云南西双版纳路南山国际旅游度假区可行性研究58p

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1、西双版纳路南山国际旅游度假区可行性研究投资发展中心2目 录一项目概况二市场预测三项目定位四财务评价五敏感分析六工作计划1项目概况项目区位：位于云南省西双版纳州景洪市西南部嘎洒镇，包括沿214国道的山谷和南侧山地在内的嘎洒地区以及山下机场附近的南凹河地区。项目所在地 西双版纳位于中国云南省南端，与老挝、缅甸山水相连，与泰国、越南近邻，土地面积近2万平方公里，国境线长966公里。她美丽、富饶、神奇、犹如一颗璀灿的明珠镶嵌在祖国的西南边疆。澜沧江纵贯南北，出境后称湄公河，流经缅、老、泰、柬、越5国后汇入太平洋，誉称为“东方多瑙河”。项目交通：西双版纳拥有水、陆、空三维交通，交通通达度良好。项目紧邻西

2、双版纳机场，周边道路有214国道。距离市区约5分钟车程。u 西双版纳现有景洪港、磨憨口岸、西双版纳机场等水、陆、空3个国家一类口岸和一个省级口岸u 项目距离景洪市区约4公里，目前有214国道相连，可以便捷通达。旅游资源：西双版纳属热带季风气候，常年适于旅游观光。自然资源丰富，动植物种类众多。u环境西双版纳属热带季风气候，日照充足，雨量充沛，一年内分干季和湿季，年平均气温在21。干季从11月至翌年4月，湿季从5月至10月，常年适于旅游观光。u资源森林覆盖率63.2%，800多万亩热带雨林，国家级和省级保护区402万亩，是北回归线附近保存最完好的一片雨林。州内植物和动物种类占全国的1/5和1/4，

3、素有“动物王国”、“植物王国”、“物种基因库存”之美称，已列入联合国生物多样性保护圈。旅游资源：西双版纳具有多民族聚居的特点，景区主要分为景洪市区风景片区、勐海县风景片区、勐腊县风景片区三大块，知名景点众多。u民族西双版纳各民族历史悠久，源远流长，形成了各具特色的生活习俗和文化传统。傣族的“泼水节”、哈尼族的“嘎汤帕”、拉祜族的“拉祜扩”、瑶族的“盘王节”、基诺族的“特懋克”等民族节日，以及各民族饮食、服饰和建筑，反映出了独具特色的传统文化和多姿多彩的民族风情。u景点景区包括景洪市风景片区、勐海县风景片区、勐腊县风景片区三大块。 每一块内又有若干景区，共有19个风景区，800多个景点。 AAA

4、A级景点有：勐仑植物园、傣族园、野象谷、原始森林公园、花卉园、曼听公园、勐泐文化园等；AAA级景点有：勐景来景区、望天树、勐泐大佛寺；著名景区有：孔明山、南糯山、章朗布朗族博物馆、曼瓦瀑布、勐远野牛洞、易武古镇等项目指标：总用地面积101,200亩，其中出让建设用地13,750亩；度假酒店和别墅共12,700间客房，日最大接待游过夜游客19,000人。西双版纳西双版纳项目经济技术指标项目经济技术指标项目项目数值数值单位单位总用地总用地101,200 亩亩出让土地出让土地13,750 亩亩总建面积总建面积1,079,250 平方米平方米容积率容积率0.12 度假酒店度假酒店167,950 平方米

5、平方米度假别墅度假别墅532,000平方米平方米养老公寓养老公寓100,000 平方米平方米商业商业57,800 平方米平方米娱乐娱乐149,000 平方米平方米公建配套公建配套72,500 平方米平方米项目进度 2011年4月，中弘股份董事长王永红率队对西双版纳旅游度假项目进行全面考察，确定路南山项目选址。 2011年5月，委托德国Graft设计公司进行路南山项目概念方案设计 2011年7月，向时任云南省委白恩培书记汇报项目情况，白书记亲自批示上百字，高度肯定项目内容，指示要大力支持项目实施。 2011年9月，向新任云南省委秦光荣书记汇报项目情况，得到秦书记高度评价，指示要列为云南省十大重点

6、项目之一。 2012年1月，中弘股份与西双版纳州景洪市人民政府签署了战略合作框架协议共同推进景洪市旅游地产建设，加快路南山旅游等项目的开发。 2012年3月，向西双版纳州委书记江普生汇报了沙河新区概念方案，并确定在2012年泼水节正式签约。 2012年4月，与西双版纳州政府签订西双版纳路南山旅游度假开发项目合作协议 截至目前，项目已经累计投资合同金额180万元，实际支付180万元。2市场预测n 国际经验表明，人均GDP超过5000美元，将进入旅游度假的快速增长期，然而中国人均GDP虽然发展较快，但旅游形态较之国际水平，发展迟缓，目前市场正从以观光为主转向观光与休闲度假相结合转变，市场发展空间巨

7、大；n2011年中国人均GDP为5540美元，表明“十二五”期间中国将进入旅游度假高速发展期，也为我公司这类依托国家级一线旅游资源的旅游地产项目迎来了历史性的发展机遇。宏观经济：2011年中国人均GDP为5540美元，表明中国将进入旅游度假高速发展期，也为我公司这类依托国家级一线旅游资源的旅游地产项目迎来了历史性的发展机遇。 2011年以来，云南省旅游市场消费持续活跃，主要旅游经济指标快速增长。去年，云南接待海外旅游者395.4万人次，旅游外汇收入达16.1亿美元；接待国内旅游者1.63亿人次。旅游业总收入为1300.3亿元，同比增长29.7%。名称名称GDP固定资产投资固定资产投资年人均可支

