沈阳市长青臀营销战略研究

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1、金地长青湾一零年营销战略研究金地长青湾一零年营销战略研究天启开启天启开启2010.02012010.0201 立足贵方动态多维思考角度，进行营销战略精细化研参，为金地市场占有率质变精准制导前置基础。基于金地高层的缜密战略思维沟通理解基于金地高层的缜密战略思维沟通理解先知为主先知为主一、观势一、观势国际战线国际战线国家战线国家战线行业战线行业战线美国次贷危机美国次贷危机全球金融风暴全球金融风暴中国中国GDPGDP政府工作报告政府工作报告保增长保增长投资与内需投资与内需出口缺失出口缺失自救自救救市救市时间线时间线因果线因果线线性索引关键词，国际金融形势、国家经济态势、行业发展运势成为互动体。线性索

2、引关键词，国际金融形势、国家经济态势、行业发展运势成为互动体。前情回顾前情回顾房地产行业迅速复苏。房地产行业迅速复苏。营销环境解读营销环境解读【经济制导】美国房地产金融导火索引燃国内房地产行业宏观调控【经济制导】美国房地产金融导火索引燃国内房地产行业宏观调控风向标：风向标：09政府工作报告政府工作报告促进房地产市场稳定健康发展促进房地产市场稳定健康发展 落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。 对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 地方政府政策地方政府政策 25条房地产新政 11条公积金政策财政体系：财政体系： 首次置业90以下（含

3、）普通住宅按1%收取契税； 购买10000元/平方米以下住房按1.5%缴纳契税。 维修基金75%收取。金融体系：金融体系： 根据贷款人信用情况，对客户首次贷款购买普通自住房的，给予最低20%的首付比例和贷款利率最多0.7倍的优惠。 商业贷款人均住房建筑面积未达到沈阳市住房标准；家中有年满18周岁以上子女而购买第二套住房的，可比照首套住房贷款政策执。 公积金贷款最低2成首付，贷款额单人上限20万，夫妻上限40万。 辽宁14城开通公积金“通贷”政策。 住房商业贷款可转公积金贷款。时间线总计07年旺市1133.0108年逆市889.7109年兴市1198.22数据来源：沈阳市房产局备案数据政策开闸促

4、成前程兴市自用效应政策开闸促成前程兴市自用效应 通胀预期跟进后程投资助推效应通胀预期跟进后程投资助推效应【政策制导】【政策制导】09年10年090708自救阶段政策显性撑点加力通胀预期隐性撑点增力并未质变的置业入市量中，撑点商品住宅去化有待双线细分验证并未质变的置业入市量中，撑点商品住宅去化有待双线细分验证排行楼盘名称销售套数销售面积1 地雅新居1214924772 人和新居1220828023 鑫丰华凯鑫城570493984 移动馨城464492575 富海云天413365966 上东花墅423363527 汇景新世界花园228325748 嘉华新城357268489 坤泰新界1661958

5、210 阳光尚城1841851111 沈阳铁西万达广场1771846012 百荷湾2601795513 SR新城1331640714 水晶城1871625915 宏发华城世界19114779排行楼盘名称销售套数销售面积1 首创琥珀湾1542472 香格蔚蓝1741053 沈阳碧桂园1038784 4 金地长青湾金地长青湾1010：5555334033405 桑堤亚纳833206 碧桂园太阳城932317 原香墅1129488 万科兰乔圣菲727729 9 中海龙湾中海龙湾9 9：27272527252710 沈阳奥林匹克花园9232911 碧桂园银河城6225212 富力仙湖国际7212013

6、 清韵百园6176414 假日伊丽雅特湾7168615 绿洲悠山美地51533普通产品线普通产品线别墅产品线别墅产品线数据来源：沈阳市房产局11月份备案数据传统淡季双产品线均进入高峰期，政策收弱预期与通胀临近预期造成全民反季冲锋。传统淡季双产品线均进入高峰期，政策收弱预期与通胀临近预期造成全民反季冲锋。指标状态目的衍生状态衍生目的金融政策大开救市通胀通胀收紧消费置业响应需求量跌金融置业开发开工同启盈利价升集中放量保增长导致政府货币量急性入市，房地产金融属性被放大。保增长导致政府货币量急性入市，房地产金融属性被放大。时间点时间点前情提示前情提示0909年上半年国内货币表现年上半年国内货币表现广义

