江苏悦达悦珑湾开盘前营销策划报告140P

《江苏悦达悦珑湾开盘前营销策划报告140P》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江苏悦达悦珑湾开盘前营销策划报告140P（140页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、谨呈：谨呈：悦达集团悦达集团悦达悦达悦珑湾开盘前营销策划报告悦珑湾开盘前营销策划报告中国盐城 从顶峰跨越巅峰，一路前行！从顶峰跨越巅峰，一路前行！本次报告结构本次报告结构营销背景分析营销背景分析策略导出策略导出营销攻略营销攻略本体本体分析分析市场市场分析分析客户客户分析分析推广推广攻略攻略展示展示攻略攻略推售推售攻略攻略SP攻略攻略PART1 营销背景分析市场分析与谁竞争？与谁竞争？竞争范围扫描竞争范围扫描锁定竞争对手锁定竞争对手进行战略方向思考并解答。我们的竞争对手是谁？竞品分析竞品分析盐城板块分区示意图限价目标限价目标45004500限价目标限价目标50005000限价目标限价目标6500

2、6500限价目标限价目标62006200限价目标限价目标55005500城南区盐都区限价目标限价目标60006000悦达.悦珑湾市场竞争范市场竞争范围围板块扫描板块扫描盐城按板块划分可分为六个板块，本项目所在板块介于城中与城南间，板块特征较模糊区域范围：东至通榆河，南至青年路（或世纪大道），西至西环路，北至新洋港；区位优势：中心城区房地产是以建军路为核心发展起来的，经过多年发展已进入成熟阶段；配套优势：中心城区是客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域；在售楼盘：目前，中心城区在售楼盘较少，主要为澄达东景园、城中一号公馆，项目前期有少量房源在售，现为后期蓄客做准备。 华府景城中西河东南北西南

3、56007200元/平方米中建1号公馆 博奥东苑城中板块城中板块配套成熟，区域认知度高，但未来供应量有配套成熟，区域认知度高，但未来供应量有限，暂无新增项目推出，成交价格处于盐城中高水平限，暂无新增项目推出，成交价格处于盐城中高水平 澄达东景苑中建1号公馆，是盐城价格处于顶尖的楼盘，均价6500元，最高价格7200元，目前市场同项目二手房价格在8000元以上。添加近期新开楼盘区域内以小高层、高层公寓为主，售价在56007200元/平米；（中建一号最高价7200元/平米）客户主要为泛公务员、私营业主等高收入阶层，有一部分投资客户区位条件和成熟的生活配套是客户置业的核心驱动要素典型楼盘规模物业类型

4、近期售价客户来源驱动要素近期促销手段后续推量华府景城占地6万，总建面20万小高层6000元/以公务员、教师和投资客为主，投资客约占40% 区位、配套、教育资源无约6万方中建1号公馆占地136亩,总建面16.3万方小高层、高层6500元/以公务员和私营业主和企业中高层为主地段、品牌无11.5万方澄达东景苑占地88989 ,总建面16.7万方多层、花园洋房、小高层、高层5600元/以公务员、教师和私营业主为主区位、产品无11.4万方城中板块城中板块无新楼盘供应，有供应开盘基本销售一空，开盘之无新楼盘供应，有供应开盘基本销售一空，开盘之后几乎无剩余房源销售，只为下期蓄客后几乎无剩余房源销售，只为下期

5、蓄客中建1号公馆城南板块城南板块是城市发展主流方向，楼盘多、供应量大，处于快是城市发展主流方向，楼盘多、供应量大，处于快速发展中，整体价格仅次于城中板块速发展中，整体价格仅次于城中板块区域范围：东至通榆河，南至新河，西至西环路，北至青年路（或世纪大道） ；板块划分：城南板块房地产市场可划分为盐渎板块和南城板块，其中盐渎板块因临近老城区发展较早目前较为成熟，南城板块正处于快速发展阶段，区域认知度有待提升；配套：盐城市政府、盐都区政府已经搬迁至城南区域，区域内拥有重点中学盐城中学和小学南一小；在售楼盘：新增在售项目较多，也吸引较多品牌房企入驻，后续供应、竞争较大钱江方洲钱江方洲公园道公园道1号号华

6、厦绿城华厦绿城都市豪庭都市豪庭价格递减价格递减中中西西河东河东南南北北西西南南月湖花城月湖花城价格递减价格递减5800-6500元元/5200-6800元元/宝龙城市广场宝龙城市广场瑞尔国际公馆瑞尔国际公馆凤鸣缇香凤鸣缇香恒荣世家恒荣世家金水湾金水湾金色水岸金色水岸中庚海德公园中庚海德公园中南世纪城中南世纪城5500-6200元元/盐渎版块：区域配套以成熟，客户接受度高，成交价格处于盐城较高位。内港湖片区：区域配套趋于成熟，为盐城未来重点发展方向，新增楼盘较多，也吸引了较多品牌房企入驻。添加近期新开楼盘华润橡树湾华润橡树湾凤凰汇凤凰汇金辉城金辉城以小高层、高层公寓为主，个别有多层，近期售价在6

7、1006500元/平米客户主要为泛公务员、私营业主等高收入阶层学区房、区位、品质、资源和配套是板块置业的核心驱动要素典型楼盘规模物业类型近期售价客户来源驱动要素近期促销手段后续推量钱江方舟总建筑面积61万方多层、小高层、高层6200元/企业中高层、泛公务员及私营业主及年轻人置业,学区房置业占50%学区房、品质、大盘优势无约12万方公园道1号总建面46万方小高层、高层6100元/私企老板及公务员等,学区房置业占50%盐渎公园、学区房无约21万方宝龙城市广场48万方,其中住宅15万方高层办公 7500元/以私营业主为多品牌、大型商业配套、学区房无约5万方月湖花城总建面22万方独栋、双拼、小高层小高

8、层6500元/; 独栋别墅20000元/学区房占比50%以上,以公务员和私营业主为主学区房无约4万方盐渎板块盐渎板块更靠近城中，区域配套健全，有重点学区配套，区更靠近城中，区域配套健全，有重点学区配套，区域内项目供不应求，推出项目开盘去化较快，后续相对供应稀缺域内项目供不应求，推出项目开盘去化较快，后续相对供应稀缺区域内以小高层、高层为主，内港湖区域售价在55006800元/平米，内港湖以南和以西区域在48005200元/平米目前区域在售楼盘较多，后续供应较大内港湖客户主要为泛公务员、私营业主等中高收入阶层，其他区域因价格便宜有工薪阶层内港湖区域主要驱动因素为学区房、配套和景观资源，其他区域为

