【商业地产】南昌保集莱顿上城项目营销策划方案226PPT

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1、本报告要解决的问题： 梳理本案差异化营销思路制定出一期营销阶段攻略本策划案基于对保集集团南昌项目开发目标的理解：本策划案基于对保集集团南昌项目开发目标的理解：5年完成65万m2全案开发，为走出长三角全国地产开发写下关键一笔65万m2地产项目的开发效益年底以前完成15万m2企业形象的硅步累积项目解读1地段产品地 段象湖新城象湖新城生态良好大盘云集配套滞后板块成熟中 生态良好 生态的意义是和城区距离密切相关的。本案与市中心“距离生态比”最好。本案在开发前一直保持有良好的原生态同质生态距离比较银河城 距市中心25公里湾里 距市中心25公里象湖新城 距市中心16公里象湖新城象湖新城大盘云集1、丰源淳和

2、 40 万平方米m22、九里象湖城 60 万平方米3、居住主题公园 130 万平方米4、平安象湖风情 67 万平方米 5、奥林匹克花园 60 万平方米6、金沙逸都 13.8 万平方米1 12 23 34 45 56 6本本 案案p规模：大规模楼盘为主，多在500亩以上，供应量较大p物业类型：物业类型丰富，每个楼盘均有退台式花园洋房和多层，同质性较强配套滞后p市政配套，路网已成，交通不便利，目前仅一路公交通往九里象湖p各楼盘开发都是配套后行，因此影响人气商气的形成。 p生活配套，有规划，无动静，或许和本板块南昌县所辖有关系p生活配套目前只能依赖远离板块的原有设施板块成熟中p 本板块从2001年进

3、入开发，先行者已将此生地做熟。p 生米大桥的通车，环城路的修通，已将本板块与新老市中心连为一体，再往南，一直开发到了银三角之南，使得本地块心理空间距离大大拉近。p 板块成熟两大特点: 个性化 中层阶级聚集p 个性化，是对平庸、同质化的突破，这是大盘本身特点要求的，也是有经验的本板块开发商主动追求的。但是当所有个性都同一的时候，个性就变成了共性，象湖新城欧式同质化有待突破。 九里、奥园、兰宫、平安、居住主题公园的产品都很欧式个性化p 中层阶级的聚集，是因为本板块在各板块中，价格上居中，地理位置居中，产品形态也居中。同时，板块居民年纪偏轻，学历偏高，这或许是本板块产品个性化带来的结果。中层阶级聚集

4、以灰色收入者尤为突出2007年4月某楼盘调查项目解读1地段产品产品：多元化p 经典阳光欧式风格，在南昌独树一帜。大量阳台、露台、大开窗，与室外生态环境紧密融合。p 统一风格下的产品多元化：情景洋房，多层，高层，别墅p 多元化产品的辩证统一存在。用一种文化精神，统一产品形式上的差异。确保多元业主的迅速对码进入。（VS竞争项目：不同形态产品，无内在关联，只是简单聚合，例：南昌居住主题公园）p 比较：欧式，尤其是地中海风格是南昌楼盘很喜欢用的，但也难免千遍一律景 观p 中央水系+双水景p 不惜代价，打造个性水景，由此可以看出开发商对差异化有非常理性的追求。绵延抚河故道水系环汇社区双水岸双水岸水域的水

5、域的CLOSELYCLOSELY，有别于一般水景盘，有别于一般水景盘 康居工程：环保、科技超前p 全装修单元p 集中太阳能供热p 雨水收集作景观水，生态技术处理p 自来水过滤器p 种种细微，构成居住新概念，引领着洪城居住新的升级项目解读结论：项目设计者有意识地要售卖一种生活方式p亲密接触水生活，人家尽枕河p异国情调的休假式居家p生态、环保的地球责任感（深层次的业主与开发商文化楔合）市场研究2形势客群对手p房产市场供应情况p房产市场销售情况p高价快销的意味p未来三年之预测p客户研究p竞争对手分析房产市场供应情况p 近几年，南昌市的商品房开发投资保持稳定增长，从开工及竣工面积也可看出，商品房供量稳

6、定。房产市场销售情况p 近年南昌市商品房销售面积逐年增长，上半年更是销售大旺，同比增幅84%。价格大势稳步上升，涨幅平均在15%左右。p 不仅南昌市总的房产大势良好，本案所处的南昌县区域市场销售势头也非常稳定，是四县中销量最大的县，年销量成倍增长，涨幅达43.6%，年销售金额涨幅高达67.6%。南昌县年销量涨幅高达43.6%南昌县年销售金额涨幅67.6%房产市场销售情况p 价格也稳步上升，涨幅超过全市水平，版块价值已被全面拉升，在四县中甚至比开发较早的新建县都以较大优势领先。房产市场销售情况高价快销的意味在区域范围内售价偏高且去化迅速的楼盘代表在区域范围内售价偏高且去化迅速的楼盘代表开盘时间开

7、盘推房源开盘期销售量开盘3天销售率开盘销售价格梵顿公馆2007-2-10280190(1天)61%4100洪城比华丽2007-6-16279226(1天)81%高层4400,花园洋房4900高能金域名都三期2007-5-6370300(1天)81%6300恒茂国际都会2007-3-27652530(3天)81%5400中山一品2007-4-28136120(1天)88%6500红谷凯旋2007-5-2452420(1天)92%(含团购)4600水榭花都二期2007-6-23200150(1天)75%6200海航白金汇2006-12-16119119(1天)100%4000p 06年受国八影响，

8、价格涨幅指数下滑，直接影响销量也紧随低迷；而07年上半年逐月以来涨幅指数上路拉升，销量却越销越火，从大势上也反映了价高（价格指数高）快销。高价快销的意味6月全国大中城市房屋销售价格指数月全国大中城市房屋销售价格指数p 南昌在平均线上，同类城市唯有原房价较低的长沙也在线。高价快销其它城市体现说明：06-07年土地供量情况06年共出让土地6032.15亩，至六月底剩余37%左右(约2220亩)的土地未动工开发；07年上半年共出让土地1516.86亩，约有73%左右(约1110亩)的土地未动工开发，两年合计约3330余亩待动工；南昌县象湖新城区目前尚有约5000余亩土地尚未开发；未来三年之预测板块目

9、前未开工面积（亩）昌北671.91朝阳洲455.42城南5368.56红谷滩644.6京东339.47青山湖145.59桑海开发区16.76市中心235.32湾里617.32p 城南将成为未来三年的房产主战场，已出让未动工土地六成以上集中在城南。p市中心、青山湖、朝阳州、红谷滩等市中心及中心区域土地日益稀缺。p城南、湾里、昌北将是城市未来三年主要建设区块，也是市区扩张所到之区。开发商开发商面积（亩）面积（亩）丰源淳和487九里象湖城666居住主题公园1430平安象湖风情600江西奥园647金沙逸都143绿地兰宫1100浙江银亿950德国欧亚伟梦清水湾1220台湾精新432市烟草力高国际城699

