嘉兴世茂嘉兴项目营销推广方案

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1、下一站，进入未来源于一座城市的思想推动力 世茂嘉兴项目营销推广攻略世茂嘉兴项目营销推广攻略攻略地产攻略地产 20072007年年1010月月3030日日不熟悉这里的人，看到的是一个城市的边缘；不熟悉这里的人，看到的是一个城市的边缘；熟悉这里的人，看到的是一个城市的未来；熟悉这里的人，看到的是一个城市的未来；下面我们展示的是为一个新时代群体度身订制的下面我们展示的是为一个新时代群体度身订制的物质与人文共享的未来生活理想物质与人文共享的未来生活理想一座距今一座距今70007000年前马家浜文化的古城年前马家浜文化的古城一座与主城不离不弃的产业新区一座与主城不离不弃的产业新区前言前言以世茂集团在城市

2、拓展战略的立足点，考虑如何建立项目对区域市场乃至长三角的影响能力。 并不以简单的供求数据作为市场参照，而将视点置于项目在城市战略中的角色进行切入。结合嘉兴市场的发展轨迹判断，超大体量的商业规模并不适合区域型发展模式。因此，站在项目的全局整体化进行定位思考。借助如此之大的商办住体量，为持续经营，持续影响带来无限延续的动力。确定项目角色确定项目角色项目全局观项目全局观企业战略观企业战略观城市战略观城市战略观持续发展观持续发展观我们的思维模式我们的思维模式充分发挥攻略的商业资源、渠道资源充分发挥攻略的商业资源、渠道资源及专业资源实现价值链整合。及专业资源实现价值链整合。城市城市 区域区域 参照参照

3、定位定位 客群客群 策略策略 表现表现 目录目录第一篇、解构城市，长三角下一站第一篇、解构城市，长三角下一站第二篇、区域价值，东部下一站第二篇、区域价值，东部下一站第三篇、典型比对，主导下一站第三篇、典型比对，主导下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站第五篇、探索未来，下一站人群第五篇、探索未来，下一站人群 第六篇、实践城市下一站第六篇、实践城市下一站第七篇、下一站，进入未来第七篇、下一站，进入未来观点：受上海都市圈、杭州湾经济圈、环太湖经济圈三大观点：受上海都市圈、杭州湾经济圈、环太湖经济圈三大经济圈的交替影响，嘉兴期待崛起。经济圈的交替影响，嘉兴期待崛起。

4、第一篇、解构城市，长三角下一站第一篇、解构城市，长三角下一站展望：三圈交汇，焦点未来。展望：三圈交汇，焦点未来。 嘉兴地处长三角城市群和东部沿海经济带的地理中心，以上海为龙头的长三角城市群正积极推动地区经济一体化和联动发展。 浙江省又对环杭州湾地区提出打造新的“浙江制造”的战略目标，构建环杭州湾产业带及长三角“金南翼”。观点：嘉兴纳入四大城市的观点：嘉兴纳入四大城市的“1 1小时交通圈小时交通圈”，不仅仅是时，不仅仅是时间效率的提升，而对城市崛起的触动将十分积极。间效率的提升，而对城市崛起的触动将十分积极。 第一篇、解构城市，长三角下一站第一篇、解构城市，长三角下一站城际交通，引导未来城际交通

5、，引导未来嘉兴三大经济圈的结点城市，已初步确立杭州湾北岸交通枢纽的地位。无论现在，还是将来，城市的对外交通枢纽网络辐射整个长三角一线城市，成为通达沪、杭、苏、甬客货空间联系的重要交汇点。观点：区域背景决定了嘉兴发展可能的战略方向，而新发观点：区域背景决定了嘉兴发展可能的战略方向，而新发展机遇决定了嘉兴实现相对高水平经济成长的可能以及在展机遇决定了嘉兴实现相对高水平经济成长的可能以及在城市集群联动发展的枢纽地位。城市集群联动发展的枢纽地位。第一篇、解构城市，长三角下一站第一篇、解构城市，长三角下一站经济枢纽，长三角空间站。经济枢纽，长三角空间站。从长三角宏观区域分析，嘉兴占据长三角四大城市的枢纽

6、点地位，对应于新的发展机遇期，其实内在的优势明显。固有的地理位置和独特的交通条件，加上的产业基础和经济实力，市辖五县（市）都各自具有鲜明的产业特色，且全部进入全国百强县市前五十名。观点：随着上海的房价越走越高，甚至出现了观点：随着上海的房价越走越高，甚至出现了“上海人离场上海人离场”的异常现象。作为的异常现象。作为“1 1小时生活圈小时生活圈”内的嘉兴，无疑有机会内的嘉兴，无疑有机会承载该类需求。承载该类需求。 第一篇、解构城市，长三角下一站第一篇、解构城市，长三角下一站长三角长三角价格洼地之现状价格洼地之现状从目前长三角各城市的房价分析，如果说上海、杭州、南京、苏州属于价格高地，那么上海周边

7、众多的二三线城市与其相比，具有较大的价格落差。目前上海楼市均价9119元/，但实际上中心城区房价都近20000元/以上，而临近上海的地区中，常州楼市均价仅4200元/，嘉兴、昆山均价4500元/，无锡、湖州均价7500元/。 观点：观点： 通过比对后，我们发觉不仅仅是价值洼地的体通过比对后，我们发觉不仅仅是价值洼地的体现，而是嘉兴楼市未来发展的空间的影射。现，而是嘉兴楼市未来发展的空间的影射。 第一篇、解构城市，长三角下一站第一篇、解构城市，长三角下一站沪杭黄金轴，洼地价值。沪杭黄金轴，洼地价值。从将上海、嘉兴、杭州看作分布在长三角中典型城市的黄金轴线，以沪杭交通枢纽将三点连成一线。攻略以楼市

8、特征进行比对。长江三角洲的经济重镇，上海南翼的港口新市，长江三角洲的经济重镇，上海南翼的港口新市，江南水乡的文化名城。江南水乡的文化名城。由于城市建设呈现饱和状，04-07年至今平均增幅在9.8%左右，最近全国城市房价涨幅9月份报告中，上海同比上涨为5.9%，与深圳20.5%的涨幅相去甚远。由于城市经济的开放程度处于高锋期，大量外来资金注入。推进今年整体楼市的竞争平台上扬，在短期内楼价达到一定高点。 上海：发展饱和期，对外开放程度极高上海：发展饱和期，对外开放程度极高. .观点：市场已经完全成熟，买方市场同样能够影响到市场价格观点：市场已经完全成熟，买方市场同样能够影响到市场价格走势，供应方的