8、配收入年人均可支配收入单位单位亿元亿元亿元亿元元元云云南省南省8750.957109.718576增长比率增长比率- -省省13.7%27.4%15.6%西双版纳州西双版纳州197.68138.4714815增长增长比率比率- -州州13.6%24.6%10.7%2011年云南省与景洪市经济情况表年云南省与景洪市经济情况表西双版纳近年来GDP变化趋势区域经济：西双版纳经济发展保持较高水平，处于全省平均发展水平。2011年云南省接待国内外游客逾2亿人次，年旅游收入逾1300亿元。客源分析：西双版纳州旅游人口增长低于全省水平，有很大市场空间；州旅游客流量约占全省6%左右；预计至2017年西双版纳旅

9、游年游客量2300万人次。年游客年游客国内游客国内游客入境游客入境游客旅游总收入旅游总收入开房率开房率万人次万人次万人次万人次万人次万人次亿元亿元% %云南省云南省17064170641630016300763.72763.721300.291300.29增长比率增长比率- -省省16%16%18%18%15.2%15.2%29.1%29.1%西双版纳州西双版纳州1012.651012.65935.98935.9829.429.4100.24100.24增长比率增长比率- -市市18.7%18.7%17.6%17.6%35.9%35.9%24.8%24.8%西双版纳占西双版纳占全省比例全省比例

10、5.93%5.93%5.74%5.74%3.85%3.85%7.71%7.71%经济 西双版纳坚持实施“生态立州、科教兴州、开发活州、生物富州、旅游强州、依法治州”的发展战略，集中力量抓好培育壮大林业、电力、旅游、绿特食品加工、云麻、傣医药等六大支柱产业，搭理推进全州经济、文化和社会建设 西双版纳GDP近年来保持平稳增长，2011年GDP总值为197.7万元，较上一年度增长13.6% 2011年度人均可支配收入14515元，比上一年度增长10.7%；人均消费支出13030元，比上一年度增长19.6%旅游 西双版纳具有丰富的旅西双版纳具有丰富的旅游资源，动植物种类繁游资源，动植物种类繁多，已被列

11、为联合国生多，已被列为联合国生物多样性保护圈，多个物多样性保护圈，多个景区都被列为国家级旅景区都被列为国家级旅游景区游景区 目前旅游业是西双版纳的支柱产业，旅游收入占GDP比重高达36%以上，未来仍有很大的增长空间 根据云南省对西双版纳的发展定位，把西双版纳建设成国际性旅游目的地和中国西南与东南亚国家间的游客中转集散地 中国与东盟国家间合作中国与东盟国家间合作将建立澜沧江将建立澜沧江湄公河湄公河“黄金四角黄金四角”旅游区，旅游区，这次合作开发为当前西这次合作开发为当前西双版纳旅游业发展提供双版纳旅游业发展提供了新的台阶，是实现第了新的台阶，是实现第二次发展的重要机遇二次发展的重要机遇地理特征

12、西双版纳位于中国云南省南端，与老挝、缅甸山水相连，与泰国、越南近邻，土地面积近2万平方公里，国境线长966公里。 热带、亚热带的光热水土造就了西双版纳丰富的生物多样性，州内植物种类5000多种，动物种类2000多种，全州森林覆盖率为78.3%，建有国家级自然保护区402万亩。 一江连六国的澜沧江湄公河从西双版纳出境，上湄公河航道是国家5级航道，中、缅、老、泰四国可常年通航250吨的客货轮；昆（明）曼（谷）国际大通道也从西双版纳出境客源 西双版纳目前的旅游接待能力已突破每年千万人次。2011年共接 待 国 内 外 游 客1012.65万人次，比上年增长18.7% ，全年 旅 游 综 合 总 收

13、入100.24亿元，增长24.8%。 保持这样的增长速度，预计至2017年西双版纳 旅 游 年 过 夜 游 客2300万人次区域分析：随着边境游的日益兴起，预计未来旅游收入将有快速增长。 2011年西双版纳接待国内外游客1012.65万人次，年旅游收入逾100亿元。区域酒店市场：目前西双版纳有约5500间客房供给，平均房价在500元左右，平均入住率63%；发展趋势以高中端为主，高端酒店放量增长，客房均价将达到1000元/间夜随着边境游的兴起，版纳的游客接待量将进入一个快速增长期，根据建设国际旅游发展规划，到2028年，国际游客将占到30%；随着高端客户放量增长，为云南省以及西双版纳的高中端酒店

14、市场带来了前所未有的新契机新契机。酒店档次数量价格范围开业时间客房数名称五星级5400-280002006年2011年约1500菩提岛度假酒店、金地大酒店、新傣园饭店等四星级4400-12801996年-2011年约800云南航空观光酒店、景兰会展酒店等三星级15130-6801994年-2011年约2100天顺商务酒店、景洪天达酒店、金版纳酒店等二星级/经济型3680-400约1000象家酒店、菩提岛商务酒店等目前酒店市场以中低端为主，随着边境游的日益兴起，西双版纳旅游也国际化，高端化趋势明显，高端酒店放量增长；价格将达到均价1000元/间夜。西双版纳游客量仅占云南省5.93%，尤其国际游客

15、仅占全省3.85%。西双版纳成为了边境游的过道，而不是旅游目的地；因西双版纳缺乏好的度假酒店及游乐设施，从而流失了大量游客。住宿需求预测：对西双版纳的旅游住宿市场需求预测显示，2011年西双版纳住宿需求达到34.6亿，并且每年至少按照10.4%的速度增长，2018年将达到69.16亿。住宿实际收入：住宿实际收入：5500*63%*600*365 = 7.6亿亿1. 共共5500间客房间客房2. 平均入住率平均入住率63%平均房价平均房价600元元/间天间天流失住宿需求：流失住宿需求：300*3*0.5*600 = 27亿亿流失流失300万人次万人次人均住宿天数人均住宿天数3天天1. 每人每天需

