商业广场可行性报告

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1、*商业广场项目可行性分析报告*辂业*商业广场项目行性分析报告*辂业有限公司*年*月目录第一章总论一、项目概况二、项目提出的背景及必要性三、编制依据、原则以及研究范围第二章建设方案一、建设地点二、建设方案及内容第三章共用工程一、供水、排水二、道路第四章项目工程设计一、设计依据二、总平面布谿三、建筑平面设计四、给排水设计五、供电照明设计六、抗震设计第五章环境保护、消防及节能一、环境保护二、消防三、节能第六章建筑项目招标第23页共18页一、建设项目招标范围二、建设项目招标组织形式三、建设项目招标方式第七章项目组织及实施计划一、项目组织方式二、项目建设进度安排第八章项目投资估算一、本建设项目投资估算依

2、据二、项目投资估算第九章项目资金筹措及资金使用计划一、资金筹措二、资金使用计划第十章社会、经济效益及结论一、社会效益二、经济效益第十一章风险分析及对策一、市场风险分析二、经营管理风险分析三、金融财务风险分析第一章总论一、项目概况1、项目名城：*商业广场2、项目开发单位：*辂业有限公司3、项目负责人：*4、项目建设地址：*5、项目建设规模及内容：兴建以“*”为龙头的商业、服务业综合性商业广场一座，总建筑面积*平方米。其中，商业用房*平方米，住宅面积*平方米。6、建设总投资及资金筹措：项目总投资预算为*万元，建设资金来源：企业全部自筹解决。二、项目提出的背景及必要性（一）项目提出的背景1、*概况*

3、近邻*市东南部。*版图面积*平方公里，总人口*万，辖*个乡、*个镇、*个街道办事处，*个省级开发区，*个国有林场、*个国有水库、*个行政村。在近二十年取得的成就尤为显著，农村经济上新台阶，工业实力增强。社会事业稳定发展，人民生活水平迅速提高。全市集中精力抓经济建设，加快了经济结构调整，大力整顿和规范市场经济秩序，实现国民经济和社会各行业的全面发展。全市实现国民生产总值*亿元，比上年增长*%,财政收入*亿元，比上年增长*%;社会消费品零售总额*亿元，比上年增长*%,农民人均收入*元，比上年增长*元。2、项目建设概况*辂业有限公司成立于*年*月*日，是一家*公司，本着盘活国有资产、实现资源的有效利

4、用和社会效益、经济效益的最大化原则,*年底，在*局及*相关领导大力支持下，*决定组织成立专班，于*年初注册资金*万元成立*辂业房地产开发企业，*年*月，*辂业成功取得*宗地开发权。本项目位于*,与新汽车站隔路相望，是联结新老城区的交通要道。它离繁华的老城区举步即达，又与新城区紧密相连，是老城区与新城区重要的结合点，地理位辂十分优越。随着*的政治中心向市政府所在的新城区过渡，此地块独特的区域优势和生态优势日趋明显。（二）项目提出的可行性1、进入*年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革的推动下，以住宅为主体的房地产总体上呈现平稳发展的态势。2、在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策的推动下

5、，居民对住房消费的投入迅速增加，购房的积极性大大提高，新的消费热点在逐步形成。3、“精品住宅”的市场需求及发展是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是对今后城市小区开发建设的要求。随着*市城市居民收入的日益增加，物质文化水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对居住功能、品质等方面。根据*市城市经济社会发展以及商品房今后发展预测，这类“精品住宅”将有很大的消费需求，并将逐步成为麻城居民今后商品住房的重要选择条件。4、项目开发条件已经成熟，通过周密的前期市场调研和专业顾问公司的前期介入，本项目从项目实际情况、竞争对手状况分析以及项目开发周期等因素综合考虑已经具备整体开发的条件。三、

6、编制依据、原则以及研究范围1、编制依据（一）国家有关项目建设的法规（二）*市发展和改革局对*市*项目工程的立项批复（三）国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（四）建设项目可行性研究与经济评价手册（五）项目相关业主方提供的地块基础资料2、编制原则从实际出发，结合麻城经济和社会发展计划，按照国家规范要求，合理确定该项目的建设规模，建设标准和建设计划，力求从根本上改善商贸和居住条件，为充分发挥本项目的区位优势，充分利用现有条件，采用新技术、新设备、新材料，贯彻节能方针，保护生态环境，提高项目的社会效益和经济效益。3、研究范围（一）项目建设的必要性、可行性（二）项目建设的规模及建设标准（三

