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1、房地产开发流程大体上包括以下 10个阶段:（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整 个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不 同项目的市场需求状况。（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行 性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资
2、金支持都需要参考可行性研究的结果。进 行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发 商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行， 则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开 发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土
3、地才 是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此， 在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地 市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获 得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却 是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取房 地产开发项目手册。（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步在取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后，就需要进行征
4、地及拆迁 安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划 定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作取得土 地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开 发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种 融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地
5、产开发商的融资渠道偏少，基本 上是通过商业银行贷款。（七）建设工程招标是房地产开发的第七步， 是选择合适的承包商和监理单位的有效方法工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发 商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工 期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理 单位，以便对工程进行建设工程监理。（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管 理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管
6、部门领取建设工程施工许可证后， 才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只 控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成 后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放 到房地产市场。（九）市场营销和策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的 市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同 时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确 定营销目
7、标和手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、 参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售 中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主 管部门的批准，取得销售许可证。（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务房地产项目开发过程中的法律程序和相关费用步骤法律程序相关税费第一步 项目公 司的设 立工商执照、验资第二步 项目的 立项和 可行性 研究1、选疋项目，签疋合作意向书 2、初步确疋开发方 案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书 5、 编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目
8、可行性 研究报告1、可行性研究费2、建 设工程规划许可证执照 费第三步 项目的 规划设 计和市 政配套一、规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条 件3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核5、 办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方 案的专家组审查 8落实环保三废”治理方案9、委 托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审 定初步设计二、市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实 市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、 市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设
9、工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、 临时用地费6、临时建设 工程费7、建设工程勘察 招标管理费8勘察设计 监督管理费9、古建园林 工程设计费第四步 土地使 用权的 取得一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许 可证2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使 用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报 告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让 合同10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨 13、国有土地使用权划 拨用地申请14、主管部门现场勘察15、
10、划拨用地申1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳 金4、土地使用费5、外 商投资企业土地使用费 6、防洪工程建设维护管 理费7、土地闲置费8、 土地权属调查、地籍测绘 费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请 1 8、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地 协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方 案22、区（县）房地局审核各项协议 23、市政府下 文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 25、 办理批地文件、批地图26、办理冻结户口 27、调查 户口核实劳动力28、办理农转工工作29
11、、办理农转 居工作30、办理超转人员安置工作 31、地上物作价 补偿工作32、征地结案让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步拆迁安置1、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请3、审批、 领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书 5、办理拆 迁公告和通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事 项8确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作 拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移 交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、
12、强制 拆迁1、房屋拆迁补偿费2、 搬家补助费3、提前搬家 奖励费4、临时安置补助 费（周转费）5、清理费 &停产停业综合补助费 7、对从城区位置较好的 地区迁往位置较差的地 区或远郊区县的居民的 补助费& 一次性异地安 置补助费9、房屋拆迁管 理费10、房屋拆迁服务 费第六步 开工、建 设、竣工 阶段一、开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划 3、交纳煤气（天然气）厂建 设费4、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建 设费&交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源 建设集资费 &土地有偿出让项目办理 四源”接用手 续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、 报送工程
13、档案资料，交纳档案保证金 12、办理消防 审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证 1 4、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表， 办理开工登记二、工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请1、三通一平费 2、自来 水厂建设费3、污水处理 厂建设费4、供热厂建设 费5、煤气厂建设费 & 地下水资源养畜基金7、 地下热水资源费&市 政、公用设施建设费（大 市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目 管理费11、建筑行业管 理费12、绿化建设费117、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核 准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审 查处确认22、标底送市招标办核准，正式
14、申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、 召开招标会，勘察现场 26、召开开标会议，进行开 标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工 程承包合同30、工程承包合同的审查三、开工手续的办理 31、办理质量监督注册登记手 续32、建设工程监理 33、办理开工统计登记 34、 交纳实心黏土砖限制使用费 35、办理开工前审计3 &交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可 证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部 门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签 订绿化协议42、领取建设工程开工证 四、房地产开 发项目的工程施工43、施工场地的三通一平” 44
15、、 施工单位进场和施工暂设 45、工程的基础、结构施 工和设备安装46、施工过程中的工程质量监督 五、 房地产开发项目的竣工验收 47、办理单项工程验收 手续48、办理开发项目的综合验收，领取工程质 量竣工核验证书49、商品住宅性能认定 50、竣工 统计登记51、办理竣工房屋测绘 52、办理产权登记第七步经营阶段一、外销商品房的销售1、办理外销商品房预（销） 售许可证2、选定中介代理机构和律师事务所 3、 和购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理 签约公证6、办理外销商品房预售契约公证 7、办理 外销商品房的预售登记&外销商品房转让登记9、 外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、
16、办 理产权过户手续二、内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、3、公园建设费14、绿化 补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生 活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税I、营业税2
17、、城市维护 建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、 土地增值税7、企业所得 税&个人所得税9、房 产税10、城市房地产税II、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费 16、办理内销商品房预（销）售许可证 15、销售项 目备案16、委托中介代理机构进行销售 17、和购房者签订认购书18、和购房者签订买卖契约19、办理 预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登 记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说 明书24、办理产权立契过户手续三、房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证 27、出租
18、人和承租人签订 书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续 29、租赁房屋的转租 30、房屋租赁关系的终止四、房地产的抵押31、抵押权的设定32、签订抵押 合同33、办理房地产抵押登记 34、抵押房地产的占 管房屋买卖手续费17、房 屋租赁审核备案手续费 18、向来京人员租赁房屋 审核备案手续费19、来 京人员租赁私房合同登 记备案手续费20、房屋 租赁登记费21、房屋估 价手续费22、房屋公证 估价手续费23、房地产 价格评估费24、房地产 中介服务费第八步物业管理阶段1、物业管理单位经营资质审批 2、签署物业管理委 托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准 5、安排签订管理公约 &制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求&物业管理委员会的设立1、居住小区物业管理启 动经费2、共用部位共用 设施设备维修基金3、普 通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物 业管理费6、供暖费
房地产开发流程大体上包括以下10个阶段和需缴纳的相关费用
