长沙望城奥特莱斯别墅项目前期定位报告

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1、望城项目前期定位报告望城项目前期定位报告营销策划部090415.一、一、项目分析项目分析二、二、市场分析市场分析三、三、竞争分析竞争分析四、四、项目定位项目定位五、五、开发策略开发策略目目 录录一、项目分析一、项目分析p项目位置：项目位置：长沙金星大道与雷锋大道交汇处北面，距市政长沙金星大道与雷锋大道交汇处北面，距市政府仅府仅10分钟车程，道路通畅，沿途风景秀丽，交通便利。分钟车程，道路通畅，沿途风景秀丽，交通便利。p开发企业：开发企业：奥特莱斯（湖南）有限公司，奥特莱斯（湖南）有限公司，outles商业模式商业模式专业建造商和品牌管理营运商，香港上市集团公司投资背景、专业建造商和品牌管理营运

2、商，香港上市集团公司投资背景、一线城市房地产开发管理经验。一线城市房地产开发管理经验。p项目规模：项目规模：总投资额度总投资额度10亿美元，总占地亿美元，总占地3000多亩，第一多亩，第一宗地块约宗地块约1500亩。亩。p初步定位：初步定位：以打造华中地区首座世界名牌折扣中心旗舰店以打造华中地区首座世界名牌折扣中心旗舰店产业园为核心，建设一座集购物中心、低密度高档住宅、娱产业园为核心，建设一座集购物中心、低密度高档住宅、娱乐休闲等配套齐全的魅力生活之城。乐休闲等配套齐全的魅力生活之城。 1 1、项目概况、项目概况本项目位置本案本案台商投资区生态园生态园高科技食品工业基地p左图为项目第一宗地块，

3、约左图为项目第一宗地块，约18001800亩。亩。p项目地势比周边道路略显下沉，以平原项目地势比周边道路略显下沉，以平原盆地为主，起伏较小但仍可营造坡地精致。盆地为主，起伏较小但仍可营造坡地精致。p地块内部有丰富的自然水系、湖泊，为地块内部有丰富的自然水系、湖泊，为后期景观塑造提供先天条件。后期景观塑造提供先天条件。p东临雷锋大道，道路东面为项目后期用东临雷锋大道，道路东面为项目后期用地，靠近湘江；南临金星大道，道路南面地，靠近湘江；南临金星大道，道路南面为星城经济区；西临马桥河，与台商投资为星城经济区；西临马桥河，与台商投资区隔河相望；北临规划中的城市北四环，区隔河相望；北临规划中的城市北四

4、环，与望城生态园接壤。与望城生态园接壤。p附近还有高科技食品基地（旺旺食品、附近还有高科技食品基地（旺旺食品、亚华乳业）、园林式家访工业园（梦洁、亚华乳业）、园林式家访工业园（梦洁、巴黎诗纺巴黎诗纺) )、湖南出版集团、普瑞酒店、龙、湖南出版集团、普瑞酒店、龙湖高尔夫、百果园、中联工业园等。湖高尔夫、百果园、中联工业园等。p项目地目前有项目地目前有918918、903903路公交经过。路公交经过。2、项目地块解析、项目地块解析台商投资区除工业及办公用地外，还规划有：虎心山公园、同心台商投资区除工业及办公用地外，还规划有：虎心山公园、同心水库小游园、别墅及核心景观区、住宅区、安置区、中学、小学、

5、水库小游园、别墅及核心景观区、住宅区、安置区、中学、小学、幼儿园、医院、商业金融、文化娱乐、教育科研等配套。幼儿园、医院、商业金融、文化娱乐、教育科研等配套。3、项目、项目swot分析分析p优势优势/Sp劣势劣势/W规模：规模：项目三千余亩超大规模，丰富自然水系、项目三千余亩超大规模，丰富自然水系、湖泊自然景观资源基础。湖泊自然景观资源基础。交通：交通：项目三面临城市主干道（雷锋大道、金项目三面临城市主干道（雷锋大道、金星大道、北四环）交通便利。星大道、北四环）交通便利。配套：配套：小区内部自建规模化小区内部自建规模化outlets购物中心、购物中心、度假酒店、双会所、教育等完善配套度假酒店、

6、双会所、教育等完善配套实力：实力：香港、北京投资背景，香港、北京投资背景，outlets商业模式商业模式成熟运作和管理经验。成熟运作和管理经验。地段：地段：深入望城，物理距离偏远，更增大深入望城，物理距离偏远，更增大心里距离。心里距离。环境：环境：周边工业区环绕，外部居住环境有周边工业区环绕，外部居住环境有一定影响。一定影响。p机会机会/Op威胁威胁/T商业：商业：新型商业模式初现长沙，填补长沙规模新型商业模式初现长沙，填补长沙规模化化Outlets购物中心的市场空白。购物中心的市场空白。规划：规划：大长沙规划带来的发展契机，以河西为大长沙规划带来的发展契机，以河西为先导区，大力扩建河西新城。

7、先导区，大力扩建河西新城。板块：板块：靠近市府的金星板块近年发展迅速，地靠近市府的金星板块近年发展迅速，地产项目众多，形成规模化板块优势。产项目众多，形成规模化板块优势。区域：区域：项目区域工业企业众多，带动人气及消项目区域工业企业众多，带动人气及消费，区域配套正逐渐完善。费，区域配套正逐渐完善。住宅竞争：住宅竞争：从市区到本项目之间分布了大从市区到本项目之间分布了大量别墅、洋房高端住宅项目，且多为外来量别墅、洋房高端住宅项目，且多为外来品牌开发商，房子性价比较高。品牌开发商，房子性价比较高。商业竞争：商业竞争：友阿集团也正筹备在南城长株友阿集团也正筹备在南城长株潭三市融城中心打造一座潭三市融

8、城中心打造一座outlets购物公园。购物公园。经济环境：经济环境：目前的经济大环境及房地产发目前的经济大环境及房地产发展形势增加了本项目的开发难度。展形势增加了本项目的开发难度。如何转化项目劣势为优势？如何转化项目劣势为优势？p地段远：地段远：项目地段虽然偏远，但对项目地段虽然偏远，但对outlets商业模式和别墅物业却影响不商业模式和别墅物业却影响不大。规模化的大。规模化的outles购物中心多形成在城市郊区，利于商业成本控制，降购物中心多形成在城市郊区，利于商业成本控制，降低折扣，最大让利给消费者；而在长沙要住别墅，低折扣，最大让利给消费者；而在长沙要住别墅，10-20分钟车程是与城市分