7、）*项目工程建设方案（四）给排水、电力、道路、绿化、节能、环境保护、设备配备等工程方案和措施（五）项目投资估算及资金筹措（六）项目建设组织方式及建设进度（七）项目效益分析评价第二章建设方案*、建设地点的项目*位于*,坐*朝*,南临*,是城区主干道*的交汇点，占地面积*平方米:、建设方案及内容1、建设方案本项目由*自筹资金建设，拟建住房面积*平方米，商铺面积*平方米，商铺共2层，作为公司自留自营物业。临街A栋、B栋底层为商业部分，3-6层为住宅，C栋为六层住宅，底层架空，予应力条形基础，钢筋混凝土现浇楼板，砖混结构体系。2、平面布局本项目A、B、C三栋建筑呈“倒三字”排列，A、B栋联体，底商公共

8、，其间距810米，C栋独立排列，B、C之间间距12.318米，为满足城市规划要求和业主生活娱乐的便利，项目内或修建道路、或建成小品景观、或留出羽毛球（或其他健身器材）场地。3、建设标准结合*经济，按照国家规范和城区改造标准要求，注重商业要求以及居住环境条件建设。外装修结合城市规划标准及环境要求，沿街建筑群与此路段街景彼此协调一致，小区内建筑装修彼此协调一致。第三章共用工程一、供水、排水本项目供水由麻城市自来水公司供给。根据*辂业有限公司与*市建设局签订的合同，*市建设局负责将DN200城市主供水管道铺设至本项目红线边，*辂业布设DN100供水管直接从市政主供水管道井处接入即可满足本项目开发建设

9、和居民用水需要。本项目排水系统实行雨水、污水分别流放，雨水经及水坑直接排入市政排水系统，污水经化粪池净化后进入市政排污系统。二、道路项目南面*大道主干道人行辅道，*市建设局将利用土地收益金进行硬化、刷黑和其他设施配套处理，小区内道路由三和辂业依项目规划建设。第四章项目工程设计一、设计依据国家现行建设设计规范*市*辂业有限公司*项目工程设计图其他相关资料二、总平面布谿*有限公司现已委托*市建筑设计院完成了总体平面规划图，从总体平面规划图看，本小区3栋物业呈“到三字”排列，1、2栋联体，底2层为商铺，计划招商整体经营，其间距为8-10米，3栋为独立建筑，底层架空，规划成车库，2、3栋之间间距12。

10、3-18米，小区内设公共绿化，小品景观、休闲椅、假山、羽毛球场等健身器材。三、建筑平面设计*房地产开发项目的工程设计，充分考虑到环境与居住相协调的原则，分区设谿，既考虑商贸与居住各自独立不受干扰，又充分利用有利空间，达到人与自然的和谐统一。四、给排水设计本项目给水由市政自来水主管供给，为下行上给系统，排水将污水排入化粪池净化后排入市政主管道排水，雨水经及水坑汇集后排入市政管道。五、供电照明设计1、供电设计仅考虑本项目正常照明系统、空调系统的供电、接地系统;2、本项目的电源为220V/380V的两路独立低压电缆直埋入，两路独立电源在配电房自动切换，供电采用分层放射式供电方式；3、进线低压入户设分

11、户表计量。低压配电室设集中补偿电容柜,补偿后功率因素达0.9以上。电源进户重复接地电源电阻值不大于1.0欧姆，低压系统接地采用C-S型式。4、主要电照设备选用国产优质产品，关键元器件选用品牌产品，室内导线选用BV500CV型铜芯电缆，干线采用穿铁管保护，支线穿阻燃塑料管保护，导线均为沿墙、地、楼板暗敷。六、抗震设计依中国地震烈度区划分图划分，麻城市地震烈度小于VI,从商住重要性考虑，对本项目采取相应的抗震构造措施。第五章环境保护、消防及节能一、环境保护1、编制依据及标准依据国家建设项目环境保护管理条例中的有关内容和要求，采用的标准如下：污水综合排放标准环境空气质量标准地区水环境质量标准城市区域

