7月黄山太平城花园洋房整合营销推广建议65p

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1、中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品太平春城 .花园洋房-整合营销推广建议-公元 、二零一零年七月谨呈:黄山祥龙实业集团有限公司 中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品本报告为简洁版主要核心是阐述“新政下”如何回笼资金汇报汇报核心核心中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品外商投资如何捕捉?怎样挖取本地刚需?焦点客户圈层破析?核心核心疑问疑问中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品一、新政下的黄山房地产市场一、新政下的黄山房地产市场二、市场概况二、市场概况三、产品力解读三、产品力解读四、产品定位（反思）四、产品定位（反思）五、目标客

2、户群五、目标客户群六、如何推广六、如何推广七、谈谈营销策略（计划）七、谈谈营销策略（计划）回报回报纲要纲要中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品一、市场概况一、市场概况Second, market profileSecond, market profile 一山一湖一太平中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品就黄山市房地产市场情况看，国家房地产市场调控政策的影响主要体现在以下几个方面，仪式外地购房开始止跌。一是：大城市的“限购令”早以开始，外地购房需求对黄山房地产市场比较看好，外地购房需求对黄山房地产市场比较看好，外地购房户开始入市。二是：房地产开发企业资金进一

3、步趋紧。去年4月国家房地产提啊看政策执行以来，开发项目贷款收紧，许多项目很难得到贷款支持，销售情况虽然较好，但银行的按揭款额度很少，许多项目按揭手续无法办理，导致企业资金紧张。三是：购房者成本提高，由于信贷额度紧张，部分银行对首套房购房户也提高了利率，一般在10%，这对刚性需求是一个打击。近期，国家又放出信息，限购政策将向三、四线城市扩展，限购政策将向三、四线城市扩展，而黄山房地产外向程度很高，一旦黄山被纳入，很大需求会被排除，对房地产市场将是一个严峻的考验。四是：太平房地产开发过旺、曾在大量积压现象。一山一湖一太平外地购房需求对黄山房地产市场比较看好，外地购房需求对黄山房地产市场比较看好，中

4、/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品“限购令”仅是权宜之计，不能解决房价上涨的根本性原因，对房地产市场的影响也是暂时的。黄山版限购令出台，可能会造成短期的观望情绪，但不能影响市场的趋势，一旦政策放开，市场还会恢复到常态。 越来越多的购房者开始进入观望状态，尤其是首次置业，业主也开始惜售，等待即将出台的“限购令”。可以说目前全国乃至黄山片区的住宅都处于大量滞销状态。对我们的启示：外来商旅客户到太平市场投资已经深受新政影响，大城市限购令早已出台。因此我们必须解决好“限购令”这个难题。政策是房地产行业2011年走势决定性因素。我国房地产行业具有极强的外部政策性，而2011年的房地产调

5、控政策的出台，不但影响本地刚性客户需求，更多的是影响外来商旅客户投资。下半年随着调控的继续收紧，物业税迟早也会推出，因此有多套住宅物业的投资者，将受到新投资政策限制。因此我们必须设定优越的投资环境。一山一湖一太平中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品二、太平春城产品认识Three, product force interpretationThree, product force interpretation 中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品黄山太平春城位于安徽黄山市黄山区，紧临太平湖旅游度假区和黄山北大门，项目北依山势向南仰望黄山，南面紧临合铜黄高速，北面

6、紧临黄山区通往太平湖、九华山的必经之路103省道。太平春城由黄山区祥龙集团超林房地产开发有限公司开发。 黄山区首家现代欧式纯水多层高品质社区；黄山区首家外墙面砖的高档社区；依托有“世界级森林公园”美誉的黄山，致力打造黄山最佳投资度假公园社区，可谓居住、投资、旅游、颐养天年的绝佳之选。 项目宗地认识中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品项目总平图太平春城-项目基本理解项目位于甘棠镇甘棠社区境内,内环翡翠路左侧,项目占地50亩,总建筑面积2.86万平方米,总投资2亿元。项目于2008年开工,目前已完成建筑1.2万元,完成投资4500万元。项目宗地认识中/国/地/产/增/值/服/务/

7、商 黄山太平项目组出品项目总平图项目总平图项目位于长三角的“后花园”国际旅游城市黄山市的黄山区太平镇，项目所在地交通便捷，北面紧临合铜黄高速，距离高速出口5分钟车程；南面紧临103省道,是黄山区通往太平湖、九华山的必经之路。项目距离合肥约2小时车程；距离杭州约2.5小时车程；距离南京约3小时车程；距离上海约4.5小时车程。项目处于黄山景观带核心，公寓、多层花园洋房、高绿化景观社区，公寓、多层花园洋房、高绿化景观社区，周边配套齐全，生活便利。 项目宗地认识中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品太平春城位于长三角的“后花园”国际旅游城市黄山市的黄山区太平镇，目前在售多种房源，太平春