9、钟车程是与城市保持的最佳距离，本项目到市政府仅保持的最佳距离，本项目到市政府仅10分钟，到五一广场分钟，到五一广场20分钟，如此既分钟，如此既保证了别墅生活的舒适性又让住客在城市间进退自如。另外由于本项目的保证了别墅生活的舒适性又让住客在城市间进退自如。另外由于本项目的规模优势，内部配套将会非常完善，更加保障了住客的生活品质。规模优势，内部配套将会非常完善，更加保障了住客的生活品质。p工业工业多：多：项目周边虽然工业企业较多，但大多为环保型企业，不会带来项目周边虽然工业企业较多，但大多为环保型企业，不会带来污染。相反由于大批工业园区绿化及配套规划（如台商投资区），区域环污染。相反由于大批工业园

10、区绿化及配套规划（如台商投资区），区域环境更加宜居；企业也带动了生活人气氛围，并拉动区域的消费，促进房产境更加宜居；企业也带动了生活人气氛围，并拉动区域的消费，促进房产及及outlest购物的发展。另外，本项目东面靠近湘江，景观资源丰富。购物的发展。另外，本项目东面靠近湘江，景观资源丰富。如何让项目在威胁中取胜？如何让项目在威胁中取胜？p住宅竞争：住宅竞争：虽然本项目比盈峰翠邸、长沙玫瑰园等一些含别墅项目离虽然本项目比盈峰翠邸、长沙玫瑰园等一些含别墅项目离城市更远，但我项目可在城市更远，但我项目可在“产品特色及性价比产品特色及性价比”和和“项目规模及综合配项目规模及综合配套（如规模套（如规模o

11、utlets商业）商业）”上优于竞争项目而取胜。（后面将阐述项目上优于竞争项目而取胜。（后面将阐述项目整体定位及产品定位）整体定位及产品定位）p商业竞争：商业竞争：友阿集团是本土百货的代表，对友阿集团是本土百货的代表，对outlets商业形式尚未尝试，商业形式尚未尝试，建设速度也将较慢，不足以对本项目构成威胁。另外，我项目可抢占市建设速度也将较慢，不足以对本项目构成威胁。另外，我项目可抢占市场先机，确立场先机，确立“长沙首座长沙首座outlets旗舰购物中心旗舰购物中心”的形象定位。的形象定位。p经济环境：经济环境：在当前经济环境下开发项目，宜采取在当前经济环境下开发项目，宜采取“快速开发快速

12、开发”战略，战略，狠抓产品质量、做出产品亮点、做高性价比，并整合媒介让项目品牌知狠抓产品质量、做出产品亮点、做高性价比，并整合媒介让项目品牌知名度快速爆发，获得强大的市场口碑支撑。名度快速爆发，获得强大的市场口碑支撑。项目核心价值小结：项目核心价值小结：p到城市中心仅到城市中心仅20分钟车程分钟车程p3000亩超大规模亩超大规模p项目原生水系、湖泊和坡地等景观丰富项目原生水系、湖泊和坡地等景观丰富p低密度别墅社区低密度别墅社区pOutlets大型世界名品折扣购物中心大型世界名品折扣购物中心p双会所双会所p休闲、娱乐、餐饮、度假等功能配套休闲、娱乐、餐饮、度假等功能配套p教育配套（幼儿园）教育配

13、套（幼儿园）二、市场分析二、市场分析Part1:长沙整体房地产市场概貌长沙整体房地产市场概貌Part2:长沙别墅供应市场分析长沙别墅供应市场分析Part3:长沙别墅需求市场分析长沙别墅需求市场分析Part1:长沙整体房地产市场概貌长沙整体房地产市场概貌1、08年宏观经济环境总结年宏观经济环境总结20012008年居民人均可支配收入情况0%5%10%15%20%2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年05000100001500020000居民收入增幅p居民可支配收入保持增长态势，达居民可支配收入保持增长态势，达18301元，增长元，增长13

14、%，增幅迅速回落，增幅迅速回落p国内生产总值持续增长，达国内生产总值持续增长，达2519亿元，增长亿元，增长15%，增幅略有下降，增幅略有下降20012008年固定资产投资情况0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年0500100015002000固定资产投资增幅p固定投资总额稳步增长，达固定投资总额稳步增长，达1858亿元，亿元，增长增长28.56%，增幅明显减少，增幅明显减少p消费品零售总额达消费品零售总额达1277亿元，同亿元，同比增长比增长23.1% ，内需日益扩

15、大，内需日益扩大20012008年社会零售总额情况0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年050010001500社会零售总额增幅p 房地产行业政策：房地产行业政策：1）两会中温家宝在政府工作报告中指出）两会中温家宝在政府工作报告中指出“抓紧建立住房保障体系抓紧建立住房保障体系”;2）7月月21日长沙市出台日长沙市出台关于促进我市房地产业发展的若干意见关于促进我市房地产业发展的若干意见;3）10月月22日宣布，国家三部门联合救市日宣布，国家三部门联合救市;4）11月月19日

16、长沙市政府日长沙市政府关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见;5）12月月21日国务院办公厅公布日国务院办公厅公布关于促进房地产市场健康发展的若干意关于促进房地产市场健康发展的若干意见见。p 土地政策：土地政策：1）国务院下发）国务院下发关于促进节约集约用地的通知关于促进节约集约用地的通知；2）关于金融促进节约集约用地的通知关于金融促进节约集约用地的通知小产权房严发贷款；小产权房严发贷款；3）7月月1日起，商品住宅项目开发原则上日起，商品住宅项目开发原则上3年内完成；年内完成；4）国土部要求坚决落实问责制度，查处土地违法违规；）国土部要求坚决落实问责制

17、度，查处土地违法违规；5）长沙国土出让实行网上挂牌交易）长沙国土出让实行网上挂牌交易 “5.1”起城区实行；起城区实行；6）长沙调高土地使用税，最高税额）长沙调高土地使用税，最高税额20元元/年平方米年平方米,为原标准的为原标准的3倍左右。倍左右。p 金融政策：金融政策：0808年下半年，为促进经济稳定发展，扶持房地产行业发展，央行年下半年，为促进经济稳定发展，扶持房地产行业发展，央行曾曾5 5次降息，次降息，4 4次降低存款准备金率，实行宽松的货币政策。次降低存款准备金率，实行宽松的货币政策。 2、08年房地产相关出台政策年房地产相关出台政策p供应：供应：08年，长沙全市商品房累计批准预售年