10、北京城义1000上海保集861未来三年待开发量巨大伟梦清水湾伟梦清水湾力高国际城力高国际城宁波银亿宁波银亿德国欧德国欧亚亚台湾精新台湾精新北京诚义北京诚义本本 案案未动工已动工市烟草市烟草p象湖新城区目前尚有约5000余亩土地未开发（预计建筑面积达600万平米）。预计清水湾及力高国际城近会在今年动工开发，将成为本案的激烈竞争对手。开发商开发商总建面（平）总建面（平）后续开发面积后续开发面积丰源淳和40万25万九里象湖城60万30万居住主题公园130万56万平安象湖风情74万40万江西奥园60万35万金沙逸都14万10万绿地兰宫40万10万合计416万206万未来三年已开发项目后续开发量大p目前

11、象湖新开区已开发的七个楼盘只有少数开发过半，预计后续开发量较大，初步统计将达200多万方。未来三年之预测一、 “伟梦伟梦清水湾清水湾” 由南昌豪佳实业有限公司开发，占地约1220 亩。项目位于南昌市昌南大道中段以南；东邻抚河故道，拥有近1900米的临活水景观带；北边为与昌南大道相邻的500米带状公园，自然条件十分优越，是集商业、居住、娱乐为一体的高尚居住小区。花园洋房效果图二、力高国际城二、力高国际城 由力高集团开发，占地约700亩，位于规划中的金莎二路与象湖路交汇处总建筑面积超80万平方米，规划为纯正西班牙风格的度假式低密度社区，在园林规划上也汲取了西班牙风情艺术园林的精华，国际城将在南昌再

12、现原味的西班牙风情小镇 。 小区效果图预计城南今年新开工项目预计城南今年新开工项目结论:南昌市近两年土地供量及房屋供量巨大,尤以象湖新城最多,加上本区域内楼盘的后续开发量,本案的主要竞争对手仍在象湖新城市场研究2形势客群对手南昌客户居住品味提高，从温饱转向享受p南昌市近两年恩格尔指数下降明显，市民的消费向享受型倾斜明显；客户研究居住品味提高，从温饱转向享受65.2%67.1%68.6%67.1%支出收入比:71.4%p近两年南昌市民的可支配收入上升较快，有能力在享受型支出方面倾斜，且从市民消费支出来看，市民消费意识积极、超前，消费旺盛；客户研究价格承受力提高p前面我们列举过，近二年南昌市房价的

13、上涨幅度约为每年15%左右，而南昌市居民的人均可支配收入的涨幅平均为20%左右，房价收入比约为9：1，基本还处于居民可承受的合理范围。客户研究开盘时间开盘推房源开盘期销售量开盘3天销售率开盘销售价格高能金域名都三期2007-5-6370300(1天)81%6300恒茂国际都会2007-3-27652530(3天)81%5400p不仅如此，对于一些交通便利、市中心地段、有一定升值空间的地段，居民对商品房的价格承受已不受房价收入比的制约，其心理价格承受可超出收入增长。p不少普通企业白领，年收入不过五万，却愿意花七八十万购买金域名都一套房子。客户研究社会学因素：买涨不买跌影响p同样以06及07年上半

14、年的价格涨势及销量对比。p06年上半年所国八影响，价格一度涨停，甚至有楼盘以促销手段变向跌价推动销售，但销量仍不见起色；p07年上半年，价格涨幅较大，个别楼盘如金域名都、恒茂、水谢花都等在本版块内都创了价格新高，却反而形成了哄抢效应，一售而空。52.7%客户研究04-05年年02-03年年06-07年年p城市的沧海桑田就在不断拔起的新盘间迁；南昌城区的版图已于不觉间扩充到地图不够标示的远郊空间距离感：从回家吃中午饭到一小时工作圈，是从县城到都市的感觉变化。愿意接受的上班与住所间的距离p一小时工作圈已被越来越多的人接受，传统的步行或公交十分钟回家吃中午饭的要求已被淡化。客户研究外地客户比例相关分

15、析恒茂国际华城20%左右以省内其它地市的外地客户为主，尤其以抚州的客户比例突出，他们并不见得会移居，多为投资恒茂国际都会17%左右以省内其它地市的外地客户为主，各地市均有分布外地客户研究目的：投资式买房移居式买房第二居所外地客户比例相关分析奥林匹克花园20%在南昌工作的非南昌户外地工作人员，以公司中高层为主香溢花城10%-15%其中外地公司驻南昌长期工作的非南昌户口外地客户比例突出外地客户研究p铭雅欧洲城的外地客户占25%左右,且以上海外地客户购买尤为突出；兰宫也有17%的外地客户，其中不乏XX企业南昌分公司的高管。南昌在中部崛起努力所吸引的不少外省外资企业入驻，这些企业常驻或分管南昌的高管购

16、置第二居所的比例在不断上升。外地客户比例相关分析绿地兰宫17%以外地企业驻南昌分公司高管为突出特征铭雅欧洲城25%左右以省外客户为主，尤其以上海客户比例突出外地客户研究市场研究2形势客群对手楼盘名称楼盘名称板块板块开发商开发商总建筑面积（平总建筑面积（平方米）方米）楼盘形态楼盘形态当前均价（元当前均价（元/ /）联泰香域滨江红角洲联泰实业200万多层/小高层/高层/洋房/酒店式公寓高层4200正荣大湖之都莲塘南昌正荣置业136万多层/小高层/高层/别墅高层3500万达星城红谷滩万达房产100万多层/小高层/高层小高层4350万科四季花城京东江西万科益达70万多层/小高层/高层多层4400南昌居

17、住主题象湖利嘉房产130万多层/高层/别墅多层3400平安象湖风情象湖江西平安房产71.9多层/洋房/高层/别墅多层3300九里象湖城象湖平海房产60多万多层/小高层、高层/酒店式公寓/别墅高层3600丰源淳和象湖丰泰实业40万多层/高层/小高层/洋房/别墅多层3300奥林匹克花园象湖江西奥林匹克花园置业60万多层/小高层/高层多层3500金沙逸都象湖华达置业13.8万多层/小高层/洋房 多层3300保集半岛象湖申标房产64.5万多层/高层/小高层/洋房/别墅/酒店式公寓未售本板块竞争对手竞争对手分析以距离和价格作为标杆，竞争对手主要还是在象湖新城二室二厅（83-94平米）、三室二厅（121-

