【商业地产PPT】惠州淡水众望光耀城地产项目营销策划报告283PPT

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1、众望光耀城营销策划报告谨呈：惠州众望光耀城房地产有限公司谨呈：惠州众望光耀城房地产有限公司 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明商业秘密声明项目总指标项目总指标占地面积占地面积622860m2622860m2容积率容积率1.7

2、51.75总建筑面积总建筑面积923440m2923440m2其中：大一期其中：大一期329130m2329130m2 住宅住宅281280m2281280m2 公建公建47850m247850m2备注：本次投标仅考虑大一期住宅部分，即281280m2住宅部分营销策略大一期项目认知：项目整体近项目认知：项目整体近100万平米，万平米，是惠阳市场大盘是惠阳市场大盘低风险是项目大盘开发的重点低风险是项目大盘开发的重点/ /可可持续开发？持续开发？快速销售是大盘滚动开发的保障快速销售是大盘滚动开发的保障/ /如何实现快速销售？如何实现快速销售？一切基于开发商的目标一切基于开发商的目标高价格高价格是项

3、目主要的方向高价格是项目主要的方向/ /项目能项目能实现怎样的价格？实现怎样的价格？快速销售高形象承载光耀的品牌诉求高形象承载光耀的品牌诉求/ /项项目对于光耀品牌是何种意义？目对于光耀品牌是何种意义？低风险低风险高形象高形象世联经验：目标之间存在矛盾，如何清世联经验：目标之间存在矛盾，如何清晰识别目标是项目营销的关键！晰识别目标是项目营销的关键！前言：项目目标的深度解析营销的前提大盘开发模式研究大盘开发模式研究华侨城波托菲诺：108万m2 ，17年成熟社区南山后海蔚蓝海岸：55万m2 ，滨海大道开通的最大获益者大盘开发模式研究项目开发模式意味着什么？中心区黄埔雅苑：47万m2 ，强势地段，强

4、势地产商二线关外四季花城：53万m2 ，工薪白领的精神家园梅林关口星河丹堤：36万m2 ，仰望资本的高度，CEO官邸时间轴1999.112000.4第一期第二期第三期价格走势20.325.9分期规模8.4万M22000.52002.122002.52003.4主力户型70-120的2-3房100-150的3-4房100-200的3-5房640065005300首期缺乏配置居住氛围不浓项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量。蔚蓝海岸的开发策略蔚蓝海岸的开发策略3-419分期规模物业类型时间轴2002.12

5、002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高层250001500012000900085009000高层豪宅、多层花远洋房、townhouse、house首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。万M2第二期多层House天鹅堡纯水岸天鹅堡纯水岸首期配置：会所波托菲诺的开发策略波托菲诺的开发策略波托菲诺波托菲诺快速销售快速销售启动模式启动模式启动配置：同左启动配置：同左启动规模：启动规模：7.1万万m2每期开发均值：每期开发均值：11.98万万m2大大盘盘启启动动模模型

6、型启动期：快速销售，迅速回笼资金启动期：快速销售，迅速回笼资金二期：启动高端产品，建立项目形象，拉升项目价值二期：启动高端产品，建立项目形象，拉升项目价值后期：项目放量，价格缓慢拉升，实现可持续开发后期：项目放量，价格缓慢拉升，实现可持续开发蔚蓝海岸蔚蓝海岸每期套数均价值：每期套数均价值：1667套套快速销售快速销售启动模式启动模式启动配置：缺乏启动配置：缺乏每期开发均值：每期开发均值：18.3万万m2启动规模：启动规模：8.4万万m213.3分期规模主力户型时间轴2000.72002.12002.5第一期第二 期第三期第四期2003.310.710.513.4价格走势920090009000

7、8500首期配置：会所总规模47.9万，首期启动10.7万，以后各期开发规模基本近似，首期配置只有会所。配套和社区氛围不能充分展示，销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度加快。万M2107-126的3房128-223的3-4房 120-130的3-4房 128-137的3-4房黄埔雅苑的开发策略黄埔雅苑的开发策略黄埔雅苑黄埔雅苑每期套数均价值：每期套数均价值：753套套均质化开发，低开高走均质化开发，低开高走开发模式开发模式启动配置：会所（售楼处）启动配置：会所（售楼处）每期开发均值：每期开发均值：11.98万万m2启动规模：启动规模：10.7万万m2大大盘盘启启动动模模型型启动期：均质化

8、产品，平价入市启动期：均质化产品，平价入市后期：均质化产品入市，随区域及配套成熟，价格后期：均质化产品入市，随区域及配套成熟，价格缓慢拉升缓慢拉升8.844.25分期规模物业类型时间轴1999年2000初2000-102001-10第一期第二期第三期第四期第五期第七期第六期9.162002-52002-92001-57.649.138.395.58价格走势4100390038003950390033003600多层普通住宅、低层花园洋房、联排别墅首期配置：交通、商业花城街，提供日常服务首期开发规模较大，前期一年推一期，后期一年推两期，分期开发的规模和节奏以市场可以接受的容量和房地产开发的一般规

9、律进行开发，有效保证项目的可持续发展。万M2四季花城的开发策略四季花城的开发策略四季花城四季花城每期套数均价值：每期套数均价值：641套套低开平走低开平走开发模式开发模式启动配置：启动配置：300米花城商业街米花城商业街每期开发均值：每期开发均值：7.57万万m2启动规模：启动规模：7.64万万m2大大盘盘启启动动模模型型启动期：区域陌生度较高，价格启动较低启动期：区域陌生度较高，价格启动较低后期：随项目成熟度提高，价格缓慢提升后期：随项目成熟度提高，价格缓慢提升同类项目：阳光棕榈园大盘开发模式小结：大盘开发模式小结：研究了众多的成功案例的大盘开发模式，我们发现在分期开发的项研究了众多的成功案

10、例的大盘开发模式，我们发现在分期开发的项目中，不同资源状况和市场环境下，项目的启动模式和产品的选择目中，不同资源状况和市场环境下，项目的启动模式和产品的选择都有所不同，从地块资源和区域成熟度双因素综合界定，结果如下：都有所不同，从地块资源和区域成熟度双因素综合界定，结果如下：区域成熟度区域成熟度地地块块环环境境资资源源低开高走，持续低开高走，持续开发：开发：蔚蓝海岸、蔚蓝海岸、波托菲诺、波托菲诺、星河丹堤星河丹堤低开平走：低开平走：四季花城四季花城高开高走：高开高走：香蜜湖一号香蜜湖一号3 24 1高开平走：高开平走：黄埔雅苑黄埔雅苑大盘开发策略及产品路线的相对位置图大盘开发策略及产品路线的相

