上海荣御蓝湾项目全程营销策划报告 146P

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1、景瑞项目市场分析与策略思考景瑞项目市场分析与策略思考2008/8 Part01 Part01 报告回顾报告回顾目目 录录 Part03 Part03 策划篇策划篇p项目定位项目定位 p产品形态产品形态p客户定位客户定位p企划推广思路企划推广思路 p整盘营销策略整盘营销策略 Part02 Part02 市场篇市场篇p长三角整体市场回顾长三角整体市场回顾 p太仓上半年市场回顾太仓上半年市场回顾p竞品个案去化分析竞品个案去化分析p市场总结市场总结 Part04 Part04 销售篇销售篇p销售目标销售目标p销售总纲销售总纲p推量分期推量分期 Part05 Part05 企划篇企划篇pVIVI演示演示

2、p项目整体定位项目整体定位n区位价值分析区位价值分析n市场竞争分析市场竞争分析p产品属性定义产品属性定义p目标客户定位目标客户定位报告回顾报告回顾太仓市太仓市苏州苏州市市昆山市昆山市嘉定区嘉定区上海市上海市沿江高速公路沿江高速公路苏昆太公路苏昆太公路轨交轨交11号线号线R3太仓市区位图太仓市区位图城市属性城市属性跨入上海公里城市版图跨入上海公里城市版图重要城市重要城市车行时间车行时间上海上海太仓40分钟上海上海昆山47分钟上海上海苏州82分钟经济经济u太仓接受上海和苏州的经济、文化辐射能力的同时，更充分发挥自身沿江、沿沪的两区优势和特色，增强吸引力和凝聚力，加快建设高度文明的现代化城市的步伐。

3、交通交通u太仓紧邻上海外郊环带上，距离嘉定区仅6公里，属于上海1小时经济生活圈；uA5太仓出口40分钟直达上海商贸中心徐家汇；u沿江高速联通上海、苏州、昆山等地；u城际轨交R3直达上海市区，太仓将成为上海城市轨道交通网的辐射点之一；上海距离周边城市距离上海距离周边城市距离太仓、苏州太仓、苏州/ /昆山已经和上昆山已经和上海形成产业经济、文化经济、海形成产业经济、文化经济、捷运经济的黄金三角带捷运经济的黄金三角带南郊新城原为南郊镇，其重要配套工程于2006年10月开始动工。南郊新城目前为太仓动迁房集中区域，从其未来土地供应情况来看，未来高端项目缺乏，无法对本项目客群形成板块分流作用。城市发展方向

4、城市发展方向太仓向东，未来新城市中心太仓向东，未来新城市中心曼氏银洲花园曼氏银洲花园彩虹天下彩虹天下金谷府邸金谷府邸君悦豪庭君悦豪庭苏州西路苏州西路上海花园上海花园上城国际上城国际苏州东路苏州东路原政府原政府大楼大楼华源上海城华源上海城锦绣新城锦绣新城高尔夫湖滨花园高尔夫湖滨花园宝龙城市广场宝龙城市广场奥森尚东奥森尚东东仓路东仓路新政府新政府大楼大楼常胜路常胜路朝阳路朝阳路本本案案老城板块市场特征老城板块市场特征u生活机能完善，人流充沛 ;u居民对区域价值认同度高；u楼盘开发基本饱和；u未来区域土地供应量小；新区将是未来政治中心、商业中心、新区将是未来政治中心、商业中心、CBDCBD商务中心、

5、高档居住社区聚集区商务中心、高档居住社区聚集区新城板块市场特征新城板块市场特征u未来城市发展中心 ;u目前相关配套不成熟；u楼盘开发趋向高档化；u楼盘产品价格差异大；u在售项目后期推出量大；u未来区域土地供应量大区位特征总结区位特征总结城市区位城市区位板块特征板块特征区域规划区域规划p市场分析市场分析p项目整体定位项目整体定位n区位价值分析区位价值分析n市场竞争分析市场竞争分析p产品属性定义产品属性定义p目标客户定位目标客户定位报告回顾报告回顾板块规划板块规划东区将是新城市中心，本案将借各项规划节东区将是新城市中心，本案将借各项规划节点之势，实现自身与区域的联动发展、联动营销点之势，实现自身与

6、区域的联动发展、联动营销本案本案高尔夫球场高尔夫球场太仓高尔夫球场畅想图太仓高尔夫球场畅想图在建的市人民医院在建的市人民医院东盛商业广场东盛商业广场太仓新区第三小学太仓新区第三小学新政府大楼新政府大楼新区东区新区东区宝龙城市广场宝龙城市广场五星级五星级酒店酒店城市向东发展城市向东发展华源上海城锦绣新城宝龙城市广场第二梯队：第二梯队：0505年上市项目年上市项目高尔夫湖滨花苑高尔夫湖滨花苑现代风格现代风格奥森尚东奥森尚东简约现代风格简约现代风格第三梯队第三梯队福乐园世纪苑华侨花园第一梯队：动迁安置项目第一梯队：动迁安置项目市场升级启示市场升级启示区域变革孕育市场产品升级区域变革孕育市场产品升级项

7、目名称项目名称高尔夫高尔夫奥森尚东奥森尚东本项目本项目比比 较较 分分 析析产品方面项目规模17.9万6.8万45万规模第一，超大容量规模第一，超大容量规划布局高层、叠加、联排和独栋混合小高层、联排、双拼和独栋高层、联排、叠加和二联院产品线基本相同，高层、叠加比重较大，产品线基本相同，高层、叠加比重较大，增加二联院的新产品增加二联院的新产品建筑风格简约（高层深色+别墅浅色混搭）现代风格（以黑白灰为主色调）西班牙式西班牙式风格走特色路线，跳脱区域单一风格走特色路线，跳脱区域单一景观营造中心1000平米湖景+部分浅水系以宅旁绿化为主，无中心景观1000010000湖景湖景，多支水系及集中大量建筑小