8、城目前在售一期多层，均价3500元/以内，推出10栋房源，面积86-131。 项目地块位于黄山太平城区，地块周边为城市道路，交通便利，西侧紧邻浦溪河，拥有极其优越的自然资源和良好的居住环境。地理位置优越，地势较为平坦，总用地机积为80528平方米，总建筑面积为120792平方米平方米，其开发建设将为黄山市太平区起到高规划起点，高建设档次的示范小区。中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品外挂大理石外墙面转高品质路面准现房销售独享优势现房呈现,独有一线山景,园林景观产品规划统一户型产品布局合理山景,坡地,黄山北大门太平湖学校、医院等共享优势项目品质优势本土企业优势核心优势本土企业优

9、势本土企业优势产品品质优势产品品质优势现房销售优势现房销售优势自然园林景观自然园林景观SWOT分析-优势社会资源地方知名开发企业位于长三角的位于长三角的“后花园后花园”国际旅游城市黄山市的黄山区太平国际旅游城市黄山市的黄山区太平中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品仅在太平有知名度开发周期未能控制周边缺乏大型商业配套.在当地缺乏知名度，新“限购令”干扰性劣势干扰性劣势项目项目劣势劣势企业企业劣势劣势核核心心劣劣势势区域发展尚不成熟“新政”大环境下的综合影响障碍性劣势障碍性劣势可克服性劣势可克服性劣势不可克服性劣势不可克服性劣势生活配套缺乏不方便周边市政、商业生活配套缺乏周边市政

10、、生活配套缺乏一期产品面积过大周边交通混杂. 产品层次不齐备,SWOT分析- 劣势（限购）花园洋房花园洋房 .商业公寓商业公寓 中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品独享机遇共享机遇旅游消费资源价值, 度假客户需求项目将有大好的发展前景。经济发展迅速，对周边市县居民的居住吸引力强；便捷交通:合同黄高速；南面紧临103省道;外部机遇SWOT分析- 机遇区域未出现高品质“投资热点社区”。高端和多元化产品市场空白。花园洋房、品质领先高品质一线景观花园洋房高品质一线景观花园洋房投资机会中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品直接挑战直接挑战间接挑战间接挑战竞争性挑战竞争性

11、挑战影响性挑战影响性挑战可回避挑战可回避挑战不可回避挑战不可回避挑战黄山风景区其他地产,是主要竞争对手，新政策阻碍外来商户投资太平本土楼盘大量积压、楼盘增多，竞争加剧黄山本市其他高端项目对客户的分流，新政策打压住宅项目放量增多，滞销累积，潜在威胁较大居民整体收入偏低，产品总值高，有效投资后劲不足交通差、区位吸引力低，外部高端客户不认可区域价值外外部部挑挑战战SWOT分析- 威胁新政威胁中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品项目威胁与特有劣势原因分解新政策下的住宅地产前期整盘营销规划+不符规律项目机遇与特有优势资源梳理新政策下的客户要的是品质和地段黄山太平旅游度假客户市场中/国/

12、地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品三、产品定位再思考三、产品定位再思考Four, product positioning and thinkFour, product positioning and think 中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品投资.度假.居住的好地方在售一期11#、16#、17#、21#、22#、26#、27#、29#、30#、36#，面积89-139平方米，均价3450元/平方米 。中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品12万平米.纯多层.欧式.花园洋房新政下真正值得投资的花园洋房欧式.私家.度假会所私享黄山北大门欧式洋房中

13、/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品 总思考：住宅产品价值投资化吸纳投资型客户群体-加速资金回笼-中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品产品功能定位规划总体建议外来投资性客户中小户型、整层购买本地刚需要性客户学校、医院、政府综合投资性客户花园洋房 . 多层大三房品质大三房、二房餐饮 . 社区门店 . 沿街商铺购买产品客群划分、产品力解读中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品本地投资客本地改善需求本地刚需求外来旅客投资几乎无人投资本土去划率底深受政策影响有潜在市场需求不足以去化产品，住宅产品滞销产品价值和性价比没有竞争优势项目回款缓慢，甚至停止中/

14、国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品 五、目标客户群五、目标客户群谁来买谁来买谁来投资谁来投资 ？据销售中心工作人员反馈，购房客群七成是本城客户，外地客户占少数，这不符合黄山房产一向受外界客户购买和投资的“营销规律”。中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品目标:投资者本土、涉外投资客户（购买）目标:购买者当地购买投资性客户本地公务员（政府.企业）本地私人（私家朋友）外地自由行游客外地团体客户家长、教师、医生、电信中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品六、如何定位推广六、如何定位推广Ten, ho