9、价格优势和学区房典型楼盘规模物业类型近期售价客户来源驱动要素近期促销手段后续推量中南世纪城占地1600亩总建面280万方将推21F的高层物业类型5600元/ 接受登记的包括周边的教师、医生、公务员、生意人、工薪阶层等大盘、价格优势试驾活动一期地块全部推出，后续未定凤凰汇占地185亩,总建33万方小高层、高层在售LOFT8750元/区域周边白领、公务员等，有部分老城区改善客户学区房、邻近内港湖、商业配套、品质推出3号楼LOFT住宅剩100套精装大户，商业余量8万方凤鸣缇香占地22万方总建45万方小高层、高层 6100元/城南片区教师、白领、医生、公务员，对生活品质有一定追求区位、产品品质无后续推

10、量38万方中庚海德公园占地22.6万方总建62.5万方小高层、高层 5700元/项目周边、乡镇进城客户，首置、改善为主区位、价格无后续推量40.5万方华润橡树湾占地14万方总建35万方小高层、高层 6800元/盐城市区追求高档生活品质，以企业老板，公务员为主品牌、产品、价格、区位样板示范区公开后续推量46.9万方中环紫郡占地9万方总建22万方小高层、高层待定来访客户以周边区域为主，教师，私营业主、白领等区位、产品、价格无后续推量22万方内港湖板块内港湖板块为新兴的地产板块，整体价格相对较低，处于快为新兴的地产板块，整体价格相对较低，处于快速发展阶段，后续供应较大速发展阶段，后续供应较大板块竞争

11、总结板块竞争总结盐城各房地产板块市场形成差异化竞争，梯度盐城各房地产板块市场形成差异化竞争，梯度明显，盐渎版块价值仅次于城中板块，竞争优势明显明显，盐渎版块价值仅次于城中板块，竞争优势明显内部竞争档次和形象核心竞争力公寓价格客户特征城中板块小高端区位、配套5800-6500泛公务员、私营业主、企业中高层为主城南板块盐渎板块适度高端区位、学区房、品质、配套资源5800-6500泛公务员、私营业主为主内港湖板块适度高端邻近市政府、学区房、资源5500-6200泛公务员、私营业主为主城西板块适中中端相对性价比、未来发展潜力5200-5680城区分流客户河东板块适中中低端亭湖区市政府搬迁和教育资源及价

12、格优势4320-5200教师、公务员及地缘性客户城北板块较低低端价格优势4200-4600城北村镇的地缘性客户城西南板块无绿地项目钱江方洲公园道1号恒大项目中南世纪城凤凰汇中庚海德公园剩余12栋，1300套，月均去化速度50套左右剩余8幢高层住宅，在售商业部分占地18万方，项目前期，暂未推盘销售一号地块已全部推出，项目总体量剩余190万，总建62万方，剩余40.5万方整盘80万方，项目一期刚推出3幢小高层，后续推量77万方住宅剩余100套，在售LOFT项目若1年后入市，竞争市场后续供应量超300万方未来竞争格局未来竞争格局本项目明年入市时，届时市场后续供应量超本项目明年入市时，届时市场后续供应

13、量超300300万方，主要来自：万方，主要来自：观湖一号201110月20122013中环紫郡华润橡树湾整盘30万方待售整盘22万方待售凤鸣堤香整盘45万方，后续推量38万方整盘35万方，余量31.5万方金辉城整盘98.6万方待售基于悦珑湾本体特性进行竞品选择：地段：位于新老城区交界处，处在城市发展主力方向，占有优势的地理位置。产品：新古典建筑风格；加上超大中央环水景区，及富有层次感的园林景观，有较强品质感；配套：本案区位优势明显，交通便利，周边配套齐全（有水街、东进一条街餐饮娱乐配套，及海盐博物馆等文化艺术配套）品牌：盐城本地最具实力企业，悦达置业开发，悦达集团在盐城具有较大影响力。根据以上

14、四点特性筛选本案竞品-同区域之内有一定影响力，异区域同品质项目，品牌房企竞争对手竞争对手锁定锁定从地段、产品、配套、品牌四个维度筛选竞品单价在6500元以上的楼盘 本项目3公里范围内重要楼盘 全国性知名品牌开发商 本项目在盐城市场面临的竞争条件本项目在盐城市场面临的竞争条件, ,满足以下其中之一，竞争成立：满足以下其中之一，竞争成立：1:单价在6500元以上的楼盘 2:本项目3公里范围内重要楼盘（同区同质） 3:全国性知名品牌开发商打造（异区同质） 4:客户及产品有严重交叉的项目（绿地）城中一城中一号公馆号公馆市政府市政府悦达悦达. .悦龙悦龙湾湾公园道公园道一号一号钱江方钱江方洲洲绿地商绿地

15、商务城务城华润橡华润橡树湾树湾竞争对手竞争对手锁定锁定从地段、产品、配套、品牌四个维度锁定竞品钱江方舟钱江方舟盐渎板块较早高端项目的典型，盐城盐渎板块较早高端项目的典型，盐城品质标杆品质标杆 区位：项目位于盐城新老城区交界处，解放南路与东进路路口； 基本情况：本项目是一个及居住、商业、休闲文化产业于一体的复合型地产项目。2011年10月份推出25#、28#、29#、17#、18#，现销售价格6300元/。可按揭销售，5层以上须捆绑车位（13.8万16.8万）总用地面积33.3万方总建筑面积62万方建筑类别多层、小高层、高层绿化率35%开发商盐城市苏嘉房地产开发有限公司 项目地址盐城市解放南路东

16、进路路口 销售价格6300元/项目总户3300户项目配套商业街、办公楼、幼儿园等钱江方舟基础信息：售罄竞争对手竞争对手分析分析项目销售：项目销售：本项目曾一度供不应求，一般客户本项目曾一度供不应求，一般客户较难买到合适房源。较难买到合适房源。在售房源 2011年10月份推出25#、28#、29#、17#、18#房源在售，共368套房源，至今去化290套左右。 从去年十月开盘本项目采用预付定金10万，并且后期可以按揭销售，5层以上会捆绑车位，车位价格（13.8万16.8万） 购房客户均以3040岁客户占多，主要是来源于主城区，以具有较强购买力的私营业主以及企事业单位客户占多。 前期：本项目占有利

17、的地理位置，并且处于双学区之内，项目优势明显，前期房源去化较快，甚至有段时间供不应求。一般客户很难购买到合适房源，关系户较多，须全款销售并且开盘前须交定金80万。 现状：自2011年调控压力不断加大之后，房源去化速度也受到一定影响，房企解除了全款销售制度，并且定金降低到10万元，近期去化速度有所提升。竞争对手竞争对手分析分析总结：总结：地段、学区、外立面、物业是其畅销的地段、学区、外立面、物业是其畅销的重要原因，但其营销包装仍显不足，没实现较重要原因，但其营销包装仍显不足，没实现较高的溢价高的溢价u优势：新老城区交界处，占有优质的地段，处于双学区之内，其质感的外力面以及优质的物业服务也是吸引客