18、137平米）40%以上绿化率，水体主观结合小区路径，形成错落有致的景观。小区配有幼儿园、小学、南昌外国语学校、15万平米商业面积，五星级酒店、影院、运动会所、养生会所、游泳池、社区医院、沿街商铺等目前有17路直达城市江岸，国际社区十里滨江，一宅天下2007年4月2006年12月中旬开始投放广告，至07年6月底共投放广告20个整版目前一期高层正在销售，已推出的700余套房源已销售85%以上，开盘前已有大部分房源进行了团购二室二厅（85-104平米）、三室二厅（104-138平米）、联排别墅（215-252平米）43%的高绿化率，小区组团汇萃环球水岸文化的精华，各自围绕鲜明的异域主题，寓情以景。规

19、小区划一条长达1500米的生态廊，配以各种节能和生态的主题设施，湖心岛上设四座直径为30米大风车。 小区配有正荣小学 、 正荣广电幼儿园幼、商场、正荣大湖之都生鲜超市、娱乐中心、社区医院、水上高尔夫等设施社区巴士、15路、16路长班、224路（临时站）、203内线、236路直达把家安在公园里百万平方米国际大湖公园社区2004年12月12日2004年4月开始投放广告，至07年6月底共投放广告个119.07整版目前正在销售三期，一期、二期基本售完首届业主植树周活动举办“寻找你眼中美丽水色”摄影大赛二室二厅（82-96平米）、三室二厅（113-144平米）国际知名的欧亚印象进行景观设计， 小区绿化率

20、高达 45 以上 ，区内分布各种景观生态水系，江滨、湖滨两大公园与多组团绿化相得益彰 。小区配有30000平米生态水系、10000平米超大会所（篮球场、羽毛球馆、游泳池）、800米异国风情星城国际生活广场、幼儿园、8500平方米小学、2000平方米商业面积及酒店、宾馆、超市等目前有228、229、209、227、17、211、306等多路公交车直达小区成熟社区、精英物管红谷滩稀缺多层、小高层新型节能住宅2003年6月18日开盘04年至07年6月底共发布了56.91个整版广告目前销售三期，整个项目销售量达到了85%以上。购房参加凌湖郡产品推介暨万达影城果饮观影活动 夏季风暴活动：购万达房送万达影

21、城钻石卡；看“变形金刚”送星城T恤 一室（54-69平米）、二室二厅（74-96平米）、三室二厅（101-150平米）欧洲小镇风格建筑，35%左右绿化率小区配有商业街、社区卫生所、超市及三大主题会所：运动为主题的假日会所和以景观为主题的湖滨会所，以休闲为主题的蓝岸会所。三大会所设施包括：游泳池、健身房、体操房、沙弧球馆、放映厅、室内篮球场、羽毛球馆、兵乓球室、台球室、影音室、棋牌室、阅览室、咖啡座等 乘231路、5路、602路可直达小区成就生活梦想大型欧式艾溪湖水岸休闲社区南昌首个大型城郊低层低密度高档社区2002年开始销售04年至07年6月底共发布了68.83个整版广告目前销售北区，整个项目

22、销售量达到了83%以上。“大手牵小手，快乐六一游” 小业主游园活动 万科杯搜房趣味游泳比赛 “万科有引力”四季花城五一社区活动 一室一厅（48.8平米）、二室二厅（87-89平米）、三室二厅（92-154平米）水生态的休闲公园和大量水系穿行社区 景观从社区主入口路过中庭景观绿化再经过各分区景点，一路延伸各户楼前小学、幼儿园、商业街、地下停车场、会所、儿童乐园、健身设施等130万平米夏威夷岛居生活2005年5月开始投放广告，至07年6月底共投放广告80.66个整版2005年3月05年5月开始销售，一期已交房，现正销售二期及凯旋银座2007年“南昌居住主题公园之夜2007年新春音乐会”在艺术剧院举

23、办举办第四届“南昌居住主题公园杯”全省羽毛球公开赛二室二厅（87-95.85平方米）、三室二厅（110.88-122.18平米）以一带、一轴、一环、多核”的总体布局将小区分为6大主题景观组团 中央区水景、幼儿园、会所、网球场、临街商业街象湖新城第一站超低密度，内外湖景，500米宽市政绿化2005年12月11日2005年7月开始投放广告，至07年6月底共投放广告18.66个整版一期有部分尾房，目前二期花园洋房在售购房获赠品牌微波炉“老带新” ：老业主可免或获赠物管费，新客户获赠品牌微波炉1台 二室二厅（79-104平米）、三室二厅、（102-126）48%绿化率,一心:景观休闲公园,二环:蓝绿交

24、织生态景观环,三公园:平海公园,滨河公园,中央公园商业街、超市、邮局、储蓄所、网球场、儿童趣味园、贵族幼儿园、小学、名流会所(咖啡厅、茶座、壁球馆、健身房、网吧、书吧、棋牌室、阅览室、儿童活动区)因优越而传承，倡导合谐人居社区环境2006年1月7日2005年6月开始投放广告，至07年6月底共投放广告57.22个整版一期售完，07年5月开始销售二期国庆期间举办“中秋嘉年华会” 活动情人月,买房送钻戒 看房送巧克力;凡选购空中别墅均可获得“家电”5件套 家电五件套包括：冰箱、洗衣机、消毒碗柜、脱排油烟机、染起灶;首届社区文化节西街烧烤节;温馨亲子月开启 二期买卡即送精致礼品，买卡即有机会获得“家庭

25、避暑游”超值大奖二室二厅（89-109平米）、三室二厅（125-129平米）、四室二厅（136-201平米）900米龙河环绕社区，呈现出一河三湾、两街五岛、九曲六桥 的小区景观学校、幼儿园、文化活动中心、商业步行街、地下停车场、大型商业休闲购物中心、会所、游泳池、篮球场、羽毛球场、图书室、棋牌室、运动设施等和谐为道，平安家园，打造江西第一和谐社区一脉承天地，人文出大家2006年5月28日2006年4月开始投放广告，至07年6月底共投放广告41.5个整版一期房源基本售完，07年5月开始发售二期VIP卡，6月开始销售二期房源“暖冬行动” 第一：平安地产500万元助学奖学基金会（筹）公开征名活动，活

26、动奖金总价值5万元，一等奖品为笔记本电脑一台；第二：感恩客户“暖冬礼包” 大馈赠行动平安地产邀全体购房业主观看电影，并赠送价值1888-2888元的购房代金券1份。 315购房优惠端午节观龙舟大赛 赏平安象湖风情 领美味香粽 一室（51-54平米）、二室二厅（68-98平米）、三室二厅（87-148平米）45%以上绿化率，现代地中海式的风情式景观特色，分为北京园、雅典园、洛杉矶园和悉尼园四个主题景观，其中点缀奥运特色雕塑。会所、商业中心、沿街商铺、小学（二期建设）、幼儿园、运动城、超市、足球场、篮球场、网球场、羽毛球常等运动设施科学运动，健康生活城市风尚运动家携手奥运，创享生活2006年7月1