18、，长沙全市商品房累计批准预售1361.55万平米，同比增长万平米，同比增长45.2%；其中商品房住宅累计批准预售其中商品房住宅累计批准预售1122.89万平米，同比增长万平米，同比增长47.8%。由于。由于07年房地产年房地产市场持续高走，催生了大量开发项目，使得市场持续高走，催生了大量开发项目，使得08年面临着巨大供应量。年面临着巨大供应量。p需求：需求：08年，长沙全市商品房累计销售年，长沙全市商品房累计销售587.22万平米，同比下降万平米，同比下降34.3%；其中；其中商品住宅累计销售商品住宅累计销售518.24万平米，同比下降万平米，同比下降35.5%，占商品房销售面积的比重为，占商

19、品房销售面积的比重为88.3%。08年初进入市场拐点，消费者开始观望，再加上突来的金融危机，年初进入市场拐点，消费者开始观望，再加上突来的金融危机，08年年下半年房地产市场陷入冷淡、低迷的局面。下半年房地产市场陷入冷淡、低迷的局面。 p价格：价格：长沙房地产市场长沙房地产市场07年底达到高峰期，自从年底达到高峰期，自从08年初开始，消费市场观望情年初开始，消费市场观望情绪愈演愈烈，各大开发商各显神通，酿造了一波降价打折浪潮。普通商品住宅均绪愈演愈烈，各大开发商各显神通，酿造了一波降价打折浪潮。普通商品住宅均价从价从4000元元/平米下降到平米下降到3600元元/平米。平米。3、08年长沙房地产

20、发展小结：年长沙房地产发展小结：p09年年1-3月销售面积分别为月销售面积分别为55万平米、万平米、119万平米、万平米、183万平米，平均环比增长达万平米，平均环比增长达84.5%。p09年前三月累计销售面积为年前三月累计销售面积为357万平米，万平米， 相当于相当于08年全年销售面积的一半。年全年销售面积的一半。p09年前三月价格持续走低，平均环比下降约年前三月价格持续走低，平均环比下降约5%。单位：万平米单位：万平米单位：元单位：元/平米平米4、09年年1-3月长沙房地产市场动态月长沙房地产市场动态p08年巨大的供应量及市场的持续低迷状态，使很多开发商在资金链年巨大的供应量及市场的持续低

21、迷状态，使很多开发商在资金链上遭受巨大压力，春节前后促销力度逐步加大，房产价格持续下调。上遭受巨大压力，春节前后促销力度逐步加大，房产价格持续下调。p今年春节后，在国家和地方补贴政策的促进下，在媒体舆论导向的今年春节后，在国家和地方补贴政策的促进下，在媒体舆论导向的影响下，按耐了近一年的硬性需求逐渐释放，大多市民认为目前是购影响下，按耐了近一年的硬性需求逐渐释放，大多市民认为目前是购房最佳时期，房地产市场呈现出逐步复苏的趋势，房最佳时期，房地产市场呈现出逐步复苏的趋势，2-3月份销售量持续月份销售量持续出现突破性回升，仅出现突破性回升，仅09年前三个月就突破去年半年的销售量。年前三个月就突破去

22、年半年的销售量。p但这并足以消化但这并足以消化08年巨大的剩余供应量，预计今年上半年新开工面年巨大的剩余供应量，预计今年上半年新开工面积较少，大多项目以消化去年余货为主，下半年价格将有小幅回升。积较少，大多项目以消化去年余货为主，下半年价格将有小幅回升。小结小结 长沙房地产市场概貌长沙房地产市场概貌Part2:长沙别墅供应市场分析长沙别墅供应市场分析1、长沙别墅市场概述、长沙别墅市场概述p在在06、07年房地产市场景气时，随着年房地产市场景气时，随着“别墅用地停批别墅用地停批”及及“两年两年内开发内开发”政策的同步影响，长沙进入别墅开发的高峰期，在开发的政策的同步影响，长沙进入别墅开发的高峰期

23、，在开发的含别墅项目数量达含别墅项目数量达30余个，且用地规模较大，一时间外来品牌开发余个，且用地规模较大，一时间外来品牌开发商和千亩大盘云集。商和千亩大盘云集。p别墅价格也在开发高峰期迅速上涨，独立别墅价格从别墅价格也在开发高峰期迅速上涨，独立别墅价格从3、4千涨到千涨到上万，上万，并因项目的并因项目的地段和开发商品牌实力不同而价格悬殊扩大。地段和开发商品牌实力不同而价格悬殊扩大。p08年初长沙房地产市场低迷时期，普通住宅价格纷纷下调，独栋年初长沙房地产市场低迷时期，普通住宅价格纷纷下调，独栋产品价格一直居高不下（有价无市），相反联排、叠加产品价格一直居高不下（有价无市），相反联排、叠加产品

24、产品价格下价格下降了约降了约15-20%。p进入进入09年以来，年以来，3月份长沙别墅成交量有所回升，好望谷月份长沙别墅成交量有所回升，好望谷3月成交月成交4套独栋，其他各大别墅楼盘来访客户量也明显增加。套独栋，其他各大别墅楼盘来访客户量也明显增加。大长沙别墅项目布局图大长沙别墅项目布局图山水英伦庄园山水英伦庄园长沙玫瑰园长沙玫瑰园中粮北纬中粮北纬2828岳麓山公馆岳麓山公馆碧桂园山湖城碧桂园山湖城保利阆峰云墅保利阆峰云墅绿城青竹园绿城青竹园湘江壹号湘江壹号鹏基诺亚山林鹏基诺亚山林好望谷好望谷碧桂园威尼斯城碧桂园威尼斯城水印山城水印山城美洲故事美洲故事托斯卡纳托斯卡纳格兰小镇格兰小镇龙湾国际社

25、区龙湾国际社区橘郡橘郡中新森林海中新森林海OutletsOutlets项目项目迪亚溪谷迪亚溪谷卓越麓山别墅卓越麓山别墅汀香十里汀香十里东方大院东方大院盈峰翠邸盈峰翠邸苏迪亚诺苏迪亚诺东方明珠东方明珠备注：正在开发的含别墅项目共计备注：正在开发的含别墅项目共计2929个个市府板块市府板块麓南板块麓南板块星沙板块星沙板块南城板块南城板块金霞板块金霞板块御邦御邦比华利山比华利山藏珑藏珑山水湾山水湾2、长沙别墅布局分析、长沙别墅布局分析板块板块总项目数量总项目数量已售项目已售项目在售项目在售项目待售项目待售项目市府板块8044麓南板块502金霞板块4022南城板块9153星沙板块6051合计32118

