鞍山沿海智慧新城营销推广方案173P

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1、鞍山沿海智慧新城营销推广方案08年3月沿海北美生活体验之旅沿海北美生活体验之旅本次提案的中心思想：本次提案的中心思想：1、“沿海体验年”为主线的营销模式2、“高举低打”的销售策略1目目 录录2345目标解读目标解读目标支撑目标支撑价格设定价格设定项目定位项目定位媒体投放媒体投放678销售管理销售管理现场包装现场包装附：商业团队附：商业团队商务商务营销排期营销排期企业目标企业目标确立沿海第一集团军的地位产品目标产品目标树立区域和北门户标杆地位，形成品牌上升形象目标形象目标树立区域最高端品质生活服务目标服务目标展示最专业、最活力的团队面貌和鞍山从未有过的现场服务水准销售目标销售目标至年底完成一期总

2、销面积的%(约35904.9) ，总销金额约.亿通过整盘的操通过整盘的操作，将其打造作，将其打造成全城级的标成全城级的标杆项目杆项目预售证在7月底下发，实际有效销售周期只达到8、9、10、11四个月，时间较紧销售任务中商业部分百分百要求完销，难度较大时间短时间短速度快速度快一场“短、平、快”的战役1目目 录录2345目标解读目标解读目标支撑目标支撑价格设定价格设定项目定位项目定位媒体投放媒体投放678销售管理销售管理现场包装现场包装附：商业团队附：商业团队商务商务营销排期营销排期市场支撑项目支撑“一大三小”城市空间布局形态和“东控、南进、西拓、北调、中疏”的发展战略20062008年鞍山市平均

3、每年都会产生1.5万套、150万平方米的刚性住宅需求，并会衍生大量的商业物业的需求城市格局变动城市格局变动本项目区域正处在城市格局中的“ 北调”，包揽“五路一街两带”中的“一路一带”，地产走势较旺“十一五十一五”城建规划城建规划自2005年9月开始，用23年的时间完成鞍山市34处棚户区和危房改造任务。改造总拆迁面积为155万平方米，居民4.5万户，13.6万人，市政规划走向，对房地产发展和供应结构形成一定支撑，项目可借势借力政策产生的累积影响虽然暂时没有让房价出政策产生的累积影响虽然暂时没有让房价出现明显的下降，不过对人们购房心理的影响现明显的下降，不过对人们购房心理的影响是很直接的是很直接的

4、1、更多的鞍山人开始了持币观望2、市中心高价区一手/二手交易量继续萎靡3、具有成长性的板块将成为鞍市08年的成交热点持续的政策出台，房价持续坚挺，更多市民持币观望，整体房市不火。节后售楼处普遍冷清，包括一向是高价区的铁东区也呈现萧条现象。如胜利路、解放路、人民路、中华路板块，随着商业和交通配套的成熟，将成为交易热点国家宏观调控对三线城市有一定影响，楼市走势和成交结构也发生了变化有的被访者表示开发商的品牌对自己购房时的影响力非常大觉得比较大认为影响力一般的占了鞍山的消费群在购房时对品牌看得非常重，从销售来看，品牌项目的销售量最好无一人表示品牌对自己无影响力。可见关注开发商的品牌，已成为受访者的共

5、识。这表明鞍山市房地产需求已进入品牌时代 。本项目有较高的本项目有较高的品牌优势品牌优势资料来源：新华社信息比较：铁东区是城市核心区，高端房产区。立山区在房价上占有一定优势，在未来升值空间上更高。立山区位于鞍山北部，政立山区位于鞍山北部，政府规划生态居住区，区域府规划生态居住区，区域居住环境好，房产开发沿居住环境好，房产开发沿胜利路呈带状分布。胜利路呈带状分布。比较：铁西区为老牌居住区，污染严重。中低档盘聚集。立山区房价与其相似，但环境更优越高新区比较：高新区位于鞍山市东部，知识产业带，中高档项目集中。立山区距市区更近，房价更优，前景更好。与其它各区相比，立山区有着综合优势三大优势使立山板块成

6、长性被看好板块成长性日益显现区域性板块将成长为市级板块1、胜利路沿线的开发规划2、胜利路沿线的商业规划和景观规划，将带来大量的人气。成为北进鞍山的形象地段，价值升值、人气升势与铁东区等比，生活水平逐渐拉近。并且在自然景观方面更占优势。3、相对全市较低的区域成交价格在25003500之间，是调控后众多持币观望者的首选方向。与铁东、高新等区相比，价格成长空间仍非常明显立山重点规划：南沙河经济带，擎造滨水人居将南沙河改造为城市内河”的设计思路，塑造具有时代感，体现地域特征的城市滨水空间。南 沙 河在河段内设置四处橡胶坝，形成几处水面宽阔，水质清新，波光潋滟的滨水景观区，沿岸修建水榭、栈桥，戏水平台等

7、，营造宜人的亲水环境景观；两岸大量种植乔、灌木与花卉，形成观花、观叶、观树型的多形态、多时令的绿化景观本案胜利北路周边主要在售项目分布项目名称项目名称地理位置地理位置建筑面积建筑面积销售价格销售价格品质评品质评价价都市印象都市印象胜利北路沙河桥北.万元包装尚可，品质一般万平新城万平新城胜利北路元（将调至元）一般宏昊城色宏昊城色胜利北路.万3000-4500元/中 档胜利南路周边主要在售项目分布项目名称项目名称地理位置地理位置建筑面积建筑面积销售价格销售价格品质评品质评价价剑桥国际花园剑桥国际花园胜利南路均价元 包装好，品质中端大德金典世家大德金典世家胜利南路均价元包装不错，品质中端世纪峰景世纪

8、峰景铁东区胜利南路万均价4000元/一 般周边无高档楼盘，规模较小，品质一般，没有特色和主题概念装，不注重形象包装，服务水平一般。马来西亚开发商项目万地块位置相近，更接近南沙河，有竞争威胁胜利路竞争格局 项目所在的胜利北路竞品均价为-元/站前至立山广场胜利南路，项目相对较为高端，均价达元立山广场于项目胜利北路，项目相对中端，均价为元左右。均价元均价元万科：93年进驻鞍山以来 继鞍山万科东源大厦（铁东胜利广场东南角） 万科公寓（铁东胜利广场东南角） 万科城市花园（铁东营城子） 万科金色家园（铁东平安街）后又在07年摘得高新区越岭路地块。（分析）：万科项目在铁东区较多，基本属中高端楼盘。新项目位于