16、要房间数每人每天需要房间数0.5间间2. 每间客房平均价格每间客房平均价格600元元/间天间天2011年住宿需求34.6亿2011年住宿需求=7.6+27=34.6亿注：按照国际旅游组织预测的中国10.4%的平均旅游消费增速预测未来几年增长西双版纳未来几年住宿需求预测单位：亿元注：流失游客按西双版纳州游客量30%计算客房缺口预测：到2018年西双版纳将会有大约2.8万间客房的供给缺口。区域市场：随着中国西南与东南亚合作开发澜沧江湄公河的不断深入，版纳作为国际旅游集散地游客接待量将进入快速增长期，高中端酒店市场的需求将放量增长。1.观光旅游、度假休闲是海口酒店业观光旅游、度假休闲是海口酒店业的主

17、要客源构成，同时，会议市场的主要客源构成，同时，会议市场和商务市场也和商务市场也迅速崛起。2.整体酒店市场现有需求量放量增长，整体酒店市场现有需求量放量增长，尤其对于高端酒店的住宿和服务需尤其对于高端酒店的住宿和服务需求持续暴涨。求持续暴涨。3.西双版纳整体酒店市场大约有34.6亿，预计2018年将达到69.16亿亿4.按照按照游客量的估计，到的估计，到2018年西年西双版纳市场上将会有大约双版纳市场上将会有大约33418间间的需求，有约的需求，有约2.8万万间的市场空缺间的市场空缺1.西双版纳现有酒店供应以中低端为主，高端酒店严重缺乏，无法满足越来越多的高端客户的需求。2.项目区域内基本没有

18、的度假酒店，区域内基本没有的度假酒店，大部分酒店缺乏丰富内涵，大多定位在由康体、内涵，大多定位在由康体、休闲娱乐、会议等主题不同程度结合的综休闲娱乐、会议等主题不同程度结合的综合类，相当部分停留在为观光游提供住宿合类，相当部分停留在为观光游提供住宿和低端的休闲娱乐主题和低端的休闲娱乐主题3.景洪市区域内具有度假内涵的度假酒店，景洪市区域内具有度假内涵的度假酒店，都在都在2007年以后修建，且都为民族风情，年以后修建，且都为民族风情，主要为高端客群服务，平均房价在主要为高端客群服务，平均房价在1000元/间夜；4.竞争区域内尚无度假类型酒店。市场需求状况市场供给状况游乐市场分析：西双版纳拥有良好

19、的旅游资源，但是各景点均以“雨林”、“傣寨”、“民俗”为主，差异性小，低层次的雷同造成感官重复，旅游丰富度差。案例分析：国际最顶级的热带雨林及主题公园旅游度假开发案例 澳大利亚凯恩斯澳大利亚凯恩斯库兰达热带雨林库兰达热带雨林马来西亚马来西亚云顶高原云顶高原 东京迪斯尼乐园东京迪斯尼乐园参考案例：库兰达小镇（Kuranda）世界上最古老、面积最大的热带雨林之一n区位：区位：在昆士兰州凯恩斯市（Cairns）以北约27公里,是一个位于阿瑟顿高地(Atherton Tab1e1ands)边缘雨林中的小镇，其附近的Brarron Gorge National Park内的广阔雨林是世界上最古老、面积最

20、大的热带雨林之一，已列入世界遗产名录里。n规模：规模： 面积 平方公里，人口不足不足20002000人人，每年境内外有超过超过50万万的游客乘坐火车，汽车或空中缆车来到库兰达及其周边的热带雨林区参观游览。n交通：交通：乘飞机到凯恩斯市区西约6公里处国际机场,由凯恩斯市区出发，游客可搭乘库兰达观光火车,一个半小时便可到达,沿途可欣赏壮丽的热带景观与瀑布。n历史悠久：历史悠久：库兰达最早作为一个火车站始建于始建于1850年年，全部人口只有大约750人。如今这个地处原始热带雨林之中，自然风景优美，人文建筑独特，已发展成拥有“澳洲热带雨林第一村澳洲热带雨林第一村”和“童话之地童话之地”美誉小镇。n游客

21、量：游客量：库兰达小镇年接待游客量超过50万人次 古老、原始的古老、原始的 自然雨林，库兰达小镇最大的特色和旅游核心驱动力自然雨林，库兰达小镇最大的特色和旅游核心驱动力n 库兰达热带雨林公园位于北昆士兰省占地40公顷的一个热带雨林旅游中心，整座热带雨林被列为世界自然遗产保护的对象之一，是到凯恩斯的必游之地。热带雨林中有200多种鸟类，还有澳洲60%以上的蝴蝶品种，有存在了1.5亿万年的活化石级的羊齿科植物。 库兰达有很多吸引人的旅游项目，如库兰达观光列车(KurandaScenicRailway)、天轨空中缆车（Skyrail）、雨林自然公园(RainforestationNaturePark

22、)、澳大利亚蝴蝶保护区（AustralianButterflySanctuary）、鸟世界（BirdWorld）、野生动物公园、帕马格瑞（Pamagirri）土著文化展、掷矛和飞镖表演。n 观光小火车：是知名的库兰达游览项目，小火车穿行在100年前建成的隧道内和桥梁上，铁路总长约36公里，其中24公里穿梭在广袤的热带雨林中，一路均能观赏Brarron Gorge National Park内的雨林，在Barron Falls会专门停靠站台。nSky rail雨林缆车：是另一个知名的库兰达游览项目，据说是世界上最长的缆车，缆车运行长达7.5公里，高高悬在Brarron Gorge Nationa