26、13注：注：1 1、“已售已售”指别墅产品已卖完，指别墅产品已卖完，“在售在售”指有别墅产品在销售，指有别墅产品在销售，“待售待售”指尚未开盘或有别墅产品但仍未开始销指尚未开盘或有别墅产品但仍未开始销售；售；2 2、金霞板块还有、金霞板块还有“沙河沙河. .世纪城世纪城”、“太阳星城太阳星城”两个别墅项目尚未正式入市；两个别墅项目尚未正式入市；3 3、南城、南城“中信新城中信新城”后期也有别墅产后期也有别墅产品。品。p长沙目前可统计的含别墅项目共长沙目前可统计的含别墅项目共32个，在售项目个，在售项目18个，待售项目个，待售项目13个，市场竞争个，市场竞争比较激烈，近三年内市场后期供应比较充足

27、。比较激烈，近三年内市场后期供应比较充足。p长沙别墅项目分布较为均匀，多分布在二环以外周边郊区及乡镇市，城区项目稀长沙别墅项目分布较为均匀，多分布在二环以外周边郊区及乡镇市，城区项目稀缺。各板块各具优势：市府板块靠近市政府，南城板块邻近省政府地处融城中心，缺。各板块各具优势：市府板块靠近市政府，南城板块邻近省政府地处融城中心，麓南板块独享受国家麓南板块独享受国家4a景区岳麓山，金霞板块、星沙板块的区域环境优越。景区岳麓山，金霞板块、星沙板块的区域环境优越。3、别墅产品供应结构研究、别墅产品供应结构研究注：以上为注：以上为08年年12月各板块别墅项目抽样统计数据月各板块别墅项目抽样统计数据项目项

28、目独栋独栋双拼双拼联排联排/ /院落院落叠加叠加绿城绿城. .青竹园青竹园92保利保利. .阆峰云墅阆峰云墅97好望谷好望谷77美洲故事美洲故事23108御邦御邦300108迪亚溪谷迪亚溪谷3020 +3050岳麓山公馆岳麓山公馆34422湘江壹号湘江壹号153828藏珑国际藏珑国际1254威尼斯城威尼斯城300400诺亚山林诺亚山林7100山水湾山水湾125托斯卡纳托斯卡纳20比华利山比华利山90万科西街庭院万科西街庭院70山水英伦山水英伦4110156中新森林海中新森林海42苏迪亚诺苏迪亚诺72水印山城水印山城104p市场供应以联排市场供应以联排/院落别墅为院落别墅为主，占整体的主，占整体

29、的54%；p独立别墅供应增长较快，已独立别墅供应增长较快，已上升至上升至31%；p双拼、叠加供应偏小，均占双拼、叠加供应偏小，均占8%左右。左右。项目项目独立别墅独立别墅()双拼双拼/联排联排()叠加叠加()多层洋房多层洋房()市府板块（8个项目）盈峰翠邸/双拼275，联排200-230108-150中新森林海/82-168苏迪亚诺317双拼286，联排190-22097-155东方明珠300-360200-30090-125长沙玫瑰园500-1000100-180东方大院碧桂园山湖城麓南板块（5个项目）山水英伦庄园500-560联排180-230 85-120 岳麓山公馆390-1400双拼

30、300，联排220-300迪亚溪谷290-512双拼290，联排210-220190卓越麓山别墅350-500楼王1000双拼280-300，联排180-260汀香十里400-471联排269-350金霞板块(2个项目）绿城青竹园360-1200湘江壹号485-750双拼320-350220-3204、别墅供应面积研究、别墅供应面积研究项目项目独立别墅独立别墅()双拼双拼/联排联排()叠加叠加() 多层洋房多层洋房()星沙板块（6个项目）好望谷280-750/山水湾/联排180-260/碧桂园威尼斯城183-573联排220-300/78-184鹏基诺亚山林481-495联排231-275/藏

31、珑340-660双拼240-280/130-180水印山城300-550联排220-280/南城板块（8个项目）托斯卡纳/联排315-403/150-230美洲故事380-700双拼300-400御邦/联排200170-180格兰小镇360-874双拼364橘郡双拼170-247，联排150-280比华利山350-370双拼300，联排230-285保利阆峰云墅396-553/续上表续上表长沙别墅市场供应面积区间：长沙别墅市场供应面积区间：独立别墅：独立别墅：350-500平米平米双拼别墅：双拼别墅：260-300平米平米联排别墅：联排别墅：200-280平米平米叠加别墅：叠加别墅：180-2

32、20平米平米多层洋房：多层洋房：110-150平米平米在长沙别墅发展的初级阶段，市场上多以大面积别墅为主，随着在长沙别墅发展的初级阶段，市场上多以大面积别墅为主，随着竞争的愈演愈烈，别墅户型出现差异化竞争趋势。部分项目对别竞争的愈演愈烈，别墅户型出现差异化竞争趋势。部分项目对别墅产品的消费者定位也越来越年轻，提出了墅产品的消费者定位也越来越年轻，提出了“白领住别墅白领住别墅”、“35岁别墅岁别墅”的口号，并有意识在总价上降低门槛。现阶段，别的口号，并有意识在总价上降低门槛。现阶段，别墅供应市场整体以墅供应市场整体以“中户型中户型”产品为主。产品为主。项目项目独立别墅独立别墅(元元/)双拼双拼/

33、联排联排(元元/)叠加叠加(元元/) 多层洋房多层洋房(元元/)市府板块（8个项目）盈峰翠邸/未定中新森林海双拼4000，联排31802200-2400苏迪亚诺7000-8000双拼6000，联排40002380-2600东方明珠后期才有别墅后期才有别墅/2780-3000长沙玫瑰园6000起，送精装花园2700-2900东方大院未开盘碧桂园山湖城41003300麓南板块（5个项目）山水英伦庄园7000-8000双拼5000，联排3700送花园岳麓山公馆9000-10000迪亚溪谷8000-9000双拼6000，联排45004000卓越麓山别墅9000-10000双拼6000-7000汀香十里

34、9000-100004500-50003400金霞板块绿城青竹园12000-150009000-9800/湘江壹号110007000-800056005、别墅产品供应价格研究、别墅产品供应价格研究项目项目独立别墅独立别墅(元元/) 双拼双拼/联排联排(元元/)叠加叠加(元元/)多层多层/洋房洋房(元元/)星沙板块（6个项目）好望谷8800/山水湾/4500/碧桂园威尼斯城80004500-5000/3200鹏基诺亚山林85004000-4500/2500-2800藏珑2000012000/7000水印山城70004000/南城板块（8个项目）托斯卡纳/7000-8500/6300-7000美洲