11、对位置图项目区域成熟度：项目位于淡水北部，相对项目区域成熟度：项目位于淡水北部，相对陌生区域，区域成熟度较低陌生区域，区域成熟度较低惠城区惠城区本项目本项目坑梓坑梓深圳深圳惠阳中心城惠阳中心城大亚湾大亚湾淡水收费站淡水收费站人民路人民路惠淡大道惠淡大道北环大道北环大道深汕高速深汕高速项目资源认知：项目内有项目资源认知：项目内有8万平米湖体，具备万平米湖体，具备资源型大盘优势资源型大盘优势中期中期后期后期短期短期利用明星产品及强势资源，建立项目利用明星产品及强势资源，建立项目高端豪宅形象及价格认知高端豪宅形象及价格认知大盘放量阶段，实现低风险可持续销大盘放量阶段，实现低风险可持续销售售快速销售强

12、势启动市场认知，实现资快速销售强势启动市场认知，实现资金回笼确保后期开发金回笼确保后期开发大盘开发模式小结：大盘开发模式小结：项目区域成熟度低，具备资源优势，项目区域成熟度低，具备资源优势，采用采用象限三的开发模式的开发模式如何对项目迅速回笼资金迅速回笼资金利润最大化利润最大化持续旺销持续旺销提升品牌和知名度提升品牌和知名度项目目标分解项目目标分解 短期目标短期目标中期目标中期目标长期目标长期目标目标达成后的结果目标达成后的结果项目的目标项目的目标基础思路基础思路短短期期目目标标目标下的目标下的问题问题解决之道解决之道中期中期目目标标长期长期目目标标目标下的目标下的问题问题 目标下的目标下的问

13、题问题解决之道解决之道解决之道解决之道销售执行方案销售执行方案第一部分.实现短期目标短期目标：迅速回笼资金短期目标：迅速回笼资金目标下的困境目标下的困境目标下的目标下的策策略略策略下的方案策略下的方案回答实现02地块是短期目标的实现者02占地面积占地面积45270容积率容积率0.97建筑面积建筑面积43950其中其中类型类型面积面积（平米）（平米）套数套数排屋排屋2240083洋房洋房15250108项目一期项目一期项目一期分析：成熟度：紧临北环大道及主入口，成熟度最高资源：不具备资源优势0102040305-1Q：能否实现快速销售？项目一期：短期目标的实现者面临的困局惠阳市场销售速度如何？惠

14、阳市场销售速度如何？什么产品畅销？什么产品畅销？价格和销售率之间存在怎样的关系？价格和销售率之间存在怎样的关系？速度速度客户客户竞争竞争价格价格他们的价格拐点是多少？他们的价格拐点是多少？他们会购买他们会购买怎样的房子？怎样的房子？究竟会有哪些人买我们的房子？究竟会有哪些人买我们的房子？竞争对手是谁，是否对项目构成威胁？竞争对手是谁，是否对项目构成威胁？市场市场市场供应量如何，是否会制约项目销售？市场供应量如何，是否会制约项目销售？投资型市场研究惠阳市场有诸多利好，成为深圳人的投资热点市场惠阳市场研究区域城市化发展：区域城市化发展：n 区位：位于珠三角产业群，以及深区位：位于珠三角产业群，以及

15、深圳东部发展轴线上，区位优势明显；圳东部发展轴线上，区位优势明显；n 产业：世界第四大石化产业城，以产业：世界第四大石化产业城，以及西部综合组团工业承接深圳大工业及西部综合组团工业承接深圳大工业区转移，推动区域经济与人口的快速区转移，推动区域经济与人口的快速发展；发展；n 港口：大亚湾港口物流发展强劲，港口：大亚湾港口物流发展强劲，比拟裕廊工业区物业企业与吞吐量比拟裕廊工业区物业企业与吞吐量惠阳大亚湾将由区域城市化的发展，向大深圳新区发展，城市化进程加速！大深圳的新城发展：大深圳的新城发展：n 交通：沿海高速度、深惠城际线的交通：沿海高速度、深惠城际线的通车，深惠城界消失通车，深惠城界消失n

16、价格：深圳楼价高企，促使大量深价格：深圳楼价高企，促使大量深圳客户置业外移；圳客户置业外移；n 土地：土地资源丰富，宜居性强，土地：土地资源丰富，宜居性强，高端资源规模豪宅树立区域标杆项目高端资源规模豪宅树立区域标杆项目价值价值区域城市化发展迅速，并承接深圳新城发展转移深圳第四区详见附件一详见附件一深圳人成为目前惠阳市场的主力置业人群市场惠阳市场研究案例:惠州大亚湾熊猫国际项目+南山国际项目项目名称项目名称销售产品销售产品推售时间推售时间销售价格销售价格主力客户主力客户半岛一号半岛一号联排联排06年5月联排4500叠加4000深圳客户深圳客户85%-85%-90%90%多层多层06年7月330

17、0深圳客户深圳客户70%70%东方新城东方新城独栋独栋06年7月9000深圳客户深圳客户65%65%香港客户香港客户15%15%联排联排6000洋房洋房3500熊猫国际熊猫国际洋房洋房06年7月3600深圳客户深圳客户82%82%小高层小高层4200受深圳投资客拉动，惠阳市场目前销售速度快A速度惠阳市场研究区区域域项目名称项目名称规模规模推售时间推售时间月均销月均销售售大大亚亚湾湾熊猫国际.第3组团6.1万06.12240240套套菩提园.一期4.6万06.93030套套惠丰城.西街3.2万06.108080套套惠丰城.花千树公寓1.5万06.34040套套小城故事4.8万05.106060套

18、套响水明苑2.3万06.12120120套套中铭君豪公寓1.8万06.10140140套套南山国际.公寓0.5万05.96060套套康汇外商公寓6.5万03.53030套套凯旋居2.6万05.104040套套海岸国际公寓1.6万06.107070套套惠惠阳阳东方新城万06.100 0套套棕榈岛万06.100 0套套半岛一号万06.0 0套套尚城世家万05.套套城市花园万06.套套05以前市场月均速度为21套/月，06年市场月均消化速度为80套/月低密度产品成为市场投资的热点产品A速度惠阳市场研究东方新城销售东方新城销售速度速度低密度产品成为市场投资的热点产品A速度独栋产品销售速度较慢，价格为1

