上海恒策安徽池州尚华国际商业营销推广方案

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1、尚华国际商业营销推广思路第一部分：市场简析2第一章：宏观经济及房地产市场分析2一、池州市经济发展状况21、池州市经济发展水平分析22、池州市房地产投资开发状况3第二章：池州市整体商业市场状况5一、池州典型商圈分析51、池州商圈格局综述52、西街商圈（常态娱乐消费商圈）73、商之都商圈（新兴商务核心商圈）84、站前区商圈（专业批发市场商圈）9二、区域主要商业项目分析111、项目基本情况分析112、主要商业项目销售情况分析12第二部分：项目分析与定位13第一章：项目商圈（商之都商圈）定位13一、项目商圈市场价值定位13二、西街和站前区商圈对项目商圈的影响关系14第二章：项目商业定位15一、项目SW

2、OT分析15二、项目商业定位分析161、项目商业市场战略定位162、项目商业业态定位16第三部分：项目商业营销推广思路20第一章：营销推广总体思路及步骤20一、营销推广目标20二、营销推广总体思路21三、项目整体推广安排21四、营销推广阶段性核心策略21第二章：项目商业营销推广计划22一、商业推广准备期23二、区域价值建立招商同步期231、商业亮相及区域价值建立232、项目定位炒作及自身品牌塑造，主力店招商推广24三、主力店推广及价格标杆树立期27四、商业开盘强销期和持续销售期29第一部分：市场简析第一章：宏观经济及房地产市场分析一、池州市经济发展状况1、池州市经济发展水平分析近年来，随着池州

3、“十一五”规划的逐步实施、交通建设的大幅改观和旅游业的发展，池州市经济状况始终保持着高速平稳的发展态势，GDP增长连年超过10%，城市居民可支配收入也不断增长，在安徽省各市中处于领先水平。2008年，虽受到经济危机、房市低迷等不利因素影响，但经济发展继续保持良好的增长势头，全年GDP保持高达16%的增幅。（注：GDP增长率按可比价格计算）2008年，池州市全年GDP完成约190亿元，财政收入26亿元，增长29.5%；规模以上工业实现增加值44.5亿元，增长36%，并新增规模以上企业 156户；引进到位资金123亿元，增长24.2%；社会消费品零售总额增幅居全省第2位，自营进出口增幅居全省6位；

4、城镇居民人均可支配收入12700 元，增长15%；农民人均纯收入4700元，增长17%。 小结：世界经济危机带来的影响已经有所呈现，预计09年池州市GDP增幅将低于过去数年，在这种情况下，扩大内需促进消费“保增长”的要求变的十分急迫。从前期国家出台的整体性金融货币政策以及针对房地产市场的政策均达到了良好的效果预测，为保障市场经济健康运行，国家将会有更有力的相关政策出台。此外，据相关部门统计资料显示，池州市居民存款余额大幅增长，伴随着相关政策出台及市场复苏，合理引导居民消费和投资，尤其是房地产投资，将成为保证经济增长的重点。2、池州市房地产投资开发状况1）房地产整体发展状况自2000年池州撤地建

5、市后，池州市凭借区位优势，主动承接长三角的产业转移，带动了地方经济的快速发展，与此同时房地产市场进入快速发展时期，2007年底，全市城镇化水平达38.5%，主城区框架面积扩展到80平方公里，城镇居民人均房屋建筑面积达29.8平方米。据资料统计显示，2008年，池州市区共出让经营性用地37宗，出让面积约3090亩，涉及金额17.72亿元。池州市2007-2008经营性用地成交情况年份 成交宗数 成交面积（亩） 成交金额（万元） 成交均价（万元/亩） 200740321015000046.73200837309017722057.35增幅-7%-3.7%18.1%22.7%从上表可以看出，2008

6、年池州市经营性用地虽然出让面积比2007年略有下降，但由于08年土地出让的重点区域为新建的站前区和老城区(主要为长江路沿线），土地出让金总额却增长了18%。成交均价也增长了22.7%。2008年1-12月池州市区商品房总成交额为136282.72万元，同比增长17.2%，总成交面积为45.09万平方米，受与2007年相比略有下降。池州市2007-2008年各类商品房成交情况（面积）从成交面积来看，2008年池州市住宅类用房共计成交29.77万，占总成交面积的60%以上，比2007年下降了26%，商业类用房则比2007年增长了近300%。池州市2007-2008年各类商品房成交情况（均价）从成交