18、户的关键。u劣势：园林打造较粗糙，销售期间营销推广活动极少，销售现场配置及销售道具相对一般。规划景观公共部位立面户型会所配套及商业材料及工艺新技术设备产品服务营销销售服务物业服务品牌标准线标杆线及格线项目价值树品牌影响营销推广服务团队竞争对手竞争对手分析分析公园道一号占地占地1717万方，总建面万方，总建面4040万方，万方，12001200户，小高层、高层完美结合户，小高层、高层完美结合区位：盐渎公园南侧(跃马路与东进路交界处)，紧邻1000亩生态湿地盐渎公园；基本情况：项目以小高层、高层结合，整个小区去化近一半，并有部分已经入驻，现住宅售价6180元/平米经济技术指标：销售均价 6180元

19、/总用地面积170000平方米总建筑面积400000平方米建筑风格 现代简约外立面外墙1-2层干挂石材，三层以上采用涂料，部分底层架空容积率2.98绿地率40%开发商盐城市联鑫置业有限公司外部配套盐城市政府、驿都金陵大酒店（五星）、麦当劳、1000亩生态湿地盐渎公园、串场河景观带盐城中学盐城一小； 宝龙商业巨舰、特色娱乐水城、水街、东进路仿古式商街环伺项目周边。售罄在售竞争对手竞争对手分析分析售罄在售项目销售：项目销售：本项目以优质的地段吸引客户，本项目以优质的地段吸引客户，前期去化速度较快，近期遇到销售瓶颈，前期去化速度较快，近期遇到销售瓶颈，但仍能持续销售但仍能持续销售 2011年9月份推

20、出25#、26#、29#房源在售，共462套房源，至今去化360套左右。 本项目销售价格处于盐城中等水平，销售期间无任何优惠，可以按揭销售，不捆绑车位。 购房客户均以3040岁客户占多，主要是来源于主城区，以具有较强购买力的私营业主以及企事业单位客户占多，客户看中小区的地段及周边成熟的配套。 前期：本项目以盐渎公园为卖点，占有利的地理位置，并且处于双学区之内，项目优势明显，前期房源去化较快，产生了较多的关系户购房现象。购买房源无任何优惠。 现状：自2011年调控压力不断加大之后，房源去化速度也受到一定影响，但房企并无任何处理措施，现在还是维持着6180元/的销售均价。竞争对手竞争对手分析分析规

21、划景观公共部位立面户型会所配套及商业材料及工艺新技术设备产品服务营销销售服务物业服务品牌标准线标杆线及格线项目价值树品牌影响营销推广服务团队u优势：新老城区交界处，以盐渎公园为卖点，同处于双学区之内，地段是客户购房的主要驱动力。u劣势：产品打造较粗糙无明显优势，园林立面较一般，销售期间无任何营销推广，销售现场配置较一般。总结：小区占有有利地势，但整体产品设计档小区占有有利地势，但整体产品设计档次一般，提升空间较大，如：（物业管理、营次一般，提升空间较大，如：（物业管理、营销推广、销售服务等），没实现较大溢价销推广、销售服务等），没实现较大溢价竞争对手竞争对手分析分析22销售价格6880元/总用

22、地面积9万平方米总建筑面积16.3万平方米外立面外墙1-2层干挂石材，三层以上采用高级涂料容积率1.8绿地率39.8%开发商盐城市中建地产有限公司外部配套处于大铜马商圈之内，北临建军路商业一条街，尽享繁华，南接盐城奥体中心，近享休娱。本项目由世界500强央企（中建地产）开发，打造盐城主城区核心区域的高端住宅项目。 项目位于盐城市解放南路58号，处于城市中心区，项目周边生活配套设施成熟。地上总建筑面积16.3万平方米，是集高端住宅、高尚园林和高级商街为一体的精致生活广场。项目一期推出5幢住宅，共267套房源，均价6500元/，销售火爆供不应求。二期推出8#9#楼房源，正在快速去化中，均价6880

23、元/,全款并且捆绑车位销售。城中壹号公馆9在售8城中一号公馆-城中高端项目的典型，以成熟的城中高端项目的典型，以成熟的生活配套及质感的外立面吸引客户，被地缘性高生活配套及质感的外立面吸引客户，被地缘性高端客户追捧，余量房源端客户追捧，余量房源12.812.8万方万方竞争对手竞争对手分析分析9在售8 2011年11月份推出8#、9#房源在售，共167套房源，至今去化130套左右。 本项目销售价格为城中区域最高，销售期间全款购房，捆绑车位销售（10万15万），剩余低楼层等层次较差的房源。 购房客户均以3550岁客户占多，主要是来源于主城区，以改善需求为主，客户看重区域配套及小区后期的生活环境。 前

24、期：项目占有利的地理位置，处于盐城城中核心地段，项目优势明显，吸引了较多本地地缘性的客户购房，城中房源稀缺，导致本项目较抢手。全款购房并且搭售车位销售，客户仍能接受。 现状：自2011年调控压力不断加大之后，房源去化速度也受到一定影响，但本项目以其地段及配套优势，价格上涨了380元/，现正在快速去化中。项目销售：一房难求，购房需找关系，销一房难求，购房需找关系，销售价格处于中高水平，且需全款购房，近售价格处于中高水平，且需全款购房，近期有所松动期有所松动竞争对手竞争对手分析分析规划景观公共部位立面户型会所配套及商业材料及工艺新技术设备产品服务营销销售服务物业服务品牌标准线标杆线及格线项目价值树

25、品牌影响营销推广服务团队u优势：属于城南双学区之内，区域发展潜力大，加上华润品牌影响力，高端的产品，以及优质的服务吸引客户，强劲的品牌宣传及营销推广活动也是项目销售的助动力量。u劣势：销售价格较高，周边配套暂不成熟总结：橡树湾为盐城高端住宅项目的代表，以橡树湾为盐城高端住宅项目的代表，以较好的生活环境及营销包装吸引客户，并在地较好的生活环境及营销包装吸引客户，并在地段不占优的情况下实现高溢价段不占优的情况下实现高溢价竞争对手竞争对手分析分析项目总建筑面积120万方。项目一号地块占地面积91661，总建筑面积229150；现为绿地商务城项目首批开发，一号地块由，带电梯住宅9栋918户93250平

26、方米，商业用房38944平方米。甲级办公27270平方米，酒店式办公39560平方米。项目首期开盘3#、6#、9#共3幢房源，十月份一期加推2#、8#两幢房源。十一月26日加推10号楼房源，腊月25推出7#房源销售价格5191元/。36928一期二期10加推7销售均价5191元/外立面1-4层干挂石材，四层以上小面砖建筑风格法式建筑风格开发商绿地集团物业类型小高层项目位置位于河东亭湖大道（青年路东延）与希望大道交界处内部配套整个项目包含大型购物中心、繁华商业街、法式臻品住宅、甲级写字楼和SOHO办公等绿地商务城：河东区第一个最大的城市综合河东区第一个最大的城市综合体项目，住宅销售价格处于河东中