19、1000元/平米，月均速度20套洋房产品销售周期为1-2周，销售速度快，价格为4200元/平米 Q：由于价格较低，低密度产品销售速度在惠阳市场并不是存在问题，价格拐点在何时出现？联排产品由于价格较低，销售速度极快，基本当天售完，价格为4500-8000元/平米价格上涨趋势迫使深圳客户投资及置业需求向外转移近期新政调控后，部分城市房地产市场有所降温，北京和深圳仍迅猛增长，深圳涨幅仅此于北京，已成议论焦点，未来必将成为调控的矛头所指06年上半年普通商品房住宅价格为7119.35元/平米，同同比上涨比上涨18.94%18.94%，非普通商品房住宅价格为13263.21元/平米，同比上涨53.57%

20、深圳市房地产研究中心客户价格差是促使深圳客户投资置业的主要原因客户政策的严厉限制，使类豪宅居住供应减少，类豪宅客户大户型舒适居家产品减少，也促使投资资源型豪宅物业比例增加0505年年初年年初住房上调按揭利率“旧八条”开征土地增值税关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求“新八条”个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施七部委关于稳定住房价格工作的意见规定普通住房标准0505年年中年年中0505年年底年年底六大举措调控市场，严惩哄抬房价拟定4月1日起征收3%契税政府金融6部门合力，8招调控深圳房价国六条出台深圳国土房产局公布享受优惠政

21、策的普通住房价格标准 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见0606年年初年年初0606年年中年年中0606年年底年年底售楼须有信息公示系统，起房卖多少现场可查启用新版售房合同5-85-8月观望气氛浓厚月观望气氛浓厚1_一手房销售面积持续下降,全市日成交量下降2/3,到100套/月;2_工薪大盘与强势资源毫宅受影响较小,开盘当天销售率均较高(刚性需求);3_新推中高档毫宅(A货,如鸿景翠峰浅水湾等)受影响较大,开盘当天销售率不足20%;8 8月以后市场回暖月以后市场回暖1_新政后,一级市场土地拍卖,片区土地价格新高, 树立市场信心;2_新出项目销售业绩回升,星河丹堤的成功开盘，当天成交7个亿，

22、,作为发动机启动市场;3_热点片区开始新推出项目,成功开盘销售,及原新政受挫项目,重新走热,整个市场开始回暖;客户深圳投资客户表现出价格与速度的相互制约关系客户速度与价格构成了相对应的关系，相互制约与影响。投资客户对于价格敏感性高，在价格高于心理价位时，投资客户比例下降很快。自住客户始终是项目的铁杆客户群体。项目项目推出时间推出时间销售价格销售价格开盘销开盘销售率售率投资客户投资客户比例比例金地金地梅陇梅陇镇镇2 2期期一批:2007年4月15日 开盘11000开盘70%投资客占41%二批:2007年7月22日开盘15800开盘44%开盘日投资客占30%春华春华四季四季园园2007年5月1日1

23、3000开盘50%投资客占40%2007年6月7日15000开盘30%投资客占20%深圳客户投资首选洋房，深圳客户投资首选洋房，次选别墅次选别墅深圳客户认为投资资源型深圳客户认为投资资源型别墅售价不超过别墅售价不超过1.01.51.01.5万元万元/ /平米平米深圳客户认为投资洋房价深圳客户认为投资洋房价格不超过格不超过0.5-0.70.5-0.7万元万元/ /平米平米深圳客户投资置业，首选洋房，其次为别墅；对价格的预期有一定的箱体客户深圳跨区投资客户主要在东莞及惠州投资，形成以深圳人为主的香圳圈 高性价比 物业类型的升级(平层高舒适度复式情景洋房/TOHO/独栋) 面积扩张 大规模社区深圳投

24、资客户研究：深圳投资客户研究：东莞 惠阳 惠州客户深圳投资客户投资区域：深圳投资客户投资区域：惠城市场联排产品价格与速度关系研究价格项目项目时间时间推出产推出产品品套数套数销售速度销售速度客户比例客户比例合生国际新合生国际新城城.联排开盘销售深圳客户占.联排开盘销售深圳客户占奥园奥园.联排开盘销售深圳客户占.联排开盘销售深圳客户占润园润园.独栋联排开盘销售深圳客户占；惠州客户占.独栋联排开盘销售深圳客户占；惠州客户占领墅领墅.联排开盘销售深圳客户占；惠州客户占.联排开盘销售深圳客户占；惠州客户占惠城市场研究惠城低密度物业同样受到深圳客户的拉动，开盘销售率保持在70%以上，销售速度极快惠城市场联

25、排产品形成目前价格上限价格惠城低密度物业同样受到深圳客户的拉动，开盘销售率保持在70%以上，销售速度极快带装修联排价格上限带装修联排价格上限1200012000元元/ /平米平米不带装修联排价格上限不带装修联排价格上限1000010000元元/ /平米平米东莞市场联排产品销售与速度关系研究价格项目项目推出推出时间时间物业类物业类型型套数套数价格价格( (元元/ /平平) ) 销售速度销售速度 客户组成客户组成万科城市万科城市高尔夫花高尔夫花园园2007.7叠拼一批40套，二批72套7000-13000一批开盘当天销售80%深圳客户30%中信中信 森森林湖林湖2006年联排 一期117一期联排0

26、.8-1.1万，二期预计1.5万以上一期深圳客户8%-10%万科松山万科松山湖湖1 1号号2006年底联排352联排1.4万一期推出175套，当天销售173套深圳客户50%，东莞客户45%，其余5%深圳投资客户较多的项目销售速度也较快，东莞市场平均销售速度在80%以上万科城市万科城市高尔夫高尔夫中信森林湖中信森林湖万科松山万科松山湖湖1 1号号70001300080001500014000联排产品价格在13000-15000元/平米东莞市场洋房产品销售与速度关系研究价格项目项目推出时推出时间间物业类型物业类型 套数（套）套数（套）均价均价 ( (元元/ /平平) ) 销售速度销售速度客户组成客

27、户组成景天花园城景天花园城 2007.7洋房10054007月销售100套深圳客户20% 星河传说星河传说. .聚聚星岛二期星岛二期2007.7洋房7700-8500本地和深港客户80% 万科城市高万科城市高尔夫花园尔夫花园2007.7 山景洋房5426800-7200（带装修）470套/月深圳客户60%天诚康桥天诚康桥2007.7洋房7800100套/月深圳客户20%-30%国际公馆国际公馆2007.6洋房6500 -7500元/平米深圳客户25%东莞洋房物业多由本地客户支撑，平均销售速度为100套/月，万科带来大量深圳客户，6800-7200元/平米的价格客户接受度仍较高价格实现快速销售下