7、货币供应量：广义货币供应量：56.8956.89万亿元，较上年同期增长万亿元，较上年同期增长28.4628.46。累计新增贷款量：累计新增贷款量：7.377.37万亿元，较去年同期多增加万亿元，较去年同期多增加4.924.92万亿元。万亿元。经济利好期经济利好期后危机利空期后危机利空期过去时过去时将来时将来时11月12月1月营销前探营销前探政府高层动态第十二次中欧领导人会晤：温家宝说，当前，各国宏观经济政策的重点仍然应该是应对危机、刺激经济增长。过早“退出”会使成果得而复失。政府经济动态中央经济工作会议：从现在的形势来看，物价面临的压力较大，在大宗商品价格上涨、资源价格改革等多种因素共同作用下

8、，不排除2010年年中政策出现转向的可能性。置业信心动态“中国购房者信心指数”调查 ：城市居民的购房信心普遍不足,而这其中又存在着地域差异,北方城市的信心高于南方城市,二线城市信心高于一线城市。 购房者信心普遍不高,其中最高的沈阳123.2分,最低的上海仅为83.5分。 【宏观战机】【宏观战机】经济层面：保增长 稳增长政策层面：财政政策和货币政策“双宽松” “适度宽松”房产层面: 房地产优惠政策 结构性调整信心层面：全国性高位 北方城市高于南方城市,二线城市高于一线城市。 不排除2010年年中政策出现转向的可能性。通胀预期与经济增长进入重点博弈阶段，受国际经济形势影响，政府为确保国内经济软着陆

9、，政策缓缩性延时导致通胀预期将弥漫一零年。一零年1-6月一零年7-12月通胀形成峰值阶段通胀形成峰值阶段紧缩价控通膨阶段紧缩价控通膨阶段09年10年过去时：过去时：三箭齐发，即时上市量与库存量成为最大受益支撑，开工量全面提升。三箭齐发，即时上市量与库存量成为最大受益支撑，开工量全面提升。将来时：将来时：通胀预期，品牌支持下的地段与资源双稀缺类项目、物业成为延续受益支撑。通胀预期，品牌支持下的地段与资源双稀缺类项目、物业成为延续受益支撑。量跌价升，价格指数将分层淹没金字塔需求置业端，刚性面临观望前置阶段。量跌价升，价格指数将分层淹没金字塔需求置业端，刚性面临观望前置阶段。观观 点点 房地产金融属

10、性进入广泛性抗通胀领域，近稀缺产品线落位中产以上阶层，项房地产金融属性进入广泛性抗通胀领域，近稀缺产品线落位中产以上阶层，项目落位品牌成为调配需求与资金避险的双保险，房地产金融属性进入置业占比重心目落位品牌成为调配需求与资金避险的双保险，房地产金融属性进入置业占比重心阶段，保值心态在经历普遍性项目下跌运行周期后，房地产金融属性脱离传统稀缺阶段，保值心态在经历普遍性项目下跌运行周期后，房地产金融属性脱离传统稀缺物业环节。物业环节。机会点：房地产金融属性进入物业形态扩张阶段，房地产投资避险将被放大机会点：房地产金融属性进入物业形态扩张阶段，房地产投资避险将被放大营销提示营销提示关键词关键词- -通

11、货膨胀通货膨胀多维度指标主力政策现实利好政策制导跟进利空国外经济货币政策行业政策持续性恢复市场流动性激增通胀预期国内经济8.7超预期增长通胀预期地产行业双市井喷地产泡沫后危机时代，保经济增长与控通货膨胀进入主控低通货膨胀率阶段，政策出手已成必然。后危机时代，保经济增长与控通货膨胀进入主控低通货膨胀率阶段，政策出手已成必然。关键词解读关键词解读关键词关键词-地产泡沫地产泡沫引以为戒美国次贷危机引起的全球金融风暴，导火索与中东迪拜债务危机主因是房地产泡沫中国特色当前国际公认的年收入和购房款合理比例大约是1 6，我国已经达到1 20甚至更高。特征1：土地稀缺预期的乐观看涨情绪-泡沫基础特征2：投机、