27、高水平，体项目，住宅销售价格处于河东中高水平，项目内部配套齐全项目内部配套齐全竞争对手竞争对手分析分析36928一期二期10加推7 本项目采用小步快跑的方式销售，自9月份开盘之后基本达到每月一推，去化较快。 销售价格为城东区域最高，销售均价5200元/，全款95折，按揭97折优惠。 购房客户均以2540岁客户占多，主要是来源于主城区及城东，改善及首置需求，客户看重区域发展潜力及小区后期的生活品质。 前期：绿地在盐城首个项目，销售期间做了较多品牌推广活动，以较全的户型面积段抓住了各种需求的客户。项目小步快跑，去化速度极快。 现状：由于一期住宅房源已经接近尾声，今年将主推商业，住宅稀缺性显现。现在

28、去化速度较快。项目销售：销售价格一般，采用小步快跑，销售价格一般，采用小步快跑，项目去化速度较快项目去化速度较快竞争对手竞争对手分析分析规划景观公共部位立面户型会所配套及商业材料及工艺新技术设备产品服务营销销售服务物业服务品牌标准线标杆线及格线项目价值树品牌影响营销推广服务团队u优势：商业综合体项目，内部配套齐全，区域发展潜力大，绿地在客户心中已形成较好口碑，小高层产品，舒适的户型也是客户关心的问题u劣势：周边配套暂不成熟总结：绿地项目为盐城典型的城市综合体项目，绿地项目为盐城典型的城市综合体项目，品牌力量、区域发展潜力及后期小区生活品质品牌力量、区域发展潜力及后期小区生活品质是吸引客户的主要

29、原因是吸引客户的主要原因竞争对手竞争对手分析分析u明年竞争片区内100-200大面积公寓的货量供应井喷；u竞争片区内100-200的公寓的价格大概在6000-7000元/之间，但出货速度缓慢；u通过产品对比可知，本项目的产品硬件打造水平属于市场上游，面积控制较好；u市场上比较注重硬件水平的打造，对软性价值的挖掘和注入不足；u盐城目前的楼盘营销包装水平普遍不高，可通过提升项目的营销包装水平实现高溢价。挤进7000元/左右的高端住宅阶层， 项目本身具有哪些价值点支撑？我们有哪些方面有差异化竞争力，又在哪些地方可以提升市场小结市场小结 本体分析项目价值挖掘项目价值挖掘项目价值挖掘项目价值挖掘项目核心

30、问题项目核心问题作为盐城本土最具影响力的企业，其品牌影响力及号召力极强，但作为地产品牌其仍显较弱品牌价值基品牌价值基础分析础分析江苏悦达集团以汽车和纺织为江苏悦达集团以汽车和纺织为2 2大支柱，多元化经营，形成了工业制造、能源矿产、公路投资、现代大支柱，多元化经营，形成了工业制造、能源矿产、公路投资、现代服务业四大产业集群。集团先后与韩国现代起亚、法国家乐福、日本富士重工以及德国黛安芬、印服务业四大产业集群。集团先后与韩国现代起亚、法国家乐福、日本富士重工以及德国黛安芬、印度马恒达等世界度马恒达等世界500500强企业及国际知名企业携手合作，走出了一条以国际化带动新型工业化的成功之强企业及国际

31、知名企业携手合作，走出了一条以国际化带动新型工业化的成功之路。路。 盐城脊梁集团品牌影响力大于地产品牌品牌价值l挖掘悦达品牌内涵，以企业品牌影响力带动项目品牌影响力“悦达悦达 盐城脊梁盐城脊梁”l通过本项目的成功提升悦达作为地产品牌的影响力。品牌分析小结品牌分析小结及营销方向及营销方向雄踞东进路与开放大道交汇处，处于城市主流发展方向，拥有很好的未来，配套齐全，城市资源丰富区域价值基础之区域价值基础之城市资源城市资源位于老城区与新区的交界处，属于城市发展主流方向的城南板块；所处社区组团规划为城南两大高位于老城区与新区的交界处，属于城市发展主流方向的城南板块；所处社区组团规划为城南两大高档居住区组

32、团之一；城南为盐城政府重点规划及打造的板块，多维立体交通，方便快捷，配套层次档居住区组团之一；城南为盐城政府重点规划及打造的板块，多维立体交通，方便快捷，配套层次高；高；城北城北片区片区河河东东片片区区城城西西区区城中区城中区城南区城南区西西南南区区城城市市发发展展主主流流方方向向关键词城市中心区城市中心区生态豪宅生态豪宅3636洞国际标准高尔夫球场洞国际标准高尔夫球场正龙脉正龙脉水玎珰山体资源水玎珰山体资源坐拥两河双公园，生态资源丰富，藏风聚气，环阴抱阳，上风上水之地区域价值基础之区域价值基础之生态资源生态资源项目毗邻盐城目前占地面积最大及最现代化的公园盐渎公园、大新河公园；紧邻两条河流：盐

33、城的项目毗邻盐城目前占地面积最大及最现代化的公园盐渎公园、大新河公园；紧邻两条河流：盐城的母亲河串场河、大新河，生态资源十分丰富，为上风上水之地。母亲河串场河、大新河，生态资源十分丰富，为上风上水之地。盐渎公盐渎公园园水街水街海盐海盐博物博物馆馆串串场场河河风风光光带带东进路美食一条东进路美食一条街街大新大新河公河公园园本项目本项目区域为盐城历史人文原貌区，毗邻盐城“运盐河道”、“母亲河”串场河畔、及4A景区“水街”，同时是悦达总部所在地人文历史资源丰厚区域价值基础区域价值基础之人文资源之人文资源盐城海盐文化起源于串场河，盐城的繁华兴衰、历史起伏也与之紧密相关，可以说串场河是盐城的母亲河，承载

34、着盐城的历史人文记忆；区域内的水街、海盐博物馆均为盐城人文历史地标，记载着盐城的历史，同时盐城脊梁悦达集团总部也位于所在地，形成了该区域历史与现代相交融的独特人文景象城市发展主流方向盐城历史人文风貌区新兴高端住宅板块板块价值房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段。区域质素的优良决定豪宅项目的营销方向。区域特征区域发展阶段豪宅成功营销方向陌生区域，认知度低区域“婴儿”期区域发展迅速，拥有一定区域价值区域高成熟度，区域价值已被充分认可区域“少年”期区域“成年”期“告诉别人她会长得很美 ”重新定义区域价值，提升形象“告诉别人她美得与众不同 ”基于区域价值，重新定义产品“告诉别人她是完美的 ”利用成