9、抗政策影响能力相对薄弱。走势，供应方的抗政策影响能力相对薄弱。 杭州：休闲品质的城市定位，迈出对接国际进杭州：休闲品质的城市定位，迈出对接国际进程的步伐。程的步伐。观点：楼市在相对集中的周期内爆发，造成一定供需结构错位，观点：楼市在相对集中的周期内爆发，造成一定供需结构错位，需求妥协系数不断拔高产生楼市火爆。需求妥协系数不断拔高产生楼市火爆。第一篇、解构城市，长三角下一站第一篇、解构城市，长三角下一站沪杭黄金轴，洼地价值。沪杭黄金轴，洼地价值。嘉嘉 兴兴政府的城市战略定位已经十分明确，嘉兴在楼市高度成熟的上海与爆政府的城市战略定位已经十分明确，嘉兴在楼市高度成熟的上海与爆发的杭州之间表现的十分

10、稳健。相对而言，作为发展中城市，其内外发的杭州之间表现的十分稳健。相对而言，作为发展中城市，其内外结构尚在构建完善当中。房地产市场对政策的敏感程度较高，第一显结构尚在构建完善当中。房地产市场对政策的敏感程度较高，第一显性特征则为楼价的幅度稳定。性特征则为楼价的幅度稳定。观点：楼市的理性程度较高，但价格表现在沪杭之间形成楼市的洼地，观点：楼市的理性程度较高，但价格表现在沪杭之间形成楼市的洼地，随着开放程度与内部建设的逐渐完整，必然产生一定飞跃。随着开放程度与内部建设的逐渐完整，必然产生一定飞跃。 站在宏观的角度判断，嘉兴无疑成为长三角四大城市（沪、杭、甬、苏）之间的结点城市。而站在宏观的角度判断

11、，嘉兴无疑成为长三角四大城市（沪、杭、甬、苏）之间的结点城市。而其真正的价值在于未来的国际交通长线贯通与内部建设的优化，攻略认为，从城市崛起能力与其真正的价值在于未来的国际交通长线贯通与内部建设的优化，攻略认为，从城市崛起能力与房地产的价值空间进行比对。拥有巨大的潜力。房地产的价值空间进行比对。拥有巨大的潜力。观点：网联四大城市的交通枢纽，嘉兴成为长三角一线城市群观点：网联四大城市的交通枢纽，嘉兴成为长三角一线城市群中的空间站。同时立足于沪杭国际化枢纽的大动脉之上，形成中的空间站。同时立足于沪杭国际化枢纽的大动脉之上，形成整合外围城市竞争力提升的联动模式。整合外围城市竞争力提升的联动模式。第一

12、篇、解构城市，长三角下一站第一篇、解构城市，长三角下一站沪杭黄金轴，洼地价值。沪杭黄金轴，洼地价值。嘉嘉 兴兴第一篇、解构城市，长三角下一站第一篇、解构城市，长三角下一站城市价值结论：城市价值结论：四向聚焦，未来下一站。四向聚焦，未来下一站。嘉兴将成为长三角的嘉兴将成为长三角的未来都市群枢纽。未来都市群枢纽。长三角一线城市的价值洼地长三角一线城市的价值洼地四大城市的枢纽四大城市的枢纽开启城际交通网开启城际交通网三圈汇聚的焦点三圈汇聚的焦点扼守沪杭国际动脉扼守沪杭国际动脉城市城市 区域区域 参照参照 定位定位 客群客群 策略策略 表现表现 第一篇、解构城市，长三角下一站第一篇、解构城市，长三角下

13、一站第二篇、区域价值，东部下一站第二篇、区域价值，东部下一站第三篇、典型比对，主导下一站第三篇、典型比对，主导下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站第五篇、探索未来，下一站人群第五篇、探索未来，下一站人群 第六篇、实践城市下一站第六篇、实践城市下一站第七篇、下一站，进入未来第七篇、下一站，进入未来目录目录观点：可见嘉兴的房产市场无疑是长三角中最稳健的。观点：可见嘉兴的房产市场无疑是长三角中最稳健的。第二篇、区域价值，东部下一站第二篇、区域价值，东部下一站背景背景 嘉兴房价逐年落后于其他城市，目前其绝对价格基本处于全省的第嘉兴房价逐年落后于其他城市，目前其绝对价格

14、基本处于全省的第1010位或第位或第1111位。位。从2002年至今，嘉兴历年房价均比全省平均水平低10%至20%，从2004年到2007年上半年，嘉兴房价涨幅排位由第2位、第5位变成第10位。而自2005年至2007年，嘉兴房价保持平稳，均价始终维持在均价始终维持在42004200元元/ /上下。上下。观点：供需逆差将客观呈现，说明城市本土观点：供需逆差将客观呈现，说明城市本土吸纳量相对有限，市场挑战极大。吸纳量相对有限，市场挑战极大。第二篇、区域价值，东部下一站第二篇、区域价值，东部下一站宏观市场研判宏观市场研判市场波动前行，供需逆差渐显。市场波动前行，供需逆差渐显。 从销售特征分析，本年

15、上半年嘉兴房产销售金额走势平稳，没有出现“爆点”现象。一定意义上显现出市场需求的吸纳力相对有限。而房地产投资额随着开发体量的逐渐消化向高位区间涨动，且未来投资预期还有增量趋势，未来供应量可能较大。观点：从城市起步等级判断，本项目到中心城的时间距离远观点：从城市起步等级判断，本项目到中心城的时间距离远远小于空间距离，说明城市化建设进程并未达到高点，仍有远小于空间距离，说明城市化建设进程并未达到高点，仍有上升空间。上升空间。第二篇、区域价值，东部下一站第二篇、区域价值，东部下一站城市版图，圈层外扩。城市版图，圈层外扩。 嘉兴的城市格局概括为一核，二环，三片区。即以中心城区为核心，对外呈三环梯度扩张

16、。本项目位于东南城与二环交界处，即定位为工业园区。 区块区块西片（城西及西南）西片（城西及西南）北片（城北、西北及东北）北片（城北、西北及东北）东片（含项目区域）东片（含项目区域）发展特征发展特征城市核心延伸区，率先体现高位价城市核心延伸区，率先体现高位价值值区域引力不足，价值显现有区域引力不足，价值显现有待时日。待时日。已见雏形，即将绽放。已见雏形，即将绽放。市场概述市场概述市场起步早，成为继市中心板块后，城市拓展的房产“先行者”。房产开发市场密集度与价格占位均处高点。传统产业升级，相应带动北片房地产市场发展，但有限的市场关注造成楼盘密集度低，价格空间小。处于发展中阶段，大体量、大规模开发是

