临较强的竞争。板块客户构成本案住宅竞争主要来自犀浦和红光南板块成都30%成都60%成都是本案客户首要诉求区域67主力竞品分布区域竞品

40、较多，但本案周边可售楼盘较少晶宝弗吉尼亚正成名城左岸万基金蓝湾龙城国际上锦颐园华润橡树湾合景万景峰润扬西区地标中铁伊萨贝拉万树森林交大卡布里城公园榕郡晶宝盛世桃源芙华金色海伦炎华置信西江月中铁塔米亚犀浦和红光板块的楼盘分布非常密集，但在售楼盘并不太多；图中紫色标示的楼盘为本项目主要竞争楼盘，需要重点关注；晶宝弗吉尼亚和芙华金色海伦由于区位和产品不同，客源跟本案也有所不同，对本案竞争较小。68主要竞品一览项目名称开盘时间 主力面积（）均价主力总价量体已推套数去化率卖点中铁伊萨贝拉2009.542-92550023-50万2289176168.82%中铁品牌，位于犀浦双铁板块中铁塔米亚2010.1

41、171-120570040-68万2013103250.10%中铁品牌，靠近金牛区区位，地铁沿线炎华置信西江月2011.175-125600045-75万2000187077.70%靠近金牛区区位，地铁沿线华润橡树湾2011.152-83700036-60万7000172874.94%华润品牌，楼盘品质，超大面积赠送合景万景峰2010.1178-1196400（精装）50-76万4467303088.38%合景品牌，精装，高新区区位，楼盘品质龙城国际2010.983-109600050-65万300063086.51%龙城一号为开发商建立起了口碑、楼盘景观、品质上锦颐园佳境2011.170-9

42、5460032-44万4500424449.25%高新区区位，相对较低的价格和不错的品质主要竞品卖点各不相同，整体品牌力较强6980套二和90小套三具有更好的市场机会主力面积从主要竞品的主力面积分布来看，从50-130都有分布，但主要集中在两个面积区间：75-95和100-120，分别对应中小面积刚需和中大面积的改善居住；从区域需求看：刚性需求客户是最主要的客户来源，因此，80左右的套二和90左右的小套三是主力需求，120左右大套三也有较多改善需求。从市场发展的未来性来看，随着区域价值迅速提升，价格涨幅不断加快，控制总价的趋势将更加明显，因此，中小户型是趋势市场长期性主力需求。分析70犀浦价格

43、处中位运行，未来价格可提升空间巨大，40-60万是市场主力总价段价格分析对主力竞品售价进行分析，去除可变空间因素，我们重新评估竞品价格系统，犀浦项目均价5300-5800元/，红光南项目实际单价仅4300-4800元/，可见，犀浦价格的确要高出红光500元/以上，若能提升品质以及可变空间，价格具备大幅增长空间。红光南项目售价与实际价格相差1100-2200元/不等，可见可变空间极大提升产品附加值，红光南项目性价比优势非常突出；右上图中可以看出，竞品主力总价主要在40-60万之间，这个总价段的产品畅销。分析可变空间超大拉高均价71市场热销表明需求巨大，区域战略空间广阔去化分析 区域内竞品整体去化

44、速度很快，年均去化几乎都在450套以上，去化最快的万景峰年均去化达到1530套之多；而塔米亚等因开盘不久，月均去化非常高，从一直在售项目看，月均水平约50套，综合快铁开通提升区域价值等因素，未来区域月均去化能力预计可达80-120套/月。塔米亚、橡树湾和龙城国际等刚开盘项目，在开盘时都出现热销场面，一方面是其本身具有很高的品质，另一方面则是快铁开通后区域价值提升带来的拉动。从各项目的火爆热销可见，区域内市场需求量巨大，具备优良的市场发展空间。区域楼盘名称首次开盘时间套数(套)销售情况 销售期（月）月均去化（套）年均去化（套）犀浦伊萨贝拉2008年9月176168.82%28约43约520塔米亚

45、2010年11月103250.10%西江月2007年12月187077.70%37约39约470红光西区大道沿线橡树湾2010年4月172874.94%9-万景峰2009年4月303088.38%21约128龙城国际2010年9月63086.51%3-上锦颐园2007年6月424449.25%43约49约580分析72本地和成都是区域客源基础，自住仍是置业主流需求客户研究区域项目名称客户群购房目的犀浦中铁伊萨贝拉成都40%、本地30%、高西区20%、外地10%自住70%，自柱兼投资20%，投资10%中铁塔米亚成都50%、本地25%、外地25%自住65%，自住兼投资20%，投资15%炎华置信西江