15、w to promote 中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品花园洋房纯多层.欧式.花园洋房形象释意中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品“花园洋房”新概念产生花园洋房公寓概念：上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。 6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。 中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品洋房既然能和花园洋房扯上关系的，或多或少的和花园洋房有所联系是理所当然的了，或者神似，或者形象，或者二者兼

16、备，因此，项目也就自然而然具备了一些或某些花园洋房的共性，一般性的花园洋房具备以下特征： 建筑风格为外国风格，洋味十足，多为欧洲和北美风格，也有少许南洋风格； 洋房中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品欧陆管家 尊荣服务独享私家度假旅游胜地，感受黄山栖息。中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品居住太平春城感受黄山脚下的花园洋房，一个纯粹、纯美而富有亲和力的承诺，送给你内心的那个悠然的人花园中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品太平春城一个大欧式水景建筑、一个大手笔规划，黄山它和你有一种坦诚而无暇的信任，尊荣服务，法式物业，多种选择，满足你不出国门

17、感受欧式生活; 它不会利用因行业黑盒子造就的障眼效果, 相反的,它是品质信心的缔造者.当你投资时,会产生真正的超值。欧式中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品休闲度假 尊荣服务帅气亮丽的门童为您打开休闲度假宫殿的大门。中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品1 1私家度假私家度假洋房洋房“咖啡文化机构咖啡文化机构”入驻入驻中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品七:营销中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品如何推广如何推广确立太平最大的酒店专业市场项目要深入人心项目招商本地客户外地客户苏折皖户旅游投资客户本地刚性需求客户中/国/地/产

18、/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品营销层面5大计划中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品针外来商旅投资大客户同时谈判一级计划活动产品活动产品整层产品整层产品商业群楼商业群楼外来客户:首付50%，余款交房前付清本地客户：5年保增值计划（本土开发实力背景）中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品捕捉十一黄金周、元旦长假、春节出行旅客双买双优惠最大看点：每个投资者之间都会有千丝万缕的联系，通过各种渠道联系的方式也很多，“双响炮”主要是将我们吸引客源的难点化截到每个投资者身上，力求每次去化的套数都是“成双成对”，这样可以最大程度实现对销售量的拉大。一个人买享受1%优

19、惠，2个人同时购买2%优惠。“条件可能的情况下享有条件可能的情况下享有“首府一成首府一成”，降低投资门槛，扩大投资人群。，降低投资门槛，扩大投资人群。大客户投资购买开店，投资经营家庭旅馆旅游地图重点区域发送,（旅游地图、景点门票）中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品捕捉十一黄金周、元旦长假、春节出行旅客方法一：加油站设点发放项目资料中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品捕捉十一黄金周、元旦长假、春节出行旅客方法二：高速入口设点增设广告位中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品捕捉十一黄金周、元旦长假、春节返乡旅客方法三：汽车站、火车站设点发售中/

20、国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品捕捉十一黄金周、元旦长假、春节出行旅客方法四:车身、车套、景点、车票中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品针对返乡客留住精英置业心动计划二级计划活动产品活动产品二房产品二房产品小三房品小三房品中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品返乡族：返乡族：在太平以外城市务工人员，返乡置业特征：收入偏高：在外地工作，收入比太平本土人员高；外房价高：外地城市虽好，但房价偏高，无法承受，父母亲朋都在太平，返乡来买见多识广：对房产有足够的鉴赏能力，能够正确认识房价与购房消费； 年底返乡购房客两大族群年底返乡购房客两大族群进城族：进

21、城族：同样在外地务工的太平周边县镇进城人员收入中等：以务工或做生意为主，为子女以后就学考虑面子问题：进城购房有面子，终于走出大山进城了关心价格：非常关注价格，对地段抗性不大，但同时也要住得有面子，希望好社区，大配套。中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品1、都是中小户型的主要需求者2、对价格十分关注3、同时也更关注社区环境、建筑品质、配套设施一句话:都是高性价比的追求者共同特征共同特征对于此类客，可申请“首付一成”，2年类完成首付3成标准。中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品对于此类客，可申请“首付一成”，2年类完成首付3成标准。外来客户:首付50%，余款交房

22、前付清本地客户：5年保增值计划（本土开发实力背景）因为政策影响我们必须打消客户对房产贬值心理中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品返乡青年，首付一成、安家计划(结婚一族)改善置业，二成首付、优先享受(改善一族)针对二房针对三房计划二阶段主题口号：中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品二级计划阶段主题口号：岁末抄底风暴货币通胀货币通胀= =抄底时机抄底时机= =置业时机置业时机公务员特供房+1元定房+双买双优惠中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品学区防圆梦计划针对学区客三级计划活动产品活动产品二房产品二房产品小三房品小三房品中/国/地/产/增/值