28、，深圳投资客户接受价格形成一定区间洋房价格区间：4200-7800元/平米联排价格区间：8000-15000元/平米价格下半年入市项目将推高未来市场价格，对本项目价格具有提升作用如何在实现快速销售的价格箱体中选择项目的合理价格市场竞争分析项项 目目规模规模( (万平米万平米) )物业类型物业类型预测价格预测价格( (元元/ /平米平米) )美岸栖庭8小高层 4500德洲城52小高层4500中天彩虹40高层4700新天名城15小高层4200新天地广场5高层5000半岛一号200联排/叠加/双拼/小高层4800-10000君豪公寓5高层3800左岸春天12小高层3800珠江东岸90联排/叠加/双拼

29、7000-11000爱顿.第三季8小高层4000SOHO世纪6高层4500碧桂园240联排/叠加/双拼/小高层4500-6000听涛雅苑15联排/小高层/高层4000-6000市场未来推售项目众多，但项目一期面对竞争对手并不多竞争惠阳大亚湾未来惠阳大亚湾未来3 3年将年将推售高端资源型项目推售高端资源型项目资源型大盘在09年将会大量入市。项目预计于08年3-4月入市，此时同类型大盘项目尚未大量入市：熊猫国际受土地问题影响；东部项目地块受铁路影响；山水佳苑地块受铁路影响；凤田水库项目转手后进度受影响；振业城尚未报建典型资源型高端项目：典型资源型高端项目：此类项目以大规模高端资源为主，未来竞争量大

30、此类项目以大规模高端资源为主，未来竞争量大楼盘楼盘概况概况物业类型物业类型资源资源凤田水库南面地块占地约77万低密度水库、山景翡翠山城总建117万酒店/别墅/公寓山景资源熊猫国际总建面约88万多层/别墅/小高层湖景珠江东岸总建约10万别墅公寓河景东部集团项目总建93万中低密度山景、湖本项目本项目占地占地6363万万中低密度中低密度湖景资源湖景资源碧桂园首期占地114万中低密度水景、山景资源山水佳苑占地63万中低密度山景资源半岛一号占地200万中低密度江景资源半岛一号以“200万平米珠三角第一大盘”姿态进入惠阳市场主题概念及核心卖点：主题概念及核心卖点：p大盘指标总建面200万，容积率0.88；

31、p资源及配套100万平米体育公园、西邻著名的棕榈岛27洞高尔夫球场及别墅区p定位策略资源配套+低价策略n0707年年9 9月底半岛月底半岛1 1号推出号推出2 2期普罗旺期普罗旺斯。斯。n总占地面积总占地面积24.8424.84万平米，万平米，n总建筑面积总建筑面积41.0841.08万平万平 米米n其中：商业面积其中：商业面积24572.7624572.76平米，平米，n 小区配套小区配套52785278平米。平米。n物业类型包括联排、叠加、双拼别物业类型包括联排、叠加、双拼别墅、小高墅、小高 层住宅，总户数层住宅，总户数19581958户。户。 竞争半岛一号产品创新不强，具有一定附加值及产

32、品特色，产品面积较小竞争地下室地下室地上一层地上一层地上二层地上二层地上三层地上三层联排户型评点联排户型评点地上建筑面积252.33地下室面积52.76 户型面积户型面积305.09客厅上空，形客厅上空，形成豪宅气势成豪宅气势门廊式花园门廊式花园+户外户外花园双花园设计花园双花园设计,凸现入口层次感凸现入口层次感顶层南北双露台，生活顶层南北双露台，生活与景观功能良好分隔与景观功能良好分隔半岛一号07年9月底入市，作为市场领导者，是项目主要竞争对手竞争珠江东岸，受地铁影响，地块后期具有较大不确性，难以形成领导气势竞争碧桂园，度假物业复制模式，非主流市场，难以建立主流大盘标杆竞争 半岛1号珠江东岸

33、 碧桂园 本项目本项目决策模型本项目决策模型半岛一号是项目主要竞争对手竞争產品產品形象形象客户客户渠道渠道价格价格附加值附加值领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/ /非主流市场非主流市场敏锐

34、的机会主义者敏锐的机会主义者众望光耀城 VS 半岛一号挑战者追随者+竞争的营销战略竞争南山区福田区罗湖区项目区位：梅林关口深圳北郊陌生区域星河丹堤豪宅大盘开发模式及策略借鉴D D区：别墅区：别墅+TH+THA A区：区：TH111TH111套套C C区区半岛区半岛区：TH86TH86套、套、独栋独栋7 7套套叠叠THTH区：区：153153套套E E区：高层区：高层组团组团F F区：高层区：高层组团组团20062006年年7 7月月3030日正式发售，成日正式发售，成交交109109套（含套（含2 2套独立别墅），套独立别墅），实现均价实现均价3600036000元元/ /平米平米 1、非传统

35、豪宅区域，如何非传统豪宅区域，如何打造区域价值；打造区域价值；2 2、建筑形式多样的社区内，、建筑形式多样的社区内，如何实现低密度住宅的高价如何实现低密度住宅的高价值；值；3 3、整体市场预期价位较低，、整体市场预期价位较低，如何刷新市场价位；如何刷新市场价位；星河丹堤营销问题：星河丹堤豪宅大盘开发模式及策略借鉴城市中产城市中产向上的力量向上的力量西银湖西银湖城市原生别墅群城市原生别墅群银湖山银湖山 城市别墅城市别墅 CEOCEO官邸官邸定义区域定义区域定义客户定义客户(开盘开盘)定义豪宅定义豪宅(升级升级)发展运动发展运动(蓄客蓄客)1.重新建立区域价值重新建立区域价值2.增加区域市场认知增

36、加区域市场认知 3.银湖山郊野公园炒银湖山郊野公园炒作作,提升区域形象提升区域形象1.增加展示增加展示,展示区展示区正式对外开放正式对外开放2.增加产品增加产品3.提升服务质量，提升服务质量，豪宅服务大使命豪宅服务大使命1.渠道营销渠道营销豪宅餐会豪宅餐会2.参加两次春交会、参加两次春交会、一次秋交会一次秋交会3.银行卡功略银行卡功略4.星河会积分功略星河会积分功略5.专利产品申请专利产品申请1.多轮客户意向排多轮客户意向排查价格摸底查价格摸底2.现算价（客户现算价（客户意向分流）意向分流）3.即场客户引导及团队即场客户引导及团队集体协助引导客户集体协助引导客户（高准确率）（高准确率）豪宅，尤

