证大集团扬州教场项目人文策划(152页）

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1、 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司证大集团证大集团扬州教场项目人文策划扬州教场项目人文策划 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司提案说明：提案说明：我们对扬州向往已久，从踏上扬州土地的那一刻起，我们的我们对扬州向往已久，从踏上扬州土地的那一刻起，我们的眼睛就被吸引住了，一街一巷、一砖一瓦、一人一物、一草眼睛就被吸引住了，一街一巷、一砖一瓦、一人一物、一草一木，目之所及，信之所以。一木，目之所及，信之所以。这个提案与其说是这个提案与其说是“写写”出来的，不如说是出来的，不如说是“迸迸”出来的。出来的。在火车上，我们兴奋得一宿难以入睡

2、，思如泉涌，挡也挡不在火车上，我们兴奋得一宿难以入睡，思如泉涌，挡也挡不住。住。本报告基本以项目考察行踪为线索，打破了千篇一律的本报告基本以项目考察行踪为线索，打破了千篇一律的“八八股文股文”提案模式；报告涉及内容虽非面面俱到，然字字皆是提案模式；报告涉及内容虽非面面俱到，然字字皆是原创发想，现已原创发想，现已“新鲜出炉新鲜出炉”。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司目目 录录序言：十年一觉扬州梦序言：十年一觉扬州梦第一章：烟花三月下扬州（宏观环境分析）第一章：烟花三月下扬州（宏观环境分析）第二章：迷失在大街小巷（地脉条件分析）第二章：迷失在大街小巷（地脉条件分

3、析）第三章：小巷深处意正浓（历史脉络与文化基因探讨）第三章：小巷深处意正浓（历史脉络与文化基因探讨）第四章：回归院街（产品概念创意）第四章：回归院街（产品概念创意）第五章：繁华重现（产品形态与业态规划）第五章：繁华重现（产品形态与业态规划）第六章：复兴扬州（形象推广策划）第六章：复兴扬州（形象推广策划） HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司序言：十年一觉扬州梦序言：十年一觉扬州梦 “十年一觉扬州梦”这是杜牧的诗；“我梦扬州，便想到扬州梦我。”这是那个辞官回到扬州卖画为生的郑板桥的词。无意中发现，这些与扬州有关的诗词有一个共同点，都说到了梦，而这个城市，也确实如梦一

4、般，“烟花三月下扬州”，透露的是一个迷迷离离的梦，如雾里看花，总不真切；“腰缠十万贯，骑鹤下扬州”，说的其实是繁华之梦，不管梦境如何，向往却是真的，以至于流传在中国北部地区的民歌至今仍有这样一句话：“要下扬州，你带我一起走。” HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 这个城市在2000多年来，时而轻灵，时而沉重，鲍照在南朝时即写下芜城赋，然而，隋唐时期这里依旧繁华，南宋姜白石过扬州，感到黍离之悲，因之写下“淮左名都、竹竹西佳处二十四桥仍在，波心荡，冷月无声”，然而有明一代，这里依然繁华，依然是中国最适于生活与入梦的城市之一。 清兵入关后，史可法固守扬州，城破后悲剧终

5、于发生，“扬州十日”成为中华民族史上永久的伤痛，然而，伤口愈合的速度却让人惊奇，不到百年，这里又成为中国当时最繁华的商业与消费城市，并在康雍乾三代达到顶峰。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 顾村言说：“在扬州，总想离开这里，而真正离开扬州后，最想去的城市依然是扬州，这真是一个矛盾，如果有人问我，你最想生活的城市是哪里，我还是会告诉他扬州，并不仅仅因为这个城市有我的初恋与青春的梦想，而是因为，这是个适于让梦想沉淀的地方，就象自己那个水边故乡一般而扬州，如今也终于成了自己梦中的故乡。” HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司第一章烟花

6、三月下扬州宏观环境分析 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司扬州市地处江淮平原的南部，南临长江，北接淮水，中贯大运河，东通大海，四周河渠纵横，气候温暖湿润，土地肥沃，有丰富的鱼盐和农产资源。扬州从春秋末年建城以来，历秦汉至隋唐，发展成为一个全国有数的大都会。它在政治上作为广陵郡（汉代）淮南道（唐代）的首府而雄踞东南；在经济上是漕运、盐运的中心和南北货运的集散地，又是一个对外贸易港；在文化上是我国东南地区人文荟萃之地；在军事上曾为南北必争的重镇。一直是我国东南沿海地区的一个经济文化中心。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司春秋末期（公

7、元前486年），吴王夫差在扬州一带开邗沟筑“邗城”，秦时置邝陵县，秦末称江都。西汉时为广陵国都，后改称吴州。隋朝开皇九年（589年）改为扬州，一直沿用至今。东汉后为历代州、府治所。扬州在历史上曾三度兴盛。最早的繁荣出现在汉朝，那时扬州是“饭稻羹鱼”的鱼米之乡，民间手工业开始活跃起来。唐代的鼎盛时期，是南北交通的要冲，水陆交通的枢纽，工商业发达，文化繁荣，是东南沿海闻名的商业城市和对外交流的重要港口。754年，高僧鉴真就是从这里启航东渡日本的。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司清代扬州是漕运和盐运的咽喉要地，出现了经济的第三次繁荣。当时康熙、乾隆二帝6下扬州，在