12、投资需求在实体经济尚未恢复及通胀预期下的组团介入-泡沫诱因特征3：天量信贷货币入市弥漫09年后延续性进入10年-泡沫直接助燃。通胀压力与泡沫压力的双向发力，经济软着陆将进行多维度量先价后的紧缩调控。通胀压力与泡沫压力的双向发力，经济软着陆将进行多维度量先价后的紧缩调控。数据来源：国家统计局宏观经济预警提示宏观经济预警提示货币政策现在时-量化调控意在收回市场流动性，通过降低商业银行信贷款额柔性防范双向风险。 央行准备金率上调 央行央票利率上调将来时-价化调控将以实际性利率调整为治本因素，在风险介入阶段强制性实现信贷紧缩。 商业银行7折贷款或被终结（进入实操阶段） 商业银行利率或被上行调整量价关系

13、量价关系=通过信贷政策的结构性调整，实现实体经济信贷投入抑制房地产需求完成控通过信贷政策的结构性调整，实现实体经济信贷投入抑制房地产需求完成控需稳价需稳价政府立场：国务院总理温家宝：明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”行业主诉：调控政策主要集中在增加供地、打击囤地、差异化信贷政策量价关系量价关系=通过省级监管加大城市通过省级监管加大城市2010年房地产市场供货量，依附市场供给客观规律完成年房地产市场供货量，依附市场供给客观规律完成增量控价。增量控价。行业政策现在购房（包括投资和投机购房）的人群中，只有10%是一次性缴款，90%的人是通过银行贷款按揭买房。营销提示营销提示指标指标量量价价2

14、0102010年中年中后续威胁后续威胁货币信贷收缩利息上调经济控通关键点信贷抑制置业供货市场放量09资金链支撑量价高位转折点交易下滑的资金链保全拐点量价双维度预判威胁点：缓控通胀进程中政府采取二套房贷款首付必须四成，改善层级以上置业将被抑制。威胁点：缓控通胀进程中政府采取二套房贷款首付必须四成，改善层级以上置业将被抑制。二、读城二、读城指标指标关注点关注点0606年年同比同比0707年年同比同比0808年年同比同比GDPGDP区域总值区域总值2482.5亿元16.50%3073.9亿元17.70%3860.5亿元16.30%消费品消费品零售总额零售总额1048.7亿元14.60%1231.9亿

15、元17.50%1505.5亿元22.20%民用汽车民用汽车47.9万辆25.10%56.4万辆17.70%60.3万辆11.50%金融金融存款余额存款余额4101亿11.80%4696.7亿元12.90%5404.8亿元15.10%人民生活人民生活收入支配收入支配11651.4元15.40%14606.5元25.40%17295元18.40%人居居住人居居住25.24平方米 0.19平方米 25.72平方米 0.41平方米 29.02平方米 2.01平方米 GDPGDP总值总值同比同比消费品零售总额消费品零售总额同比同比人均可支配收入人均可支配收入同比同比3157.5亿元14.10%1297.

16、2亿元17.80%14002元10.30%09年1-9月份沈城经济表现上行的直观表现城市经济体中，分线指标的抗压前行，成为沈城经济上行驱动。城市经济体中，分线指标的抗压前行，成为沈城经济上行驱动。城市经济运行特征城市经济运行特征增长增长112112元元/ /增幅增幅3.6%3.6%增长增长160160元元/ /增幅增幅5%5%增长增长5757元元/ /增幅增幅1.7%1.7%增长增长281281元元/ /增幅增幅8.2%8.2%【观点【观点 】大经济环境动荡期间，沈城经济脉搏的强劲成为房地产发展坚实后盾。】大经济环境动荡期间，沈城经济脉搏的强劲成为房地产发展坚实后盾。截止12月全市商品房价格4

17、027沈阳市2009年土地成交走势统计受行业政策挤压式导入，一零年城市延迟性市场供量骤升基本成型。供应量摸底供应量摸底城市行业运行特征城市行业运行特征区域土地面积块数总建面居住面积商业面积平均容积率土地总价平均土地单价平均楼面地价沈河区3.9268115.707214.92180.785442315258961474和平区4.4746430.492411.343319.14866.8173324.68163872405皇姑区7.7476221.903718.64213.26162.837777.821004355大东区41.441885.560216.924242.84932.0687912.