35、故事120008000御邦/联排4800-50004200格兰小镇未开盘橘郡800060004000龙湾国际社区未开盘比华利山/双4700，联3700保利阆峰云墅8000-9000/续上表续上表长沙别墅市场供应价格区间为：长沙别墅市场供应价格区间为：独立别墅：独立别墅：8000-10000元元/平米平米双拼别墅：双拼别墅：5000-6000元元/平米平米联排别墅：联排别墅：4000-4500元元/平米平米叠加别墅：叠加别墅：3500-4000元元/平米平米多层洋房：多层洋房：2800-3200元元/平米平米项目之间因为地段及开发商业实力差异而价格悬殊较大，独栋项目之间因为地段及开发商业实力差异

36、而价格悬殊较大，独栋的价格自从的价格自从07年升上去后一直比较平稳，这与大多项目独立年升上去后一直比较平稳，这与大多项目独立别墅产品不多有关系。而双拼、联排、叠加别墅、洋房受市场别墅产品不多有关系。而双拼、联排、叠加别墅、洋房受市场波动价格均有下调。波动价格均有下调。除碧桂园威尼斯城全精装修外，长沙大多别墅以毛坯房带花园除碧桂园威尼斯城全精装修外，长沙大多别墅以毛坯房带花园精装修交房，并且都是采取买房送花园，有些项目促销送地下精装修交房，并且都是采取买房送花园，有些项目促销送地下室、车库。室、车库。区域板块供应套数销售套数剩余货量消化率市府板块45025919157.56%金霞板块566350

37、21661.84%麓南板块102645856844.64%南城板块146496050465.57%星沙板块135090744367.19%合计48562934192260.42%p”南城南城“、“星沙星沙”和和”麓南麓南“板块的供应量板块的供应量均在均在1000套以上，其中以套以上，其中以”南城南城“板块达板块达1464套；套；p”金霞金霞“、”南城南城“和和”星沙星沙“板块的消化板块的消化率均在率均在60%以上，其中以上，其中”星沙星沙“板块达板块达67%；p长沙别墅项目消化率平均为长沙别墅项目消化率平均为60%，别墅余货，别墅余货总量约总量约1922套。套。长沙各板块别墅产品消化率（下表）

38、：长沙各板块别墅产品消化率（下表）：产品类别供应套数销售套数剩余货量消化率独栋176682793946.83%双拼36520116455.07%联排1942149644677.03%叠拼52822530342.61%合院2551857072.55%合计48562934192260.42%长沙别墅市场产品类别消化率（下表）：长沙别墅市场产品类别消化率（下表）：p联排别墅和独栋别墅的供应量最大，联排别墅和独栋别墅的供应量最大，这与近年纯别墅高档项目增多有关。这与近年纯别墅高档项目增多有关。p联排和合院别墅的消化率最高，分别联排和合院别墅的消化率最高，分别是是77%和和73%；p叠加别墅消化率最低，

39、约为叠加别墅消化率最低，约为43%；6、长沙别墅市场供应量及消化率研究：、长沙别墅市场供应量及消化率研究：08年别墅市场总供应量为年别墅市场总供应量为4856套，整体销售率约为套，整体销售率约为60%。小结小结 别墅供应市场别墅供应市场p09年年1-3月数据显示，长沙楼市有所复苏，上半年别墅市场将月数据显示，长沙楼市有所复苏，上半年别墅市场将以消化余货为主，预计下半年新开工项目较少，年底是较好的入以消化余货为主，预计下半年新开工项目较少，年底是较好的入市时机。市时机。p市场供应仍以联排别墅为主，独立别墅供应量增长迅速，成为市场供应仍以联排别墅为主，独立别墅供应量增长迅速，成为第二大供应别墅类型

40、。而双拼、叠加别墅相对较少。由于总价相第二大供应别墅类型。而双拼、叠加别墅相对较少。由于总价相对较低，联排别墅和合院别墅的消化率较高。对较低，联排别墅和合院别墅的消化率较高。p市场供应的别墅类型总价主要集中在：独栋市场供应的别墅类型总价主要集中在：独栋280-500万，双拼万，双拼130-180万，联排万，联排/院落院落80-126万，叠加万，叠加60-90万；面积主要集中万；面积主要集中在：独栋在：独栋350-500平米，双拼平米，双拼260-300平米，联排平米，联排/合院合院200-280平平米，叠加米，叠加180-220平米。平米。p市府板块别墅供应量最低，容积率偏高，缺少底密度纯别墅

41、项市府板块别墅供应量最低，容积率偏高，缺少底密度纯别墅项目，该区域的新别墅项目发展空间较大。目，该区域的新别墅项目发展空间较大。Part3:长沙别墅需求市场分析长沙别墅需求市场分析备注：本数据来自好望谷前期定位时针对备注：本数据来自好望谷前期定位时针对100100位有车人群做的问卷调查。位有车人群做的问卷调查。p在本次调查中，有在本次调查中，有45位车主选择了独立别墅，他们追求私享、舒适，生活位车主选择了独立别墅，他们追求私享、舒适，生活不受外界干扰，但如果独栋总价太高，他们的第二选择是联排不受外界干扰，但如果独栋总价太高，他们的第二选择是联排/院落别墅。院落别墅。p有有40位车主选择了联排位

42、车主选择了联排/院落别墅，主要考虑到总价格承受能力。院落别墅，主要考虑到总价格承受能力。p双拼、叠加别墅却不是很受欢迎，除非是关系非常好的两个家庭一起买。双拼、叠加别墅却不是很受欢迎，除非是关系非常好的两个家庭一起买。1、别墅类型需求情况、别墅类型需求情况2、别墅面积需求情况（单位：平方米）、别墅面积需求情况（单位：平方米）p有有73%的人选择了的人选择了300平米以下的别墅，其中平米以下的别墅，其中200平米以下的占平米以下的占42%。p大多要求有是有天有地有花园，至少四个房间，选择大多要求有是有天有地有花园，至少四个房间，选择400平米以上的人平米以上的人要求必须带双车库。要求必须带双车库

43、。备注：本数据来自好望谷前期定位时针对备注：本数据来自好望谷前期定位时针对100100位有车人群做的问卷调查。位有车人群做的问卷调查。3、别墅总价需求情况、别墅总价需求情况（单位：万元）（单位：万元）p有有43%的人选择了的人选择了90万总价以下的别墅；万总价以下的别墅；p有有46%的人选择了的人选择了90-180万总价之间的别墅；万总价之间的别墅；p总计总计89%的人选择了的人选择了180万总价以下的别墅。万总价以下的别墅。备注：本数据来自好望谷前期定位时针对备注：本数据来自好望谷前期定位时针对100100位有车人群做的问卷调查。位有车人群做的问卷调查。p在长沙人文环境中，消费者思想开放，消