23、/服/务/商 黄山太平项目组出品资源整合，组织团购：以我们自有的片区内最好的明德小学为依托，与城区大型小学机构，对其下属的中小学的老师和家长团购。资助赞助，打入内部针对全市县小学幼儿园，以捐款、捐物、冬令营等活动打入内部，引发学校、幼儿园教师及家长对项目的关注，配合针对性销售政策，进行促销。利益诱导，口碑宣传在上述动作中，通过对老师的利益诱导，增加我们的定向宣传面。 中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品奠定学区标杆地位太平洋房.保送重点中学计划认购太平春城的客户，均有机会获得保送名牌中学的名额。与当地教育部门接洽，争取一定的保送名额将学区概念挖掘透，最大化提升项目吸引力。近百

24、位教师选择.祥龙.太平春城学府社区是区域楼盘共用优势，但我们可以借助教师这一意见领袖建立学区标杆楼盘的地位，从而最大化获取学区资源所带来的客群。成功关键点是给高校教授一些优惠进行团购！中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品告别房东/极品青春居住版/小户型享乐主义/我的地盘我做主/ 三级计划阶段主题口号：居住洋房不仅是教师教师团购中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品针对公务员计划公务员宜居计划四级计划活动产品活动产品大小三房大小三房4-6层层（较高）（较高）中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品推公务员特供房工作在政务区，生活在太平春城2011年

25、大量大学生村官进驻，为此特推出针对要入驻、或即将入驻或建设的单位，全面摸底，进行DM专项直邮，甚至最好进行上门推介。针对性优惠给予拉动销售。启动1元定房策略考虑到即将春节，不少客户都是出来先看看，并不急定房，所以针对每日吸引过来的到场客户，当天推出1元定房策略，最大力度把握冲动型客户，（限期一天后签订合同，否则房号不予保留）。由此来试探购房者的意向，发现购买信号，以便进一步跟进。中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品告别房东/极品青春居住版/小户型享乐主义/我的地盘我做主/ 四级计划阶段主题口号：居住洋房不仅是公务员公务员团购中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出

26、品将项目卖点进行融合，突出我们的性价比优势，以3700元/起价为价格关注度，然后用等号进行连接，后面计算出的是产品的价值、卖点，总结给予最终的结果是超值的。太平精英太平精英祥龙祥龙置业心动计划置业心动计划太平精英太平城区置业心动计划细则年龄在40岁以下（凭身份证）；大专以上文化（凭毕业证）；在太平工作满1年或1年以上者（凭单位工作证明）；首次置业，90以下者首付比例为20%，(100 以上首付10%)。首次置业(三年类）利率均优惠至70%（以银行为准）；销售突破攻略销售突破攻略中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品针对老带新政策祥龙实业真实力五级计划活动产品活动产品客户联动客户

27、联动推动二期推动二期预售产品预售产品中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品五级计划阶段主题口号：祥龙实业、五年保增值计划祥龙会成立联合昌盛市场、森工大厦、月湾河别墅群等老客户，组织联谊会等公益活动。成立会员制，老带新政策成立。中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品祥龙实业、黄山国际大酒店祥龙沙龙成立现场摆放沙盘，解答客户疑问中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品l投资软环境投资软环境l营销硬环境营销硬环境l销售体系l情景体系l物管体系.l活动体系l客户会组织l外展场l工地包装l营销中心l园林包装l样板房住宅产品价值商业化Residential p

28、roduct value commercialization产品定位 营销方向中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品产品定位 团队组合售楼地址：黄山区南环翡翠路与莲花路交口（明德小学对面)物业公司：黄山区阳光物业管理有限公司 开 发 商：黄山祥龙实业集团有限公司 投 资 商：黄山祥龙实业集团有限公司中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品l本报告只为建议、根据市场大环境变化做适当调整。本报告只为建议、根据市场大环境变化做适当调整。因广告周期和市场预热准备需要一段时间准备，（时间大致因广告周期和市场预热准备需要一段时间准备，（时间大致3 3个月左右）个月左右）在市场大环境允许情况下，制定好的时间节点和销售周期对楼盘推广是很好的崔进作在市场大环境允许情况下，制定好的时间节点和销售周期对楼盘推广是很好的崔进作用。但销售去化具体表现要根据市场环境走势来定夺，我公司不做最终承诺。用。但销售去化具体表现要根据市场环境走势来定夺，我公司不做最终承诺。报告只是建议附件中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组出品中/国/地/产/增/值/服/务/商 黄山太平项目组 THE END . 2011品牌报告板式及内容不可复制