23、l Park雨林的顶上，可以从高空俯瞰广阔的雨林。全程大概不到一个小时，中间有两个停站，第一站走栈道主要看的是热带雨林植物；第二站是看大瀑布，而且可以顺便看到峡谷对面的观光火车。参考案例：库兰达小镇（Kuranda）古老、原始的 自然雨林，库兰达小镇最大的特色和旅游核心驱动力参考案例：云顶高原是马来西亚最重要的旅游度假胜地之一，年接待近千万人次。n 区位：区位：距离吉隆坡大约51 公里；由“梧桐再也”村到半山腰的阿娃娜酒店为12分钟，阿娃娜到山顶为15分钟；n 初始条件：初始条件：海拔1772米高的高山鲁卡里山，原本几乎不为人知；云顶高原面积约4900公顷，但建筑面积不到10%，其他地方依然保

24、持原始热带雨林的原貌，云顶高原整个规划都以服从自然景观为前提，让建筑融于自然之中，再加上周边的美妙景观，使人们体验回归自然。n 围绕热带雨林，以赌城孕育旅游度假市场，打造丰富的围绕热带雨林，以赌城孕育旅游度假市场，打造丰富的旅游娱乐产品体系，营造立体化的高原雨林旅游度假体验。旅游娱乐产品体系，营造立体化的高原雨林旅游度假体验。n 四大旅游度假产品体系四大旅游度假产品体系运动游乐、休闲会议、观光体验、演出表演n 丰富的旅游度假产品体系，辅以完善的配套，打造出世丰富的旅游度假产品体系，辅以完善的配套，打造出世界级综合旅游度假目的地界级综合旅游度假目的地拥有90多家餐饮店、80多家零售商店、60多种

25、娱乐措施供游客选择。拥有五家酒店，房间总数超高10000间；咖啡苑、名胜餐厅、甘榜餐厅及First World Caf等餐厅，汇集各地特色风味美食n 多元化便捷的交通体系，增加通达性的同时增强交通过多元化便捷的交通体系，增加通达性的同时增强交通过程中的多样化观光体验程中的多样化观光体验n 云顶高原每年接待游客量近千万人次云顶高原每年接待游客量近千万人次n 简介：简介： 被誉为亚洲第一游乐园的东京迪斯尼乐园，依照美国迪斯尼乐园而修建，是目前世界上最大的迪斯尼乐园。它的主题乐园面积为七八十公顷。比美国本土的两个迪斯尼乐园还要大。 东京迪斯尼乐园主要分为世界市集、探险乐园、西部乐园、新生物区、梦幻乐

26、园、卡通城及未来乐园等7个区，园内的舞台以及广场上定时会有丰富多彩的化装表演和富趣味性的游行活动。 n 丰富的旅游度假产品体系，辅以完善的配套，打造出世丰富的旅游度假产品体系，辅以完善的配套，打造出世界级综合旅游度假目的地界级综合旅游度假目的地 拥有1700间房间的三个迪士尼品牌酒店。度假区还包括迪士尼度假区单轨铁路，将迪士尼主题公园、度假区酒店和名为Ikspiari的零售餐饮娱乐综合体、名为Bon Voyage的迪士尼主题商店，以及日本太阳马戏团剧场连接起来。n 东京迪斯尼东京迪斯尼2011年接待游客量逾年接待游客量逾2500万人次万人次案例分析：东京迪斯尼占地3000亩，以主题公园为内核配

27、套酒店、购物娱乐中心等功能已经成为亚洲第一乐园。2011年接待游客2537万。以上分析，我们判断：在西双版纳发展高档旅游度假项目符合市场需求，且具备优良的资源优势和市场竞争力263项目定位项目定位：以“观光和休闲”为灵魂，以“雨林”为主题，涵盖分时度假别墅、酒店、商业、主题游乐、休闲娱乐及城市基础设施的服务生态旅游和大众旅游的生态目的地。功能定位：项目形成五大功能系列产品，雨林观光系列、健康颐养系列、山地运动系列、主题游乐系列、文化美食系列项目定位：山下主题公园区让民族文化舞动世界，诠释东方神韵。版纳多样性生物展示、文化商业街区、休闲街区、民俗文化演绎场、有机生态农庄等，成为版纳休闲、旅游集散

28、地1、主题乐园 2、庆典商业街3、风情演绎场4、有机农业生态园1234项目定位：山坡休闲度假区拥抱自然，挑战自我，以有氧运动唤醒健康。以山体运动、健康养生、热带酒店群落、文化活动等为一体，打造南中国最具特色的健康养生休闲运动公园1、原文化酒店群 2、全景剧场3、雨林高尔夫群4、冒险者营地 1234项目定位：山上雨林观光区雨林深处的文化延续。以原生态雨林为原型，植入山体娱乐，塑造最具特色的热带山谷公园。1、天空之桥2、百兽谷3、雨林晚宴1234“在地球赤道的南北两边，有几片终年湿润的土地，那里气候炎热潮湿，雨水充沛，为植物的生长提供了非常优越的环境条件。在这些地区，茂密的森林终年常绿，宛如环绕地