7、均价来看，2008年池州市区住宅类用房的均价为2425元，比2007年略有增长，但与此同时，商业类用房的均价却从2007年的5800余元下降到3800多元，跌幅达34%。小结：近期池州市房地产市场整体呈现出一定的回暖趋势，但不具有普遍意义，而是表现出优者更优，差者更差的两极分化局面。虽在08年9月底池州政府出台了促进房地产市场健康发展的若干意见文件后，商品房存量交易缓慢回升，但在经历了经济危机后，09年开发商会选择更为谨慎的投资。因此在没有扭转局面的利好性政策出台刺激投资的情况下，预计09年房地产投资金额不会发生大的增长，但由于07年和08年成交土地的开发，商品房供应将进一步加大。2）商业地产

8、发展状况伴随着经济高速发展，城市商业需求不断增加，池州市商业房地产在05年开始升温，06-07年进入高速发展期，供应量、成交量和房价均上扬；进入08年后，由于站前区的开发和大量社区商业的供应，产品类型单一，同质化情况严重，加之市场需求在政策抑制和投资回报失望的双重打压之下，造成08年供应量居高不下，虽说成交量有所上升，但整体价格的下降趋势严重。小结：池州市商业地产市场整体虽然呈现出成交走高的趋势，但具体到各项目来说，呈现出冷热不均的情况，前期开发的一些规模较大的中低档商业、社区商业，目前空置较为严重，反之地理条件优越，卖点特色突出的优质商业项目受到市场的抢购和追捧，借势长江路远景及商之都价值，

9、提升产品价值是本项目销售的关键。第二章：池州市整体商业市场状况一、池州典型商圈分析1、池州商圈格局综述以杏村西街、长江路中路和秋浦中路交叉区域（简称西街商圈，下同）一直主导着池州的商业格局。随着城市经济的发展、池州市城市商业网点规划（2006-2020）的持续推进实施，自2007年底开始，站前区大型商业地产项目不断涌现，形成了以专业批发市场形态为核心的站前区商圈，与此同时以长江路沿线为主的老城区不断涌现新项目，其中以商之都大型商业项目为中心沿长江路两边延伸，形成了以新兴商务形态为主的核心商圈（简称商之都商圈，下同）。三大主力商圈各有特点优势，竞争日益加剧的同时也丰富了池州商业的层次结构，也为消

10、费者带来更多益处。目前西街商圈依旧保持着其池州第一商业口岸的地位，但是可以预见，随着城市的发展演变，今后以商之都为核心新兴商务核心商圈将成为池州新城市商业中心。（注：池州教育园区商圈形成尚需时日，因商圈属性不具备成为城市核心商圈条件）西街商圈站前区商圈商之都商圈（池州三大主力商圈示意图）2、西街商圈（常态娱乐消费商圈）西街商圈是在城市发展过程中自然形成的，具有丰富的历史积淀，目前这里汇集了吃、住、娱、购等池州中高端商业业态，人流如织，商机无限，是池州城市常态娱乐消费中心。但其交通、规划、破旧房屋等各种历史和现实因素，再加上该商圈内的土地已是捉襟见肘，使其在区域的发展远景上不具备竞争优势，面临被

11、高起点规划的、功能领先的、新兴的城市核心商圈替代的威胁。西街商圈商业状况经营行业精品百货、餐饮、休闲娱乐、中型超市商业特色以步行街为依托，以服装、鞋专卖店和中偏高档百货为主，包括大量的运动品牌 业态分布百货以中偏高档为主，业态分布比例较大，主要分布在杏村西街月租金水平180-500元/m2消费群青少年、商务白领、私营企业主、周边涉外人群 主要消费年龄18-45岁主要消费群体月平均收入1500-3500元（青少年除外）总体平均提袋率平日40% 周末60%交通便利性交通可达性较好，停车不方便人流状况2万/平日，34万/节假日市政规划增设有一定档次的商业服务设施；规划精心打造翠柏路、池阳路旅游特色商

12、业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。 可发展因素土地稀缺，发展空间有限，地价高，提高物业商家进入门槛，加大经营投资难度和风险开发潜力西街商圈-长江中路-翠柏路，整合商业空间增量，突出规模优势物业吸引力杏村西街、秋浦花园、时代广场目前具有较大商业价值，吸引力强综合评析核心业态档次较全，规模较大，有固定客户群；经营商家数量多，业态多样化，品齐全，地处传统商业地块，知名度高，吸引力强；拥有商业步行街，目前购物环境好于其它商圈。3、商之都商圈（新兴商务核心商圈）商之都商圈是以商之都为核心，沿长江路与百牙路十字交叉往两边延伸一定距离的区域，将来在商圈边缘长江中路的位置与西街商圈形成交汇。商之