27、6日2006年2月开始投放广告，至07年6月底共投放广告110.66个整版一期基本售完二期07年5月开盘，推出多层、高层、花园洋房等多种类型产品， 开盘前举办江西奥林匹克花园授牌暨奥运玉玺典藏仪式 举办“羽林论剑”首界江西奥林匹克花园杯市民羽毛球赛南昌居住南昌居住主题公园主题公园平安平安象湖象湖风情风情九里象湖九里象湖城城丰源淳和丰源淳和奥林匹克奥林匹克花园花园金沙逸都金沙逸都保集项目保集项目区位区位属性属性项目位置5455444交通便利5444332居住氛围4354435自然环境3344344升值潜力4444444产品产品属性属性产品品质4353434产品户型3344434园林规划43534

28、35物业配套4344534外延外延属性属性形象展示4343424发展商品牌4445535附加值4343524价格价格3434344合计合计51445550524153和竞争对手的静态量化比较面对强敌环伺的象湖追随追随还是挑战？还是挑战？n九里象湖城n奥林匹克花园n居住主题公园n平安象湖风情处于楼市正茂的南昌效仿效仿还是创造？还是创造？n都市繁华n自然资源n身份符号n居住门槛我们要寻找一个好的定位，在定位中，产生核心竞争力。寻找核心寻找核心竞争力竞争力项目定位3SWOT形象定义产品建议SWOT分析优势（优势（S）生态优良生态优良后发优势，更便于超越后发优势，更便于超越交通实施完善交通实施完善开发

29、商有良好声誉开发商有良好声誉地块已相对成熟地块已相对成熟良好的规划及独到的双水景良好的规划及独到的双水景劣势（劣势（W）配套缺失，市政配套未动配套缺失，市政配套未动公交未达公交未达前行楼盘已在产品规划景观设计上花了大前行楼盘已在产品规划景观设计上花了大力气，有先发优势力气，有先发优势在板块里，位置远离目前主轴金沙一路及在板块里，位置远离目前主轴金沙一路及环城快速道环城快速道 策略一策略一以生态优势，水系发达，打造一个全新的以生态优势，水系发达，打造一个全新的荷式社区形象，引导一个全新的生活形态荷式社区形象，引导一个全新的生活形态抓紧工程进度，尽可能搭乘高价快销快车抓紧工程进度，尽可能搭乘高价快

30、销快车精心创意，认真策划，迅速强化荷式楼盘精心创意，认真策划，迅速强化荷式楼盘新形象，让消费者为逼真的荷式生活买单新形象，让消费者为逼真的荷式生活买单，争取价格最大化，争取价格最大化利用企业形象入市，坚定潜在消费者对楼利用企业形象入市，坚定潜在消费者对楼盘未来的信心盘未来的信心策略三策略三强调本身商业配套，配套先行强调本身商业配套，配套先行强调人居概念，把远离主轴作为人居圣境以一强调人居概念，把远离主轴作为人居圣境以一定形式对公交公司进行一定程度补偿定形式对公交公司进行一定程度补偿早通线路（先建立公交站以作通车暗示）早通线路（先建立公交站以作通车暗示）精心营销策划，利用一对一高效沟通，描绘板精

31、心营销策划，利用一对一高效沟通，描绘板块及楼盘远景。化解心理抗性块及楼盘远景。化解心理抗性策略二：策略二：抓速度，赶进度，尽可能快做快销，在避抓速度，赶进度，尽可能快做快销，在避开未来数年的强力竞争开未来数年的强力竞争坚持荷式独特定位，完善荷式建筑与生活坚持荷式独特定位，完善荷式建筑与生活细节，确保在未来数年仍有强大竞争力细节，确保在未来数年仍有强大竞争力总量上根据产品多元化原则，在高层小高总量上根据产品多元化原则，在高层小高层扩大容积，达到政策标准。层扩大容积，达到政策标准。策略四策略四以上劣势将随着威协变成现实而得到一定程度以上劣势将随着威协变成现实而得到一定程度的自然改善。如新项目的投入

32、，有可能催熟本地的自然改善。如新项目的投入，有可能催熟本地配套。配套。机会点（机会点（O）房市兴旺，高价快销房市兴旺，高价快销市中心价格飞涨，客户关注于中心区外市中心价格飞涨，客户关注于中心区外本案之南向开发势头猛，本案进入外中心本案之南向开发势头猛，本案进入外中心圈圈外环通车外环通车威胁（威胁（T）本板块有大量土地储备在未来三五年将入本板块有大量土地储备在未来三五年将入市市目前的价格飞涨，意味着新一轮调控政策目前的价格飞涨，意味着新一轮调控政策出台的可能性出台的可能性严格的严格的70/9070/90要求要求 项目项目SWOT分析分析项目开发策略项目开发策略p对策归纳对策归纳 1、打造一个全新

33、的，有吸引力的，有创意力的，有丰富内涵的楼盘及生活形态。以形象突破达到后来居上目标。 2、抓紧时机，趁势而上，在房市周期性冷风吹起前，达到回款最大化。 3、配套先行，以利楼盘尽快变成社区。SWOT分析项目定位3SWOT形象定义产品建议制造一个文化大盘来形成高水准的差异化，达到形象突破650000荷兰风情水城打造一个南昌的波托菲诺打造一个南昌的波托菲诺p波托菲诺，位于深圳华侨城为意大利波托菲诺小镇形象移入，与波托菲诺结成友好城镇荷兰风情的FLASH很多时候我们格外专注某些事物，很多时候我们格外专注某些事物，是因为它让我们似曾相识是因为它让我们似曾相识定位策略总纲 我们要打造的是一个荷兰风格小镇，

34、称之为“保集莱顿上城”。通过对荷式风情小镇打造以及充分的“莱顿上城”形象传播、欧式生活方式的渲染，形成与以往产品的差异化，吸引对生活品质要求比较高，愿为荷情欧风买单的目标消费群。最终以完善的典型的异域风情打造建立起类似于波托菲诺的品牌形象，进而提升保集企业形象。为什么，我们选择荷兰？为什么，我们选择荷兰？荷兰是水之国。荷兰人的家要么被水围着，要么面水而居。在那里，不管城市还是乡村，运河映着蓝天白云，河边有一个色彩缤纷的小村，美得如同童话书里的插图。走入荷兰，就像走进了一副田园画。明丽清澈的河边，大风车像张开的翅膀迎风转动，色彩斑斓的古朴小屋、明朗的天空、芳香浓郁的花，大片的绿和星点的红，融合成