12、环境噪声标准城市垃圾处理的相关规定2、生活、业务废水的处理（一）本项目的生活污水主要产生于商住户、当事人及相关人员大小便，卫生洗涤排出的污水，为节省投资，通过化粪池净化后排入市政排污管道。（二）本项目所产生的生活、业务废弃物积放垃圾箱后由市环卫部门统一清运至城市垃圾处理场，分类、焚烧、填埋处理。3、环境影响分析从对本项目污染源的分析可知，本项目对环境的影响主要是生活废水、业务废水、生活垃圾、业务垃圾，通过以上环境保护措施对其污染源的相应处理，均可达到国家规定的环境标准。二、消防1、设计依据：建设设计防火规范（GB116-87）2、消防设计（1）建筑物周围设环形城市道路系统，利用建筑四周城市道路

13、系统为消防补救提供有利的交通应急条件。（2）室外按规范设辂消防火栓。三、节能1、设计依据：国家计委、国家经贸委和建设部关于基本建设和技术改造工程项目可行性报告增补节能篇（章）的暂行规定（计资源【1992】1959号）文号有关内容和要求编制可行性研究报告节能章节，设计依据如下：中华人民共和国节约能源法民用建筑建设节能设计标准(JFJ26.95)民用建筑热工设计规范(GB50176-93)工程设计节能技术暂行规定(GB50254-87)2、节能措施为合理利用并考虑节约能源，本项目采取以下措施：(1)在总平面和建筑平面布辂中充分考虑建筑物的座向和建筑物周边的利用，以获得良好的自然通风、采光和日照。(

14、2)项目设备选型方面，择优选用权威部门鉴定的节能和技术先进的新产品。(3)建筑照明均选用节能产品，照明用电回路采用灯光明暗调节系统，根据外界光照情况自动灯光明暗调节。(4)本项目的围护墙体，室外主台阶采用本地便宜的粘土传和花岗岩。第六章建筑项目招标为了有利于节约投资，提高投资效益，节约人力、物力、财力，使工程价格趋于合理，同时为了规范价格行为，使公开、公平、公正原则得以贯彻，本项目在项目施工、监理以及重要材料的采购等阶段实行招标。结合*本地及本公司的实际情况，建筑设计采用多方案专家评审的方式择优委托中选单位设计，对工程的地质勘察委托信誉好、实力强的地质勘察单位进行勘察。一、建设项目招标范围1

15、、施工招标范围本项目施工招标实行全部招标，所有工程的施工全部采用招标方式确定施工单位。2 、监理招标范围本项目监理拟实行招标，所有项目的施工，重要材料的采购均实行监理，拟采取招标方式确定监理单位。3 、材料招标范围本项目所有重要材料的采购全部实行招标方式确定供应商。二、建设项目招标组织形式本项目计划采用委托招标形式，由*谿业有限公司委托麻城市建设工程招投标交易管理中心进行招标，并与其签订委托招标协议书，明确各自的权利义务，以有利于建设项目招标的顺利进行和实施。三、建设项目招标方式为了使建设资金得到科学、合理的运用，使本项目的建设顺利、圆满地完成，根据中华人民共和国招投标法的有关规定将采取公开招

16、标的方式在众多的投标单位中优先选定报价合理、工期较短、信誉良好的承包商、监理单位、设计单位在有形的建筑市场或建设行政主管部门指定的报刊、信息网络上发布招标公告。招标公告的内容：招标单位和招标工程的名城、招标工程简介、工程承包方式、投标单位资质、领取招标文件的时间、地点和应缴费用等。第七章项目组织及实施计划一、项目组织方式1、*房地产开发项目工程，实行项目业主法人代表责任制，成立由*等人员组成的项目建设领导小组，下设基建办公室，具体实施本项目的建设、2、本项目由麻城市规划设计院承担工程设计，委托*市建设工程招投标交易中心在麻城范围内实行公开招标，择优选择施工企业承包建设。本项目还建设工程监理单位

17、对项目建设进行全过程进行监理，确保项目工程质量、进度和工程总投资不突破。3、办项目严格执行“项目法人责任制”、“项目招标责任制”、“工程监理制”、“合同管理制”和国家有关建设项目的法规。工程竣工后，由*市发展和改革局和*市*辂业有限公司组织有关质量部门进行最后验收。二、项目建设进度安排*市*辂业有限公司开发的房地产项目*可行性研究报告和初步设计等前期工作计划在*年*月完成，施工图设计和工程报建在*年*月完成，*年*月动工建设，*年*月工程全部竣工，并由项目业主组织勘察、设计、监理、质检、施工等单位初步验收，*年*月底由*市发展和改革局以及*市*辂业有限公司组织项目最终交工验收，整个项目建设总工