9、高新区，与本区在区域环境、消费水准上均有不同。但是因同样是外地品牌开发商,在鞍山市场已开发多个项目, 并且万科已在全国率先房价领跌，因此竞争较为强势.（有利点）：胜利路的发展，品质高端，亲民价格新世界：07年进入，10月摘得高新区地块，22万体量，和项目较为接近。由于区域原因，价格预计达到4000元以上。（分析）：由于价格因素，不列入项目竞争范围。本土品牌开发商：主要有大德、申江、明达等。（分析）：大德实力雄厚，不容小觑。由于沿海智慧城的先期成功，使项目在品牌上占据优势。如产品有创新规划，将不会形成威胁。全城竞争市场对抗最大的品牌竞争对手万科对目标的支撑点成长性板块，沿线重点生态和商业规划，项

10、目利好条件明显具有一定的升值空间，受全城关注点较高板块支撑品牌支撑品质支撑产品支撑沿海品牌支持，是高端品质项目的成立条件区域内住宅和商业市场都缺少高品质、高形象、有生活感的项目本项目有充分的空白弥补能力具备打造区域标杆项目的市场支撑力项目的规模、规划和配套区域内罕有市场支撑项目支撑 区域性质:鞍山市副极商业、居住区；区域起步较晚，尚不成熟。 商业环境：西南部立山广场被规划为继站前商贸区后的”第二商贸中心”，沿胜利路将建成商贸景观街。 交通条件：602、603、604等多条公交线路 医疗环境：立山医院、鞍山市第三医院 教育环境：六十中学，南部有中华小学、鞍山市第八中学、友谊小学立山广场立山广场胜

11、利路胜利路( (商贸景观商贸景观路路) )孟泰公园孟泰公园沿海智慧新城沿海智慧新城南沙河南沙河 自然环境:目前较差。北面南沙河现为枯河，市政规划未来将是水景居住区。南面孟泰公园和人民公园距本案较远。 开发环境：集中在胜利路沿线，南部为中高端聚集区，北部为近两年开发推动地块，形势渐热。老城区、缓步发展，这些都是制约高品质项目落户区域的因素。项目特质解读 和区域内众多和区域内众多“狭长型狭长型”项目形状相比，项目地块比较方正，空间开阔，利于项目形状相比，项目地块比较方正，空间开阔，利于景观规划。在此地块上的房型规划也相对更为合理通透。景观规划。在此地块上的房型规划也相对更为合理通透。东部三期为坡地

12、地貌，使园区地势高低起伏，利于景观营造东部三期为坡地地貌，使园区地势高低起伏，利于景观营造建筑高低错落，南北通透，较符合北方市场的居住习惯。建筑高低错落，南北通透，较符合北方市场的居住习惯。项目概况项目概况住宅部分，三期共幢9层电梯住宅，计套房源市政规划大型农贸市场商业网点，分二层和三层红色部分红色部分黄色部分蓝色部分一期一期三期三期二期二期粉色部分大型幼儿园规划齐整，配套体量较大，具备中高端项目的气势和条件住宅产品解析色彩变化的外立面，较为跳跃较好的景观配套临胜利路，较为喧嚣布局简单，楼间距较大与胜利路其他项目相比，外立面很有特色层电梯洋房，在鞍山具有很强的产品区隔力和竞争力层高层产品色彩跳

13、跃，具备时尚感和国际感一期产品部分解析红色部分红色部分幢9层电梯住宅，计套房源，销售目标套黄色部分二层网点，可销面积蓝色部分车库，销售目标临规划路，人流较少房型房型面积面积比例比例2 2房房1 1厅厅1 1卫卫-100-100约约% %3 3房房2 2厅厅1 1卫卫101-101- 约约% %合计面积：约合计面积：约一期户型产品解析计套。以紧凑房型计套。以紧凑房型为主，为主，2 2房占主体房占主体。房型配比：房型配比：作为城市中心住宅，智慧新城的产品价值主要体现在规模庞大、配套完善规模庞大、配套完善项目核心价值分析稀缺指数稀缺指数大型精品社区，当地罕有交通指数交通指数交通一般景观指数景观指数大

14、规模园林，区内少有配套指数配套指数超大商业，幼儿园健康指数健康指数健康生活，惬意人生建筑指数建筑指数美式风情，时尚浪漫文化指数文化指数新贵气质，国际主张服务指数服务指数精英组合，个人管家品牌指数品牌指数沿海、易居、建材品牌细节指数细节指数细致精品观，缔造完美细节卖点矩阵抗性：项目周边产品档次较低，高尚住宅居住氛围较弱产品抗性规避规避方法：作为城市副中心带，赛洛城所在的区域城市居住氛围、高尚住宅氛围相对都较弱。在项目的传播过程中，淡化项目所在区域目前的状况，更注重描绘未来的价值。以“城市发展”、“居住价值”等切入点，以产品本身的精品品质作为主要诉求，打动乐观于城市前景的客户群体。规避方法：项目本

15、身拥有大规模的商业配套、,属较高档次。在传播的过程中，尽量将项目内部配套优势作为重点。避免由于项目在区域大环境中的不足，导致影响购买。抗性：项目周边配套配套不完善，商业档次较低由项目的产品特征结合客群的心理感受，形成该产品系的核心价值组合。 品牌社区品牌社区活力区域活力区域时尚商业时尚商业成熟生活成熟生活核心价值组合对目标的支撑核心优势：核心优势：沿海品牌，大盘优势沿海品牌，大盘优势方正地块，层电梯洋房产品，畅销户型方正地块，层电梯洋房产品，畅销户型标杆项目的基础在区域甚至全城都有竞争力顺利去化的保证总结项目拥有充分的机会实现价值突破项目拥有充分的机会实现价值突破树立区域标杆地位树立区域标杆地

16、位核心难点：核心难点：目前商业销售有难度目前商业销售有难度1目目 录录2345目标解读目标解读市场支撑市场支撑价格设定价格设定项目定位项目定位媒体投放媒体投放678销售管理销售管理现场包装现场包装附：商业团队附：商业团队商务商务营销排期营销排期定价策略原则 1.以市场价格为基础，结合项目实际现状，在保证去化速度的情况下，争取项目利润最大化为原则； 2.以产品的景观、户型、噪音、采光等几个方面为因素作为楼盘内部价格划分的基本原则以市场价格为导向； 3.以组团的工程情况、市场的竞争情况、销售难易情况等因素作为楼盘各组团内部价格划分的基本原则。一期定价的出发点：以市场为导向，以目标为基础以市场为导向