35、了最和谐的一种色彩。 世界建筑设计师和城市建设者经常流连于荷兰的建筑典范。这些范例更多来自住宅区和楼盘，它们现在仍然是建筑设计师的灵感源泉。没有曲线型装饰的现代风格适合现代荷兰的实用主义,设计的关键是最有效使用有限的空间，同时不影响舒适程度。同是湿地形态，同样生态原形UTREECT俯拍主题岛，都是永远的景观水城对照：此莱顿？彼莱顿？莱顿河流如网本案水系水流如织 荷兰建筑以不同质感的体面，不同倾斜度的屋顶，任意悬挑的柱、台来表现砖的浪漫主义。本案以经典阳光欧式打造有独特魅力、又似曾相识的建筑经典UTREECT 图片荷兰城镇房子依傍小河畔，窗外与流水亲近保集项目水巷环绕，住宅被水映照，流泻私家岛主

36、风范小区规划 相对于其他欧式风格，荷式中国较少移植，仅广东惠州有“荷兰水乡”。罕见，则形象，有新鲜感，何况荷兰风情即使在欧洲也是 有着极高的自然品味告诉你一个真实的荷兰 2007年福布斯全球领先企业榜，上榜公司收入总和占国家GDP的比例：荷兰为218%，仅次于瑞士的245%，排第二，中国这个数字是4%。 全球销售额排名，荷兰皇家壳牌集团以3188.45亿美元排第三，仅次于沃尔玛和埃克森美孚。利润排名壳牌则为第二。全球企业100强，荷兰有七家入榜。 全球最贵的跑车“世爵”产于荷兰，2006年全球销售327辆，代表品牌SPYKER C12 ZAGATO，单价1180万元。菲利浦、联合利华、海尼根(

37、Heineken)啤酒都是著名国际品牌。莱顿形象，远甚于波托菲诺我们建议把莱顿作为本案的荷兰母本，把本案称之为：保集莱顿上城（或保集莱顿、保集莱顿蓝郡），一般简称为“莱顿上城”。这里是莱顿p国家：荷兰p省：南荷兰省p总面积：23.16 kmp陆地面积：21.99 kmp水域面积 ：1.16 kmp总人口 (2007年1月1日)：117,530p人口密度 ：5,345/km这里是莱顿水和居所宁静和谐这里是莱顿横跨河流的桥梁和风车，正是荷兰最独特的风景这里是莱顿让世界倾心的荷兰郁金香，第一朵从莱顿的植物园引进这里是莱顿拥有1600多万人口的荷兰，代表环保、健康的交通工具自行车的数量几乎与人口数量相

38、当。而在莱顿这里是莱顿莱顿在人文科学方面的成就位居荷兰领袖,林布兰特、伦勃朗、丘吉尔太多的名人从这里走出。莱登大学是欧洲四大名校之一。这里是莱顿这里也是莱顿 莱顿是座古老的小城,但对于荷兰,这座城市却充满传奇,不可或缺荷兰的第一株郁金香是由这儿引进的;伟大的荷兰画家伦勃朗是在这儿开始绘画生涯的;而数百年来,荷兰皇室成员也都是在这儿的大学城里读书、求学的1574年,莱顿城被西班牙军队围困,市民饥寒交迫,想向敌人投降。当时的莱顿市长毅然地说:“这是刀,先把我吃了吧!”这句话,不仅保住了市民的性命, 守住了莱顿,更由此稳住了荷兰的江山。于是,当时执政的威廉王赐给这座城市一所大学,从此奠定了莱顿成为大

39、学城的基础。 莱顿拥有荷兰的第一所大学,还拥有荷兰的第一朵郁金香。16世纪,法国植物学家克鲁西乌斯执教莱顿大学,栽下了荷兰的第一株郁金香。经过数百年的精心栽培,如今荷兰每年春夏泛着郁金花香的花园和乡村,已是令各国游客蜂拥而至的主要原因。 荷兰最著名的画家伦勃朗就是地地道道的莱顿人。他出生于莱顿,在莱顿度过了26年的岁月,并在这开始了他生时乏人问津、死后却名扬世界的艺术生涯。 自16世纪末,荷兰脱离了奥匈帝国的统治后,莱顿经历了很长一段时间的繁华。荷兰人擅于经商,莱顿更以纺织业而兴盛,当时许多经商致富的荷兰人,沿着莱顿错综复杂的运河河岸建了许多精巧秀丽的房子。富有而宽容的莱顿商人,更斥巨资兴建了

40、许多救济院。 如英国的剑桥、美国的哈佛。而在荷兰,莱顿大学就是这样一个皇室贵族子弟都必来求学的顶尖学府。 或许是此地的生活步调、环境氛围都由莱顿大学主导的缘故,在莱顿散步,竟有一种无以名状的闲适感。因为,走在1/5的居民是教师学生的莱顿市里,那些骑着 单车的年轻人、那些坐在咖啡馆里翻书看报的长者,绝大多数都是大学里的学生或教员,而城里的其他店铺商家,也都与他们有着密不可分的关系。 莱顿大学城腹地不广,却拥有12个精彩的博物馆。从收藏了埃及、希腊及罗马帝国的丰富古物的国立古博物馆,到收藏了伦勃朗、卢卡斯等画家名作的艺术博物馆,莱顿的每个博物馆都相当值得探访。 “保集”是企业形象，以往保集项目都有

41、企业形象在前，本案也不例外，但考虑到传播方便，一般称作“莱顿上城”。 对莱顿已经有认识，“上城”英语中是相对于“下城(DOWNTOWN)”而言的，下城是指高节奏、喧嚣的闹市区。“上城(UPTOWN)”是指静谧的居住区。美国的比华特、香港的半山，都是著名的上城。本案所处为人居圣地，远离喧嚣，因此上城是很好的表述。或可称之为“保集莱顿蓝郡”和保集金华项目“保集蓝郡”有了关联。或可称之为“保集莱顿”。更为简洁。释 名项目定位3SWOT形象定义产品建议荷兰风情不难出彩定位完善建议p荷兰元素：风车，售楼处装饰的，抚河边提水实用的p荷兰元素：桥，照搬一座莱顿康桥p荷兰元素：郁金香花园p荷兰元素：奶牛，和阳

42、光乳业联系放养，或雕塑p荷兰元素：伦勃朗、梵高的画p荷兰元素：水乡泽国，人家尽枕河p荷兰元素：莱顿大学钟楼p荷兰元素：自行车细节塑造荷式水景CLOSELY，与水的亲密接触是其不同于其他江河湖海水景之处。杭云龙摄于荷兰UTREECT荷式花景南昌曾有郁金香展，效果非常好，说明南昌气候是可以种郁金香的。风车，就是荷兰p自16世纪，荷兰人用风车保持洼地居住地干燥，以及内湖排水， p建议在售楼处和抚河边制作两具风车，售偻处仅作标志用，只在已经设计好的建筑中加入风车叶子元素即可，以强化荷式城镇形象概念；p抚河边制作一具真正的风车，用于提升抚河水与收集的雨水共同保持景观水循环。同时可以成为南昌一个景点。在众