8、品全湖景社区，景观唯一性较突出全湖景社区，景观唯一性较突出设施设备太仓首家引进家庭太仓首家引进家庭直饮水系统直饮水系统； 家庭中央热水系统 别墅产品净水系别墅产品净水系统：净水进户统：净水进户供水：变频供水别墅：家庭智能系统家庭智能系统+ +家居舒适系统、中央空家居舒适系统、中央空调调公寓：家庭安防圈设计相比竞品有所创新，设备附加增值相比竞品有所创新，设备附加增值社区配套会所5000平米健身休闲会所无1600临湖地中海风情会所太仓第一临湖风情会所，满足高端客太仓第一临湖风情会所，满足高端客商业会所中大型餐饮3000沿街商业5000多集中型半围合商业街商业体量较大，集中式、主题型为其特点商业体量

9、较大，集中式、主题型为其特点户型面积公寓3R/4R:180-230 2R:98 3R:1202R:85-923R:120-1353R:120-1354R:160-1804R:160-180产品线丰富、房型齐全、户型设计附加产品线丰富、房型齐全、户型设计附加空间多，景观阳台设计满足观景需要空间多，景观阳台设计满足观景需要独栋售磬地上：350 350 地下：100地上：372372地下：200二联院实现独栋别墅享受，超大地下空间二联院实现独栋别墅享受，超大地下空间带来无限增值空间、向阳面较独栋更开阔带来无限增值空间、向阳面较独栋更开阔联排售磬地上：225225地下：50地上：218-271218-

10、271地下：70-110景观联排户型，充分考虑住户观景需要景观联排户型，充分考虑住户观景需要叠加售磬/191面积优势明显，区域供应稀缺面积优势明显，区域供应稀缺核心卖点梳理核心卖点梳理南面观景高尔夫球场/中心湖景别墅私家泳池别墅私家泳池+亲水平台+透光天窗地中海普罗旺斯风情景观、主题商业、临湖休闲会所空中花园洋房实现全方位的产品突破实现全方位的产品突破直接竞争项目产品比较总结直接竞争项目产品比较总结SWOT分析分析 寻求项目定位出路寻求项目定位出路项目的优势和机遇项目的优势和机遇项目的开发挑战项目的开发挑战l区域规划发展利好，未来周边配套逐渐完善，毗邻高尔夫高端配套l 新区板块市场供应量大，板

11、块市场关注度高 l交通条件优越，不仅可以方便快捷地来往市区，到长三角的几个主要城市也十分方便，有利于吸引市区和上海客源-l地块内有水带，与高速公路有绿化带相隔 ，便于小区景观环境打造 l高尔夫湖滨花园提升了项目区域整体居住品质，引导了太仓市场高端房地产的消费，市场存在潜在高端住宅需求，太仓市场高端住宅处于空白期l太仓市近几年经济增长迅速，人均收入增长明显，形成一批具有相当购买能力的消费者 l15年的深耕、产品再创的能力景瑞的品牌就是一种财富l项目紧临高速公路，虽隔有绿化带，但一定程度影响项目的品质l目前项目整个区域位于开发进程，一定程度影响了消费者的购买欲望l宏观政策对第二套房的限制，一定程度

12、影响市场对高端住宅的需求l项目区域市场未来供应量大，市场直接竞争激烈；借助周边地利优势借助周边地利优势结合高端结合高端 配套和市场配套和市场机会机会项目有打造为太项目有打造为太仓高档住宅新标仓高档住宅新标杆的可能杆的可能规划利好规划利好板块效应板块效应交通便利交通便利水系资源水系资源高端空白高端空白消费基础消费基础轻微噪音影响轻微噪音影响区域成长周期区域成长周期宏观政策影响宏观政策影响未来竞争压力未来竞争压力品牌财富品牌财富地中海风情水岸低密度社区地中海风情水岸低密度社区关键词：地中海风情 水岸 低密度项目整体定位项目整体定位p市场分析市场分析p项目整体定位项目整体定位n区位价值分析区位价值分

13、析n市场竞争分析市场竞争分析p产品属性定义产品属性定义p目标客户定位目标客户定位报告回顾报告回顾土地属性土地属性东侧紧邻高速、内部天然水系东侧紧邻高速、内部天然水系p地块东侧紧邻沿江地块东侧紧邻沿江高速路肩高速路肩5050米退让绿米退让绿化带，化带，受高速公路噪音影响.相对是低价值地块.建议通过利用绿化带的进行密植隔音和绿化营造,营造相对私密的环境.可以变低价值地块为中价值地块.p地块中心地块中心有有T T字型字型天然水系天然水系，南面大庆，南面大庆锦绣新城，西侧直面锦绣新城，西侧直面华源上海城二期地块，华源上海城二期地块，北部紧靠太仓人民医北部紧靠太仓人民医院（在建），周边配院（在建），周边

14、配套尚不完善套尚不完善建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析社区配套社区配套高尔夫别墅高速公路项目地块高尔夫球场周边项目高速闸道口绿化隔离带内部水系沿沿江江高高速速N从目前的规划图来看，从目前的规划图来看，采取了高层公寓产品与联排、叠加和二联院别墅产品（东北&西南）对角线分布，极高极低满足景观最大化和外界噪音阻隔作用；整体规划整体规划水景主题水景主题/ /低密度低密度/ /地中海式建筑地中海式建筑建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析社区配套社区配套规划总用地229590平米总建筑面积467453平米地上建筑面

15、积367344平米 其中，二联院5722平米 联排17241平米 叠加91980平米 高层244614平米绿化率37.5%建筑风格建筑风格太仓第一个地中海式住宅社区太仓第一个地中海式住宅社区二联院效果图二联院效果图联排别墅效果图联排别墅效果图西班牙建筑细节西班牙建筑细节：立面形式丰富，有与众不同的瓦、窗、拱门、廊架、铁艺栏杆、外墙处理方式、由烟囱演化出来的通风口处理方式等独特的建筑符号独特的建筑符号，保证了其立面性格的鲜明特征；建筑外部材料建筑外部材料: :外墙涂料处理有拉毛和光滑拉毛和光滑两种形式，拉毛的处理方式更接近建筑风格原味，但施工工艺相对复杂不易控制效果；西班牙地区的经典建筑风格，其