13、都商圈是高起点的、功能领先的、新兴商务商圈。随着商之都、尚华国际、时代广场、万博综合楼等物业的开发，人气商气将逐渐汇聚于此，商之都商圈的发展潜力逐渐释放，尤其商之都项目的建成，将带动池州商业消费的整体升级，形成商圈产业集群效应，成为该商圈成为池城新商业中心的重要砝码。商之都商圈商业状况经营行业百货商场、大型超市、酒店写字楼商业特色企业机构，商务环境突出，综合性购物广场 业态分布大型超市、百货为主月租金水平目前20-100元/m2消费群商务白领、私营业主、周边涉外人群、普通消费群（主要是超市消费）主要消费年龄25-50岁主要消费群体月平均收入1500-4000元总体平均提袋率目前较少交通便利性交

14、通可达性较好，停车方便人流状况形成后预计4万/日市政规划综合购物商业街；对沿线店铺改造可发展因素整体规划起点高；商业配套功能领先；道路通达性好； 开发潜力众多大体量综合项目落户，形成商业集群物业吸引力安徽商业旗舰商之都在池城具有不可替代的号召力综合评析商圈处于兴建过程中，人气和商业氛围尚不浓厚。而随着商之都、尚华国际、时代广场、万博综合楼等项目商业的建成开业，将使商圈急速提升到较高档次，并有成为池州新城市商业中心之势。 4、站前区商圈（专业批发市场商圈）站前区商圈主要位于站前区的南部，结合站前区内的站前广场布置，作为池州市未来主要的客货流集散地，具有较强的窗口功能，体现一定的城市商业特色，同时

15、结合物流园区形成了产业批发专业店与专卖店（市场）。具备丰富的资源优势、产业产品的提供、良好的区位和便捷的交通条件，随着上海城、世纪广场、徽商城、甲地国际商贸城等项目的建成开业，站前区商圈将逐步完善，但众多类似商圈案例显示，此类商圈商业以产业批发市场为主，整体业态档次较低。站前区商圈商业状况经营行业家居装饰城、汽车及配件专卖店、小商品市场、服饰百货、酒店商业特色以家居装饰商品、小商品、服饰百货等专卖批发为主；酒店 业态分布以家居装饰商品、汽车及配件、服饰百货酒店为主月租金水平15-100元/m2交通便利性交通可达性好，停车方便人流状况形成后预计1.5万/日市政规划园区商务区路网工程建设；打造物流

16、商贸中心可发展因素便捷的交通优势；城市窗口功能；政府的规划；开发空间大开发潜力按政府规划，站前区地块较多，开发空间较大，目前已有大量的项目上市，包括专业批发市场、酒店、办公公寓等。物业吸引力专业批发市场因同类产品齐全、价格偏低等因素具有较强的吸引力综合评析站前区商圈交通便利、区位优势明显，具有城市门户特征，核心物业主要以专业批发市场为主，业态比较单一，整体商业档次较低；目前人流较小，池州的城市水平难以支撑站前区较大的商业体量。小结：综合分析池州的三大主力商圈概况，可以看出西街商圈以最多的商家数量、绝对人流量优势、强大的商业辐射能力、良好的经营状况引领目前池州主力商圈之首。而以商之都为核心的商之

17、都商圈以其高起点的规划、功能领先的配套等优势，随着众多地标建筑的呈现，商之都商圈的正在崛起，也将为毗邻商之都的尚华国际带来巨大的投资价值。二、区域主要商业项目分析1、项目基本情况分析2、主要商业项目销售情况分析1）、项目月平均销售率分析 从上图可以看出，主要在售项目月平均销售率排在前三位的分别是：徽商城、百汇广场和上海城项目，其中于09年4月底才开盘的徽商城项目取得较好销售业绩，这与近期房地产市场复苏有一定关系；百汇广场在站前区领先建成，在销售上取得了一定的优势；上海城项目因规模和区域也取得了良好的销售业绩。而这些项目商业主力面积区间较小，总价较低等特点。2）、项目去化率分析从上图可以看出，主

18、要在售项目仅有百汇广场超过了50%，去化率为65%，这说明在售项目还剩余较大体量未销售，加上长江路沿线和站前区区域即将上市的商之都内街、万博综合楼商业、世纪广场商业等项目，在未来一段时间内市场将有较大体量的供应，这将为尚华国际项目商业的销售带来较大的压力。区域主要在售商业项目小结： 目前在售商业项目主要分布在站前区，而老城区长江路沿线也即将有众多的项目商业上市亮相，这也反映了池州政府的城市发展规划及土地出让重点区域选择。 目前在售商业项目以站前区专业批发市场为主，老城区以小体量社区商业为主。即将上市亮相的众多长江路沿线项目以商务办公商业为主。 目前在售商业项目去化速度较慢，去化率不高，这说明在