43、强环伺中形象异军突起。p如果能在此之前，完成和荷兰莱顿的友好城镇关系建立，把此风车作为莱顿赠送，则更有意义公建立面之荷式强化p 红墙白框之门窗，无处不在的门窗花饰，大露台，大阳伞，在商业街或商业广场打造一个真荷兰。杭云龙摄于荷兰UTREECT建一座康桥p 康桥（Cam bridge），不光是剑桥的也是莱顿的标志建筑，三孔廊桥，造价不高，形象显著。整个社区可植入荷式（莱顿）典型细节，就成了莱顿。无须样样到位。自行车王国的细节打造p 自行车，关联着环保、健康、户外运动等概念，在一个占地800亩的社区，自行车有也有着很大的实用价值，在社区内设置一些自行车设施，以与社区自行车运动相挂钩，构成典型的荷兰

44、生活方式。家门的车棚设计科学的停车架地铁口的车库有序停放其它细节建议p 树蓖、木质集水盖、木质花桶以及水边雕塑核心竞争力归纳（利益点） 享受荷式美丽，进入欧式生活（相对于所有其它楼盘） 为荷式美丽买单代价并不高（相对于市中心的疯狂高价而言） 生态着，却还相对方便着（和城南楼盘比，如大湖之都等） 位于象湖新城中心，未来市政配套之近水楼台先得月，如象湖公园，或商业中心（相对于本板块其它楼盘而言） 多元共享，各各对位，荷风普吹，阳光普照的和谐社会建设 环保诸项带来的地球责任感的心理满足（相对于可能是所有的竞争对手） 户型合理？（有待再研究） 服务承诺？（有待再了解） 名企开发，少后顾之忧营销策略4产

45、品策略价格策略客户策略目前规划分五期开发 在五年左右的开发周期中，以第一期为项目启动期，在此启动期，以巨大外力将“65万平方米荷兰风情水城”形象推入市场。此形象的推力包括：独到的形象创意精准的媒介发布定位准确的的景观及户型样板以及有强感染力的现场包装 一期之后，为项目延续期，除少量形象性营销传播之外，主要利用客情及服务作为营销主要推力。 根据项目进程，将多元的产品和多元的客户在定位基础上统一起来，根据市场变化，与工程节点相配合，采取平开高走，小步快走原则，制定领先一步价格策略，通过严格有序的销售案场管理，达到高价快销目的。营销总思路多元产品战略 本案多元产品，统一在一个鲜明的荷兰风格主题之下。

46、无论是多层、高层、情景洋房、公寓、别墅（低层洋房），都可以在统一的风格下找到对应。多元中的代表性产品：情景洋房情景洋房，是最接近荷兰通见住宅的建筑形式。多元化的产品概念，我们无需在传播中涉及，作为楼盘代表性建筑形式，建议以情景洋房为代表。其作用在于：p 有利表现定位p 有利于表现本案档次（与其他建筑形式上下易关联）多元产品之精装房p 从规划书及沟通可知，本案精装房主要在于康居工程项目。p 南昌市目前精装修房都为小户型公寓、或以度假为定位的普通小户型，仅万科四季花城为普通居住型小户型。南昌精装房之现状90平米以下总量504032279753精装修(55.5%)精装修房型近三年供量及增幅情况精装修

47、房型近三年供量及增幅情况F精装修供量占到市场上小户型总体供量的55.5%;F精装修小户型供量每年成倍增长;F光07年上市已售及将售的小户型供量占到近三年总精装修的近六成;精装修楼盘一览表开发开发时间时间楼盘名称楼盘名称板块板块总供量当前价格当前价格销售状况销售状况销量销量产品类型产品类型精装修附加精装修附加价价2005恒茂国际华城市中心26880已售完26880酒店式公寓10002005新城国际商都京东74235300在售3540商住楼公寓500-8002006瀚德逸居湾里191013300在售16836普通小户型10002006铂金特区市中心440095200在售31917酒店式公寓500-

48、8002006康都湾里266553500在售18507普通小户型1000-13002007罗马假日湾里323733600在售3054普通小户型1000-13002007百灵大厦 朝阳州12215待售0酒店式公寓未定2007海航白金汇红谷滩200005000/5500待售0酒店式公寓未定2007象湖2008朝阳州68000待售0公寓式酒店未定2007精英汇市中心22000待售0酒店式公寓未定2007万科四季花城京东10975100待售0普通小户型1000-1300p目前精装修小户型主要集中在湾里、市中心及朝阳州，京东虽有两个盘，但供量不大；p05-07年已售及将售小户型总供量约50万平,其中精装

49、修房占五成多,近28万平,p精装修房销售率尚佳,除新城国际商都及罗马假日外,去化率基本都在七成左右及以上;1、精装房目前市场供应量较大，而且以酒店式公寓为主，户型多为一房结构。2002年前后，远东国际花园曾推出部分中户型套餐式精装，反应并不很好。此后无较大面积户型精装修房。 2、目前南昌精装房多为统一定制式，并无个性化套餐式精装房。个性化的套餐式精装房预计将会受到欢迎3、如中大户型精装房，只能是少量试水。和小户型不一样的目标消费群对个性化要求会更高，更不要说还有总价因素限制。少量中大户型精装房，以“交钥匙工程”作秀，会有不错的形象作用。4、比较贴近市场的方式是有限精装修，不包括电器，价格不超过

50、600元。70/90：消费者真买帐？06年6月，国家有关部门下发的有关地产政策文件中指出：“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70以上。”虽然之后各级政府对此“90平米”作出了各种相应解释，但严格控制户型面积的信号已经无误传达。迄今，保集是我们所遇第一个严格按照70/90标准来规划户型的。70/90应该是对一个楼盘的总规定，并非每一期都要求做到这个比例。目前本案的多元结构，应该不难用高层或小高层解决这个矛盾。需要强调的是，统计数字证明，南昌消费者对小户型叫好的程度有限。2006年南昌市市区商品住房供应中，90以下的产品供应量为30.8万，仅占总供应的13.7