29、球的一条翡翠项链，这就是热带雨林” 4、雨林艺术谷项目空间结构：一轴串联、三区展开主题公园区黑山云谷休闲度假区雨林观光区1、天空之桥2、百兽谷3、雨林晚宴4、雨林艺术谷1、原文化酒店群2、全景剧场3、雨林高尔夫4、冒险者营地1、动物王国主题乐园2、庆典商业街3、风情演艺场4、有机农业生态园项目愿景：通过三大区域打造版纳旅游、休闲聚合平台和集散平台，逐步形成集文化欣赏、文化休闲、旅游、健康养生、高端酒店群为一体旅游全产业链，成为云南、南中国全新的旅游、休闲体验目的地。客群定位：一是中高端旅游休闲度假客群，二是运动休闲爱好者、探险运动爱好者马术爱好者；这些目标客户对项目的不同要求正是项目定位的根本

30、出发点高端旅游休闲度假客群高端旅游休闲度假客群运动休闲爱好者和马术爱好者运动休闲爱好者和马术爱好者观光旅游休闲度假民俗体验度假酒店定位：在档次上多层次设计，总建筑面积16.8万平米，共3170间客房，占项目客房总数的25%。类型类型档次档次比例比例单位客房单位客房客房套数客房套数客房均价客房均价建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积比例比例套数套数总面积总面积度假酒店度假酒店五星酒店五星酒店5%5%808020%20%20120196009600813813180018005648056480606040%40%406406144001440013001300404040%40%4064069600

31、960011001100四星酒店四星酒店12%12%808020%20%252252230402304012681268100010007076070760606040%40%5085083456034560900900404040%40%5085082304023040700700三星酒店三星酒店8%8%707020%20%17717713440134408898899009004071040710505040%40%3563561920019200650650303040%40%3563561152011520500500小计小计25%25%31703170167950167950度假别墅

32、定位：在档次上多为单层或二层建筑形式，总建筑面积53.2万平米，共9530间客房，占项目客房总数的75%。类型类型档次档次比例比例单位客房单位客房客房套数客房套数客房均价客房均价建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积比例比例套数套数总面积总面积度假别墅度假别墅五星别墅五星别墅25%25%808020%20%76376360800608003813381322002200212800212800606040%40%15251525912009120018001800404040%40%15251525608006080014001400四星别墅四星别墅50%50%808020%20%114311439

33、1200912005717571712001200319200319200606040%40%2287228713680013680010001000404040%40%228722879120091200800800三星别墅三星别墅0%0%70700 00 00 00 050500 00 030300 00 0小计小计75%75%95309530532000532000产品产品 面积（平米）面积（平米）服务内容服务内容出租率出租率价格价格 文化美食街文化美食街5780057800餐饮、购物餐饮、购物、特产、艺术、特产、艺术90%90%1010元元/ /天天* *平米平米 主题公园配套商业主题

34、公园配套商业咖啡厅、自助咖啡厅、自助餐饮、玩具、纪念品餐饮、玩具、纪念品90%90%1010元元/ /天天* *平米平米 商业定位：以单层或二层建筑形式为主，总建筑面积5.78万平米，内容以提供餐饮、购物、服务为主。游乐定位：目游乐形式多样，服务内容丰富，资源吸引力强，项目提供核心产品，包括主题公园、马术、高尔夫、丛林探险、民族寺庙等多种观光游乐产品。4财务评价序号项 目标 准基 数估算说明1土地费 1.1-1.3之和1.1土地取得价款 20万/亩、7万/亩建设用地山下地块20万/亩，山上地块7万/亩1.2土地契约税 0.03土地取得款土地取得款3%1.3其他土地费 2前期工程费 2.1-2.

35、5之和2.1勘察检测费 10元/平米建筑面积2.2设计费 200元/平米建筑面积2.3行政及经营性收费 20元/平米建筑面积2.4三通一平 150元/平米建筑面积熟地为20，生地按照实际情况添加2.5咨询费 50元/平米建筑面积3建筑安装费 3.1-3.4之和3.1建筑工程 1800元/平米建筑面积3.2安装工程 500元/平米建筑面积3.3户内精装修 1000-4000元/平米建筑面积酒店3500元/平米，别墅3000元/平米，养老2000元/平米，商业500元/平米，主题公园3000元/平米，其他1000元/平米3.4其他工程 0.50%建筑工程费建筑安装费的1%4基础设施费 4.1-4.

36、3之和4.1大市政 200元/平米建筑面积熟地为0，生地按照实际情况添加4.2小市政 300元/平米建筑面积4.3园林环境工程费 150元/平米建筑面积5开发间接费 1%建筑工程费建筑安装费的1%6管理费用 2%前五项之和1-5项之和的2%财务评价假设前提西双版纳项目分山上地块及山脚地块，山上总投资额为75.09亿元，总投资额中土地成本约占12%，建设成本为85%，其他费用合计占3。序号序号业态业态度假别度假别墅墅度假酒店度假酒店养老庄园养老庄园商业配商业配套套娱乐公园娱乐公园公建配套公建配套总投资总投资露天剧露天剧场场全景剧全景剧场场武术剧武术剧场场丛林剧丛林剧场场静谧剧静谧剧场场马术俱马术

37、俱乐部乐部户外运户外运动动湿地湿地高尔夫高尔夫缆车站缆车站天空之天空之桥桥步道步道雨林雨林火车站火车站土地面积（亩）土地面积（亩）7,000 2,000 1,000 300 20 50 30 30 30 600 400 300 1,000 15 40 30 30 125 13,000 建筑面积（平建筑面积（平米）米）438,900 138,600 75,000 38,900 10,000 20,000 16,000 12,000 12,000 30,000 33,000 824,400 容积率容积率0.09 0.10 0.11 0.19 0.75 0.60 0.80 0.60 0.60 0.0