19、区域市场有限容量下，商业供应体量已大大超出了市场需求，造成商业存量增加。 区域在售商业差价较大，一方面与商铺的口岸价值有较大关系，二方面也受到商铺的户型与定位准确性有很大的关系，专业批发市场和社区型商业相对城市型商业较低，而面积较小的商铺价格相对较高。 目前区域在售商业项目基本没有特别的招商和销售推广手法，这为尚华国际项目商业销售推广提供了创新的机会。第二部分：项目分析与定位第一章：项目商圈（商之都商圈）定位一、项目商圈市场价值定位 前文已对目前池州三大主力商圈进行了简单的概述，三大商圈各有特点优势，下面从城市地位、区域影响力、商圈发展趋势和消费价值进行分析，最后得出项目商圈市场价值定位。项目

20、分析西街商圈站前区商圈商之都商圈城市地位城市发展自然形成的，池城传统的常态生活娱乐商圈城市规划中形成的，未来池城主要客货流集散地，以产业批发市场为主的商圈享有区域规划政策优势，在城市发展中形成，规划起点高、功能齐全领先的新兴商务和一站式生活服务商圈区域影响力目前较强一般未来较大商圈发展趋势受建筑规划现状、城市空间关系、交通动线和商业配套服务的制约，难有突破性的发展因政府规划、地块较多、区位优势等具有较大的开发发展潜力，但受池州城市水平、城市位置等因素制约，难以在短期内支撑其商业体量，不具备快速发展趋势跟随城市经济发展整体趋势，因规划政策优势、区位优势，商圈物业档次较高，功能配套领先，随着商之都

21、的建成开业，将形成以商务经济和一站式生活消费商业集群，服务辐射全城消费价值目前为池城主要生活消费地，覆盖除城市顶级消费者的大部分消费群，随着人均收入的提高，未来难以满足中高端客群消费要求受区位条件、商圈属性等因素，主要为客流、专业批发等间断性消费，商业业态不丰富，层次性不强，不满足城市主流消费者生活服务条件商圈集中了池城中高端商务办公客群，这部分客群具有较高的稳定收入，随着商之都的建成开业，预期将集中池城中高端消费群，成为辐射全城主流生活消费场所 从以上对三大主力商圈的城市地位、区域影响力、商圈发展趋势和消费价值四个方面进行研究分析得出，商之都商圈市场价值定位为：未来池州领导者地位（而不是追随

22、者、挑战者和补缺者地位）将在城市的发展中逐步取代西街商圈成为池州第一商圈二、西街和站前区商圈对项目商圈的影响关系从前文分析显示，池州三大主力商圈跟随城市经济发展的整体趋势，推动城市现有商业格局的演变，同时相互竞争，共同发展的态势，因这些因素影响着区域消费者取向，投资置业者决策，从对三大主力商圈研究分析得出：西街商圈目前主要是在商业价值地位对商之都商圈造成不利影响而站前区商圈分流了较大比例的区域目标投资客群第二章：项目商业定位一、项目SWOT分析优势： 项目商圈具有区域规划政策优势，规划起点高，功能配套齐全领先，商圈发展空间较大。 商圈物业档次较高，商业业态丰富，档次较高，层次性较强，满足整体中

23、高端主流消费者生活服务需求。 项目毗邻商圈核心商之都，周边项目及公共资源融汇商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐及大量停车系统。 项目临主要交通要道长江中路和百牙路，区位优势明显，交通动线合理便捷，商业临街展示面大。劣势： 商之都商圈是在城市规划发展过程中形成的，属于城市新兴商圈，面临传统商圈的竞争。 目前项目商圈还不成熟，大量的项目还未建成开业，配套设施还不完善，商业人气不足，尤其靠百牙路一侧。 项目商业由于在建筑前期未进行业态定位规划，建筑形态具有一定缺陷，不能满足一部分业态物业要求。 项目商业体量较小，其上为办公公寓楼，难以在市场客户脱离社区型商业概念，造成一定价格抗性。 项目商业一部分

24、商铺开间进深比不合理，开间进深比高达1：5，浪费空间较大。 项目商业主力面积较大，总价较高，投资门槛较高，目标客户层较窄。机会点： 随着城市经济的发展和区域规划实施，将加速商圈格局的演变，这为区位优势、起点高和功能领先的项目商圈发展带来契机。 项目商圈大量物业的建成运营，尤其商之都建成开业，将为商圈带来大量商业人气，带动项目商圈高速发展。 随着项目商圈的发展，商之都的开业，将为项目带来更多的商业人气，提升项目商业投资价值。 项目的领先建成，为项目商业人气聚集和投资潜力提供了优势条件。威胁点： 城市商圈更新演变过程中，项目商圈将面临其他城市商圈的竞争，包括消费者对商圈商业价值定位、消费取向等，影