16、醇厚粗醇厚粗朴的建筑风格朴的建筑风格和它所代表的轻松闲适的轻松闲适的生活方式生活方式，得到广泛推崇和喜爱，逐渐逐渐演变成为了一种豪宅的符号演变成为了一种豪宅的符号。 建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析社区配套社区配套温和的外立面颜色、外立面颜色、粗朴而富有质感的材料、有众多的回廊、构架和观景平台富有质感的材料、有众多的回廊、构架和观景平台立面想象图落地半圆拱门落地半圆拱门运用多种石材丰富运用多种石材丰富立面错落组合立面错落组合进口石材贴面的进口石材贴面的半地下回廊半地下回廊大量运用铁艺、木质材大量运用铁艺、木质材料、石材和手抹涂料料、石材和手抹涂料

17、建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析社区配套社区配套建筑风格建筑风格建筑细节突显纯正西班牙风格建筑细节突显纯正西班牙风格全区湖景、普罗旺斯景观和宅间绿化全区湖景、普罗旺斯景观和宅间绿化打造太仓最大地中海式花园型社区打造太仓最大地中海式花园型社区雕塑花卉与喷水组合小品与墙面结合的水景与陶罐溪水组合水景小品地中海风情水景地中海风情水景主要景观节点结合小主要景观节点结合小型喷泉、雕塑、小品，营型喷泉、雕塑、小品，营造一种安逸的生活意境造一种安逸的生活意境静态庭院水景小品庭院水景小品喷泉组合景观特色景观特色1、约约80008000支状水系支状水系，真正满足满

18、足90%90%以上以上户型景观第一性的特点户型景观第一性的特点；2、退让绿化的坡地堆高退让绿化的坡地堆高和水景小品、雕塑水景小品、雕塑花卉花卉等地中海区域风情的景观营造；建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析社区配套社区配套建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析产品大类产品大类细分产品细分产品面积段面积段套数套数面积面积所占比例所占比例别墅叠加172/2015049198025.6%联排213-27080172414.8%二联院3571657221.6%高层公寓90以下53224461468%120-135 4

19、00135-155594155以上306 高层公寓与低密度高层公寓与低密度产品的面积比重约为产品的面积比重约为2：1，高层公寓比重较大，高层公寓比重较大，仍为本案未来销售的主力，客群面较集中；仍为本案未来销售的主力，客群面较集中； 舒适型物业；舒适型物业； 高层公寓中高层公寓中120-155m2成主力产品成主力产品，同时，同时90m2以下以下比重亦较大；比重亦较大； 叠加叠加为低密度住宅中的主力产品，面积比例占整个别墅的为低密度住宅中的主力产品，面积比例占整个别墅的80%；面积配比面积配比舒适户型打造区域高端产品舒适户型打造区域高端产品社区配套社区配套建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规

20、划布局面积配比面积配比户型分析户型分析高层公寓户型特色高层公寓户型特色2双阳台双阳台/东侧观景阳台东侧观景阳台/6.8米米开面双厅设计，满足客户全方位观景体验开面双厅设计，满足客户全方位观景体验社区配套社区配套套套 型型建筑面积建筑面积B13房2厅2卫148.4B22房2厅1卫88.5B33房2厅2卫150.7户型分析：户型分析：1、B1餐厅客厅各自独立；南北四露台设计，采光与观景最大化，起居室和厨房设有北阳台，实现豪宅设计需要；2、B3北向客厅设置观景凸窗，实现该房型的东面、南面和北面的270度三面观景；主卧自带卫生间，私密性好。B型奇数层两梯三户建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划

21、布局面积配比面积配比户型分析户型分析高层公寓户型特色高层公寓户型特色3南北阳台南北阳台/各户型均设储藏室，各户型均设储藏室，人性化设计，充分考虑客户居住实际需求人性化设计，充分考虑客户居住实际需求社区配套社区配套套套 型型建筑面积建筑面积F1/F43房2厅2卫145.7F2/F32房2厅1卫173.2户型分析：户型分析：1、 F1/F4 超大入户花园设计；客厅南面观景露台，内外皆风景2、偶数层主卧带挑空大露台，更是景观无限F型奇数层两梯四户建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析高层公寓户型特色高层公寓户型特色4景观大平层景观大平层(95%以上得房以上得

22、房率率)，特色户型满足高端客群全方位居住享受，特色户型满足高端客群全方位居住享受社区配套社区配套套套 型型建筑面积建筑面积G1 G24房2厅2卫+户内花园193.5193.5户型分析：户型分析：1、入户花园设计，巧妙连接餐厅和客厅，丰富动线；2、客厅带大面积露台，景观视野更佳3、厨房餐厅相对分离，功能划分明显；4、独立工人房，与主人区分割清晰；G型标准层两梯两户建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析公寓户型特色总结公寓户型特色总结1 1、入户花园、空中露台、入户花园、空中露台、空间附加值大空间附加值大；2 2、大量观景露台的使用，充分考虑景观最大化设计

23、需要，打造、大量观景露台的使用，充分考虑景观最大化设计需要，打造真正的真正的公寓景观豪宅公寓景观豪宅产品；产品；3 3、95%95%以上的以上的“高得房率高得房率”，亮点产品吸引高端客群的消费亮点产品吸引高端客群的消费需求需求；社区配套社区配套建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析叠加户型特色总结叠加户型特色总结面积控制合理，空间附加值做面积控制合理，空间附加值做到最大，具备联排别墅的空间居住体验到最大，具备联排别墅的空间居住体验社区配套社区配套车库南进型叠加住宅车库北进型叠加住宅 B1/B2B1/B2：191.10191.10平方米（四房二厅三卫）平

24、方米（四房二厅三卫）8 8平米露台平米露台3535平米阁楼平米阁楼下单元赠送下单元赠送9090地下室、上单元地下室、上单元拥有南北露台及拥有南北露台及35 35 阁楼阁楼建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析联排地下一层联排地下一层附加内外空间可设大型活动室附加内外空间可设大型活动室社区配套社区配套工工人人房房套套 型型建筑面积建筑面积A4房2厅4卫229.5B4房2厅3卫217.8C4房2厅5卫270.9下沉式庭院下沉式庭院地下一层可配有地下一层可配有活动室、剧院活动室、剧院以及休息室（以及休息室（spaspa），），大面积下大面积下沉式庭院更是可跟