37、其是一个陌生区域的豪宅，豪宅，尤其是一个陌生区域的豪宅，不是与生俱来不是与生俱来的，是通过复杂烦琐的推广执行，一步步打造的的，是通过复杂烦琐的推广执行，一步步打造的推广成就豪宅推广成就豪宅星河丹堤豪宅大盘开发模式及策略借鉴确保绝对成功而非风险成功的挑战者模型强调新的评估标准强调新的评估标准突出产品特色突出产品特色提升产品附价值提升产品附价值搭便车战略搭便车战略改变游戏规则改变游戏规则战略建立项目区域价值建立项目区域价值搭便车战略搭便车战略问题：定义区域惠阳中心区的城市地位更多被投资者所认同，成为惠阳的高端置业热点区域。竞争之痛：1、与半岛一号相比，本项目位于中心区边缘，成熟度较低，市场高端客户

38、的认知低于“惠阳CBD”；2、与珠江东岸相比，本项目缺乏大亚湾西区高端资源型豪宅热点板块的共同造市。楼盘名称楼盘名称建筑形式建筑形式地段地段自然资源自然资源片区认知度片区认知度半岛1号联排/多层惠阳CBD体育公园强强经过棕榈岛的强势推动，惠阳CBD区域的豪宅价值毋庸质疑珠江东岸联排为主大亚湾强强大亚湾热点置业片区，未来有大批高端项目继续推动片区的高端认知本项目独栋/联排/多层/惠阳淡水北8万平米水库较弱较弱处于惠阳CBD的地理边缘惠州都市区范围内划分的四个区域: 惠城区域、惠阳-大亚湾区域、陈江-仲恺区域、北部山区区域 。惠阳-大亚湾区域地区性副中心，加强产业极化，完善服务功能，与地区性主中心

39、共同带动本地区社会经济发展。纵轴纵轴惠南大道、惠澳大道将作为惠州副城市中心的惠阳-大亚湾区域，与惠城区紧密连接。惠澳大道沿线惠澳大道沿线数码科技工业园为数码科技工业园为龙头的数码、电子、信息产业带。龙头的数码、电子、信息产业带。惠南大道沿线惠南大道沿线惠州学院为起跳点惠州学院为起跳点的文化、教育、体育、科技等文化产的文化、教育、体育、科技等文化产业带业带惠澳大道惠澳大道惠南大道惠南大道惠城区惠城区惠阳区惠阳区大亚湾大亚湾纵向生长纵向生长深汕高速深汕高速北环大道北环大道坑梓坑梓深圳深圳汕头汕头大亚湾大亚湾淡水出口淡水出口横轴横轴大深圳发展轴，交通飞速发展极大的缩短惠阳与深圳的距离， “大深圳”战

40、略实现性加强 20102010深惠城际线通车，区域交深惠城际线通车，区域交通完全打通，将迎来区域发展通完全打通，将迎来区域发展的第二波浪潮的第二波浪潮深惠一小时生活圈深惠一小时生活圈深圳路线：深圳路线：梅林关：梅观高速梅林关：梅观高速机荷高速机荷高速荷坳荷坳深汕高速深汕高速淡水收费站（约淡水收费站（约35分钟）；分钟）；布吉关：深惠公路布吉关：深惠公路双龙立交双龙立交深汕公深汕公路路淡水收费站（约淡水收费站（约30分钟）；分钟）；南头关：广深高速南头关：广深高速机荷高速机荷高速荷坳荷坳深汕高速深汕高速淡水收费站（约淡水收费站（约45分钟）。分钟）。龙岗路线：龙岗路线：荷坳荷坳深汕高速深汕高速淡

41、水收费站（约淡水收费站（约20分钟）；分钟）；同乐同乐深汕高速深汕高速淡水收费站（约淡水收费站（约20分钟）。分钟）。横向生长横向生长深汕高速深汕高速惠南大道惠南大道南澳大道南澳大道北环大道北环大道坑梓坑梓深圳深圳汕头汕头大亚湾大亚湾往惠城区往惠城区区域价值区域价值1：轴心区位：轴心区位项目位于双轴拉动的轴心焦点位置项目位于双轴拉动的轴心焦点位置本项目受双轴两极城市的发展，项目作为轴心区位也将快速发展区域价值2：项目所在区位于惠阳CBD辐射区，距惠阳中心区仅5分钟车程，能共享CBD城市配套资源名称名称位置位置会展中心17水上公园18水岸露天剧场19轮渡游艇码头20水族馆21海港购物中心及电影院

42、22水上运动俱乐部23私家游艇码头24滨水商业区25商业广场26高层海景住宅27医院28地铁站广场29标志性建筑30黄金海岸31艺术中心32名称名称位置位置历史文化博物馆1自然科学博物馆2青少年宫3图书馆4演艺中心5观景天桥6休闲公园7红树林生态公园8生态教育中心9海滨渡假酒店10滨海大道11钓鱼平台12海滨广场13海滨酒吧街14观景塔15酒店16公共休闲配套设施投入使用意味公共休闲配套设施投入使用意味着着CBDCBD生活体系的成熟生活体系的成熟西部综合组团：电西部综合组团：电子信息业、汽车配子信息业、汽车配套业集聚地套业集聚地石化城：石化城：未来石油未来石油化工产业集聚地化工产业集聚地龙岗龙

43、岗坪山：深圳大坪山：深圳大工工业区业区坑梓：坑梓：产业集聚产业集聚地地龙岗大工业核心动力区（石化城、西部组团、坑梓、坪山）发展共同谋求惠阳的共同崛起区域后势潜力：强大的产业后盾坑梓坪山未来龙岗大工业核心动力区区域后势潜力：强大的产业后盾南部新城未来的“新惠州城”南部新城的发展定位：依托高起点、高标准的惠州市体育中心以及南部新城的发展定位：依托高起点、高标准的惠州市体育中心以及惠州数码园，发展成为集商业惠州数码园，发展成为集商业/商务中心、体育商务中心、体育/文化中心、教育园文化中心、教育园区、城市住区和高新技术产业园区为一体的，服务于惠州市的惠城区、城市住区和高新技术产业园区为一体的，服务于惠