44、费意识强烈，敢于接受在长沙人文环境中，消费者思想开放，消费意识强烈，敢于接受新鲜事物，品牌意识强。这也是近年长沙高端百货林立、奢侈品云新鲜事物，品牌意识强。这也是近年长沙高端百货林立、奢侈品云集长沙的原因。集长沙的原因。p在别墅消费上追求舒适性、私享性，首选独立别墅，其次为联排在别墅消费上追求舒适性、私享性，首选独立别墅，其次为联排别墅，面积在别墅，面积在300以内、总价在以内、总价在180万以下的高性价比别墅很受欢迎。万以下的高性价比别墅很受欢迎。p别墅消费群体不再局限于金字塔尖的人群，私企老板、职业经理别墅消费群体不再局限于金字塔尖的人群，私企老板、职业经理人，甚至高级白领都敢于问津别墅消

45、费，改善生活品质。特别是高人，甚至高级白领都敢于问津别墅消费，改善生活品质。特别是高性价比的别墅产品尤其受到市场青睐。性价比的别墅产品尤其受到市场青睐。p他们追求品质、品牌，但不盲目追求奢华，他们追求品质、品牌，但不盲目追求奢华，“奢适型生活奢适型生活”（适（适度的奢侈）是长沙中高端人群的时尚观念。度的奢侈）是长沙中高端人群的时尚观念。小结小结 别墅需求市场：别墅需求市场：供应市场：供应市场：经过经过08年的考验，为降低风险很多别墅开发商采年的考验，为降低风险很多别墅开发商采取了减缓或暂停开发的策略，今年新增开发的别墅楼盘也将取了减缓或暂停开发的策略，今年新增开发的别墅楼盘也将大大减少。上半年

46、长沙别墅市场将以销售大大减少。上半年长沙别墅市场将以销售08年余货为主，下年余货为主，下半年有少量新盘上市，价格基本保持平稳。经过半年有少量新盘上市，价格基本保持平稳。经过09年年1年的年的酝酿，随着中国经济和整体楼市的复苏，预计酝酿，随着中国经济和整体楼市的复苏，预计2010年将有大年将有大量新盘、新货推出。量新盘、新货推出。需求市场：需求市场：随着国家和地方一系列应对金融危机、扩大内需随着国家和地方一系列应对金融危机、扩大内需和扶持房地产等政策的实施，同时长沙属和扶持房地产等政策的实施，同时长沙属“非外贸型非外贸型”经济经济体城市，中小型企业受金融危机影响相对较小。企业高管、体城市，中小型

47、企业受金融危机影响相对较小。企业高管、中小私企老板、高智财富精英等别墅消费市场的主力军，将中小私企老板、高智财富精英等别墅消费市场的主力军，将逐步拉动长沙别墅市场的复苏。另外，经过逐步拉动长沙别墅市场的复苏。另外，经过08年的低迷，别年的低迷，别墅产品的性价比越来越高，未来升值空间较大，所以别墅物墅产品的性价比越来越高，未来升值空间较大，所以别墅物业又是房子财富缩水、抵抗金融危机最保险的投资产品。业又是房子财富缩水、抵抗金融危机最保险的投资产品。长沙别墅市场发展趋势分析长沙别墅市场发展趋势分析p把握别墅消费群体逐渐多样化、年轻化的发展趋势，创把握别墅消费群体逐渐多样化、年轻化的发展趋势，创新别

48、墅产品类型，倡导奢适型别墅生活方式；新别墅产品类型，倡导奢适型别墅生活方式；p瞄准小户型别墅细分市场，打造差异化竞争优势产品，瞄准小户型别墅细分市场，打造差异化竞争优势产品，降低别墅消费门槛。降低别墅消费门槛。p把握最佳入市时机，降低市场竞争风险，塑造高性价比把握最佳入市时机，降低市场竞争风险，塑造高性价比市场口碑。市场口碑。市场策略市场策略总结：总结：三、竞争分析三、竞争分析由于客户的购买行为存在板块的认同和选择，由于客户的购买行为存在板块的认同和选择， “市府板块市府板块” 的主要竞争者的主要竞争者为比较靠近的为比较靠近的“麓南板块麓南板块” 和和“金霞板块金霞板块”。其他板块项目为间接竞

49、争。其他板块项目为间接竞争。别墅板块别墅板块板块分析板块分析主要竞争项目主要竞争项目金霞板块金霞板块金霞板块规划为湖南国际贸易物流中金霞板块规划为湖南国际贸易物流中心，现有的两个入项目：绿城具有强心，现有的两个入项目：绿城具有强大的品牌支撑和高尔夫景观；湘江壹大的品牌支撑和高尔夫景观；湘江壹号紧邻湘江、芙蓉路，背靠鹅羊山公号紧邻湘江、芙蓉路，背靠鹅羊山公园，有规划的地铁经过，交通方便。园，有规划的地铁经过，交通方便。绿城青竹园湘江一号麓南板块麓南板块麓南板块有不可复制的岳麓山，环境麓南板块有不可复制的岳麓山，环境毋庸置疑，文脉风水更受认同，地处毋庸置疑，文脉风水更受认同，地处南二环沿线与西三环

50、交汇处，交通方南二环沿线与西三环交汇处，交通方便，别墅所需的条件均具备，但周边便，别墅所需的条件均具备，但周边开发落后，区域生活配套跟不上。开发落后，区域生活配套跟不上。卓越麓山别墅迪亚溪谷汀湘十里岳麓山公馆市府板块市府板块靠近长沙市政府，凭借大长沙规划带靠近长沙市政府，凭借大长沙规划带来的发展契机，以河西为先导区，大来的发展契机，以河西为先导区，大力扩建河西新城。近年发展迅速，地力扩建河西新城。近年发展迅速，地产项目众多，已形成规模化板块优势。产项目众多，已形成规模化板块优势。目前在建在别墅项目较多，但销售价目前在建在别墅项目较多，但销售价格比其他板块低。格比其他板块低。长沙玫瑰园南山苏迪亚

51、诺盈峰翠邸（未开盘）金科东方大院（未开盘）中粮北纬28（未开盘）1、竞争板块判断、竞争板块判断本项目本项目绿城绿城. .青竹园青竹园湘江一号湘江一号位置位置金星大道与雷锋大道交汇处青竹湖高尔夫球场开福区霞凝乡兴联村 占地面积占地面积3000余亩2460亩956亩容积率容积率1.250.251.34绿化率绿化率7048.2%产品类型产品类型OUTLETS购物中心、别墅、酒店独立别墅独栋、联排、双拼、叠加、高层、酒店、商业户数户数280套35栋独栋， 19栋双拼，14栋叠加，4栋高层户型面积户型面积3601000平米独栋（485-750）、双拼（320-350）、叠加（220-320）、高层（18