17、该区域的市场特征。发展格局及价格走势具有明显上行的趋势，市场潜能较大。产品特征产品特征多层、高层、小高层为主，别墅（排屋）为辅多层、小高层、高层为主、别墅（排屋）为辅多层、高层、小高层为主、别墅（排屋）为辅面积范围面积范围别墅（排屋）230370住宅（平层）80100及110170住宅（跃层）240300别墅（排屋）200300普通住宅6090及100180别墅（排屋）370460住宅（平层）7090及100180住宅（跃层）180220价格特征价格特征普通住宅：45005000元/别墅：60007000元/商铺：800012000元/写字楼：40005000元/普通住宅：37004200元/

18、别墅类：均价7000元/商铺：700013000元/（近市中心区位）写字楼：均价3500元/普通住宅：40004500元/别墅类：均价7000元/商铺：均价5700元/写字楼：均价6000元/（近城中心区位）第二篇、区域价值，东部下一站第二篇、区域价值，东部下一站西显东潜，南旺北冷。西显东潜，南旺北冷。 东片东片VSVS西片西片 与西片相比，西片的开发周期较长、较早使得整体市场的成熟度略胜一筹。形成“西片先行，东片待进”的现有局面，作为城市中心区的功能外延补充，促成西片商住氛围相对成熟。观点观点：东片作为新型产业的发展聚集地，延承西冀的：东片作为新型产业的发展聚集地，延承西冀的发展递进规律，区

19、域建设与楼市同步成熟。在发展递进规律，区域建设与楼市同步成熟。在“二环二环”的同级区位热传递效应下，成就东片价值。的同级区位热传递效应下，成就东片价值。东片东片VSVS北片北片 产业经济发展成为东片、北片共同的驱动引擎。但产业类型的不同，也显现出东片、北片市场后续推动力的差异。北片传统升级产业“聚向性”与东片多元产业经济的“发散性”相对照，更显现出东片“宽幅”的市场空间预期。区位比对区位比对 第二篇、区域价值，东部下一站第二篇、区域价值，东部下一站价值比对价值比对契机东延，张力凸显。契机东延，张力凸显。 西片的先行发展，市场成熟显现之时，产品的市场属性西片的先行发展，市场成熟显现之时，产品的市

20、场属性“相应定格相应定格”，各类产品品级，各类产品品级虽具有中高档特点，但后续市场功能与品级表现可发挥空间不足。虽具有中高档特点，但后续市场功能与品级表现可发挥空间不足。北片房地产产品总体品级偏低，市场密集度不高，走势平缓。北片房地产产品总体品级偏低，市场密集度不高，走势平缓。东片产业经济的积聚发展以及房产市场热导效应的逐步生成，产品开发向中高品级、东片产业经济的积聚发展以及房产市场热导效应的逐步生成，产品开发向中高品级、多元化发展。且区域市场价格呈现上升期，相应而言，具有良好的市场预期空间。多元化发展。且区域市场价格呈现上升期，相应而言，具有良好的市场预期空间。观点：从环比角度分析，西片开发

21、容量相对有限，产品等观点：从环比角度分析，西片开发容量相对有限，产品等级整体提升困难。而北片由于价格天花板决定产品品级。级整体提升困难。而北片由于价格天花板决定产品品级。东片处于市场发掘期，随着东部建设的整体形象升级，价东片处于市场发掘期，随着东部建设的整体形象升级，价值空间巨大。值空间巨大。楼市比对楼市比对 第二篇、区域价值，东部下一站第二篇、区域价值，东部下一站价值比对价值比对契机东延，张力凸显。契机东延，张力凸显。 环线普通住宅价格比对环线普通住宅价格比对【普通住宅【普通住宅】价格上趋，紧靠城西。价格上趋，紧靠城西。观点：东向热导已有所显现，普通住宅的价格与西片二环间的价格趋进，观点：东

22、向热导已有所显现，普通住宅的价格与西片二环间的价格趋进，但从目前及预期的东片供应量攀高而言，东片市场价格的竞争强度也将但从目前及预期的东片供应量攀高而言，东片市场价格的竞争强度也将凸显。凸显。价格比对价格比对 第二篇、区域价值，东部下一站第二篇、区域价值，东部下一站价值比对价值比对契机东延，张力凸显。契机东延，张力凸显。 从“环线”普通住宅价格比对分析，呈 “西高、东中、北低”的价格分布特征。西片早期发展，市场成熟区位认同度高，价格显高。北区区位属性的局限度，市场表现平淡，相应显现出价格伸展空间的有限度。【东区商业市场【东区商业市场】规模化供应趋势。规模化供应趋势。观点：东区商业市场尚未成型，

23、但从供应体量判断，呈规模化供应趋势，观点：东区商业市场尚未成型，但从供应体量判断，呈规模化供应趋势，而写字楼市场在所依托的人气与商流未形成的前提下，预期更为遥远。而写字楼市场在所依托的人气与商流未形成的前提下，预期更为遥远。价格比对价格比对 第二篇、区域价值，东部下一站第二篇、区域价值，东部下一站价值比对价值比对契机东延，张力凸显。契机东延，张力凸显。 西区商业市场发展成熟，其中商铺价格跨度较大，主体价格区间在西区商业市场发展成熟，其中商铺价格跨度较大，主体价格区间在700013000700013000元元/ /之之间，写字楼在间，写字楼在4000470040004700元元/ /之间。之间。

24、反观北片、东片只有近市中心区域商铺、办公市场有局部市场表现。整体区块而言，反观北片、东片只有近市中心区域商铺、办公市场有局部市场表现。整体区块而言，北区缺少商业市场开发的空间属性。北区缺少商业市场开发的空间属性。东部价值东部价值楼市下一站楼市下一站楼市发展呈上升趋势楼市发展呈上升趋势西片至东片的梯度效应西片至东片的梯度效应东片建设与楼市同步东片建设与楼市同步东片未来发展机遇显然，在政府热导与区域升级的过程中，下一站价值高地东片未来发展机遇显然，在政府热导与区域升级的过程中，下一站价值高地非东片默莫属。但在市场集群化、多元化的区域发展格局下，嘉兴的市场容非东片默莫属。但在市场集群化、多元化的区域