44、州市的惠城南部综合新城。南部综合新城。南部新城南部新城三个重要功能： 体育文化公园 商务服务中心区 城市居住社区“新城市”的生活主题“消费/商务、体育/文娱、居住/休闲” 区域后势潜力：强大的产业后盾数码工业园惠州经济支柱产业工业园的产业发展导向优先发展并重点扶持数码电子信息、高新技术、传统优势产业、金融服务及第三产业、物流货运业和生态农业等 迄今为止，数码工业园已与美国、日本、韩国、中东、台湾、香港等地的企业有了接洽。其中，日本住友有意与惠州市政府，共同来经营数码工业园的发展；日本川铁公司拟在这里投资磁性材料项目。一手抓世界500强的大企业，另一手也不放弃中小企业。数码工业园内，设立民企园区

45、，以吸引中小企业来完善产业配套环境。工业园还与北大青鸟合建软件园；与国家科技大学合作搞研发基地。 惠州是闻名中外的数码产业基地。过去的20年中，数码产业把惠州经济带进了发展快车道，如今，正在崛起的惠州数码工业园好比是一部马力强劲的“加速器”，把数码惠州推向新的天地。 经国家发改委审核通过，惠州数码工业园荣升省级开发区，并更名为经国家发改委审核通过，惠州数码工业园荣升省级开发区，并更名为“广东惠州工业园区广东惠州工业园区” ” 区域后势潜力：强大的产业后盾秋长“工业立镇、外向带动”的发展战略秋长镇是广东省重点“工业卫星镇”，除享受国家给予沿海开放城市及珠江三角洲开放区的各种优惠政策外，还制定了一

46、系列支持工业发展的措施和服务政策，并对工业用地实行进一步政策倾斜。 良好的发展条件，全方位的服务功能和大面积可供开发利用的工业用地为国内外良好的发展条件，全方位的服务功能和大面积可供开发利用的工业用地为国内外客商来秋长投资办厂、经商贸易提供了广阔的投资空间和客商来秋长投资办厂、经商贸易提供了广阔的投资空间和 无限的发展商机。无限的发展商机。全镇现有“三资”、“三来一补”、“民营”等各类大小企业360多家，产品包括电子、家私、地毯、藤器、工艺品、毛织品、吉它、表壳等30多种，远销世界各地，并涌现了一批较具规模和实力的企业如新丰家俱（惠阳）有限公司、翡翠藤器（惠阳）有限公司、志麟艺品实业（惠阳）有

47、限公司、广荣塑胶厂、长光艺品实业（惠阳）有限公司、冠铭吉它厂等。2003年以后，大亚湾经济进入快速增长阶段快速增长阶段。2003年GDP比去年增长88.9%，2002年中海壳牌项目全面施工的对经济带动作用显著。大亚湾宏观经济： GDP指标20032003年，中海壳牌项目开工建设，大亚湾人均年，中海壳牌项目开工建设，大亚湾人均GDPGDP爆发性增长爆发性增长47.6%47.6%；20052005年，大亚湾人均年，大亚湾人均GDPGDP增长增长9.2%9.2%。区域后势潜力：强大的产业后盾石化城“世界级石化城”的发展战略大亚湾人均GDP增长趋势图南部新城南部新城数码工业园数码工业园坑梓坪山坑梓坪山

48、龙岗工业区龙岗工业区秋长工业区秋长工业区大亚湾区大亚湾区区域价值3：城市各轴均快速发展，城市成熟度将不断提升，促进区域轴心带的城市化快速发展城市发展下两大轴心：城市发展下两大轴心：1 1、惠城、惠城- -惠阳轴心惠阳轴心惠城数码惠城数码工业园发展将带来大量产业移工业园发展将带来大量产业移民；大亚湾的发展也将促使区民；大亚湾的发展也将促使区域置业客户增加，促进区域的域置业客户增加，促进区域的城市化发展城市化发展2 2、龙岗、龙岗- -淡水轴心淡水轴心 承接深承接深圳产业转移，连接深圳等加工圳产业转移，连接深圳等加工制造业基地的高科技产业中心制造业基地的高科技产业中心 深圳的城市发展正经历着从东向

49、西的轴向生长：福田中心区深圳的城市发展正经历着从东向西的轴向生长：福田中心区南山文化南山文化商业中心区商业中心区宝安中心区。这条轴线的变迁代表深圳宝安中心区。这条轴线的变迁代表深圳未来十年的发展方向未来十年的发展方向，它是深圳它是深圳GDPGDP的核心贡献区域，机场的核心贡献区域，机场对城市化强大的拉动力量，正如北京和上对城市化强大的拉动力量，正如北京和上海机场对城市拉动，宝安中心区作为轴线的西部端点，正经历着城市海机场对城市拉动，宝安中心区作为轴线的西部端点，正经历着城市CBDCBD的快的快速生长与成熟，越发明晰的代言了深圳滨海城市的气质与属性。速生长与成熟，越发明晰的代言了深圳滨海城市的气

50、质与属性。轴向生长。生长关键词：生长关键词：CBD/滨海滨海/ /新口岸新口岸高科技、物流高科技、物流制造业制造业/大工业大工业光耀对区域占位破局：新城市生长轴的真正城市意向和名片区域的未来战略地位：成为惠阳CBD新的发展极，成为惠州城市发展的轴心核心区域类比：美国西雅图类比：美国西雅图全美高科技产业中心（波音全美高科技产业中心（波音/ /微软），西部海微软），西部海/ /空港空港中心，美国居住价格水平最高的城市之一中心，美国居住价格水平最高的城市之一项目所在区域城市价值支撑本项目价格，与半岛一号进入同一区域价值体系本项目的核心价值点之一：本项目的核心价值点之一：城市轴心区突出的城市价值城市轴

51、心区突出的城市价值产业集群中心，未来比齐城市产业集群中心，未来比齐城市中心区，成为深惠一体化的重要轴心中心区，成为深惠一体化的重要轴心竞争策略：未来在产业竞争策略：未来在产业/双城支撑下不容置疑的城市价值牌双城支撑下不容置疑的城市价值牌1 1、针对半岛一号：、针对半岛一号： 中心区城市价值同比半岛一号，同时具有资源称缺性与纯粹性中心区城市价值同比半岛一号，同时具有资源称缺性与纯粹性2 2、针对珠江东岸：、针对珠江东岸： 未来项目区域价值为城市中心区，远高于郊区物业价值未来项目区域价值为城市中心区，远高于郊区物业价值 确保绝对成功而非风险成功的挑战者模型强调新的评估标准强调新的评估标准突出产品特