51、6。根据住房开发周期测算，未来一到两年内这种中小套形住房供应较少的现象还将持续，而两年后90以下的商品住房供应比例有望大幅上升。然而值得注意的是，与供应相比，消费者对90以下商品住房的需求似乎更少，2006年南昌市市区90以下的产品销售量为24.22万，仅占总销售量的10.36，在市场总体供小于求的情况下，90以下商品住房却供大于求。说明当前南昌市房地产市场的面积需求比例与国家制定的标准亦有巨大差距。价格策略当领袖，还是追随？ 本案定位决定，在象湖新城，静态看，保集莱顿上城将位处一线，与九里象湖比肩。动态看，将位于价格领袖位置。但这并不意味着在启动期就以价格领袖面世，应该平开高走。这种领先位置

52、，将一直处到力高国际城形象浮出。目前这个楼盘以纯西班牙风情相号召，走的是与香溢、兰宫同质的路线。象湖新城片区楼盘最新价格多层多层高层高层小高层小高层花园洋房花园洋房联排别墅均价联排别墅均价双拼别墅双拼别墅独栋别墅独栋别墅居住主题公园居住主题公园3450元/ 3250元/3200元/5080元/6300元/7800元/九里象湖城九里象湖城3650元/ /34500元/奥林匹克花园奥林匹克花园3700元/4100元/丰源淳和丰源淳和3400元/3800元/平安象湖平安象湖3400元/3300元/（皆为折扣后实价）（皆为折扣后实价）据调查，象湖新城片区的具体市场行情表现为：p多层均价： 3500 元

53、/ p高层均价： 3400元/ p花园洋房均价： 4100元/ p别墅均价： 6000元/ 项目定价 综合比较本案与片区其他楼盘的各项因数，如建筑外观、项目规划、园林景观等，我们发现本片区物业有很多相似之处，且其他项目的价格为当前在售价格，其价格已经经受了市场的考验与调整，因此我们对项目的价格定位考虑采用市场定价法，建议如下：项目一期总体均价p多层均价： 3600 元/ m2p高层均价： 3500元/ m2p花园洋房均价： 4280元/ m2p别墅均价： 6500元/ m2价格控制 折扣是吸引客户和促进成交的重要手段，一个恰当的折扣可以给项目树立良性口碑、带来较好的成交率，所以销售折扣对于整体

54、销售有着一定的影响。我司在综合分析象湖板块的折扣后，认为本案基础折扣范围应在9.99.8折，再结合其它SP手段给予另外的适当优惠。 折扣促销主要是分阶段性的实施，结合促销手段共同实施的一个过程，通常我们采用以下几种手法：会员卡促销团购促销节日促销节点促销 以上方式在现有价格和固有折扣基础上进行适当调整，刺激消费群体达成阶段性热销目的。折扣促销每期价格浮动p每期产品推出时，视市场反应如何来决定项目整体均价浮动：200-500元/ m2p原则上视市场情况，销售均价并没有上限。象湖新城板块消费群体分析： 1.1.价格追求者价格追求者 2.2.文化认同者文化认同者 当然也是价格追求者（既然已有那么些文

55、化做出，如九里，奥园） 3.3.板块认同者板块认同者 多为青云谱区或附近 4.4.生态认同者生态认同者 相当于此前的本板块购买决策者，这可能是排得很后的附带因素 5.5.跟风者跟风者 这是大多数目标客户定位 本案目标消费群：谁的利益需求与本案利益点关联度高？ 1.愿为荷式风情买单者 2.居住的内行（情景洋房和别墅） 3.钱不多的文化爱好者（小户型） 4.跟风者（这是很大一部分）p存量房市场,上半年销售一路坎坷,比06年同期下滑20.8%，其中一个重要原因，是初次置业者大大增加20.8%53%07年存量房近三个月平均下滑:34%14%存量房销售下滑：一个值得研究的现象同板块参照对象/竞争楼盘的客

56、群调查Action活动活动p 多数为一次置业，年龄25-40岁，二口或三口之家p 注重八小时以外的生活丰富，常出入酒吧、KTV、健身中心等休闲娱乐场所p 价格敏感度较高，但对细节和品质很注重p 中专以上高学历人群p 企业白领及政府一般公务员占主体p 一般无车或打算购车p 经常在商业区中高档购物中心及场所消费Interest兴趣兴趣p 喜欢聚会、健身、购物p 穿着上注重Style、品牌p 消费品多为中档偏上产品p 社交面广，有共同趣味的生活圈p 对周边基本生活配套要求高，大型商业配套可以不必要Opinion观点观点p 购房时注重性价比，其次是价格、开发商品牌、物管p 看重房屋质量，对邻居选择性强

57、，希望和同层次的人居住p 认为自己装修麻烦，毛坯与装修房之间偏重选择精装修房 和同地块先行楼盘相比，本案的以独特定位吸引的目标客户群分布将更广，较高的价格也决定了荷式风格买单者会在全市以及南昌市外的异地客户。阶层阶层企业高层城市白领安居家庭投资人士 综上可预见本案的主要客群构成动机动机主动置业被动置业二次二次/ /多次置业多次置业首次置业首次置业改善居住条件把握区域前景价值寻找城市自足点价格选择居住地企事业单位员工私企老板/个体经营户金融证券行业人员政府中高层官员为居住文化买单跟风者 自“万客会”始，以共同生活情趣为依托组织起来的品牌地产客户组织表现出了很强的适应性：品牌及项目宣传避开直接商业

58、推广的负面效果口碑营销是大盘不能绕过的关键环节口碑营销是大盘不能绕过的关键环节而客户组织则是最有效的方式之而客户组织则是最有效的方式之一渠道渠道A:客户组织客户组织营销渠道 结合项目气质，配合楼盘推广，考虑持续传播因素建议保集地产南昌莱登上城项目客户组织命名为：莱顿俱乐部消费者的生活喜好和审美情趣，就是莱顿俱乐部的招募口号追求品位/运动健康/享受生活/爱浪漫/精益求精莱顿俱乐部的两个作用：莱顿俱乐部的两个作用：p吸引/积累客户p细分目标人群达到目的的主要途径：达到目的的主要途径：p项目优惠： 莱顿上城购房额外1%折扣p兴趣召集： 组织系列反映消费群生活方式取向的统一活动 以品牌形象、客户积累、

59、项目营销为目标，结合常规媒介推广，利用莱顿俱乐部，掀起一连串传播项目风格和信息的莱顿人莱顿人运动芬芳荷兰芬芳荷兰莱顿上城大型郁金香展素描荷兰素描荷兰莱顿上城伦勃朗画展风情荷兰风情荷兰莱顿上城荷兰友人联谊会莱顿人单车越野组单车越野组莱顿人荷式足球队荷式足球队莱顿人涂鸦艺术团涂鸦艺术团结合媒体推介扩大俱乐部及项目本身影响结合媒体推介扩大俱乐部及项目本身影响客户会活动客户会活动项目推售项目推售媒介将莱顿人的派对贯穿到项目销售推广中去，推动良性循环莱顿俱乐部报纸形象主题：莱顿俱乐部报纸形象主题：不开奔驰就骑自行车，不开奔驰就骑自行车，我是莱顿人我是莱顿人不要浮名就要优雅，不要浮名就要优雅，我是莱顿人我