35、熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大区域发展规律区域发展规律及营销方向及营销方向东进路东延段，盐城历史人文原貌区，毗邻水街、盐渎公园等区域特征区域发展阶段对应成功营销方向区域“婴儿”期营销方向营销动作时尚感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放大坐拥稀缺的城市、生态、人文三重资源，不仅有丰厚的历史人文积淀，而且有很美好的未来本项目正确营销方向重新定义区域价值，提升形象通过对区域强势资源的挖掘塑造项目地段价值的稀缺性和唯一性，并通过区域形象的提升，成为可以比肩盐城传统高端居住板块的区域板块拥强势资源，但非传统豪宅板块，处于区域发展的“婴儿期”区域发展现状及区域发展现状及营销方向研判营销方向研判重新

36、定义板块价值，提升价值“盐城历史人文风貌区”，品牌分析小结品牌分析小结及营销方向及营销方向硬件打造水平满足高档住宅对舒适度及形象的要求，个体指标超过市场同档次产品产品价值基础产品价值基础之产品力之产品力悦珑湾，为AETDECO建筑风格，典雅大气，项目无论是内部配套、外立面、园林等各方面须满足市场对舒适度的要求，个别指标超过市场同档次产品；130的产品作为项目的明星产品，多以舒适性需求为主，项目前期形象的定位建议以此为基础产品价值基础之产品价值基础之产品线产品线130平明星产品87-117平米现金流产品略160平米以上标杆产品对现金流的贡献对现金流的贡献对对形形象象的的贡贡献献产品线特征角色及定

37、位130平左右市场高端住宅主流入门产品87-11787-117平160平以上市场刚需产品市场高端产品主流面积项目的主打产品“利于快速去化 ”不利用项目整体形象的提升项目的形象及价格标杆，属于楼王单位由于产品线众多，为建立项目比较清晰的形象，同时兼顾到项目的销售，我们建议对产品进行分类和定位，清晰其定位，如130的产品作为主力产品，并以此类产品为基础，建立项目的高档形象，高形象的建立为87-117的产品的高价加去化打好基础ART-DECO经典高端舒适性住宅欧式宫廷亲水府邸产品价值l产品为舒适性产品，由于市场硬性价值均趋同，建议提产品为舒适性产品，由于市场硬性价值均趋同，建议提 升产品的软性价值升

38、产品的软性价值l加强产品价值及服务展示，强化客户价值认知；加强产品价值及服务展示，强化客户价值认知；产品分析小结产品分析小结及营销方向及营销方向板块历史人文原貌区产品高层经典品牌悦达两河双公园政府规划与扶持高品位配套设施50万大规模社区ART-DECO经典宫廷风格亲水园林悦达品牌区域 市场影响力 悦达精神悦达置业悦珑湾项目核心价值体系会所服务87280平米人居环境品位享受品质保证历史人文原貌区城市发展主流项目价值项目价值体系体系思考：项目众多价值点什么才是最关键的，能与客户产生共鸣的价值点？项目客户研究了解需求了解需求客户机会客户分析客户分析竞品客户借鉴竞品客户借鉴目标客户特征分析目标客户特征

39、分析本项目客户买点：客户分析： 本项目客户主要来源于老城区，以私营业主、企业高管、公务员为主，他们看中的是该项目的地理位置，及周边丰富的生活配套资源； 周边成熟的生活配套资源； 中建地产（国企）品牌开发商；中建客户参考：购房客户以主城区客户为购房客户以主城区客户为主，购买力较强，追求较高生活品质并主，购买力较强，追求较高生活品质并且看重生活配套。且看重生活配套。竞品客户竞品客户参考参考客户分析：本项目客户买点： 本项目客户主要来源于老城区、以私营业主、企业高管、公务员为主，他们看中的是华润的品牌，以及后期小区的居住品质； 橡树湾位于城南发展主力方向，后期规划配套齐全； 华润品牌力量吸引较多客户

40、； 城南（南盐中、一小）双学区；橡树湾：客户主要来自于老城区，以改善客户主要来自于老城区，以改善占多，购房客户较看重华润品牌及后期占多，购房客户较看重华润品牌及后期小区的居住品质小区的居住品质竞品客户竞品客户参考参考客户分析： 本项目客户主要来源于城东周边、城中区域，以私营业主、公务员、白领为主，他们看中的是绿地商务城居住品质及后期生活配套、发展潜力。 法式臻品住宅，品质有保障； 绿地品牌影响力较大，在盐城客户心中深深扎根； 项目规划及生活配套齐全，并且区域发展潜力巨大；绿地商务城：客户以城东周边及老城客客户以城东周边及老城客户占多，客户看中项目后期发展潜力，户占多，客户看中项目后期发展潜力，

41、及生活居住品质及生活居住品质竞品客户竞品客户参考参考本项目客户买点：竞品客户竞品客户参考小结参考小结 客户来自老城区的改善性客户较多，有较强购买实力；客户来自老城区的改善性客户较多，有较强购买实力；1 客户对品牌、地段、服务比较注重；客户对品牌、地段、服务比较注重；2 在好的硬件打造水平基础上，软性价值的挖掘能提升其价值预期在好的硬件打造水平基础上，软性价值的挖掘能提升其价值预期3 由于市场供应较雷同，差异化的形象和营销包装受市场欢迎由于市场供应较雷同，差异化的形象和营销包装受市场欢迎4立足一线，我们客户构成？立足一线，我们客户构成？客户突破点客户突破点强势拉动一类客户，从而带动二类三类客户对

42、品牌强势拉动一类客户，从而带动二类三类客户对品牌和价值的认知！和价值的认知！1 1、先锋客户、先锋客户（媒体、地产业内人士等）2 2、传统高端客户、传统高端客户（私企业主、个体、公务员等）3 3、区域周边客户、区域周边客户（城中老城区改善性客户）4 4、投资客户、投资客户1、提升项目品牌；2价格认知度高；3、高价格承受力；4、口碑、圈层效应最重要的客户群，面向全市最重要的客户群，面向全市主力之一，受到一类客户的带动影响，被动跟上一类客户一类客户二类客户二类客户受区域制约最大受区域制约最大跟随，随市场波动而来跟随型跟随型三类客户三类客户高端住宅的客户认知价值体系高端住宅的客户认知价值体系还有哪些