52、色突出产品特色提升产品附价值提升产品附价值搭便车战略搭便车战略改变游戏规则改变游戏规则战略建立项目产品价值建立项目产品价值搭便车战略搭便车战略项目一期首推组团1，以联排产品为主先行入市产品P1户型阔庭式全生态产品：超大私家花园，创新阳光廊，多露台赠送地下层地上一层地上二层地上三层P1P1户型评点户型评点阳台面积6.6地下室面积96.3户型面积户型面积220.5220.5下层花园下层花园客厅上空客厅上空入户花园入户花园露台露台花园花园露台露台阳光廊阳光廊露台露台产品建筑立面以富有品质感建筑立面以富有品质感石材为主，采用古典设石材为主，采用古典设计风格，具有经典豪宅计风格，具有经典豪宅的气质。的气

53、质。产品品质感强，富有沉稳北美风格，庄严稳重，豪宅气质明显产品产品品质感强，富有沉稳北美风格，庄严稳重，豪宅气质明显产品项目名称项目名称产品面积产品面积赠送面积赠送面积( (地下室地下室) )半岛一号半岛一号联排:292350m2联排:5070m2叠加:236m2叠加:37.16m2珠江东岸珠江东岸联排:260280m2双拼:330350m2本项目本项目联排:189220m291103m2光耀城户型面积较小，单价提升空间更大。产品赠送面积大，具有极高的附加值，赋予项目更高价值项目价值：项目价值高价值物业类型：小建面/高附加/全生态舒适型产品片区价值发展的城市价值：城市新轴心区未来惠州城市发展新

54、轴心城市轴心山湖别墅大城确保绝对成功而非风险成功的挑战者模型强调新的评估标准强调新的评估标准突出产品特色突出产品特色提升产品附价值提升产品附价值搭便车战略搭便车战略改变游戏规则改变游戏规则战略建立项目渠道价值建立项目渠道价值搭便车战略搭便车战略惠州惠州深圳深圳珠三角其他城市珠三角其他城市世联丽日百合南山国际 TCL翠园TCL雅园城市一号公寓双子星国际商务大厦金耀园美地花园城尊贵会世联拥趸职业投资客珠海豪宅客户二二级联动(70豪宅市场份额)惠州世联行(豪宅专家)21家分行广州写字楼70%市场份额商业多个成功项目河源盛泽按揭联手多家银行，年办证超过5万个，所有客户详细信息均有保存珠三角一体化渠道充

55、分利用世联渠道资源，进行切实有效的低成本营销世联资源可利用点世联小业主CRM系统可直接转借到本项目的有效客户资源约13000条短信平台低成本高效率的宣传手段地铺二三级联动、二二级联动大量具备投资意识的豪宅客户尊贵会多渠道的客户资源，同时针对性引导客户珠三角渠道广州、东莞等分公司及中山、惠州、珠海团队世联中国渠道北京、上海分公司省外投资客操作经验成功实战经验外销本地化经验多个可参考的成功案例世联刊物广泛专业、具备市场影响力的宣传媒体世联将调动 一切一切 可以调动的资源渠道充分利用世联渠道资源，进行切实有效的低成本营销基于竞争基于竞争的定价方法即：市场比较法即：市场比较法基于市场竞争找到参照系；适

56、用于买方市场；把握客户心理把握客户心理的定价方法即：营销前置法即：营销前置法基于对客户心理的把握，价格是客户心理能承受最高价格；适用于卖方市场；在定价前必须对客户把握非常清楚。在定价过程中对客户进行多轮的价格测试；（世联操作案例：金地梅隆镇、星河丹堤）0 0成本成本客户感知价值：客户感知价值：客户愿意支付的客户愿意支付的最高价（上限）最高价（上限）售价（售价（5000-70005000-7000）客户驱动力营销的作用：营销的作用：n提升客户的感知价值；提升客户的感知价值；n找到愿意支付更高价格的客户（市场细分）找到愿意支付更高价格的客户（市场细分）定价原则：联排市场比较法定价市场比较法定价（4

57、2004200）基于竞争基于竞争的定价方法即：市场比较法即：市场比较法基于市场竞争找到参照系；适用于买方市场；把握客户心理把握客户心理的定价方法即：营销前置法即：营销前置法基于对客户心理的把握，价格是客户心理能承受最高价格；适用于卖方市场；在定价前必须对客户把握非常清楚。在定价过程中对客户进行多轮的价格测试；（世联操作案例：金地梅隆镇、星河丹堤）0 0成本成本客户感知价值：客户感知价值：客户愿意支付的客户愿意支付的最高价（上限）最高价（上限）售价（售价（8000-150008000-15000）客户驱动力营销的作用：营销的作用：n提升客户的感知价值；提升客户的感知价值；n找到愿意支付更高价格的

58、客户（市场细分）找到愿意支付更高价格的客户（市场细分）定价原则市场比较法定价市场比较法定价（4500-80004500-8000）注：项目后期价格将随市场而变化，注：项目后期价格将随市场而变化，本次报告对一期价格进行探讨，整体本次报告对一期价格进行探讨，整体均价可进行后续补充均价可进行后续补充第二部分.实现中期目标中期目标：提升价格，形象标杆中期目标：提升价格，形象标杆目标下的困境目标下的困境目标下的目标下的策策略略策略下的方案策略下的方案实现回答03地块是中期目标的实现者03占地面积占地面积47297容积率容积率0.6建筑面积建筑面积28160其中其中类型类型面积面积（平米）（平米）套数套数

59、独栋独栋396012排屋排屋2420092项目一期项目一期项目二期分析：成熟度：随着一期的开发，项目成熟度迅速提升.资源：具备湖景资源优势，是地块中资源最高端的一块0102040305-1Q：能否建立价值及形象的标杆？项目二期：中期目标的实现者面临的困局惠阳资源型物业价格箱体是否存在？惠阳资源型物业价格箱体是否存在？深圳资源型物业价格如何？深圳资源型物业价格如何？惠城资源型物业价格如何？惠城资源型物业价格如何？价格价格客户客户市场市场他们的接受的价格怎样？他们的接受的价格怎样？他们会购买他们会购买怎样的房子？怎样的房子？究竟会有哪些人买资源型高端物业？究竟会有哪些人买资源型高端物业？市场供应量