17、，以目标为基础1、市场导向宏观调控下整体市场低迷，消费群体持币观望，购买力下降。片区仍是价格的主要制约因素，立山作为中低价区域，虽然政策扶持，但前景还需等待。竞争加剧，不仅万科等价格走向未明，区域内价格之争也是必然。客观的评价阶段市场的运行情况，平衡和竞品的关系，是核定均价的关键因素。3大关键点大关键点结论：市场尚未明朗，价格需以“稳妥、谨慎稳妥、谨慎”为原则2、目标基础对目标的正确理解，是决定一期产品价格策略的主要方向。个宗旨个宗旨 流量为王，树立区域标杆地位结论：入市价格的竞争力竞争力一定要强，要有强烈吸引力吸引力定价建议低开高走，低价打响市场，短期内迅速形成热销氛围，项目整体利润的实现应

18、在整盘，在热销的基础上提价，更能凸显项目价值。低开上扬价格互补利用低开高走的策略，和沿海绿色智慧城形成价格上的差异和互补，利于客户的互动，推动双盘的匀速去化静态价格设定：市场比较表项目名称因素权重序号本案时代印象宏昊城色剑桥国际大德金典位置0.513.533.54.54.5价格0.52443.533配套0.434.53444物业管理0.3443.5344建筑质量0.3543.5444交通0.363.53.54.54.54.5城市规划0.5744444楼盘规模0.584.53444朝向0.2944444外观0.2104.5444.54室内格局0.21143.5444环保0.2123.533.53

19、.53.5发展商信誉0.4134.53.53.544.5付款方式0.21444444户型设计0.115433.543.5销售情况0.1164 (预估)3.5 444广告0.1174(预估)3.53.54.54车位数量0.418433.544合计得分21.8518.6520.3521.5521.55（选择标准：同区域较具特色项目）静态价格设定：市场比较价格计算表价格计算表序号序号楼盘名称楼盘名称楼盘得分（楼盘得分（X X）均价（均价（Y Y）1时代印象18.6525002宏昊城色20.3538003剑桥国际21.5540004大德金典21.554700合计82.115000以上为楼盘的原始数据(

20、注：数据中均价为清水房价格)总得分为：82.1 总体均价为：15000元 项目均价判定标准：本案均价（总体均价总得分）本案得分本案均价15000元82.121.853992.08元/静态价格设定：加权说明项目选择的竞比项目均位于胜利南路，地理位置上占优势，入市时间较早，因此 本案在地段上和入市时间上加权为：加权项目加权比例地段-1入市时间-2项目调整后得分为：21.85-3=18.85分本案一期均价15000元82.118.853500元元/整盘价格设定以上价格是根据鞍山的房地产涨幅情况，项目的实际情况，综合项目快打快销的目标方向而制定。整盘均价约为：元元二期价格：上调10%期数期数均价设定均

21、价设定备注备注一期3500元/二期3850元/ 在1期基础上上调10%三期4235元/在2期基础上上调10%初步价格测试初步价格测试客户落点客户落点户型价格测试户型价格测试判定客户意向度判定客户意向度价格确定价格确定开盘前经过开盘前经过3 3个轮次价格测个轮次价格测试确定最终价格，形成客试确定最终价格，形成客户愿意支付的最高价户愿意支付的最高价对外报整体价格范围，以判对外报整体价格范围，以判断客户对总体价格接受度断客户对总体价格接受度客户初步落点，以获得客户初步落点，以获得客户对户型价值的判断客户对户型价值的判断3 3timestimes测试客户具体户型价格接受度测试客户具体户型价格接受度户型

22、价格测试后，形成客户最终落户型价格测试后，形成客户最终落点，基本可判断客户意向度点，基本可判断客户意向度价格初步价格初步/ /最终确定最终确定价格测试模式1目目 录录2345目标解读目标解读市场支撑市场支撑价格设定价格设定项目定位项目定位媒体投放媒体投放678销售管理销售管理现场包装现场包装8附：商业团队附：商业团队商务商务营销排期营销排期在沿海鞍山各项目大品类之中，智慧新城的产品是位于城市发展轴上，属于中低端产品。在众多的市场细分中，主要占据所有产品市场中的中档市场分额。纵向比较纵向比较沿海智慧新城沿海智慧新城横向比较横向比较沿海智慧新城沿海智慧新城在与市场中同类产品的对比中，智慧新城在所在

23、当地区域中尚属罕见。其规模、业态、建筑产品等都为当地的生活注入强有力的城市力量。项目定位导向：在区域中处于领头地位，有利于项目高品质形象的树立，同时具备和全城同品质产品的竞争力。在本区域内鹤立鸡群；能够迅速赢得市场认可。智慧新城在市场中的角色定位 国际生活代表作国际生活代表作提升程度 城市北门户形象工程城市北门户形象工程 鞍山国际高尚生活样板鞍山国际高尚生活样板拥有大型商业配套的美式时尚生活街区产品定位国际时尚领袖，鞍山魅力生活推广口号推荐报纸形象稿基本国际品质样板，鞍山魅力生活城市北门户，体验“尚”层北美生活1目目 录录2345目标解读目标解读市场支撑市场支撑价格设定价格设定项目定位项目定位

24、媒体投放媒体投放678销售管理销售管理现场包装现场包装8团队商务团队商务营销排期营销排期策略产生前的思考市场对策略的指导目标对策略的指导品牌对策略的指导市场对策略的指导趋势所向：开发商越来越重视产品的设计和完善，在品质雷同或相似的基础上，服务取胜将是大势所趋！清醒认知：一个品牌主导市场的时代已经过去，我们必须在细节和服务上不断超越对手！服务取胜！服务取胜！“优其居”已成为购房者在满足基本居住之上的需求品牌时代，比品质，比服务，比形象已成大势购房者倾向于“眼见为实”，通过形象、细节、服务等关键环节来评判开发商品牌开发商在这些环节上尤其被关注基本方向我们的目标对策略的指导继续传承“精品精品战略战略

25、”，品质化路线延续“差异化包差异化包装装”和“服务品服务品质质”策略确立在鞍山 “一一线开发商线开发商”的地位，做领头羊做品质项目，包装服务取胜基本方向品牌对策略的指导从前面分析，本案目标客群是“泛全城”化的，而在全城竞争市场中，万科无疑是我们最大的对手，分析沿海和万科的品牌策略，寻找和万科的差异化，不但能在全城领先，在区域也会占据最优地位！沿海和万科的品牌对抗三三个个品品牌牌联联盟盟先先单单体体后后系系列列注注重重品品牌牌延延 续续 涉涉足足领领先先范范畴畴 沿海品牌模式绿色家园、环保概念是品牌优势沿海进入鞍山已经十年左右，绿色智慧城项目带来了一定的市场知名度和品牌度绿色智慧城项目已经成为鞍