46、月成都50%、本地25%、外地15%、高西区10%自住65%，自住兼投资20%，投资15%红光西区大道沿线华润橡树湾成都50%，本地25%、郫县15%、外地10%自住50%，自住兼投资25%，投资25%合景万景峰成都50%、本地30%、郫县20%自住50%，自住兼投资25%，投资25%龙城国际成都40%、外地30%、本地20%、郫县10%、自住50%，自住兼投资25%，投资25%上锦颐园佳境高西区50%、成都15%、本地15%、外地15%、郫县5%自住65%，自住兼投资25%，投资10%犀浦目前在售的项目成都客户所占比例都很高，尤其是犀浦东的塔米亚和西江月，超过了50%；本地客户所占比重也很大

47、，三个项目都达到了25%左右。这主要是因为犀浦本地拆迁量比较大；另外，外地客户也占据了很大一部分；红光南，西区大道沿线的项目成都客户所占比例也非常高，除上锦颐园外，都在40%以上。吸引成都客户的主要是开发商的品牌和楼盘的品质；本地客户和外地客户也占到很大比重，另外还有部分郫县客户。上锦颐园的客户构成比较独特，主要是其产品定位较好，总价较低，吸引了很多高西区客户；总体来看本区域客户购房绝大多数为自住，纯投资比较少；总体来说，犀浦和红光西区大道沿线的项目的客户以成都和本地自住需求为主，投资需求呈增加趋势。分析面积：区域主力需求面积为75-80的套二和90以内的套三产品，此外，100-110大套三也

48、有一定市场需求。考量单价快速上升的趋势存在，建议通过控制面积和增加可变空间的方式，提升项目性价比，从而在未来市场竞争中，具备更佳的总价优势。价格：犀浦区域均价在5000-6000元/之间，主力总价在40-60万之间，未来价格具备很大提升空间。客户：本地客户和成都客户是项目主要客户来源，自住需求也是当前主流需求。本案拥有紧邻成都城区的区位优势，又有双铁换乘站的交通优势，未来具备大量吸引成都市区客户的机会，同时投资性置业需求将呈增加趋势。从对目前犀浦和红光南主要竞争项目的市场研判中，本案可以得到如下启示：从对目前犀浦和红光南主要竞争项目的市场研判中，本案可以得到如下启示：本案启示74竞品多为围合式

49、布局，点式为主，本案高容积规划不占优势产品规划分析项项目目中铁伊萨贝拉中铁伊萨贝拉中铁塔米亚中铁塔米亚炎华置信西江月炎华置信西江月本案本案项项目目展展示示容积率：2.56意大利风格规划设计，依托沱江河与区内水体形成复合水景网。两梯六户。容积率：2.85围合式空间形态结合点式布置。两梯六户。容积率：3.6以南美主题景观为核心，借鉴南美地域自然形态，采用围合布局。两梯五户。项项目目华润橡树湾华润橡树湾合景万景峰合景万景峰龙城国际龙城国际上锦颐园上锦颐园项项目目展展示示容积率：4.0英伦学院风情，二期高层采用点式大尺度围合布局。两梯六户。容积率：3.47建筑规划采用45度点式围合布局，建筑呈45度设

50、计。两梯六户。容积率：3.5以湖建城，60万环湖洋房建筑群，板塔结合。两梯六户。容积率：3沿用现代设计手法，各栋住宅楼采用开放式的围合。两梯五户。75竞品立面良好，本案立面需重点打造提升竞争力产品立面分析西江月西江月伊萨贝拉伊萨贝拉万景峰万景峰橡树湾橡树湾立面采用简约现代主义风格，以白色为主色调。大面积的双层中空玻璃幕墙，使得整个立面更显时尚、大气。立面为现代主义风格，有白色和蓝色两种主色。立面整体感觉简洁明亮，颜色搭配较好，视觉效果不错。立面为新古典主义结合现代风格，以红褐色为主色调。立面外观效果一般，品质感不高。上锦颐园上锦颐园立面采用ARTDECO风格与英伦经典的格纹元素相结合，设计出以