18、0421211027于洪区26.3246541.018737.24363.77511.5633187.741261809东陵区78.270416134.593582.983821.85461.7216846321521252铁西区757.13191676.8942101.22916.85620.89451917.1597668浑南新区59.980520122.371668.78139.41692.0495931.061599784沈北新区334.239471436.8657237.914428.79211.31194326.2581445苏家屯区90.30089289.462232.70435

19、3.16523.2199420.61101343合计1403.8372271854.869822.6879229.9051.321235412880666沈阳市2009年1-10月土地成交统计城市地缘中的高容配比，产品线高取向市场供量升级。容积率摸底容积率摸底时间线总计07年旺市115308年逆市98609年兴市1300城市25条政策吸客导致存量去化同时前置性置业潮涌入。置业量摸底置业量摸底沈阳市商品住宅供给情况统计待售量摸底待售量摸底沈阳市2009年3季度产品线待售统计产品类型产品类型待售状况待售状况面积（万面积（万）套数套数量量比例比例量量比例比例多层多层516159035.82%6115

20、340.05%洋房洋房2500001.74%17601.15%小高层小高层13076839.08%139019.10%高层高层673835846.76%7286947.72%别墅别墅9513816.60%30241.98%小计小计14409012100%152707100%双产品线客观性市场供给相对弱势，类型价值具备稀缺溢价主因。 城市房地产处于供货上档与客群前置性入市不对称状态，市场占有率成为战略主诉。 高容产品线面临城市地缘性揽客能力，产品力越级将成为引客战略 低容产品线作为类型替代物业立足稀缺与绝版，品牌塑造溢价战略营销提示营销提示城市新政城市新政房交会购房补贴等或仍保留非投资购房仍享优

21、惠信贷政策货币补贴方式解决保障性住房结清首套房贷款再贷仍享优惠利好高端而不显富，借景而非造景成为区域诸多项目聚富瓶颈高端而不显富，借景而非造景成为区域诸多项目聚富瓶颈万科金域蓝湾万科金域蓝湾万科城万科城中海国际社区中海国际社区中海龙湾中海龙湾远洋天地远洋天地深航翡翠城深航翡翠城河畔公馆河畔公馆东亚国际城东亚国际城塞纳家园塞纳家园上河城上河城长白板块长白板块长青板块长青板块格林生活坊格林生活坊浑南地区房地产战局特征浑南地区房地产战局特征利因利因- -浑南区域浑南区域0909年高端置业进入位移时段年高端置业进入位移时段区位区位高层高层小高小高花园洋房花园洋房联排联排长白55007200870014

22、000奥体49006500长青45007400940011500数据截止：数据截止：0909年年1010月份月份长白成为主城需求外逸第一承接点长白成为主城需求外逸第一承接点承接承接“地段置换类地段置换类”需求需求长青成为多改换房第一承接点长青成为多改换房第一承接点承接承接“品质升级类品质升级类”需求需求弊因弊因-高端置业人群中高端置业人群中80的的周边环境对居住品质的影响周边环境对居住品质的影响关注关注【观点【观点 】长青湾区域创立富人区概念易受环围项目形象拉低，引领性聚焦纯粹富人社区。】长青湾区域创立富人区概念易受环围项目形象拉低，引领性聚焦纯粹富人社区。沈城强劲的经济环境态势沈城强劲的经济

23、环境态势政策促成的房地产金融属性政策促成的房地产金融属性浑南范围的纯粹性富人社区浑南范围的纯粹性富人社区一零年长青湾具备富人理选定位一零年长青湾具备富人理选定位营销提示营销提示浑南将成为沈阳距世界最近的地方。浑南将成为沈阳距世界最近的地方。”“浑南是沈阳在新世纪打出的一张漂亮牌。浑南是沈阳在新世纪打出的一张漂亮牌。”“要像上海开发建设浦东新区一样，在浑南建一个新沈阳。要像上海开发建设浦东新区一样，在浑南建一个新沈阳。” 沈阳市委、市政府沈阳市委、市政府聚焦匹配聚焦匹配上海聚焦浦东，浦东聚焦星河湾。上海聚焦浦东，浦东聚焦星河湾。沈阳聚焦浑南，浑南聚焦长青湾。沈阳聚焦浑南，浑南聚焦长青湾。使命升级

24、使命升级09年打造的是金地高端的品牌落地与项目自身的领导地位年打造的是金地高端的品牌落地与项目自身的领导地位10年城熟浑南唯一的城市与资源双占位金地富人区年城熟浑南唯一的城市与资源双占位金地富人区三、全局竞争三、全局竞争浑南新区浑南新区0909年一级市场盘点年一级市场盘点地址占地面积（万）商业比例容积率竞得单价(元/)楼面价(元/)住宅建筑面积（万）浑南新区E11-2号2.40.152.528351134.00 5.1浑南新区E36-2号4.509340.152.222301013.64 8.4324658浑南新区E36-3号4.8060.251.822301238.89 6.4881浑南新区