52、0-310） 建筑风格建筑风格北美风格为主赖特式现代风格配套配套双会所、酒店、购物中心、教育高尔夫球场、会所、青竹湖外国语实验学校、其他运动设施幼儿园、会所、酒店、商业 园林特色园林特色山地高尔夫球场及近300亩原生青竹湖水面，区内有小面积水景中部山体60亩原生态公园销售价格销售价格450万/套起价格，合计单价过万独栋11000，双拼8000，联排5600 主广告语主广告语自然之中，完美之居大山地公园领第2、金霞板块竞争项目基本资料、金霞板块竞争项目基本资料p金霞板块竞争项目优势：金霞板块竞争项目优势：绿城绿城.青竹园：企业品牌优势、青竹湖高尔夫球场配套和山水环境优势；青竹园：企业品牌优势、青

53、竹湖高尔夫球场配套和山水环境优势；湘江壹号：地段优势、企业品牌优势、鹅羊山与湘江大景观优势。湘江壹号：地段优势、企业品牌优势、鹅羊山与湘江大景观优势。p本项目可发展的特色：本项目可发展的特色：配套：配套：Outlets商业配套及其他特色配套（如度假别墅）；商业配套及其他特色配套（如度假别墅）；产品：产品创新及性价比优势。产品：产品创新及性价比优势。本案本案卓越麓山别墅卓越麓山别墅岳麓山公馆岳麓山公馆麓山恋麓山恋. .迪亚溪谷迪亚溪谷位置位置金星大道与雷锋大道交汇处岳麓区香格里大道与西三环线交汇东北角 岳麓区金牛岭 西三环与香格里大道交汇处占地面积占地面积3000余亩676亩638亩300多亩容

54、积率容积率1.250.350.20.64绿化率绿化率46%71%56.7产品类型产品类型OUTLETS购物中心、别墅、酒店独栋、双拼复式洋房、联排、独栋独立、双拼、联排、叠加、庭院别墅建筑风格建筑风格地中海北美西班牙户型面积户型面积双拼280-300，独栋350-500占地3500平米，建面达1500平米的超级豪宅 180-510平米配套配套双会所、酒店、购物中心、教育写字楼、酒店会所 会所、幼儿园、商业街等园林特色园林特色保留原有地块上的景观资源，亲水别墅、流水别墅、观水别墅和半山别墅，尽端路、吊脚楼南北60米高差，30亩湖泊，两条天然小溪流经区内销售价格销售价格独栋9000，双拼7000联

55、排起价200万/套，独栋起价400万/套 未定主广告语主广告语世界级名墅岳麓山中的别墅南西班牙，山地别墅3、麓南板块竞争项目基本资料、麓南板块竞争项目基本资料p麓南板块竞争项目优势：麓南板块竞争项目优势：卓越卓越.麓山别墅：企业品牌优势、岳麓山环境及人文底蕴优势。麓山别墅：企业品牌优势、岳麓山环境及人文底蕴优势。岳麓山公馆：地段优势、岳麓山环境及人文底蕴优势。岳麓山公馆：地段优势、岳麓山环境及人文底蕴优势。迪亚溪谷：地段优势、岳麓山环境及人文底蕴优势。迪亚溪谷：地段优势、岳麓山环境及人文底蕴优势。p本项目可发展的特色：本项目可发展的特色：配套：基本生活配套、配套：基本生活配套、Outlets商

56、业配套及其他特色配套（如度假别墅）；商业配套及其他特色配套（如度假别墅）；产品：产品创新及性价比优势；产品：产品创新及性价比优势；规模：规模影响力。规模：规模影响力。本案本案南山苏迪亚诺南山苏迪亚诺长沙玫瑰园长沙玫瑰园位置位置金星大道与雷锋大道交汇处金星大道与普瑞大道交汇处 金星大道与银杉大道交汇处 占地面积占地面积3000余亩502亩1000亩容积率容积率1.251.051.8绿化率绿化率60%48%产品类型产品类型OUTLETS购物中心、别墅、酒店独立别墅、双拼、联排、洋房、小高层独立别墅、小高层风格风格澳洲庄园风情地中海户型面积户型面积独栋317，双拼286，联排190-220独栋500

57、-1000配套配套双会所、酒店、购物中心、教育会所、商业街、幼儿园五星商务酒店、国际米兰步行街、5万平米、商业、罗马文化大型休闲广场、莲花艺术馆、游泳池 园林特色园林特色一个超大自然生态湖泊，亲水岸线长达3700多米 销售价格销售价格独8000，双6000，联4000电梯洋房2800，独立别墅6000起送精装花园主广告语主广告语一城别墅伴城湖4、市府板块竞争项目基本资料、市府板块竞争项目基本资料盈峰翠邸（未开盘）盈峰翠邸（未开盘）项目地址：金星大道与北三环交汇处西北角项目地址：金星大道与北三环交汇处西北角开发商：和记黄埔开发商：和记黄埔项目规模：占地面积项目规模：占地面积55万平米，建筑面积万

58、平米，建筑面积66万平米万平米物业类型：双拼物业类型：双拼275平米、联排平米、联排200-230平米、叠加平米、叠加108-150平米、洋房平米、洋房工程进度：一期样板区及会所已出外立面工程进度：一期样板区及会所已出外立面营销进度：目前正积累客户，客户在银行存营销进度：目前正积累客户，客户在银行存3万即可享受万即可享受2个点优惠。个点优惠。金科东方大院（未开盘）金科东方大院（未开盘）项目地址：雷锋大道项目地址：雷锋大道开发商业：重庆金科房地产开发公司开发商业：重庆金科房地产开发公司项目规模：占地面积项目规模：占地面积32万平米，建筑面积万平米，建筑面积40万平米万平米物业类型：别墅物业类型：

59、别墅180-590平米，小高层平米，小高层工程进度：一期在建工程进度：一期在建营销进度：别墅产品认筹营销进度：别墅产品认筹中粮北纬中粮北纬28（未开盘）（未开盘）项目地址：望城县黄金乡雷锋大道西侧项目地址：望城县黄金乡雷锋大道西侧 开发商：长沙观音谷房地产开发有限公司开发商：长沙观音谷房地产开发有限公司 项目规模：占地约项目规模：占地约1163亩，建筑面积约为亩，建筑面积约为30万平米万平米物业类型：独立别墅物业类型：独立别墅（续上一页）（续上一页）4.1 市府板块分析：市府板块分析：区域：区域：p长株潭城市群长株潭城市群“两型社会两型社会”建设大河西先导区核心区；建设大河西先导区核心区；p靠