8、瘦西湖沿岸，建造了100余处建筑群，构成了“三十里楼台，二十四景”，“两岸花柳全依水，一路楼台直到山”的风貌，曾有“园林之盛甲于天下”之称。现在扬州市为江苏省省辖市，全市总面积12431平方公里，总人口约940万。扬州至今已有2480多年历史，1982年被国务院列为第一批24座历史文化名城之一。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司扬州是风光绮丽的旅游城市，市内有包括古帝陵、古墓、古寺、古塔、古建筑、古碑刻、古驿站、古园林、古战场、古运河以及历代名人故居等文物保护单位147处，其中国家级3处，省级12处，市级132处。自古以来，扬州市整洁优美，市区拥有纵横交错的运

9、河、城河、瘦西运河、城河、瘦西湖湖3大水系大水系，通向古运河的大小河流共有22条，总长70.71公里，至今旧城内保存了36座古桥，碧水环城，桥水相连，古时那种“入廓登桥出廓船”、“夜桥灯火连星汉”的风韵，仍隐约可辨。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司扬州自古以来经济繁荣，手工业和工艺美术业也甚为发达，是我国漆器和玉雕发源地之一。著名的扬州剪纸、刺绣、灯彩、绒花等，是全国民间工艺品首创地区之一。竹、木、核、瓷、牙、骨、砖、石等雕刻艺术，被称为“扬州八刻”。扬州盆景以清、奇、古、怪著称，是我国盆景艺术四大流派之一。扬州的工艺品在国际上享有盛誉。 HouseSpri

10、ng & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司中国有不少这样的城市：历史上曾经叱咤一时，随着时代的变迁，逐渐走向衰落，比如长安（西安）、洛阳、平遥、徽州，扬州也可算其一。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司大诗人孟浩然烟花三月西辞黄鹤楼而下扬州，众多文人墨客，齐聚一地，就足见扬州当时的影响力，文化的繁盛最能代表一地的繁荣程度。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司现在的扬州，在上海与南京之间偏安一隅，苏南的哪一座城市，似乎都要比扬州发达。扬州的繁华富庶，似乎已成历史烟云，人们对扬州的印象，似乎也只限于“烟花三月下扬州”的千古佳句。

11、 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司但扬州毕竟声名在外，因此也吸引了大量慕名而来的中外游客。这里有一组2003全年和2004年十一黄金周的旅游统计数字： 2003年全年年全年旅游总收入旅游总收入入境旅游人数入境旅游人数外汇收入外汇收入绝对数绝对数(亿元亿元)同比增减同比增减%绝对数绝对数(人次人次)同比增减同比增减绝对数绝对数(万美元万美元)同比增减同比增减52.02 18.17 121274 20.28 4769.59 19.21 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司2003年全年年全年国内旅游人数国内旅游人数国内旅游收入国内旅游

12、收入旅行社组织出境人数旅行社组织出境人数绝对数绝对数(万人次万人次)同比同比增减增减绝对数绝对数(亿元亿元)同比同比增减增减%绝对数绝对数(人人)同比同比增减增减633.33 30.66 48.06 18.10 815 - HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司景区（点）名称景区（点）名称 接待人数接待人数（万人次）（万人次） 与与2003年同比年同比+ -% 占核定最佳日接待量占核定最佳日接待量% 瘦西湖瘦西湖 3.0018.58100 大明寺大明寺 0.9121.3345.5 个园个园 0.5624.4493.332004年年“十一十一”黄金周黄金周 House

13、Spring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司当日当日“黄金周黄金周“第一日至当日累计第一日至当日累计饭店宾馆出租率（饭店宾馆出租率（%）/旅馆招待所出租率旅馆招待所出租率 饭店宾馆出租率（饭店宾馆出租率（%）/旅馆招待所出租率旅馆招待所出租率86.67/80.2185.54/76.182004年年“十一十一”黄金周黄金周 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司有人这样描写扬州的旅游盛景：“夜经济”折射扬州新魅力。文昌阁等几大旅游商业圈附近到处灯火辉煌、人声鼎沸。时代广场电影城大片连连，书城淘书者络绎不绝，“美食一条街”上的商家无论是淮扬菜馆、火锅店还是大

14、排档，都是顾客爆棚。外地游客自然少不了去亲身体验“扬州三把刀”的绝技，各地沐浴休闲场所推出不同卖点，吸引游客眼球。金浴、银浴、玉浴、鱼浴让人们有了别样感受，知名技师登台亮绝活，把“扬州三把刀”的精髓演绎得淋漓尽致，精彩歌舞节目更是把顾客们的娱乐兴致提高到极致。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司古典园林何园今年推出了夜游活动，安排了扬州评话、弹词、清曲表演，吸引了众多游人。散客游已在扬州旅游市场唱主角。新世纪、京华、花园国际等星级酒店今年绝大部分客房均是散客入住，不仅住客率比去年高出许多，人均消费水平也大大提高。景点“新秀”人气旺。茱萸湾公园在生态散养猛兽园开放