25、响商圈的人气和发展速度。 因区域内大量项目上市，将影响项目商业人气和分流一定比例的投资置业客群。小结：充分解读商圈价值，依托商圈核心商之都，科学精准对项目商业业态定位，树立项目商业品牌价值，将是实现项目销售成功的关键。二、项目商业定位分析1、项目商业市场战略定位 根据前文对项目SWOT综合研究分析，由于商住物业属性、体量较小（约4500平米）等因素，项目商业不具备与区域商业项目竞争的优势，不具备成为领导者地位；而充分利用毗邻区域核心商业项目商之都的资源优势，依托商之都功能地位，脱离社区型商业概念，营造城市商业品牌形象，在业态上形成对商之都的补位和强化，形成项目自身品牌特色。因此项目市场战略定位

26、为：商之都补缺或强化性中高端城市商业2、项目商业业态定位1）、项目商业业态定位说明结合项目商业体量较小、可售单位不多等情况和发展商尽快变现的要求，对项目商业业态进行概念定位，以此来实现项目商业2F或3F（主要为3F，下同）主力店的招商，目的是以优惠的招商条件进行2F或3F一间或整层品牌主力店的引进，形成人气的聚集关注和项目商业品牌价值的提升，以此带动项目剩余商业部分的整体销售。2）项目商业业态定位结合区域市场情况、项目建筑规划状况和项目商业市场战略定位，建议项目商业业态概念定位为以下两种方案：A、主推方案：时尚餐饮娱乐休闲广场定位依据： 结合项目商业区位优势，区域众多的商务办公物业建成入驻将带

27、来较大业态消费潜力。 区域市场缺乏较高档次、细分业态丰富的大型集中时尚餐饮娱乐休闲商业，填补区域市场空白。 经过对区域核心商业商之都调查分析显示，时尚餐饮娱乐休闲集中商业是对商之都的补位和强化。业态定位细分参照：饮食(休闲)类：特色休闲餐厅、中西快餐、地方名小吃娱乐类：量贩KTV、主题酒吧、电玩城休闲类：咖啡、茶坊、书吧、水疗会所、美容SPA、健身中心、红酒雪茄吧 （项目商业2F和3F业态定位示意图)注：1F除满足2F和3F门厅和通道外，可以定位为时尚精品购物街区，填补了区域市场内时尚精品购物街缺乏的空白。 （项目商业1F业态定位示意图)主推方案主力店目标商家参考名录：业态目标商家备注饮食类麦

28、当劳、半岛居日韩料理、茉莉时尚餐饮、蕉叶泰国餐厅等主要考虑特色休闲类饮食娱乐类天上人间娱乐广场、神彩飞扬电玩、好乐迪、星光灿烂等主要选择品牌电玩、KTV和酒吧休闲类韦德伍斯健身、两岸咖啡、真锅咖啡馆、上岛咖啡、品牌水吧等主要选择品牌健身会所、咖啡馆、水吧等B、备选方案1：潮流购物城（CLASS时空）定位依据： 区域市场缺乏较高档次、细分业态丰富的大型集中青少年潮流购物商业，填补区域市场空白。 通过对市场调查分析显示，区域市场青少消费潜力较强（如西街众多运动品牌专卖店），根据青少年消费特点，打造以韩国和日本服饰为主的潮流购物城。 经过对区域核心商业商之都调查分析显示，青少年潮流购物集中商业是对商

29、之都的补位和强化。业态定位细分参照：韩国或日本服饰、装饰品、美容美发、玩具等。备选方案1主力店目标商家参考名录：业态目标商家备注潮流服装、饰品服饰：EOTO、伊丝黛儿、卡诗玛、靡妮雅、Fasique品牌店、杰克琼斯等；饰品：IRIS、MOPOSHOP、e.m、Goros等主要以韩国和日本潮流服饰品牌为主C、备选方案：池州数码城定位依据： 目前区域市场数码集中在建设路，没有统一经营管理，产品不齐全，档次较低，不能满足市场需求（众多数码产品需到合肥南京，甚至上海采购）。 从项目商业物业形态、体量均满足数码城的定位要求。 经过对区域核心商业商之都调查分析显示，数码城商业形态是对商之都的补位和强化，填