51、红、白、灰三色交错的经典格纹效果，形成英式格纹立面。意大利风格融合巴洛克元素，以黄色为主色调。柱廊、雕花、拱圈、尖顶屋塔，品质感较高。76竞品景观塑造优良，本案绿化空间小，面临较大挑战产品景观分析龙城国际龙城国际西江月西江月橡树湾橡树湾万景峰万景峰蓄流成湖，以湖建城，通过抬高整体地坪来营造峡谷园林般的视觉美感，数十株大银杏树延入园林。 独特的“英伦学院”主题园林，银杏林荫大道，坡地景观，欧洲花园，人文气息的景观小品，极具英伦学院风情。 运用意大利岛居理念，人工水系分割成三个小岛及沿湖岸区，使滨河水体与区内水体形成复合水景网 。伊萨贝拉伊萨贝拉现代自然简约式的园林景观主题风格，坡式园林设计。在主

52、轴线上一条300米长的水系作为联系整个园区的中心枢纽，体现了 “临水而居”的感受。南美主题景观为核心，玛雅院落、红砂院落和卡卡湖，二期以墨西哥红砂植物园为主题景观。77可变空间极大增强竞争力，建议本案最大尺度赠送灰空间研究由于报批时间早，钻了政策的漏洞，本区域内部分项目赠送面积较多，其中华润橡树湾、合景万景峰和龙城国际尤以为甚。本户型实得面积为119，赠送面积达到40。橡树湾高层赠送面积差不多都在30以上，客厅和餐厅基本都为赠送。本户型实得面积为141，赠送面积达到32。万景峰赠送面积大都在20左右，多是以露台、空中花园形式赠送。本户型实得面积为123，赠送面积达到34。龙城国际赠送面积大部分

53、在20以上，也多以露台、空中花园形式赠送。橡树湾橡树湾79万景峰万景峰109龙城国际龙城国际89住宅市场总结供需两旺价格空间“供需两旺”，区域市场目前供给量大，去化量同样很大，体现了区域市场庞大的市场需求空间。产品空间客户机会“价格空间巨大”，犀浦面临城市升级，区域房地产市场目前正处于快速发展阶段，整体市场起点，发展空间大，具备极好的利润空间。“产品提升空间大” ，区域竞品开发水平较高，无论立面、景观塑造，还是配套设施，以及附加值都具备很强竞争力，本案需要提升产品品质，营造更多亮点，打造更强的竞争力，才能在未来市场竞争中占据有利位置。“吸引成都客户机会”，犀浦紧邻成都城区，价格起点低，未来地铁

54、新城规划，增强对成都客户吸引力，故而，本案具备吸引成都客户的条件。成长速度“市场成长速度快”，地铁二号线2012年即将开通，地铁对犀浦的带动指日可待，未来市场将在短期内获得进一步发展。80在售酒店公寓数量较少，主要集中在西区大道沿线1 恒创蜀都广场恒创蜀都广场 2 景尚景景尚景 3 中铁瑞景茗城中铁瑞景茗城 4 合景万景峰合景万景峰 5 万树森林万树森林酒店公寓分布81酒店式公寓一览公寓市场处初级阶段，存在树立行业标准的市场机会所在区域项目名称主力面积（） 均价（元/）总价（万）交付标准备注郫筒恒创蜀都广场54-65 740038-48简装产权式酒店景尚景47-63400028-38精装精装私

55、邸中铁瑞景茗城48-62450021-28清水青年公寓红光合景万景峰39700027清水loft犀浦万树森林46、84410018.8、24.4清水产权仅剩24年 在售酒店公寓主要集中在郫筒，红光和犀浦各有一个在售，主要由于郫筒房地产发展起步早，成熟度高； 产品种类呈现多样化，有产权式酒店，有LOFT，有精装小户型，有清水小户型，但主要卖点都是小面积、低总价，其产品内涵较弱，缺乏足够的配套和品质支撑，实质为卖小户型公寓，可见，整体市场仍处于初级发展阶段； 多为清水交房，装修交付仅两家，其中还有一家为产权式酒店。分析82主力面积为50套一和65套二，可变空间为常态主力面积 在售竞品面积范围是39