26、山市家喻户晓的项目，具有相当的市场知名度，同时品牌实力雄厚，已经具备相当的竞争实力，从销售情况看，绿色智慧城在周边地区以至整个鞍山市都是非常出色的。它的优势在于：规模优势品牌优势成熟的开发模式有效的营销模式总结绿色智慧城的成功营销策略，对沿海赛洛城将有极高的借鉴意义复合式营销模式复合式营销模式沿海会会员制策略策略联盟营销老业主带动营销全员参与策略差异化产品策略服务品质策略产品包装策略亲民价格策略差异化策略通路客户策略其他策略沿海最有自身特色的营销，同样在市场发展趋势中，也是最具市场竞争力的模式产产品品切切入入市市场场理理念念不不断断灌灌输输生生活活文文化化渗渗透透产产品品不不断断提提升升印印证

27、证品品牌牌深深度度 万科品牌模式产品线的丰富，生活文化和理念的包装是品牌优势一个总结：为客户创造体验环境提供物超值的服务是项目销售成功和体现开发商实力的重要因素考察万科在全国各城市项目，无一不是在细节和体验上领先！万科在鞍山项目，同样细节和体验营销非常到位。营销思考我们的品牌和万科的品牌在鞍山并驾齐驱，品牌力度相近我们的产品和万科的产品产品线不如万科丰富，但品质层面相同景观规模更大，只是展示细节不如其更投“客户所好”提供的服务不如其更细致，更深入人心气氛的营造不如其浓烈特色必须弥补的方向：细节到位，服务升级！实现方法暨核心策略包装差异化、体验升级化支撑点1、鞍山市场在产品包装和体验上呈现较大的

28、差异性，高端如万科、沿海等较为重视，大部分项目都不注重包装，形象差，服务水平低是通症，体验式营销较少被应用。2、智慧新城城项目有自己独特的卖点和优势，20万平的体量适合将包装表现到极致。3、通过差异化的体验包装，不但能与万科形成区隔，吸引全城客户，更能在区域内独树一帜，推动销售。4、在沿海品牌发展战略上，也将展现全新的产品面貌和文化魅力，让品牌进一步升级！策略要点包装、表现到极致体验、服务到极致势必要给鞍山一个前所未有的、强大震撼力的“体验之旅”体验重心从以往地产市场综合的销售数据上显示，大约有90%甚至更多的销售最终是在项目现场发生 ，所以，无论怎样强调售楼部和样板区的包装与表现都是不过分的

29、,而带给客户的体验也无疑是最具感染力的。现场体验现场体验策略在现场未包装完成前，全城通告，制造悬念和神秘感，形成心理期待借售楼处和样板区开放，揭秘悬念，带给客户极度震撼力在全城内迅速形成口碑传播，引发追捧？第一阶段第二阶段！第三阶段！放大阵地包装细节做出一两个鞍山目前没有的“形象包装“，树立区域标标地位服务上全程”以尊为基础“，以“专业为原则”现场体验要点项目介绍区洽谈区选房/签约区通往样板区品牌宣传区售楼处动线售楼处动线示意示意沿海会客户签名墙体验区总体建议1、根据工程节点，售楼处安放在和号楼之间的网点，共层，预计以上。2、建议将售楼处布置成会所，既强化卖场将售楼处布置成会所，既强化卖场功能

30、，又可进行会所经营的市场试探。功能，又可进行会所经营的市场试探。3、售楼处一层为会所型售楼处，二楼为样板示范区和办公区。楼板间根据户型种类分为套、综合考虑私秘性、视野、参观便利性等问题，景观示范单位设于园区景观较好示范单位设于园区景观较好的地段，即和号楼宇之间的地段，即和号楼宇之间售楼处（会所）景观示范区景观示范区一期产品需要解决的是售楼处景观示范区开期产品之间的参观动线参观动线建议胜利路售楼中心景观示范区期工地区下楼，从东侧门出，沿园区小路进入沿小路进入原路返回至正门进入样板间示范区以上路线必须经过强效型的包装，最大化的视觉和感官体验走楼梯进入售楼处景观区工地区原路返回STEP . 1沿胜利

31、路北上进入售楼处包装要求：1. 沿路围墙形象包装； 2. 售楼处门前高炮或精神堡垒包装； 3. 售楼处形象包装。售楼处包装出鞍山目前未有的美式会所售楼处项目售楼处要求纯美式风格，时尚，国际感，会所风情，极具小资感，迎合白领和新贵阶层的喜好除传统功能区个，增设饮水吧，自助饮水推车，为客户提供“贵宾级”服务注重细节，提示牌、导示系统包装和软装的美式情调必不可少目标：做出创新风格，豪华大气，有震撼力吸引客户的第一视线:独特的售楼处造型和外立面在第一直观感觉下的意外惊喜:售楼处内部的独特体验1、VIP接待室2、会所式浪漫洽谈区3、西式饮水台吧4、处处体现细节的花饰灯饰和软装1234体会赛洛城主人的礼遇

32、:推出酒店式服务，尊贵享受双升级1、专业礼仪式接待服务2、现场品尝手磨咖啡3、提供各式饮品4、巡回手推送点心服务5、专业影音厅观看美国风情大片6、时尚杂志免费阅读7、每周末举行的小提琴音乐派对1234674随处所见的视觉VI系统和小品:立刻让客户记住并喜欢上这里样板间示意样板间及通路细节每种样板间配以户型图至样板间楼层的装饰画楼梯处的摆设和墙上装饰,体现文化和品味景观区STEP . 由售楼处参观完样板间后，出东门沿园区小路南向进入景观示范区包装要求：1. 板板间楼梯布置 2. 东门“至景观区”指示牌 3. 沿途看房通路包装包装出鞍山目前没有封闭长廊式看房通路1、全封闭市长廊通道2、两边用项目的

33、生活意境画面或抽象艺术造型大幅覆盖3、沿途增加距离提示牌、生活文化表现牌4、增加雕塑、花草等摆设5、根据路径距离，可以把通路分为几个主题进行包装：如美式生活，美式文化，美式艺术，美式商业等，以减少客户的疲倦感并持续保持兴趣示意1示意2示意参观完景观示范区，沿园区小路南向进入工地。包装要求：1.沿途通路用园区内围档进行包装； 2.方向指示牌 3.屋顶临时通道顶棚(工程安全需要) STEP . 3路旗示意围档示意指示牌示意相关形象和礼仪要求1.不仅是销售代表的形象道具，也是项目气质的标签。2.在得体的基础上，度身订制符合自身项目调性的服装。3.选材高档、量体裁衣并用色彩区分职位，如销售代表、客户服