43、是我们需要提升的？还有哪些是我们需要提升的？高端客户高端客户认知价值认知价值身份标签身份标签优质服务优质服务市场明星市场明星/ /圈层圈层居住舒适性指标居住舒适性指标清晰形象认知清晰形象认知配套指标配套指标优质服务体系优质服务体系安全与私密指标安全与私密指标居住功能居住功能舒适户型舒适户型高端住宅高端住宅致胜因素致胜因素高端住宅高端住宅加分因素加分因素高端住宅高端住宅必要因素必要因素彰显地位与实力保证居住舒适性、便利性和安全性作为资产架构的组成部分和投资渠道？如何通过营销解决这些方面的不足？实现一线高端住宅占位！如何通过营销解决这些方面的不足？实现一线高端住宅占位！ ？u注重对先锋客户、传统高

44、端客户的针对性推广，做好圈层；并强势拉动二类客户；u强化项目形象，使客户有感知点是未来营销的重点；u提供物业服务质量，软性价值制胜；u强势挖掘品牌及区域的差异化价值，塑造差异化的形象；客户小结客户小结 背景小结核心价值提炼；形象定位探讨客户分析客户分析核心价值提炼核心价值提炼形象定位及形象定位及slognslogn定义定义FABFABF F（Features/factFeatures/fact）项目本身的特性项目本身的特性/ /属性属性有什么？有什么？本项目本项目悦达品牌悦达品牌/ /独揽两河双公园独揽两河双公园/ /城市发展主流方向城市发展主流方向/artdeco/artdeco风格风格建筑

45、建筑/ /亲水园林亲水园林/ /历史人文资源历史人文资源/ /商业配套商业配套/ /6 60 0万规模社区万规模社区/ /A (AdvantagesA (Advantages）相对于竞争对手的优势相对于竞争对手的优势好在哪？好在哪？本项目本项目悦达品牌悦达品牌/ /历史人文资源历史人文资源/ /硬件打造水平硬件打造水平/ /生态资源生态资源B (Benefit/valueB (Benefit/value）项目带给用户的利益项目带给用户的利益/ /价值价值产生什么价值？产生什么价值？本项目本项目悦达地产悦达地产/ /盐城人文历史原貌区盐城人文历史原貌区/1/1号巅峰钜作号巅峰钜作核心价值推导悦达

46、地产悦达地产/ /盐城人文历史原貌区盐城人文历史原貌区/1/1号巅号巅峰钜作峰钜作PART2 营销策略分析拔形象拔形象建圈层建圈层亮品质亮品质讲理念讲理念形象定位形象定位客户客户营销展示营销展示优质服务体系优质服务体系安全与私密指标安全与私密指标市场明星市场明星/圈层圈层一线高端住宅形象认知一线高端住宅形象认知独特人文气质独特人文气质发展商品牌指标发展商品牌指标突破点突破点推广推广四大核心营销策略四大核心营销策略拔形象拔形象形象策略四大核心营销策略四大核心营销策略拔形象拔形象、建圈层、讲理念、亮品质、建圈层、讲理念、亮品质形象策略形象策略主推广语主推广语项目营销语言项目营销语言远见决定价值远见

47、决定价值研讨标题：研讨标题：作为盐城的脊梁作为盐城的脊梁我们必须引领这个正在我们必须引领这个正在演进中的盐城地产潮头演进中的盐城地产潮头城市-城市中心南移。格局提升生活-由传统自然生活/商业集成转向 CBD/CLD/CRD中心。重构发展文化-由自然本土化向泛现代化/城市化 和全球化。多元融合这个潮头在哪里？观念观念- -与时俱进的变革思想。年龄与时俱进的变革思想。年龄35-4535-45岁。岁。生活生活- -初期财富数量转化为质量提升，并发展初期财富数量转化为质量提升，并发展 出质感期许。考究而不将就。出质感期许。考究而不将就。情感情感- -阅历与积累导致深层的灵魂反省与心灵阅历与积累导致深层

48、的灵魂反省与心灵 需求。诞生出超越现实的理想。需求。诞生出超越现实的理想。这样的一个潮头，这样的一个潮头，对新进中产阶层有怎样的影响？对新进中产阶层有怎样的影响？当浓荫下，大宅门内，尊崇人家作为一个将项目特征与目标利益紧致结合的定位概念出现时。我们认为它是一个成功的价值定位然而同时然而同时我们发现需要一个更具感召力传播我们发现需要一个更具感召力传播口号来拨动目标心弦！口号来拨动目标心弦！我们还需要我们还需要广告价值广告价值的部分。的部分。观点观点1 1：项目利益关系尚未等于项目核心价值项目利益关系尚未等于项目核心价值- -悦珑湾有悦珑湾有独特核心价值值得提炼和演绎！独特核心价值值得提炼和演绎！

49、观点观点2 2：项目定位概念不等于项目广告传播概念。面对项目定位概念不等于项目广告传播概念。面对一个大型超高值项目的传播需要打击与幅射力一个大型超高值项目的传播需要打击与幅射力更强的广告口号与沟通运动！更强的广告口号与沟通运动！好的广告语核心源自好的广告语核心源自对市场、客户、心理需求、对市场、客户、心理需求、项目气质的正确理解项目气质的正确理解对市场来言，对市场来言，盐城脊梁盐城脊梁悦达悦达悦珑湾该承担怎么样的角色呢？悦珑湾该承担怎么样的角色呢？市场永远有奇迹市场永远有奇迹有机会创造奇迹有机会创造奇迹为什么不是悦珑湾？为什么不是悦珑湾？市场大多总是同质市场大多总是同质有机会形成独特差异个性有

50、机会形成独特差异个性为什么不是悦珑湾？为什么不是悦珑湾？市场认知总在求新市场认知总在求新有机会为目标市场创造激情有机会为目标市场创造激情为什么不是悦珑湾？为什么不是悦珑湾？竞争由产品转向品牌竞争由产品转向品牌有机会为悦达品牌实现优化升级有机会为悦达品牌实现优化升级为什么不是悦珑湾？为什么不是悦珑湾？市场由物质升格为精神市场由物质升格为精神有机会打造一个时代的心灵代言者有机会打造一个时代的心灵代言者为什么不是悦珑湾？为什么不是悦珑湾？超越超越之作！之作！对目标消费群而言，对目标消费群而言，家究竟会是一种怎样的意念呢？家究竟会是一种怎样的意念呢？有一种鸟总会飞回它们的出生地有一种鸟总会飞回它们的出

51、生地一叶舟总会在漂泊之后回到它的小小港湾一叶舟总会在漂泊之后回到它的小小港湾一片心灵的羽毛总会飘到它依恋的地方一片心灵的羽毛总会飘到它依恋的地方回归回归的地方！的地方！对目标消费群而言，对目标消费群而言，悦珑湾意味着什么呢？悦珑湾意味着什么呢？悦珑湾。悦珑湾。位于盐城历史人文原貌区位于盐城历史人文原貌区。 这里有满载盐城记忆的母亲河串场河这里有满载盐城记忆的母亲河串场河这里有传承盐城历史和辉煌的水街这里有传承盐城历史和辉煌的水街这里满载着盐城的记忆和过去这里满载着盐城的记忆和过去是盐城的起点和原点是盐城的起点和原点 悦珑湾。悦珑湾。位于城市发展主流方向位于城市发展主流方向。 这里有最高层次的配