56、-90，其中主力面积段为45-60，次主力60-70。 45-60主力户型基本为套一设计，60-70次主力为套二设计长形； 酒店公寓户型设计上多有赠送设计，其中瑞景茗城和景尙景都有10%以上的赠送面积，提升户型附加值。LOFT产品，实际面积80分析83区域酒店公寓均价略低于住宅，但总价优势明显价格分析酒店式公寓目前均价范围是4000-7400元/，由于产品类型参差不齐，单价价差非常大，既有产权式酒店、LOFT产品价格在7000元/，又有年限仅24年产品，单价很低仅4100元/，还有带装修销售5400元/，因而需统一评估尺度。不考虑市场产品特性，当前酒店公寓清水主力均价4500-5000元/，相

57、比较普通产品，LOFT和产权式价格要明显高于一筹；酒店公寓由于年限较短，价格普遍要略低于同区域住宅均价；右上图中可以看出，主力总价主要在25-40万，相比住宅，酒店公寓总价优势明显。分析84小户型市场需求旺盛稳定，卖点突出产品需求火爆去化分析区域楼盘名称开盘时间套数(套)销售情况 销售期（月）月均去化（套）郫筒恒创蜀都广场10年7月130100%1月（当月售罄）130130景尚景10年8月217约59%5约约2626中铁瑞景茗城11年1月351约60%-约约210210红光合景万景峰10年11月992约43%2约约215215犀浦万树森林09年9月547约74%162525从开盘时间可见，区域

58、酒店公寓供应基本始于2010年下半年，距今半年时间；竞品整体销售率良好，多在六成以上，合景开盘仅两月，去化近一半，表明小户型市场需求旺盛，区域唯一产权式酒店，蜀都广场更是开盘当月即售罄，可见，投资需求很强烈。从去化细分情况来看，体现多样化特征，在售时间在5个月以上项目，月均去化30套以内，刚开盘项目，月均去化能达到200套以上，除销售周期短，刚开项目性价比高是热销的重要原因，可见，区域小户型市场需求较为稳定，性价比突出的产品需求更加火爆。分析85成都客户的投资需求是未来市场发展风向客户研究区域项目名称客户群购房目的郫筒恒创蜀都广场成都20%、本地50%、高新区20%、外地10%100%投资景尚

59、景成都20%、本地40%、高新区30%、外地10%30%自住，40%自住兼投资，30%投资中铁瑞景茗城成都20%、本地30%、高新区40%、外地10%30%自住，40%自住兼投资，30%投资红光合景万景峰成都55%、本地20%、高新区10%、外地15%20%自住，40%自住兼投资，40%投资犀浦万树森林成都25%、本地40%、高新区5%、外地30%50%自住，30%自住兼投资，20%投资由于酒店公寓市场发展时间短，客户多以本地和高新西客户为主，成都客户相对较少；万景峰产品为LOFT，项目品牌和性价比突出，故而吸引大量成都投资客户，可见，区域酒店公寓市场具备辐射成都条件，未来成都客户是主要拓展对

60、象；从置业目的来看，投资需求明显比住宅高于很多，表明，未来酒店公寓在稳抓一定刚性需求的基础上，将更多地向投资需求发展。分析酒店公寓市场总结需求旺盛价格空间产品机会客户机会树立标准目前区域酒店公寓清水均价不高，相对于区域整体发展前景来看，未来具备很大价格成长空间。区域酒店公寓市场主要卖点是小面积，低总价，当前市场需求旺盛，市场中50套一和65套二是主流需求。本案在产品上需凸显自身卖点，如可变空间、产权酒店、精装销售等，才能在未来竞争中占据优势。区域酒店公寓市场发展时间短，产品类型多样，但品质一般，市场存在树立产品标准的机会。目前区域酒店公寓清水均价不高，相对于区域整体发展前景来看，未来具备很大价

61、格成长空间。88犀浦镇商业集中在老镇区，交大形成两个区域商业犀浦商业分布犀浦中心商业林湾交大商街89犀浦商圈研究犀浦镇人口众多，商业发达，商业氛围浓厚商圈名称类型档次业态针对人群犀浦中心商业镇级商业中心，规模很大低档+少量中档中档：精品服饰+咖啡+特色餐饮+三星酒店+娱乐休闲低档：餐饮+住宿+娱乐休闲+中型超市+生活配套犀浦居民+外来人口+学生林湾商街校园商圈，规模较大低档餐饮+低档住宿+娱乐+小超市+菜场+生活配套学生+外来人交大商街典型的校园内部配套，规模不大低档餐饮+娱乐休闲+超市交大内部人群需求p 犀浦中心商业规模大，档次相对较高，是犀浦商业核心区90犀浦中心商业街脏、乱、差，消费环境