34、务、专案经理等。4.款式建议选择比较具有亲和力及信任感的风格。、销售代表在带领客户沿路线参观时，必须表现出专业、有礼的贵宾级服务水准工地包装u为展示建筑工程的规范化、严谨化，整体工地必须统一包装u施工现场多设置彩旗，体现热火朝天的施工气氛，使项目“动”起来u楼体进行布幔包装，宣传卖点，美化园区u多设置提示牌、爱心牌，体现形象u放置建筑公告，彰显正规化1目目 录录2345目标解读目标解读市场支撑市场支撑价格设定价格设定项目定位项目定位媒体投放媒体投放678销售管理销售管理现场包装现场包装团队商务团队商务营销排期营销排期媒体种类媒体种类媒体细项报纸鞍山日报、千山晚报、钢都周报户外围档、高炮、路旗电

35、视电视、移动电视其他短信报纸简介鞍山日报鞍山日报是中共辽宁省鞍山市委机关报，创刊于1949年2月7日。经过50多年的艰苦创业和发展繁荣，鞍山日报已成为一份权威性、指导性与群众性、服务性、可读性相结合，富有辽南地方特色，在省内外具有广泛影响的大型综合性日报。千山晚报千山晚报发行量居辽宁省各地晚报日发行量的第3位。它以进家庭、近生活”为鲜明特色，以日发行量日发行量18.5万份稳居鞍山地区报万份稳居鞍山地区报纸发行量第一名，纸发行量第一名，被誉为“鞍山最具影响力的报纸”，受到读者的广泛喜爱。目标人群：公司、政府机关目标人群：公司、政府机关 目标人群：各阶层，普及率高目标人群：各阶层，普及率高钢都周报

36、钢都周报是鞍山地区惟一一份贴近市民生活的都市周刊，逢每周三出版，期发行量稳定期发行量稳定在在11万左右万左右，版全彩杂志型报纸，是鞍山地区最具影响力的主流媒体之一目标人群：都市白领目标人群：都市白领创新媒体发布策略创造出鞍山从未有过的媒体投放方式：开盘前轰炸旺场开盘前轰炸旺场:四版连打，智慧新城四版连打，智慧新城“刊中刊刊中刊”在开盘前以四版连打的“轰炸式”投放方式，震撼全城，引发强势性的关注，做到“无人不知智慧城”专门在报纸中开辟“刊中刊”，全方位介绍项目的卖点和优势,重点强调售楼处包装效果和文化生活展现创新媒体发布策略创造出鞍山从未有过的媒体投放方式：开盘后活动加势开盘后活动加势:持续活动

37、，保证升温不降温持续活动，保证升温不降温开盘后报纸投放力度减弱，将重心转移至活动，通过不断的创新活动带动气场的持续加温在重大节点如工程、二组团上市等方面再配合报纸投放，此时报纸投放的作用在于为项目保温和信息的通告，使项目始终保持“在动”生活手册沿海会会刊生活手册沿海会会刊3D3D模型模型生活手册：以介绍鞍山风情特色时尚饮食购物指南等为主体，并有项目简介和生活主张倡导，集介绍和导购于一体的时尚“楼书”沿海会会刊：客户入会及了解沿海最新动向，成为宣传沿海品牌的最佳载体3D模型： 运用声光影等多媒体技术，着重表现区域规划及与城市间的相互关系，凸显项目区域价值。 浦江浦江YOHOYOHO赛洛城销售道具

38、户外投放地点：项目沿线竞品四周人气地段胜利北路沿线售楼处门前高炮中华路人民路解放路胜利南路（路旗广告牌车体）人民公园百盛楼体站前广告牌户外包装声势大、气派、广告调性充分体现项目特性和风格，夺人眼球直投策略在人气聚集的中高档娱乐场所，整个销售期间投放单和易拉宝商场：百盛、新世界 、新一佳、国美休闲娱乐：天王 SOS cocobabe mix 美容院：梦妮，燕丽 齐敏 健身：英派斯 黄金时代 欧陆峰策略示范区落成仪式样板间开放日“新贵国际生活”体验周“送健康、送幸福”购房送健身卡“庆圣诞迎新春”业主联谊会蓄水期蓄水期开盘期强销期清盘期“新鞍山，新体验”巡展（人民公园、百盛等）强销期针对目标客户群体

39、形成针对性传播通路分众覆盖分众覆盖针对目标客户的直效营针对目标客户的直效营销，通过直效媒体、专销，通过直效媒体、专项项SPSP活动进行最大程度活动进行最大程度的客户聚集，突出产品的客户聚集，突出产品特色，强化客层特征，特色，强化客层特征，锁定有效客户关注。锁定有效客户关注。运用沿海会，配合户外运用沿海会，配合户外和报广宣传，组织新老和报广宣传，组织新老客户活动，使沿海的品客户活动，使沿海的品牌追随者对项目产生最牌追随者对项目产生最大化的兴趣。大化的兴趣。全市卡位全市卡位借助板块的利好、依借助板块的利好、依托枢纽型户外媒体，托枢纽型户外媒体，扩大市场认知半径；扩大市场认知半径；引导全市客户关注，

40、引导全市客户关注，并打响项目在全市的并打响项目在全市的广域知名度。广域知名度。通路布局通路布局价差型客户价差型客户品牌型客户品牌型客户品质型客户品质型客户通路策略概念聚焦客户聚焦媒体聚焦渠道聚焦概念聚焦客户聚焦媒体聚焦渠道聚焦概念聚焦：让“新鞍山国际生活社区”的概念深入人心客户聚焦：聚焦目标客户，展开不同的价值点诉求，针对性诉求媒体聚焦：仅选择主流媒体而非泛泛而投。(千山晚报、钢都周报、千山晚报等）渠道聚焦：针对目标客群，聚焦客群的不同媒介及渠道偏好，展开定向的渠道营销，立足现场，通过活动推动集约化成交迅速形成四大聚焦迅速形成四大聚焦以我为王树立绝对的自信，以区域领头羊的姿态，高调上市，高调造

41、势卖点不透支卖点不一次性出清，分批分次分组团渗透，持续吸引市场关注可行性和高执行力遵循三大原则遵循三大原则一切策略都必须落实在可行性和执行上，绝对保证高效执行力项 目投放次数投放阶段媒体推广报纸 鞍山日报 千山晚报 上市前软文铺垫结合蓄水开盘强销而发布系列平面广告杂志 钢都周报 上市前软文铺垫结合蓄水开盘强销而发布系列平面广告户外 引导旗开盘期间与各强销阶段，每次10-20天 高炮发布针对性内容系列推广活动巡展 送卡在人群聚集区进行项目集中宣传第二波启动时强效执行销售道具现场包装迎风旗、接待中心内外大看板、工地围墙、精神堡垒等道具楼书、平面图集、折页、客户通讯等建议整体营销宣传费用约为整盘销售