25、随业主的需沉式庭院更是可跟随业主的需求进行合理运用，将产品的娱求进行合理运用，将产品的娱乐功能释放至最大。乐功能释放至最大。娱乐影音室娱乐影音室建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析联排地上一层联排地上一层主要考虑住户社交空间主要考虑住户社交空间社区配套社区配套套套 型型建筑面积建筑面积A4房2厅4卫229.5B4房2厅3卫217.8C4房2厅5卫270.9次次卧卧室室次次卧卧室室起起居居室室起居室起居室起居室起居室起居室起居室起居室起居室餐厅餐厅餐厅餐厅餐厅餐厅餐厅餐厅内院内院内院内院内院内院地面地面庭院庭院地面地面庭院庭院地面地面庭院庭院地面地面庭

26、院庭院地面地面庭院庭院地面地面庭院庭院地面地面庭院庭院地面庭院地面庭院地面庭院地面庭院地面庭院地面庭院中西厨房中西厨房地面一层着重于社交功能；地面一层着重于社交功能；起居室、家庭室和书房分别为亲戚、起居室、家庭室和书房分别为亲戚、朋友和工作伙伴提供了不同功能需朋友和工作伙伴提供了不同功能需求的交流场所。求的交流场所。户外户外平台平台建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析联排地上二、三层联排地上二、三层提供住户更多私密空间提供住户更多私密空间社区配套社区配套套套 型型建筑面积建筑面积A4房2厅4卫229.5B4房2厅3卫217.8C4房2厅5卫270.9

27、次卧次卧次卧次卧次卧次卧次卧次卧次卧次卧主卧主卧主卧主卧主卧主卧主卧主卧主卧主卧主卧主卧主卧主卧中中 空空中中 空空中中 空空书书房房书书房房书书房房露露 台台露露 台台露露 台台露露 台台露露 台台露露 台台露露 台台将卧室主要集中在第二层；将卧室主要集中在第二层；更好地为业主提供了一个安静温馨更好地为业主提供了一个安静温馨的休息空间，同时也最大化的确保的休息空间，同时也最大化的确保了个人的私密性。了个人的私密性。建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析联排户型特色总结联排户型特色总结内院设计，内院设计，100%采光向阳是采光向阳是本案联排最大卖点，竞

28、争项目联排中最大产品创新本案联排最大卖点，竞争项目联排中最大产品创新社区配套社区配套联排别墅产品户型特色：联排别墅产品户型特色：1、户户都有相对附加值优势：如1楼有花园，顶楼有采光，2、3楼有露台附赠；2、内院设计，保证阳光的充分性，以及景观的均好性是重点；3、1楼适当抬高，避免潮湿；4、平均层高为3米；5、停车在地下，半埋处理；建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析二联院地下一层二联院地下一层超大阳光活动房带来全明空间体超大阳光活动房带来全明空间体验，与外部庭院和水系更加亲近验，与外部庭院和水系更加亲近社区配套社区配套车车 库库N工工人人房房洗洗衣衣

29、房房活活 动动 房房地下一层（建面199199）活动室135.39135.39洗衣房12.1工人房7.2卫生间5.3 车库19.93135135平米活动室平米活动室足够使客户设足够使客户设置影音室、台球桌、酒窖和雪茄吧置影音室、台球桌、酒窖和雪茄吧等享乐空间；等享乐空间；建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析二联院地上一层二联院地上一层超宽向南采光，超越独栋产品超宽向南采光，超越独栋产品社区配套社区配套地上一层（建面211211）家庭室29起居室22.74次卧16.63书房13.03 卫生间3.95厨房13餐厅12.83家庭室家庭室起居室起居室次卧次卧

30、书房书房厨房厨房餐厅餐厅檐廊檐廊超过超过1818米的朝南采光空间米的朝南采光空间，采，采光充分；光充分；建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析二联院地上二层二联院地上二层设置观景露台和衣帽间，实现豪设置观景露台和衣帽间，实现豪华居间配置和三面观景需要华居间配置和三面观景需要社区配套社区配套地上二层（建面160）主卧一卧室33.5633.56卫生间11.25衣帽间12.75主卧二卧室24.1624.16卫生间3.95衣帽间6.4客卧卧室18.74卫生间6.15独立衣帽间独立衣帽间为住户提供更加舒适为住户提供更加舒适的居住和生活享受，的居住和生活享受，各卧

31、室均拥有一各卧室均拥有一处大面积露台处大面积露台，采光充分，提高附加，采光充分，提高附加值；值；主卧主卧主卧主卧客卧客卧衣帽间衣帽间建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析二联院户型特色总结二联院户型特色总结特色产品超越独栋产品特色产品超越独栋产品社区配套社区配套套型指标套型指标楼层楼层地上地上面积面积4房2厅4卫地下一层199 199 一层211 二层160 地上建筑面积372372地下一层地下一层地上一层地上一层地上二层地上二层1、二联院作为本项目的终端产品，不管从空间、二联院作为本项目的终端产品，不管从空间面积还是从户型设计上做到了面积还是从户型设

32、计上做到了动静分离、舒适居动静分离、舒适居住住；2、单套合计超过单套合计超过60平米的露台平米的露台给住户提供更多给住户提供更多附加空间；附加空间；3、大开度的向南采光大开度的向南采光及及各功能间最大程度上的各功能间最大程度上的临水取景临水取景，实现真正水景豪宅的居住享受；，实现真正水景豪宅的居住享受；建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析低密度产品户型特色总结低密度产品户型特色总结1 1、二联院和联排产品，、二联院和联排产品，以景观最大化为设计出发点以景观最大化为设计出发点，实现三面观景的，实现三面观景的空间设计；空间设计；2 2、地下空间在本案别墅

33、产品中被充分挖掘，、地下空间在本案别墅产品中被充分挖掘，地下空间附加值较大地下空间附加值较大，可，可以实现价格上和品质上的区域跳脱；以实现价格上和品质上的区域跳脱；3 3、二联院作为区域新型产品，由于其、二联院作为区域新型产品，由于其大开面的向南采光大开面的向南采光，已经成为双，已经成为双拼别墅的升级品；拼别墅的升级品；4 4、联排别墅的、联排别墅的内院设计内院设计，人性化设计，在区域同类产品中实现创新，人性化设计，在区域同类产品中实现创新，成为联排的最大卖点；成为联排的最大卖点；5 5、170-200170-200平米小面积叠加别墅平米小面积叠加别墅，由于面积合理，总价控制得当，由于面积合理