15、后，同时增添了卡丁车、碰碰车、儿童乐园、水上项目、攀岩拓展训练、烧烤等项目，连续三天游客量近万人。扬州汉陵苑今天接待游客量同比上涨136%。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司可见，即使在今天，扬州的人气依然很旺，特别是润扬大桥和扬州火车站的建设，扬州的交通已大有改观。因此，扬州人的意识似乎也被唤醒了，复兴眼下正是扬州的热门话题。然而，然而，“复兴复兴”什么？怎么复兴？什么？怎么复兴？ HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司扬州的房地产近年急剧升温，这是城市改造和复兴的一个重要标志，城市发展、复兴离不开城市建设，但决不是全部。本案虽然

16、是一个地产项目，但由于历史、位置的特殊性，备受政府和市民关注，开发、规划过程需要相当的眼光和智慧，压力不小。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司旅游无疑是扬州的支柱产业，很多人冲着瘦西湖的名气而来，可是扬州却拿出来第二个可以与瘦西湖媲美的地方来。这对本案是一个机会，但更多的还是挑战，如何最大程度地保护古建筑、古城风貌，同时又保证商业利益的最大化，的确是一个矛盾的问题。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司可以说，旧城改造项目真正做得好的很少。中国美术学院现代设计研究所的概念规划方案在这方面下了很大功夫，但“旅游地产”的花架子依然很明

17、显（后文对此有专门的分析）。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司首先，我们可以明确两点：一、我们不可能再造一个瘦西湖那样的山水园林风一、我们不可能再造一个瘦西湖那样的山水园林风景区，我们能做的，是如何在现有地块的基础上最景区，我们能做的，是如何在现有地块的基础上最大挖掘其潜在价值，塑造一个独一无二的产品。大挖掘其潜在价值，塑造一个独一无二的产品。二、根据地块的特殊性，以及扬州新城、老城的发二、根据地块的特殊性，以及扬州新城、老城的发展格局，进行准确的定位：不是纯居住，也不是纯展格局，进行准确的定位：不是纯居住，也不是纯商业，给谁建造？为谁服务？究竟是一种什么样的

18、商业，给谁建造？为谁服务？究竟是一种什么样的房地产产品？房地产产品？ HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司第二章迷失在大街小巷地脉条件分析 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司扬州老城区是体现其历史文化名城内涵的核心区域。规划基地教场地段位于城区中部，东临国庆路，北至萃园路，南达参府街，西濒小秦淮河，规划面积为8.17公顷。教场地段在历史上随着扬州的沉浮已经经历了两次繁荣与衰退：1、公元七世纪始扬州为长江流域的商业贸易中心，教场也迎来了第一个繁荣期； HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司2、16世纪至18

19、世纪，扬州是全国的文化中心，教场随之再次繁荣。教场地段据说是大将军常遇春练兵场所，至清代发展成集饮食、沐浴、客栈和书场为一体的、集中反映了扬州地方民俗特色的场所。随着时代的变迁，原有的历史风貌已基本消失，只留下几栋年代较久远的住宅建筑和众多的街巷小弄。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司现状分析区位图规划地块位于老城区中心，紧靠扬州市最重要的东西向城市综合性主干道文昌中路，东临国庆路，对外交通非常方便，交通区位优势显著。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司同时由于位于市中心地段，周边城区各种配套设施非常完善，功能区位优势明显。 H

20、ouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司地块经济技术指标规划总用地：8.17ha总建筑面积：7.65万平方米（不包括暂留的4100平方米建筑 面积）总容积率：0.936总建筑密度：42.5%公共绿地面积：0.245ha道路广场面积：0.89ha HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司地块西临小秦淮河，主要街巷有：街：萃园路、国庆路、参府街巷：南柳巷、教场街、小井巷、碧螺春巷、总门巷、新春巷、漆货巷、雀笼巷、益人巷 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限

21、公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司剪刀一条街：国庆路商业 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司教教 场场 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司烽火楼原址九如分座 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司街巷街巷现状分析图现状分析图 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司规划地块现状街巷纵横，并保留了如参府巷、西营巷、南柳巷、小井巷、碧螺春巷等传统巷弄，而且不同的区域呈现出不同的

22、特征。如在南柳巷的西边至小秦淮河之间的区域，街巷呈现出垂直南柳巷与小秦淮河且相互平行的空间形态特征，而南柳巷东边的区域则呈现出以南北向街巷为主要街巷，偶尔有东西向街巷把它们连起来的空间形态特征。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司刚刚走进这片老城区的时候，你觉得仿佛又回到了童年的时光，这些古旧的房子、巷弄是那么亲切 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司然而，行走于街巷之中，渐渐地便有些晕头转向，看起来是通的，其实是死胡同；看起来走不同，走进去却“柳暗花明”，这种复杂而奇妙的布局，一时似乎很难弄清。越往深处走，越迷茫，我感觉就像走进了