30、补区域市场空白。业态定位细分参照：台式电脑、笔记本电脑、手机、游戏机、数码相机、电脑配件、光碟等。备选方案2主力店目标商家参考名录：业态目标商家备注IT数码电器百脑汇、宏图三胞、步瑞祺电脑城、邵氏电脑城、颐高数码广场、苏宁电器等招商方向主要选择合肥IT数码城主力店目标参考商家备注说明：经过对品牌商家的初步了解和本司以往招商经验，品牌商家在进行开店拓展选址时对城市发展水平、区域规划、物业口岸、物业软硬条件等均具有较为严格的要求，目前池州的城市水平、消费水平均很难达到它们的要求，这需要我们在招商优惠条件（如免租期、免管理费等）、合作模式（如扣率形式）等方面作较大让步去平衡。 3）商业业态概念定位方

31、案优劣分析：业态定位方案优势劣势主推方案销售弹性空间较大，不需要统一经营管理，不涉及产权分割政策壁垒商业单位面积较大，总价较高，投资置业门槛较高，客层面较窄备选方案商业单位面积得到有效缩小，总价较低，投资置业门槛较低，客层面较宽销售弹性空间较小，需要统一经营管理，实施前提是物业需通过产权式销售政策约束第三部分：项目商业营销推广思路第一章：营销推广总体思路及步骤一、营销推广目标项目营销推广承担两个最主要的责任：建立项目价值品牌，资金快速回笼。l 建立项目价值品牌良好的价值品牌是项目集聚商业人气的重要因素，为后续房源价格的拉升、客户的积累、口碑的营造等都有非常重要的作用，通过建立价值体系，将项目高

32、度和品质利用推广包装进行附加值拔高，为后期实现项目销售速度最快化以及相对价值最大化打下品牌基础。在推广中，为客户描绘美好的商业格局以及未来呈现愿景，锁定目标客群。l 资金快速回笼根据市场状况、项目进度节点和开发商资金要求，项目商业销售的顺利并快速完成，资金迅速回笼，是平衡项目开发风险和实现开发利润的关键。二、营销推广总体思路结合区域市场情况、项目商业现状和项目销售要求，受目前项目商圈商业人气较低，区域价值认同度不高，项目商业品牌价值未建立等因素制约，建议项目商业先进行2F或3F主力店招商，同时建立区域价值体系和进行项目商业业态概念定位炒作，聚集商业人气，树立价格标杆，隆重推出销售。概括为：建立

33、区域价值体系，主力店招商同步业态概念定位炒作，树立自有品牌价值项目人气及目光聚焦，树立价格标杆三、项目整体推广安排 销售前两个月集中投放，高调亮相，建立区域及项目价值体系，主力店招商同步； 推广贯穿整个招商销售周期，报纸、软文宣传配合，DM单、网络、短信和户外构成多种推广渠道； 锁定池州本地中高端客户，圈层营销推广。四、营销推广阶段性核心策略阶段时间主题阶段核心策略主流媒体达到目的第一阶段6.18横空入市，高调亮相尚华国际商业盛大公开池州日报、网络、户外大牌等商业高调亮相，为后期推广预热铺垫6.19-7.31区域造势、建立区域价值体系1、 联合商圈项目，开设网络论坛进行区域造势；2、 借势商之

34、都营销节点，进行区域及项目价值炒作；3、 发布商业主力店招商楼体竖幅。池州人网或池州房产网、池州日报软文和硬广、新安晚报硬广、户外大牌、短信、DM单夹报、电视广告等建立区域价值体系，提升项目价值品牌项目定位炒作及自身品牌塑造，主力店招商推广1、业态概念定位软文炒作；2、举办池城商文化画廊节；3、举办池州商业地产及文化峰会；4、主力店招商推广。对业态概念定位包装炒作，树立项目自身品牌价值，聚集商业人气，为项目后期销售推广奠定基础。第二阶段8.1-8.20人气炒作、目光聚焦、树立价格标杆1、 高调推广主力店品牌商家入驻；2、铺王拍卖，树立价格标杆，同时调整价格体系。池州人网或池州房产网、池州日报软

35、文和硬广、新安晚报硬广、户外大牌、短信、DM单夹报、电视广告等形成区域目标客户关注，聚焦人气，树立价格标杆，调整售价体系，为成功销售做好铺垫。第三阶段8.21-商业开盘及强销期根据前期营销推广情况和意向客户累计状况，制定针对性销售策略，配合公关促销活动，采取灵活的销售方式，商业开盘强销。池州房产网、池州日报软文和硬广、新安晚报硬广、户外大牌、短信、DM单夹报等完成项目商业大部分面积销售第二章：项目商业营销推广计划根据对市场、项目商业及推广目标分析，本项目商业推广共分为商业推广准备期、亮相及区域价值建立期、自有品牌建立招商同步期、商业开盘强销期、商业持续销售期五个阶段进行推广。一、商业推广准备期