62、糟糕中心商业分析91犀浦商业业态较为单一，以餐饮和娱乐休闲为主导中心商业分析分析p 犀浦商街业态： 餐饮 + 娱乐休闲 + 低档宾馆92中心商业分析1、犀浦商业街和犀浦东站商圈是未来犀浦两个商业核心区分析恒山大道浦兴街小吃一条街火锅一条街路边摊餐饮聚集区中档精品店聚集犀浦中心商业街多是低档商业，中档商业匮乏93中心商业分析恒山大道浦兴街百盛购物中心犀浦中心商业街缺乏集中式大型商业中心p 犀浦主要是原有镇级商业，缺少大型超市和百货公司。好邻居便利便利超市面积，约400，规模太小综合超市面积，约2000，满足现有需求，但业态太少，档次低商业市场总结城市升级主导业态中高档商业百货星级酒店犀浦镇22万

63、流动人口的现状决定了以低档餐饮为主，配套休闲为辅的商业业态构成，未来在犀浦商业升级过程中，这一特征仍将发挥重大影响。犀浦正处于由镇向城市次区域中心过渡阶段，城市功能面临全面升级，商业同样需要全方位升级，未来犀浦商业需求巨大。犀浦酒店业态几乎都是低档宾馆，高档酒店凤毛麟角，随着犀浦城市化进程加快，未来三星、四星乃至五星级酒店都有优良的市场需求空间。犀浦镇中心商业目前仍保持镇级商业业态构成，以中型超市为核心，形成综合商业，缺乏大型商业中心，尤其是百货和大卖场的稀缺程度极高。犀浦目前商业多为低档商业业态，未来中高档商业需求强劲，前景看好。96区域写字楼基本分布于羊西线，服务高新西区1 恒创蜀都广场恒

64、创蜀都广场 2 天府创意产业园天府创意产业园 3 企业孵化园企业孵化园4 汇都企业总部园汇都企业总部园 5 海棠湾海棠湾 6 创智联邦创智联邦办公项目分布97主要竞品一览所处区域项目名称用地性质建筑面积（）层数容积率主力面积（）均价（元/）租金（元/月）物业费（元）郫筒恒创蜀都广场商业69006层（14F-19F）4.6221-236580030-403羊西线沿线汇都企业总部园商业125800111.48300、600550030（含物业费）1.5创智联邦商业8400061.6336-29006200353.5企业孵化园工业381005-6（地下1，地上4-5）1.56476-20006100

65、25-302天府创意产业园工业4400031.006305-3465200271.5海棠湾工业530005（地下1，地上4）1.5500-800-注：海棠湾尚未公开办公产品多样，整体开发水平较低98办公面积设定很大，主力面积都在220以上主力面积分析所在区域项目名称主力面积（）标准层面积（）郫筒蜀都广场221-2361150羊西线沿线汇都企业园300、620、42004200创智联邦336-29002900企业孵化园476-2000476、1100、1300、2000天府创意产业园305-3461000海棠湾500-800500、800区域办公产品包括写字楼和别墅，写字楼形态主力面积220以上

66、，最大可达2900-4200，别墅办公面积305-800，最大可达2000，从面积供应来看，区域整体办公需求都是自用，企业基本服务高新西区；蜀都广场是唯一较为现代的甲级写字楼，其分割销售面积也都在220以上，针对金融等自用客户，可见其主要对应端；整体来说，当前区域内办公需求以中大户型为主，中小面积办公很少。注：别墅式办公项目标准层面积为整栋面积分析99市场处于萌芽阶段，需求不大，价格相对较低价格分析从在售项目的价格来看，写字楼形态产品均价5500-6200元/，别墅办公均价5200-6100元/，与住宅相比，价格相差不大；办公价格不高，与区域市场第三产业较弱，办公需求较小直接相关；羊西线区域外唯一项目是郫筒的蜀都广场，由于其定位较高，规划较优，价格高出同区域公寓。分析100整体办公需求不足，租金低，导致投资后劲不足租金状况分析项目名称租金（元/月）蜀都广场30-4030-40汇都企业园28.528.5创智联邦3535企业孵化园25-3025-30天府创意产业园2727现有办公对外租金范围在25-40元/天左右，主力租金30元/天以内，办公租金普遍较低，可见，目前市场租赁需求不是很多，区