52、套这里有最高层次的配套这里有盐城的脊梁悦达集团的总部这里有盐城的脊梁悦达集团的总部这里有盐城的未来这里有盐城的未来 悦珑湾。悦珑湾。悦达集团超越之作悦达集团超越之作。 更高水平的规划设计水平更高水平的规划设计水平更优质的服务更优质的服务更舒适的环境更舒适的环境更好的生活更好的生活回归与回归与超越！超越！更何况一个叫悦珑湾的故乡。所以，我们应该有更悠远的企及所以，我们应该有更悠远的企及历史人文的回归历史人文的回归品牌的升级品牌的升级产品的超越产品的超越等等等等在我们看来，家是一种回归在我们看来，家是一种回归广告的核心创意广告的核心创意由超越到回归由超越到回归由悦珑湾到故乡由悦珑湾到故乡当悦珑湾由

53、一座楼盘提升为一个故乡概念当悦珑湾由一座楼盘提升为一个故乡概念时，这一产品物质能量便迅速转化成为了时，这一产品物质能量便迅速转化成为了更大的根性的情感力量更大的根性的情感力量盐城的悦珑湾盐城的悦珑湾一个开放的时代一个开放的时代一个开放的盐城一个开放的盐城一种可供无限想象空间的人生一种可供无限想象空间的人生从这一角度来说，这种转换所需要的是从这一角度来说，这种转换所需要的是伟大的力量伟大的力量盐城需要这样的力量。盐城需要这样的力量。目标群也需要这一力量。目标群也需要这一力量。或许悦达也需要这种力量。或许悦达也需要这种力量。回到悦珑湾。回到悦珑湾。 在这一伟大力量之下，在这一伟大力量之下，诞生了一

54、场这样的沟通运动以及口号诞生了一场这样的沟通运动以及口号“回到悦珑湾”浓荫下 大宅门内 尊崇人家产品的超越产品的超越超越市场的产品超越市场的产品品牌的超越品牌的超越悦达地产品牌的升级之作悦达地产品牌的升级之作城市的超越城市的超越从物质到精神的超越从物质到精神的超越区域的回归区域的回归记忆开始地方的回归记忆开始地方的回归生活的回归生活的回归最本质生活的回归最本质生活的回归人的回归人的回归人最本质需求的回归人最本质需求的回归形象推广形象推广现实的一种现实的一种超越，超越，生活的一种生活的一种回归回归悦珑湾营销语言：悦珑湾营销语言：l品牌：品牌：悦达 构筑盐城脊梁 悦达 一直在你身边l区域：区域：天

55、生贵胄 盐城生长的故乡l产品：产品：悦达1号超越钜作SLOGAN1：浓荫下 大宅门内 尊崇人家浓荫下浓荫下良好的生态环境良好的生态环境大宅门内大宅门内盐城历史上经典建筑，水街的标示之一，通过其点出盐城历史上经典建筑，水街的标示之一，通过其点出区域的文脉、地脉，上风上水；区域的文脉、地脉，上风上水；SLOGAN2：有历史 非当代我们从项目的区域出发、从产品的我们从项目的区域出发、从产品的artdecoartdeco风格出发；风格出发；可以发现可以发现它是有过去的，同时也有未来！它是有过去的，同时也有未来！它是经典的，是可以传承下去的！它是经典的，是可以传承下去的！建圈层建圈层客户策略四大核心营销

56、策略四大核心营销策略建圈层建圈层、拔形象、讲理念、亮品质、拔形象、讲理念、亮品质老带新、自然上门老带新、自然上门圈层营销、口碑传播、高素质的服务圈层营销、口碑传播、高素质的服务客户来源渠道客户来源渠道通过推广广通过推广广告上门告上门口碑、圈层口碑、圈层解决一类重点客户的牵引，是营销的重中之重！解决一类重点客户的牵引，是营销的重中之重！重点客户重点客户二类客户一类客户广告、户外很难奏效悦达客户会服务：展示时,悦达客户会成立定向发放悦达普卡，持卡客户享受悦达旗下及合作商家等相关VIP服务l可积分，兑换相关奖品及纪念品l具有相关银行借记功能l享受悦达商家贵宾权益l享受悦达合作酒店相关贵宾权益l参加悦

57、达高端活动权益l。 圈层营销策略圈层营销策略11悦达资源的整合悦达资源的整合：悦达会成立：悦达会成立建立建立圈层圈层维护维护圈层圈层圈层圈层传播传播客户会资源维护体系客户会资源维护体系分级培养忠诚客户，重点维护，为后续悦达地产的发展建立平台分级培养忠诚客户，重点维护，为后续悦达地产的发展建立平台将悦达的资源最大化利用，反馈客户将悦达的资源最大化利用，反馈客户业内人士作用：属于先锋客户，其意见和看法有较高的权威性，其往往能引发业界及圈层对项目的讨论，对项目的口碑及美誉度传播有很大的作用，能强势拉动市场对本项目的关注；业内人士组成：l地产圈人士l媒体朋友；l相关政府部门、银行、企事业单位等圈层活动

58、形式：l红酒冷餐会；l产品说明会；l悦达总部参观等。圈层营销策略圈层营销策略22业内人士品鉴会业内人士品鉴会充分利用业内人士的力量，在展示不充分的条件下引发关注和讨论充分利用业内人士的力量，在展示不充分的条件下引发关注和讨论圈层营销策略圈层营销策略33高端客户圈层活动高端客户圈层活动：客户经营：客户经营内容：邀请高度诚意客户到展示中心或相关地点参与一系列的客户专属小众活动。如：与高端金融投资机构合办小型沙龙最新大片客户专场点映会艺术品鉴赏及收藏沙龙等悦达家宴圈层营销策略圈层营销策略33银行与商户联谊银行与商户联谊：资源互换：资源互换l与悦达地产合作银行及顶级品牌商户合作，进行客户资源互换，吸收

59、优秀客户，树立项目高端形象。邀请鼎峰合作银行、商户参与的小型宣讲及推介会圈层营销策略圈层营销策略44领先客户圈层传播领先客户圈层传播：客户积累：客户积累凭借即将推出市场这一节点，邀请领袖客户进行产品测试客户名单锁定：p新景祥高端客户p悦达高端客户p悦达公司高层p高级公务员p前期积累客户 时间：8月目的：看客户对项目价值点是否认同，价值渗透，建立圈层影响力目的：看客户对项目价值点是否认同，价值渗透，建立圈层影响力圈层营销策略圈层营销策略55企事业单位推介企事业单位推介：客户拓展：客户拓展与银行、政府、垄断性行业及台商协会等推介团队客户名单锁定：p银行客户p政府各单位、部门p悦达内部员工p电力、电