25、E13-2号1.508730.352.530801232.00 2.45168625浑南新区B25号7.06570.08230101505.00 13.000888浑南新区E36-1号6.00970.152.224001090.91 11.238139浑南新区F19-4号5.560840.183.61389385.83 16.41559968浑南新区E36-4号4.939760.152.22150977.27 9.2373512浑南新区E36-5号5.632340.152.22150977.27 10.5324758南新区C19-2号9.388880.21.827001500.00 13.51

26、99872浑南新区C26号7.823940.34.53819848.67 24.645411浑南新区F19-3号9.547890.11.824801377.78 15.4675818浑南新区F7-1号5.872540.152.630541174.62 12.9783134浑南新区F7-2号2.864010.152.630541174.62 6.3294621浑南新区F7-3号5.723790.152.528911156.40 12.16305375浑南新区F8-1号2.900130.153.333971029.39 8.13486465浑南新区F8-2号6.384060.152.1257912

27、28.10 11.3955471浑南新区F8-3号6.523540.152.428871202.92 13.3080216浑南新区F19-4号2.107080.153.62926812.78 6.4476648浑南新区F19-5号1.933720.153.62926812.78 5.9171832浑南新区F19-6号1.520040.153.62926812.78 4.651322409年浑南新区整体指标105.022030.122.6527201080.00 217.8551187战局将来时战局将来时金地长青湾金地长青湾地址占地面积（万）商业比例容积率竞得单价(元/)楼面价(元/)住宅建筑面

28、积浑南新区HN095112.17270.054.51229（毛地）52.0382925浑南新区HN093612.76510.152174387221.70067浑南新区HN093712.23510.081.6153395818.0100672浑南新区HN09389.17980.152174387215.60566浑南新区HN09399.25470.152174387215.73299浑南新区HN09406.75410.152174387211.48197浑南新区HN09419.99290.081.6153395814.7095488浑南新区HN094210.09480.081.61533958

29、14.8595456浑南新区HN09442.74570.052.722378297.0427205浑南新区HN09437.37610.081.6153395810.8576192浑南新区HN09461.45320.33.529488423.56034浑南新区HN09450.87550.53.533639611.532125浑南新区HN09353.95740.12280014007.12332浑南新区HN09475.06240.12220011009.1123210.1月份浑南新区整体指标103.91950.142.332050958203.3671888浑南新区浑南新区1010年首月一级市场盘

30、点年首月一级市场盘点主力新增量主力新增量区位价值引擎高位区位价值引擎低位参考指标占地面积（万）商业比例容积率竞得单价(元/)楼面价(元/)住宅建筑面积（万）09年浑南新区整体指标105.022030.122.6527201080217.855118710.1月份浑南新区整体指标103.91950.142.332050958203.367188810年后程至11年全程指标统筹208.941532.5421.2223075【量】土地拆分的小幅供给成交形成结合容积率拆分的开发时限，11年高容产品线入市量进入血拼阶段。【价】非质变的楼面价格结合容积率拆分的开发时限，11年高容产品线价格指数进入量压保价

31、阶段。特特 征征受土地政策收紧，区域供应将曾现量的井喷与价的守住博弈高峰期。市场将来时观点市场将来时观点营销提示营销提示 按单项目年均按单项目年均10万方入市预推期间万方入市预推期间332万万体量新增入市，受区域高容积率引体量新增入市，受区域高容积率引导导11年年262万高层产品线将占绝对主力，市场处于高位竞争状态。万高层产品线将占绝对主力，市场处于高位竞争状态。远洋天地浑河湾名流华润橡树湾城市洋房沈城战略布局城市洋房沈城战略布局市场特征市场特征2010年洋房产品线中，城市洋房成为市场供应抑制的品质升级物业。年洋房产品线中，城市洋房成为市场供应抑制的品质升级物业。浑河战线锁定浑河战线锁定主竞项

32、目远洋天地=面市时间一零年5月份次竞项目名流地产=面市时间一零年10月份弱竞项目浑河湾=面市时间一零年4月份主区位优势主区位优势主资源优势主资源优势主价格优势主价格优势金地丹陛洋房客群分析08年产品溢价，09年品牌溢价、10年区域成熟价值呈现溢价支持点显性。高层浑河线战略布局高层浑河线战略布局市场特征市场特征2010年浑河线高层产品线中，品牌林立，普遍性借景结合造景显性。年浑河线高层产品线中，品牌林立，普遍性借景结合造景显性。万科城万科城远洋天地远洋天地中海国际社区中海国际社区浦江苑三期浦江苑三期首创国际城首创国际城名流印象名流印象保利达保利达万科金域蓝湾万科金域蓝湾东方威尼斯东方威尼斯万科天