36、时间：6.8-6.17目的：为项目商业正式推广作前期准备，包括售楼部内外重新包装、项目现场包装、平面宣传物料设计、商业VI系统设计等。准备期工作内容表：工作项目项目内容备注售楼部包装招商中心导示牌、招商中心展板设计、室内外挂旗、室内形象喷绘、背板设计等将现有售楼部包装为商业招商销售中心现场包装工地围墙、商业铺面包装、看房通道包装、楼梯包装等营造项目现场商业氛围商业VI系统设计名片、信封、工作卡或挂卡、商家邀请函、礼品等根据商业招商销售需求作补充平面宣传物料设计商业折页、宣传单页、展板、报版等确定商业推广统一调性，建议为投资、顶级二、区域价值建立招商同步期1、商业亮相及区域价值建立时间：6.18

37、-6.30目的：作为一个全新商业项目高调亮相，引起市场关注，同时建立区域价值品牌，统一商圈价值调性和概念定位，提升商业价值附加值。策略：1）联合商圈项目，开设网络论坛进行区域造势；2）借势商之都营销节点，进行区域及项目价值炒作；3）发布商业主力店招商楼体竖幅。推广主题：“商业高地”攻坚战，尚华吹响“集结号”城市金线，竞相推动两肋齐飞操作方法：1）开设网络论坛联合炒作，区域造势（具体操作方案与合作网站沟通后确定）由尚华国际发起，通过池州人网或池州房产网主办，组织联合商之都、时代广场、万博等商圈内项目，与池州人网或池州房产网合作，开设主题为“在商之都商圈核心版图与尚华共舞”或“商业高地”攻坚战，尚

38、华吹响“集结号”的论坛，以主题相关解读性文章（如以商之都为核心商圈发展远景、尚华国际领先建成带来什么等类型文章）引导论坛发帖讨论，进行联合炒作（建议由尚华国际汪总担任版主），建立区域价值共同体，描绘项目商圈美好投资远景。2）、借势商之都密切关注商之都工程和营销进展，利用项目与商之都位置优势，借势商之都强大商业品牌号召力，利用软文将项目价值有效融入到以商之都为核心的商圈版图，与商之都一起构筑商圈核心概念，提升项目商业价值。、媒体选择：此阶段以网络、报纸软文和户外为主，配合短信、日报硬广进行推广。2、项目定位炒作及自身品牌塑造，主力店招商推广时间：7.1-7.31目的：继续区域价值造势，对项目及业

39、态概念定位进行包装炒作，塑造项目自身品牌；引进2F或3F主力店品牌商家，聚集商业人气，为项目后期销售推广奠定基础。策略：1）业态概念定位软文炒作；2）举办池城商文化画廊节；3）举办池州商业地产及文化峰会；4）主力店招商推广。操作方法：1）业态概念定位炒作：以报纸软文为主从业态概念、业态组合、业态价值、业态潜力等多方面对项目商业业态概念定位进行包装炒作，强调商业定位档次、唯一性和业态价值，树立池州第一时尚餐饮娱乐休闲品牌地位；2）举办尚华杯池城商文化画廊节（细化方案另行提供）时间：7.15-7.16（初定）目的：通过举办池城商文化画廊节活动，达到项目人气聚焦，提升项目商业品牌。活动方式：联合项目

40、周边商之都、万博开发商，由尚华国际发起主办，将商之都和万博围墙纳入此次活动作为池城商文化画廊节场地，通过媒体宣传征集参赛选手，将自己心中的项目商圈远景绘制在围墙上，最后评出前三名并给予一定奖励和颁发证书，活动前要进行推广宣传，包括活动目的、时间、规则、要求等，活动后要进行新闻媒体的跟踪报道炒作。推广主题：我的城市我作主尚华杯池城商文化画廊节媒体选择：池州日报、新安晚报、网络广告、电视广告、户外大牌等。3）举办池州商业地产及文化峰会（细化方案另行提供）时间：7.25-7.26（初定）地点：大九华酒店（初定）目的：通过前期网络论坛的区域造势，通过举办池州商业地产及文化峰会使区域造势推向高潮，达到区

41、域及项目人气聚焦，树立区域项目价值品牌。活动方式：由尚华国际发起主办，联合商之都、时代广场、万博等池州多家品牌开发商，争取相关政府部门、协会授权，并邀请他们和主流新闻媒体一道参加，在城市发展和商圈格局演变为切入点，针对池州商业地产发展及文化展开发言（发言人待定）和讨论，还包括项目商圈感受、项目参观等，活动前要进行推广宣传，包括峰会介绍、活动目的、合作单位、峰会流程等，活动中新闻媒体要全程跟踪报道，活动后要进行新闻媒体的跟踪报道炒作。推广主题：聚焦池城商业，共享发展未来池州商业地产及文化峰会2009媒体选择：池州日报、新安晚报、网络广告、电视广告、户外大牌等。4）主力店招商推广（具体方案另行提供