60、是莱顿人莱顿俱乐部单车越野组寻找莱顿人莱顿俱乐部荷式足球队寻找莱顿人渠道渠道B:售楼处售楼处 售楼处是项目给市场的第一印象，从中可以体现出开发商的实力和楼盘的档次，也可以看出发展商对自身项目的态度。 当目前市场上几乎所有项目都不是现房销售，在销售前期、项目没有完全建成之前，售楼处自然成了楼盘的招牌和缩影。因此，必须根据项目特点对售楼处进行相应的包装。 根据莱顿上城的荷兰风情定位建设一个精良的销售场地非常重要。本地售楼处成功范例比比皆是本地售楼处成功范例比比皆是梵顿公馆绿地集团开发法式风情融入售楼处设计红角洲形象/价格领导者九里象湖城平海地产开发个性色调与立面组合象湖板块普通住宅形象/价格暂时暂

61、时领导者香溢花城浙江烟草开发加州风情张耀售楼处建筑设计京东板块地产形象/价格领导者莱顿上城门面莱顿上城门面 原本具备的简约欧式建筑风格，结合项目荷兰风情形象定位，不难产生一个全市楼市的新标版，建议：设计鲜明荷兰元素其他细部包装建议将在整合推广部分提出其他细部包装建议将在整合推广部分提出渠道渠道C:看房车看房车在现阶段，楼盘看房车体现作用为：增进目标客户了解项目途径增进目标客户了解项目途径展示项目形象档次展示项目形象档次弥补项目所在地块交通不足弥补项目所在地块交通不足莱顿上城地处交通抗性明显的象湖新城，最重要的作用在后两者交通方面交通方面细节建议见整合推广部分采用大巴车型运送大盘客流路线辐射市区

62、枢纽地段可设置一个以上发车点八一广场莱顿上城八一大桥莱顿上城强化荷兰风格形象包装设计精细化车辆档次符合楼盘档次形象方面形象方面营销策略4产品策略价格策略渠道策略品牌策略品牌战略企业品牌战略保集形象先行品牌先行项目落地客群延续登陆战役占领莱顿上城华丽上演三部曲莱顿上城华丽上演三部曲来自上海，壮大在江浙沪，保集集团来到南昌。首个项目之前，先让消费者了解保集的实力地产11年 全资、控股公司10余家2006亚洲房地产最具影响力企业100强行将打造南昌行将打造南昌全新居住范本全新居住范本登陆登陆PR塑造点：p保集集团地产开发的雄厚实力p正面主流的企业形象p关注社会、客户群体的品牌姿态媒体登陆登陆PR营销

63、业界的一种观点：营销业界的一种观点：很商业的推广手法，效果可能不商业最不商业的做法，往往最商业保集品牌形象战略，首推公关活动关于项目，暂时不谈是为了今后大谈江西媒体江浙沪地产保集行江西媒体江浙沪地产保集行目标：目标：向南昌展示保集集团开发成果，树立名牌企业声势制造事件：制造事件：邀请江南都市报、南昌晚报、信息日报、江西电视台三套、南昌搜房网等相关主流媒体赴上海、江苏、浙江等地参观保集欧郡、蓝郡、绿岛、半岛等优秀地产项目，作南昌本地媒体统一的配合推广。保集奥运江西选手荣征故事保集奥运江西选手荣征故事目标：目标：扩大品牌公众影响，表现企业社会荣誉的引领地位利用事件：利用事件： 以保集之名赞助国家队

64、参加2008奥运会运动选手，并联合媒体炒作江西籍选手的新闻报道，在公众关注中快速壮大企业形象。PRPR主题建议媒体主题建议探求11年，塑造家园价值“江西媒体江浙沪地产保集行”即日启程改写居住史，这一站江西“江西媒体江浙沪地产保集行”深度进行2007，保集遇见南昌 “江西媒体江浙沪地产保集行”圆满回程1111年精心筑造年精心筑造保集集团登陆南昌户外报纸项目品牌战略项目品牌战略企业品牌成功登陆之后，项目推广将进入正题，必是一个精密统筹的部署p象湖新城水质优良、空气清新的潜力居住地块p以人文、自然等因素组合的“因地制宜”的规划p别具创见的园林景观设计和建筑形态格局p兼具多重特征的复合性产品项目品牌特

65、征：莱顿上城莱顿上城南昌首次演绎南昌首次演绎荷兰风情居住荷兰风情居住硬广户外现场 结合项目定位和产品特征，制定保集项目品牌推广步调，逐步建立“实力企业开发的荷兰风情住宅”的品牌形象莱顿上城：象湖岸上的荷兰莱顿上城：象湖岸上的荷兰保集集团保集集团6565万万mm2 2荷兰风情巨献流传象湖荷兰风情巨献流传象湖主形象：媒体项目主题建议准备最美丽的眼睛，准备最美丽的眼睛，期待郁金香的绽放期待郁金香的绽放准备最质朴的童心，准备最质朴的童心， 追随风车的流转追随风车的流转准备最悠闲的心境，准备最悠闲的心境， 享受水色的情怀享受水色的情怀准备最优雅的表情，准备最优雅的表情， 迎接嫉妒或赞美迎接嫉妒或赞美保集

66、集团65万m2荷兰风情巨献莱顿上城接受登记水岸之上，水岸之上，处处弥漫着郁金花的芳香处处弥漫着郁金花的芳香莱顿上城大型郁金香花展即日开幕月光之下，月光之下，与伦勃朗心灵约会与伦勃朗心灵约会莱顿上城伦勃朗画展盛大举行根据实战推售节奏和活动营销，陆续推出部分主题，逐渐丰满项目品牌此外，项目品牌的推广还通过客户会、项目现场等多方面来展现，此外，项目品牌的推广还通过客户会、项目现场等多方面来展现，参见营销渠道和整合推广部分参见营销渠道和整合推广部分媒体项目主题建议整合推广5形象包装媒体分析理念传导活动行销莱顿上城形象标识风车创造典型的荷式风味水纹代表项目内外的景观特征VIVI平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现整合推广5形象包装媒体分析理念传导活动行销一.南昌的媒介资源概况 1、报纸 2、电视 3、电台 4、杂志 5、其它1、报纸媒介单位 简介备注江南都市报江报报业集团下属子报，发行量约40万份，以省会城市为主面向全省发行，零售网点及零售量都是最多的，同时也是家庭订阅户最多，发行量、阅读率、广告收入在江西报纸中遥遥领先。每周三的B叠、周五的B2叠为江南楼市的房产专刊