23、一个“迷迷宫宫”。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司扬州街巷、建筑的这种特点，其实是与扬州的园林一脉相承的。扬州园林的造园手法，很大程度上影响了扬州的村镇、院落形态：曲径通幽，柳暗花明，幻如迷宫。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司扬州园林特点 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司曲径通幽方寸中见文章 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司常常是“柳暗花明又一村”又似“误入藕花深处”，意境渐浓 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司讲究“趣味性

24、、情趣性”寓情园林，寄情山水 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司这种感觉在瘦西湖体现得也很明显，只不过是放大的手法而已。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司迷迷迷路继而迷失、迷路继而迷失、迷幻景象、迷人风景、迷幻景象、迷人风景、乱花渐入迷人眼乱花渐入迷人眼 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司迷迷，也许就是扬州文化的一大特点吧迷，也许就是扬州文化的一大特点吧. HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司如果说找一个词来形容这个地块的特点，我们认为它最合适，那就是： （CHINE

25、SE PUZZLE） HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 中国迷宫中国迷宫 ，这样一个有点奇特的称呼，这样一个有点奇特的称呼，其实真正反映了这个老城区的特点，保护其实真正反映了这个老城区的特点，保护并延续这块土地的文化，应该将其最本质、并延续这块土地的文化，应该将其最本质、最深层的东西体现出来。最深层的东西体现出来。但但中国美术学院现代设计研究所的概念规中国美术学院现代设计研究所的概念规划方案划方案，在这一点上比较欠缺。为什么这，在这一点上比较欠缺。为什么这么说？么说？ HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司第一，第一，“迷迷”是老城

26、的特点和是老城的特点和魅力所在，原有的魅力所在，原有的“迷宫迷宫”状状态一旦破坏、态一旦破坏、“迷迷”的特点就的特点就会丧失，会丧失，“小巷深处有人家小巷深处有人家”的意境无从谈起。的意境无从谈起。第二，为保护古城风貌和营造第二，为保护古城风貌和营造文化氛围而间插的商业有些生文化氛围而间插的商业有些生搬硬套，达不到搬硬套，达不到“柳暗花明又柳暗花明又一村一村”的效果。的效果。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司在中国传统文化里，在中国传统文化里，“迷宫迷宫”是一种很常见的东西，是一种很常见的东西，它不仅体现在它不仅体现在建筑、园林建筑、园林上，在各种文化、思想中

27、，上，在各种文化、思想中，像像兵法兵法（孙子兵法）、（孙子兵法）、计谋计谋（三十六计）、（三十六计）、太极、太极、武术、围棋武术、围棋等中国传统文化的精髓，都蕴含着博大等中国传统文化的精髓，都蕴含着博大精深的精深的“迷宫智慧迷宫智慧”。某种程度上可以说，某种程度上可以说，“迷宫迷宫” 就是中国人思维的就是中国人思维的形象体现。形象体现。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司在在中国迷宫中国迷宫里，曲径通幽、寻寻觅觅、意趣盎里，曲径通幽、寻寻觅觅、意趣盎然、乐在其中然、乐在其中 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司在在 中国迷宫中国迷宫

28、 里，里，“逛逛”便成便成了主角，这正好满足了游人的了主角，这正好满足了游人的需要，需要，逛迷宫一样的地方，而逛迷宫一样的地方，而不是逛枯燥乏味的大马路。不是逛枯燥乏味的大马路。逛，在这里成为一种新奇的体逛，在这里成为一种新奇的体验和享受。验和享受。逛 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司在在“逛逛”的过程中，迷宫的的过程中，迷宫的物理空间被心理的作用放大物理空间被心理的作用放大了，这样在原本并不太大的了，这样在原本并不太大的空间里却创造出空间叠加、空间里却创造出空间叠加、放大的效果。放大的效果。但在右边的这个规划方案中，但在右边的这个规划方案中，物理空间却不能达

29、到物理空间却不能达到“心理心理放大放大”的效果，因为它破坏的效果，因为它破坏了了“迷迷”的特点。的特点。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司第三章小巷深处意正浓历史脉络与文化基因探讨 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司街巷街巷 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司街巷街巷行走行走在街巷之中，日出日落 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司街巷街巷凝望凝望着街头巷尾，春夏秋冬、四季轮回 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司正是这些曲曲折折、纵横交

30、错的街巷，呈现出古城的历史脉络。历史脉络。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司在这些街巷之间，还有很多久经风雨的老建筑、老井、古树，它们虽然古旧，却是这块土地上最有价值、值得保留的东西。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司老井老井 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司井井饮水喝着井水长大 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司井井思源在井边讲述着、聆听着祖祖辈辈的故事。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司古井承载了一代又一代的居住者，它是记忆