38、7 0.00 0.40 1.0 土地费土地费 50,470 14,420 7,210 2,163 144 361 216 216 216 4,326 2,884 2,163 7,210 108 288 216 216 901 93,730 1.1 土地取得价款土地取得价款 49,000 14,000 7,000 2,100 140 350 210 210 210 4,200 2,800 2,100 7,000 105 280 210 210 875 91,000 1.2 土地契约税土地契约税 1,470 420 210 63 4 11 6 6 6 126 84 63 210 3 8 6 6 2

39、6 2,730 1.3 其他土地费其他土地费 0 2.0 前期工程费前期工程费 18,873 5,960 3,225 1,673 430 860 688 516 516 1,290 0 0 0 0 0 0 0 1,419 35,449 2.1 勘察检测费勘察检测费 439 139 75 39 10 20 16 12 12 30 0 0 0 0 0 0 0 33 824 2.2 设计费设计费 8,778 2,772 1,500 778 200 400 320 240 240 600 0 0 0 0 0 0 0 660 16,488 2.3 行政及经营性行政及经营性收费收费 878 277 150

40、 78 20 40 32 24 24 60 0 0 0 0 0 0 0 66 1,649 2.4 三通一平三通一平 6,584 2,079 1,125 584 150 300 240 180 180 450 0 0 0 0 0 0 0 495 12,366 2.5 咨询费咨询费 2,195 693 375 195 50 100 80 60 60 150 0 0 0 0 0 0 0 165 4,122 3.0 建筑安装费建筑安装费 233,012 80,513 32,318 10,927 14,300 28,600 22,880 17,160 17,160 42,900 0 0 0 0 0 0

41、0 17,520 517,289 3.1 建筑工程建筑工程 79,002 24,948 13,500 7,002 1,800 3,600 2,880 2,160 2,160 5,400 0 0 0 0 0 0 0 5,940 148,392 3.2 安装工程安装工程 21,945 6,930 3,750 1,945 500 1,000 800 600 600 1,500 0 0 0 0 0 0 0 1,650 41,220 3.3 户内精装修户内精装修 131,670 48,510 15,000 1,945 3,000 6,000 4,800 3,600 3,600 9,000 0 0 0 0

42、 0 0 0 9,900 237,025 3.4 其他工程其他工程 395 125 68 35 9,000 18,000 14,400 10,800 10,800 27,000 0 0 0 0 0 0 0 30 90,652 4.0 基础设施费基础设施费 45,290 13,600 7,085 2,946 567 1,167 900 700 700 3,501 1,334 1,001 3,335 50 133 100 100 2,067 84,575 4.1 大市政大市政 8,778 2,772 1,500 778 200 400 320 240 240 600 0 0 0 0 0 0 0 6

43、60 16,488 4.2 小市政小市政 13,167 4,158 2,250 1,167 300 600 480 360 360 900 0 0 0 0 0 0 0 990 24,732 4.3 园林环境工程园林环境工程费费 23,345 6,670 3,335 1,001 67 167 100 100 100 2,001 1,334 1,001 3,335 50 133 100 100 417 43,355 6.0 开发间接费开发间接费 2,330 805 323 109 143 286 229 172 172 429 0 0 0 0 0 0 0 175 5,173 7.0 管理费用管理费

44、用 6,999 2,306 1,003 356 312 625 498 375 375 1,049 84 63 211 3 8 6 6 442 14,724 合计合计356,974 117,604 51,164 18,174 15,896 31,899 25,411 19,139 19,139 53,495 4,302 3,227 10,756 161 430 323 323 22,524 750,940 西双版纳项目分山上地块及山脚地块，山脚总投资额为25.49亿元，总投资额中土地成本约占19%，建设成本为78%，其他费用合计占3。序号序号业态业态度假别度假别墅墅度假酒店度假酒店养老庄养老庄

45、园园商业配商业配套套娱乐公园娱乐公园公建配套公建配套总投资总投资主题公主题公园园火车站火车站广场广场植物园植物园植物园植物园配套配套码头广码头广场场有机农有机农场场有机农有机农场配套场配套河道绿河道绿带带道路道路绿化绿化索道索道旅游学旅游学院院旅游学旅游学院配套院配套员工住宅员工住宅土地面积（亩）土地面积（亩）300 50 50 50 300 100 1,000 70 30 1,000 40 1,310 100 300 100 150 150 100 5,200 建筑面积（平建筑面积（平米）米）93,100 29,350 25,000 18,900 35,000 2,000 5,000 1,0

46、00 1,000 5,000 12,000 7,500 20,000 254,850 容积率容积率0.47 0.88 0.75 0.57 0.17 0.03 0.00 0.11 0.05 0.00 0.19 0.12 0.07 0.30 1.0 土地费土地费 6,180 1,030 1,030 1,030 6,180 721 7,210 505 216 7,210 288 9,445 721 2,163 721 1,082 1,082 721 47,535 1.1 土地取得价款土地取得价款 6,000 1,000 1,000 1,000 6,000 700 7,000 490 210 7,00

47、0 280 9,170 700 2,100 700 1,050 1,050 700 46,150 1.2 土地契约税土地契约税 180 30 30 30 180 21 210 15 6 210 8 275 21 63 21 32 32 21 1,385 1.3 其他土地费其他土地费 0 2.0 前期工程费前期工程费 4,003 1,262 1,075 813 1,505 86 0 215 43 43 215 0 0 0 0 516 323 860 10,959 2.1 勘察检测费勘察检测费 93 29 25 19 35 2 0 5 1 1 5 0 0 0 0 12 8 20 255 2.2 设

48、计费设计费 1,862 587 500 378 700 40 0 100 20 20 100 0 0 0 0 240 150 400 5,097 2.3 行政及经营性行政及经营性收费收费 186 59 50 38 70 4 0 10 2 2 10 0 0 0 0 24 15 40 510 2.4 三通一平三通一平 1,397 440 375 284 525 30 0 75 15 15 75 0 0 0 0 180 113 300 3,823 2.5 咨询费咨询费 466 147 125 95 175 10 0 25 5 5 25 0 0 0 0 60 38 100 1,274 3.0 建筑安装