33、琴湾万科天琴湾保利康桥保利康桥沿河赛洛城沿河赛洛城高层产品线中细分90-120及145-165面积，明线内外主竞，暗线危机突显。汇景新世界汇景新世界心理价格分割线心理价格分割线市场危机预判项目名称板块拐点日期销售均价市场效应万科金域蓝湾长青板块08.104900自身跑量市场转冷政策介入万科城长白板块09.1450008年，危机制导梳理项目名称板块拐点产品现销售均价市场效应万科金域蓝湾长青板块临河1#临河8000政策介入市场转冷自身跑量万科城长白板块高层U57500（小高U5）10年，后危机制导预判高层产品线抗危机力弱势，推售节奏有必要结合及监控万科动态，便于危机应对。万科城万科城观河高层观河高

34、层U5高层高层普通高层普通高层中海国社中海国社景观高层景观高层普通高层普通高层汇景新世界汇景新世界临河高层临河高层万科金域蓝湾万科金域蓝湾观河高层观河高层景观高层景观高层普通高层普通高层品牌项目高层产品线上市锁定品牌项目高层产品线上市锁定东方威尼斯东方威尼斯观河高层观河高层景观高层景观高层普通高层普通高层保利康桥保利康桥观河高层观河高层保利达保利达景观高层景观高层普通高层普通高层万科五里河万科五里河临河高层临河高层景观高层景观高层普通高层普通高层远洋天地远洋天地观河高层观河高层战局进行时战局进行时万科城万科城普通高层100-130272套3万毛坯均价预判6500批量供货U5高层140128套2

35、.1万毛坯均价预判7000批量供货临河高层200120套2.6万毛坯均价预判8000批量供货U5中高14060套0.9万毛坯均价预判7500批量供货中海国社中海国社老品普通高层90-150 200套2.5万，毛坯均价预判5500普通高层90-130 130套1.5万，毛坯均价预判5700景观高层90-150 454套6万毛坯均价预判6500批量供货普通高层90-150 130套4.5万，毛坯均价预判6000批量供货预判规划调整低密度产品4万集中供货1月4月一零年一一年7月10月1月新世界新世界二组团签约阶段一标段105-166 396套5.3万毛坯均价预判7500二标段200-300 8万毛坯

36、均价与偶8500三标段90-100 198套1.8万毛坯均价预判7000集中供货存量去化远洋天地远洋天地普通高层130100套1.3万毛坯均价预判6000促销供货低密度产品面市临河高层90-140240套2.8万毛坯均价预判7500批量供货临河高层90-140120套1.4万毛坯均价预判8000批量供货金域蓝湾金域蓝湾临河高层145200套3万，毛坯均价预判7500元/ 批量供货临街高层100200套2万，毛坯均价预判6000元/ 批量供货景观中高170144套2.5万，毛坯均价预判8500元/ 批量供货临河高层145200套3万，毛坯均价预判8000元/ 批量供货威尼斯威尼斯老品普通高层11

37、0-170 200套4万，毛坯均价预判6500老品临河高层260-28050套1.2万，毛坯均价预判12000景观高层23092套2.2万，毛坯价格预判8000普通高层165 212套3.5万，毛坯均价预判7000集中供货临河高层26588套2.5万，毛坯均价预判13000集中供货全线存量消化阶段在售品牌项目一零年供货动态预测在售品牌项目一零年供货动态预测长青湾主供期长青湾主供期区域板块区域板块项目名称项目名称1010年主力产品线年主力产品线高层产品面积区间高层产品面积区间主力产品面积竞争主力产品面积竞争长青板块长青板块金域蓝湾观河、景观高层145-200核心、观河主竞五里河板块五里河板块东方威尼斯观河、景观高层110-400全线主竞保利康桥观河高层200-300云墀主竞奥体板块奥体板块保利达景观高层60-160核心主竞万科五里河景观高层150-300全线主竞长白板块长白板块万科城观河、U5高层70-220核心、观河二主竞中海国社景观高层90-150核心次竞远洋天地观河高层120-140核心次竞三好板块三好板块新世界临河高层110-400全线主竞140140260260品牌项目高层主力面积供应竞争锁定品牌项目高层主力面积供应竞争锁定