31、的符古井承载了一代又一代的居住者，它是记忆的符号、历史的背影、故事的载体、浓缩的故事。号、历史的背影、故事的载体、浓缩的故事。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司古树古树在树底下乘凉、在树上捉迷藏在树底下乘凉、在树上捉迷藏在树底下长大、在树底下老去，在树底下长大、在树底下老去，生生不息生生不息 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司它们散落在街巷的深处，它们散落在街巷的深处，一年又一年，一年又一年，一代又一代，一代又一代，几个世纪，几个世纪，默默无闻默默无闻 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司然而，然而

32、，它们已经成为这里不可或缺的一部分，它们已经成为这里不可或缺的一部分，它们是土地的脉搏，是精神的脊梁，它们是土地的脉搏，是精神的脊梁，在人们记忆和思想的最深处。在人们记忆和思想的最深处。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司如果说街巷是她的历史脉络、如果说街巷是她的历史脉络、墙垣是她的记忆碎片，墙垣是她的记忆碎片，那么，散落其间的老井、古树，那么，散落其间的老井、古树，就是她的就是她的文化基因。文化基因。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司第四章回归院街产品概念创意 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司

33、街是城市的年轮街是城市的年轮 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司院落是中国建筑中的精华，院落是中国建筑中的精华，是中国特有的建筑文化符号。是中国特有的建筑文化符号。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司院街中国式街区 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司院街“中国迷宫”的模块 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司院街，是中国很多包括扬州在内

34、的老城（镇）院街，是中国很多包括扬州在内的老城（镇）主流形态，只不过现在很少提及。现在房地产主流形态，只不过现在很少提及。现在房地产界常说的界常说的“街区街区”多从国外搬进来。多从国外搬进来。我们这里讲的我们这里讲的“”，与西方的所谓，与西方的所谓建筑实乃异曲同工，西方现代建筑其实很建筑实乃异曲同工，西方现代建筑其实很多方面都有中国传统建筑的影子。多方面都有中国传统建筑的影子。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司中国院街与BOX建筑 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司Box（盒式建筑，生活容器）Box生活无关财富与地位。从香港建筑

35、大师严迅奇主笔的“巴黎巴士德歌剧院”，到万科十七英里Box建筑语言，以及苹果二十二院街无不展示一种国际流行建筑元素Freebox。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 苹果二十二街院苹果二十二街院苹果二十二院街位于北京CBD百子湾路。用中国建筑文化符号和现代建筑语言平行构置的院落商街，凭借其深厚的自然景观与人文特质彻底颠传统的商街形态，充分诠释了体验商业时代的核心价值自然、人文、现代，在用现代文明重塑自然与人文的同时，也保留了现代文明所带来的繁荣、舒适与便利，是体验时代真正具有自然物质、人文价值和现代语境的独一无二的院落商街，对中国商业建筑形态的发展将产生革命性

36、的影响。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司苹果二十二院街苹果二十二院街苹果二十二院街位于苹果商业街南侧，在1.5公顷的城市绿地旁，自然生长的现代院宅建筑群落，由三十多个独具自然与人文底蕴的现代院落组成，这些院落抽象了中国民居建筑文化符号，如安徽的马头墙、北京的四合院垂花门、云南的“一颗印”宅院、广东的“镬耳屋”、江南“四水归一”天井院，再用现代建筑手法平行构置而成。通过在对比中谋求一种对话、在碰撞中寻求一种融合，从而形成一种打破时间、空间维度限制的全新建筑语境。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 苹果二十二院街苹果二十二院街

37、这些院落在中间一条尺度较宽的主街上，随意地衍生出数条支巷，这些尺度较窄小巷随着院宅建筑的外墙曲折蔓延，又相互汇通，将数十个相对独立的院落串联起来，对室内、室外究竟进行了完整的构置，通过将公共商业空间一定程度的私密化，提高了经营空间的可塑性，同时又通过合理的交通组织形式实现了商业人流的有效引入，并且巧妙地利用院宅建筑的前庭、内院、跨院、回廊以及宅前、宅间绿地、广场与室内空间形成的相互穿插，使经营服务活动能够创造更多的附加值。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司街巷、院落、老井、古树是传统院落的元素，也是本案的规划元素，他们共同构成了意趣丰富的中国迷宫。 House

38、Spring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司井井市井、街道 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司井井市井文化 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司井井古城原始生态 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司井井地块历史背景 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司井井规划之人文脉络 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司我们认为这个规划设想的形式很丰富，在我们认为这个规划设想的形式很丰富，在一定程度上重现了古城风貌，而且几乎面一定程度上重现了古城