60、如何，是否会制约项目销售？市场供应量如何，是否会制约项目销售？速度速度市场高端资源型物业速度如何？市场高端资源型物业速度如何？高端资源型市场研究竞争竞争竞争对手是谁，是否对项目构成威胁？竞争对手是谁，是否对项目构成威胁？半岛一号：全力以大盘造势，户外广告推广为主，展示粗略，没有建立项目高半岛一号：全力以大盘造势，户外广告推广为主，展示粗略，没有建立项目高端形象认知端形象认知惠阳市场目前缺乏真正高形象的豪宅物业市场 需要重视的观念：大盘豪宅半岛一号半岛一号产品建筑风格西班牙园林风格户型单元主力户型210258平米的联排别墅、204218平米的叠加别墅户型附加值低密度、增送约10平方花园展示售楼中

61、心展示一期在会所展示，会所内空间较小，装修粗糙公共空间展示近100万平方米的体育公园，包括停车场、篮球场、网球场、足球场等样板房展示园林样板房展示粗略推广推广语珠三角第一大盘/半岛一号让我们住得更好广告形象色调：蓝色与黄色 ； 符号性形象：宁静、祥和的现代地中海小镇景象客户推广渠道户外广告牌全城覆盖，高速路与重要交通节点全面占领2005年10月开始接受咨询，长达10个月的客户积累期东方新城：产品拉动，户外广告推广为主，展示粗略，没有建立项目高端形象东方新城：产品拉动，户外广告推广为主，展示粗略，没有建立项目高端形象认知认知惠阳市场目前缺乏真正高形象的豪宅物业市场 需要重视的观念：别墅豪宅东方新

62、城东方新城产品建筑风格美国现代风格户型单元主力户型-平米的联排别墅户型附加值地下部分赠送3米层高地下室200多平米，屋顶赠送超大露台；展示售楼中心展示一期售楼中心展示一般公共空间展示无样板房展示样板房展示粗略推广推广语高尔夫景观资源、低密度大盘广告形象色调：紫红与绿 ； 符号性形象：高贵与生态客户推广渠道高速路广告牌占位+提前渗透棕榈岛：全力以大盘造势，户外广告推广为主，展示粗略，没有建立项目高端棕榈岛：全力以大盘造势，户外广告推广为主，展示粗略，没有建立项目高端形象认知形象认知惠阳市场目前缺乏真正高形象的豪宅物业市场 首先，需要更新的观念：资源豪宅棕榈岛棕榈岛产品建筑风格高尔夫园林资源户型单

63、元主力户型-平米的联排别墅户型附加值低密度、增送地下室、花园、露台展示售楼中心展示一期在会所展示，会所内氛围较好公共空间展示高尔夫园林展示样板房展示样板房档次较高推广推广语高尔夫别墅广告形象色调：绿色为主，符合项目资源优势宣传客户推广渠道户外广告牌全城覆盖，高速路与重要交通节点全面占领惠阳大亚湾市场高端物业仍是由深圳人拉动，高端物业价格没有明显箱体，市场价格空间较大市场 类型客户比例销售价格东方新城独栋65%深圳客户独栋:11000元联排联排:8000 元棕榈岛独栋60%深圳客户18000元高端物业销售中，深圳客高端物业销售中，深圳客户比例均高到户比例均高到60%60%以上，以上，可见深圳客户

64、是高端市场可见深圳客户是高端市场的拉动力。的拉动力。惠阳市场高端物业客户是深圳上中产客户群体市场 项目价格销售率项目属性波托菲诺8.47万100低密度/景观/稀缺豪宅豪宅万科十七英里2.8-3.2万30%香蜜湖1号2.6万16%A货豪宅货豪宅卓越浅水湾1.62万19鸿景翠峰1.2万9金地梅陇镇0.69万85主流工薪大盘主流工薪大盘惠阳市场高端物业价格区间较大，承受250万-800万的价格,是深圳主流高端客户 上中产阶层城市化进程的第一次浪潮，农村人口大量进城市化进程的第一次浪潮，农村人口大量进入城市工作入城市工作/ /上学，他们自此扎根城市，过上了城里人的日子。上学，他们自此扎根城市，过上了城

65、里人的日子。对进城的人们而言，最吸引他们的是城市所代表的繁华对进城的人们而言，最吸引他们的是城市所代表的繁华处处处处高楼，与周边便利的商业高楼，与周边便利的商业/ /学校学校/ /医疗配套，这是一次主动的迁移，医疗配套，这是一次主动的迁移，从平房搬进高楼是一种荣耀。从平房搬进高楼是一种荣耀。进城。第一次迁移淡水高端物业：瑞景居淡水高端物业：瑞景居淡水市场领先者淡水市场领先者周边本地人换房，周边本地人换房，3房大户型受追捧房大户型受追捧户均面积套数比2房80平米4.6%3房110-150平米87.7%4房138-174平米4.39%跃式210-240平米7.85%复式290-3100.05%破局

66、：城市发展下的客户城市的高速发展总令城市内，尤其是核心地带的价格一路上涨，城市的高速发展总令城市内，尤其是核心地带的价格一路上涨，全线飘红。留在城市中的人越来越感到现实的经济压力，这压力全线飘红。留在城市中的人越来越感到现实的经济压力，这压力逐渐不再能被时间成本所抵消。逐渐不再能被时间成本所抵消。人们本能的需求成本更低的居住地，轨道交通的快速建设正是为人们本能的需求成本更低的居住地，轨道交通的快速建设正是为了缓解这种焦躁不安的需求，这将是一次被动的大迁移，轨道交了缓解这种焦躁不安的需求，这将是一次被动的大迁移，轨道交通不过是一味安慰剂。通不过是一味安慰剂。轨道交通：被动郊区化第二次迁移惠阳大亚湾：深圳白领大量涌入惠阳大亚湾：深圳白领大量涌入2006年销售均价年销售均价3200元元/平米平米城市的发展总是在对环境造成破坏。一座高度现代化的城市逐步城市的发展总是在对环境造成破坏。一座高度现代化的城市逐步只剩下灰蒙蒙的天空，僵硬的水泥马路，燥热的天气与道路两旁只剩下灰蒙蒙的天空，僵硬的水泥马路，燥热的天气与道路两旁高楼里持续轰鸣的空调声。人们被囚禁在狭长昏暗楼道两侧的房高楼里持续轰鸣的空调声