42、额的1-1。5%营销费用大部分投放在现场包装和体验上，即售楼处内外、样板段、样板间、看房通路和售楼内各种品质化细节，以体现真正“体验年”的标准。建议样板房、接待中心费用占0.5-0.8%，在上述现场体验上如果达到理想效果，则在媒体投放上只选择认购、开盘和二组团上市等重要节点上进行投放推广整合路旗、围档、户外全面布阵购房卡推出客户蓄水期客户蓄水期市场导入期市场导入期开盘强销期开盘强销期持续销售及清盘期持续销售及清盘期系列媒体公关活动易居会客户拓展“新鞍山，新生活，新体验”巡展示范区落成仪式样板间开放日“送健康，送幸福”购房送健身卡活动“庆圣诞迎新春”客户联谊酒会导入期、积累期的工作质量，将对项目

43、后期营销具有决定性意义导入期、积累期的工作质量，将对项目后期营销具有决定性意义推广组合计划“新贵国际生活”体验周直投启动销售道具完成现场体验全面完成现场体验进行中现场体验进行中轰炸式四连版报广发布1目目 录录2345目标解读目标解读市场支撑市场支撑价格设定价格设定项目定位项目定位媒体投放媒体投放678销售管理销售管理现场包装现场包装团队商务团队商务营销排期营销排期项目开发及上市次序冲锋型和掩护型产品组合搭配，划分两个组团，根冲锋型和掩护型产品组合搭配，划分两个组团，根据产品在园区位置、景观等综合因素决定上市次序据产品在园区位置、景观等综合因素决定上市次序一组团2#4#二组团二组团1#3#第一波

44、推：一组团2#/4#临丰田汽贸，位置较差，易以低价冲入市场，迅速占领市场份额。同时4#为一期最好产品，面积和价格上与1#形成掩护组合，扩大客户选择层面。第二波推：二组团1#/3#较好位置和景观，在第一波热销上适当涨价体现升值因总房源数量不多，因此各组团蓄水和开盘时一次性推出各期总货量即可。上市时机建议在沿海绿色智慧城取得预售证启动后在沿海绿色智慧城取得预售证启动后项目正式蓄水面市项目正式蓄水面市双盘联动营销客户互相补充推荐销售周期划分5月6月7月8月9月10月11月12月商业包装售楼员组建培训一组团蓄水（住宅和车库同步）智慧城预售证下发售楼处开放样板区开放销售许可证下发一组团开盘一组团开盘及强

45、销期二组团开盘及强销商业销售启动一期价格策略一组团上市价格以“稳妥、谨慎”为原则，既为试探市场，短蓄高爆，又为后续产品升值做好铺垫。二组团产品保持“亲民价格”，涨幅在5%-8%一组团上市价格：3400元/二组团上市价格：35003600元/阶段价格策略组团阶段均价（元/）一组团上市3400一组团开盘3400二组团上市3500-3600元/二组团强销期3700-3800元不公开策略不公开策略 一组团上市时先不公开具体均价（以价格区间公示），利用前期造势的悬念和神秘感，让公众有预期心理价位，开盘前一周左右公示价格，产生“物超所值”的印象小幅上扬小幅上扬 短、平、快的年度策略，后续仍有二、三期产品需

46、要一期的支撑和带动。因此阶段内组团价格应保持小幅度上扬，持续领跑市场销量价格优惠策略 1.为保证大盘入市引爆的成功，在先期产品导入时，用一定的折扣能够有效刺激在先期产品导入时，用一定的折扣能够有效刺激客户的购买心理；对体现后期客户的购买心理；对体现后期“升值升值”和品牌快速建立，有一定意义。和品牌快速建立，有一定意义。 2、目前鞍山许多项目对按揭把控较严，基本无折扣。本案可以在每组团开盘时对本案可以在每组团开盘时对按揭也实行小幅度折扣，在付款方式上占据优势。按揭也实行小幅度折扣，在付款方式上占据优势。 3 3、对团购客户和客户同时购买多套，实行一定价格优惠对团购客户和客户同时购买多套，实行一定

47、价格优惠 针对团购客户时间：贯穿整个销售过程原则：先卖后送（以成功签约为节点）条件：一次性购买5套以上物业单元的团购客户，在享有所处购买阶段应有优惠条件的基础上，再送0.1折优惠老客户带新客户时间：贯穿整个销售过程原则：先卖后送（以成功签约为节点）条件：易居会会员介绍客户购买项目并成功完成签约，介绍人可得人民币2000元/套，以现金对付促销策略奖励标准供参考，以开发商最后确定为准出货及回款推售时间产品种类销售面积销售套数销售均价(元/平方米)销售率销售额回款额(万元)2008.6_2008.8.10(蓄水期)住宅约154081423200_商业_车库约800_2008.8.102008.8.1

48、7(开盘期)住宅约15408142340080%41912934商业_车库约800约40个10万/个80%3202242008.8.18_2008.12.31(强销期)住宅约3082188360090%998700商业(归入二组团计算)车库约960约45个10万/个80%360252合计:4110万一组团一组团车库面积按整一期3200平方米,每组团预估1600平方米出货及回款推售时间产品种类销售面积销售套数销售均价(元/平方米)销售率销售额(万元)回款额(万元)2008.8_2008.9(蓄水期)住宅约203991883500_商业约8600_9000_车库约800_2008.9.2008.9

49、1(开盘期)住宅约20399188350080%57123998商业约8600_900080%61924334车库约800约40个10万/个80%3202242008.8.18_2008.12.31(强销期)住宅约4079.8约38370090%1359951商业约1720 _10000100%17201204车库约960约45个10万/个80%360252合计:1.0963亿二组团二组团车库面积按整一期3200平方米,每组团预估1600平方米一期总销售额: 1.5073亿元高举低打，快速去化高举低打，快速去化推盘策略推盘策略高高高调包装拉升形象，价格定位一次成型高调包装拉升形象，价格定位一次

50、成型推盘策略具体操作具体操作通过高调包装，项目已经留给市场和客户较高的心理预期价位，通过高调包装，项目已经留给市场和客户较高的心理预期价位，为后续入市操作埋下伏笔为后续入市操作埋下伏笔推盘策略低低促销力度加大，推动抢购热潮促销力度加大，推动抢购热潮推盘策略具体操作具体操作蓄水期通过高力度的折扣（比如较高折扣认购卡大礼包等），蓄水期通过高力度的折扣（比如较高折扣认购卡大礼包等），创造目前鞍山少有的促销，使客户产生创造目前鞍山少有的促销，使客户产生“物超所值物超所值”的认知从而的认知从而激发购买欲望通过折扣优惠，保证实际成交价达到激发购买欲望通过折扣优惠，保证实际成交价达到元元左右左右车库销售策略