39、风貌，而且几乎面面俱到。面俱到。但如同写散文，如果光有但如同写散文，如果光有“形形”而无而无“神神”，就变成了堆砌，看起来挺好，走，就变成了堆砌，看起来挺好，走进去却索然无味。进去却索然无味。因此，我们坚持以因此，我们坚持以“文化基因文化基因”为第一，为第一，这个基因不是规划出来的，而是它自然就这个基因不是规划出来的，而是它自然就有的，只有这样，才能真正做到既保护好，有的，只有这样，才能真正做到既保护好，又利用好，才能又利用好，才能“出彩出彩”。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司这些自然就有的东西，这些自然就有的东西，就是我们称之为就是我们称之为“文文化基因化

40、基因”的老井、古的老井、古树。树。本案在规划上除以传本案在规划上除以传统街巷为轴线外，还统街巷为轴线外，还需考虑如何体现这些需考虑如何体现这些老井、古树的在整体老井、古树的在整体规划中内在联系，或规划中内在联系，或者说是者说是“隐含的脉隐含的脉络络”，如果仅仅去保，如果仅仅去保护就是对地块人文价护就是对地块人文价值的莫大浪费。值的莫大浪费。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司波光扬州三水绕城 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司F运河运河F小秦淮河小秦淮河F瘦西湖瘦西湖 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限

41、公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司扬州是一个水乡城市，扬州是一个水乡城市，一个房地产项目如果没有水的规划、没有一个房地产项目如果没有水的规划、没有水景，显然是不完整的。水景，显然是不完整的。但本案造水有诸多限制，但本案造水有诸多限制，如何在规划中运用如何在规划中运用“水水”元素？元素？ HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司井井水在本案中的运用水在本案中的运用本案虽然不能造大的水景，但本案虽然不能造大的水景，但“水水”其实已蕴其实已蕴含其中，这就是散落其间的老井，它们构成了含其中，这就是散落其间的老井，它们构成了本案一条的暗藏的

42、水脉和隐性的水系。本案一条的暗藏的水脉和隐性的水系。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司在井边设在井边设“咖啡厅、茶馆、老式咖啡厅、茶馆、老式酒肆酒肆”及其他高品味的文化商业。及其他高品味的文化商业。这样把原有的这样把原有的“水水”元素调动起元素调动起来，既保护了来，既保护了“老井老井”，又创造，又创造了新的了新的“水景水景”，居住和商业自，居住和商业自然、和谐地规划在一起。然、和谐地规划在一起。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司在井边设在井边设“咖啡厅、茶馆、老式咖啡厅、茶馆、老式酒肆酒肆”及其他高品味的文化商业。及其他高品味

43、的文化商业。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司在井边设在井边设“咖啡厅、茶馆、老式咖啡厅、茶馆、老式酒肆酒肆”及其他高品味的文化商业。及其他高品味的文化商业。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司井井如果将本案整体视为一件艺术品，如果将本案整体视为一件艺术品，那么那么“井井”，就是我们的就是我们的“行为艺术道具行为艺术道具”。在本案规划中，在本案规划中，文化的眼光、艺术的手法缺一不可。文化的眼光、艺术的手法缺一不可。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司第五章繁华重现产品形态与业态策划 HouseSp

44、ring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司扬州现有街区形态、城市商业、写字楼街区形态、城市商业、写字楼考察 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司扬州金鹰国际购物中心金鹰国际购物中心，地处市区最繁华的文昌阁广场东南侧，40000平方米营业面积荟萃众多国际品牌，占据扬州百货业的龙头地位。 扬州金鹰共七个楼层，一楼北区主营国际化妆品、皮具、世界名表，南区经营手机、黄金珠宝、烟酒副食及医药用品；二楼北区经营职业女装，南区经营少淑女装、休闲装；三楼主营国际国内知名男装；四楼为运动休闲广场，经营各类

45、运动服饰、运动器材；五楼主营儿童世界和文化用品；六楼设有居家用品、床上用品和工艺礼品区；地下负一楼经营各类精品家电。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司扬州时代广场扬州时代广场 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司扬州百盛商业大厦有限公司扬州百盛商业大厦有限公司扬州百盛商业大厦位于文昌中路98号，系中外合资的大型综合百货商场，建筑面积2万平方米，经营15个大类5万多种商品，以经营大众品牌为主，兼顾一定比例的高档名牌商品，男女服装、针织品、鞋类商品、照相器材、工艺品等。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公

46、司万家福商城万家福商城中外合资扬州万家福商城所处的文昌阁商业中心，是扬州最繁华的商业地段，文昌中路、汶河路在这里纵横交合，会聚了四方客流，成为扬州市经济生活最活跃的区域。万家福商城是扬州地区首家中外合资商业零售企业，营业面积18万平方米，营业楼层包括地上6层、地下1层，经过2002年的大楼扩建工程，商城进一步扩大了经营规模，改善了硬件条件。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司文昌文昌百汇中心百汇中心 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司剪刀一条街剪刀一条街国庆路沿街商业国庆路沿街商业 HouseSpring & Autumn家春秋置