42、）时间：7.1-7.31推广主题：尚华国际金版商业隆重招商打造池城第一时尚餐饮娱乐休闲广场操作方法：1 对外招商物业：项目2F或3F中一个单位或整层；2 招商业态：以项目商业业态概念进行为主，即娱乐休闲类业态；3 招商接待处：建议对现有项目售楼部进行适当整改包装，设立商业招商销售接待中心；4 招商团队：对案场现有销售人员进行培训，并经公司考核合格上岗，原则上选取一名作为专职招商专员；5 招商方式：综合项目商业体量、商业业态属性、招商销售需求等因素考虑，建议项目2F或3F主力店招商范围应立足于池州本地及周边地区，主要以两种方式组合进行，一是通过媒体发布招商信息，现场接待；二是根据项目主力店业态定

43、位筛选品牌商家，主动电话或上门招商；6 招商工作节点安排：6.19-7.18汇总商家资源，筛选3-5优质商家进行招商谈判。7.19-7.31主力店商家确定签约；媒体选择：池州日报、新安晚报、网络广告、电视广告、户外大牌、DM单直邮等三、主力店推广及价格标杆树立期时间：8.1-8.20目的：延续市场关注，通过主力店推广和活动策略，进行人气炒作、目光聚焦，树立价格标杆，为项目开盘销售打下坚实基础。策略：1）主力店推广；2）铺王拍卖，树立价格标杆，同时调整价格体系操作方法：1）主力店推广时间：8.1-8.6（以主力店实际签约开始推广）目的：高调推广主力店签约，提升商业品牌，吸引市场关注，增强客户投资

44、置业信心。推广方式：在主流媒介上发布尚华国际主力店成功签约，举行入驻仪式；在楼体上挂竖幅祝贺主力店签约进驻，并在商业楼体上进行主力店商家包装。推广主题：热烈祝贺XXX签约进驻尚华国际媒体选择：池州日报、新安晚报、网络广告、户外大牌、楼体条幅等2）铺王拍卖（细化方案另行提供）时间：初定8.15（8.1发布竞拍信息）目的：这次活动铺王拍卖不是最重要目的，而是聚焦市场目标客户关注，通过一定手段（内部客户参与），树立项目商业价格标杆，同时通过市场信息反馈调整价格体系，为下阶段制定有效销售策略。地点：尚华国际售楼部（初定）推广主题：操作要点：a) 选择1F位置较好、面积较小的1间铺面，争取尽早拉高竞价，

45、营造火热的追价势头。b) 特聘拍卖顾问，拍卖行专职拍卖师，指导及主持竞拍。c) 拍卖筹备期内，强化客户沟通，做好竞拍方式、竞价流程培训；d) 严守底价（初定竞拍底价12000元/）保密制。竞拍前全力引导铺王形象及“抄底机会”的紧迫感，引发竞拍底价公开前的持续关注；e) 邀请司法、公证全程监督，营造严肃公正现场氛围。f) 开发商内部客户参与竞拍，若市场最高价低于预期，开发商内部客户收回，否则成交。基本部署：a) 公正监督：党政机关分管领导及社会权威人士、司法及公证部门；b) 安全保卫：如有必要增设保安，维护竞拍现场安全秩序，处理蓄意扰乱现象；c) 竞拍司仪：负责主持竞拍并承担顾问职责，指导筹备工

46、作（拍卖行特聘拍卖师，如为避免“期房拍卖”可能的不良舆论影响，身份推广可称“司仪”）d) 记录人：负责竞买人竞价过程记录；e) 摄像师：对竞拍销售现场实施全程摄像记录，公正视听。竞拍筹备：平面媒体信息引导、拍卖顾问确定、机构关系疏通竞拍执行（竞拍客户达8组以上）：第一步：拍卖公示15天，客户填写竞买登记表并交纳保证金（初定10000元）；第二步：通知竞买人签署竞拍购买须知，以示认可；第三步：竞拍前信息公告，电话通知竞买人时间地点，反馈确认；第四步：竞拍，实施竞价销售；第五步：签署竞拍购买成交确认书，当日交纳20万元定金；第六步：签订认购协议书；第七步：签订商品房买卖合同；四、商业开盘强销期和持续销售期（具体方案根据实际情况另行提供）根据前期营销推广市场反馈，调整项目商业价格体系（注：竞拍后公布商业价格），制定有效商业开盘方式和销售策略。华厦伟业尚华国际项目组 2009.5.1629 / 29文档可自由编辑打印