25、发展格局下，嘉兴的市场容量相对有限。所以，要如何制胜市场，寻找差异化？量相对有限。所以，要如何制胜市场，寻找差异化？我们深入典型项目进行分析，探求市场切入的角色。我们深入典型项目进行分析，探求市场切入的角色。第二篇、区域价值，东部下一站第二篇、区域价值，东部下一站环线比对结论：环线比对结论：城市外扩下一站城市外扩下一站城市城市 区域区域 参照参照 定位定位 客群客群 策略策略 表现表现 目录目录第一篇、解构城市，长三角下一站第一篇、解构城市，长三角下一站第二篇、区域价值，东部下一站第二篇、区域价值，东部下一站第三篇、典型比对，主导下一站第三篇、典型比对，主导下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一

26、站第四篇、价值整合，构筑城市下一站第五篇、探索未来，下一站人群第五篇、探索未来，下一站人群 第六篇、实践城市下一站第六篇、实践城市下一站第七篇、下一站，进入未来第七篇、下一站，进入未来区域内商业综合体区域内商业综合体 典型住宅项目典型住宅项目 寻找差异化定位的思路寻找差异化定位的思路论证项目超越的可能性论证项目超越的可能性 攻略通过区域内典型的商业综合体运作模式寻找差异化定位的思路。通过与攻略通过区域内典型的商业综合体运作模式寻找差异化定位的思路。通过与当前市场中典型的住宅项目进行比对，论证本项目一期的产品打造空间及超越当前市场中典型的住宅项目进行比对，论证本项目一期的产品打造空间及超越可能。

27、可能。 第三篇、典型比对，主导下一站第三篇、典型比对，主导下一站思路思路核心思路核心思路大型城市功能补充体。大型城市功能补充体。 【国际中港城【国际中港城】功能定位：功能定位：在具体业态上，以商贸批发集散中心为核心驱动，涵括住宅、国际会展中心、地质博物馆和五星级酒店。38000的奥特莱斯精品商业广场；10000的浙江省地质博物馆；30000的全球知名超市连锁店；集时装设计、贸易展示和信息发布为一体的时尚中心；全国最大的香港 “零关税”CEPA中心，提供批发、零售组合。项目优势项目优势政策支撑政策支撑 为政府重点扶持、规划项目。区位配套区位配套 周边配套正逐步完善成型。原始人气原始人气 周边楼盘

28、众多，已初具人气。至明年，项目自身也将交付约20万方住宅。规划全面规划全面 涵盖面广，建成后将自成一条的完整产业链，很多独立项目都冠全国之最。住宅部分住宅部分定位：定位：未来人气汇集地，港式精英公寓。产品特征产品特征香港模式香港模式 全为高层，分三期开发，第119万，后2期共40多万。当前第一期已交付10万，其余将在未来三年内开发完工。建筑、管理及VIP俱乐部、物管，都为港式风格。空间格局强调“泛空间绿化，多空间水街”，重视完善的户型布局。户型特征户型特征户型规划为120190，主力户型150180，考虑到区域当前的成熟度，当前的户型打造注重舒适度与总价控制并重。价格特征价格特征当前均价430

29、0元/。总价在40万70万之间。而单价在同线区域中，也属中高档水平。第三篇、典型比对，主导下一站第三篇、典型比对，主导下一站同类型项目比对同类型项目比对核心定位核心定位电气专业市场电气专业市场 【国际电气城【国际电气城】规划思想：规划思想： 主营机械设备、机电产品、高低压电器、仪器仪表、五金为主。以电气行，统一招商、统一管理，设立集交易贸易中心、展厅中心、跨国电子网络采购博览信息中心、配套商业街、商务办公中心、高档住宅、五星级酒店等功能于一体的国际性专业市场。项目优势项目优势产业背景：产业背景：中国为世界上电气机电产品产量最大的国家政府规划：政府规划：十一五重点规划，政府大力扶持项目定位：项目

30、定位：国内最大专业化电气市场产品规划：产品规划：主力铺位2层，小户型、大开间信息优势：信息优势：设电子交易中心内外配套：内外配套：集部分商业办公、五星级酒店、商业街于一体招商运营策略招商运营策略 通过与政府的合作，得到政府各种扶持和优惠措施；参加省内外各电气行业展览、博览会，得升认知度与知名度； 主动组织异地推介活动，来进行意向客户的锁定告知，如宁波、台州、柳州等省内外电气产业集中的城市。 在具体招商中，通过税收上的优惠、补助与政策上的扶持来吸引产业商业投资购买。第三篇、典型比对，主导下一站第三篇、典型比对，主导下一站同类型项目比对同类型项目比对【金地置业项目【金地置业项目】基础资料基础资料地

31、块由金地置业以2.33亿取得，座落于南湖新区望湖路，南泾水路西侧，双溪路东，凌公塘北。该地块为商业、办公、居住性质，占地约144亩。产品预判产品预判 金地置业为全国发展商前三甲排名，从以往楼盘营造特征分析。可能定位为中高端产品，金地所开发的项目其特征为产品施工精度高、户型的空间格局概念创新、全国品牌物管服务及自身具有稳定的客户群。金地的项目开发可能将在当前市场产品金地的项目开发可能将在当前市场产品中，再次挑战更高品级，而且在综合体中，再次挑战更高品级，而且在综合体的运做手法上，将有更新亮点出现。的运做手法上，将有更新亮点出现。第三篇、典型比对，主导下一站第三篇、典型比对，主导下一站同类型项目比

32、对同类型项目比对借势区域，形成差异借势区域，形成差异化市场的可能化市场的可能本项目的介入空间较大本项目的介入空间较大 区域楼盘的共同托市效应区域楼盘的共同托市效应 同类项目的外拉与铺垫作用同类项目的外拉与铺垫作用 第三篇、典型比对，主导下一站第三篇、典型比对，主导下一站同类型项目比对小结同类型项目比对小结核心定位核心定位英式居住生活英式居住生活 【康桥花园【康桥花园】项目优势项目优势区位：区位：南湖区中心，成熟居住圈。交通便捷，配套较完善。人文：人文：周边现有学校与在建校园较多，教育人文情怀浓厚。规划：规划：契合项目周边的人文特性，集欧洲文明与英伦景观，打造出人文“康桥居住模式”。规划特征规划

33、特征规划多层、小高层，分三期开发。一期高层、小高层共390余套。以康桥人文情怀为出发点，采用欧的建筑风情，地中海风格，红色的瓦片，米黄色的墙体，小区风格各有特色。通过对水景和自然环境的引鉴利用，打造“南欧风情滨水小镇”。户型分析户型分析当前一期为多层、小高层，面积范围105210，户型配比以中小户型为主，主力户型面积在110135之间。 更多的户外空间是产品的一大亮点，每个户型基本都有两个或两个以阳台，居住舒适度较高。价格分析价格分析一期开盘多层、小高层均价分别为4900元/与4500元/，同比区域其它楼盘相对较高。但主力户型总价仍是控制在50万65万之间。 一期于8月正式天始预订至现在，已去