60、近市政府、岳麓区政府，环境优美，交通便利；靠近市政府、岳麓区政府，环境优美，交通便利；p城市轨道交通城市轨道交通1号线延线区域；号线延线区域；p区域规划前景较好，但目前尚在开发建设中，区域配套落后；区域规划前景较好，但目前尚在开发建设中，区域配套落后；p望城与市区断裂，中间部分荒凉，心理距离比物理距离还远。望城与市区断裂，中间部分荒凉，心理距离比物理距离还远。项目：项目：p板块内外来开发商云集，但大多楼盘为普通住宅综合小区，带部分别墅，板块内外来开发商云集，但大多楼盘为普通住宅综合小区，带部分别墅，如南山苏迪亚诺、长沙玫瑰园；如南山苏迪亚诺、长沙玫瑰园；p在售项目的别墅产品类型比较单一，价格偏

61、低，尚未形成真正的中高档在售项目的别墅产品类型比较单一，价格偏低，尚未形成真正的中高档别墅大盘，和其他别墅板块的竞争力较弱；别墅大盘，和其他别墅板块的竞争力较弱；p大多项目周边基本生活配套缺失，而项目内部的配套也非常有限，住客大多项目周边基本生活配套缺失，而项目内部的配套也非常有限，住客生活充满不便；生活充满不便；（前景）（前景）今年望城将铺今年望城将铺6条大道对接长沙市区：长湘公路改为一级公路与条大道对接长沙市区：长湘公路改为一级公路与芙蓉路对接；京珠西线望城段的改建；岳麓大道西延线工程；潇湘大道将芙蓉路对接；京珠西线望城段的改建；岳麓大道西延线工程；潇湘大道将北延至望城白沙洲；石长铁路增建

62、二线望城段县重点工程。北延至望城白沙洲；石长铁路增建二线望城段县重点工程。4.2 市府板块别墅产品面积及价格区间市府板块别墅产品面积及价格区间物业类型物业类型面积（平米）面积（平米）价格（元价格（元/平米）平米）独立别墅300-500-10004100-6000-8000双拼别墅275-2864000-6000联排/院落190-2303180-4000叠加别墅108-150/p市府板块竞争项目优势：市府板块竞争项目优势：长沙玫瑰园：地段优势、品牌优势、现房优势；长沙玫瑰园：地段优势、品牌优势、现房优势；和记黄埔：地段优势、品牌优势；和记黄埔：地段优势、品牌优势；南山南山.苏迪亚诺：地段优势、品

63、牌优势、现房优势。苏迪亚诺：地段优势、品牌优势、现房优势。p本项目可发展的特色：本项目可发展的特色：配套：基本生活配套、配套：基本生活配套、Outlets商业配套及其他特色配套（如度假别墅）商业配套及其他特色配套（如度假别墅）产品：产品创新及性价比优势。产品：产品创新及性价比优势。容积率：别墅区容积率相对较低，以别墅产品为主，是更加纯粹的别墅项目。容积率：别墅区容积率相对较低，以别墅产品为主，是更加纯粹的别墅项目。规模：规模影响力。规模：规模影响力。竞争策略竞争策略p重配套建设，顺着重配套建设，顺着outlets名品购物配套特色，进一步发展小区配套，名品购物配套特色，进一步发展小区配套，让配套

64、完善成为项目最大卖点。让配套完善成为项目最大卖点。p打造高性价比创新别墅户型，抓准长沙别墅畅销的细分市场。打造高性价比创新别墅户型，抓准长沙别墅畅销的细分市场。p规模化开发，利用规模优势扩大影响、塑造口碑。规模化开发，利用规模优势扩大影响、塑造口碑。p设置市区展示点，规避地段劣势，拦截竞争板块及项目客户。设置市区展示点，规避地段劣势，拦截竞争板块及项目客户。p抓品质、重园林，在别墅外立面及园林上超越竞争对手，为项目提高抓品质、重园林，在别墅外立面及园林上超越竞争对手，为项目提高一个档次。一个档次。总结：总结：四、项目定位四、项目定位PART1：项目整体定位：项目整体定位PART2：产品定位及规

65、划建议：产品定位及规划建议PART3：目标客户定位：目标客户定位PART1：项目整体定位：项目整体定位1、商业与住宅的关系、商业与住宅的关系整体定位策略：本项目宜以低密度住宅为主，整体定位策略：本项目宜以低密度住宅为主，OUTLETS商商业作为项目的配套之一，是项目的最大亮点（卖点）。业作为项目的配套之一，是项目的最大亮点（卖点）。从用地规模上来看，住宅是项目的主体部分；从用地规模上来看，住宅是项目的主体部分；从短期销售效益来看，住宅是项目滚动资金来源的主体；从短期销售效益来看，住宅是项目滚动资金来源的主体；住宅是前期商业的依托，住宅给商业带来稳定的消费群体；住宅是前期商业的依托，住宅给商业带

66、来稳定的消费群体；商业是住宅的特色配套，带动住宅销售。商业是住宅的特色配套，带动住宅销售。2、项目整体定位：、项目整体定位：地段：地段：p长株潭城市群长株潭城市群“两型社会两型社会” 先先导区核心导区核心p到市政府仅到市政府仅10分钟车程，到市分钟车程，到市中心仅中心仅20分钟车程分钟车程p开发项目众多，区域配套缺乏，开发项目众多，区域配套缺乏，与市区的连接与市区的连接“割断割断”项目：项目：3000亩规模、别墅、亩规模、别墅、outlets商商业、双会所、自然水系、湖泊等业、双会所、自然水系、湖泊等配套配套竞争：竞争：p竞争项目容积率普遍偏高，别竞争项目容积率普遍偏高，别墅产品单一墅产品单一p竞争项目配套简单，在目前根竞争项目配套简单，在目前根本无法满足住户日常生活需要本无法满足住户日常生活需要本案适合打造成为：本案适合打造成为：一个集低密度住宅、名品一个集低密度住宅、名品购物、休闲、旅游、度假购物、休闲、旅游、度假的综合体，综合配套完善的综合体，综合配套完善的城市别墅生活城。的城市别墅生活城。进一步说是：进一步说是：城市高尚别墅住区城市高尚别墅住区+别墅级高品质生活配套别墅级高品质