49、费建筑安装费 49,427 17,049 10,773 5,309 50,050 2,260 0 5,650 1,130 1,130 5,650 0 0 0 0 2,771 3,982 4,618 159,798 3.1 建筑工程建筑工程 16,758 5,283 4,500 3,402 6,300 360 0 900 180 180 900 0 0 0 0 2,160 1,350 3,600 45,873 3.2 安装工程安装工程 4,655 1,468 1,250 945 1,750 100 0 250 50 50 250 0 0 0 0 600 375 1,000 12,743 3.3

50、户内精装修户内精装修 27,930 10,273 5,000 945 10,500 2,250 56,898 3.4 其他工程其他工程 84 26 23 17 31,500 1,800 0 4,500 900 900 4,500 0 0 0 0 11 7 18 44,285 4.0 基础设施费基础设施费 5,656 1,634 1,417 1,112 2,751 434 3,335 483 150 3,385 383 4,369 334 1,001 334 1,100 875 1,334 30,085 4.1 大市政大市政 1,862 587 500 378 700 40 0 100 20 2

51、0 100 0 0 0 0 240 150 400 5,097 4.2 小市政小市政 2,793 881 750 567 1,050 60 0 150 30 30 150 0 0 0 0 360 225 600 7,646 4.3 园林环境工程园林环境工程费费 1,001 167 167 167 1,001 334 3,335 233 100 3,335 133 4,369 334 1,001 334 500 500 334 17,342 6.0 开发间接费开发间接费 494 170 108 53 501 23 0 57 11 11 57 0 0 0 0 28 40 46 1,598 7.0

52、管理费用管理费用 1,315 423 288 166 1,220 70 211 138 31 236 132 276 21 63 21 110 126 152 4,999 合计合计67,075 21,569 14,690 8,483 62,206 3,594 10,756 7,048 1,582 12,015 6,725 14,090 1,076 3,227 1,076 5,606 6,427 7,730 254,973 度假产品投资分析：度假别墅、度假酒店和养老庄园的总投资额为62.91亿元，总投资额中土地成本约占13%，建设成本为84%，其他费用合计占3。度假酒店、度假别墅和养老庄园总投资

53、成本费用类型金额（万元）土地费 80,340 前期工程费 34,398 建筑安装费 423,091 基础设施费 74,682 开发间接费 4,231 管理费用 12,335 总投资629,076 娱乐产品投资分析：商业配套、游乐公园和公建配套的总投资额为37.68亿元，总投资额中土地成本约占16%，建设成本为81%，其他费用合计占3。商业配套、游乐公园和公建配套总投资成本费用类型金额（万元）土地费 60,925 前期工程费 12,010 建筑安装费 253,996 基础设施费 39,978 开发间接费 2,540 管理费用 7,389 总投资376,838 客房类产品收入分析：假设客房经营成本

54、占客房收入的20%，养生保健经营成本占经营收入的50%，度假别墅、度假酒店和养老庄园的年净利润为14.11亿元。度假酒店、度假别墅和养老庄园盈利分析成本费用类型金额（万元）度假客房收入222,504养生保健收入20,270经营收入242,774经营成本54,636利润总额188,138所得税47,035净利润141,104假定客房价格800元/间*天，入住率60%；养老庄园日租金100元/间*天，养生保健收入与租金收入比是6：4商业配套、游乐公园和公建配套盈利分析成本费用类型金额（万元）商业租金收入21,097 游乐门票收入138,700 游乐附加收入208,050 经营收入367,847 经

55、营成本218,599 利润总额149,249 所得税37,312 净利润111,936娱乐类产品收入分析：假设商业运营成本占租金收入的50%，游乐公园经营成本占游乐收入的60%，商业配套、游乐公园和公建配套的年净利润为11.19亿元。假定商业租金10元/平米*天，出租率90%；游乐公园门票200元/人*天，餐饮购物收入与门票收入比是6：4日均接待游客量19000人次2012年2013年2014年2015年2016年2017年土地获取进度一期50%50%二期50%50%工程施工进度一期0%20%30%25%25%0%二期0%10%20%30%30%10%项目投资计划：根据先拿地后开发的原则，20

56、13投资额度最大，达到24亿，2017年投资额度最小，约为2.8亿。西双版纳项目总体投资计划（万元）项目现金流分析：项目2012年启动拿地，2013年开工，2016年开始营业，假定年收入增长率为5%，2017年现金净流入为22亿，2020年收回投资，IRR=23%。单位：亿元西双版纳项目2012-2032年净现金流示意图（融资前）西双版纳项目2012-2032年净现金流表（融资后）项目现金流分析：实现银行贷款28亿，投资卡实现销售收入65亿，确保2017年前项目资金平衡。序号序号项目项目2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

57、 2032 一一开发现金流出开发现金流出81,512 244,653 216,188 217,701 217,701 28,158 1 土地费土地费 70,632 70,632 2 前期工程费前期工程费 9,282 37,126 3 建筑安装费建筑安装费 0 111,641 179,350 181,160 181,160 23,776 4 基础设施费基础设施费 0 19,340 30,806 30,461 30,461 3,592 5 开发间接费开发间接费 0 1,116 1,794 1,812 1,812 238 6 管理费用管理费用 1,598 4,797 4,239 4,269 4,26