60、信、警务等部门客户p韩国商会、浙江商会、上海商会客户等 讲理念讲理念推广策略四大核心营销策略四大核心营销策略拔形象、建圈层、拔形象、建圈层、讲理念讲理念、亮品质、亮品质围绕围绕“回归回归 超越超越” ” 展开的营销金字塔展开的营销金字塔3、话题之王、话题之王2、全城热恋、全城热恋1、引爆飞跃、引爆飞跃两场跨界盛宴两场跨界盛宴一场露天音乐会一场露天音乐会一场炒作一场炒作一个突破点，三个阶段，引爆全城焦点！一个突破点，三个阶段，引爆全城焦点！一个突破点一个突破点一个突破点一个突破点向全城宣扬一种主张向全城宣扬一种主张“回归，超越回归，超越”l 目的：目的：向全城宣扬一种主张“回归、超越”，导入项目

61、区域及品牌价值；形式：形式：“回归、超越 摄影大师眼中的盐城历史风貌区摄影展”；邀请知名摄影师对水街、盐渎公园、串场河、中国海盐博物馆、悦达总部等地标摄影，举办其个人摄影展；l时间条件（时间条件（5 5月份）月份）A、话题之王1. 1. 话题炒作：首先从品牌着手，话题炒作：首先从品牌着手，“悦达悦达 构筑盐城脊梁构筑盐城脊梁”，发布业内炒作话题。，发布业内炒作话题。2. 2. 邀请专业写手，在报刊、网络等媒体上，以邀请专业写手，在报刊、网络等媒体上，以“悦达悦达 改变盐城改变盐城10万人家的方向万人家的方向”为主题持续发表软文，强调生活意境。为主题持续发表软文，强调生活意境。孔锐：“盐城脊梁

62、寻根盐城”一场讨论一场讨论关于关于“ “ 悦达悦达 寻根盐城寻根盐城”大讨论，同大讨论，同时掀起对项目区域及品牌的关注时掀起对项目区域及品牌的关注B、全城热恋跨界盛宴跨界盛宴“上海滩上海滩”量身御制量身御制系列展系列展自1994年创立以来，上海滩始终是源自中国的领先奢华生活时尚品牌， 上海滩量身御制女士系列着实显现着摩登中国的至奢印象。传说中的上海裁缝师傅完美糅合了御制裁缝的精湛技艺、奢华、服务与个性设计，绝对是当之无愧的“中国高级时装”。不论是建筑，还是服饰新旧情怀在此和谐交融，成就源于传统与历史基调、现代而经典的糅合。l 目的：目的：以服装品牌与项目的跨界营销，诠释项目的精神内涵。高端的服

63、装品牌同时具有提升项目的形象的作用。l 形式：形式：在项目营销中心举行“上海滩”品牌服饰T台秀同时提供该品牌的“量身御制”服务。B、全城热恋跨界盛宴跨界盛宴宫廷御宴，成就一种大宅门之恋宫廷御宴，成就一种大宅门之恋l 目的：目的：让客户真切体验尚境所倡导的品味生活；提升客户的尊贵感，扩大圈层效应。l 形式：形式：在项目的小区中筵开数席，邀请开国第一宴主厨之传人烹饪；l 目的：目的：提升项目的整体形象和社会影响力，维护前期诚意客户的关系形式：形式：利用公园的平台，举行小型的李云迪露天音乐会，参与群体为项目的认筹和诚意客户l时间条件（时间条件（9 9月份）月份）C、引爆飞跃李云迪夏日公园露天音乐会李

64、云迪夏日公园露天音乐会古典与现代古典与现代的交融，对本质的回归，对现实的超越，引的交融，对本质的回归，对现实的超越，引爆全城的关注爆全城的关注悦珑湾的内涵真正传递给客户，引起精神共鸣！亮品质亮品质展示策略四大核心营销策略四大核心营销策略建圈层、拔形象、讲理念、建圈层、拔形象、讲理念、亮品质亮品质告诉他们，悦达的，是最好的！高端住宅的品质是高端住宅的品质是“说说”出来出来的的1 1、全流线上的精细展示；、全流线上的精细展示；2 2、关于品质话术的深刻提炼。、关于品质话术的深刻提炼。我们的展示可以这样做我们的展示可以这样做停车场停车场入户大堂入户大堂第一印象感知系统第一印象感知系统人流汇集焦点人流

65、汇集焦点服务及展示服务及展示样板房样板房前广场前广场园林园林电梯厅电梯厅/ / 电梯电梯外立面外立面/ /私家路私家路售楼处售楼处物业服务物业服务在展示方面，做更多提升在展示方面，做更多提升商业街，商业街，情景展示商业街，客户感受到了项目所倡导的品质生活。情景展示商业街，客户感受到了项目所倡导的品质生活。入户大堂入户大堂样板房样板房商业街商业街售楼处售楼处前广场前广场园林园林停车场停车场电梯电梯物业物业情景商业街：l对商业部分进行情景展示，打破仅包装纸包装的模式，实景展示；l户外设置座椅、遮阳伞等物料，情景互动；入户大堂入户大堂样板房样板房私家路私家路售楼处售楼处前广场前广场园林园林停车场停车

66、场电梯电梯物业物业概念楼书+产品说明书分为概念楼书和产品楼书，讲述属于项目的故事，详细介绍每一个匠心独运的细节。体验式辅助工具材料展示+说明牌在样板间展示各种世界名牌的家居用料，并以说明牌的方式阐述每个独特细节。一个更具体验感的一个更具体验感的售楼处售楼处 产品价值展示产品价值展示与项目内涵展示结合与项目内涵展示结合, ,放大客户体验放大客户体验入户大堂入户大堂样板房样板房私家路私家路售楼处售楼处前广场前广场园林园林停车场停车场电梯电梯物业物业海盐绘画艺术长廊：把把销售中心右边的墙壁打造成一面盐城绘画历打造成一面盐城绘画历史见证的艺术长廊，把盐城绘画各历史阶段重史见证的艺术长廊，把盐城绘画各历史阶段重要的作品完美呈现，同时，也突显出盐城绘画要的作品完美呈现，同时，也突显出盐城绘画文化对绘画文化的促进作用。文化对绘画文化的促进作用。人文内涵植入中国文化精粹：青花瓷在销售中心客户关注度较高的位置，如在销售中心客户关注度较高的位置，如沙盘周围等，摆设沙盘周围等，摆设康熙、雍正、乾隆等年代的青花瓷，并附以摆设青花瓷历史故事，营造销售中心深厚的历史文化。营造销售中心深厚的历史文化。一个更具体验感