34、化40%以上。第三篇、典型比对，主导下一站第三篇、典型比对，主导下一站同区域项目比对同区域项目比对核心价值核心价值城市城市“东进南移东进南移”核心区域核心区域 【天秀【天秀水榭花都水榭花都】项目优势项目优势区位：区位：未来城市发展方向，周边配套逐渐成熟，未来区域潜力无限。规划：规划：在ART DECO基础上融入大量现代元素所形成的建筑风格，古典时尚兼具。产品特征产品特征规划多层、小高层，花园私邸。中央围合中央花园。通过多种景观来塑造产品的宜居性。户型特征户型特征 在户型设计上，以中小户型为主力，多层户型均在85120之间，小高层户型主力面积在130左右。主力户型面积与区域需求结合度较高，能较好

35、控制总价。价格特征价格特征项目9月开盘销售，当前多层均价4550元/，小高层均价4350元/，二者之间差价不大。总价控制在35万65万之间。第三篇、典型比对，主导下一站第三篇、典型比对，主导下一站同区域项目比对同区域项目比对核心价值核心价值成熟区域、产品创新、居住概念。成熟区域、产品创新、居住概念。 【江南巴比伦【江南巴比伦】项目优势项目优势区位：区位：区域代表性楼盘，位于秀洲居住核心点，区域与配套成熟度极高。产品：产品：注重产品品级的营造，通过空中别墅、入户花园与大露台营造宜居氛围。产品特征产品特征由多层、高层与叠排别墅组成。楼盘虽小，但是注重景观与居住品级的塑造，通过中庭亲水景观、底层私家

36、庭园、顶层屋顶花园、以及各层形式各异的阳提升空间使用率。户型分析户型分析高层户型面积在90140左右，以中小户型为主。多层主力户型在135左右。叠排的主力户型则在200左右。价格分析价格分析当前叠排均价6000元/，总价120万左右；多层均价4800元/，总价在6070万之间；高层均价在4400元/左右，总价在40万65万之间。当前区域居住品级相对较高，但住宅的总价基本都控制在60万左右。第三篇、典型比对，主导下一站第三篇、典型比对，主导下一站跨区域项目比对跨区域项目比对市场开发相对初级，市场开发相对初级，降低竞争成本。降低竞争成本。西重产品，东重成本。西重产品，东重成本。 总价控制为前提总价

37、控制为前提 欧式风格受宠欧式风格受宠 高品位楼盘并不多见。高品位楼盘并不多见。 第三篇、典型比对，主导下一站第三篇、典型比对，主导下一站住宅项目比对小结住宅项目比对小结商业项目共同托市商业项目共同托市区域住宅处于起步阶段区域住宅处于起步阶段楼市下一站，聚楼市下一站，聚焦众目。焦众目。第三篇、典型比对，主导下一站第三篇、典型比对，主导下一站项目部分结论：项目部分结论：楼市瞩目，众焦齐聚楼市瞩目，众焦齐聚城市城市 区域区域 参照参照 定位定位 客群客群 策略策略 表现表现 目录目录第一篇、解构城市，长三角下一站第一篇、解构城市，长三角下一站第二篇、区域价值，东部下一站第二篇、区域价值，东部下一站第

38、三篇、典型比对，主导下一站第三篇、典型比对，主导下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站第五篇、探索未来，下一站人群第五篇、探索未来，下一站人群 第六篇、实践城市下一站第六篇、实践城市下一站第七篇、下一站，进入未来第七篇、下一站，进入未来攻略首先针对产品的综合属性进行推导分析，以市场差异为原则确定产品属攻略首先针对产品的综合属性进行推导分析，以市场差异为原则确定产品属性价值后，根据项目属性追踪目标客群所在。性价值后，根据项目属性追踪目标客群所在。 项目背景价值项目背景价值项目属性价值项目属性价值项目竞争价值项目竞争价值价值整合价值整合价值分析价值分析界定相应客群界

39、定相应客群第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站思路思路东部崛起，城市外延的受益者。东部崛起，城市外延的受益者。 从当前区位判断，主城外扩的三大区块功能各异，保证产业形态上的相互补充。而同时各区块之间以及与中心城之间的紧密性良好，不论是主城的辐射能量还是板块之间的梯度蔓延。正在大力建设的东部都是作用力的受益者。 长三角效应，拉动城市升级。长三角效应，拉动城市升级。 嘉兴占据四大城市之交通轴线，无疑成为信息、物流、人流、商务流的枢纽嫁接点。同时扼守上海都市圈、环太湖经济圈与杭州湾经济圈的聚焦占位。所以，嘉兴必然受到未来城市经济扩散与外延的带动，促进城市升级的步伐。 大牌

40、运作，提升托市能力。大牌运作，提升托市能力。 从世茂以往开发的项目品级判断，不论外在形象还是产品营造水准基本上都处于高位。这也是世茂成为“大牌”发展商的因素之一。因此，世茂在嘉兴的大规模开发，最终释放的能量不仅仅是项目的规模效应，品牌对多方位客群的聚合力同样不可忽视。 第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站项目背景价值项目背景价值综合属性，多极发展。综合属性，多极发展。 多宗地块组合，功能不一。在业态组合上达到综合互补的多元化状态。因此，结合当前的市场楼盘属性，本项目从多极化角度发展。定成为大型综合体，业态上差异市场。 规模属性，吸纳能力。规模属性，吸纳能力。 占地约

41、800亩，名副其实的规模大盘，随着开发周期的推进，楼盘建设的逐步成熟，销售口碑的循环效应产生，必然对需求市场造成吸纳能力并主动关注。生态属性，写意生活。生态属性，写意生活。 项目地块西面紧临一公里城市生态园，南北临水，形成三面生态环绕的现代领地。嘉兴，也许并不缺少水系与绿色，但一个社区能够与自然生态形成完美融合的地块属性与生活价值是难以寻觅的。在这里既有现代节奏的快感生活又能体会到写意的自然生活。 第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站项目属性价值项目属性价值整体业态可差异市场竞争。整体业态可差异市场竞争。 商住办三类功能属性联动开发，促成项目的整体性与多元化的属性定