58、9 552 二二经营现金流出经营现金流出0 0 0 0 214,548 357,581 375,460 394,233 413,944 434,642 456,374 743,385 经营成本经营成本163,940 273,234 286,896 301,241 316,303 332,118 348,724 568,034 所得税所得税50,608 84,347 88,564 92,992 97,642 102,524 107,650 175,351 三三经营现金流入经营现金流入0 0 0 0 366,372 610,621 641,152 673,209 706,870 742,213 7

59、79,324 1,269,437 酒店类收入酒店类收入133,502 222,504 233,629 245,311 257,576 270,455 283,978 462,570 养老类收入养老类收入12,162 20,270 21,283 22,347 23,465 24,638 25,870 42,139 商业类收入商业类收入12,658 21,097 22,152 23,259 24,422 25,644 26,926 43,859 游乐类收入游乐类收入208,050 346,750 364,088 382,292 401,406 421,477 442,551 720,868 四四现

60、金净流入现金净流入(81,512) (244,653) (216,188) (217,701)(65,877)224,882 265,692 278,976 292,925 307,572 322,950 526,052 融资方案融资方案基金资金基金资金-土地款土地款70,632 70,632 银行贷款银行贷款10,880 174,021 97,628 (10,880) (174,021)(97,628)贷款利息贷款利息(653)(11,094)(16,952)(16,952)(16,299)(5,858)投资卡销售收入投资卡销售收入653 11,094 135,512 245,533 256

61、,197 五五融资后现金净流入融资后现金净流入0 0 0 0 0 121,396 265,692 278,976 292,925 307,572 322,950 526,052 5敏感分析敏感度分析客房价格下降10，则相应的净利润要下降5.28；游乐门票价格下降10% ，则相应的净利润要下降4.11。基准净利润客房价格下降10%下降敏感度整体项目253,040239,6905.28%度假客房133,502120,15210%基准净利润门票价格下降10%下降敏感度整体项目253,040242,6374.11%游乐公园104,02593,62310.00%整体项目的净利润下降整体项目的净利润下降5

62、.28，可以看出整体，可以看出整体项目的净利润对价格的敏感度较高。项目的净利润对价格的敏感度较高。整体项目的净利润下降整体项目的净利润下降4.11，可以看出整体，可以看出整体项目的净利润对价格的敏感度一般。项目的净利润对价格的敏感度一般。基准净利润游客人数下降10%下降敏感度整体项目253,040227,73610.00%度假客房133,502120,15210.00%游乐公园104,02593,62310.00%整体项目、度假客房和游乐公园的净利润下降整体项目、度假客房和游乐公园的净利润下降10，可以看出整体项目的净利润对游客人数，可以看出整体项目的净利润对游客人数的敏感度较高。的敏感度较高

63、。敏感度分析度假游客数下降10，则客房收入要下降10，游乐收入要下降10，整体项目净利润要下降10%。6工作计划20122012年年4 4月月7 7月月20122012年年8 8月月1212月月20132013年年1 1月月2 2月月20132013年年20162016年年20162016年年20182018年年规划规划建设建设运营运营管理管理基础建设完成第一期项目的详规与设计完成整体方案和总规项目开工建安公司组建组织机构 人员到位 人力资源培训计划详细的项目开展计划运营战略运营模式运营策划投资卡销售招商洽谈管理团队培训前期前期建设期的管理项目策划及可研报告酒店管理公司甄选完成商业规划酒店管理

64、公司合作协议运营管理运营准备项目整体工作计划：2013年开工，5年完成全部工程，2018年全面营业开工前工作计划：2012年年底拿地，2013年5月30日前开工序序内内 容容重重 点点 内内 容容开始日开始日完成日完成日一一前期准备前期准备主题概念方案主题概念方案已完成已完成投资合作开发协议投资合作开发协议已完成已完成公司注册公司注册2012-4-152012-5-10办公场所选址、办公用品安排办公场所选址、办公用品安排2012-4-102012-4-20公司团队组建公司团队组建2012-3-202012-5-29二二总规设计总规设计项目区域项目区域1:500地形测绘地形测绘2012-5-20

65、2012-8-30总规及控规设计任务书总规及控规设计任务书2012-5-102012-5-30总规总规设计和报批设计和报批2012-5-202012-8-10工作计划：土地获取阶段计划序序内内 容容重重 点点 内内 容容开始日开始日完成日完成日三三土地获取土地获取林地、耕地等农用地转建设用地审批林地、耕地等农用地转建设用地审批2012-9-102012-10-10项目红线外大市政建设项目红线外大市政建设2012-9-102012-10-10控制性规划设计控制性规划设计2012-8-102012-9-10控制性规划政府报批控制性规划政府报批2012-8-102012-9-10项目规划设计条件批复

66、项目规划设计条件批复2012-9-102012-10-10土地上市交易方案审批土地上市交易方案审批2012-9-102012-9-30项目土地上市挂牌交易项目土地上市挂牌交易2012-9-302012-10-30项目土地出让合同签订项目土地出让合同签订2012-10-302012-11-30工作计划：报批报建阶段计划序序内内 容容重重 点点 内内 容容开始日开始日完成日完成日四四报批报建报批报建二级开发可行研究报告二级开发可行研究报告2012-10-302012-12-10修建性详细规划设计修建性详细规划设计2012-10-102012-11-30项目用地规划许可证项目用地规划许可证2012-11-302012-12-30环评、交评、水利评估、防灾评估环评、交评、水利评估、防灾评估2012-11-302013-1-10立项审批（立项审批（IC卡备案）卡备案）2013-1-12013-2-10项目土地证办理项目土地证办理2012-11-302013-2-20工程规划许可证工程规划许可证2013-2-102013-4-10项目施工许可证项目施工许可证2013-4-102013-5-10汇报