34、，总价控制得当，总价优势明显；总价优势明显；社区配套社区配套5700方滨水主题商业方滨水主题商业打造区域特色核心商业中心打造区域特色核心商业中心滨水半围合式滨水半围合式商业中心商业中心沿街联廊式商业街沿街联廊式商业街入口景观广场入口景观广场建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析社区配套社区配套社区型业态社区型业态加分型业态加分型业态诸如：品牌面包房、精品诸如：品牌面包房、精品蔬果店、鲜花店、干洗店、蔬果店、鲜花店、干洗店、便利店便利店诸如：咖啡馆、葡诸如：咖啡馆、葡萄酒专卖店、高尔萄酒专卖店、高尔夫或渔具；夫或渔具；塔楼塔楼音乐喷泉中心景观音乐喷泉中心

35、景观1、本项目会所面路背水，与与室外开放式游泳池室外开放式游泳池、主入口景观湖连为一体；2、2F会所风格延续地中海建筑风格，回旋台阶，内庭回旋台阶，内庭围合设计围合设计，增加透光性和空间的开阔性，与别墅、公寓风格保持统一；近1600滨水会所建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型分析社区配套社区配套近近3000方临湖休闲会所方临湖休闲会所走精致化高端路线满足走精致化高端路线满足社区内特定高端住户的休闲需要社区内特定高端住户的休闲需要定位为定位为地中海式地中海式”黑白鞋黑白鞋”会所会所建筑风格建筑风格景观处理景观处理规划布局规划布局面积配比面积配比户型分析户型

36、分析社区配套社区配套 大型餐饮：大型餐饮：10001000左右左右健身中心：健身中心：20002000左右左右多功能厅：多功能厅：8080左右左右 书吧书吧 ：5050左右左右 亲子区：亲子区：5050左右左右 室外网球场室外网球场 + + 开放式游泳池开放式游泳池会所功能设定：会所功能设定：考虑到会所面积较小，我们在功能设定上，将走精致化、高端化的路线，针对特定人群的休闲需要；产产 品品元元 素素提提 炼炼产品亮点产品亮点中心湖景、独岛设计、中心湖景、独岛设计、3737万方超大体量万方超大体量舒适型公寓设计，大开面舒适型公寓设计，大开面+ +入户花园入户花园+ +景观露台景观露台别墅大部分临

37、水设计、真正阳光水景房别墅大部分临水设计、真正阳光水景房太仓第一个纯正地中海完美建筑品太仓第一个纯正地中海完美建筑品配有游泳池配有游泳池/ /网球场网球场/ /的的”黑白鞋黑白鞋”高档泛会所高档泛会所隔音降噪处理隔音降噪处理/ /家庭智能体验家庭智能体验/ /智能安防等附加设施智能安防等附加设施引入美容引入美容SPA/SPA/酒品专卖酒品专卖/ /垂钓鱼具，满足高端客需求垂钓鱼具，满足高端客需求p市场分析市场分析p项目整体定位项目整体定位n区位价值分析区位价值分析n市场竞争分析市场竞争分析p产品属性定义产品属性定义p目标客户定位目标客户定位报告回顾报告回顾苏州市苏州市昆山市昆山市嘉定区嘉定区上

38、海市上海市临近城市客户临近城市客户人口导入人口导入长三角城市人口导入长三角城市人口导入太仓市太仓市太仓市本地太仓市本地人口消化人口消化无锡市无锡市本案本案第一圈层第一圈层第二圈层第二圈层第三圈层第三圈层客户定位客户定位全方位改善型客户全方位改善型客户太仓市区客源，太仓本地客源的置业需求多太仓市区客源，太仓本地客源的置业需求多为二次，甚至多次置业，主要考虑的是居住为二次，甚至多次置业，主要考虑的是居住环境的进一步改善，长线投资，子女入学，环境的进一步改善，长线投资，子女入学，工作便利等方面工作便利等方面核心客群核心客群重要客群重要客群游离客群游离客群太仓市区周边乡镇、城市客户，具备经济实太仓市区

39、周边乡镇、城市客户，具备经济实力且大多打算在太仓购房置业，以作身份象力且大多打算在太仓购房置业，以作身份象征、子女入学、长线投资等征、子女入学、长线投资等由城际轨交由城际轨交R3R3规划导入的客户和少量投资客规划导入的客户和少量投资客他们可能来自苏州、上海等地，或者是产业他们可能来自苏州、上海等地，或者是产业园区中高管理层或来自周边区域的投资客园区中高管理层或来自周边区域的投资客私营业主外商高管政府官员周边乡镇企业管理人员、周边乡镇企业管理人员、外资企业高级蓝领、外资企业高级蓝领、企事业中高层企事业中高层公务员、政府官员、私营业主公务员、政府官员、私营业主普通购买群体普通购买群体购买目的以居住

40、为主购买目的以居住为主客户来源以太仓市区为主，周边城镇为补充客户来源以太仓市区为主，周边城镇为补充别墅主力购买群体别墅主力购买群体公寓主力购买群体公寓主力购买群体本案客户界定本案客户界定客户定位客户定位整体客户基本特征描述整体客户基本特征描述姓名姓名年龄年龄当前生活当前生活区域区域 家庭结构家庭结构物业投资经历物业投资经历物业购买动因物业购买动因职业与其他背景职业与其他背景张先生39上海3（男孩6岁半）2套普通公寓+1套双拼别墅自住、办公自用建材私营业主，先生管经营，夫人管销售，兼顾享受与实用，正进入富贵阶层郑女士51上海2（母子，儿子23）14次置业经历，公寓、联排、办公自住、投资开过公司，

41、目前专职房地产投资，非常注重生活质量，是社会活动家盛女士35嘉定4（先生中东籍，两男孩1-4岁）自住兼投资涉外家庭，夫妇都从事外贸，阮先生54上海4 （儿子21岁，女儿10岁）2套普通公寓+2个厂房（总面积67亩）自住、厂房出租建筑与室内装潢公司老板占女士35昆山2代5口（三个孩子）2套别墅自住兼投资本人是全职太太，先生来自台湾，是昆山外贸创业园某台资公司经营管理层何太太36太仓3（女儿1岁半）自住当地教师，先生也是太仓市二中的高级教师李先生42太仓2代4口（两个孩子）在嘉定买过公寓房自住兼投资某公司董事总经理严女士37昆山2代3口有过投资住宅经验，目前住在上海西部自住某上市企业高层管理人员胡