42、位。从整体上判断，完全有可能实现市场差异，提升本项目的市场价值。市场楼盘推广能力较弱。市场楼盘推广能力较弱。 从当地市场的营销推广特征分析。不论渠道锁定、营销手法以及视觉表现均与一线城市存在较大落差。也并未有权威的数据平台传播信息。因此，推广手法及能力的局限性是造成许多楼盘没有将附加文化价值提升到最优的因素。主动聚焦力强大。主动聚焦力强大。 当片区形象建设成型后，外环与主城的联动、片区与片区的联动将达到高度的共通性。地段已经不再是人们传统观念中的束缚因素。随着项目的打造成熟，以城市功能补缺者的身份介入，必然形成一个拥有强大聚合力的功能综合体。 第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，

43、构筑城市下一站项目竞争价值项目竞争价值 从项目的价值体系而言，在依托城市升级的大契机下。占据东部崛起之势，从项目的价值体系而言，在依托城市升级的大契机下。占据东部崛起之势，以项目自身的独特属性冲击市场，呈现在我们眼前的未来价值已经初显轮廓。以项目自身的独特属性冲击市场，呈现在我们眼前的未来价值已经初显轮廓。 我们有能力在确立自身的价值体系基础上，实现对传统商业地产和住宅形态我们有能力在确立自身的价值体系基础上，实现对传统商业地产和住宅形态的本质性超越。的本质性超越。如何提前展现如何提前展现预期？预期？价值整合价值整合如何界定相应如何界定相应客群？客群？第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价

44、值整合，构筑城市下一站项目价值分析：结语项目价值分析：结语 从区域战略角色、市场空间、项目价值以当中，我们发现了一个关键从区域战略角色、市场空间、项目价值以当中，我们发现了一个关键词。词。未未 来来 所有的观点与论据其实都围绕着所有的观点与论据其实都围绕着 “ “未来未来”，而，而“未来未来”的深层含义则是的深层含义则是是否前瞻、是否在吻合城市战略趋势下的创新。是否前瞻、是否在吻合城市战略趋势下的创新。 第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站产品概念定位产品概念定位 项目属性表现和演绎的是地缘的传承或者广域的嫁接，并通过对新生活方式的创项目属性表现和演绎的是地缘的传承

45、或者广域的嫁接，并通过对新生活方式的创造来表达对项目的独特理解。造来表达对项目的独特理解。演绎独特的属性演绎独特的属性对项目独特的理解对项目独特的理解创新的生活标准创新的生活标准地缘的传承地缘的传承广域的嫁接广域的嫁接新派地产是什么？新派地产是什么？第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站产品概念定位：其实，我们做的是新派地产产品概念定位：其实，我们做的是新派地产所以，我们不是与城市功能补充体，更不是所以，我们不是与城市功能补充体，更不是专业市场，而是专业市场，而是城际空间站城际空间站跨越距离界限的城市综合体跨越距离界限的城市综合体城市升级的空间城市升级的空间区块之间的

46、作用力区块之间的作用力商住办的联动模式商住办的联动模式差异化的市场补缺差异化的市场补缺城际交通枢纽城际交通枢纽 我们拥有商住综合的开发契机，良好的生态资源，新城规划的成长方向，高效、我们拥有商住综合的开发契机，良好的生态资源，新城规划的成长方向，高效、便捷的交通枢纽以及消费欲望的挖掘空间。以城市级配套作为本项目的形象定位再合便捷的交通枢纽以及消费欲望的挖掘空间。以城市级配套作为本项目的形象定位再合适不过，这是项目独特价值的体现。适不过，这是项目独特价值的体现。第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站产品概念定位产品概念定位 已经确定了本项目的功能属性，那么，应当以什么形

47、象使本项目的聚合力从当前市场中跳跃而出？首先我们应当明确，为什么是城市级城际空间站？首先我们应当明确，为什么是城市级城际空间站？城市二环缺乏大型焦点城市二环缺乏大型焦点区域楼盘的单极化开发区域楼盘的单极化开发新城建设规划合理、科学。新城建设规划合理、科学。交通枢纽价值逐渐完善交通枢纽价值逐渐完善没有吸引人流与居住的理由没有吸引人流与居住的理由区域竞争力没有带动区域竞争力没有带动为城际外向辐射带来契机为城际外向辐射带来契机超越主城、分流人群的优势。超越主城、分流人群的优势。基于以上几点，攻略深刻的感到，这不是某个群体的呼唤，而是一座新城对迫切基于以上几点，攻略深刻的感到，这不是某个群体的呼唤，而

48、是一座新城对迫切成长的呼唤，是一个长三角城际交通日渐完善下的新生活载体，将由我们的项目成长的呼唤，是一个长三角城际交通日渐完善下的新生活载体，将由我们的项目来承担这个角色与重任。来承担这个角色与重任。第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站产品概念定位：产品概念定位：为什么是城市级配套？为什么是城市级配套？对外：成为一个区域、一座城市或一个城市集群间的新消费、休闲、生活场对外：成为一个区域、一座城市或一个城市集群间的新消费、休闲、生活场所。以一个城市商住综合中心的形式出现，集多种业态于一体，产生聚合力。所。以一个城市商住综合中心的形式出现，集多种业态于一体，产生聚合力。

49、对内：多极化的开发模式，集生态意居、商贸娱乐与商务办公三大功能于对内：多极化的开发模式，集生态意居、商贸娱乐与商务办公三大功能于一体。满足使用者对生活的消费依赖，成为一站式聚居地。一体。满足使用者对生活的消费依赖，成为一站式聚居地。城市级城际空间站城市级城际空间站新城新城CBDCBD第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站产品概念定位：产品概念定位：为什么是城市级城际空间站？为什么是城市级城际空间站？第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站产品概念定位结语产品概念定位结语所以，本项目的形象定位是依托于区域住所以，本项目的形象定位是依托于区域住宅产

50、业为基础，以商业消费辐射全城的综宅产业为基础，以商业消费辐射全城的综合体模式。合体模式。本项目集生态栖居、休闲商贸与商务办公三大功能于一体，站在这个角度上。本项目集生态栖居、休闲商贸与商务办公三大功能于一体，站在这个角度上。不但实现犹如城市的中心的一站式，更打破区域市场内单极化的开发模式，以不但实现犹如城市的中心的一站式，更打破区域市场内单极化的开发模式，以商住办多极化整合开发，使商业、居住、办公之间不存在任何界限。对外部而商住办多极化整合开发，使商业、居住、办公之间不存在任何界限。对外部而言，成为对周边城市集群人群的吸引力与聚合力，这就是城市级城际空间站的言，成为对周边城市集群人群的吸引力与