47、业投资顾问有限公司商务写字楼商务写字楼扬州地产业扬州地产业“黑马黑马”作为城市和区域经济发展的“晴雨表”，商务写字楼的需求量直接折射了这个城市的经济发展水平。随着市政府鼓励投资的系列政策出台以及新兴企业大量涌现，商务写字楼的需求表现越来越旺。在新近的扬房指数报告中，房管部门首次将“商务写字楼”，作为地产业一个独立的品种单列出来，以前报告都是将此列入“商业用房”来统计。报告显示，去年共向市场供应此类产品5.08万平方米，占商品房市场供应总量的2.5%。这说明，商务写字楼在房地产业占有一席之地，这在扬州房地产发展史上还是第一次。据了解，不少商务楼刚一开盘即销售了60%。 HouseSpring &

48、 Autumn家春秋置业投资顾问有限公司扬州写字楼的雏形首先从沿街商铺这样的过渡产品开始，进而转向沿街的商住产品，曾被赋予“SOHO”概念，但这样的概念在扬州并没有盛行开来，相反扬州的很多酒店租赁业务比较走俏，很多外来企业承租酒店客房作为自己的临时办公场所，到目前为止还是比较流行。2002年下半年，扬州开始引入“商务写字楼”这样的概念，汇展阁和阳光家居城就是那个时候衍生的产品。目前，同类型的商务写字楼已经比较多了，主要有金胜商务楼、盛世商务楼、梅岭阁、金马大厦等；新建商务办公有九州大厦、金满阁等；待建的还有聚祥大厦、金天城、东城国际等等，从销售情况和市场反映来看，这样的产品还是比较受欢迎的。

49、HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司目前扬城商务楼市场紧俏现象，主要有以下几个因素：第一，作为“全国最具经济活力城市之一”和“台商极力推荐投资的城市”之一的扬州，吸引了众多台资、外资企业的目光，为扬城写字楼市场带来了契机；第二，随着广告、媒体、IT、外贸、医疗器械、律师事务所等行业经过初期发展逐步壮大后，它们为谋求自身更大的发展空间开始积极寻找更好的经营办公场所；第三，近几年经贸、保险、娱乐等行业的蓬勃发展，也加速了对商务写字楼的需求。随着扬州工业经济基础的日益增强，以及大交通的改善，扬城商业地产正在形成“点线”明晰的布局形态特征，未来商业地产将逐渐成为扬州房产市

50、场的热门产品。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司近来，扬州市政府提出打造近来，扬州市政府提出打造 文化扬州文化扬州 ，其中恢，其中恢复和修复的思想占主导地位，这与我们的策划思复和修复的思想占主导地位，这与我们的策划思想是一致的，具体到本案，我们的策略和做法就想是一致的，具体到本案，我们的策略和做法就是是“院街院街”，用中国传统院街的模式和现代建筑，用中国传统院街的模式和现代建筑手法相结合，创造独特的手法相结合，创造独特的“”。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司空间形态过渡从西（小秦淮河）到东（国庆路），由静到动。从西（小秦淮河

51、）到东（国庆路），由静到动。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司街区形态层次规划首先是中国式院街，其次是商业街区。首先是中国式院街，其次是商业街区。商业街区是建立在中国式院街的基础之上，即不仅仅是商业街区是建立在中国式院街的基础之上，即不仅仅是商业街区，还要有中国传统院街的味道（文化味）。商业街区，还要有中国传统院街的味道（文化味）。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司街区核心业态规划街区核心业态规划“夜经济夜经济”与与“体验经体验经济济” HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring

52、 & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司小秦淮河沿线情调商业景观带 水景（河道治理、景观设计）水景（河道治理、景观设计） 情调商业情调商业 2424小时商业业态小时商业业态二分明月街 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 情调商业情调商业酒吧酒吧咖啡吧咖啡吧情调餐饮情调餐饮 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 24小时商业业态小时商业业态扬州的扬州的“”扬州的扬州的“夜经济夜经济”一直很兴盛，唐宋文人下扬州、诗词赋，风流一直很兴盛，唐宋文人下扬州、诗词赋，风流倜傥，留下许多千古佳话；清代扬州是漕运和盐运的咽喉要地，倜傥，留下许多

53、千古佳话；清代扬州是漕运和盐运的咽喉要地，当时康熙、乾隆二帝六下扬州，出现了经济的第三次繁荣。当时康熙、乾隆二帝六下扬州，出现了经济的第三次繁荣。“夜桥灯火连星汉，水郭帆樯近斗牛夜桥灯火连星汉，水郭帆樯近斗牛”“夜市千灯照碧云，高楼红袖客纷纷夜市千灯照碧云，高楼红袖客纷纷” 文人墨客和皇家贵族的颂扬、追捧，带动了大量外地人慕名而来文人墨客和皇家贵族的颂扬、追捧，带动了大量外地人慕名而来的，扬州夜经济一时达到顶峰。的，扬州夜经济一时达到顶峰。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 24小时商业业态小时商业业态24Hours 国际化生活国际化生活24小时营业，国际化特