42、先生48上海3（女儿22）1套高档公寓自住从事电子制造业王女士43苏州5（三代五口，孩子10余岁）昆山地区公寓房自住某公司高级技术骨干样本背景说明：样本背景说明：1 1、年龄集中于、年龄集中于35-5535-55岁；岁；2 2、有丰富物业投资和使用经验；、有丰富物业投资和使用经验； 3 3、家庭结构以两代为主；、家庭结构以两代为主；4 4、具有一定的承受能力；、具有一定的承受能力；5 5、3535组客户中太仓客户组客户中太仓客户2020组、上海客户组、上海客户1010组、昆山客户组、昆山客户5 5组；组；6 6、意向购、意向购买公寓产品客户买公寓产品客户1818组、意向购买别墅产品组、意向购买

43、别墅产品1717组（联排组（联排8 8组、叠加组、叠加6 6组、独栋别墅组、独栋别墅3 3组，其中联排和叠组，其中联排和叠加意向购买客户中有加意向购买客户中有5 5组既可选择联排又可选择叠加）组既可选择联排又可选择叠加）我们通过易居我们通过易居2020万会员进行的目标筛选，选取万会员进行的目标筛选，选取3535位客户进行深访，以下为代表案例样本位客户进行深访，以下为代表案例样本客户样本客户样本具有一定承受能力，且物业投资经历丰富的样本人群具有一定承受能力，且物业投资经历丰富的样本人群区域认知区域认知相较城市中心板块，对项目所在的新城区域未来发展前景非常看好购买行为购买行为不断更新住宅实际上是持

44、续改善居住品质与身份标签的过程建筑风格喜好建筑风格喜好样本普遍认可地中海、西班牙式风格立面表示接受和喜欢公寓户型需求公寓户型需求大部分样本从居住舒适度角度出发，各户型对面积和空间的舒适度要求较高别墅功能认知别墅功能认知关注地下空间，露台，庭院等附加空间的增值附加值认知附加值认知应加强保安系统管理，增大公共景观绿化的比例公寓价格关注公寓价格关注目前价格接受度集中在6000-6500元，外围城市客户接受率略高别墅价格关注别墅价格关注没有明显价格承受界限，只要产品好，意向购买比例大客户认知结论客户认知结论从客户认知特性得出的客户特征描述从客户认知特性得出的客户特征描述年龄年龄集中在3045岁意味着孩

45、子不大，父母尚在，有一定积累意味着孩子不大，父母尚在，有一定积累成长经历土生土长的当地本地人对家庭和社会身份而言，其房屋都很重要对家庭和社会身份而言，其房屋都很重要当前生活区域目前生活太仓，多拥有1套以上公寓公寓或租赁或自有，地段在老城区附近经济实力年收入可以在50万元以上，经过多年奋斗，收入稳定，甚至向上稳定的收入状况，使之具有更自信的还款能力和借贷意识 置业经历拥有至少1次置业经历不断地改善自己的住房，也是不断改善自不断改善自己社会身份的过程己社会身份的过程教育经历教育经历较高拥有专业技术知识的同时，懂得生活方式也应保持情趣和身份标签家庭结构家庭结构为两代三口或四口如果居所换得更大，可能接

46、父母同住如果居所换得更大，可能接父母同住出行方式家中至少有一辆车换辆性能或档次更好的车购买行为特征崇尚自由、休闲、健康的生活，渴望得到尊敬，他们有较强的经济实力，目前正在寻找合适的产品用考察的方式来购买，更加注重自身的体验，而细节尤其关注，不仅关注产品细节，不仅关注产品细节，还关注服务细节还关注服务细节购买购买公寓客户公寓客户表征表征客户深入客户深入从客户认知特性得出的客户特征描述从客户认知特性得出的客户特征描述年龄年龄集中在3555岁事业和家庭处于丰收的阶段，有较强的经济事业和家庭处于丰收的阶段，有较强的经济积累积累成长经历60年代生人或70年代生人，进入社会就赶上了中国经济起飞阶段意识到自

47、己在经济腾飞阶段积累的财富可以通过不动产来保值保值当前生活区域本市、外省市，多拥有较高端物业高端物业或租赁或自有，地段都不错经济实力年收入可以在100-300万元以上其经济实力已经足够其满足生理、安全、社交、尊重的需求置业经历拥有多次置业经历投资过普通公寓、高档公寓、办公，多年置多年置业经验后选择高档别墅物业业经验后选择高档别墅物业教育经历教育经历较高拥有专业技术知识的同时，他们还坚持担负他们还坚持担负着更多的家族长者，圈层领袖的社会地位着更多的家族长者，圈层领袖的社会地位家庭结构家庭结构为两代三口或四口他们的子女基本不在身边，所以其生活需要他们的子女基本不在身边，所以其生活需要更多自得其乐的

48、设计，同时还有其他服侍者更多自得其乐的设计，同时还有其他服侍者的存在的存在出行方式家中至少有二辆车对车位数量关注购买行为特征对品牌所提供的身份标签作用，社交圈层作用、增值保值作用非常关注对自然景观资源情有独钟，拥有的满足感更对自然景观资源情有独钟，拥有的满足感更重于居住的实际体验重于居住的实际体验购买购买别墅客户别墅客户表征表征客户深入客户深入关键字关键字低低 调调私私 密密价价 格格生生 态态美美 感感品品 位位深入阐述深入阐述 内敛、稳重，工作繁忙、典型的“经济人”； 私密性得到良好的保证，内外有别，主仆分离非常重要 价格的关键升值保值，最好能有较大升值空间和稳定回报； 不仅仅是绿色植物，

49、还有更多的天然水系和良好的空气质量； 可能去过欧洲，对西方建筑情有独钟，强调建筑和居住的内外和谐； 可能喜欢种植花卉等爱好，有一定的生活品位，不一定奢华；安安 全全 客户要对自己在此的居住有充分安全感。客户共性总结客户共性总结追求居住升级、注重身份标签、看重未来成长空间追求居住升级、注重身份标签、看重未来成长空间舒舒 适适 户型设计更关注居住的舒适性与便利性； 客户感性描摹客户感性描摹他们他们 他们在午后的花园里种上自己喜爱的花草，那培土洒水的样子，怎么也不象是一个叱咤商场精明过人的富豪。 他们希望受到人们尊敬，但不想始终处在聚光灯下，换言之，他们希望成为为人尊敬的“隐富” 。 他们追求品位生