51、聚合力，这就是城市级城际空间站的概念，这就是概念，这就是CBDCBD。这里，拥有前瞻的高度，对未来的憧憬。这里，拥有前瞻的高度，对未来的憧憬。世茂世茂 未来城未来城未来未来 未来城际交通空间站，嘉兴城市扩张的下一站，未来沪、杭国际精英汇集地，在点明区域属性和项目属性的同时，“未来”就是一个具备煽动性和号召性的推广语。城城 未来之城，梦想之城，生活之城，享受之城，一个大型的多元化的城市综合网络。案名建议：方案一案名建议：方案一产品形象定位产品形象定位 案名案名第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站案名建议：方案一、一期住宅案名案名建议：方案一、一期住宅案名世茂世茂未来城

52、未来城翡翠岸（一期）翡翠岸（一期）释意：以周围生态为翡翠，以水系环绕为堤岸，充分诠释本项目住宅部分的生活环释意：以周围生态为翡翠，以水系环绕为堤岸，充分诠释本项目住宅部分的生活环境。境。 建议本项目一期住宅部分的案名相对西化，以异域风情的居住感受建立形象。迎合市场中青睐欧式的消费心理。产品形象定位产品形象定位 案名案名第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站这里，主动承载了一个区域，一座城市的理想。“未来”承载着嘉兴城市升级的占位，同时也体现出了本项目贴合国际化进程的前瞻思路。未来的生活场景如何？人人都在畅想，未来城则提前将一种新的生活传导灌输给目标受众。城，则体现规模

53、化、业态集群化，以一座城的名义，打造集生活、商务、休闲于一体的完整社区。世茂世茂 新城新城CBDCBD案名建议：方案二案名建议：方案二产品形象定位产品形象定位 案名案名第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站世茂世茂 蓝筹国际蓝筹国际世茂世茂 铂晶国际铂晶国际案名建议：其他方案案名建议：其他方案产品形象定位产品形象定位 案名案名第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站下一站，进入未来。下一站，进入未来。释义：释义： 以未来作为一种畅想空间，塑造高品级产品的差以未来作为一种畅想空间，塑造高品级产品的差异特性。以市场对生活品级升级的欲望作为出发点，异

54、特性。以市场对生活品级升级的欲望作为出发点，充分整合本项目的优势资源，占据市场高点。充分整合本项目的优势资源，占据市场高点。产品形象定位产品形象定位 主推广语主推广语第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站产品形象定位产品形象定位 创意延展创意延展第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站未来，就是无限可能未来，就是无限可能世茂世茂未来城未来城下一站，进入未来下一站，进入未来屏息凝神，迎接崭新的可能；屏息凝神，迎接崭新的可能；空间空间时间；时间；距离距离时间；时间；上海后花园，居家下一站，无限可能的居住上海后花园，居家下一站，无限可能的居住梦想；梦

55、想；长三角第一个完全国际化城市综合体，享受长三角第一个完全国际化城市综合体，享受一站式城市生活；一站式城市生活；未来，就是无限可能；未来，就是无限可能；20082008，嘉兴城市传奇元年，世茂集团，领先，嘉兴城市传奇元年，世茂集团，领先开启。开启。预预 言言产品形象定位产品形象定位 创意延展创意延展第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站未来，就是掌握自然未来，就是掌握自然世茂世茂未来城未来城下一站，进入未来下一站，进入未来已经厌烦城市沙漠中的苍白；已经厌烦城市沙漠中的苍白；不再眷恋那些人工营造的不再眷恋那些人工营造的“绿色绿色”；世茂世茂未来城，屹立在城市绿色中的风情

56、城镇；未来城，屹立在城市绿色中的风情城镇；独享嘉兴城市独享嘉兴城市“绿肺绿肺”中央公园生态核心区；中央公园生态核心区；生态建筑，自然繁华生态建筑，自然繁华首创生态意居、购物消费、创业基地于一体的首创生态意居、购物消费、创业基地于一体的复合生态群落；复合生态群落；未来，就是掌握自然；未来，就是掌握自然；20082008，嘉兴城市传奇元年，世茂集团，领先开，嘉兴城市传奇元年，世茂集团，领先开启。启。破破 译译产品形象定位产品形象定位 创意延展创意延展第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站未来，就是跨越界限。未来，就是跨越界限。世茂世茂未来城未来城下一站，进入未来下一站，进

57、入未来徘徊太久，难以寻觅一个适合自己的巢；徘徊太久，难以寻觅一个适合自己的巢；放眼未来，进入下一站，当一切不可能成为可放眼未来，进入下一站，当一切不可能成为可能；能；当时间空间；当时间空间；当时间距离；当时间距离；长三角第一个完全国际化城市综合体；长三角第一个完全国际化城市综合体；首创生态意居、购物消费、创业基地于一体的首创生态意居、购物消费、创业基地于一体的CBDCBD；未来，就是跨越界限。未来，就是跨越界限。20082008，嘉兴城市传奇元年，世茂集团，领先开，嘉兴城市传奇元年，世茂集团，领先开启。启。揭揭 密密城市城市 区域区域 参照参照 定位定位 客群客群 策略策略 表现表现 目录目录

58、第一篇、解构城市，长三角下一站第一篇、解构城市，长三角下一站第二篇、区域价值，东部下一站第二篇、区域价值，东部下一站第三篇、典型比对，主导下一站第三篇、典型比对，主导下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站第四篇、价值整合，构筑城市下一站第五篇、探索未来，下一站人群第五篇、探索未来，下一站人群 第六篇、实践城市下一站第六篇、实践城市下一站第七篇、下一站，进入未来第七篇、下一站，进入未来 攻略始终认为，产品与客群之间是相互主导的，产品形态决定客群特征及流量。而客群攻略始终认为，产品与客群之间是相互主导的，产品形态决定客群特征及流量。而客群结构又直接关系到产品的经营前景及空间。结构又直接关系到产品的

59、经营前景及空间。 产品形态产品形态客群特征与结构客群特征与结构决定因素决定因素决定因素决定因素 总而言之，一座极具升级价值的城市，一个有待发现价值总而言之，一座极具升级价值的城市，一个有待发现价值的区块，一个将未来价值提前展现的项目，需要一群具有前瞻的区块，一个将未来价值提前展现的项目，需要一群具有前瞻眼光的客户来支撑。眼光的客户来支撑。思路思路第五篇、探索未来，下一站人群第五篇、探索未来，下一站人群 本项目客群构成本项目客群构成【住宅客群【住宅客群】 【商业客群【商业客群】 【办公楼客群【办公楼客群】 【投资客群【投资客群】 客群分类客群分类第五篇、探索未来，下一站人群第五篇、探索未来，下一