54、征小时营业，国际化特征重点在夜间营业重点在夜间营业夜晚的灯光映在小秦淮河里，成为扬州一道靓丽的夜景夜晚的灯光映在小秦淮河里，成为扬州一道靓丽的夜景重现重现“桨声灯影里的秦淮河桨声灯影里的秦淮河”的江南景象。的江南景象。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司在不同院街、街巷体现和重现扬州历朝的繁华在不同院街、街巷体现和重现扬州历朝的繁华兴盛（运用各个朝代具代表性的文化载体），兴盛（运用各个朝代具代表性的文化载体），复兴扬州文化。复兴扬州文化。这里我们选择了几条主要街、巷，与扬州代表这里我们选择了几条主要街、巷，与扬州代表性的繁荣朝代相对应性的繁荣朝代相对应唐街、宋街

55、、元街唐街、宋街、元街（马可波罗国际街）、清街，形成（马可波罗国际街）、清街，形成“”的特色。的特色。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司形成形成“特色街区特色街区深巷深巷古宅和民居古宅和民居文化文化商业商业新宅新宅院落院落”的格局和旅游路线的格局和旅游路线，延，延续古城的文脉，凸显古城的特色，展示古城续古城的文脉，凸显古城的特色，展示古城的文化底蕴，同时也为古城注入新的生机。的文化底蕴，同时也为古城注入新的生机。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司唐街唐街南柳巷

56、南柳巷体验唐代扬州的繁华，感受扬州在唐时的风土与人情、体验唐代扬州的繁华，感受扬州在唐时的风土与人情、风俗与文化。（风俗与文化。（“宋街、元街、清街宋街、元街、清街”亦同此）亦同此） HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司宋街宋街萃园路萃园路 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司元街元街（马可波罗国际街）马可波罗国际街）国庆路国庆路 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司清街

57、（乾隆街）清街（乾隆街） 参府街参府街 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司各个街区引进各个街区引进老字号老字号：商店、客栈、酒肆、浴室、会馆等。商店、客栈、酒肆、浴室、会馆等。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司弘扬扬州传统工艺弘扬扬州传统工艺扬州的漆器、玉器在全国独树一帜，扬州的雕版印刷被誉扬州的漆器、玉器在全国独树一帜，扬州的雕版印刷被誉为为“中华一绝、江苏之宝中华一绝、江苏之宝”，扬州八刻、扬州剪纸久负盛，扬州八刻、扬州剪纸久负盛名，扬州名，扬州“三把刀三把

58、刀”、扬派盆景更是饮誉海内外。、扬派盆景更是饮誉海内外。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司在地块内部，悠闲、舒适的传统院街居住与现代在地块内部，悠闲、舒适的传统院街居住与现代商务、文化商业（依傍老井的茶楼、咖啡厅、酒商务、文化商业（依傍老井的茶楼、咖啡厅、酒肆等）和谐地融为一体。肆等）和谐地融为一体。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司传统居住院落传统居住院落 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Aut

59、umn家春秋置业投资顾问有限公司 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司文化商业文化商业 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司古典风格客栈古典风格客栈特色客栈特色客栈体验式中国居住体验式中国居住 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司个性店个性店特色店特色店体验行为服务店体验行为服务店 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司民间收藏民间收藏博物馆博物馆 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司现代商务现代商务 HouseSpring & Autumn家春秋

60、置业投资顾问有限公司最终形成：趣味化趣味化（迷宫式院街）艺术化艺术化（古物变新景）国际化国际化（BOX、24Hours）的迷宫式中国院街群落迷宫式中国院街群落 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司第六章复兴扬州形象推广策划 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司北方流传着一句俗语：北方流传着一句俗语：“要下扬州，你带我一起要下扬州，你带我一起去去”，足见扬州对北方的吸引力，无论是当年的，足见扬州对北方的吸引力，无论是当年的王侯将相、文人墨客，还是今天的普罗大众，北王侯将相、文人墨客，还是今天的普罗大众，北方人对扬州，一直都有一种挥不去的

61、情结。方人对扬州，一直都有一种挥不去的情结。扬州要复兴，仍然要抓住北方人的眼球。扬州要复兴，仍然要抓住北方人的眼球。当然，北京与扬州的关系无疑是最重要的，北京当然，北京与扬州的关系无疑是最重要的，北京与扬州与扬州“热热”，则北方与扬州，则北方与扬州“近近”，北边的人，北边的人来得多了，扬州才能找到往日繁华的感觉。来得多了，扬州才能找到往日繁华的感觉。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司北京、扬州两地北京、扬州两地传媒互动传媒互动 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司在北京宣传扬州、在北京宣传扬州、 “放大放大”扬州、借助扬州、借助首

62、都的影响力和首都的影响力和“推力推力”，由北向南，由北向南，直达扬州。直达扬州。 HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司推广扬州独特的“悠闲、自在、逍遥”的城市文化，打造“魅力扬州” HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司THE END! HouseSpring & Autumn家春秋置业投资顾问有限公司MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtF

63、aejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjU

64、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