50、活，有一定的艺术修养,每次旅游，都会顺便购买当地的艺术品。 他们很注重自己的私密性，享受和家人在一起的时光，对他们来说，也许和孩子一起戏耍，比在生意场上赚到一大笔财富还要快乐。 他们渴望有一个符合他们地位的居住圈子，他们非常乐意与身份相称的邻居一起在露台上品茗闲谈。 他们的工作节奏很快，因此他们更希望家是一个让生活节奏慢下来的休闲港湾，找到心灵的自然归属。p长三角整体市场回顾长三角整体市场回顾p太仓上年半市场回顾太仓上年半市场回顾p竞品个案去化分析竞品个案去化分析p市场总结市场总结市场篇市场篇 2008年我国房地产调控力度将进一步加强，一方面已出台的政策继续强化落实，另一方面出台的新政策主要集

51、中在从紧货币政策，由于调控政策效力的发挥，2008年长三角房地产整体市场趋于疲软，市场观望气氛浓厚。一、长三角房地产宏观市场回顾一、长三角房地产宏观市场回顾上市面积（万平方米）2007年上半年2007年下半年2008年上半年同比环比全市262.26424.2257.3-4.96-4.96-166.9-166.9分析：分析：2008年上半年房源上市量反应最明显的是与去年下半年相比较的环比数据，由此也可以看出苏州楼市今年与去年相比较“水火两重天”的状况。由房源的半年上市量我们可以看出，在2007年的下半年，苏州房源的上市量已经达到了一个比较高的供应度，但是由于在去年年底楼市已经进入了低迷期，也因此

52、大量的已推房源被滞压，到了2008年初主要去化的还是去年年底已经上市的已推房源，此外再加上市场的观望气氛仍然还很浓重，也因此整个2008年上半年的房源上市量出现了严重下滑。 1 1、苏州市、苏州市20082008年上半年商品房上市量分析年上半年商品房上市量分析2、苏州市、苏州市2008年上半年全市商品房成交分析年上半年全市商品房成交分析20082008年上半年全市商品住宅成交同比分析年上半年全市商品住宅成交同比分析类别类别20072007年年1-61-6月月20082008年年1-61-6月月变化量变化量变动幅度变动幅度成交套数（套）2690117454-9447-9447-35.1%-35.

53、1%成交面积（平方米）3287259.191938011.77-1349247.42-1349247.42-41%-41%成交均价（元/平方米）5650.446927.031276.5922.6%分析：分析： 2008年上半年，苏州楼市整体低迷，除了4、5月份有房交会、住博会的推动，成交量有所回暖，其余月份成交量一路走低。通过上表可以明显看出，无论成交套数还是成交面积相比2007年都有较大幅度下降。 3 3、苏州市、苏州市20082008年上半年全市别墅成交分析年上半年全市别墅成交分析20082008年上半年全市别墅成交同比分析年上半年全市别墅成交同比分析类别类别20072007年年1-61-

54、6月月20082008年年1-61-6月月变化量变化量变动幅度变动幅度成交套数（套）17731014-559-559-42.8%-42.8%成交面积（平方米）37.25万25.5万-11.75-11.75万万-31.56%-31.56%分析：分析： 2008年上半年，苏州楼市整体低迷，1-6月份成交面积与去年同期相比跌了跌了31.56%,31.56%,销售主力区域为相城区和吴中区。今年苏州别墅供应总量为37.14万平方米，与去年同比下降了下降了19.21%19.21%。1-5月供应量同比去年1-5月成交量同比去年08年1-5月供求比500.6万万10.94%402.66万万-48.25%07年

55、1-5月供求比1:0.81:1.72月份07-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-06供应面积81 47 76 136 111 140 99 110 194 121 112 114 97 40 129 99 135 成交面积138 80 153 171 236 266 216 216 217 168 127 103 78 30 102 94 99 97 供求比1.70 1.69 2.01 1.26 2.13 1.91 2.18 1.97 1.12 1.39 1.

56、13 0.91 0.80 0.74 0.80 0.94 0.73 成交均价9528 9736 9282 10076 10369 10520 10477 10721 10612 11460 11102 11714 11811 12049 12809 15692 14305 17074 4 4、上海市、上海市20082008年上半年全市商品住宅成交分析年上半年全市商品住宅成交分析5 5、上海市、上海市20082008年上半年全市别墅成交分析年上半年全市别墅成交分析 20082008年上半年全市别墅成交同比分析年上半年全市别墅成交同比分析类别类别20072007年年1-61-6月月20082008年

57、年1-61-6月月变化量变化量变动幅度变动幅度成交面积（平方米）117.12万62.59万-54.53-54.53万万-46.56%-46.56%分析：分析： 2008年上海别墅市场截至6月中旬，累计成交量为62.59万平方米，与去年同期相比，大幅减少减少46.56%46.56%。同时2008年上半年上海别墅市场成交总量占全市上半年总成交量的6.2%6.2%，环比减少减少3.53.5个百分点，同比减减少少3.13.1个百分点。不但成交总量环比、同比双双下滑，别墅市场占比也出现下滑，买方市场一片看淡景象，独栋和联排无一幸免，尤其是 成交量分析：成交量分析： 继1-4月浓厚的观望气氛之后，五月的上

58、海楼市依然没有走出“拐点”的阴影，预期的“井喷”和“红5月”并没有如期而至，楼市观望气氛依然浓郁成交均价分析：成交均价分析： 在众多指标的持续性下跌及目前上海楼市整体成交量并不突出的情况下，成交均价却呈现稳步小副上扬的态势，这主要是受市区高档楼盘推出较多的影响，导致均价上升的原因后市预测：后市预测： 上海房地产逐步进入一个低迷的阶段，价格中短期内将进入慢速增长期，甚至局部时间段会出现价格和销售量回落6 6、上海房地产市场分析、上海房地产市场分析p长三角整体市场回顾长三角整体市场回顾p太仓上年半市场回顾太仓上年半市场回顾p竞品个案去化分析竞品个案去化分析p市场总结市场总结市场篇市场篇二、太仓整体