60、站人群 由于主城区的开发必将饱和，价格上行也在某种程度上引领高位。在以城市外围先由于主城区的开发必将饱和，价格上行也在某种程度上引领高位。在以城市外围先驱者的城西而言，同样随着区域的成熟导致价格快速攀升。从当前的市场均价分析，驱者的城西而言，同样随着区域的成熟导致价格快速攀升。从当前的市场均价分析，本项目所在的城东与主城、城西均有一定价格尺度。在市场发展初期，价格的引导本项目所在的城东与主城、城西均有一定价格尺度。在市场发展初期，价格的引导力不容忽视。所以，东部的区域建设跟进以及价格洼地的作用，对住宅产品对本土力不容忽视。所以，东部的区域建设跟进以及价格洼地的作用，对住宅产品对本土人群的吸引力

61、是可观的。人群的吸引力是可观的。 传统的本地消化传统的本地消化受力价格梯度作用受力价格梯度作用客群轮廓客群轮廓基本构成：本地首次或二次置业者购买目的：改善型居住需求年龄层面：3040岁职业构成：公务员、银行、企管人员及私营业主等高薪收入行业住宅客群：传统人群、上海外溢人群、与世茂住宅客群：传统人群、上海外溢人群、与世茂“粉丝粉丝”第五篇、探索未来，下一站人群第五篇、探索未来，下一站人群 就嘉兴的城市定位而言，已成为上海就嘉兴的城市定位而言，已成为上海“后花园后花园”，上海的价格高点已不在是小范围，上海的价格高点已不在是小范围的。从宏观上判断，普遍的万元房已经屡见不鲜。在这种情况下，许多外溢人群

62、开的。从宏观上判断，普遍的万元房已经屡见不鲜。在这种情况下，许多外溢人群开始寻找距离相对较近的城市购买，我们称之为始寻找距离相对较近的城市购买，我们称之为“城市级城市级”的梯度置业。该类人群对的梯度置业。该类人群对交通效率及住区的配套及小环境要求较高。交通效率及住区的配套及小环境要求较高。 上海外溢人群上海外溢人群“城市级城市级”梯度购买梯度购买客群轮廓客群轮廓基本构成：上海消费者购买目的：首次置业比例较大年龄层面：3040岁购买原因：资金实力难以承受上海房价，为了满足购房需要，只能被迫外溢。住宅客群：传统人群、上海外溢人群、与世茂住宅客群：传统人群、上海外溢人群、与世茂“粉丝粉丝”第五篇、探

63、索未来，下一站人群第五篇、探索未来，下一站人群 与万科、中海、绿城一样，世茂同样拥有庞大的客户维持体系。他们普遍看好与万科、中海、绿城一样，世茂同样拥有庞大的客户维持体系。他们普遍看好自己所认可的品牌。也许是投资者居多，但企业走到哪里，跟到哪里则表现了他自己所认可的品牌。也许是投资者居多，但企业走到哪里，跟到哪里则表现了他们对世茂介入一座城市的专业程度的高度信任。对于他们而言，或许不具备专业们对世茂介入一座城市的专业程度的高度信任。对于他们而言，或许不具备专业分析在某座城市购买投资的能力，但他们始终相信，自己选择的品牌不会错。在分析在某座城市购买投资的能力，但他们始终相信，自己选择的品牌不会错

64、。在这种品牌高度忠诚的基础上，嘉兴项目也同样产生大量跟随者购买。这种品牌高度忠诚的基础上，嘉兴项目也同样产生大量跟随者购买。 跨区域的世茂跨区域的世茂“粉丝粉丝”高度的品牌忠诚高度的品牌忠诚客群轮廓客群轮廓基本构成：对“世茂”品牌高度忠诚的老客户，主要来自上海购买目的：投资兼居住年龄层面：3040岁信息渠道：通过世茂会员体系为主要传播方式住宅客群：传统人群、上海外溢人群、与世茂住宅客群：传统人群、上海外溢人群、与世茂“粉丝粉丝”第五篇、探索未来，下一站人群第五篇、探索未来，下一站人群 从中港城以及国际气电城的产品定位判断，均为辐射长三角区域的大型商业集散从中港城以及国际气电城的产品定位判断，均

65、为辐射长三角区域的大型商业集散中心。这些典型项目对整个区域和城市的开放程度有一定促进作用。而客群中也存中心。这些典型项目对整个区域和城市的开放程度有一定促进作用。而客群中也存在大比例的外来投资群与经营户。在大比例的外来投资群与经营户。 由于上海、杭州的商铺投资与经营成本都十分高昂，而距离两地之间仅由于上海、杭州的商铺投资与经营成本都十分高昂，而距离两地之间仅1 1小时的小时的嘉兴，在投资成本上已经非常低。作为外来投资者，将业态定位为外向型经营，例嘉兴，在投资成本上已经非常低。作为外来投资者，将业态定位为外向型经营，例如批发、以及本土产品的集散功能，同样能够达到利润收益的目的。如批发、以及本土产

66、品的集散功能，同样能够达到利润收益的目的。外来投资客主导，外来经营者为辅。外来投资客主导，外来经营者为辅。投资客群轮廓投资客群轮廓基本构成：上海、杭州等地的投资人群购买目的：投资或经营经营客群轮廓经营客群轮廓基本构成：上海、杭州、本地的专业市场经营人群经营类型：中大型专业市场，例如家具、服装、五金器械等，针对长三角区域销售。 商业客群：投资者与经营者的依存关系商业客群：投资者与经营者的依存关系第五篇、探索未来，下一站人群第五篇、探索未来，下一站人群 与上部分同理，以长三角区域为辐射重点。吸纳投资者进驻，由世茂规划将来商与上部分同理，以长三角区域为辐射重点。吸纳投资者进驻，由世茂规划将来商业形态定位，主动有针对性与本地经营客群进行招商洽谈。达成意向后可作为吸引业形态定位，主动有针对性与本地经营客群进行招商洽谈。达成意向后可作为吸引投资群体的有利武器。投资群体的有利武器。 经营客群主要为城市级商业配套或区域型商业配套，拥有一定吸纳能力，并能够经营客群主要为城市级商业配套或区域型商业配套，拥有一定吸纳能力，并能够满足人群各种消费需求。满足人群各种消费需求。外来投资客主导，本地经营者为辅。外来