51、和住宅同步面市，售向同组团客户和住宅同步面市，售向同组团客户1、车库和户数达到1：3的比例，车库数量较为充足2、每个组团进行推售时，车库和住宅同时上市3、车库只面向同组团住宅客户出售，如后期未完销，可考虑其他组团客户3 3大类目标客群大类目标客群价差导入型价差导入型客户客户品牌品牌导入导入型客型客户户品质品质导入导入型客型客户户客客户户定定义义储客策略价差导入价差导入型客户型客户 项目所在位置与主城区域板块相比，价格差距明显。项目远离主城中心，发展水平相对落后，人均收入低。商业配套水平较低，价格与其他区域相比处于价格洼地。客户定义品牌导入品牌导入型客户型客户 沿海在前期的智慧城形成的口碑和影响

52、力，拥有一定品牌追随者包括在智慧城中未选到理想房源的客户群相对于智慧城不同的风格、定位、包装，使品质接近价格更亲民，能引发客户的认同客户定义品质导入品质导入型客户型客户项目整体的规划和配套，体现了综合品质的优势所在在区域内的稀缺和全城的罕有，使项目品质打动很多注重细节关注质量的人群这类人群在本区域和全城都会有客户定义从整体来看，受区域规划、品牌影响和品质因素选择该区域的客户是主力，针对中低档客户，价差导入型客户将是项目的主力客户，也是重要客源。客户定义三大主力客户来源分析价差导入型价差导入型客户客户品牌品牌导入导入型客型客户户品质品质导入导入型客型客户户沿海会会员智慧城老业主和介绍的新客户智慧

53、城的补缺型客户喜欢沿海的其他客户本区域注重品质的中高端客户高新区注重品质的客户铁西区想改善自然环境的客户铁东区等中心城区的客户其他区域想改善居住品质的客群重点截流的客户来源胜利路中华路人民路解放路胜利路中华路人民路解放路这四大路是今年房地产集中开发区，因区域位置和均价段相差不大，可作为客源截流对象异地客户来源由于鞍山近几年房地产的持续发展，受到很多相邻二级城市投资客的关注，因此异地客户也不容小觑。有可能投资、置业本项目的城市客群有：沈阳、海城、辽阳、营口、盘锦沈阳客群可通过易居会客源推荐和广告投放来获得其他城市客群可通过巡展或广告投放获得19天营销工作及储客计划营销工作及储客计划(开盘前开盘前

54、)10/8 10/8 开开盘盘7月中样板区开放6月底售楼处开放4月底销售团队开始全面运作30天30天15天销售销售培训/市调/流程/销讲接待/客户反馈VIP卡认购，报价/客户初步价格摸底/带看示范区客户价格测试开盘方式与开盘价格上报储客储客第一拨：第一拨：案场登记客户整理第二拨：第二拨：现场接待访客原智慧城小区客推荐沿海会及沿海内部员工挖掘异地广告投放第三拨：第三拨：推广铺开，现场蓄客户外封锁和截留铁东铁西及人民路中华路解放路客户巡展7月底销售许可证下发5月底，智慧城预售证下发一组团蓄水推广推广VI系统设计商业包装，一组团命名、卖点梳理销售道具准备中四连版报广出街、路旗、围档、户外、平面全面布

55、阵。全城首家美式生活体验区对外通告示范区开放仪式直投体验启动“新贵国际生活”体验周样板间开放日“新鞍山，新体验”巡展开盘活动19天营销工作及储客计划营销工作及储客计划(开盘后开盘后)31/12 31/12 清盘清盘销售销售二期产品培训强化接待/客户反馈，商业销售启动策略调整现场补课清盘储客储客第一拨：第一拨：二组团案场登记客户整理老客户带新客户第二拨：第二拨：“购买送健康”送俱乐部健身卡以老带新第三拨：第三拨：组织”庆圣诞迎新年“,业主联谊,为第二期积累客源一组团强销,二组团开盘及强销9月,二组团开盘10月国庆节房交会圣诞节推广推广二组团包装、命名，卖点梳理平面、户外等通路进行更新老业主联谊S

56、P活动推广总结商业命名、广告宣传主力店签约仪式认购策略出售出售VIPVIP卡卡新客户认购直接交新客户认购直接交1000010000元元认购期：2008.62008.8.7目标：开盘前完成约1000组蓄水量，完成800组VIP卡认购期：2008.8.72008.8.10(开盘前三天) 成功转订客户发放一张带上下联的选房卡，用于开盘当天摇号使用所有到体验中心的VIP卡客户，发放一张带上下联的抽奖卡，用于开盘当天抽奖使用成功转订成功转订1000010000元元VIPVIP卡抵卡抵1300013000元房款元房款开盘策略排队或抽号方式开盘排队或抽号方式开盘举行现场演出举行现场演出制造暴力营销场面制造暴

57、力营销场面8月10日 开盘活动时间安排流程（详见开盘活动当天流程附件）8：30之前 客户陆续到售楼中心场外等候（看销控看板、当日活动流程看板）8：30开始 现场模特队表演（烘托现场氛围）8：30 - 9：00 现场美国乐队表演 （由公关公司策划并执行） 9：00 - 9：10 准备剪彩仪式9：00 - 9：30 大型剪彩仪式（集团领导宣布开盘正式开始9：30 （第一批10名客户）摇号开始同时宣布开始选房 第一次摇号：摇出3-4组选房客户（每组10人） 其中：第一拨 10人 直接进入选房区选房 第二拨 10人 进入售楼部内部等候区等候 第三拨 10人 售楼部门口外等候区等候 第四拨 10人 售楼

58、部门口外等候区等候 第二次摇号：摇出2-3组选房客户 第三次摇号：摇出2-3组选房客户 以此类推 9：30 至摇号结束 在此摇号期间，间隙少量穿插表演活动（电视台专业人员全程 拍摄并剪辑成专题片，在开盘后于现场轮流播放，也可用于电视台广告 播放）开盘流程开盘流程9：30 摇号开始第一批10名8月月10日开盘当天摇号日开盘当天摇号第一批摇中号的客户进入售楼中心开始选房 选房时间限制：原则上控制在5-6分钟第二批摇中号的客户进入售楼中心开始选房2分钟后 开始摇二批 10名（摇出号码进入场内等候选房）以此类推以此类推最后一批摇中号的客户进入售楼中心开始选房1、选中房客户即可换定金收据，并离开售楼中心