59、市场二、太仓整体市场0808年上半年回顾分析年上半年回顾分析 据统计，上半年全市共完成房地产开发投资10.86亿元，同比增长62.58%；商品房施工面积227.97万平方米，增长42.22%；今年商品房新开工面积49.47万平方米，增长119.53%；竣工面积39.95%，增长43.31%。 从上半年房地产市场销售情况看，受国内大环境影响，市民持币观望心态较为严重，导致上半年销售有所下降。统计显示，上半年全市共销售面积30.34万平方米，其中住宅22.23万平方米，下降下降14.65%14.65%。房品房销售均价为4101.61元/平方米，同比增7.27%，其中住宅（含别墅、高档住宅）3959

60、.11元/平方米，增6.41%。 来源太仓市规划建设局分析：分析： 2008年上半年，太仓楼市与其他长三角地区的楼市相同，出现整体低迷的状态，且随着开发投资量的加剧及竣工面积的增长，很长时期太仓楼市将处于供大于求的状态。1 1、太仓、太仓20082008年年5 5月中旬月中旬-8-8月上旬房源去化情况月上旬房源去化情况分析：分析： 从5月19日至8月10日，整个太仓市房地产市场无论是从总销面积、总销金额、销售套数及均价呈逐步萎缩状态。与5月份相比总销金额下降16，8月初更是达到三个月来的最低点下降幅度达30%；总销售面积下降达25%，8月初下降幅度更是达78；p长三角整体市场回顾长三角整体市场

61、回顾p太仓上年半市场回顾太仓上年半市场回顾p竞品个案去化分析竞品个案去化分析p市场总结市场总结市场篇市场篇在竞品项目楼盘中，锦绣新城采取与政府携手团购形式，并借奥运推出优惠房源，在近三个月里取得相对较好的销售业绩，特别是在6月下旬其两周销量接近7月整月的销售去化量，但相对价格则下降12；竞品项目采取的销售策略大多以价格战的方式为主，如华源上海城推出购房可享95折优惠措施；三、竞品楼盘去化情况分析三、竞品楼盘去化情况分析楼盘7.288.106.307.276.176.29套数总金额（万元）总面积均价套数总金额（万元）总面积均价套数总金额（万元）总面积均价锦绣新城 4519754940 39981

62、01449711231 40049833159445 3510奥森尚东花园 7287746 384795131178 4355228932370 3768华源上海城 7376847 443912774 1494 51818413914 4523太仓市未来竞争格局太仓市未来竞争格局08.608.609.109.109.509.509.1209.1210.510.510.1210.1211.511.511.1211.1212.512.5案名案名区域区域产品形态产品形态待售体量待售体量（万平方米）（万平方米）预计预计开发期数开发期数预计预计一期推出时间、产品及一期推出时间、产品及上市量上市量预计预计

63、二期推出时间、产品及二期推出时间、产品及上市量上市量预计预计三期推出时间、产品及三期推出时间、产品及上市量上市量华源.上海城东南区小高层27（在兽量+北块地块总量）三期09年中下旬小高层/5万方10年5月小高层10万方11年12月小高层/10万方锦绣新城东南区小高层5.2奥森尚东花园东南区小高层、独栋、联排、双拼3（剩余体量）07.12.18别墅/1.5万08.3.11小高层/1.5万08.12小高层/1.173万方大唐时代老城区花园洋房、小高层25三期08.9小高层/5万方09.5花园洋房/10万方10.5小高层/10万方太湖世家地块板桥双拼、联排、叠加、高层、小高层14三期09.12双拼、

64、联排/3万方10.5叠加/3万方11.5小/高层/8万方苏州路发达路地块板桥双拼、联排、叠加、高层、小高层11.7二期10.3双拼、联排、叠加4万方10.12小/高层/7.7万方富达路宣公东路地块板桥独栋、双拼、联排、叠加12.53二期10.9独栋、双拼/5万方11.10联排、叠加/7.53万方本案入市时间本案入市时间奥森尚东奥森尚东华源华源.上海城北块上海城北块地块地块大唐时代大唐时代太湖世家太湖世家苏州路发达路苏州路发达路地块地块富达路宣公东富达路宣公东路地块路地块产品形态09年上半年09年下半年10年上半年10年下半年11年上半年11年下半年小计小高层111730500002000008

65、0000100000541730双拼、联排3000030000叠加3000030000双拼、联排、叠加400007700075300192300独栋、双拼5000050000小计1117308000027000012700080000175300844030分析分析： 整个太仓市09年至11年推案量预计为84万方，整个09年推量达20万方，其中公寓占整个09年市场的84；10年推案量为39.7万方，其中公寓类推量仅为50。p长三角整体市场回顾长三角整体市场回顾p太仓上年半市场回顾太仓上年半市场回顾p竞品个案去化分析竞品个案去化分析p市场总结市场总结市场篇市场篇 随着07年12月份宏观调控政策的

66、加紧实行，市场陷入低谷，客户出现持币观望。 2008年，无论从竞争市场格局还是国家宏观调控政策影响，市场仍然存在不可测的宏观调控所带来的影响因素。建议建议：竞争角度：错开上市高峰，与竞品个案形成产品差异化竞争；产品角度：先低密度类产品后高层公寓，树立“别墅品质社区”形象；价格角度：入市价格必需具有竞争力，体现产品性价比；推案角度：遵循小幅快涨策略，当每批房源达到70%销售率即推后续房源；四、市场总结四、市场总结策略篇策略篇p企划推广思路企划推广思路p整盘营销策略整盘营销策略从事实出发，寻找定位的立足点7.9亿元意味着可以得到什么？亿元意味着可以得到什么？先天决定着后天先天决定着后天血统影响日后的成长轨迹血统影响日后的成长轨迹当然不仅仅意味着等价交换当然不仅仅意味着等价交换意味着景瑞必须用心意味着景瑞必须用心等价交换：位于太仓经开区编号为TCXQ2007-52TCXQ2007-52的土地，该土地总面积为229590.30229590.30平方米，建筑容积率小于或等于1.61.6，总建筑面积36.7336.73万平方米，属于大型低密度住宅用地，其中包括89008900平方米的商业建筑面积，