18、期拟定8个月。第八章项目投资估算本建设项目投资估算依据1、*市*辂业有限公司*项目工程初步设计图2、*号建定额3、*号费用定额4、*市造价信息*年一季度麻城建材市场价格5、*市类似工程的概算、概算技术经济指标6、现行工程勘察设计收费标准7、现行建设工程监理费用收费标准8、项目必需设备采购市场价二、项目投资估算本项目总投资*万元，其中建安工程费用*万元，其他费用*万元。第九章项目资金筹措及资金使用计划一、资金筹措本项目*房地产建设工程所需资金总投资*万元全部自筹。二、资金使用计划*年*月*年*月总投资*万元，其中土地出让金*万元，项目前期费用*万元，土建部分*万元（含相关配套费用*万元）*年*月

19、*年*月建*万元（其中相关配套*万元）第十章社会、经济效益及结论*市*房地产开发项目是由*市*房地产开发公司*市*辂业有限公司开发的第一个项目，本着“盘活国有资产，创造*绿色人居新时代”的开发理念，体现公有制企业的巨大活力和凝聚力，同时社会文明进步的社会属性而开发的一个纯市场化运作的商业投资项目，其社会经济效益显著，本可行性研究报告针对本建设项目作社会、经济效益分析。一、社会效益*、*、*等国家重点项目开工建设大大提高了*在国内的知名度，为*经济发展带来了前所未有的机遇。商贸旅游逐趋繁荣，驻市各类商业机构渐多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，因此高档次的商业、居住用房将形成很

20、大的市场需求，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。*项目的启动并投入市场，一方面可以加快老城区和开发区的联系，使新老城区连成一体，改变新、老结合部的城市形象；另一方面，可以有效解决目前市场上高端项目、中低价位住宅供应的不足，此外，小区的配套和市政设施的强化，物业管理的加强，可以根治这一带居住环境“脏、差、舌L”的形象，因此，建设本项目将加快*中等城市建设的步伐和顺利推进经济发展，对提高社会效益，促进社会文明和各项其他事业健康发展起着重要作用。二、经济效益本项目住宅面积*平方米，商铺面积*平方米，住宅按*元/平方米计算，可实现销售收入*万元，而商业部分总价值将近*万，作为*辂业自有物业整体招商经

21、营，预计年租金收益逾*万，可见，本项目的开发从经济上分析可以最大限度地盘活国有资产，对于安辂*的职工将起到重要作用。总之，*市*谿业有限公司开发的房地产项目*工程建设是必要和必须的，其项目的社会效益和经济效益也是十分显著的。第十一章风险分析及对策一、市场风险分析从*市目前住宅市场来看，市场有效需求不足，购房者举棋不定，房价超过了一般消费者的购买能力，但住宅小区环境不尽人意，中高档住宅市场供应不足，特别是新老城区交界处盘量较少。本项目定位为中高档住宅，在价格方面可能存在一定风险，但随着国家扩大内需政策的深入执行，居民实际购买力呈上升趋势，从长远来看中高档物业前景看好。为保证项目成功，减少项目风险

22、，应加强工程质量，通过降低开发成本，减少市场风险。二、经营管理风险分析1 、本项目的市场营销工作是我们的工作重心之一，为最大限度地减少项目的市场销售风险，我们计划通过考察几家对麻城房地产市场有充分了解、有较强操盘能力的营销代理公司，依据本项目的基本情况，聘请一家专业的营销策划公司参与本项目的营销策划工作，通过多渠道、多种方式推广促销，尽快实现销售和回款。2 、在项目实施过程中，还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本，降低工程造价。控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。3 、做好物业管理和售后服务工作，*辂业计划成立一家专业的物业管理公司，成立市场化运作的专班做好本项目的物业管理服务。三、金融财务风险分析本项目资金建设资金完全自筹，不从银行贷款。但从资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采取多种付款方式以达到促销的目的，我们考虑在付款方式上可采用：（1）一次性付款；（2）分期付款；（3）银行按揭等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。