59、2、未选中房客户可到休息区考虑，准备复选1、选中房客户即可换定金收据，并离开售楼中心2、未选中房客户可到滞留等候区考虑，准备复选摇号流程摇号流程场外广场搭建舞台（可穿插进行摇号、演出）以此类推以此类推最后一批摇中号的客户进入售楼中心开始选房剪彩之前 8：30 9：00 开始演出演出活动穿插于摇号之中，每半小时演出一个节目，节目类型不落俗套（可考虑模特秀，邀请美国乡村乐队等）公关公司负责全程搭台、演出、摇号、剪彩等一些列事宜通过现场演出、抽奖来烘托现场气氛，让现场始终处于热情高涨之中演出流程演出流程1目目 录录2345目标解读目标解读市场支撑市场支撑价格设定价格设定项目定位项目定位媒体投放媒体投

60、放678销售管理销售管理现场包装现场包装附：商业团队附：商业团队商务商务营销排期营销排期案场管理CRM客户资源管理系统SCS电脑销售控制系统案场管理拥有行业最大客户资料数据库并率先建立客户资源管理拥有行业最大客户资料数据库并率先建立客户资源管理CRM系统系统客户管理率先建立了客户资源管理系统，广泛、深入、准确地收集、了解、分析率先建立了客户资源管理系统，广泛、深入、准确地收集、了解、分析客户的消费需求和导向，并定期为会员提供相应的购房信息和相关常识，客户的消费需求和导向，并定期为会员提供相应的购房信息和相关常识，组织联谊活动。组织联谊活动。客户管理客户管理客户档案管理案场管理CRM客户资源管理

61、系统SCS电脑销售控制系统案场管理首创销售案场无线局域网全电脑销售控首创销售案场无线局域网全电脑销售控SCS系统系统各类销售统计数据能够即时自动生成，并通过无线局域网和互联网进各类销售统计数据能够即时自动生成，并通过无线局域网和互联网进行传输，无论你在何时何地，都能全面及时准确地掌控销售现场的状行传输，无论你在何时何地，都能全面及时准确地掌控销售现场的状况，控制销售节奏和销售价格。况，控制销售节奏和销售价格。价目表案场管理首创销售案场无线局域网全电脑销售控首创销售案场无线局域网全电脑销售控SCS系统系统销控价目总结我们的营销优势对外品牌上持续提升包装、形象、服务上具有强势的区隔性，震撼全城价格

62、上更体现“亲民”，更有竞争力品质上最高端，更有身份感和尊贵感、唯一的全国大品牌开发商包装和展示上的绝对领头羊从未有过的体验营销，彻底击垮对手对内1目目 录录2345目标解读目标解读市场支撑市场支撑价格设定价格设定项目定位项目定位媒体投放媒体投放678销售管理销售管理现场包装现场包装附：商业团队附：商业团队商务商务营销排期营销排期附：商业操作建议附：商业操作建议商业市场商业市场立山区商业前景看好商贸景观路本案规划内容：创意产业中心、中高档购物中心、大型超市、商居楼，商务中心等6个商业网点组合项目。 “五条”精品路带，跟进谋划16个项目商贸景观路（胜利路）：南起胜利广场，北至立山广场，全长5公里，

63、是市区进出北大门的重要通道之一。重点规划:胜利路精品商业带，独抢商业风头主要集中在站前和立山广场站前区为传统商业区，汇集新世界等百货，铁东区景子街商业街为新兴时尚街。立山广场被规划为“第二商贸中心”，汇集了新一佳、国美等连锁商业机构。 l 胜利路两侧沿线项目中均有底商规划。体量不大，以销售为主,销售价格在1000012000元/.l底商中已有家乐福等大型超市，基本为园区自给型。整体业态雷同，没有新兴商业体。项目商业部分适宜向新型的、大规模的商业体寻找突破商业市场商业市场胜利路沿线商业缺少创新商业体的代表作项目商业产品解析商业面积占总体量的%，商业销售任务较重商业有三种形态，邻规划路层，邻胜利路

64、层和北面市政规划农贸市场对比条状或独立式商业形体，项目围合状的商业设计可以有效呼应带动，形成较成熟的商业集中区农贸市场一定程度上降低了项目的档次层网点集中层网点集中农贸市场农贸市场层网点层网点建议：体量决定商业定位上必须创新，建议考虑整体运作，形成社区专享并可辐射外部的大型商业配套商业定位鞍山市第一家泛美式商业区提升定位鞍山市社区商业示范区商业构体设想西侧西侧：全城第一家国际美食街（主要经营各地风味小吃、国际特色美食）：美式量贩大卖场（自由的、随性的、开放的市场，主要经营业态为日常用品、服饰等）南侧南侧：全城第一家白领休闲文化街（咖啡店、音像店、服饰店、动漫店等）北侧北侧全城最专业化的农贸市场

65、（洁净、整齐，部分净菜入市，满足社区需求）SILO时尚街区U城第五街商业命名构想商业区包装项目一期的商业要建立在整体商业的定位基础上，进行包装和推售。商业包装要执行以下原则：1、项目未启动前先包装商业部分，包括临胜利路和一期南侧，体现浓浓的商业氛围2、在先期未招商到位前，各店铺可根据楼层定位，用美国时尚快餐、美服饰等海报、店招进行装饰，等招商后进行撤换商业包装示意1商业包装示意2商业部分销售策略1、商业作为本项目的亮点配套，要给予客户信心，必须在人气聚集至一定程度，销售条件相对成熟时，才能进行启动。2、一期商业部分商情因子较弱，适合在项目销售至一定阶段时面市。3、建议在二组团上市后再考虑启动。

66、4、商业未正式推售时，可先期包装营造氛围。5、上市后可进行店铺分割后统一出售，店铺面积建议为200-3006、售价根据项目定位和区域相结合，建议以9000-10000元/为均价。7、对智慧城原有商户可进行适当优惠二组团销售期内启动，预先包装，分割出售二组团销售期内启动，预先包装，分割出售商业部分销售策略位置位置南规划路侧南规划路侧胜利路胜利路北规划路侧北规划路侧业态业态白领一条街(服饰,图书,动漫,音像等)国际美食街,大型量贩超市美食街结构结构一、二层结构一、二、三层结构一、二层结构均价（元均价（元/ /）900010000-1200010000商业部分客户策略 “有主力店的地方，就有无穷的商业机会有主力店的地方，就有无穷的商业机会” 知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程 关注关注“主力店主力店”和和“品牌店品牌店”效应效应商业部分营销策略 倡导差异化营销倡导差异化营销招商应该从核心主力店开始启动，按照招商应该从核心主力店开始启动，按照“核心主力店核心